2023年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及投資態(tài)勢(shì)分析報(bào)告（智研咨詢）

2023年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及投資態(tài)勢(shì)分析報(bào)告（智研咨詢）內(nèi)容概要：近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)，國(guó)民生產(chǎn)總值日益增長(zhǎng)，同時(shí)，國(guó)家不斷強(qiáng)調(diào)發(fā)展消費(fèi)市場(chǎng)以重新達(dá)到經(jīng)濟(jì)平衡，共同富裕、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)及培育國(guó)際消費(fèi)中心城市等倡議持續(xù)助推消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展，國(guó)內(nèi)消費(fèi)品零售總額不斷上升，拉動(dòng)物流地產(chǎn)行業(yè)加速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)至9000億元。按照當(dāng)前美國(guó)高標(biāo)倉(cāng)建設(shè)占比約22%的水平進(jìn)行測(cè)算，我國(guó)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)潛在需求應(yīng)在2.68億平方米左右，這意味著，國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)供需缺口達(dá)1.54億平方米，物流地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間十分廣闊。關(guān)鍵詞：物流地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模、高標(biāo)倉(cāng)、電商物流、跨境電商一、市場(chǎng)背景：國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，物流運(yùn)輸費(fèi)用增加近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)，國(guó)民生產(chǎn)總值日益增長(zhǎng)，同時(shí)，國(guó)家不斷強(qiáng)調(diào)發(fā)展消費(fèi)市場(chǎng)以重新達(dá)到經(jīng)濟(jì)平衡，共同富裕、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)及培育國(guó)際消費(fèi)中心城市等倡議持續(xù)助推消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展，國(guó)內(nèi)消費(fèi)品零售總額不斷上升。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年、2023年上半年，國(guó)民生產(chǎn)總值分別為1210207.2億元、555747.3億元，同比增長(zhǎng)率分別為5.31%、5.46%；全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品靈樞總額分別為439732.5億元、302281億元，同比變化率分別為-0.25%、7%。2023年以來(lái)，在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，國(guó)家全力驅(qū)動(dòng)投資、消費(fèi)、出口這“三駕馬車”轉(zhuǎn)型，一系列擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)政策落地，市場(chǎng)加速向消費(fèi)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式邁進(jìn)，產(chǎn)品運(yùn)輸需求日益擴(kuò)張，為物流行業(yè)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。隨著市場(chǎng)向消費(fèi)主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，我國(guó)貨物物流運(yùn)輸需求規(guī)模呈現(xiàn)整體上升態(tài)勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年，我國(guó)貨物運(yùn)輸量為506.1億噸，同比下降4.48%；其中，鐵路、公路、水路、民用航空的貨運(yùn)量分別為49.3億噸、371.2億噸、85.5億噸、608萬(wàn)噸，同比變化率分別為3.27%、-5.16%、3.77%、-16.94%。2023年以來(lái)，我國(guó)貨物運(yùn)輸量由上年12月的下降態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)，其中，鐵路、航空、公路等貨運(yùn)量都出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)貨物運(yùn)輸需求增加，推動(dòng)物流業(yè)景氣指數(shù)回升，市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)健恢復(fù)態(tài)勢(shì)。得益于貨物運(yùn)輸總量穩(wěn)健增長(zhǎng)，我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用逐年提升。數(shù)據(jù)顯示，2022年，我國(guó)社會(huì)物流總額達(dá)347.6億元，同比增長(zhǎng)3.7%，其中物流保管費(fèi)用占比達(dá)30%以上。更值得注意的是，面對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)用地供應(yīng)減少、物流設(shè)施建設(shè)成本較高等不利現(xiàn)狀，國(guó)內(nèi)物流企業(yè)、商品賣家為進(jìn)一步壓縮物流運(yùn)輸單件成本，積極借鑒國(guó)外物流發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，紛紛將投資布局目光聚焦于物流地產(chǎn)領(lǐng)域，市場(chǎng)逐漸成為資本圈內(nèi)炙手可熱的賽道，投資規(guī)模整體成上升趨勢(shì)。