碧桂園2014年邢臺(tái)七里河項(xiàng)目投資分析報(bào)告83p

邢臺(tái)七里河工程投資分析匯報(bào)

工程介紹第一部分目錄

市場(chǎng)分析與定位第二部分

規(guī)劃定位第三部分

財(cái)務(wù)測(cè)算及成就共享初步分配方案第四部分

工程開(kāi)發(fā)第五部分

工程介紹第一部分分目錄一、工程介紹—城市地理位置北京天津①橋東區(qū)②橋西區(qū)一、工程介紹-地理位置

邢臺(tái)地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)腹地，北臨石家莊，距石家莊市區(qū)126公里、車(chē)程2小時(shí)，南鄰邯鄲、距邯鄲市區(qū)55公里，車(chē)程1小時(shí)，西倚太行山與山西省毗鄰。經(jīng)濟(jì)實(shí)力位于河北省第七名，人口總數(shù)位列河北省第六位。

2024/1/7宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)邢臺(tái)市城市人口721.69萬(wàn)市區(qū)人口98.57（含邢臺(tái)縣市區(qū)部分）GDP/增速1604.6億元/7.4%人均GDP/增速22277元/6.9%固定資產(chǎn)投資/增速1486.4億/18.2%城市居民人均可支配收入/增速1655.9億元/22945元居民儲(chǔ)蓄存款余額1655.9億元/22945元三產(chǎn)比例16.6：52.7：30.7城市居民人均居住面積34.23支柱產(chǎn)業(yè)情況鋼及鋼制品、煤及煤化工、建材工業(yè)、食品加工、紡織服裝、汽車(chē)及零配件制造、電子信息、醫(yī)藥邢臺(tái)市經(jīng)濟(jì)根本競(jìng)爭(zhēng)力居河北省市第7位一、工程介紹—城市經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：邢臺(tái)市2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)一、工程介紹—地塊區(qū)位目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)沙河市沙河市目標(biāo)地塊商業(yè)中心城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向邢臺(tái)市政府12公里20分鐘沙河市政府25公里30分鐘橋西區(qū)政府6公里10分鐘地塊位于邢臺(tái)七里河生態(tài)新城;百泉大道南側(cè)，沿河景觀大道北側(cè)，南水北調(diào)西側(cè);距老城區(qū)中心商業(yè)區(qū)和市政府約20分鐘車(chē)程。存在約2.5公里的城市空白帶。一、工程介紹—地塊交通條件目標(biāo)地塊橋西區(qū)政府邢臺(tái)市政府橋東區(qū)政府邢臺(tái)縣政府老城區(qū)中心商業(yè)中心百泉大道（快速路）景觀大道西環(huán)路濱江路鋼鐵路冶金路守敬路新華路開(kāi)元路襄都路新興大街中興大街團(tuán)結(jié)大街泉南大街泉北大街邢州大街南環(huán)路重大交通節(jié)點(diǎn)距離/用時(shí)路徑路況邢臺(tái)市/橋東區(qū)/邢臺(tái)縣政府12公里/20分鐘百泉大道-新華道等雙向6/4車(chē)道橋西區(qū)政府6公里/10分鐘百泉大道-鋼鐵路等雙向6/4車(chē)道邢臺(tái)人民醫(yī)院12公里/20分鐘百泉大道-新華道等雙向6/4車(chē)道邢臺(tái)市商業(yè)中心10公里/15分鐘濱江路-中興路雙向4車(chē)道羊范高速收費(fèi)站2公里/3分鐘西環(huán)路雙向6車(chē)道羊范高速收費(fèi)站一、工程介紹—地塊概況地塊根本信息占地：總面積3800畝首期763畝容積率：1.0地價(jià)：45萬(wàn)元/畝總價(jià)：34335萬(wàn)元樓面地價(jià)：675元/平米付款時(shí)間:2023年5月15日支付50%；2023年11月15日支付50%。建筑密度：我司定建筑限高：我司定90/70:無(wú)商業(yè)比例：我司定公建配套：幼兒園、小學(xué)〔政府劃撥地月60畝，不在首期紅線范圍內(nèi)〕是否符合土規(guī)：符合是否符合林規(guī)：不涉及是否符合城規(guī)：符合是否具備開(kāi)工條件：具備首期南水北調(diào)南水北調(diào)七里河七里河百泉大道（快速路）景觀大道西環(huán)路供地方案：首期：763畝，容積率1.0，綜合地價(jià)45萬(wàn)/畝，方案于2023年5月供地。二期：根據(jù)工程開(kāi)發(fā)情況而定，綜合地價(jià)55萬(wàn)元。三期根據(jù)工程開(kāi)發(fā)情況而定，綜合地塊地價(jià)65萬(wàn)元一、工程介紹—地塊周邊景觀首期南水北調(diào)南水北調(diào)七里河七里河百泉大道（快速路）景觀大道西環(huán)路玉帶橋七里河水面七里河景觀帶七里河親水平臺(tái)七里河景觀大道一、工程介紹—地塊原貌及地塊內(nèi)附著物首期南水北調(diào)七里河百泉大道（快速路）景觀大道西環(huán)路攪拌站七里河管委會(huì)承諾2023年6月初清場(chǎng)一、工程介紹—地塊四至圖首期南水北調(diào)南水北調(diào)七里河七里河百泉大道（快速路）景觀大道西環(huán)路一、工程介紹—土地利用總體規(guī)劃、林業(yè)規(guī)劃目標(biāo)地塊土地利用總體規(guī)劃：土地為建設(shè)用地，符合土地利用總體規(guī)劃。一、工程介紹—城市總體規(guī)劃〔控規(guī)〕土地利用規(guī)劃：

首期地塊共763畝，為商品房建設(shè)用地。城市總體規(guī)劃一類(lèi)居住用地、二類(lèi)居住用地、商業(yè)用地，教育用地〔劃撥〕。首期一、工程介紹—報(bào)批、征地、補(bǔ)償情況報(bào)批：

