綠色建筑造價(jià)控制研究-以碧桂園劍橋郡項(xiàng)目為例

目錄TOC\o"1-3"\h\u摘要及關(guān)鍵詞 VIII引言中國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)過(guò)改革42年后，經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，由勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，進(jìn)入了工業(yè)化、服務(wù)業(yè)占主體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，居民的消費(fèi)觀也隨之發(fā)生了變化，由生存資料消費(fèi)，轉(zhuǎn)向發(fā)展消費(fèi)，對(duì)于生活環(huán)境的要求也越來(lái)越苛刻，同時(shí)伴隨著國(guó)家提出了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，綠色建筑的引進(jìn)和發(fā)展得到了重視。在現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)不景氣，建筑行業(yè)也受到了很大的影響，企業(yè)的成本增加。因此，在保證綠色建筑質(zhì)量不變的情況下，如何控制好綠色建筑的造價(jià)是困擾建筑企業(yè)的重難點(diǎn)。1基本理論概述1.1綠色建筑的含義綠色建筑的“綠色”不是簡(jiǎn)單的土地空間合理的利用和環(huán)境綠化，它是一個(gè)泛指，是指建筑對(duì)周圍的環(huán)境的破壞性小，可以高效合理的利用自然資源的新型建筑，具體來(lái)說(shuō)，綠色建筑的基本內(nèi)涵可歸納為：1）降低建筑對(duì)環(huán)境的破壞，這樣做可以降低能源的消耗，還能降低建筑垃圾對(duì)環(huán)境地污染。2）給人們創(chuàng)造一個(gè)鳥語(yǔ)花香、安閑舒適的生活環(huán)境。3）做到人類、建筑、環(huán)境和生態(tài)和諧共處的可持續(xù)發(fā)展。1.2綠色建筑造價(jià)成本構(gòu)成建筑造價(jià)成本是由人、材、機(jī)為主要要素構(gòu)成，即我們常說(shuō)的人工費(fèi)，材料費(fèi)，施工機(jī)械使用費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)其他直接費(fèi)及現(xiàn)場(chǎng)施工間接費(fèi)。而綠色建筑造價(jià)成本不僅包括了傳統(tǒng)建筑的這些成本，同時(shí)其中還包含了基數(shù)增量成本、咨詢成本、專家認(rèn)證成本、運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本、拆除報(bào)廢成本等。1.3綠色建筑造價(jià)控制的特點(diǎn)在綠色建筑工程中，現(xiàn)如今使用落后的工程造價(jià)預(yù)算方法已經(jīng)跟不上時(shí)代發(fā)展的步伐。在之前的工程造價(jià)預(yù)算與成本控制方法只適用于常規(guī)的建筑，對(duì)于現(xiàn)如今的綠色建筑來(lái)說(shuō)，不能做到完美的匹配。這是因?yàn)樵诰G色建筑工程中，會(huì)牽涉到許多的工程環(huán)節(jié)，因此各種各樣的問(wèn)題隨之出現(xiàn)，綠色建筑工程對(duì)于施工要求也提升了難度，在整個(gè)施工中需要占地很廣，很大程度上出現(xiàn)疏忽，繼而釀成土地面積使用不合理的狀況，最終將會(huì)造成土地資源被浪費(fèi)。不僅如此，綠色建筑施工時(shí)，我們需要把可持續(xù)發(fā)展的理念執(zhí)行到底，把特殊的新工藝、新技術(shù)融入到施工中去，這將會(huì)造成成本的增加。所以，從大體上來(lái)講，綠色建筑造價(jià)控制與常規(guī)建筑比起來(lái)，成本更難以把控。1.4綠色建筑造價(jià)控制的階段劃分1.4.1項(xiàng)目投標(biāo)階段該階段的投標(biāo)是指有能力完成招標(biāo)單位招標(biāo)項(xiàng)目的單位或個(gè)人，拿相關(guān)資料去“攬活”。在這一階段要準(zhǔn)備相關(guān)資料，爭(zhēng)取用最合適的報(bào)價(jià)拿下項(xiàng)目，只有這樣才能進(jìn)行接下來(lái)的階段。1.4.2項(xiàng)目策劃階段項(xiàng)目策劃是一種具有建設(shè)性、邏輯性的思維的過(guò)程，在此過(guò)程中，總的目的就是把所有可能影響決策的決定總結(jié)起來(lái)，對(duì)未來(lái)起到指導(dǎo)和控制作用，最終借以達(dá)到方案目標(biāo)。1.4.3項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目實(shí)施是指從項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)、建設(shè)準(zhǔn)備、計(jì)劃安排、工程施工、生產(chǎn)準(zhǔn)備、竣工驗(yàn)收、直到項(xiàng)目建成投產(chǎn)所進(jìn)行的一系列工作。