DB2301T 141-2023 物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估規(guī)范

ICS03.120CCSA00

2301黑龍江省哈爾濱市地方標(biāo)準(zhǔn)DB2301/T141—2023物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估規(guī)范2023-11-28發(fā)布 2023-12-28實(shí)施哈爾濱市市場(chǎng)監(jiān)督管理局??發(fā)布DB2301/T141DB2301/T141—2023PAGE\*ROMANPAGE\*ROMANII目 次前言 II范圍 1規(guī)范性引用文件 1術(shù)語(yǔ)和定義 1基本要求 2基本原則 2測(cè)算評(píng)估程序 2測(cè)算評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本基礎(chǔ) 4測(cè)算評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本構(gòu)成和內(nèi)涵 6評(píng)估實(shí)施與控制 9評(píng)估報(bào)告 12檔案管理 12職業(yè)道德 13附錄A（資料性） 住宅項(xiàng)目建筑規(guī)劃參數(shù)一覽表 14附錄B（資料性） 住宅項(xiàng)目共有設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計(jì)匯總表 15附錄C（資料性） 物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估評(píng)估報(bào)告(參考文本) 17參考文獻(xiàn) 20前 言本文件按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則 第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。請(qǐng)注意本文件的某些內(nèi)容可能涉及專利。本文件的發(fā)布機(jī)構(gòu)不承擔(dān)識(shí)別專利的責(zé)任。本文件由哈爾濱市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提出并歸口。DB2301/T141DB2301/T141—2023PAGEPAGE10物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估規(guī)范本文件適用于哈爾濱市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估。規(guī)范性引用文件本文件沒有規(guī)范性引用文件。術(shù)語(yǔ)和定義下列術(shù)語(yǔ)和定義適用于本文件。物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估測(cè)算評(píng)估項(xiàng)目需要評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本的具體物業(yè)項(xiàng)目。測(cè)算評(píng)估時(shí)點(diǎn)測(cè)算評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。同類參考項(xiàng)目在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等方面與評(píng)估項(xiàng)目相同或相近的物業(yè)項(xiàng)目。測(cè)算評(píng)估結(jié)果測(cè)算評(píng)估報(bào)告獨(dú)立、公平、客觀、準(zhǔn)確記述測(cè)算評(píng)估過程和評(píng)估成果的文件。基本要求測(cè)算評(píng)估方在物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估活動(dòng)中應(yīng)：按約定完成委托事項(xiàng)，包括現(xiàn)場(chǎng)勘查、資料收集、編制運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估報(bào)告；維護(hù)委托方和被測(cè)算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)相關(guān)者的合法權(quán)益；遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，所編制的測(cè)算評(píng)估報(bào)告應(yīng)符合法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的要求；保守代理測(cè)算評(píng)估業(yè)務(wù)中獲知的業(yè)主個(gè)人信息及商業(yè)秘密等。物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估活動(dòng)的委托方通常包括但不限于：行政管理部門；街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、區(qū)縣政府；業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)；物業(yè)服務(wù)人。測(cè)算評(píng)估應(yīng)確定影響物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本的物業(yè)服務(wù)的范圍及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)作為物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估的主要依據(jù)。物業(yè)服務(wù)的范圍由物理范圍和責(zé)任范圍構(gòu)成，包括：物理范圍包含建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主專有部位以外的共有部位和共有區(qū)域及附屬設(shè)施；責(zé)任范圍包含法律法規(guī)和行政規(guī)范規(guī)定的應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或服務(wù)人承擔(dān)的職責(zé)?