碧桂園戰(zhàn)略、SWOT、環(huán)境分析

姓名學(xué)號(hào)分工蘇勇41PPT制作目之所及，皆為美好！第一章

碧桂園公司簡(jiǎn)介公司簡(jiǎn)介企業(yè)文化

控股〔2007.HK〕，總部位于廣東順德，是中國(guó)最大的新型城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商。采用集中及標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)模式，業(yè)務(wù)包含物業(yè)開展、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開發(fā)和管理等。碧桂園提供多元化的產(chǎn)品以切合不同市場(chǎng)的需求。各類產(chǎn)品包括聯(lián)體住宅及洋房等住宅區(qū)工程以及車位及商鋪。同時(shí)亦開發(fā)及管理假設(shè)干工程內(nèi)的酒店，提升房地產(chǎn)工程的升值潛力。除此之外，同時(shí)經(jīng)營(yíng)獨(dú)立于房地產(chǎn)開發(fā)的酒店。公司簡(jiǎn)介企業(yè)使命希望社會(huì)因我們的存在而變得更加美好。價(jià)值觀我們要做有良心、有社會(huì)責(zé)任感的陽(yáng)光企業(yè)。企業(yè)精神對(duì)人好，對(duì)社會(huì)好。服務(wù)理念給您一個(gè)五星級(jí)的家。質(zhì)量方針過(guò)程精品，人居典范人才理念以德為本，德才兼?zhèn)?；不拘一格，能者居上?zhàn)略愿景創(chuàng)造百年精典企業(yè)。企業(yè)文化第二章

宏觀環(huán)境分析PEST分析模型企業(yè)政治法律經(jīng)濟(jì)文化分析技術(shù)PEST分析模型P—政治環(huán)境分析國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)管比較嚴(yán)格，但主要還是集中在一線的大城市，并且這些一線大城市的土地開發(fā)成熟，拿地也比較困難，開發(fā)本錢相對(duì)透明。而在二、三線城市，有大量的未開發(fā)土地，價(jià)格相對(duì)廉價(jià)，政府監(jiān)管不是特別嚴(yán)，碧桂園選擇二、三線城市作為開發(fā)重點(diǎn)，其實(shí)是一種避重就輕的方法，反而降低了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生，仍是政府參與性很強(qiáng)的政府主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，政府有很強(qiáng)的干預(yù)性。稅收政策的影響E—經(jīng)濟(jì)因素政府為保持經(jīng)濟(jì)開展，出臺(tái)相關(guān)政策；國(guó)家宏觀調(diào)控的目的是調(diào)整住房結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)存在較大下滑風(fēng)險(xiǎn)的情況下保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定開展，防止一些企業(yè)資金鏈斷裂起到了積極作用。房地產(chǎn)工程的投資回收期一般較長(zhǎng)，對(duì)銀行的依賴性較強(qiáng)。碧桂園能將工程資金快速收回，與銀行建立了長(zhǎng)期的信任關(guān)系，取得貸款比較容易。

消費(fèi)者的消費(fèi)觀念會(huì)慢慢成熟，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的敏感不再如此顯著而更關(guān)注產(chǎn)品的價(jià)值時(shí)，碧桂園的“房屋大工廠〞不注重個(gè)性的模式就會(huì)有很大的問(wèn)題。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推動(dòng)。如今中國(guó)正處在人口、城市化快速開展時(shí)期，城市人口占總?cè)丝诘谋戎貙⒀杆偕仙鄳?yīng)產(chǎn)生地產(chǎn)需求。

改善民生，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。隨著人們物質(zhì)生活水平的日益改善提高，居民的住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在升級(jí)，今后城鎮(zhèn)住房建設(shè)量會(huì)以較高的速度持續(xù)開展。S--社會(huì)與文化環(huán)境分析碧桂園開展至今，已擁有數(shù)以百計(jì)的成熟戶型。這些設(shè)計(jì)已變成積木，在環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)成型之后，這些積木將被組合在一張圖紙上，稍作調(diào)整甚至不作改變就可以進(jìn)入施工程序，極大地提升設(shè)計(jì)、施工、銷售等效率T--技術(shù)環(huán)境分析波特五力模型第三章