二、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：市場(chǎng)規(guī)模加速擴(kuò)容，高標(biāo)倉(cāng)供應(yīng)增加物流地產(chǎn)指的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的不動(dòng)產(chǎn)載體，是物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)物流企業(yè)客戶的需要，選擇合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)所需要的專業(yè)現(xiàn)代化物流設(shè)施，一般包括物流園（核心載體）、倉(cāng)庫(kù)設(shè)施、停車場(chǎng)、配送分撥中心、辦公寫(xiě)字樓、企業(yè)公寓等。這一概念最早由物流地產(chǎn)行業(yè)巨頭普洛斯于上世紀(jì)80年代提出并實(shí)踐，行業(yè)分屬工業(yè)地產(chǎn)，是房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化的重要存量運(yùn)營(yíng)細(xì)分領(lǐng)域，是現(xiàn)代物流體系的重要組成部分。物流地產(chǎn)一方面可為有需求的物流設(shè)施租賃企業(yè)減輕龐大的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，能夠更加專注于企業(yè)本身的核心業(yè)務(wù)；另一方面行業(yè)投資商也可以獲得更加穩(wěn)定的出租收益。該形式可幫助物流租賃需求公司與物流地產(chǎn)投資商在利益和風(fēng)險(xiǎn)方面達(dá)到共贏局面。因此，產(chǎn)業(yè)參與投資者甚廣。除專業(yè)物流地產(chǎn)商外，物流地產(chǎn)行業(yè)參與發(fā)展廠商還包括傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、零售企業(yè)、電商企業(yè)、物流企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等。按照投資開(kāi)發(fā)和管理的主體不同，行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式可以分為四種：地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式，代表企業(yè)有普洛斯、萬(wàn)緯等；物流企業(yè)主導(dǎo)型運(yùn)營(yíng)模式，代表企業(yè)有順豐等；第三方企業(yè)牽頭型運(yùn)營(yíng)模式，代表企業(yè)有京東、蘇寧等；地產(chǎn)與物流商合作型運(yùn)營(yíng)模式，該模式達(dá)成代表合作企業(yè)有中儲(chǔ)股份與普洛斯。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物流運(yùn)輸需求增長(zhǎng)，我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)規(guī)模加速擴(kuò)張。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模已突破9000億元，行業(yè)呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，普洛斯是我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)最大的現(xiàn)代物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商，是產(chǎn)業(yè)第一梯隊(duì)企業(yè)，市占率在20%以上，在現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域具有絕對(duì)的領(lǐng)先地位；行業(yè)市占率排名靠前的企業(yè)還有萬(wàn)瑋、京東、易商、寶灣、豐樹(shù)、安博、深國(guó)際、嘉民、東久新宜、第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、菜鳥(niǎo)、維龍、龍地等企業(yè)，其中，京東等企業(yè)憑借市場(chǎng)物流資源積累，加速拓展物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)，所占市場(chǎng)份額逐年上升。此外，值得注意的是，目前我國(guó)物流行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模雖已位居世界第一，但從物流成本與物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平看，整體物流效率仍有待進(jìn)一步提升，高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)仍有待增強(qiáng)。高標(biāo)倉(cāng)擁有空間利用率高、布局靈活、多功能合一、自動(dòng)化水平高等特點(diǎn)，契合當(dāng)前物流運(yùn)輸靈活存儲(chǔ)和高效轉(zhuǎn)運(yùn)的要求，是現(xiàn)代物流管理的重要組成部分，也是物流地產(chǎn)行業(yè)重要基礎(chǔ)設(shè)施。隨著市場(chǎng)投資增加，我國(guó)高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷增加。2023年上半年，我國(guó)新增高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)面積502萬(wàn)平方米；截至2023年6月底，全國(guó)高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)現(xiàn)存量達(dá)1.14億平方米。相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿巴顿Y風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告》國(guó)內(nèi)高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)主要集中在五大區(qū)域，分別為是，以上海為中心、輻射周邊昆山、蘇州、無(wú)錫、太倉(cāng)、南京、杭州等地的長(zhǎng)三角地區(qū)；以廣州、深圳為中心，包括周邊東莞、惠州、佛山等地的珠三角地區(qū)；以北京、天津?yàn)橹行模ㄖ苓吚确?、保定、青島、濟(jì)南、大連等地的環(huán)渤海地區(qū)；以北京、天津?yàn)橹行模ㄖ苓吚确弧⒈６?、青島、濟(jì)南、大連等地的環(huán)渤海地區(qū)；以及以重慶、成都為主的西南地區(qū)和以武漢、鄭州為主的中部地區(qū)。