1.4.4項(xiàng)目結(jié)算階段項(xiàng)目結(jié)算即工程結(jié)算，是指施工企業(yè)按照承包合同和已完工程量向建設(shè)單位（業(yè)主）辦理工程價(jià)清算的經(jīng)濟(jì)文件。工程建設(shè)周期長(zhǎng)，所需要的資金很多，為了讓施工企業(yè)在施工過(guò)程中得以快速回籠資金，需要對(duì)工程價(jià)款進(jìn)行階段性的結(jié)算（進(jìn)度款結(jié)算）。工程完成后的竣工結(jié)算，是工程項(xiàng)目工作的重要組成部分。2綠色建筑在造價(jià)控制中存在的問(wèn)題及原因2.1綠色建筑造價(jià)控制在投標(biāo)階段存在的問(wèn)題本節(jié)主要闡述的是綠色建筑造價(jià)控制在投標(biāo)階段存在的主要問(wèn)題，對(duì)于綠色建筑而言，要想完成一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，投標(biāo)階段就相對(duì)于是一個(gè)開端，從市場(chǎng)、報(bào)價(jià)、程序三方面對(duì)綠色建筑造價(jià)控制的投標(biāo)階段來(lái)做一個(gè)分析，促使我們更加了解綠色建筑投標(biāo)階段的問(wèn)題所在，從而提供解決問(wèn)題的新思路。2.1.1市場(chǎng)信息的不對(duì)稱中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制是在1992年中國(guó)共產(chǎn)黨十四次全國(guó)代表大會(huì)開始確立的。其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征主要是：首先，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是自主經(jīng)濟(jì)，有其獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益，自負(fù)盈虧。其次市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)，是以盈利為第一位的模式。最后它是一種動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)，正是基于這三點(diǎn)主要特征，導(dǎo)致市場(chǎng)的信息時(shí)時(shí)刻刻都在發(fā)生變化，誰(shuí)拿到了第一手信息，誰(shuí)就掌握了主動(dòng)權(quán)，這就導(dǎo)致了招標(biāo)方與投標(biāo)方的信息出現(xiàn)了不對(duì)稱的情況，從而引發(fā)一個(gè)想要招一個(gè)具有資質(zhì)的投標(biāo)方幫其完成手上工程，卻因?yàn)槠鋱?bào)價(jià)不符合要求從而被淘汰的情況，給雙方都造成了損失。2.1.2投標(biāo)報(bào)價(jià)復(fù)雜綠色建筑的投標(biāo)的報(bào)價(jià)不僅包含人材機(jī)、措施費(fèi)、管理費(fèi)、臨建、機(jī)械費(fèi)、規(guī)費(fèi)稅金等，同時(shí)還包括了基數(shù)增量成本、咨詢成本、專家認(rèn)證成本、運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本、拆除報(bào)廢成本等，而這些成本的報(bào)價(jià)在我國(guó)目前還屬于新鮮事物，這就造成了投標(biāo)方不知道該怎么去報(bào)這些價(jià)格，從而給投標(biāo)方一種綠色建筑的造價(jià)很復(fù)雜的印象，這使得綠色建筑的招標(biāo)很難找到合適的執(zhí)行人來(lái)完成這個(gè)項(xiàng)目，從而影響了綠色建筑的推廣。2.1.3投標(biāo)程序繁雜綠色建筑在投標(biāo)程序中相對(duì)來(lái)說(shuō)比較復(fù)雜包含了投標(biāo)談判階段和合約談判階段，而投標(biāo)談判階段在其中包含了七個(gè)步驟，即投標(biāo)談判、清單修正、標(biāo)底微調(diào)、工期確定、趕工費(fèi)用、稅費(fèi)稅籌、政府費(fèi)用。七個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，缺一不可，一旦弄錯(cuò)接下來(lái)的合約談判階段則無(wú)法進(jìn)行，更無(wú)從談起項(xiàng)目的建設(shè)了。2.2綠色建筑造價(jià)控制項(xiàng)目策劃階段存在的問(wèn)題本節(jié)分析的綠色建筑造價(jià)控制在項(xiàng)目策劃階段面臨的問(wèn)題，對(duì)于綠色建筑的推廣而言其在成本方面是個(gè)無(wú)法避開的話題，本節(jié)從項(xiàng)目策劃階段，對(duì)其存在的問(wèn)題做出相應(yīng)的分析，為解決相關(guān)問(wèn)題提供參考。2.2.1缺乏管理團(tuán)隊(duì)綠色建筑作為一個(gè)新近崛起的行業(yè)流派，與之相配的配套行業(yè)也處于一個(gè)萌芽階段，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)綠色建筑發(fā)展較好的屬上海市，而其他地區(qū)綠色建筑發(fā)展并不理想，因此國(guó)內(nèi)很難在某個(gè)項(xiàng)目組建一個(gè)專業(yè)的綠色建筑造價(jià)方面的管理團(tuán)隊(duì)來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，這個(gè)現(xiàn)狀的出現(xiàn)將會(huì)導(dǎo)致工作的開展困難重重，造成資源的浪費(fèi)，增加成本。