首期地塊763畝，已批763畝，約定5月供地。首期一、工程介紹—市政配套情況供電方面1、由邢臺(tái)市政府協(xié)調(diào)供電部門(mén)在首期土地出讓以前架設(shè)2回10kV專(zhuān)線至首期土地紅線邊緣，解決施工臨時(shí)用電；同時(shí)，預(yù)留6~8回的供電管道，該預(yù)留管道投資由乙方承擔(dān)；2、在2023年6月以前，由邢臺(tái)市政府協(xié)調(diào)供電部門(mén)完成投資將110kV變電站從現(xiàn)時(shí)的1×５萬(wàn)kVA擴(kuò)容至2×5萬(wàn)kVA或1×5萬(wàn)kVA+1×6.3萬(wàn)kVA向工程用地供電，解決首期約750畝用地的開(kāi)發(fā)用電，邢臺(tái)市政府需與供電部門(mén)協(xié)調(diào)相關(guān)事宜；3、邢臺(tái)市政府協(xié)調(diào)供電部門(mén)爭(zhēng)取省供電公司在工程區(qū)投資110kV變電站用于工程開(kāi)發(fā)；如爭(zhēng)取無(wú)果或爭(zhēng)取結(jié)果仍不能滿足工程開(kāi)發(fā)的，那么我司需根據(jù)工程開(kāi)發(fā)需要，自建變電站，邢臺(tái)市政府及供電部門(mén)配合完成變電站建設(shè)申報(bào)等事宜。供水方面永久性供水管網(wǎng)的要求：供水至地塊紅線邊緣的水壓不低于0.30Mpa；到戶水壓不低于0.14Mpa。1、邢臺(tái)市政府同意地塊的競(jìng)得者的施工用水可從七里河抽取，由邢臺(tái)市政府負(fù)責(zé)投資將臨時(shí)施工用水管道鋪設(shè)至供地紅線邊緣，并免收施工期間的水資源費(fèi)及廢水排放費(fèi)；2、為解決工程施工期間的生活用水及飲用水，我司需與水廠協(xié)商接駁一根DN400生活給水管到地塊邊緣，具體事宜由邢臺(tái)市政府協(xié)調(diào)；3、邢臺(tái)市政府協(xié)調(diào)水廠解決競(jìng)得者開(kāi)發(fā)所需用水〔首期不少于2萬(wàn)立方米/天〕。污水處理廠

2023年10月以前邢臺(tái)市政府負(fù)責(zé)在地塊附近建一座至少能滿足該地塊工程開(kāi)發(fā)需求的污水處理廠，該污水處理廠由甲方負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，并免收地塊內(nèi)酒店、學(xué)校、會(huì)所等公共建筑所產(chǎn)生污水的污水處理費(fèi)。弱電、燃?xì)?、供暖、有線電視等管線2023年5月15日前將弱電、燃?xì)?、供暖、有線電視等管線接至地塊紅線邊緣。一、工程介紹—政策要求開(kāi)、竣工要求依項(xiàng)目土地摘牌后政府規(guī)定為準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)建手續(xù)辦理可以邊開(kāi)工邊報(bào)建預(yù)售條件□提前預(yù)售總投資的25%，主體工程的三分之一預(yù)售監(jiān)管政策不監(jiān)管限購(gòu)/限價(jià)無(wú)抗震設(shè)防等級(jí)7級(jí)按揭貸款對(duì)接情況尚未接觸融資條件尚未接觸冬歇期1月至3月開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用總費(fèi)用：

元/㎡（總費(fèi)用涵蓋所有開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用）

；其中：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

元/㎡、人防易地建設(shè)費(fèi)

元/㎡

土地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)契稅：4%優(yōu)惠政策項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)一律免收；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涉及的經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)享受減半優(yōu)惠；學(xué)校、幼兒園、派出所、社區(qū)居委會(huì)、醫(yī)療門(mén)診建設(shè)所占土地均由邢臺(tái)市政府劃撥供給。一、工程介紹—重要情況補(bǔ)充重要情況補(bǔ)充目標(biāo)地塊其他特點(diǎn)：目標(biāo)地塊位于邢臺(tái)市區(qū)西南側(cè)，地塊南側(cè)為七里河，東側(cè)為南水北調(diào)工程，景觀條件優(yōu)越，適宜打造優(yōu)質(zhì)的水景住宅工程；地塊已經(jīng)清表，場(chǎng)地地貌類(lèi)型簡(jiǎn)單，整體根本無(wú)起伏；邢臺(tái)市根本無(wú)別墅產(chǎn)品，為我司進(jìn)入邢臺(tái)市場(chǎng)創(chuàng)造條件。額外需承擔(dān)的費(fèi)用和公建配套：幼兒園和小學(xué)〔政府劃撥地約60畝〕優(yōu)惠政策：政府同意不打樁賣(mài)樓，交納保證金后提前預(yù)售；工程開(kāi)發(fā)所涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)一律免收；工程開(kāi)發(fā)所涉及的經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)享受減半優(yōu)惠；學(xué)校、幼兒園、派出所、社區(qū)居委會(huì)、醫(yī)療門(mén)診建設(shè)所占土地均由甲方劃撥供給；設(shè)置四條公交專(zhuān)線。一、工程介紹—操作方式操作方式說(shuō)明操作方式：與邢臺(tái)市政府簽署合作拿地協(xié)議，通過(guò)正常招拍掛程序定向獲取。一、工程介紹—地塊不利因素分析目標(biāo)地塊橋西區(qū)政府邢臺(tái)市政府老城區(qū)中心商業(yè)中心百泉大道（快速路）景觀大道西環(huán)路濱江路鋼鐵路冶金路守敬路新華路開(kāi)元路襄都路新興大街中興大街團(tuán)結(jié)大街泉南大街泉北大街邢州大街南環(huán)路邢鋼冬半年：西北季風(fēng)夏半年：東南季風(fēng)目標(biāo)地塊距離邢鋼直線距離2.5公里，但由于邢臺(tái)市為暖溫帶亞濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，冬半年為西北季風(fēng)、夏半年為西南季風(fēng)，我司目標(biāo)地塊位于風(fēng)向垂直地帶，受污染影響較小?！逗颖笔∠鳒p煤炭消費(fèi)及壓減鋼鐵等產(chǎn)能任務(wù)分解方案》明確，邢臺(tái)市共凈壓減煉鐵產(chǎn)能232萬(wàn)噸、粗鋼產(chǎn)能264萬(wàn)噸，凈削減煤炭消費(fèi)250萬(wàn)噸。1、目標(biāo)地塊位于邢臺(tái)市區(qū)西南，位于七里河生態(tài)新城，邢臺(tái)市內(nèi)唯一河流，景觀資源優(yōu)越，河水清澈透底。2、目標(biāo)地塊預(yù)計(jì)5月15日掛牌，提前預(yù)售，預(yù)計(jì)11月即可開(kāi)盤(pán)。3、邢臺(tái)市區(qū)約近100萬(wàn)人口，沙河市20萬(wàn)人口，全市常住人口721萬(wàn)，邢臺(tái)市經(jīng)濟(jì)排名河北第七位，市場(chǎng)容量充足。4、邢臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)5500元/平米，2023年商品房成交量206萬(wàn)平米，2023年商品房成交量245萬(wàn)平米，年增長(zhǎng)約19%，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展快速、穩(wěn)健。5、七里河先前出讓的土地價(jià)格為60萬(wàn)/畝，經(jīng)過(guò)我司與邢臺(tái)市政府的談判，我司目標(biāo)地塊地價(jià)為45萬(wàn)/畝，土地本錢(qián)較低。6、政府優(yōu)惠條件相對(duì)優(yōu)厚，政府已經(jīng)根本同意“不打樁賣(mài)樓〞提前預(yù)售，工程開(kāi)發(fā)所涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)一律免收、經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)享受減半優(yōu)惠；學(xué)校、幼兒園、派出所、社區(qū)居委會(huì)、醫(yī)療門(mén)診建設(shè)所占土地均由邢臺(tái)市政府劃撥供給。一、工程介紹—小結(jié)分目錄

