高檔住宅項(xiàng)目全程策劃方案

PAGEPAGE31**項(xiàng)目全程策劃方案

工程總論根本情況：物業(yè)名稱：物業(yè)地址：浦珠北路150號(hào)小區(qū)規(guī)劃建筑面積6.1萬(wàn)平方米，有13棟6層〔局部7層〕單體樓組成，磚混結(jié)構(gòu)，容積率1.83%,綠化率40.8%，樓間距最低26米。目標(biāo)是建成南京市中高檔住宅社區(qū)。工程總投資5600萬(wàn)人民幣，2024年11月開(kāi)始立項(xiàng)，方案2024年8月末全部建設(shè)工程完成，2024年底實(shí)現(xiàn)售房率100%。南京市浦口區(qū)規(guī)劃局已經(jīng)批準(zhǔn)了該工程的建設(shè)用地，并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。工程模式與合作方式：本工程由本公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)，工程的經(jīng)營(yíng)方式為：住宅全部銷售。工程可行性報(bào)告的結(jié)論：本工程總投資為5600萬(wàn)元，總建面積61530平方米，其中住宅57227平方米，商鋪4303平方米。本工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是：本工程住宅銷售局部：工程本錢為3500元/平方米，住宅售價(jià)為5000~6800元/平方米。住宅局部利潤(rùn)總額為515萬(wàn)元。商鋪銷售局部：商鋪共4303平方米，售價(jià)12000元/平方米，商鋪利潤(rùn)總額為684萬(wàn)元。其總投資利潤(rùn)率為21.4%由上面所列的數(shù)據(jù)可分析：本工程住宅局部利潤(rùn)總較大，投資利潤(rùn)率也較高，其全部投資和自有資金投資的內(nèi)部收益率均大大超出行業(yè)的基準(zhǔn)收益率8%，因此，住宅局部經(jīng)濟(jì)效益較好，方案可行。商鋪的投資利潤(rùn)率相對(duì)住宅更高，方案可行。綜合來(lái)說(shuō)，本工程兩個(gè)經(jīng)營(yíng)方案均可行。第一局部工程市場(chǎng)研究南京市房地產(chǎn)概況與房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析〔中觀〕南京房地產(chǎn)市場(chǎng)2024上半年總結(jié)及走勢(shì)分析2024年上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國(guó)大局部城市一樣，處于低迷狀態(tài)，究其原因是國(guó)家及地方政策調(diào)控效果的逐漸顯現(xiàn)，及07年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆比較下的低迷?，F(xiàn)從房地產(chǎn)指數(shù)情況，商品住宅交易行情，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況，外部開(kāi)展環(huán)境，以及土地市場(chǎng)狀況來(lái)分析南京市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，并對(duì)下半年的開(kāi)展進(jìn)行預(yù)測(cè)。1、指數(shù)情況2024年1-5月指數(shù)變化情況：各指數(shù)根本保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，與去年同期相比表現(xiàn)上揚(yáng)，如表1所示。南京市綜合指數(shù)走勢(shì)情況如圖1所示。1月隨天氣轉(zhuǎn)冷，南京樓市步入淡季，再加上暴雪天氣的影響，整體銷售乏力。隨著年關(guān)的逼近，和各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策效果的慢慢顯現(xiàn)，更多的購(gòu)房者選擇繼續(xù)觀望。2月受到天氣和春節(jié)長(zhǎng)假的影響，南京住宅市場(chǎng)整體銷售乏力，人們?nèi)栽谟^望之中。3月隨著氣溫的上升，觀望氣氛有所減淡。4月，氣溫仍在上升，而南京住宅市場(chǎng)卻在“降溫〞。由于各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策效果的慢慢顯現(xiàn)，許多理性的購(gòu)房者仍在觀望之中。5月，由于季節(jié)性因素及南京春季房展會(huì)的召開(kāi)，住宅供應(yīng)量和成交量雙雙表現(xiàn)上揚(yáng)。6月住宅成交量表現(xiàn)穩(wěn)中有升。從1-6月住宅成交與06年和07年的比照，可以看出，08年的住宅成交與火爆的07年差距較大，其認(rèn)購(gòu)量和成交量也不敵06年，見(jiàn)圖2所示。南京七成左右的住宅銷量都集中在江寧、浦口和河西板塊，1-6月分板塊成交情況如圖3所示。南京住宅成交面積以中等戶型為主，成交價(jià)格以中低價(jià)為主。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)分析南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)在08年商品房的投資額繼續(xù)增加，但增幅較去年同期減緩，竣工面積出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，而銷售面積表現(xiàn)下降。南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與商品房銷售額走勢(shì)如圖4所示。2024年上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國(guó)大局部城市一樣，處于低迷狀態(tài)，究其原因是國(guó)家及地方政策調(diào)控效果1-4月，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資151.79億元，比去年同期增長(zhǎng)25.76%。1-4月，全市共完成住宅投資額124.03億元，同比增長(zhǎng)39.13%。1-4月全市共完成商品房銷售額75.27%，同比減少36.36%。1-4月，南京住宅投資額為124.03億元，同比增長(zhǎng)39.13%；施工面積為2509.14萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21%；竣工面積為292.46萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)154%。1-4月，南京住宅的累積銷售面積為157.14萬(wàn)平方米，同比下降35%，其中現(xiàn)房銷售面積為30.77萬(wàn)平方米，同比下降16.54%，期房銷售面積126.37萬(wàn)平方米，同比下降38.03%；實(shí)現(xiàn)住宅累積銷售額69.67億元，同比減少32.46%，其中現(xiàn)房銷售額為11.91億元，同比下降42.02%，期房銷售額為57.76億元，同比下降30.09%。1-4月，住宅的累積空置面積為32.34萬(wàn)平方米，較去年有所增加，占整個(gè)商品房空置面積的74.93%，近期市場(chǎng)供應(yīng)和銷量都有所增加，住宅空置面積有所減少。住宅中的別墅和高檔公寓歷來(lái)價(jià)位都較高，供應(yīng)也較少。1-4月，別墅和高檔公寓的累計(jì)新開(kāi)工面積為24.19萬(wàn)平方米，累計(jì)施工面積224.09萬(wàn)平方米，累計(jì)銷售面積7.38萬(wàn)平方米，累計(jì)銷售額6.81億元。4、外部開(kāi)展環(huán)境2024年1-5月，南京宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速平穩(wěn)增長(zhǎng)。南京市固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增加，內(nèi)外貿(mào)易保持活潑，工業(yè)保持較快增長(zhǎng)，居民收入穩(wěn)步提高，金融市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈現(xiàn)良好的開(kāi)展態(tài)勢(shì)。1-5月份地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)15.8%。初步核算，1-5月份南京市地區(qū)生產(chǎn)總值1221億元，比去年同期增長(zhǎng)15.8%〔按照可比價(jià)計(jì)算，下同〕，增速比去年同期加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。在地區(qū)生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值33億元，增長(zhǎng)1.1%，增速回落1個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值599億元，增長(zhǎng)17.3%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中工業(yè)增加值532億元，增長(zhǎng)18.2%，增速加快0.2個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值589億元，增長(zhǎng)15.2%，增速加快1.7個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)比重為3.1：48.8：48.0。其中二、三產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)總量提升的主要力量，也是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的的主要?jiǎng)恿Α?-5月郊縣消費(fèi)品零售市場(chǎng)快速開(kāi)展。1-5月南京市七個(gè)郊區(qū)縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額189.94億元，同比增長(zhǎng)18.2%，高出全市增幅1.3個(gè)百分點(diǎn)，其占全市消費(fèi)品零售市場(chǎng)的比重從上年同期的33.5%上升到33.9%，對(duì)全市零售額增長(zhǎng)奉獻(xiàn)率達(dá)36.1%。從運(yùn)行狀況看主要呈以下特點(diǎn):市屬大型連鎖企業(yè)在郊縣的零售增幅高于當(dāng)?shù)亓闶墼龇?；限額以上企業(yè)好于限額以下企業(yè)。5、土地市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)的開(kāi)展與土地市場(chǎng)是密不可分的，而08年南京土地拍賣流拍現(xiàn)象突出。4月28日的南京市重大工程投資洽談會(huì)土地專場(chǎng)，一共推出了江寧、江北、河西9幅地塊，出讓總面積為44.3公頃，占今年以來(lái)住宅、商業(yè)類用地推出總量的79.3％。其中，住宅用地面積40.6公頃，占今年以來(lái)住宅用地出讓總量的82.7％，可形成住宅面積約78.7萬(wàn)平方米。9幅地塊中有8幅為住宅用地，其中7幅位于新三區(qū)，分別分布在江寧區(qū)〔25.5公頃〕，浦口區(qū)〔13.5公頃〕，棲霞區(qū)〔1.6公頃〕。在南京國(guó)土局、建設(shè)局、發(fā)改局等諸多領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)督陣下，本次拍賣會(huì)依舊交出了一幅不冷不熱的成績(jī)單，6幅地塊以底價(jià)成交，位于江寧湯山街道的一幅地流拍。僅有位于緯七路過(guò)江隧道口一幅地塊遭到可四家開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)搶，經(jīng)過(guò)近百輪的舉牌以3.22億的總價(jià)拍出，樓面地價(jià)也不過(guò)1521元/平米。今年以來(lái)，南京土地供應(yīng)節(jié)奏偏緩，5月初至6月上旬，南京土地市場(chǎng)處于“斷糧〞狀態(tài)。6月10日推出了兩幅地塊，也只是被外地投資者以底價(jià)拿走。6月25日，兩幅被業(yè)界寄予厚望的河西住宅地塊由南京市國(guó)土資源局公開(kāi)出讓，但結(jié)果卻令眾人始料未及。被稱為“河西準(zhǔn)地王〞的河西南部地區(qū)4號(hào)地塊，因無(wú)人報(bào)名而流標(biāo)，另一幅河西夢(mèng)都大街188號(hào)地塊，只有一家開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)并以8.3億元的底價(jià)成交。6、南京下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)2024年上半年，南京住宅市場(chǎng)一直處于低迷狀態(tài)，尤其近幾個(gè)月一直處于供過(guò)于求的狀態(tài)。2024年國(guó)家為防止全面通漲和經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，執(zhí)行從緊的貨幣政策，收縮貸款和提高利率也是必然選擇，這將使過(guò)熱住房需求得到有效抑止，房?jī)r(jià)大幅上漲的趨勢(shì)從根本上扭轉(zhuǎn)，確保2024年南京住房?jī)r(jià)格根本穩(wěn)定。在08年中，從開(kāi)展民生立場(chǎng)出發(fā)，住房產(chǎn)業(yè)政策得到調(diào)整，?2024年南京市住房建設(shè)方案?和?2024年南京市住房建設(shè)方案?相繼編制完成，以大力推行廉租住房和建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房為時(shí)代特征的新的積極的住房產(chǎn)業(yè)政策將得到有力貫徹，住房產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)增量開(kāi)展、存量激活、市場(chǎng)充分培育發(fā)育之后，步入住房保障新階段。同時(shí)，市場(chǎng)機(jī)制仍然將發(fā)揮它固有作用，在新的歷史條件下，充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿工具調(diào)節(jié)需求和打壓投機(jī)，運(yùn)用產(chǎn)業(yè)管理手段調(diào)節(jié)供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)，保持供需根本平衡和結(jié)構(gòu)合理，市場(chǎng)價(jià)格理性波動(dòng)。整體上看，南京下半年的樓市將保持平穩(wěn)，全年的供應(yīng)量將仍略大于銷售量，房?jī)r(jià)也將維持穩(wěn)定。二．浦口房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析江北房地產(chǎn)市場(chǎng)中短期走勢(shì)簡(jiǎn)要分析江北房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)將進(jìn)入盤整,局部樓盤價(jià)格將有所回調(diào),但幅度有限。調(diào)整周期最多2年,2年后,整個(gè)江北房地產(chǎn)市場(chǎng)將再度活潑。房?jī)r(jià)也將從現(xiàn)在的4000--5000飚升到7000—8000。長(zhǎng)期走勢(shì)看,江北樓價(jià)會(huì)突破萬(wàn)元.三．主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤概況：周邊樓盤樓盤