值得注意的是，長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海區(qū)域就包含了我國(guó)超2/3的高標(biāo)倉(cāng)，其中，江蘇、廣東、浙江及上海四個(gè)省市物流地產(chǎn)現(xiàn)存面積均在10百萬(wàn)平方米以上，分別為17.3百萬(wàn)平方米、12.8百萬(wàn)平方米、11.6百萬(wàn)平方米、10.1百萬(wàn)平方米；此外，目前華南地區(qū)部分城市內(nèi)跨境電商對(duì)于高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求依然處于上升期，因此我國(guó)中西部物流地產(chǎn)投資力度大，成為全國(guó)高標(biāo)倉(cāng)存量增長(zhǎng)的主力來(lái)源。2023年上半年，我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的租賃活躍度整體偏弱，高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)空置率較上年第四季度上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)16.5%。但部分行業(yè)的需求依然穩(wěn)健，拉動(dòng)核心城市租金持續(xù)上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，我國(guó)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)平均租金較上年第四季度微漲0.8%，達(dá)33.8元每平方米每月。三、需求市場(chǎng)：電商物流需求持續(xù)增長(zhǎng)，為產(chǎn)業(yè)提供廣袤發(fā)展空間高標(biāo)倉(cāng)租賃客戶主要包括電商、第三方物流及制造業(yè)廠商，所占比例分別為55%、38%、7%。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國(guó)內(nèi)需消費(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)外產(chǎn)品供應(yīng)規(guī)模也不斷擴(kuò)大，電子商務(wù)、第三方物流以及高新制造產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，拉動(dòng)全國(guó)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)租賃需求持續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，我國(guó)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)物流實(shí)際租賃面積由2018年的42.7百萬(wàn)平方米逐年增長(zhǎng)至89.5百萬(wàn)平方米，復(fù)合增長(zhǎng)速率達(dá)20.32%。此外，據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，2023年，全國(guó)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)物流實(shí)際租賃面積或?qū)⒊掷m(xù)增長(zhǎng)至1.03億平方米，物流地產(chǎn)市場(chǎng)租賃需求保持穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。自后疫情時(shí)代以來(lái)，我國(guó)跨境貿(mào)易市場(chǎng)加速?gòu)?fù)蘇，商品對(duì)外出口規(guī)模不斷增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)多家本土跨境電商快速崛起，本土跨境電商市場(chǎng)規(guī)模呈現(xiàn)迅猛擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。根據(jù)全國(guó)貨物進(jìn)出口貿(mào)易額及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)綜合分析估算，2022年，我國(guó)跨境物流行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)17000億元以上。值得注意的是，物流供應(yīng)鏈?zhǔn)强缇畴娚唐髽I(yè)經(jīng)營(yíng)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)力量。而物流地產(chǎn)的存在使得跨境電商廠商能夠達(dá)到降低運(yùn)輸投入、控制產(chǎn)品運(yùn)輸成本、提高產(chǎn)品運(yùn)輸效率的目的，逐漸成為跨境電商行業(yè)構(gòu)建產(chǎn)品運(yùn)輸鏈條的主要選擇。隨著跨境電商市場(chǎng)發(fā)展，我國(guó)重點(diǎn)地區(qū)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求日漸旺盛。目前，我國(guó)高端智能倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)面積僅占全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)總面積的9.34%左右，高端智能倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)水平相較于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家仍有一定差距。按照當(dāng)前美國(guó)高標(biāo)倉(cāng)建設(shè)占比約22%的水平進(jìn)行測(cè)算，我國(guó)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)潛在需求應(yīng)在2.68億平方米左右，這意味著，國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)供需缺口達(dá)1.54億平方米。我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間十分廣闊，同時(shí)，隨著工業(yè)品、單位與居民物品、農(nóng)產(chǎn)品、再生資源、進(jìn)口貨物等物流運(yùn)輸需求增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)需求發(fā)展空間將不斷拓展。以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（）發(fā)布的《中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿巴顿Y風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)