市場(chǎng)分析與定位第二部分二、市場(chǎng)分析與定位—城市開(kāi)展方向分析老城商業(yè)中心邢臺(tái)市政府城市發(fā)展方向目標(biāo)地塊城市開(kāi)展方向七里河生態(tài)新城1、城市開(kāi)展方向的走向：橋西區(qū)西北側(cè)、七里河生態(tài)新城2、形成目前城市開(kāi)展方向的原因；橋東區(qū)為老城區(qū)，橋西區(qū)西北側(cè)為政府主要開(kāi)展方向；七里河生態(tài)新城經(jīng)歷多年治理后，生態(tài)環(huán)境顯著提高，并成為城區(qū)現(xiàn)在的主要拓展方向。3、政府對(duì)于城市開(kāi)展方向的實(shí)質(zhì)性扶持措施；優(yōu)先安排用地指標(biāo)，減免稅費(fèi)等。4、對(duì)于城市開(kāi)展方向上重點(diǎn)行政、商業(yè)、配套設(shè)施工程的布局及方案：七里河新區(qū)處于起步階段，相關(guān)配套建設(shè)還處于規(guī)劃階段，已經(jīng)建好的商業(yè)工程為錦江不夜城。5、周邊是否存在影響開(kāi)展方向的城市：無(wú)影響。城市開(kāi)展方向?qū)δ繕?biāo)地塊利弊的分析結(jié)論：為邢臺(tái)市未來(lái)城市開(kāi)展主要開(kāi)展，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，河景資源秀麗，招商引資政策扶植力度大，存在約2公里的城市空白帶。二、市場(chǎng)分析與定位—土地市場(chǎng)情況目標(biāo)地塊橋東區(qū)橋西區(qū)邢臺(tái)永康地產(chǎn)項(xiàng)目郭守敬南路以東、張家營(yíng)街以北，2011年6月。107畝，總價(jià)1億元，容積率2.78，93萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)502元/㎡。邢臺(tái)雙達(dá)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)元路與團(tuán)結(jié)路交叉口東北角，2013年10月。132畝，總價(jià)3.71億元，容積率3.7，280萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)1135元/㎡。邢臺(tái)潤(rùn)新地產(chǎn)項(xiàng)目龍泉大街南側(cè)、信都路西側(cè)，2012年9月。103畝，總價(jià)0.92億元，容積率2.2，88萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)602元/㎡。興達(dá)路以東，泉北大街以南項(xiàng)目，2013年5月。111畝，總價(jià)1.753億元，容積率3.49，157.4萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)677元/㎡。邢臺(tái)市華源地產(chǎn)項(xiàng)目橋西區(qū)，地質(zhì)十一隊(duì)以西、茶棚溝以北，2011年1月。23畝，總價(jià)0.32億元，容積率2.4，134萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)838元/㎡。二、市場(chǎng)分析與定位—住宅市場(chǎng)板塊分析橋西區(qū)橋東區(qū)N百泉大道新興大街泉北大街新華路邢洲路襄都路鋼鐵路守敬路郭守敬大道團(tuán)結(jié)大街東環(huán)路石安高速中興大街濱江路西北板塊5000-8000元/㎡東北板塊4800-5500元/㎡西南板塊4500-5500元/㎡七里河板塊4000-5500元/㎡燕云臺(tái)麒麟郡陽(yáng)光巴厘島唐寧10號(hào)水印城盛世公館領(lǐng)世城邦永輝巴黎麒麟灣安聯(lián)德國(guó)印象七十九號(hào)院巔峰國(guó)際天一城左岸春天水岸藍(lán)庭自然城泉北泉花千樹(shù)東方格蘭維亞安聯(lián)風(fēng)度柏林國(guó)際新城盛世春天未來(lái)城水榭翰城現(xiàn)代城萬(wàn)隆廣場(chǎng)凰家廣場(chǎng)中北世紀(jì)城世貿(mào)天街新華里188三奕潤(rùn)城甜城國(guó)際錦江不夜城秀水灣牛街18萬(wàn)象天成上東城東南及開(kāi)發(fā)區(qū)板塊4200-5000元/㎡佳洲美地漫香林目標(biāo)地塊恒大名都二、市場(chǎng)分析與定位—住宅市場(chǎng)板塊分析板塊基本特征在售產(chǎn)品房?jī)r(jià)（元/平米）橋西區(qū)西北板塊未來(lái)行政中心和達(dá)活泉水系資源是該區(qū)域的雙重核心資源，目前屬于邢臺(tái)高端產(chǎn)品集中區(qū)域，注重園林景觀打造，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)高度集中，競(jìng)爭(zhēng)高度激烈。洋房、高層5000-8000西南板塊集中在中興大街商業(yè)核心帶的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集中供應(yīng)，凸顯了橋西區(qū)南部板塊相對(duì)于西北部板塊的商業(yè)價(jià)值。而其商業(yè)中心所輻射的住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值也在提升。高層4500-5500橋東區(qū)東北板塊因處于老城區(qū)，周邊配套齊全，教育資源豐富是其最顯著的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。而其相比橋西北板塊價(jià)格優(yōu)勢(shì)也較為顯著。洋房、高層4800-5500東南板塊雖然處于橋東區(qū)，但無(wú)明顯資源優(yōu)勢(shì)，價(jià)值相對(duì)橋東北部較低，該區(qū)域包括東部開(kāi)發(fā)區(qū)，目前屬于待發(fā)展區(qū)域。洋房、高層4200-5000七里河板塊七里河板塊能夠輻射到市區(qū)、邢臺(tái)縣和沙河縣。七里河為邢臺(tái)市內(nèi)唯一河流，七里河生態(tài)區(qū)域是邢臺(tái)城區(qū)最為顯著的景觀資源，由于七里河改造工程初步完成，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體量較少，需要引導(dǎo)客戶提高認(rèn)可度。邢臺(tái)市區(qū)南部沙河市客戶、七里河西部的邢臺(tái)縣客戶對(duì)七里河區(qū)域關(guān)注度較高，并且置業(yè)比例較多。洋房、高層4000-5500根據(jù)邢臺(tái)市房產(chǎn)信息網(wǎng)、在建工程統(tǒng)計(jì)，商品房存量面積約370萬(wàn)㎡，按照上一年商品房銷(xiāo)售面積，需1.5年才能消化。