2.2.2計(jì)劃執(zhí)行困難在綠色建筑成本目標(biāo)制定過(guò)程中，因?yàn)椴涣私饩G色建筑造價(jià)是何物，對(duì)該如何控制其成本的目標(biāo)定位模糊，施工單位在面對(duì)綠色建筑這種新型的建筑方式，并沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，與現(xiàn)階段綠色建筑的發(fā)展不匹配。2.2.3缺少綱領(lǐng)性文件的指導(dǎo)做什么事情都要有行動(dòng)的準(zhǔn)則，也就是我們常說(shuō)的底線，而綱領(lǐng)性文件具有指導(dǎo)，規(guī)范的作用，是我們行事的準(zhǔn)繩，但是綠色建筑的造價(jià)控制處于一個(gè)剛剛起步的階段，對(duì)其的了解可謂是知之甚少，因此很難定下一個(gè)能指導(dǎo)我們開展工作的綱領(lǐng)性文件為綠色建筑項(xiàng)目成本控制提供指導(dǎo)，造成造價(jià)的控制變得異常困難。2.2.4制度不健全綠色建筑造價(jià)控制制度不健全的原因有以下幾點(diǎn)：首先是其傳入國(guó)內(nèi)時(shí)間短，國(guó)家和社會(huì)對(duì)綠色建筑的制度缺乏經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)辦法在短時(shí)間內(nèi)制定出相應(yīng)的制度；其次是缺乏相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制，要想馬兒跑就得讓馬兒吃飽，只有制定了相關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰機(jī)制員工才會(huì)更有積極性，為項(xiàng)目的策劃出謀劃策；最后執(zhí)行力度不夠，再好的制度也需要有人去執(zhí)行才能發(fā)揮其作用，不然就只是紙上談

兵。制度不健全將會(huì)導(dǎo)致組織內(nèi)部出現(xiàn)問(wèn)題，在策劃時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)很多的紕漏，給項(xiàng)目實(shí)施階段造成很大的困難，造成不必要的損失。2.3綠色建筑造價(jià)控制項(xiàng)目實(shí)施階段存在的問(wèn)題本節(jié)為大家闡述的是綠色建筑在項(xiàng)目實(shí)施階段造價(jià)控制存在的問(wèn)題，分析其存在問(wèn)題的原因，以及會(huì)造成的后果。2.3.1項(xiàng)目實(shí)施不合理因?yàn)閷?duì)于綠色建筑這個(gè)新鮮事物的認(rèn)識(shí)不全面，而且國(guó)內(nèi)的相關(guān)項(xiàng)目少之又少，做的好的更是屈指可數(shù)，因此能借鑒的經(jīng)驗(yàn)相當(dāng)匱乏，所以要想在綠色建筑項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中對(duì)成本進(jìn)行控制可謂時(shí)難如登天，對(duì)于綠色建筑造價(jià)控制如何實(shí)施，并沒(méi)有一個(gè)明確的思路來(lái)進(jìn)行，這也會(huì)導(dǎo)致為了節(jié)約成本從而造成質(zhì)量得不到保障，進(jìn)而出現(xiàn)質(zhì)量達(dá)不到合同要求，到時(shí)候業(yè)主要求進(jìn)行返工或者維修，不僅不能賺到錢，還會(huì)增加更多的額外成本。2.3.2成本目標(biāo)不明確綠色建筑造價(jià)的成本構(gòu)成可謂是五花八門，讓人眼花繚亂，在對(duì)綠色建筑造價(jià)進(jìn)行控制時(shí)，它的成本目標(biāo)相較于普通建筑的造價(jià)控制來(lái)說(shuō)過(guò)于龐雜，讓人難以理清頭緒，不知該從何下手，這將很容易就出現(xiàn)疏忽，進(jìn)而造成重大的損失。2.3.3方案和設(shè)計(jì)考慮不周綠色建筑與常規(guī)的建筑相比，綠色建筑的方案、設(shè)計(jì)等方面來(lái)說(shuō)考慮的東西因素要多得多，因此更加的特殊和復(fù)雜，要求也更多，而高要求就意味著高標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于綠色建筑的設(shè)計(jì)方案都很難做到十全十美，存在著諸多的漏洞，這將會(huì)使得工程的成本不好控制。2.4綠色建筑造價(jià)控制項(xiàng)目結(jié)算階段存在的問(wèn)題本節(jié)主要是通過(guò)闡述綠色建筑在項(xiàng)目結(jié)算階段時(shí)會(huì)碰到的問(wèn)題，來(lái)對(duì)其形成原因即造成后果進(jìn)行說(shuō)明，為綠色建筑造價(jià)的控制發(fā)展助力。2.4.1組織架構(gòu)不明確組織架構(gòu)是明確每個(gè)人的責(zé)任，以及在這個(gè)組織里面扮演角色的架構(gòu)。而綠色建筑作為一個(gè)項(xiàng)目，其在結(jié)算階段時(shí)，也該設(shè)有項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目商務(wù)經(jīng)理，技術(shù)生產(chǎn)經(jīng)理等，同時(shí)理清誰(shuí)是第一責(zé)任人，誰(shuí)是具體負(fù)責(zé)人，誰(shuí)是執(zhí)行人的關(guān)系。