價(jià)格(元/m2)金地龍灣待定鉆石華府3500旭東新城3616宜馨苑待定雨山美地4760濱河御景待定潤(rùn)澤新苑1800長(zhǎng)沖街8號(hào)5100濛雨家園待定鵬城國(guó)際3400大吉·山水田園待定蘇寧·佛手湖環(huán)球度假村待定同價(jià)位樓盤樓盤

價(jià)格(元/m2)百家湖國(guó)際花園6800名嘉佳園6800金基·翠城6750萊茵東郡6800海鯨公寓6800桃源府.斑草苑6780

第二局部工程環(huán)境分析地塊環(huán)境條件地塊性質(zhì)綜述工程面積：50畝〔33333平方米自然景觀從本地塊的周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開(kāi)闊程度看，東面、北面景觀稍遜，但南面與西面景觀都相當(dāng)不錯(cuò)。總體來(lái)說(shuō)，地塊周圍景觀屬該地塊的強(qiáng)工程，故將來(lái)可利用該地塊的優(yōu)勢(shì)做文章。環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況環(huán)境衛(wèi)生情況浦口區(qū)主要是以生態(tài)居住為主，觀光旅游、綠色食品、制藥工業(yè)無(wú)污染工業(yè)為輔。且芳草園本地塊原本是農(nóng)用地，不會(huì)給本地段遺留下什么污染問(wèn)題。但周邊車流量大，汽車產(chǎn)生的廢氣和噪音對(duì)將來(lái)的小區(qū)將造成較大的影響。社會(huì)治安狀況浦口新區(qū)自成立以來(lái)，開(kāi)展迅速，高樓大廈拔地而起，各新開(kāi)工的工程一個(gè)接著一個(gè)，此階段，人口主要是以外來(lái)民工和附近村民為主，治安形勢(shì)比較嚴(yán)峻，據(jù)了解，附近工地，時(shí)有盜劫、斗毆事件發(fā)生。(三)地塊周圍的交通條件：