；驹瓌t物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估應(yīng)遵循下列原則：合法性原則。計(jì)入運(yùn)行成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定；相關(guān)性原則。計(jì)入運(yùn)行成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用；對(duì)應(yīng)性原則。計(jì)入運(yùn)行成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容、服務(wù)指標(biāo)相對(duì)應(yīng)；不重復(fù)原則。與其他成本相重疊的部分應(yīng)當(dāng)獨(dú)立核算、按比例分擔(dān)，不應(yīng)重復(fù)計(jì)算；合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會(huì)公允水平；評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是在確定的評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本費(fèi)用。測(cè)算評(píng)估程序接受測(cè)算評(píng)估委托前的準(zhǔn)備測(cè)算評(píng)估方在接受測(cè)算評(píng)估委托方的委托前，應(yīng)向委托方了解的內(nèi)容包括但不限于:測(cè)算評(píng)估結(jié)果的使用目的；測(cè)算評(píng)估活動(dòng)的時(shí)間要求；測(cè)算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、難度，包括物業(yè)項(xiàng)目區(qū)域范圍，范圍內(nèi)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備情況等；測(cè)算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)法律文件、權(quán)屬法律文件等情況，包括項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)用地、建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收、權(quán)屬證明等；了解測(cè)算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目所需的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，包括正在實(shí)施的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，以及業(yè)主共同選擇或其他部門依法選擇尚未實(shí)施的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；了解業(yè)主情況，包括業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)等情況，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，對(duì)測(cè)算評(píng)估的意見，以及對(duì)測(cè)算評(píng)估的法律授權(quán)情況；了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況，包括是否有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)合同簽訂情況。物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估程序評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目名稱；委托方和受托方；評(píng)估服務(wù)的形式、內(nèi)容和要求(包括評(píng)估準(zhǔn)則)；委托方的協(xié)作事項(xiàng)；保密責(zé)任；評(píng)估費(fèi)用及支付方式；違約責(zé)任。測(cè)算評(píng)估基本事項(xiàng)包括評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估對(duì)象，應(yīng)在與委托方進(jìn)行溝通及調(diào)查有關(guān)情況和規(guī)定的基礎(chǔ)上確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：評(píng)估目的應(yīng)根據(jù)委托方合法、合規(guī)、真實(shí)、具體的測(cè)算評(píng)估需要及預(yù)期用途確定，對(duì)其表述應(yīng)具體、準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔；評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)測(cè)算評(píng)估目的確定，采用公歷表示，宜具體到日。回顧性測(cè)算評(píng)估和預(yù)測(cè)性測(cè)評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)在難以具體到日且能滿足測(cè)算評(píng)估目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等；評(píng)估對(duì)象應(yīng)在委托方指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)測(cè)算評(píng)估目的依法確定，并應(yīng)明確界定其建筑區(qū)劃范圍內(nèi)及其范圍內(nèi)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備范圍，不應(yīng)遺漏或虛構(gòu)。評(píng)估作業(yè)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：評(píng)估人員的組成；擬參考同類項(xiàng)目的資料及其來(lái)源渠道；擬搜集整理評(píng)估項(xiàng)目的資料及其來(lái)源渠道；擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。