房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告

27十二月2023房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)形勢(shì)國(guó)外形勢(shì)：全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)長(zhǎng)期低迷，當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)長(zhǎng)期波動(dòng)和低速增長(zhǎng)的時(shí)期，這個(gè)時(shí)期可能延續(xù)5—10年美國(guó)和歐洲均陷入嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)之中在美國(guó)，次貸危機(jī)首先是私債危機(jī)。同時(shí)私債危機(jī)又引發(fā)了主權(quán)債務(wù)危機(jī)；私債危機(jī)和主權(quán)債務(wù)危機(jī)并發(fā)在歐洲，直接發(fā)生的是主權(quán)債務(wù)危機(jī)，集中體現(xiàn)了很多歐洲國(guó)家多年來(lái)財(cái)政赤字高懸并依賴它來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展方式全球各資本主義國(guó)家出現(xiàn)嚴(yán)重扭曲的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)居高不下的各國(guó)債務(wù)、創(chuàng)歷史水平的失業(yè)率、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力低下以及歐元區(qū)的未來(lái)發(fā)展方向等，仍然對(duì)資本主義國(guó)家的智慧提出嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)形勢(shì)國(guó)內(nèi)形勢(shì)：國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)第三季度名義消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)，實(shí)際消費(fèi)下降作為投資主動(dòng)力的住宅投資和地方項(xiàng)目投資或面臨下滑受外部形勢(shì)惡化影響，外需面臨萎縮國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行領(lǐng)先指數(shù)的走勢(shì)顯示了同樣的趨勢(shì)物價(jià)上漲已經(jīng)見(jiàn)頂，全球總需求的回落令大宗商品價(jià)格有所回落，這將使得我國(guó)的輸入性通脹壓力有所減輕1布局20111Mission?結(jié)構(gòu)調(diào)整政策調(diào)整中國(guó)共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會(huì)第六次全體會(huì)議，于2011年10月15日至18日在北京舉行，明確了從經(jīng)濟(jì)向文化轉(zhuǎn)型的調(diào)整策略中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月12日至14日在北京舉行，對(duì)明年經(jīng)濟(jì)做出了總體要求2012宏觀經(jīng)濟(jì)政策基調(diào)：穩(wěn)中求進(jìn)2012房地產(chǎn)政策：堅(jiān)持保障房建設(shè)和市場(chǎng)調(diào)控兩手抓，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)1Mission?政策調(diào)整結(jié)構(gòu)調(diào)整信貸緊縮房地產(chǎn)稅試點(diǎn)首付提高首套利率上調(diào)央行3次加息6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率全國(guó)共有608個(gè)城市發(fā)布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，46個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”，40個(gè)城市出臺(tái)了“限價(jià)令”2011年，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，堪稱“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的“政策年”，十八般武藝盡數(shù)施出，十面出擊四面圍堵，多管齊下嚴(yán)控樓市2難局20111Mission?地方政府開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整及宏觀政策調(diào)整，地方政府在整個(gè)財(cái)政收支方面受到了較大的影響地方政府出現(xiàn)了財(cái)政赤字土地成交量持續(xù)下滑房產(chǎn)稅收減少市場(chǎng)反應(yīng)1Mission?開(kāi)發(fā)企業(yè)地方政府成交量

樓市進(jìn)入寒冬，成交量持續(xù)低迷：2011年下半年以來(lái)受調(diào)控政策的持續(xù)打壓，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易熱情被大大降低，各地房地產(chǎn)交易量都出現(xiàn)了明顯的銳減，同時(shí)全國(guó)住宅庫(kù)存量創(chuàng)下歷史新高。土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)成交量大幅縮水：樓市調(diào)控導(dǎo)致不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量縮水，這種效應(yīng)已波及到土地市場(chǎng)。2011年來(lái)，不少城市出現(xiàn)土地流拍、流標(biāo)現(xiàn)象，成為土地市場(chǎng)低迷的具體表現(xiàn)之一。市場(chǎng)反應(yīng)1Mission?市場(chǎng)反應(yīng)地方政府開(kāi)發(fā)企業(yè)一二線城市受本輪調(diào)控影響，一二線城市成為調(diào)控“重災(zāi)區(qū)”，成交量持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商資金鏈短缺，各樓盤出現(xiàn)折扣、降價(jià)等策略性優(yōu)惠措施。