目標(biāo)市場(chǎng)（主城區(qū)）近三年住宅用地成交時(shí)間成交面積（畝）可開(kāi)發(fā)建筑面積（㎡）成交均價(jià)（萬(wàn)/畝）樓面價(jià)（元/㎡）20136801311447492012108017311873320111114183151919合計(jì)2873489//目標(biāo)市場(chǎng)（主城區(qū)）近三年房地產(chǎn)發(fā)展情況商品房施工面積（萬(wàn)㎡）商品房竣工面積（萬(wàn)㎡）商品房存量面積(萬(wàn)m2)商品房當(dāng)年新增供應(yīng)面積(萬(wàn)m2)商品房銷(xiāo)售面積(萬(wàn)m2)商品房銷(xiāo)售額（億元）人均居住面積市區(qū)人口20131255.5547.1370150245.481.234.2398.5720121090445.7————20662.852011910.7415.0————180合計(jì)/////二、市場(chǎng)分析與定位—商品房供需情況分析包括但不僅限于：城市購(gòu)置力水平與消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)分析2023年社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)708.4億元，比上年增長(zhǎng)13.5%。城鎮(zhèn)消費(fèi)品市場(chǎng)居主導(dǎo)地位。城鎮(zhèn)零售額540.5億元，增長(zhǎng)13.7%，城鎮(zhèn)零售額占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重高達(dá)76.3%；鄉(xiāng)村零售額167.9億元，增長(zhǎng)12.9%。限額以上企業(yè)〔單位〕消費(fèi)品零售額137.3億元，增長(zhǎng)16.5%。2.特殊消費(fèi)習(xí)慣與消費(fèi)心理分析邢臺(tái)市購(gòu)房者較多看重房?jī)r(jià)，城市化意愿較強(qiáng)，追求高性?xún)r(jià)比工程，喜好優(yōu)惠政策，購(gòu)房較為感性。3.主要商圈開(kāi)展特征商業(yè)主力店：北國(guó)天下、大洋百貨、肯德基、國(guó)美電器、蘇寧電器目前邢臺(tái)市機(jī)動(dòng)車(chē)保有量約70萬(wàn)輛，邢臺(tái)市區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)已超過(guò)20萬(wàn)輛。二、市場(chǎng)分析與定位—消費(fèi)群體特征分析市場(chǎng)分析最終結(jié)論1、該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的研判邢臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)“量、價(jià)〞持續(xù)快速、穩(wěn)定增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程加快，城區(qū)不斷擴(kuò)容，現(xiàn)邢臺(tái)市城區(qū)人口約100萬(wàn)，全市常住人口721萬(wàn)，為邢臺(tái)的房地產(chǎn)的開(kāi)展提供的巨大的市場(chǎng)需求。2、能否進(jìn)入該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)邢臺(tái)市為地級(jí)市，經(jīng)濟(jì)排名在河北省第七位，人口排在河北省人口第六位，商品房成交量逐年較大幅度遞增，2023年邢臺(tái)成交量為245.4萬(wàn)平米，增長(zhǎng)約18%，邢臺(tái)市區(qū)成交均價(jià)約5500元/平米，經(jīng)濟(jì)、人口和市場(chǎng)情況均適合我司進(jìn)入。3、該房地產(chǎn)市場(chǎng)容量能否支撐本工程的開(kāi)發(fā)量邢臺(tái)市區(qū)人口約100萬(wàn)、全市常住人口約721萬(wàn)人口，能夠支撐我司工程開(kāi)發(fā)量。4、能否在該房地產(chǎn)市場(chǎng)做到快速傾銷(xiāo)能夠做到快速傾銷(xiāo)，根據(jù)七里河生態(tài)城優(yōu)越的生態(tài)景觀環(huán)境，“低總價(jià)、差異化〞，通過(guò)別墅彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，打造完美展示區(qū)，以低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)到達(dá)快速傾銷(xiāo)。二、市場(chǎng)分析與定位—市場(chǎng)分析結(jié)論競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)簡(jiǎn)析從最高端到最低端工程的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的全面調(diào)研分析；邢臺(tái)市場(chǎng)整體高品質(zhì)工程較小，79號(hào)院和凰家廣場(chǎng)為高端工程，洋房毛坯7500元/平米，高層毛坯6400元/平米，去化較快，其中79號(hào)院一期和二期根本售罄；恒大名都工程為精裝工程，5600元/平米，1064套房源去化約70%；七里河生態(tài)城工程高層毛坯4000-4500元/平米，洋房毛坯〔磚混〕5000-5500元/平米。邢臺(tái)市房地產(chǎn)工程整體品質(zhì)一般，根本無(wú)別墅工程，邢臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為趨平，同板塊工程產(chǎn)品規(guī)劃、價(jià)格水平趨近，邢臺(tái)市場(chǎng)以?xún)r(jià)格導(dǎo)向?yàn)橹?，客戶較為關(guān)注價(jià)格。從工程定位、產(chǎn)品、價(jià)格、銷(xiāo)售情況、后續(xù)推售方案等方面綜合比照分析；(1)、工程定位：我司目標(biāo)地塊項(xiàng)能滿足不同客戶需求，工程定位為改善型和剛需型。(2)、客戶定位：我司目標(biāo)客戶客群全面，主要目標(biāo)為邢臺(tái)市，邢臺(tái)縣、沙河市客戶及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。(3)、產(chǎn)品定位：我司工程產(chǎn)品規(guī)劃豐富，主要規(guī)劃為雙拼別墅、聯(lián)排別墅、洋房和高層。(4)、價(jià)格定位：雙拼別墅8000元/平米，聯(lián)排別墅7500元/平米，高層5000元/平米，U型退臺(tái)洋房5500元/平米，底商10000元/平米，車(chē)位10萬(wàn)/個(gè)。(5)、不打樁賣(mài)樓，推出充足貨量。