鹽浦、浦葛、鼓珍、漢江、157、603、604(四)配套設(shè)施：學(xué)校：浦廠南苑幼兒園—南苑小區(qū)內(nèi)〔0.5公里〕

兩浦鐵中—建筑里〔1公里〕

浦廠南苑小學(xué)—南苑小區(qū)內(nèi)〔0.5公里〕

浦口十七中學(xué)—泰西路〔1公里〕

寧港中學(xué)—寧港1村〔1公里〕

南門小學(xué)—金湯街〔0.5公里〕

南門中學(xué)—陽(yáng)橋洞〔0.5公里〕

浦口中心幼兒園—寧港1村〔1公里〕

浦廠小學(xué)——浦廠1村〔0.5公里〕

浦口幼兒園—浦園路〔1公里〕

浦廠中學(xué)——浦西〔0.5公里〕

浦口職業(yè)中學(xué)——洪流村〔1公里〕

浦廠技?！F工新村〔1公里〕

河西中學(xué)——河西街〔2公里〕

頂山實(shí)驗(yàn)小學(xué)——珍珠南路〔1公里〕

東門小學(xué)——東門大街〔2公里〕

頂山實(shí)驗(yàn)幼兒園—珍珠南路〔0.5公里〕

浦口56中學(xué)—柳州路〔2公里〕

浦口實(shí)驗(yàn)小學(xué)——浦園路〔1公里〕

輪渡橋小學(xué)——輪渡橋〔1公里〕

浦口十四中學(xué)——浦園路〔1公里〕

小河南小學(xué)—小河南〔1.5公里〕

浦口小學(xué)——碼頭街〔1公里〕

小紅花幼兒園——浦東村〔1公里〕

浦口鐵小——碼頭街〔1.5公里〕

浦口實(shí)驗(yàn)幼兒園〔1公里〕

浦口糧食學(xué)?！獤|門大街〔2公里〕

浦口鐵路幼兒園—碼頭街〔1公里〕

教師進(jìn)修學(xué)?！蚱中麓濉?公里〕

東門左所大街小學(xué)―左所大街〔2公里〕

南京農(nóng)業(yè)大學(xué)——向陽(yáng)橋〔1公里〕

東南大學(xué)——高新區(qū)〔2公里〕

南京大學(xué)——高新區(qū)〔2公里〕

交通大學(xué)——高新區(qū)〔2公里〕

工業(yè)大學(xué)——七里橋〔2公里〕

南京大學(xué)第二附屬中學(xué)南京實(shí)驗(yàn)國(guó)際學(xué)校―――高新區(qū)〔2公里〕

江浦縣中學(xué)――〔5公里〕最重要的商業(yè)配套為綜合性大型購(gòu)物中心——澳林居家生活廣場(chǎng)：它是集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的大型商業(yè)中心，同時(shí)也是浦口區(qū)最大的一個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)。其購(gòu)物環(huán)境、檔次可以稱得上江北的中央商場(chǎng)。光大銀行、蘇寧電器將于11月份開(kāi)業(yè)投入使用。

酒店：*老川浦〔浦園路〕(2公里)，*華倫〔陽(yáng)溝街〕(2公里)，璞味食府，華潤(rùn)蘇果超市，老媽火鍋，飛浦〔浦東路〕(2公里)，川五〔浦東路〕(2公里)，*世紀(jì)輝煌〔大橋北路〕(3公里)，*昌海漁港〔橋北新村〕(3公里)，小肥羊〔金寶家具城〕(3公里)，向陽(yáng)漁港〔高新區(qū)〕。

網(wǎng)吧：綠葉〔浦東路〕(2公里)，向日葵〔浦東路〕(2公里)，海軍〔浦口公園〕(2公里)，麗都雅院商業(yè)街大型網(wǎng)吧〔5分鐘步行距離〕。

書店：新馬路(2公里)。三河釣魚中心——新馬路(1公里)醫(yī)療配套：浦廠醫(yī)院——南門禮義巷〔1公里〕*泰山醫(yī)院——泰西路〔2公里〕

浦廠醫(yī)院衛(wèi)生所——浦珠路〔0.4公里〕沿江醫(yī)院——泰馮路〔3公里〕*南門醫(yī)院衛(wèi)生所——金湯街〔1公里〕明基醫(yī)院——碼頭街〔1.5公里〕

*浦口人民醫(yī)院——浦園路〔1.5公里〕高原病防治中心——浦東路〔2公里〕

浦口方案生育控制中心——浦東路〔2公里〕周邊環(huán)境圖：1234工程地塊的優(yōu)劣分析在對(duì)工程進(jìn)行營(yíng)銷籌劃前，首要的就是清楚自身工程所存在的優(yōu)缺點(diǎn)，正所謂知彼才能百戰(zhàn)不殆，以下是對(duì)工程優(yōu)劣的分析：優(yōu)勢(shì)分析用地規(guī)模：本工程占地面積33333平方米，能形成自我獨(dú)立的環(huán)境，假設(shè)配以完善的生活配套設(shè)施，優(yōu)雅的綠化環(huán)境，營(yíng)造好小區(qū)的生活氣氛，必能增強(qiáng)該工程的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。交通條件：交通便利。交通條件方面的優(yōu)勢(shì)將成為本工程的一大買點(diǎn)。周邊配套：各類大中小學(xué)，飯店，酒樓等，休閑購(gòu)物都非常方便，醫(yī)療設(shè)施健全。劣勢(shì)分析相關(guān)配套：該工程距離醫(yī)院、人民廣場(chǎng)相對(duì)較遠(yuǎn)〔步行二十分鐘〕。環(huán)境衛(wèi)生：該工程緊臨交通主干道，雖交通方便，但嚴(yán)重的汽車噪音和廢氣給本工程帶來(lái)了較大的污染。工程的時(shí)機(jī)分析在城北新區(qū)，在建或已建的樓盤，檔次都比較低，小區(qū)里的配套和景觀設(shè)計(jì)都比較單一，沒(méi)有特色。因此本工程堅(jiān)持走高品質(zhì)樓盤路線，通過(guò)“全新〞概念，打造特色樓盤，找準(zhǔn)入市時(shí)機(jī)，全面推向市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)。隨城北新區(qū)市政配套設(shè)施的不斷完善，入駐城北人口的不斷增多，城北的人氣將越來(lái)越旺，給本工程的銷售帶來(lái)一定的利好。工程的威脅分析在城北新區(qū)，在售樓盤的工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)檔次都比較低，且大局部小區(qū)都是現(xiàn)房出售，價(jià)格也低。本工程規(guī)劃為高檔樓盤，造價(jià)相對(duì)也高出周圍樓盤很多，在制定樓盤價(jià)格上將很被動(dòng)。由于城北新區(qū)距離市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，大局部住在市區(qū)的銷費(fèi)者對(duì)城北都不太認(rèn)可，這將給本工程的銷售造成較大的壓力。結(jié)論從本工程的地塊性質(zhì)來(lái)看，此地塊是非常理想的住宅用地。根據(jù)SWOT理論分析，該地塊地區(qū)位位置上有較大的優(yōu)勢(shì)。因本工程自身的特點(diǎn)，為本工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造良好的居住環(huán)境提供條件，所以該工程在設(shè)計(jì)上，小區(qū)景觀設(shè)計(jì)上創(chuàng)新，從品質(zhì)上超過(guò)周圍樓盤，這樣本樓工程的售價(jià)也比周圍樓盤要高，從而使本樓盤成為“城北第一盤〞。地塊建設(shè)條件本地塊征地已全部完成，現(xiàn)土地狀況為“生地〞。