完整的管理體系有助于提高辦事效率。綠色建筑項(xiàng)目組織架構(gòu)主要問(wèn)題是組織架構(gòu)不明確，難以形成良好的合作關(guān)系，以至于導(dǎo)致在進(jìn)行工程項(xiàng)目結(jié)算時(shí)，工作效率低，對(duì)于分工協(xié)作存在很大的問(wèn)題等。2.4.2對(duì)外總包要求缺乏認(rèn)知由于綠色建筑與常規(guī)的工程項(xiàng)目對(duì)外總包相比，綠色建筑項(xiàng)目相較而言無(wú)疑要復(fù)雜得多得多，因?yàn)樗奶厥庑試?guó)內(nèi)很難找到合適的施工企業(yè)來(lái)建設(shè)項(xiàng)目，所以會(huì)使得在選擇合作伙伴時(shí)，可供選擇的空間將會(huì)很小，畢竟很多的施工企業(yè)沒(méi)有綠色建筑相關(guān)的技術(shù)儲(chǔ)備，以及沒(méi)有相應(yīng)的施工資質(zhì)，而有資質(zhì)的其報(bào)價(jià)也會(huì)非常的高，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目成本的增加，利潤(rùn)降低。2.4.3對(duì)內(nèi)分包的經(jīng)驗(yàn)缺乏跟對(duì)外總包差不多，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)分包時(shí)，企業(yè)也存在著因?qū)G色建筑項(xiàng)目的不了解而造成分包時(shí)不知道該定個(gè)什么價(jià)格，提一些什么要求合適，而要想獲得更高的利潤(rùn)，同時(shí)要滿足設(shè)計(jì)要求，那么不得不找更專業(yè)的施工單位來(lái)進(jìn)行施工，然而在國(guó)內(nèi)這樣有資質(zhì)的單位可謂是鳳毛麟角，良莠不齊，一旦找錯(cuò)了人不僅僅耽誤了工期還會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題等，到時(shí)候進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算時(shí)，將會(huì)造成重大損失。3對(duì)綠色建筑造價(jià)控制研究的建議3.1綠色建筑造價(jià)控制項(xiàng)目投標(biāo)階段的準(zhǔn)備工作本節(jié)主要針對(duì)企業(yè)在綠色建筑項(xiàng)目投標(biāo)階段存在的問(wèn)題，提出解決辦法，進(jìn)而推動(dòng)綠色建筑的全面發(fā)展。3.1.1做好標(biāo)前市場(chǎng)調(diào)研正所謂知己知彼，百戰(zhàn)不殆，首先市場(chǎng)是不斷在變化的，其價(jià)格并不穩(wěn)定，要想讓項(xiàng)目中標(biāo)，并且在中標(biāo)之后能讓我們得以利潤(rùn)最大化，那么市場(chǎng)信息就是其中的重中之重，在做市場(chǎng)調(diào)研時(shí)主要針對(duì)以下幾個(gè)方面：(1）調(diào)研投標(biāo)項(xiàng)目所在地勞務(wù)市場(chǎng)行情。不同地區(qū)的用工的價(jià)格都不相同，例如海南的土建工人價(jià)格普遍在300元/天，而在貴州其土建工人的工資在200元/天，很顯然企業(yè)不能用海南地區(qū)工人工資來(lái)給貴州地區(qū)的工人工資來(lái)套進(jìn)去，這無(wú)疑會(huì)增加用工成本，導(dǎo)致成本的增加；（2）砼、地材、周轉(zhuǎn)材等材料市場(chǎng)價(jià)格及當(dāng)?shù)匕l(fā)布的信息價(jià)（指導(dǎo)價(jià)）。據(jù)調(diào)查，不同地區(qū)的材料價(jià)格都存在差異，例如海南區(qū)域的商品混凝土，在東方市賣的520元/立方，而在瓊海市的價(jià)格為500元/立方，因此要做好市場(chǎng)信息價(jià)的調(diào)查；（3）機(jī)械市場(chǎng)價(jià)格及基礎(chǔ)、安裝報(bào)驗(yàn)等特殊規(guī)定。不同地區(qū)，因?yàn)榈刭|(zhì)等自然條件等因素的影響，其使用的機(jī)械等也不盡相同，例如海南省的各個(gè)地區(qū)抗震設(shè)防烈度都不相同，根據(jù)資料顯示，?？诘目拐鹪O(shè)防烈度為8度，而臨高、瓊海、儋州、屯昌的抗震設(shè)防烈度為7度，三亞、萬(wàn)寧、東方、白沙的抗震設(shè)防烈度為6度，這就導(dǎo)致在施工時(shí)基礎(chǔ)要挖多深，用什么機(jī)械，綁扎多少鋼筋等規(guī)定都不相同；（4）民風(fēng)民俗（是否存在壟斷性經(jīng)營(yíng)）。