測(cè)算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)地勘察應(yīng)符合下列規(guī)定：應(yīng)觀察、詢問、檢查、核對(duì)測(cè)算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目的區(qū)位狀況和實(shí)際狀況；應(yīng)拍攝反映測(cè)算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際狀況的照片等影像資料，并應(yīng)補(bǔ)充收集測(cè)算評(píng)估所需的關(guān)于測(cè)算評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)資料；應(yīng)制作實(shí)地查勘記錄，并應(yīng)記載實(shí)地查勘內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。委托物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)方案；適用的法律法規(guī)和行政規(guī)范；行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在測(cè)算評(píng)估中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的測(cè)算評(píng)估問題時(shí)，應(yīng)尋求相關(guān)測(cè)算評(píng)估專家提供專業(yè)幫助，并應(yīng)在測(cè)算評(píng)估報(bào)告中說明。測(cè)算評(píng)估報(bào)告在交付委托方前，應(yīng)對(duì)其內(nèi)容和形式等進(jìn)行審查核定，并應(yīng)形成審核記錄，記載測(cè)算評(píng)估報(bào)告交付委托方后，不應(yīng)擅自改動(dòng)、更換、刪除或銷毀下列測(cè)算評(píng)估資料：測(cè)算評(píng)估報(bào)告；測(cè)算評(píng)估委托書和測(cè)算評(píng)估委托合同；測(cè)算評(píng)估所依據(jù)的委托方提供的資料；測(cè)算評(píng)估項(xiàng)目來(lái)源和溝通情況記錄；測(cè)算評(píng)估對(duì)象實(shí)地查勘記錄；測(cè)算評(píng)估報(bào)告內(nèi)部審核記錄；測(cè)算評(píng)估中的不同意見記錄。3測(cè)算評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本基礎(chǔ)概述由業(yè)主和使用人共同享有的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)是測(cè)算評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本的基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容綜合服務(wù)綜合服務(wù)包括下列內(nèi)容：接待服務(wù)；檔案服務(wù)；服務(wù)費(fèi)收繳；報(bào)修受理；裝修管理服務(wù)；投訴處理；其他與業(yè)主的約定事項(xiàng)及增值服務(wù)。房屋、設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)房屋、設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)包括下列內(nèi)容：房屋管理；共有部位維護(hù)；共有設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)；設(shè)施設(shè)備專業(yè)安全檢測(cè)。秩序維護(hù)與安全防范秩序維護(hù)與安全防范包括下列內(nèi)容：出入口值崗；共有區(qū)域安全巡視；共有部位停車服務(wù)；安全監(jiān)控；突發(fā)公共事件應(yīng)急處置；消防服務(wù)；災(zāi)害預(yù)防。環(huán)境清潔環(huán)境清潔包括下列內(nèi)容：房屋共有部位、共有設(shè)施清潔；庭院共有區(qū)域清掃、共有設(shè)施清潔；共有垃圾桶和垃圾房分類服務(wù)與清運(yùn)；共有部位和共有區(qū)域消殺滅害。共有區(qū)域草坪、樹木、花壇的綠化維護(hù)共有區(qū)域草坪、樹木、花壇的綠化維護(hù)包括下列內(nèi)容：修剪；除雜草；施肥；灌、排水；病蟲害防治；災(zāi)后扶正、補(bǔ)種。清冰雪清冰雪包括下列內(nèi)容：行車道、人行道、室外樓梯踏步、庭院廣場(chǎng)冰雪清理；積雪堆放及外運(yùn)；屋面殘雪和冰錐、懸冰清理。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)包括：作業(yè)周期與頻次；作業(yè)設(shè)備、工具和物料；服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或要求；房屋、設(shè)施設(shè)備完好率；其他特殊標(biāo)準(zhǔn)。人員標(biāo)準(zhǔn)人員標(biāo)準(zhǔn)包括：崗位配置與職責(zé)；人員數(shù)量、任職條件和專業(yè)能力；人員流動(dòng)率要求。采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)包括：專業(yè)外包項(xiàng)目的數(shù)量；外包供應(yīng)方及物料采購(gòu)供應(yīng)方的資質(zhì)或?qū)I(yè)等級(jí)；服務(wù)質(zhì)量要求。注：化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境清潔等部分市場(chǎng)優(yōu)化分工服務(wù)事項(xiàng)。測(cè)算評(píng)估物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本構(gòu)成和內(nèi)涵物業(yè)服務(wù)形式業(yè)主自我服務(wù)形式。