微觀環(huán)境分析

五力分別是：1、替代品的替代能力2、潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入的能力3、供給商討價(jià)還價(jià)的能力4、購(gòu)置者的討價(jià)還價(jià)能力5、行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)能力波特五力模型理論五力模型是邁克爾.波特于80年代初提出的，對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略制定產(chǎn)生全球性的深遠(yuǎn)影響。用于競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的分析，可以有效的分析客戶的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)者競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度新進(jìn)入者購(gòu)買商替代品供應(yīng)商潛在進(jìn)入者的威脅購(gòu)應(yīng)商的議價(jià)能力替代品或效勞的為威脅供給商的議價(jià)能力波特五力模型替代產(chǎn)品的威脅波特認(rèn)為替代品價(jià)格越低，質(zhì)量越好、用戶轉(zhuǎn)換本錢越低，其所能產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)壓力越強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房造成沖擊，政府加大保障性住房的建設(shè)，勢(shì)必對(duì)碧桂園造成巨大的替代品威脅。二手房市場(chǎng)的活潑。租房意識(shí)的興起。消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。

1、替代品的替代能力潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析2、潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入的能力(1)海外競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)中國(guó)參加WTO后，外資、外商進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，海外資金和開發(fā)商進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的本錢大大下降，將導(dǎo)致海外的開發(fā)商搶灘中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而形成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全球化競(jìng)爭(zhēng)格局。海外的開發(fā)商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富，專業(yè)化程度高，管理水平先進(jìn)，資金實(shí)力雄厚，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。(2)產(chǎn)品差異化欠缺碧桂園規(guī)模經(jīng)營(yíng)拒絕了個(gè)性化，房子風(fēng)格無(wú)大的變化，產(chǎn)品缺乏差異化。(3)消費(fèi)者的青睞碧桂園“物美價(jià)廉〞的政策贏得了消費(fèi)者的青睞，打響了碧桂園的品牌，在社會(huì)上有良好的美譽(yù)。品牌效應(yīng)沖擊著潛在進(jìn)入者。(4)降低本錢碧桂園全部樓盤自己開發(fā)、自己銷售，依托強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)，將本錢降到最低。規(guī)模經(jīng)營(yíng)讓潛在進(jìn)入者止步。(5)政府政策國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與操作規(guī)那么給予了相應(yīng)的規(guī)定，對(duì)新進(jìn)入者也有也有一定阻礙作用。

供給商議價(jià)能力分析土地供給目前有政府壟斷，稅收標(biāo)準(zhǔn)、金融、規(guī)劃等主要開發(fā)條件都依賴于政府，開發(fā)商沒(méi)有討價(jià)還價(jià)能力。房地產(chǎn)供給商還包括建筑、建材、設(shè)計(jì)、施工、廣告、銷售代理等單位，碧桂園形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，幾乎扮演了各個(gè)環(huán)節(jié)的所有角色，設(shè)計(jì)、建筑、裝修、銷售等一條龍效勞。大大的提高了碧桂園的競(jìng)爭(zhēng)能力。3、供給商討價(jià)還價(jià)的能力客戶議價(jià)能力分析在我國(guó)的收入分配的特點(diǎn)上，我國(guó)財(cái)富分配貧富懸殊，并且貧富集中在少數(shù)人手中，恰好開發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求，目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。消費(fèi)者買房費(fèi)用在收入中占了很大比例，勢(shì)必會(huì)很謹(jǐn)慎，其討價(jià)還價(jià)的欲望會(huì)特別強(qiáng)烈。我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品顧客以個(gè)人消費(fèi)為主，顧客對(duì)產(chǎn)品的依賴性高，與開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)中能力討價(jià)還價(jià)較弱。

4、購(gòu)置者的討價(jià)還價(jià)能力行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者分析房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著多個(gè)巨頭行業(yè)增長(zhǎng)程度

目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)，企業(yè)普遍面臨資金短缺的問(wèn)題，最終結(jié)果會(huì)導(dǎo)致同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈，中小型房企生存空間狹小，局部企業(yè)會(huì)面臨倒閉或退出風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)模效應(yīng)與品牌效應(yīng)碧桂園實(shí)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有良好的品牌效應(yīng)，壓低本錢，以低價(jià)擠壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，占據(jù)市場(chǎng)份兒，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

5、行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)能力

SWOT分析法第四章內(nèi)外環(huán)境組合分析SWOTSTRENGTHS優(yōu)勢(shì)WEAKNESSES劣勢(shì)OPPORTUNITIES機(jī)會(huì)THREATS威脅SWOT分析模型

STRENGTHS優(yōu)勢(shì)1〕

碧桂園“物美價(jià)廉〞的政策贏得了消費(fèi)者得青睞，打響了碧桂園的品牌，在社會(huì)上有良好的聲譽(yù)。品牌效應(yīng)沖擊著潛在進(jìn)入者。

2〕

碧桂園全部樓盤自己開發(fā)、自己銷售，依托強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)，將本錢降到最低。規(guī)模經(jīng)營(yíng)讓潛在進(jìn)入者止步。

3〕碧桂園形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，幾乎扮演了各個(gè)環(huán)節(jié)的所有角色，設(shè)計(jì)、建筑、裝修、銷售等一條龍效勞。大大的提高了碧桂園的競(jìng)爭(zhēng)能力。