第三局部工程的市場(chǎng)定位工程市場(chǎng)細(xì)分隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，消費(fèi)者對(duì)煩囂的城市生活已經(jīng)有點(diǎn)厭煩，消費(fèi)者越來(lái)越需要回歸自然，對(duì)清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來(lái)越向往，對(duì)于一些收入較高的階層，他們往往把目光投向一些位置較偏、自然環(huán)境較好的郊外樓盤。我們可以此入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計(jì)把它建成以“綠色－生態(tài)－健康〞為主題的生態(tài)家園，以迎合現(xiàn)代人的消費(fèi)理念。結(jié)合南京的一些特點(diǎn)：有條件的大局部都選擇在市區(qū)購(gòu)房，而因市區(qū)的房?jī)r(jià)過(guò)高，房?jī)r(jià)相對(duì)較低的郊區(qū)就成了他們的首選。所以，我們的目標(biāo)客戶鎖定為對(duì)居住條件要求相對(duì)較嚴(yán)格的高端客戶和地州縣客戶。根據(jù)我們前面的市場(chǎng)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)無(wú)論是在南京市區(qū)，還是在城北新區(qū)，小面積單位的住宅都比較好賣，原因是小面積的住宅總價(jià)低，容易出租，大局部均是三口家，且容易出售。因此，我們的樓盤也要設(shè)計(jì)一些小單位戶型。但我們的主力戶型主要集中在兩房?jī)蓮d和三房二廳，面積在85－120平方米工程一期的市場(chǎng)細(xì)分。從地理上細(xì)分：南京市區(qū)居民、江浦縣客戶；從購(gòu)置人群上細(xì)分：從年齡上分析：以25歲－55歲的人群為主；從工作環(huán)境上細(xì)分：江浦縣公務(wù)員、老師、醫(yī)生等，南京市離退休干部等；從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在3500元以上，且家庭自備款〔存款額〕80000元以上；從購(gòu)房心理細(xì)分：以自住及投資為主。2、工程二期市場(chǎng)細(xì)分。從地理上細(xì)分：以南京市區(qū)居民為主；從年齡上細(xì)分：30－55歲的人群為主；從工作環(huán)境上細(xì)分：行政單位領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)高管、醫(yī)生、律師、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等；從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在5000元以上，且家庭自備〔存款額〕100000元以上；從購(gòu)房心理細(xì)分：以自住及二次置業(yè)為主。樓盤概念的導(dǎo)入根據(jù)前面的市場(chǎng)細(xì)分，城北新區(qū)的目標(biāo)客戶是：市區(qū)收入較低的消費(fèi)、州縣客戶、投資客。因?yàn)槌潜毙聟^(qū)是一個(gè)新城區(qū)，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，有較大的開(kāi)展?jié)摿Γ曳糠績(jī)r(jià)的升值空間較大。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷開(kāi)展，消費(fèi)者的消費(fèi)理念也發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)變，更多的消費(fèi)者越來(lái)越注重小區(qū)里的環(huán)境和生活質(zhì)量。無(wú)論是在小區(qū)的設(shè)理念上還是在產(chǎn)品的營(yíng)銷過(guò)程中，都要給消費(fèi)者導(dǎo)入：用最少的錢，買最適合自己的房子；買房子不僅僅是居住，更是為了生活得更好。目標(biāo)市場(chǎng)該工程是一個(gè)中型的綠色生態(tài)環(huán)保小區(qū)，居住戶數(shù)為1000戶左右，所以目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)分布在西寧市區(qū)和周邊各州縣地區(qū)；目標(biāo)客戶的年齡應(yīng)以25－55歲的人群為主；目標(biāo)客的職業(yè)為中低收入工薪階層和即將退休或已退的干部〔企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、公務(wù)員等〕；目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)狀況以家庭月收入在3500元以上的家庭為主。在南京市區(qū)工作的中低收入家庭。這類客戶收入相對(duì)較低，且又對(duì)住房需求迫切，市區(qū)高仰的房?jī)r(jià)使他們無(wú)經(jīng)濟(jì)能力程受，而本工程不但是一個(gè)綠色生態(tài)小區(qū)，而且價(jià)格相對(duì)要低得多，從而對(duì)此類客戶有相當(dāng)?shù)奈ΑＶ菘h公務(wù)員、教師、醫(yī)生等因?yàn)橹菘h地區(qū)的工作條件和居住條件相對(duì)西寧地區(qū)要差得多，大局部的州縣客戶一年當(dāng)中，至少有三分之一時(shí)間在江北，且大多數(shù)都選擇在南京購(gòu)房，低廉的價(jià)格，完善的配套將是他們這類客戶的首選。退休老人繁華的地段與安靜的環(huán)境對(duì)老人來(lái)說(shuō)，后者似乎更適合。本小區(qū)是一個(gè)綠色生態(tài)小區(qū)，綠化率高、樓間距大采光好，而相對(duì)于市中心，本小要安靜得多。清新的空氣和安靜的環(huán)境將是他們的首選。房地產(chǎn)投資者城北新區(qū)的開(kāi)展建設(shè)還處于初級(jí)階段，相關(guān)的市政配套還不完善，房?jī)r(jià)也相對(duì)較低。隨著時(shí)間的推移，新區(qū)的不斷開(kāi)展，新區(qū)的房地產(chǎn)也蘊(yùn)含著巨大的升值潛力，這當(dāng)然符合投資者的需要。工程市場(chǎng)定位本錢價(jià)測(cè)算多層本錢：3500元/平方米目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算在可行性研究的財(cái)務(wù)預(yù)算中用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法、本錢導(dǎo)向定價(jià)法初步確定了工程住宅均價(jià)。在此根底上，并且進(jìn)行了仔細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查研究，根據(jù)對(duì)城北地區(qū)樓盤的調(diào)研，售價(jià)在3000－4000元/平方米左右。而本樓盤，因?yàn)榫邆涠喾矫娴膬?yōu)勢(shì)，本樓盤的市場(chǎng)定位應(yīng)是中高檔次樓盤。針對(duì)可比樓盤在銷售過(guò)程中所表達(dá)的本地樓市動(dòng)態(tài)，采用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法確定銷價(jià)格。多層：5500~6000元/平方米(均價(jià))此價(jià)位較為合理，應(yīng)該是為市場(chǎng)所能接受的價(jià)格。同時(shí)，為了能促進(jìn)銷售，價(jià)格的調(diào)整應(yīng)該分階段進(jìn)行。定價(jià)策略本工程以“低開(kāi)高走〞定價(jià)策略推出市場(chǎng)，必會(huì)引起市場(chǎng)的關(guān)注，而且為消費(fèi)者所接受，可以聚集大量人氣，為工程后期銷售打理堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)根底。本工程是順應(yīng)市場(chǎng)的需要，更好地滿足消費(fèi)者要求居住環(huán)境親近大自然，有更多的自然景觀，避開(kāi)鬧市的喧囂和擁擠。竭力考慮到環(huán)保方面的理念，建造倍受青睞的“生態(tài)住宅〞。在市場(chǎng)定位方面充分考慮到市場(chǎng)的需要，迎合當(dāng)今住宅的潮流。根據(jù)工程的整體規(guī)劃及其配套設(shè)施情況，對(duì)工程的市場(chǎng)定位為：超越，在你想象不到的地方居住改變生活公園就在家門口綠色、生態(tài)、健康――新江北城