二、市場(chǎng)分析與定位—競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)比照分析；(1)、碧桂園品牌實(shí)力，大盤(pán)開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)，優(yōu)勢(shì)明顯(2)、工程定位、客戶定位覆蓋面廣，客群豐富，能夠吸引不同圈層的客戶(3)、打造完美園林、樣板展示區(qū)(4)、緊鄰七里河，河流景觀資源豐富，河水清澈見(jiàn)底，河岸景觀綠化優(yōu)美分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)際售價(jià)，包括贈(zèng)送面積、優(yōu)惠活動(dòng)、增值業(yè)務(wù)等的影響，計(jì)算剔除這些優(yōu)惠之后的實(shí)際價(jià)格。同板塊競(jìng)品在售工程為佳洲美地、秀水灣，其成交均價(jià)為佳洲美地高層〔毛坯〕4000元/平米、洋房毛坯〔磚混〕5500元/平米，秀水灣高層〔毛坯〕4500元/平米，洋房毛坯〔磚混〕5000元/平米。二、市場(chǎng)分析與定位—競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析二、市場(chǎng)分析與定位—競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析目標(biāo)地塊橋西區(qū)政府邢臺(tái)市政府橋東區(qū)政府邢臺(tái)縣政府老城區(qū)中心商業(yè)中心百泉大道（快速路）景觀大道西環(huán)路濱江路鋼鐵路冶金路守敬路新華路開(kāi)元路襄都路新興大街中興大街團(tuán)結(jié)大街泉南大街泉北大街邢州大街南環(huán)路佳洲美地高層毛坯均價(jià)4000元/㎡，洋房毛坯〔磚混〕均價(jià)5500元/㎡秀水灣高層毛坯均價(jià)4500元/㎡，洋房毛坯〔磚混〕均價(jià)5000元/㎡發(fā)電廠恒大名都高層精裝均價(jià)5600元/㎡永康水印城高層毛坯均價(jià)4800元/㎡79號(hào)院高層毛坯均價(jià)6400元/㎡，洋層毛坯7400元/㎡二、市場(chǎng)分析與定位—競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)樓盤(pán)規(guī)模距離本案路程/車(chē)程樓盤(pán)主力產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)格/產(chǎn)品面積銷(xiāo)售情況樓盤(pán)特點(diǎn)/配套恒大名都占地面積：11萬(wàn)㎡建筑面積：33萬(wàn)㎡總規(guī)劃套數(shù)：2277套10公里20分鐘車(chē)程高層高層精裝5600元/㎡兩房95平米三房141平米四房161平米項(xiàng)目2013年6月開(kāi)盤(pán)，共推出1064套房源，化率約為70%。歐陸新古典風(fēng)格，20000平米湖景園林，9A精裝79號(hào)院占地面積：31萬(wàn)㎡建筑面積：44萬(wàn)㎡總規(guī)劃套數(shù)：約4000套8公里15分鐘車(chē)程高層洋房高層毛坯6400元∕㎡洋房毛坯7500元∕㎡高層95-135㎡洋房150-230㎡項(xiàng)目2011年6月開(kāi)盤(pán)，一期和二期1080套房源基本售罄，三期202套，去化約31去化約為50%地段位置優(yōu)勢(shì)明顯，戶型有部分贈(zèng)送面積佳洲美地占地面積：28萬(wàn)㎡建筑面積：44.8萬(wàn)㎡總規(guī)劃套數(shù)：約3000套3公里5分鐘車(chē)程高層洋房（磚混）高層毛坯4500元/㎡洋房毛坯（磚混）5500元/㎡高層97-135㎡洋房92-140平米項(xiàng)目2012年10月開(kāi)盤(pán)，共約3000套房源，項(xiàng)目整體去化率約為70%緊鄰七里河，其路橋公司內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)較多與電廠隔河相望秀水灣占地面積：8.3萬(wàn)㎡建筑面積：13萬(wàn)㎡總規(guī)劃套數(shù)：約1300套3公里5分鐘車(chē)程高層洋房（磚混）高層毛坯4500元/㎡洋房毛坯5000元/㎡高層60-120㎡別墅99-136㎡項(xiàng)目2013年6月開(kāi)盤(pán)，共推出348套高層、84套洋房，高層去化約200套，去化率60%，洋房去化40套，去化率約50%緊鄰七里河與電廠隔河相望二、市場(chǎng)分析與定位—競(jìng)品分析〔三個(gè)〕位置對(duì)比圖目標(biāo)地塊恒大華府市政府1.邢臺(tái)唯一品牌開(kāi)發(fā)商，恒大名都工程為恒大地產(chǎn)與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商合作工程。2.邢臺(tái)第一個(gè)推出精裝房的工程，且其精裝房單價(jià)水平較低。3.位置較偏，周邊配套較少。4.臨近邢臺(tái)火葬場(chǎng)，位于火葬場(chǎng)的東側(cè)，約2公里左右。恒大名都規(guī)模占地165畝，容積率2.99發(fā)展商恒大地產(chǎn)集團(tuán)邢臺(tái)有限公司距離市區(qū)路程及車(chē)程◆距市區(qū)；6.1公里，14分鐘車(chē)程◆距我司；10公里，20分鐘車(chē)程位置鋼鐵路與郭守敬大道交口北行800米路西樓盤(pán)主力產(chǎn)品塔樓高層近期產(chǎn)品價(jià)格高層精裝均價(jià)5600元/㎡，總價(jià)52-80萬(wàn)元去化情況2013年6月開(kāi)盤(pán)，推出共1062套，去化約70%樓盤(pán)特點(diǎn)/配套歐陸新古典主義建筑，20000㎡湖景園林，87-170㎡精裝高層，南北通透。二、市場(chǎng)分析與定位—競(jìng)品分析〔三個(gè)〕佳洲美地規(guī)模占地420畝，容積率1.6發(fā)展商邢臺(tái)路橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司距離市區(qū)路程及車(chē)程◆距市區(qū)；10公里，15分鐘車(chē)程◆距我司；3公里，5分鐘車(chē)程位置七里河新區(qū)鋼鐵南路與七里河交匯處西北角樓盤(pán)主力產(chǎn)品電梯洋房80-117㎡、退臺(tái)洋房100-146㎡、高層76-115㎡近期產(chǎn)品價(jià)格高層4500元/平米，洋房5500元/平米去化情況2012年10月開(kāi)盤(pán)，約3000套，去化約70%樓盤(pán)特點(diǎn)/配套7層電梯盛景洋房、瞰景高層、濱河大宅1.佳洲美地為邢臺(tái)路橋公司工程，是七里河區(qū)域第一個(gè)工程。2.邢臺(tái)路橋公司內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)該工程較多。3.七里河生態(tài)城環(huán)境優(yōu)越，其與城區(qū)無(wú)明顯空白帶。4.該工程與邢臺(tái)電廠、冀中能源電廠隔膜相望，污染較為嚴(yán)重。5.洋房為磚混結(jié)構(gòu)。目標(biāo)地塊佳洲美地市政府二、市場(chǎng)分析與定位—競(jìng)品分析〔三個(gè)〕目標(biāo)地塊秀水灣市政府秀水灣規(guī)模占地124畝，容積率1.6發(fā)展商河北利達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