三四線城市三四線城市對(duì)本輪調(diào)控反應(yīng)相對(duì)滯后，上半年影響甚微，下半年逐漸顯現(xiàn)。3迷局20121Mission?2012聲音很雜未來(lái)發(fā)展走勢(shì)2012發(fā)展研判——“中國(guó)只能繼續(xù)調(diào)控”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹

——“扛到最后就真破產(chǎn)了”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)——“房地產(chǎn)調(diào)控不應(yīng)賭氣”摩根大通中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理龔方雄——“房地產(chǎn)泡沫不會(huì)真正存在”世聯(lián)地產(chǎn)公司創(chuàng)始人陳勁松——“整死供應(yīng)方才便宜”萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石1Mission?2012聲音很雜未來(lái)發(fā)展走勢(shì)2012發(fā)展研判萬(wàn)通控股集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖

——“中國(guó)的房地產(chǎn)生意就像旅游”香港中文大學(xué)講座教授郎咸平——“黃金還不如地產(chǎn)保值”中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)——“100%為了救房地產(chǎn)”經(jīng)濟(jì)學(xué)博士攀綱——“房地產(chǎn)有望再火30年”……………1Mission?未來(lái)發(fā)展走勢(shì)2012聲音很雜2012發(fā)展研判中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)至少還有20年的快速發(fā)展時(shí)間房地產(chǎn)仍是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家將給予大力的支持中國(guó)大房地產(chǎn)格局漸趨形成，即以保障房為主、中低商品房為次，高端商品房為輔，大眾住宅地產(chǎn)由“投資工具”轉(zhuǎn)換為“消費(fèi)工具”受消費(fèi)者消費(fèi)需求和投資需求的影響，會(huì)加速整個(gè)商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展1Mission?2012發(fā)展研判2012聲音很雜未來(lái)發(fā)展走勢(shì)商品房?jī)r(jià)格全國(guó)普降，一二線城市進(jìn)入“拼跌”時(shí)代，三四線城市價(jià)穩(wěn)量跌2012年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國(guó)家將進(jìn)一步理順?lè)康禺a(chǎn)政策，糾偏改錯(cuò)，使其健康發(fā)展房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)繼續(xù)持續(xù)、調(diào)整、完善，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，對(duì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)發(fā)展的短期政策如限購(gòu)、限貸、信貸融資會(huì)出現(xiàn)局部緩和，長(zhǎng)期政策如房產(chǎn)稅等會(huì)得以擴(kuò)展房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，保障房將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和內(nèi)需的重要引擎，剛需產(chǎn)品將成為市場(chǎng)的主流快銷產(chǎn)品1Mission?2012發(fā)展研判2012聲音很雜未來(lái)發(fā)展走勢(shì)市場(chǎng)理性回歸，開(kāi)發(fā)商謀求暴利、消費(fèi)者盲目購(gòu)房、地方政府的土地財(cái)政思維正在改變和扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)洗牌、產(chǎn)業(yè)升級(jí)揭開(kāi)序幕，“剩者為王”。