第四局部規(guī)劃設(shè)計(jì)方案江浦區(qū)區(qū)地圖：規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)本小區(qū)占地33333平方米，總建筑面積5.9萬(wàn)平方米，工程的建成將成為城北在進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃時(shí)，我們不但從消費(fèi)者的角度出發(fā)，了解市場(chǎng)掃展動(dòng)態(tài)，摸清市場(chǎng)上哪些類型的住宅的需要量最大，人們普遍喜愛(ài)哪類型的住宅小區(qū)等等問(wèn)題。同時(shí)也從開(kāi)展商的角度出發(fā)，總結(jié)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸取其他開(kāi)展商的優(yōu)良經(jīng)驗(yàn)，務(wù)求把小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)做得更好。所以，本小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要達(dá)什么樣的目標(biāo)，還得回到前面做的市場(chǎng)定位局部，具體如下：本小區(qū)要建成“綠色－生態(tài)－健康〞的生態(tài)住宅小區(qū)。良好的居住環(huán)境，是當(dāng)今社會(huì)人人都渴求的，特別是住在城市里的人，對(duì)那到處都是污濁的空氣，到處都是鋼筋混凝土，到處都是喧囂的生活氣氛充滿了厭煩之情，人們需要一塊凈土，需要清新的空氣，所以，本小區(qū)的目標(biāo)就是要為人們提供一個(gè)“綠色－生態(tài)－健康〞的樂(lè)園。小區(qū)規(guī)劃要配合小區(qū)的主題概念。前面在市場(chǎng)定位中談到，本樓盤的目標(biāo)客戶為西寧市區(qū)居民、州縣客戶(且以老人居多)，本小區(qū)的設(shè)計(jì)理念就是要把這些來(lái)自不同地方的人融合在一起，建造本小區(qū)獨(dú)特的社區(qū)文化，使得整個(gè)小區(qū)家家戶戶都能夠互助互愛(ài)，尊老愛(ài)幼，過(guò)著溫馨快樂(lè)的生活，所以，本小區(qū)規(guī)劃非常講究。規(guī)劃目標(biāo)：規(guī)劃超前化。建筑規(guī)劃符合當(dāng)今時(shí)代潮流；建筑的選材用料，要大量運(yùn)用環(huán)保型、國(guó)家推行的新型材料；效勞意識(shí)的超前化，，物業(yè)管理前期介入(采用港式物業(yè)管理)，小區(qū)配套設(shè)施的配置等，都要從“更好地為日后的住戶著想〞為出發(fā)點(diǎn)。戶型合理化。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研了解消費(fèi)需要，再根據(jù)消者的需求及當(dāng)今流行戶型相結(jié)合，設(shè)計(jì)出既時(shí)尚以適用的戶型。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，本小區(qū)要求到達(dá)國(guó)家的優(yōu)良水平，力爭(zhēng)獲取“魯班獎(jiǎng)〞。建材環(huán)?；?duì)于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，不僅是本小區(qū)追求的目標(biāo)，同時(shí)也是其他開(kāi)展商想方設(shè)法要到達(dá)的目標(biāo)?，F(xiàn)在社會(huì)上到處都在講環(huán)保，人們也喜愛(ài)環(huán)保，因此，本小區(qū)要迎合消費(fèi)者的需求；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會(huì)降低建筑的本錢，而且可以有效延長(zhǎng)建筑的使用壽命。配套完善化。配套完善是本小區(qū)的一大賣產(chǎn)，本小區(qū)要興建城南新區(qū)唯一的區(qū)內(nèi)幼兒園，高級(jí)會(huì)所等。效勞一流化。本小區(qū)采用港式物業(yè)管理，戶好的售后效勞，已經(jīng)成了樓盤促銷的手段。社區(qū)人性化。本小區(qū)不斷設(shè)有高級(jí)會(huì)所，而且為小孩開(kāi)辟了“兒童樂(lè)園〞，為老年開(kāi)辟“老年人活動(dòng)中心〞“老年分健身廣場(chǎng)〞“觀景休憩涼亭〞等。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)容積率：1.77人口密度：40人/畝綠化化：40%樓間距：26－54米小區(qū)規(guī)劃道路：小區(qū)內(nèi)采用人車分流，主要道路寬度不得小米5米小區(qū)交通主要出入口方向：西、南幼兒園：建筑面積1000平方米物業(yè)樓：建筑面積2000平方米規(guī)劃構(gòu)思功能分區(qū)小區(qū)由13棟單體樓組成〔六層結(jié)構(gòu)，局部七層〕，物業(yè)樓一棟，幼兒園一棟，臨街四樓底層為商鋪。環(huán)境結(jié)構(gòu)本規(guī)劃的環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個(gè)有機(jī)整體，特點(diǎn)是以綠地系統(tǒng)為骨架，以中心音樂(lè)噴泉為整體環(huán)境的中心，配以人工河流，奇草異木等。表達(dá)了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導(dǎo)的規(guī)劃思想，保證“有山有水有陽(yáng)光〞。規(guī)劃特點(diǎn)本小區(qū)整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)以環(huán)保、健康為主題，不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代科技于一體，營(yíng)造一座大型的智能住宅小區(qū)。本小區(qū)采用歐式建筑風(fēng)格，突出表現(xiàn)文化的多元性。停車場(chǎng)規(guī)劃由于本小區(qū)離中心市區(qū)有一段距離，不乏有較多業(yè)主需用私家車，為了業(yè)主更加方便，小區(qū)內(nèi)設(shè)有露天停車場(chǎng)共100個(gè)車位。道路系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)出入口考慮到本小區(qū)的特點(diǎn)〔地塊呈長(zhǎng)方形狀〕，為了更方便業(yè)主的出入，本小特設(shè)兩個(gè)出入口。正大門禁止大型機(jī)動(dòng)車輛出入，不僅保證了業(yè)主的平安，且提高了工作效率。道路系統(tǒng)本小區(qū)區(qū)內(nèi)道路采用人車分流，不僅保證了業(yè)主的平安，更表達(dá)本小區(qū)人性化的設(shè)計(jì)理念。第五局部工程開(kāi)發(fā)建設(shè)方案建設(shè)方式采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，效的控制工程的工期、本錢、質(zhì)量，使到所建的住宅小區(qū)盡可能價(jià)廉物美。開(kāi)發(fā)方案設(shè)想與分析考慮到本工程的市場(chǎng)推廣方案及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個(gè)工程分為兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。第一期首先完成樣板樓展示工程、小區(qū)內(nèi)主干道，并配備管網(wǎng)，同時(shí)開(kāi)發(fā)一期的九棟住宅樓、中央音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)及其他一些配套設(shè)施。本期還要將水電暖氣等相關(guān)配套準(zhǔn)備到位，并作好防護(hù)綠地。本期推出的樓盤售價(jià)不宜太高，以略高于本錢價(jià)的價(jià)格即可，志在吸引買家，樹立小區(qū)的形象，創(chuàng)立小區(qū)的知名度，為以后提高售價(jià)作好準(zhǔn)備，也就是采用低開(kāi)高走的價(jià)策略格。第一期開(kāi)發(fā)四棟多層，這時(shí)，小區(qū)已根本成型，配套設(shè)施已經(jīng)根本成熟，“人氣〞聚集，此時(shí)，樓盤價(jià)格可提高一個(gè)檔次，這時(shí)，也是獲取較大利潤(rùn)的時(shí)機(jī)。建設(shè)進(jìn)度〔一〕工程里程碑事件如下，做為定期檢查的關(guān)鍵事件點(diǎn)：⒈立項(xiàng)日期為2008⒉設(shè)計(jì)完成日期為2008⒊開(kāi)工儀式日期為2008⒋銷售開(kāi)始日期為2009年⒌主體完工日期為2010⒍安裝完工日期為2010⒎裝修完工日期為2011⒏竣工交工日期為2011⒐銷售完成日期為20〔二〕工程進(jìn)度里程碑方案表表5.2重大里程碑事件立項(xiàng)設(shè)計(jì)完成開(kāi)工主體完工銷售開(kāi)始安裝完工裝修完工交工銷售完成2024年92024年10★2024年11★2024年10月19日★2024年5月15日★2024年8月20日★2024年8月15日★2024年9★2024年12月31日★局部戶型圖：

第六局部工程營(yíng)銷方案一、營(yíng)銷籌劃(一)賣點(diǎn)籌劃

工程規(guī)劃完美，擁有40.8%的超高綠化率，獨(dú)有的人造景觀小橋流水、大型音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)、落地式外飄窗設(shè)計(jì)等；為打本工程打造成“城北第一盤〞，本小區(qū)擁有自己的“十工程第一〞。

唯一的區(qū)內(nèi)幼兒園，使業(yè)主不在為子女的學(xué)業(yè)擔(dān)憂；為解決業(yè)主子女上學(xué)極不方便，為滿足各業(yè)主“望子成龍〞的心理，區(qū)內(nèi)幼兒園無(wú)疑是俘獲千千萬(wàn)萬(wàn)“可憐天下父母心〞的王牌。首付萬(wàn)元，七成十五年按揭，使業(yè)主購(gòu)房更加輕松；為降低置業(yè)者購(gòu)房的門檻，方便一些月薪收入較高而且穩(wěn)定、但暫時(shí)沒(méi)有較多積蓄的年輕人(和州縣客戶)購(gòu)房，推出“首付一萬(wàn)元〞即可入住本小區(qū)，較大的滿足了那些收入較穩(wěn)定想購(gòu)房，但又沒(méi)有足夠積蓄客戶的需要。港式物管，貼心呵護(hù)；本小區(qū)采用港式物業(yè)管理，給業(yè)主更貼心的呵護(hù)。西寧市的物業(yè)管理相對(duì)于其它的省會(huì)〔或大城市〕較落后，大局部物業(yè)公司是“管理業(yè)主〞，而不是“效勞業(yè)主〞，致使大局部業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的效勞態(tài)度都不甚滿意，該小區(qū)采用港式物管，讓入住的業(yè)主真正真感受到“客戶就是上帝〞?！捕碃I(yíng)銷策略工程在各銷售期分別實(shí)施不同的營(yíng)銷策略，詳細(xì)如下：一期的營(yíng)銷策略。