4〕我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品顧客以個(gè)人消費(fèi)為主，顧客對(duì)產(chǎn)品的依賴性高，與開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)中能力討價(jià)還價(jià)較弱。5〕碧桂園實(shí)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有良好的品牌效應(yīng)，壓低本錢，以低價(jià)擠壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，占據(jù)市場(chǎng)份兒，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。WEAKNESSES劣勢(shì)1〕

目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)，企業(yè)普遍面臨資金短缺的問(wèn)題，最終結(jié)果會(huì)導(dǎo)致同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈，中小型房企生存空間狹小，局部企業(yè)會(huì)面臨倒閉或退出風(fēng)險(xiǎn)。2〕

碧桂園規(guī)模經(jīng)營(yíng)拒絕了個(gè)性化，房子風(fēng)格沒(méi)有多大的變化，產(chǎn)品缺乏差異化。

3〕

經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房造成沖擊，政府加大保障性住房的建設(shè)，勢(shì)必對(duì)碧桂園造成巨大的替代品威脅。

4〕土地供給目前有政府壟斷，稅收標(biāo)準(zhǔn)、金融、規(guī)劃等主要開發(fā)條件都依賴于政府，開發(fā)商沒(méi)有討價(jià)還價(jià)能力。

5〕消費(fèi)者買房費(fèi)用在收入中占了很大比例，勢(shì)必會(huì)很謹(jǐn)慎，其討價(jià)還價(jià)的欲望會(huì)特別強(qiáng)烈。THREATS威脅1〕我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生，仍是政府參與性很強(qiáng)的政府主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，政府有很強(qiáng)的干預(yù)性。2〕消費(fèi)者的消費(fèi)觀念會(huì)慢慢成熟，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的敏感不再如此顯著而更關(guān)注產(chǎn)品的價(jià)值時(shí)，碧桂園的“房屋大工廠〞不注重個(gè)性的模式就會(huì)有很大的問(wèn)題。3〕接班人危機(jī)：楊國(guó)強(qiáng)年歲漸大，楊惠妍仍顯稚嫩。OPPORTUNITIES機(jī)會(huì)1〕

國(guó)家對(duì)一線的大城市房?jī)r(jià)的監(jiān)管比較嚴(yán)格，而在二、三線城市，政府監(jiān)管不是特別嚴(yán)，碧桂園選擇二、三線城市作為開發(fā)重點(diǎn)，其實(shí)是一種避重就輕的方法，反而降低了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。2〕在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)存在較大下滑風(fēng)險(xiǎn)的情況下國(guó)家減稅、降息對(duì)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定開展，防止一些企業(yè)資金鏈斷裂起到了積極作用。3〕碧桂園能將工程資金快速收回，與銀行建立了長(zhǎng)期的信任關(guān)系，取得貸款比較容易。4〕我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品顧客以個(gè)人消費(fèi)為主，顧客對(duì)產(chǎn)品的依賴性高，與開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)中能力討價(jià)還價(jià)較弱。5〕碧桂園實(shí)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有良好的品牌效應(yīng)，壓低本錢，以低價(jià)擠壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，占據(jù)市場(chǎng)份兒，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。S析OT分W公司戰(zhàn)略第五章碧桂園戰(zhàn)略選擇競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略公司戰(zhàn)略——中層次多元化開展戰(zhàn)略酒店社區(qū)金融社區(qū)效勞教育物業(yè)管理公司

投資多元與資本化并舉，轉(zhuǎn)型正在繼續(xù)在地產(chǎn)主業(yè)之外，碧桂園旗下包括教育、物業(yè)管理公司、酒店、社區(qū)金融、社區(qū)效勞等在內(nèi)的多元化業(yè)務(wù)。值得一提的是，上述多個(gè)板塊均已做好分拆上市的安排。公開資料顯示碧桂園學(xué)校已有20多年歷史，目前有學(xué)校34所，在校生2萬(wàn)多人，公司已經(jīng)將碧桂園的教育產(chǎn)業(yè)在內(nèi)部進(jìn)行方案調(diào)整，全面推進(jìn)上市。作為集團(tuán)業(yè)務(wù)新的關(guān)注點(diǎn)，物業(yè)管理和社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)的上市工作也在議程中。碧桂園首席財(cái)務(wù)官吳建斌透露道，物業(yè)管理上市工作正在推動(dòng)和進(jìn)行之中，如進(jìn)展順利，今年底將上市。碧桂園引入平安保險(xiǎn)成為其第二大股東，資本運(yùn)作的步伐開始加速。此外，還以11.88億元的金額認(rèn)購(gòu)了天圖資本約10%股份。天圖資本主營(yíng)私募股權(quán)投資基金管理業(yè)務(wù)和股權(quán)投資業(yè)務(wù)，專注于投資品牌消費(fèi)品企業(yè)。碧桂園出資約9756萬(wàn)元，認(rèn)購(gòu)了易盟天地家政O2O平臺(tái)20%的股份。該平臺(tái)致力于構(gòu)建一站式全閉環(huán)家庭效勞平臺(tái)，在全國(guó)近百個(gè)城市運(yùn)營(yíng)“管幫〞APP，提供效勞工程主要包括鐘點(diǎn)工、保姆、月嫂等。從規(guī)模上來(lái)看，碧桂園是必須要轉(zhuǎn)的，但它目前并沒(méi)有選擇糧油、飲料、影視等無(wú)關(guān)的多元化，而是選擇相關(guān)多元化，即沿著房地產(chǎn)周邊的行業(yè)去做一些試探性的嘗試。