距離市區(qū)路程及車(chē)程◆距市區(qū)；10公里，15分鐘車(chē)程◆距我司；3公里，5分鐘車(chē)程位置七里河新區(qū)鋼鐵南路西側(cè)、七里河北岸樓盤(pán)主力產(chǎn)品61、95、115、136㎡近期產(chǎn)品價(jià)格高層4500元/平米、洋房5000元/平米去化情況2013年6月開(kāi)盤(pán)，推出432套房源，先去化50%樓盤(pán)特點(diǎn)/配套法式建筑風(fēng)格、緊鄰七里河畔1.秀水灣位于七里河生態(tài)城，環(huán)境優(yōu)越，其與城區(qū)無(wú)明顯空白帶。2.該工程與邢臺(tái)電廠、冀中能源電廠隔膜相望，污染較為嚴(yán)重。3.洋房為磚混結(jié)構(gòu)。工程定位分析地塊SWOT分析核心價(jià)值：七里河生態(tài)新城景觀資源優(yōu)勢(shì)顯著、碧桂園品牌實(shí)力時(shí)機(jī)點(diǎn)：邢臺(tái)市場(chǎng)根本無(wú)別墅工程、產(chǎn)品較為單一，我司將規(guī)劃別墅產(chǎn)品，社區(qū)園林景觀的品質(zhì)打造將提高地塊的價(jià)值和品味。威脅點(diǎn)及開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：板塊內(nèi)開(kāi)發(fā)工程較少、品質(zhì)較低；周邊無(wú)成熟配套、客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)知度低。2.工程整體定位：剛需/改善3.工程運(yùn)營(yíng)定位：短平快二、市場(chǎng)分析與定位—市場(chǎng)定位分析二、市場(chǎng)分析與定位—客戶定位目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)沙河市沙河市目標(biāo)地塊商業(yè)中心邢臺(tái)市政府12公里20分鐘沙河市政府25公里30分鐘橋西區(qū)政府6公里10分鐘洋房/高層客戶：以首次置業(yè)、首次改善的剛需客戶為主，主要為城區(qū)及下屬縣鎮(zhèn)客戶，年齡大都在30歲以下；其次的是30-40歲之間。別墅客戶：以改善性自住客戶為主，客戶來(lái)源主要為城區(qū)及下屬縣鎮(zhèn)高收入群體，年齡大都在40歲以上；其次的是30-40歲之間。第一目標(biāo)市場(chǎng)：邢臺(tái)城區(qū)客戶；第二目標(biāo)市場(chǎng)：邢臺(tái)下屬縣鎮(zhèn)，邢臺(tái)縣、沙河市。邢臺(tái)縣邢臺(tái)縣洋房/高層客戶定位二、市場(chǎng)分析與定位—客戶定位核心客戶重點(diǎn)客戶偶得客戶價(jià)值點(diǎn)：認(rèn)可七里河區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，有一定的高端居住理念，在資金實(shí)力和生活品質(zhì)間尋求最佳平衡點(diǎn)；追求較高品質(zhì)生活，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；看好七里河的生態(tài)環(huán)境，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和視野；置業(yè)目的：改善為主改善+剛需剛需、改善、投資等；客戶群體：邢鋼、冀中能源等企業(yè)職工，公務(wù)員，市區(qū)人群、邢臺(tái)縣和沙河市進(jìn)城人群邢鋼、冀中能源等企業(yè)職工，公務(wù)員，市區(qū)人群、邢臺(tái)縣和沙河市進(jìn)城人群市區(qū)及其他區(qū)域投資客對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：三房（J542/J619），面積：139-142㎡，精裝，總價(jià)約76-78萬(wàn)元；兩房/三房（J550T30/J546），面積：92-131㎡，精裝，總價(jià)48-68萬(wàn)元；兩房（J591/J95T30），面積：78-116㎡，精裝，總價(jià)38-56萬(wàn)元；別墅客戶定位二、市場(chǎng)分析與定位—客戶定位核心客戶重點(diǎn)客戶價(jià)值點(diǎn)：對(duì)七里河生態(tài)城區(qū)域生態(tài)景觀資源較高，看好區(qū)域整體環(huán)境，且認(rèn)為此地尙處價(jià)值洼地；看好未來(lái)的規(guī)劃和居住環(huán)境。置業(yè)目的：改善、投資；改善、投資客戶群體：邢鋼、冀中能源等市區(qū)國(guó)企中高層領(lǐng)導(dǎo)，個(gè)體企業(yè)業(yè)主，政府公務(wù)員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企業(yè)主，重點(diǎn)為邢臺(tái)縣、沙河市；邢臺(tái)市區(qū)國(guó)企、城中金領(lǐng)、私企業(yè)主、醫(yī)療、教育、交通、經(jīng)融等中層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：聯(lián)排(N151/N152)，面積：183-201㎡，毛坯，總價(jià)137-150萬(wàn)元；雙拼(G217T/G218T/G115/G209/262)，面積：173~272㎡，毛坯，總價(jià)138-326萬(wàn)元；二、市場(chǎng)分析與定位—定位結(jié)論根據(jù)前面的市場(chǎng)定位、客戶定位所得出的一系列結(jié)論1、我司目標(biāo)地塊客戶定位較為廣泛，為快速去化提供更多的市場(chǎng)時(shí)機(jī)；2、我司目標(biāo)地塊產(chǎn)品定位全面，別墅產(chǎn)品提高工程整體品質(zhì)，洋房、高層精裝房定價(jià)根本為毛坯市場(chǎng)水平，價(jià)格具有較大的吸引力。4、我司目標(biāo)地塊園林景觀和樣板示范區(qū)對(duì)當(dāng)?shù)乜蛻粲兄鴺O大的吸引力；是否存在地下車(chē)位，如有，需對(duì)銷(xiāo)售策略進(jìn)行闡述.低價(jià)捆綁銷(xiāo)售策略分目錄