以“新江北城――超越，在您想象不到的地方〞推出市場(chǎng)，從而吸引更多的購(gòu)置者，會(huì)聚人氣，樹立品牌，為二期的銷售打下堅(jiān)實(shí)的根底。大力宣傳，樹立品牌形象。工程開(kāi)盤前期，在各媒體上做大量的廣告宣傳，并開(kāi)始接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，蓄水工作做扎實(shí)，到半月后正式開(kāi)盤出售，這一做法給市場(chǎng)造成懸念，形成開(kāi)展商惜售的市場(chǎng)形象，假設(shè)能有效地和現(xiàn)場(chǎng)人氣積聚配合起來(lái)，相信會(huì)取得更好的效果。在南京市“山西路廣場(chǎng)〞舉辦促銷活動(dòng)，與消費(fèi)者近距離接觸，了解消費(fèi)者消費(fèi)心理，制定下一步促銷策略。售樓中心。售樓中心同銷售人員一樣，既是公司的門面又是樓盤的門面。銷售現(xiàn)場(chǎng)布置的好壞直接影響本樓盤的銷售。為了銷售現(xiàn)場(chǎng)的氣氛更加活潑，除了在銷售現(xiàn)場(chǎng)布置一些該布置的銷售道具以外，再在銷售同場(chǎng)增設(shè)一套家庭影院〔用途：平時(shí)放一些古典高雅或輕松歡快的音樂(lè)，活潑現(xiàn)場(chǎng)氣氛；在有客戶參觀的時(shí)候，可放一些公司及樓盤的宣傳片?！场！踩充N售形式以促銷活動(dòng)〔活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)配設(shè)看房車〕、現(xiàn)場(chǎng)售樓、州縣辦事處〔個(gè)購(gòu)和團(tuán)購(gòu)〕相結(jié)合?！菜摹掣犊罘绞揭淮涡愿犊?。一次付款客戶給予97折優(yōu)惠，首付定金一萬(wàn)元，尾款待甲乙雙方簽合同一次交清。分期付款。分期付款即建筑期付款，首付總房款的30%；工程整體封頂付總房款的50%；入住時(shí)，付總房款10%；辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)，付清所剩房款。分期付款的客戶給予98折優(yōu)惠。銀行按揭和公積貸款。首付30%，銀行提供70%銀行按揭，對(duì)于按揭客戶，依具體情況而定，適當(dāng)?shù)挠枰詢?yōu)惠。促銷手段廣告。廣告媒體。制作一系列的電視廣告短片。力求其廣告在形象上逼真、優(yōu)美動(dòng)人，內(nèi)容上突出工程的優(yōu)勢(shì)，反映工程的主題。在南京電視臺(tái)、南京電視臺(tái)播出系列廣告、專訪。采用感性訴求，設(shè)計(jì)廣告語(yǔ)或廣告歌，突出本工程“高質(zhì)、舒適、環(huán)保、健康、溫馨〞的主題。為擴(kuò)大宣傳效果，將在促銷活動(dòng)的前期，安排銷售人員在南京市中心地段派發(fā)精美的宣傳彩頁(yè)。選擇“揚(yáng)子晚報(bào)〞作為主要的報(bào)紙媒介，配以“金陵晚報(bào)〞為輔助的報(bào)紙媒介。廣告畫面力求簡(jiǎn)潔吸引、既展現(xiàn)大自然氣息，以不繁都市形象。廣告文案要形象生動(dòng)，語(yǔ)言輕松活潑，使人看后難以忘懷。