建筑區(qū)劃范圍內(nèi)的業(yè)主自行組織服務(wù)人員對(duì)房屋共有部分及其共有附屬設(shè)施設(shè)備運(yùn)行養(yǎng)護(hù)維修，對(duì)環(huán)境衛(wèi)生冰雪進(jìn)行清理，對(duì)秩序進(jìn)行維護(hù)的服務(wù)行為。業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)形式。通過委托的方式，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定內(nèi)容提供對(duì)房屋共有部分及其共有附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行養(yǎng)護(hù)維修，對(duì)環(huán)境衛(wèi)生冰雪進(jìn)行清理，對(duì)秩序進(jìn)行維護(hù)的服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本構(gòu)成成本構(gòu)成因素物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成因素包括：人員費(fèi)用；物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；清潔衛(wèi)生費(fèi)用；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；秩序維護(hù)費(fèi)用；清冰雪費(fèi)用；辦公費(fèi)用；管理費(fèi)分?jǐn)偅还潭ㄙY產(chǎn)折舊費(fèi)；共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用；法定稅費(fèi)。人員費(fèi)用業(yè)主自我服務(wù)管理人員及服務(wù)人員費(fèi)用，指組織各項(xiàng)服務(wù)工作籌備、策劃、管理、協(xié)調(diào)和服務(wù)人員的報(bào)酬、補(bǔ)貼。物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用清潔衛(wèi)生費(fèi)用綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用秩序維護(hù)費(fèi)用清冰雪費(fèi)用指為保證雪后正常安全出行，清掃、外運(yùn)冰雪所需的工器具、耗品、積雪外運(yùn)等費(fèi)用。辦公費(fèi)用辦公費(fèi)用分為業(yè)主自我服務(wù)辦公費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)辦公費(fèi)用。業(yè)主自我服務(wù)辦公費(fèi)用。指業(yè)主組織服務(wù)人員正常開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)辦公費(fèi)用。指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)建筑區(qū)劃范圍內(nèi)正常的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)、服裝費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。管理費(fèi)分?jǐn)偣潭ㄙY產(chǎn)折舊費(fèi)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)分為業(yè)主自我服務(wù)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)其他費(fèi)用法定稅費(fèi)業(yè)主自我服務(wù)形式，原則上不發(fā)生稅費(fèi)成本。成本要素測(cè)算依據(jù)管理人員和服務(wù)人員費(fèi)用：分為業(yè)主自我服務(wù)形式和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)兩種形式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)人員在同一物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中，同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目服務(wù)工作時(shí)，人工費(fèi)用不應(yīng)重復(fù)計(jì)算。業(yè)主自我服務(wù)形式：按照用工形式、性質(zhì)、勞動(dòng)水平，結(jié)合勞動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格以用工報(bào)酬或補(bǔ)貼形式計(jì)算。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)形式：人員工資、保險(xiǎn)、公積金、經(jīng)費(fèi)等按國(guó)家、地方政府有關(guān)規(guī)定計(jì)取，人員工資應(yīng)與當(dāng)?shù)毓べY標(biāo)準(zhǔn)相符，參考當(dāng)?shù)貙?shí)際工資水平，不應(yīng)低于當(dāng)年政府主管部門頒布的最低工資標(biāo)準(zhǔn)。能源動(dòng)力單價(jià)：水、電、熱、氣依據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和要求計(jì)價(jià)。材料物料單價(jià)：有造價(jià)信息價(jià)格按造價(jià)信息價(jià)格計(jì)價(jià)，無(wú)造價(jià)信息價(jià)格可進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研比價(jià)，以經(jīng)濟(jì)合理、安全實(shí)用、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的采購(gòu)原則計(jì)價(jià)，應(yīng)符合一定范圍內(nèi)的公允價(jià)值。專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用按照外包合同價(jià)格或金額確定計(jì)入，但應(yīng)符合一定范圍內(nèi)社會(huì)公允平均水平。