規(guī)劃定位第三部分三、規(guī)劃定位—產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位規(guī)劃及定位方向：基于當(dāng)前邢臺(tái)缺少低密度、高品質(zhì)的引領(lǐng)工程，本案定位為低密度高品質(zhì)社區(qū)。豐富產(chǎn)品線，以超豪高端搶占區(qū)域富貴階層；中高端雙拼、聯(lián)排別墅及改善型電梯洋房及小高層洋房滿足區(qū)域改善及投資客戶需求；18層洋房以80-120平的全通透剛需產(chǎn)品搶灘區(qū)域剛需客戶。營(yíng)銷(xiāo)方向：邢臺(tái)市品牌開(kāi)發(fā)商稀少，僅恒大有兩個(gè)工程操作。碧桂園將通過(guò)對(duì)集團(tuán)品牌的宣傳，強(qiáng)化自身品牌、物業(yè)效勞及產(chǎn)品品質(zhì)，打造七里河區(qū)域高端生活中心，引導(dǎo)客戶群消費(fèi)習(xí)慣。重點(diǎn)對(duì)沿河景觀帶的打造，以完美的工程體驗(yàn)震撼邢臺(tái)市場(chǎng)。32三、規(guī)劃定位—工程配套需求一、地塊周邊配套分析目標(biāo)地塊一期緊鄰七里河及河邊景觀，河水景觀可作為售樓部展示區(qū)景觀。二、工程配套需求分析商業(yè)作為整個(gè)工程及周邊片區(qū)的配套，小學(xué)和幼兒園的建造提升了整個(gè)小區(qū)的檔次，社區(qū)效勞用房及其他公建配套用房完善了小區(qū)的配套，效勞品質(zhì)有明顯的提升。三、工程具體配套要求綜合樓、幼兒園和小學(xué)以及其他社區(qū)配套用房四、特殊配套需求需單獨(dú)做前期投入、運(yùn)營(yíng)本錢(qián)與利潤(rùn)分析方案詳細(xì)匯報(bào)。無(wú)五、本錢(qián)分?jǐn)傄黄谥饕惧X(qián)分?jǐn)倿檎嫉?0畝的學(xué)?！残W(xué)和幼兒園〕，建筑面積4萬(wàn)平米，建造本錢(qián)約1億元，分?jǐn)偙惧X(qián)為170元/平米。六、為了支持開(kāi)盤(pán)、交樓順利進(jìn)行，需明確配套建設(shè)完成并投入使用的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。為了支持開(kāi)盤(pán)，綜合樓于2023年10月1日投入使用三、規(guī)劃定位—戶型配比產(chǎn)品類(lèi)型戶型是否標(biāo)準(zhǔn)戶型外立面單戶套數(shù)套數(shù)比例貨值貨值占比總建筑面積建筑面積超豪G217T是干掛石材25640.00%0.121.0%1024G218T是干掛石材27220.00%0.070.6%544雙拼G1415是西班牙173/174364.40%0.54.1%6246G209是英倫209/23712415.40%2.2118.1%27652G262是西班牙260/264364.40%0.756.1%9432雙拼N151是西班牙201/187/188/188/187/20130037.40%4.3235.3%57600N152是西班牙198/186/183/183/186/19830037.40%4.2534.8%56700別墅合計(jì)