制作一些戶外廣告。如車體廣告、戶外巨幅廣告配以精美圖案展示工程的重要賣點(diǎn)、路標(biāo)、銷售熱線等。〔2〕廣告籌劃選擇電視、報(bào)紙、宣傳彩頁(yè)鋪發(fā)作為主要的廣告媒體。廣告語(yǔ)。超越，在你想象不到的地方以綠色為伴，與陽(yáng)光共舞居住改變生活售樓書售樓書是有關(guān)物業(yè)的較為詳細(xì)的介紹材料。在工程未完成前，買家發(fā)要了解物業(yè)情況，很大程度上需要依靠售樓書，而售樓書本身亦是給客戶的第一印象，所以包裝設(shè)計(jì)及質(zhì)量很重要；但樓書用不著過(guò)分追求高檔次，應(yīng)注重其說(shuō)服力，精致而完善。對(duì)于樓書中各戶型的平面圖，選擇高質(zhì)素的廣告公司制作。開(kāi)盤儀式在開(kāi)盤當(dāng)天，邀請(qǐng)青海各大媒體，還可邀請(qǐng)一些政府部門人士和社會(huì)知名人士參加，從而給消費(fèi)者留下深刻的印象，獲得良好的宣傳效果。而在開(kāi)盤前期，已對(duì)工程作過(guò)大量的宣傳，并且聚集大量有意向客戶，在開(kāi)盤當(dāng)天正式公布樓盤價(jià)格，并在開(kāi)盤當(dāng)天舉辦大型的抽獎(jiǎng)活動(dòng)〔開(kāi)盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)客戶均可參加，現(xiàn)開(kāi)現(xiàn)獎(jiǎng)〕造成轟動(dòng)效應(yīng)，以到達(dá)最好的廣告效果。樣板房展示。樣板房是顧客對(duì)擬購(gòu)置房屋狀況最直接、最真實(shí)的體驗(yàn)，對(duì)喚起客戶購(gòu)置欲望關(guān)系極大，樣板房的優(yōu)劣對(duì)樓盤的銷售起著關(guān)鍵的作用。因此，樣板房的設(shè)置要非常慎重，要認(rèn)真研究顧客心理，布局、質(zhì)量、裝飾、外觀、設(shè)備甚至色彩都要仔細(xì)研究，反復(fù)比較，還要特別注意周圍環(huán)境的介紹和描繪。樣本房的裝修應(yīng)以中高檔為標(biāo)準(zhǔn)，家具的擺設(shè)應(yīng)有現(xiàn)代家居品位，突出其優(yōu)點(diǎn)的同時(shí)，還應(yīng)盡力掩飾其結(jié)構(gòu)上的一些缺乏之處。促銷方法：“首付一萬(wàn)元，入住新西部城〞、“不管樓層一口價(jià)〞、“購(gòu)房送裝修〞。西寧市現(xiàn)今的房地產(chǎn)開(kāi)展商都以用錢開(kāi)路的招數(shù)吸引各買家，因此，只有采用創(chuàng)新的而且切實(shí)為購(gòu)置者設(shè)想的方法才能吸引現(xiàn)今理智的消費(fèi)者。我們實(shí)行“首付一萬(wàn)元〞的方法，著實(shí)從減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的實(shí)際情況考慮，肯定能吸引到大量的有能力供樓而暫時(shí)無(wú)能力支付大額首期的邊緣的消費(fèi)者。營(yíng)銷方案營(yíng)銷渠道選擇一家成熟的房地產(chǎn)中介代理商對(duì)各類物業(yè)非常熟悉，具有豐富的樓盤推銷經(jīng)驗(yàn)，交由專業(yè)的代理公司從頭到尾負(fù)責(zé)整個(gè)銷售籌劃過(guò)程，對(duì)于塑造工程乃至企業(yè)形象上都是有利的，有助于銷售收到更好的效果。因XXX公司是一家綜合性集團(tuán)公司，其中XXX房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司是主要業(yè)務(wù)為：房地產(chǎn)工程全程籌劃、房地產(chǎn)工程代理銷售、房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)、房地產(chǎn)工程診斷等。自本公司成立以來(lái)，業(yè)務(wù)開(kāi)展迅速。截止目前，已成功籌劃、代理銷售20多個(gè)房地產(chǎn)工程，其中，代理的“銀靜花園〞、“寧?kù)o小區(qū)〞，曾創(chuàng)下“開(kāi)盤一個(gè)月時(shí)間，即清盤〞的良好成績(jī)，獲得了各開(kāi)發(fā)商的一致好評(píng)， XXX房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司既是南京房地產(chǎn)代理企業(yè)一個(gè)品牌，也是江蘇省房地產(chǎn)代理業(yè)的一匹黑馬。因此，選擇XXX房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司是本工程最好的選擇。二、營(yíng)銷方案安排本工程將在工程一二期正式出售時(shí)分別舉行大型的展銷會(huì)〔新品推介會(huì)〕，除此之外，還要準(zhǔn)備多個(gè)小型的促銷活動(dòng)，以配合工程的銷售。工程的銷售將由主體封頂后才開(kāi)始正式出售〔在此之前，有意向的客戶，可進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)〕，可以說(shuō)是賣“現(xiàn)樓〞。這對(duì)于資金早日回籠可能造成一定的障礙，但是在銷售過(guò)程中，往往會(huì)令我們的銷售業(yè)績(jī)大磊提高。原因在于：現(xiàn)樓可以增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)樓盤質(zhì)量和開(kāi)展商實(shí)力的信心；假設(shè)廣告宣傳力度足，那么會(huì)使樓盤知名度提高，看樓客戶增加；樓盤現(xiàn)場(chǎng)施工環(huán)境井然有序，利于保持工程良好的市場(chǎng)形象；據(jù)市場(chǎng)開(kāi)展的趨勢(shì)，商品房預(yù)售將逐步向現(xiàn)樓轉(zhuǎn)變，也就是說(shuō)，我們營(yíng)銷方案要根據(jù)市場(chǎng)的形勢(shì)作出安排。為了更好地開(kāi)展銷售工作，必須做好銷售前準(zhǔn)備工作。首先，做好展銷現(xiàn)場(chǎng)的場(chǎng)地布置，人員安排以及現(xiàn)場(chǎng)管理，第一項(xiàng)工作都做得井井有條，讓客人看到我們所作的充足準(zhǔn)備，讓客人感到我們的熱情周到效勞。其次，投放廣告的頻率要適中――的大型展銷會(huì)〔工程推介會(huì)〕期內(nèi)，隔二日出一次廣告，讓消費(fèi)深知工程的優(yōu)勢(shì)以及開(kāi)展商的實(shí)力非凡。場(chǎng)地布置場(chǎng)地的布置包括：展銷會(huì)現(xiàn)場(chǎng)、工地現(xiàn)場(chǎng)的布置。展銷會(huì)的布置展銷會(huì)場(chǎng)內(nèi)的布置主色調(diào)應(yīng)以順眼、舒服為前提，擺放較多的植物。由于展銷場(chǎng)地較大，所以建議把現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)功能分區(qū)，分開(kāi)展示區(qū)、洽談區(qū)、目的是維持場(chǎng)地的秩序，更好地安排參觀人群和購(gòu)置人群。展示區(qū)內(nèi)有小區(qū)各類型的模型，小區(qū)的介紹，電視播放宣傳片，熱情的銷售人員為您介紹示范單位的情況……；洽談區(qū)內(nèi)設(shè)多張桌椅，每桌大概四個(gè)座位，桌上還有精致的小擺設(shè)，洽談與展示區(qū)之間隔開(kāi)，防止將展示區(qū)人們的熱鬧帶到銷售區(qū)，影響購(gòu)置者的深思熟慮，務(wù)求令買家感覺(jué)到舒適。工地現(xiàn)場(chǎng)的布置由于本工程分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，所以工地范圍不會(huì)太大，工地外圍應(yīng)筑起圍墻，減少與外界的相互干擾。應(yīng)做到“文明施工〞，在保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度的同時(shí)，要保證施工平安、施工環(huán)境的整潔。施工場(chǎng)地內(nèi)應(yīng)有足夠的指示牌，各種原材料應(yīng)該分門別類進(jìn)行堆放，易損耗的材料要修筑一定的臨時(shí)維護(hù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行保護(hù)，場(chǎng)地道路要保持整潔。為了給客戶留下良好的第一印象，我們可以利用工地圍墻，制作大篇幅精美的墻體廣告，還可在工地圍墻上插上一排小彩旗，以襯托熱烈的施工氣氛和現(xiàn)場(chǎng)的喜慶氣氛。由于客戶要進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)看樓，他們所看到的情況，將會(huì)阻礙他們所做出的買樓決定，也會(huì)影響到開(kāi)發(fā)商的形象，所以在這特別地指出，監(jiān)理公司應(yīng)貫徹監(jiān)督好此類工作。營(yíng)銷費(fèi)用安排前期軟廣告?！?〕新聞發(fā)布會(huì)50000元〔2〕系列報(bào)道50000元合計(jì)：10萬(wàn)元；工程包裝制作類。沙盤模型〔小區(qū)整體〕規(guī)模：?jiǎn)蝹€(gè)5平方米數(shù)量：兩個(gè)費(fèi)用：2個(gè)＊20000元/個(gè)＝40000元主力戶型模型規(guī)模：?jiǎn)蝹€(gè)1平方米數(shù)量：6個(gè)費(fèi)用：6個(gè)＊1000元/個(gè)＝6000個(gè)〔3〕展板、展桌數(shù)量：5套費(fèi)用：5套＊200元/套＝1000元合計(jì)：47000元樓書、彩頁(yè)樓書規(guī)格：21＊29.7128K12胚數(shù)量：10000份費(fèi)用：30000元彩頁(yè)規(guī)格：21＊29.7128K雙面數(shù)量：100000份費(fèi)用：15000元合計(jì)：45000元戶外廣告牌規(guī)格：15米＊20米＝300平方米數(shù)量：1個(gè)費(fèi)用：20元/平方米＊300平方米＝6000元發(fā)布費(fèi)用：30000元/年合計(jì)：36000元標(biāo)準(zhǔn)戶型展示圖規(guī)格：1.5平方米玻璃背景數(shù)量：10個(gè)費(fèi)用：300元＊10＝3000元合計(jì)：3000元彩飄〔氫汽球、豎幅〕規(guī)格：直徑2米數(shù)量：4個(gè)費(fèi)用：2000元〔租用〕合計(jì)：2000元；7、彩旗、刀旗〔1〕彩旗費(fèi)用：2元/面＊500面＝1000元〔2〕刀旗費(fèi)用：100元/面＊20面＝2000元合計(jì)：3000元8、墻體廣告：費(fèi)用：5000元合計(jì)：5000元9、售樓中心布置〔室內(nèi)設(shè)備〕費(fèi)用：20000元展銷會(huì)費(fèi)用〔推介會(huì)〕費(fèi)用：30萬(wàn)元合計(jì)：30萬(wàn)元11、媒體費(fèi)用〔廣揭發(fā)布〕費(fèi)用：30萬(wàn)元合計(jì)：30萬(wàn)元12、其它費(fèi)用費(fèi)用：10萬(wàn)元合計(jì)：10萬(wàn)元總計(jì)：96.1萬(wàn)〔不包括銷售人員工資〕