有一些地區(qū)由于各種原因存在著壟斷經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象，像是外運(yùn)土方的老板，基本上還會(huì)涉及到開沙場(chǎng)、水泥廠等建材行業(yè)，由于其在當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)系，將會(huì)出現(xiàn)壟斷經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象，要做好相關(guān)調(diào)查，避免與其發(fā)生不必要的沖突；(5）政策、稅務(wù)、規(guī)費(fèi)、勞?；鸬?；(6）地質(zhì)地貌、同類基礎(chǔ)處理情況；(7）同類工程總包市場(chǎng)行情。當(dāng)這些都調(diào)查清楚之后，對(duì)于是否該接下這個(gè)項(xiàng)目，該如何報(bào)價(jià)才能讓利潤(rùn)達(dá)到最大化，此時(shí)才會(huì)心里有底。3.1.2對(duì)投標(biāo)成本進(jìn)行分解及設(shè)定投標(biāo)價(jià)格目標(biāo)對(duì)于綠色建筑造價(jià)的投標(biāo)成本構(gòu)成過(guò)于復(fù)雜的問(wèn)題，企業(yè)可以通過(guò)對(duì)其進(jìn)行分解成以下部分：1）根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研及招標(biāo)清單，將項(xiàng)目成本進(jìn)行分解為：人材機(jī)、措施費(fèi)、管理費(fèi)、臨建、機(jī)械費(fèi)、規(guī)費(fèi)稅金等；2）根據(jù)成本分解，對(duì)比招標(biāo)標(biāo)底價(jià)，找出投標(biāo)價(jià)的整體成本平衡點(diǎn)（盈利期望值）；3）根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研及招標(biāo)清單、公司同類工程情況及成本分解測(cè)算目標(biāo)報(bào)價(jià)。對(duì)于分解之后的成本就可以一目了然，做出相應(yīng)的優(yōu)化，提出最佳的解決辦法，對(duì)這個(gè)投標(biāo)的項(xiàng)目的成本及價(jià)格進(jìn)行刨析，進(jìn)而制定好相應(yīng)的標(biāo)書，設(shè)定投標(biāo)兜底目標(biāo)價(jià)格，提高企業(yè)中標(biāo)的成功率。3.1.3進(jìn)行投標(biāo)談判及合約談判綠色建筑與普通建筑的投標(biāo)程序相比更加繁瑣，大致可分成兩點(diǎn)，一是即投標(biāo)的談判，二是投標(biāo)成功后進(jìn)行的合約談判。以綠色建筑的施工建設(shè)環(huán)節(jié)為例，前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)施工有重大的影響，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，進(jìn)而造成返工，增加其成本。所以在前期設(shè)計(jì)的就要從源頭開始牢牢控制住，做到設(shè)計(jì)方案能與施工相匹配，進(jìn)而節(jié)約成本。因此在這個(gè)過(guò)程，要對(duì)合約中不明白的地方進(jìn)行仔細(xì)的詢問(wèn)，然后修改，最終達(dá)到工程質(zhì)量好，同時(shí)還節(jié)約了成本。3.2綠色建筑造價(jià)控制項(xiàng)目策劃中問(wèn)題地解決對(duì)策3.2.1開展項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的構(gòu)建對(duì)于綠色建筑造價(jià)控制缺乏管理團(tuán)隊(duì)的問(wèn)題，可以通過(guò)以下方式來(lái)解決：首先，項(xiàng)目經(jīng)理通過(guò)專項(xiàng)競(jìng)聘產(chǎn)生或者領(lǐng)導(dǎo)指派。其次，項(xiàng)目班子由項(xiàng)目經(jīng)理提議報(bào)公司批準(zhǔn)或者在進(jìn)行調(diào)整后調(diào)集人員；專業(yè)人才的招聘，不僅要在國(guó)內(nèi)進(jìn)行招聘，還要通過(guò)國(guó)際的招聘平臺(tái)獲得需要的人才，畢竟國(guó)外綠色建筑的起步要比國(guó)內(nèi)早得多，人才儲(chǔ)備也更為充足，同時(shí)從公司調(diào)集一些新人加入團(tuán)隊(duì)，可以培養(yǎng)新興力量，夯實(shí)企業(yè)的基礎(chǔ)。最后，部門組建及部門職能分解，明確部門人員的分工，降低了各部門間相互踢皮球的可能，提高工作效率，形成以項(xiàng)目經(jīng)理為核心的成本控制體系。3.2.2制定好項(xiàng)目目標(biāo)對(duì)于計(jì)劃執(zhí)行困難的問(wèn)題，可通過(guò)制定好項(xiàng)目目標(biāo)來(lái)解決，分為以下幾點(diǎn)：(1)成本目標(biāo)：上交比例、臨設(shè)分期投入總目標(biāo)、管理費(fèi)總額目標(biāo)。成本目標(biāo)可謂是造價(jià)控制的核心，只有把成本降低了，企業(yè)才能有利可圖。(2）質(zhì)量目標(biāo)：合格或優(yōu)質(zhì)目標(biāo)、集團(tuán)樣板或區(qū)域樣板。