管理費(fèi)用分?jǐn)偅何飿I(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)，同時(shí)管理服務(wù)多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)對(duì)共同服務(wù)固定資產(chǎn)計(jì)提折舊分?jǐn)偅悍譃檎叟f費(fèi)計(jì)提條件及分?jǐn)偤桶错?xiàng)目分?jǐn)們深?。折舊費(fèi)計(jì)提條件及分?jǐn)偅簽闃I(yè)主服務(wù)，使用年限在一年以上的資產(chǎn)，采用年限平均法按月分3%~5%計(jì)算；個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率。月折舊費(fèi)=固定資產(chǎn)凈值/折舊年限/12個(gè)月。按項(xiàng)目分?jǐn)偅何飿I(yè)服務(wù)企業(yè)僅從事物業(yè)服務(wù)，多個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目共同使用的固定資產(chǎn)，折舊費(fèi)應(yīng)按多項(xiàng)目服務(wù)計(jì)費(fèi)面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)進(jìn)行合理分?jǐn)?。法定稅費(fèi)計(jì)入物業(yè)成本總額。同一住宅小區(qū)內(nèi)、具有多種業(yè)態(tài)的應(yīng)先根據(jù)不同業(yè)態(tài)的專有面積比例對(duì)共有部位、共有設(shè)施設(shè)12評(píng)估實(shí)施與控制評(píng)估輸入A總占地面積、容積率；總建筑面積、可收費(fèi)建筑面積；綠化率、集中綠地面積，如：樹、灌木品種及數(shù)量；主、輔出入口性質(zhì)與數(shù)量；建筑分布狀況,如：門棟號(hào)、樓層(區(qū)分多層、小高層、高層)、戶數(shù)、單棟建筑面積等；道路和場(chǎng)地分布狀況，如:機(jī)動(dòng)車道、人行道、橋梁、地面停車位、集中廣場(chǎng)、地下車庫(kù)(區(qū)分人防區(qū)域)等數(shù)量及面積(長(zhǎng)度)；景觀分布,如：河流(區(qū)分內(nèi)河或外河)、湖泊、水渠，樓亭、雕塑、電子牌等；共有配套設(shè)施設(shè)備，如：配電站、水泵房、垃圾房、門衛(wèi)室、物業(yè)用房、社區(qū)用房、業(yè)主委員會(huì)用房、停車庫(kù)（位）等；其他共有區(qū)域。注：人防區(qū)域用作停車庫(kù)的,可計(jì)算停車設(shè)施設(shè)備維護(hù)成本。B供配電設(shè)備及附屬設(shè)施；給排水設(shè)備及附屬設(shè)施；消防、安防設(shè)備及附屬設(shè)施；通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備及附屬設(shè)施；其它構(gòu)筑物配套設(shè)施或設(shè)備。7.17.2)。測(cè)算評(píng)估成本構(gòu)成8.2.1人員配置根據(jù)物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估輸入，應(yīng)確定：物業(yè)項(xiàng)目的組織架構(gòu)及部門和崗位職責(zé)；崗位和人員數(shù)量；各崗位人員任職標(biāo)準(zhǔn)，一般可包括：健康狀況、資歷條件和技能條件；小區(qū)如存在多層、高層、商業(yè)等多種性質(zhì)的混合房屋建筑時(shí)，應(yīng)根據(jù)局部共有設(shè)施設(shè)備的配置與使用性質(zhì)、共有區(qū)域服務(wù)與服務(wù)要求，增配該局部共有區(qū)域的相應(yīng)崗位和人員。人員成本根據(jù)業(yè)主確定的服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)配置崗位及人員，確定相關(guān)人員的成本。成本核算根據(jù)評(píng)估參數(shù)相關(guān)內(nèi)容和成本構(gòu)成要素(見8.2.1)形成物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本核算明細(xì)和成本匯總表（見表1）。表1 住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本匯總表序號(hào)科目名稱支出成本總成本占比元/月元/年1人員費(fèi)用○○○2運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用○○○3清潔衛(wèi)生費(fèi)用○○○4綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用○○○5秩序維護(hù)費(fèi)用○○○6清冰雪費(fèi)用○○○7辦公費(fèi)用○○○8管理費(fèi)分?jǐn)偂稹稹?固定資產(chǎn)折舊費(fèi)○○○10保險(xiǎn)費(fèi)○○○11經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用○○○12法定稅費(fèi)○○○13合計(jì)○○○注：表內(nèi)“○”根據(jù)實(shí)際情況填寫。通常情況下,成本測(cè)算評(píng)估明細(xì)表宜計(jì)入下列服務(wù)項(xiàng)目的單項(xiàng)金額：綜合服務(wù)；共有區(qū)域保潔服務(wù);共有區(qū)域秩序維護(hù);共有區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù);共有區(qū)域清冰雪;共有部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修，其中二級(jí)科目包括：供水系統(tǒng)；排水系統(tǒng)；共有照明；消防系統(tǒng)；避雷設(shè)施；弱電系統(tǒng)；升降系統(tǒng)；其他設(shè)施。住宅物業(yè)項(xiàng)目成本總額按公式（1）、（2）計(jì)算,物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本按公式（3）計(jì)算。?=??························································Σ η=1?