30多元化開展戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略——差異化戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略產(chǎn)品：用人：用錢：建立獨(dú)特的團(tuán)隊(duì)，讓合伙人成為老板，激發(fā)所有人的狼性一、二線做差異化，打面積差三四線做五星體驗(yàn)館，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)差異化努力把融資本錢降到5%以下重視現(xiàn)金流，改造股份在此之后，碧桂園啟動(dòng)的“同心共享〞機(jī)制，更是徹底改變了碧桂園的動(dòng)力來(lái)源。如果說(shuō)，之前碧桂園的動(dòng)力，是一層層下達(dá)的業(yè)績(jī)目標(biāo)壓力，那么，現(xiàn)在碧桂園的動(dòng)力，就是各位高管、各區(qū)域老總、各工程合伙人自己的野心和成就感。碧桂園集團(tuán)高管團(tuán)隊(duì)“三斌〞，總裁莫斌、聯(lián)席總裁朱榮斌、財(cái)務(wù)總監(jiān)吳建斌，三個(gè)人也同時(shí)擔(dān)任董事。這三個(gè)人幾乎都是“空降〞的，他們之前的職業(yè)生涯與碧桂園沒(méi)有交集。莫斌2023年7月空降、朱榮斌2023年5月空降、吳建斌2023年空降。這種用人的大手筆很罕見。用人：建立獨(dú)特的團(tuán)隊(duì)，讓合伙人成為老板，激發(fā)所有人的狼性三四線長(zhǎng)期堅(jiān)持建立人才優(yōu)勢(shì)，一二線培育獨(dú)特人才“同心共享〞，投錢是小事，增強(qiáng)責(zé)任感、給權(quán)力才是根本通過(guò)承包和競(jìng)爭(zhēng)激發(fā)出狼性產(chǎn)品：一、二線做差異化，打面積差2、相同房間數(shù)，降面積；相同面積段，大開間在相同功能間數(shù)量下，把面積做到更小、總價(jià)控到更低；而相同的面積段，就保證自己的產(chǎn)品有更好的開間和進(jìn)深尺度；比方溫州的永嘉工程，競(jìng)品的躍層都是180㎡戶型，碧桂園就做到160㎡，利用挑空空間來(lái)偷面積，把功能間數(shù)量做到一樣，可面積比別人小了整整20㎡，這時(shí)總價(jià)就降下來(lái)了。16000元/㎡的單價(jià)，20㎡一下子就拉開了30多萬(wàn)的價(jià)差。加上區(qū)位差不多、景觀優(yōu)勢(shì)也差不多，客戶愿不愿意買？可以少投入30萬(wàn)，當(dāng)然買了！1、深挖交通核的使用功能，雙功能電梯廳設(shè)計(jì)

做精裝、全智能化配置

五星智能體驗(yàn)館產(chǎn)品：三四線做五星體驗(yàn)館，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)差異化用錢：努力把融資本錢降到5%以下，重視現(xiàn)金流，改造股份2023年，吳建斌出任碧桂園財(cái)務(wù)總監(jiān)，履新后第一件事就是把融資本錢降下來(lái)。當(dāng)時(shí)，碧桂園的融資本錢平均是8.5%以上，到2023年，這個(gè)數(shù)字奇跡般的降到6.2%左右。不過(guò)碧桂園最終的目標(biāo)是把這個(gè)數(shù)字降到5以下。一、組建了金融部和資本市場(chǎng)信息部前者負(fù)責(zé)融資，后者負(fù)責(zé)與資本市場(chǎng)溝通。在全球范圍內(nèi)比較所有資本市場(chǎng)工具，等到窗口時(shí)機(jī)一成熟，就馬上去做。二、對(duì)資本市場(chǎng)作出承諾，以此提高了評(píng)