部分中小房企或因轉(zhuǎn)型、或因關(guān)閉、或因破產(chǎn)而告別房地產(chǎn)領(lǐng)域土地供應(yīng)將出現(xiàn)分化，土地制度或會(huì)有所改變：中低商品房土地供應(yīng)量增加、價(jià)格下跌，高端商品房土地供應(yīng)量減少、價(jià)格上漲1Mission?2012發(fā)展研判2012聲音很雜未來(lái)發(fā)展走勢(shì)國(guó)家進(jìn)一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策一線城市征收房產(chǎn)稅將陸續(xù)出臺(tái)，開(kāi)征房產(chǎn)稅之時(shí)，就是限購(gòu)政策自動(dòng)取消之日國(guó)家按區(qū)域性調(diào)整商品房政策下半年對(duì)商品房的金融政策將適度調(diào)整下半年對(duì)商品房的管理政策會(huì)也會(huì)適度調(diào)整，調(diào)整幅度不會(huì)太大4破局20121Mission?案例啟示黑馬策略成功案例—碧桂園十里銀灘“碧桂園”項(xiàng)目于2011年7月6日開(kāi)始積累客戶，20多天共接待客戶約5萬(wàn)批，認(rèn)卡12000余張；7月30號(hào)開(kāi)盤，共推出房源5080套，現(xiàn)場(chǎng)采取3年分期付款及7.5折大折扣的優(yōu)惠政策。開(kāi)盤當(dāng)天共到場(chǎng)500多輛大巴，約3萬(wàn)人次，成交4200多套，金額約40億；開(kāi)盤3天銷售率95%，約50億，創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)盤套數(shù)及金額之最。成功分析對(duì)宏觀政策預(yù)期把控準(zhǔn)確，迅速反應(yīng)實(shí)行大折扣策略銷售采取分期付款策略失敗案例—天府清華園“天府清華園”項(xiàng)目于2011年8月6日開(kāi)盤，項(xiàng)目共推出9棟樓，其中4棟樓銷售，共推出房源300套。開(kāi)盤當(dāng)天賣出約20套左右，開(kāi)盤至今賣出約60套，銷售率約為20%左右。其中多層戶型均價(jià)為9100元每平方米，小高層均價(jià)為8700元每平方米，高層均價(jià)為8300元每平方米。失敗原因?qū)κ袌?chǎng)預(yù)判性差，開(kāi)盤價(jià)格太高，客戶難以接受淡市情況下，項(xiàng)目共9棟樓全開(kāi)，推盤量過(guò)大，后期銷售遇阻項(xiàng)目前期營(yíng)銷推廣力度不夠，市場(chǎng)認(rèn)可度較低1Mission?案例啟示黑馬策略1產(chǎn)品規(guī)劃、品質(zhì)打造識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰放棄幻想審時(shí)度勢(shì)在產(chǎn)品初期就需要結(jié)合目前的市場(chǎng)形勢(shì)，做相應(yīng)的調(diào)整。大戶型投資性產(chǎn)品在目前的市場(chǎng)情況下，去化量顯然很難突破，目前的市場(chǎng)形勢(shì)可做剛性需求產(chǎn)品，并同時(shí)需要在園林景觀、配套等方面進(jìn)一步提升1Mission?黑馬策略案例分析2價(jià)格策略、一步到位高利潤(rùn)并取得高去化量，在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下很難突破。通過(guò)前面兩個(gè)案例可以得出一個(gè)結(jié)論：市場(chǎng)需求還是存在的，價(jià)格是關(guān)鍵的一個(gè)因素，要想取得成效，在價(jià)格策略上一定一步降到位1Mission?黑馬策略案例分析3提升服務(wù)、口碑效應(yīng)售前服務(wù)、售中服務(wù)、售后服務(wù)需進(jìn)一步提升，包括銷售接待、物業(yè)服務(wù)、維修服務(wù)等，提高服務(wù)質(zhì)量，充分利用老業(yè)主的口碑宣傳、市場(chǎng)傳播能力1Mission?黑馬策略案例分析4精準(zhǔn)營(yíng)銷、創(chuàng)新策略根據(jù)項(xiàng)目不同采取具有針對(duì)性的銷售策略，運(yùn)用call客、行銷、目標(biāo)客群直郵等傳播策略有效的實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