無(wú)論做什么項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)都是企業(yè)最為關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，一個(gè)項(xiàng)目哪怕再賺錢也不能以犧牲質(zhì)量為代價(jià)，否則不僅會(huì)受到相應(yīng)的處罰，同時(shí)可能令公司名譽(yù)掃地，以后將難以在建筑行業(yè)立足。(3）工期目標(biāo)：合同工期或基于成本節(jié)約情況下提前工期目標(biāo)。再大的工程項(xiàng)目也有一個(gè)結(jié)束時(shí)間，即我們的工期，不管是業(yè)主要求，還是企業(yè)出于節(jié)約成本的目的，都要制定一個(gè)工期目標(biāo)，促使企業(yè)能盡快的回款，只有這樣項(xiàng)目成本才能得到控制，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。(4）安全文明施工目標(biāo)：工傷控制比例或目標(biāo)金額、綠色工地或文明施工樣板工地；定好安全文明施工目標(biāo)后不僅有利于堅(jiān)持以人為本，安全生產(chǎn)，減少施工污染，降低企業(yè)因工人受傷而賠償?shù)慕痤~，同時(shí)控制好對(duì)環(huán)境的污染，減少其治理費(fèi)用，達(dá)到成本最大化的終極目標(biāo)。3.2.3制定最核心的文件的重要性對(duì)于缺乏綱領(lǐng)性文件指導(dǎo)的問(wèn)題，企業(yè)需要制定一個(gè)核心文件，其中內(nèi)容包括了:1）總包合同單價(jià)組成尤其是不平衡的部位；2）工期獎(jiǎng)勵(lì)或處罰條款。像是碧桂園劍橋郡項(xiàng)目，其規(guī)定工期在400天，如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)保質(zhì)保量的完成任務(wù)的基礎(chǔ)上，把工期提前那么將給予獎(jiǎng)勵(lì)，而超過(guò)了400天的規(guī)定工期，將對(duì)其負(fù)責(zé)人進(jìn)行相應(yīng)的罰款。3）付款的方式、產(chǎn)業(yè)鏈融資。其付款方式有：按月結(jié)算、分段結(jié)算、竣工后一次性進(jìn)行結(jié)算等其他方式進(jìn)行結(jié)算；融資可通過(guò):土地抵押貸款、短期借貸、產(chǎn)權(quán)抵押融資等；4）停工補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)；其人工費(fèi)的計(jì)算公式為：停工待命期間窩工費(fèi)=待命人數(shù)×待命人員工資5）施工期間材料價(jià)格調(diào)整區(qū)間。在施工的過(guò)程中材料會(huì)有一定的價(jià)差，所以會(huì)有價(jià)差預(yù)備費(fèi)，其計(jì)算公式為：，PF:價(jià)差預(yù)備費(fèi)，n：建設(shè)期年份數(shù),It：建設(shè)期第t年的靜態(tài)投資額，f：年漲價(jià)率，m：建設(shè)前期年限。通過(guò)制定該文件，可以讓管理人員了解其運(yùn)行的標(biāo)準(zhǔn)，提高應(yīng)對(duì)相關(guān)情況的處理能力，更好的解決問(wèn)題。3.2.4實(shí)施制度化管理對(duì)于制度不健全的問(wèn)題，我們要來(lái)說(shuō)明一下制度的重要性：首先，制度化管理有利于企業(yè)效率的提升，制度是透明而公開的，在制度化管理下，企業(yè)要達(dá)到每一件事情都是程序化的、標(biāo)準(zhǔn)化的，這樣做有利于員工迅速掌握自己需要的工作技能，有利于員工與員工之間、部門與部門之間、上級(jí)與下級(jí)之間進(jìn)行有效的溝通，使企業(yè)內(nèi)部之間的工作失誤降到最低。其次，制度化管理可以讓企業(yè)運(yùn)行的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)制度化管理就做到以制度為準(zhǔn)繩嚴(yán)格執(zhí)行和堅(jiān)守。當(dāng)每個(gè)員工都可以做到之后，員工就能依照規(guī)章制度處理工作，將會(huì)減少工作上的失誤，提高決策的正確性。再次，制度化管理可以讓人才得到最好的栽培，完善的制度可以讓企業(yè)管理變得井井有條，減少不公平現(xiàn)象的發(fā)生，制度化管理不但有利于吸引外部人才，還打通了內(nèi)部人員的晉升渠道，使得員工能更好的發(fā)展。最后，制度化管理降低決策失誤率，如果能將企業(yè)內(nèi)部的所有事務(wù)都納入制度化管理中，就可以有效地杜絕企業(yè)決策的“一言堂”現(xiàn)象，使企業(yè)的決策過(guò)程更加程序化、透明化。因此，國(guó)家和企業(yè)制定完善的綠色建筑造價(jià)制度的重要性就顯而易見(jiàn)了，它不僅是規(guī)矩，更是綠色建筑健康快速發(fā)展的重要保障。3.3綠色建筑造價(jià)控制項(xiàng)目實(shí)施階段的問(wèn)題解決措施3.3.1制定合理的收支原則為解決綠色建筑造價(jià)控制的收支不合理的問(wèn)題，可以制定以下兩點(diǎn)原則：資金管理的三收三支：首先，以收定支，就是說(shuō)要企業(yè)根據(jù)收到的資金來(lái)決定可支出的金額，不能支出大于收入。