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+…+?·········································式中：

? Σ ?= 1 2 ?=1

(3)M——住宅物業(yè)項(xiàng)目成本總額；?η——混合住宅小區(qū)中共用區(qū)域成本,多層區(qū)域成本、高層區(qū)域成本、商業(yè)區(qū)域成本；??...1a)~f)六項(xiàng)中的某一單項(xiàng)成本（2中物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容；??..12項(xiàng)直接成本和間接成本中的全部或部分（2中成本構(gòu)成因素內(nèi)容。2。表2 服務(wù)項(xiàng)目與服務(wù)成本構(gòu)成因素的關(guān)聯(lián)性及轉(zhuǎn)換邏輯表成本構(gòu)成因素物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目綜合服務(wù)公共區(qū)域保潔服務(wù)公共區(qū)域秩序維護(hù)公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)公共區(qū)域清冰雪共有部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修人員費(fèi)用○○○○○○維護(hù)費(fèi)用×××××○綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用×××○××清潔衛(wèi)生費(fèi)用×○××××清冰雪費(fèi)用××××○×秩序維護(hù)費(fèi)用××○×××辦公費(fèi)用○○○○○○服務(wù)費(fèi)分?jǐn)偂稹稹稹稹稹鸸潭ㄙY產(chǎn)折舊○○○○○○法定稅費(fèi)○○○○○○○○○○○○經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用○○○○○○注：根據(jù)實(shí)際情況填寫，涉及內(nèi)容填寫“○”項(xiàng)，不涉及類別為“×”項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本,在單一類型建筑情況下,由該項(xiàng)目建筑區(qū)劃范圍內(nèi)為達(dá)到既定的服務(wù)目標(biāo)、提供相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容和對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)所發(fā)生的成本總額,除以建筑區(qū)劃范圍內(nèi)業(yè)主權(quán)屬證明標(biāo)明的建筑面積總和所得出的單位金額。即按公式（4）計(jì)算。U=?×? (4)?式中：U——總單價(jià)；M——住宅物業(yè)項(xiàng)目成本總額；A——建筑區(qū)劃范圍內(nèi)業(yè)主權(quán)屬證明標(biāo)明的建筑面積總和；?——建筑區(qū)劃范圍內(nèi)業(yè)主權(quán)屬證明標(biāo)明的建筑面積總和的權(quán)重(1層與高層，則以二者各自建筑面積除以總建筑面積確定權(quán)重)。根據(jù)住宅性質(zhì)區(qū)分原則，一般情況下對(duì)多層、高層等混合類型項(xiàng)目,各類不同房屋性質(zhì)的局部共有部分的運(yùn)行成本標(biāo)準(zhǔn)有所不同。按“誰(shuí)享用、誰(shuí)承擔(dān)”的原則,某一類型房屋的物業(yè)服務(wù)單位成本應(yīng)為其涉及成本除以該類型可收費(fèi)面積。物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估的核算結(jié)果,應(yīng)形成物業(yè)服務(wù)單位成本核算。9.2.5.2 具有獨(dú)立、個(gè)性的服務(wù)內(nèi)容發(fā)生的成本，如電梯、地下車庫(kù)（位）等發(fā)生的費(fèi)用不計(jì)入全體評(píng)估報(bào)告評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容：評(píng)估報(bào)告摘要；評(píng)估報(bào)告正文；評(píng)估對(duì)象概況；評(píng)估對(duì)象參數(shù)；物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；評(píng)估準(zhǔn)則及說明；物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本核算；物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本；意見和建議；評(píng)估人員名單；評(píng)估作業(yè)日期；評(píng)估報(bào)告日期；相關(guān)評(píng)估文件附件。