第七局部物業(yè)管理方案物業(yè)管理的前期介入物業(yè)的前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)、管理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到工程的設(shè)計(jì)中去，這樣可以全面了解物業(yè)，并為以后管理做好準(zhǔn)備。物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)就是為業(yè)主提供效勞，然而效勞的好與差，是否令業(yè)主滿意，那就看物業(yè)管理公司的管理水平和質(zhì)量有多高。而物業(yè)管理的水平和質(zhì)量是否高，關(guān)鍵就物業(yè)公司對(duì)各項(xiàng)內(nèi)容非常熟悉，諸如土建結(jié)構(gòu)、管線布置走向，設(shè)施建設(shè)，設(shè)備安裝等物業(yè)情況了如指掌。因此，必須在物業(yè)的前期工作階段就介入管理，這樣才能對(duì)今后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)有所了解，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。物業(yè)管理費(fèi)確實(shí)定本小區(qū)的物業(yè)管理，采用的是港式物業(yè)管理模式，并結(jié)合本小區(qū)的特點(diǎn)，與其它小區(qū)不同，有自已的獨(dú)有特色。在城北，平均的月物管費(fèi)是每平米1.3元/平方米，本小區(qū)的收費(fèi)相對(duì)稍高，為1.85元/平方米。但本小區(qū)采用的是“取之于您，用之于您〞的原那么，業(yè)主交多少錢，物業(yè)公司就提供多少效勞。具體對(duì)本小區(qū)物業(yè)管理的建議本小區(qū)的物業(yè)管理公司〔新西部置業(yè)〕要為業(yè)主提供周到的效勞。首先應(yīng)該提供清潔、保安、小區(qū)綠化維護(hù)、小區(qū)內(nèi)的房屋維護(hù)等這些根本的效勞，在此根底上，還要開(kāi)展一些特色效勞，如代購(gòu)車票、代送物品、代繳各種費(fèi)用、物品托管、提供各式鐘點(diǎn)工和保姆效勞等。2、小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)引入先進(jìn)的智能化設(shè)施，以利于更有效地進(jìn)行管理。在城南新區(qū)，本小區(qū)屬于一個(gè)高檔樓盤，業(yè)主的收入較高，所以本小區(qū)內(nèi)的設(shè)施也應(yīng)具有一定的領(lǐng)先性，以迎合時(shí)代的潮流，因此，本小區(qū)的智能化水平要求具有領(lǐng)先性。附：工程管理報(bào)告一、工程資金預(yù)算表任務(wù)編碼任務(wù)名稱預(yù)算合計(jì)工作日備注1000南京市浦口芳草園住宅小區(qū)56001100立項(xiàng)0401110調(diào)研30萬(wàn)211120討論10萬(wàn)191130分析0191140結(jié)論報(bào)告041200設(shè)計(jì)48.11210勘察12.3萬(wàn)111220規(guī)劃設(shè)計(jì)35.8萬(wàn)141230施工圖設(shè)計(jì)0281300施工43621310三通一平〔臨設(shè)〕42萬(wàn)111320根底572萬(wàn)一次性包死1321一段0221322二段0221323三段0221324根底驗(yàn)收011330主體1720一次性包死1331一層0101332二層0101333三層0201334四層0101335五層0101336六層0401337主體驗(yàn)收011340安裝1528萬(wàn)一次性包死1341水,電,暖,汽,煤0541350裝修0541351門窗0541352內(nèi)粉飾0541353外粉飾0541354油漆0541360屋面01361保溫層081362防水層0161370樓外工程01371外網(wǎng)300萬(wàn)14一次性包死1372道路100萬(wàn)161373綠化土地平整10萬(wàn)161374種植90萬(wàn)431400營(yíng)銷100萬(wàn)1001410籌劃23142090%銷售3581430檢查3581440處理357145010%銷售2611500竣工交工29萬(wàn)298此外還有工程管理費(fèi)及前期征地費(fèi)。具體如下：⒈工程管理費(fèi)：721萬(wàn)包括：環(huán)保檢測(cè)費(fèi)8萬(wàn)；主體檢測(cè)費(fèi)4萬(wàn)；井樁4萬(wàn)；強(qiáng)壓10萬(wàn)；監(jiān)理費(fèi)12萬(wàn)；環(huán)保費(fèi)3萬(wàn)；施工許可證1萬(wàn)；消防電信21萬(wàn)；節(jié)電節(jié)水40萬(wàn)；建管費(fèi)190萬(wàn)；產(chǎn)權(quán)證6萬(wàn)；排污費(fèi)10萬(wàn)；利息60萬(wàn)；天燃?xì)膺M(jìn)戶70萬(wàn)；電子門7萬(wàn)；回填6萬(wàn)；大門60萬(wàn)；變電站100萬(wàn)；卷閘門12萬(wàn)；建管人員人身保險(xiǎn)4萬(wàn)；購(gòu)車費(fèi)23萬(wàn)；規(guī)劃許可證4萬(wàn)；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)50萬(wàn)。⒉征地費(fèi)：440萬(wàn)另外，在以上數(shù)據(jù)中，局部費(fèi)用如建管費(fèi)中已包括了營(yíng)銷的100萬(wàn)元。在工程管理費(fèi)中，有些費(fèi)用如政策性收費(fèi)可免交或少交。以上數(shù)據(jù)為依據(jù)南京的建設(shè)情況計(jì)算出的費(fèi)用支出，如假設(shè)在江浦，有局部費(fèi)用會(huì)比南京市區(qū)低，也有可能會(huì)高，需依據(jù)江浦的實(shí)際情況定。在具體施工過(guò)程中，如果能節(jié)余10%的本錢，將是一筆不錯(cuò)的利潤(rùn)。部門負(fù)責(zé)人編制工程總指揮1人辦公室3人財(cái)務(wù)部3人工程部7人〔含5個(gè)工程師〕外聯(lián)團(tuán)購(gòu)部2人營(yíng)銷籌劃14人〔含10名銷售員〕工程人員管理費(fèi)用工程人員管理費(fèi)用已包含在建管費(fèi)190萬(wàn)元中。其中當(dāng)施工期結(jié)束后5個(gè)工程師即可離開(kāi)。小區(qū)自籌建到銷售完成當(dāng)月費(fèi)用及累計(jì)費(fèi)用表時(shí)間月累計(jì)時(shí)間月累計(jì)2024年9月4404402024年1月11.24975.62024年10月304702024年2月11.24986.82024年11月104802024年3月114997.82024年12月104902024年4月4925489.82024年01月795692024年5月1.75491.52024年02月583.21152.22024年6月1.75493.22024年03月871.22023.42024年7月1.75494.92024年04月11.22034.62024年8月46.75541.62024年05月11.22045.82024年9月46.75588.32024年06月11.2205720011年6月1.755902024年07月11.22068.22024年7月1.75591.72024年03月11.22079.42024年8月1.75593.42024年08月871.22095.62024年9月1.75595.12024年09月254.23204.82024年10月1.75596.82024年10月756.239612024年11月1.75598.52024年11月942.24903.22024年12月1.75600.22024年12月61.24964.4注：所有表格數(shù)據(jù)都是自編的，可能都不怎么準(zhǔn)確。年份202420242024投資額2862.12737.9銷售率18%72%10%銷售收入1223.7214894.884679.845現(xiàn)金流量-1638.3792156.984679.84510%折現(xiàn)率0.9090.8270.751凈現(xiàn)值-1489.28651783.8258510.5636累計(jì)凈現(xiàn)值-1489.2865294.5393805.1029回收期1.83年收益率54.6%12%折現(xiàn)率0.89290.79720.7118凈現(xiàn)值-1462.90861719