其次，先收后支，就是說(shuō)錢到賬上之后，才能用于支出，否則就會(huì)造成資金管理混亂的問(wèn)題。最后，收大于支，就是指企業(yè)資金的使用要必須有余額，不能出現(xiàn)入不敷出。成本管理的三干三算：首先，先干后算，指的是先完成一定的工作量之后，才進(jìn)行結(jié)算，這樣有利于資金的落實(shí)。其次，邊干邊算，指的是在工程進(jìn)行中，為了保證其有流動(dòng)資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，不至于因資金短缺而造成停工的原則。最后，干完算完，就是指在完成所有工程量之后，企業(yè)要對(duì)所完成工程量進(jìn)行一個(gè)總結(jié)，保證其成本不會(huì)錯(cuò)算漏算。3.3.2對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行分解對(duì)于綠色建筑造價(jià)的成本目標(biāo)不明確的問(wèn)題，對(duì)其成本目標(biāo)進(jìn)行分解，可分解到各個(gè)控制點(diǎn)，即：（1）按分部分項(xiàng)進(jìn)行劃分為：土石方工程、鋼筋工程、混凝土工程、砌體工程、內(nèi)外墻面工程、樓地面工程、分包工程、模板工程、外架及防護(hù)工程等等。（2）管理費(fèi)：計(jì)算到每一個(gè)崗位上，由財(cái)務(wù)部門來(lái)負(fù)責(zé)相關(guān)事宜。（3）臨建和機(jī)械費(fèi)：按照規(guī)劃和投入數(shù)量及時(shí)間來(lái)計(jì)算，由技術(shù)經(jīng)理來(lái)負(fù)責(zé)，并制定水電費(fèi)用目標(biāo)額度，避免出現(xiàn)漏算多算的問(wèn)題。3.3.3方案制定方案制定包括專項(xiàng)方案、特殊方案和最優(yōu)方案的制定。要根據(jù)綠色建筑項(xiàng)目來(lái)制定專門的方案，告知甲方與常規(guī)方案相比，企業(yè)需要增加的成本和投入的專項(xiàng)方案。要對(duì)特殊方案報(bào)審、報(bào)批、報(bào)價(jià)，從而制定出最優(yōu)方案。對(duì)于能節(jié)省成本的新技術(shù)、新工藝的應(yīng)用，一定要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析對(duì)比后才進(jìn)行使用。3.4綠色建筑造價(jià)控制項(xiàng)目結(jié)算階段問(wèn)題的解決措施3.4.1構(gòu)建項(xiàng)目組織架構(gòu)針對(duì)組織架構(gòu)不明確的問(wèn)題，在該小節(jié)進(jìn)行解決：首先，項(xiàng)目經(jīng)理作為第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各方的關(guān)系，安排好結(jié)算人員，分解結(jié)算審核工作。其次，以項(xiàng)目商務(wù)經(jīng)理作為具體的負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)內(nèi)外結(jié)算，安排結(jié)算人員的工作任務(wù)，負(fù)責(zé)合約部分結(jié)算責(zé)任分解和各類結(jié)算的審核，協(xié)助與各方進(jìn)行談判。最后是結(jié)算組的成員，包括技術(shù)、生產(chǎn)經(jīng)理等，他們負(fù)責(zé)具體的結(jié)算事宜，如勞務(wù)等分包的結(jié)算審核，材料的整理及收發(fā)。3.4.2制定對(duì)外總包的要求針對(duì)綠色建筑造價(jià)對(duì)外總包缺乏經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題，需考慮對(duì)外總包的結(jié)算目標(biāo)，從寬統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目全成本（攤銷后），確定項(xiàng)目對(duì)外結(jié)算三級(jí)目標(biāo)：即一級(jí)目標(biāo)全成本目標(biāo)包含了上繳的金額即增值稅、附加隨、印花稅，二級(jí)全成本目標(biāo)其中包含了上繳金額+還有一定的利潤(rùn)率，三級(jí)全成本目標(biāo)包含了上繳金額+一定利潤(rùn)率+攤銷余額。通過(guò)制定該目標(biāo)，讓企業(yè)在進(jìn)行對(duì)外總包結(jié)算時(shí)能明確制定好結(jié)算方案，保證結(jié)算工作的順利完成。3.4.3制定對(duì)內(nèi)分包的要求(1)分包結(jié)算應(yīng)遵循以下原則首先，內(nèi)部結(jié)算原則：要尊重合同就是要按合同條款來(lái)辦事，實(shí)事求是就是要根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)對(duì)內(nèi)分包結(jié)算做出相應(yīng)的調(diào)整，橫向?qū)Ρ染褪侵覆荒苤魂P(guān)注本項(xiàng)目，還應(yīng)對(duì)其他相類似的項(xiàng)目工程做出比較才能更好的制定方案，互惠共贏就是要使得與企業(yè)進(jìn)行合作的雙方都實(shí)現(xiàn)利益最大化，從而為下一次合作奠定基礎(chǔ)。