評(píng)估報(bào)告應(yīng)由評(píng)估人員簽章確認(rèn)并加蓋測(cè)算評(píng)估方印章。評(píng)估時(shí)點(diǎn)以簽訂合同之日為基準(zhǔn)日。檔案管理測(cè)算評(píng)估方和相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)保持評(píng)估檔案資料的齊全完整。測(cè)算評(píng)估方應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)評(píng)估報(bào)告上傳到本市智慧物業(yè)系統(tǒng)及哈爾濱市物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理協(xié)會(huì)官網(wǎng)。職業(yè)道德評(píng)估人員和測(cè)算評(píng)估方不應(yīng)作任何虛假的評(píng)估，應(yīng)做到公正、客觀、誠(chéng)實(shí)。評(píng)估人員和測(cè)算評(píng)估方應(yīng)具備接受評(píng)估委托所涉及的專業(yè)能力。附 錄 A（資料性）住宅項(xiàng)目建筑規(guī)劃參數(shù)一覽表住宅項(xiàng)目建筑規(guī)劃參數(shù)一覽表見表A.1。表A.1住宅項(xiàng)目建筑規(guī)劃參數(shù)一覽表序號(hào)數(shù)據(jù)名稱數(shù)量單位備注1占地面積m22總建筑面積m2其中：地上建筑面積m2—高層住宅面積m2棟數(shù)()棟；單元數(shù)()個(gè)—底層m2—二層及以上m2—多層住宅面積m2棟數(shù)()棟；單元數(shù)()個(gè)—商業(yè)面積m2—會(huì)所面積m2包括會(huì)所、游泳館、健身房—其他面積m2地下面積m2—停車庫(kù)面積m2—機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積m2—非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積m2—其他配套面積m23綠化面積m2綠化率()%其中：集中綠地面積m2其他綠化面積m24水景面積m2數(shù)量( )個(gè)5道路面積m2出入口( )個(gè)；其中：主出入口( )個(gè)，輔出入口( )個(gè)其中：瀝青路面m2水泥路面m2路邊石延長(zhǎng)米廣場(chǎng)磚m2大理石m2鵝卵石m2發(fā)塑磚m2煤渣磚m2人行磚m2植草磚m26停車位個(gè)其中：地下停車位個(gè)地面停車位個(gè)附 錄 B（資料性）住宅項(xiàng)目共有設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計(jì)匯總表住宅項(xiàng)目共有設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計(jì)匯總表見表B.1。表B.1住宅項(xiàng)目共有設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計(jì)匯總表序號(hào)系統(tǒng)名稱單項(xiàng)名稱數(shù)量單位備注1強(qiáng)電系統(tǒng)干式變壓器臺(tái)功率Kva/臺(tái)高壓配電柜臺(tái)功率Kva/臺(tái)低壓配電柜臺(tái)功率Kva/臺(tái)2避雷系統(tǒng)避雷針個(gè)避雷帶米3升降系統(tǒng)垂直電梯臺(tái)總功率kW4給排水系統(tǒng)普通生活水泵臺(tái)總功率kW變頻生活水泵臺(tái)總功率kW消防泵臺(tái)總功率kW噴淋泵臺(tái)總功率kW穩(wěn)壓泵臺(tái)總功率kW水箱個(gè)噸位T蓄水池個(gè)噸位T潛水泵臺(tái)總功率kW5消防系統(tǒng)消防栓個(gè)消防箱個(gè)滅火器箱個(gè)噴淋頭個(gè)地下車庫(kù)及商鋪消防排煙個(gè)地下車庫(kù)，合計(jì)功率kW煙感器個(gè)溫感器個(gè)報(bào)警按鈕個(gè)消防控制柜組6照明系統(tǒng)庭院照明個(gè)總功率kW樓道照明(聲控)個(gè)總功率kW樓道照明(普通)個(gè)總功率kW應(yīng)急照明個(gè)外墻泛光照明個(gè)總功率kW表B.1住宅項(xiàng)目共有設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計(jì)匯總表（續(xù)）序號(hào)系統(tǒng)名稱單項(xiàng)名稱數(shù)量單位備注7弱電系統(tǒng)住戶報(bào)警個(gè)樓宇對(duì)講個(gè)周界報(bào)警米監(jiān)控探頭(彩色槍式)個(gè)監(jiān)控探頭(彩色半球)個(gè)監(jiān)控探頭(紅外)個(gè)行人進(jìn)出系統(tǒng)套8停車服務(wù)系統(tǒng)入口控制器套出口控制器套停車卡授權(quán)套停車收費(fèi)服務(wù)套附 錄 C（資料性）物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本測(cè)算評(píng)估評(píng)估報(bào)告(