其次，內(nèi)部目標(biāo)確定，根據(jù)合同和項(xiàng)目整體實(shí)際成本情況確定三級(jí)內(nèi)部結(jié)算目標(biāo)：第一級(jí)是要嚴(yán)格按照合同的條款執(zhí)行項(xiàng)目結(jié)算，第二級(jí)是執(zhí)行合同+辦好簽證+設(shè)計(jì)變更返工等，第三級(jí)是執(zhí)行合同+辦好簽證+設(shè)計(jì)變更返工等+關(guān)注市場(chǎng)行情化。內(nèi)部結(jié)算目標(biāo)確定時(shí)的松緊原則分勞務(wù)、租賃、分包、材料等由松到緊考慮。通過(guò)對(duì)其原則細(xì)化分解，有利于內(nèi)分包結(jié)算的進(jìn)行。（2）分包預(yù)算應(yīng)遵循以下標(biāo)準(zhǔn)化流程首先，分包上報(bào)預(yù)算，讓公司有個(gè)底知道這錢花在哪些地方。其次，項(xiàng)目部自己要審核預(yù)算，然后再上報(bào)分公司進(jìn)行復(fù)核預(yù)算。最后，總公司確定分包合同暫定總價(jià)。4碧桂園劍橋郡項(xiàng)目案例分析本節(jié)我們通過(guò)一個(gè)實(shí)際案例，碧桂園劍橋郡項(xiàng)目的控制成本方法來(lái)進(jìn)行分析，從中借鑒其精華。4.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介碧桂園劍橋郡項(xiàng)目位于國(guó)際旅游島的省會(huì)城市?？谛阌^(qū)椰海大道與丘海大道延長(zhǎng)線交匯處西南側(cè)，?？?，別稱“椰城”，海南省省會(huì)，國(guó)家“一帶一路”戰(zhàn)略支點(diǎn)城市，中國(guó)（海南）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)（港）核心城市，位于北緯19°31′～20°04′，東經(jīng)110°07′～110°42′之間，地處海南島北部，東鄰文昌，西接澄邁，南毗定安，北瀕瓊州海峽，是海南省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心和最大的交通樞紐。地處熱帶，熱帶資源呈現(xiàn)多樣性，是一座富有海濱自然旖旎風(fēng)光的南方濱海城市，全市總面積3145.93平方千米。其中，陸地面積2284.49平方千米，海域面積861.44平方千米。?？跉夂蚴孢m宜人，生態(tài)環(huán)境一流，常年位居中華人民共和國(guó)生態(tài)環(huán)境部發(fā)布地全國(guó)168個(gè)地級(jí)及以上城市空氣質(zhì)量排名榜單之首，城市綠化覆蓋率達(dá)43.5%，被世界衛(wèi)生組織選定為中國(guó)第一個(gè)“世界健康城市”試點(diǎn)地。截至2019年末，全市常住人口232.79萬(wàn)人。由于坐擁海口這個(gè)日漸發(fā)展起來(lái)的海濱城市，碧桂園劍橋郡項(xiàng)目受到政府的重視，該項(xiàng)目占地面積273666平方米，建筑面積達(dá)413100平方米，對(duì)其定位教育地產(chǎn)，打造品牌化的建筑住宅，綠化率高達(dá)45%，是不折不扣的養(yǎng)老健身的好去處，其配套設(shè)施完善，教育方面包含了幼兒園英橋幼兒園、小學(xué)?？谑行闳A小學(xué)，中學(xué)?？谑械谝恢袑W(xué)等多個(gè)學(xué)校，購(gòu)物娛樂(lè)方面有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、星巴克、盛盛百家匯超市等，醫(yī)療方面有海南醫(yī)學(xué)院附屬第二醫(yī)院、海南省結(jié)核病醫(yī)院。4.2碧桂園劍橋郡項(xiàng)目可供借鑒之處碧桂園劍橋郡項(xiàng)目，作為一個(gè)高檔的住宅小區(qū)，其在在控制項(xiàng)目成本的方法很有一套，在此列舉幾個(gè)方面：首先，臨建的成本控制，臨建作為我們生產(chǎn)的臨時(shí)建筑要滿足以下幾點(diǎn)要求：1）以節(jié)約、簡(jiǎn)單、長(zhǎng)期使用、緊湊以及公司要求三多三少的原則，規(guī)劃生活區(qū)及辦公區(qū)以項(xiàng)目實(shí)際開工所需的生活區(qū)及辦公區(qū)面積分批建設(shè)。2）以安全、便于交通、易于維護(hù)和保衛(wèi)的原則規(guī)劃生產(chǎn)區(qū)，按項(xiàng)目公司開發(fā)計(jì)劃分段建設(shè)生產(chǎn)區(qū)及圍墻，同時(shí)考慮水電材料可周轉(zhuǎn)方案及配置。3）制定項(xiàng)目生活區(qū)辦公區(qū)的管理制度?？刂仆度肟傤~，如人均辦公面積、管理人員人均居住面積、工人人均居住面積、附屬用房控制面積等等的硬投入。碧桂園通過(guò)以上三點(diǎn)，控制了其臨建的成本。其次，是對(duì)周轉(zhuǎn)材料進(jìn)行管理，例如模板、木方，可以通過(guò)：1）水平流水段的劃分是模板木方投入的數(shù)量；2）合理劃分標(biāo)段能更好的提高周轉(zhuǎn)次數(shù)；3）根據(jù)流水段和進(jìn)度計(jì)算模板總控目標(biāo)和木方總控目標(biāo)；按上目標(biāo)計(jì)算單方建筑面積的模板木方成本，如