802100%12.23100.0%159198多層J542是現(xiàn)代313955020%5.0526.3%91740J619是142/14055020%5.1226.7%93060小高層J550T30是131/92/13054019%3.317.2%63540J546是128/12532012%2.110.9%40480高層J591是93/82/82/9340815%1.718.9%35700J95T30是116/78/78/11640815%1.99.9%39576洋房合計(jì)

2776100%19100.0%364,096總計(jì)31.41

523,294說(shuō)明：標(biāo)綠色戶型，為適銷(xiāo)對(duì)路產(chǎn)品。45三、規(guī)劃定位—戶型配比三、規(guī)劃定位—規(guī)劃方案別墅別墅18層高層18層高層U型洋房銷(xiāo)售中心學(xué)校4月10日版U型洋房小高層雙拼別墅展示區(qū)聯(lián)排別墅學(xué)校七里河景觀三、規(guī)劃定位—規(guī)劃方案4月10日版三、規(guī)劃定位—展示區(qū)規(guī)劃方案展示區(qū)售樓部別墅樣板房展示區(qū)建議展示區(qū)位置在該工程地塊中的東南角，城市人流方向，且靠近七里河景觀。外立面風(fēng)格根據(jù)集團(tuán)戶型設(shè)計(jì)施工。展示區(qū)為綜合功能區(qū)，包括品牌展示、銷(xiāo)售招待、板房戶型及環(huán)境展示、泛會(huì)所功能展示、兒童娛樂(lè)區(qū)等。學(xué)校U型洋房樣板房小高層樣板房七里河景觀三、規(guī)劃定位—展示區(qū)規(guī)劃方案銷(xiāo)售中心示范區(qū)綠化圍蔽別墅豪裝板房洋房裝修板房參觀線路展示區(qū)范圍及銷(xiāo)售動(dòng)線規(guī)劃三、規(guī)劃定位—展示區(qū)規(guī)劃方案展示區(qū)關(guān)鍵場(chǎng)景選擇4135122345三、規(guī)劃定位—展示區(qū)規(guī)劃方案展示區(qū)關(guān)鍵場(chǎng)景選擇2412341535三、規(guī)劃定位—展示區(qū)規(guī)劃方案展示區(qū)板房選擇112234431、綜合樓版本：英倫商業(yè)街2、特色功能區(qū)：恒溫泳池、健身室、羽毛球場(chǎng)等。3、裝修風(fēng)格：建議按英式風(fēng)格。4、報(bào)建性質(zhì)：除羽毛球場(chǎng)、室內(nèi)恒溫游泳館外，其他功能設(shè)施均可以商業(yè)性質(zhì)報(bào)建進(jìn)行銷(xiāo)售。三、規(guī)劃定位—綜合樓〔銷(xiāo)售中心〕設(shè)置三、規(guī)劃定位—綜合樓〔銷(xiāo)售中心〕設(shè)置銷(xiāo)售動(dòng)線接待中心沙盤(pán)洽談區(qū)銷(xiāo)售用房閱覽室健身房恒溫泳池三、規(guī)劃定位—綜合樓〔銷(xiāo)售中心〕設(shè)置綜合樓示意圖一、園林綠化本錢(qián)建議園建本錢(qián)控制在72元/平米；綠化本錢(qián)控制在60元/平米。二、園林施工場(chǎng)地要求劃出園林工程施工場(chǎng)地范圍，與主體建筑工程同步進(jìn)行施工。三、規(guī)劃定位—園林景觀建議三、規(guī)劃定位—裝修標(biāo)準(zhǔn)1、貨量區(qū)具體的精裝修交付、造價(jià)600元/平米檔次、建議高層完全配置精裝修產(chǎn)品。2、軟裝標(biāo)準(zhǔn)：現(xiàn)代簡(jiǎn)約、地中海、現(xiàn)代中式〔大戶型〕物業(yè)管理建議1、物業(yè)管理方案建議：為客戶提供訂票、叫車(chē)、預(yù)約等具有針對(duì)性的效勞。2、物管人員要求建議：加強(qiáng)培訓(xùn)，為客戶提供最專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管家式效勞。3、物管設(shè)備等硬件方面要求建議：攝像監(jiān)控、入戶電梯、臨時(shí)接受托管效勞等。三、規(guī)劃定位—物業(yè)管理建議三、規(guī)劃定位—供貨與銷(xiāo)售方案住宅局部擬同時(shí)推出別墅局部總貨值約為12.55億元。洋房局部總貨值約為8.25億元。高層局部總貨值約為7.27億元。底商局部總貨值約為1.3億元。建筑性質(zhì)計(jì)劃售價(jià)20142015雙拼（毛坯）80008000聯(lián)排（毛坯）75007500高層（精裝修帶地下室）50005000U型退臺(tái)洋房（精裝修帶地下室）55005500底商1000010000地下車(chē)位28572857七里河工程力爭(zhēng)打造為邢臺(tái)市第一大盤(pán)，建議提升工程品質(zhì)，加大推廣投放力度，短期內(nèi)轟動(dòng)全城，前期可在邢臺(tái)市內(nèi)設(shè)立臨時(shí)售樓處，并啟動(dòng)看房專(zhuān)車(chē)深入邢臺(tái)縣、沙河市拓展客戶，示范區(qū)開(kāi)放后可在綜合樓內(nèi)開(kāi)展體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)積累客戶，并且利用園林、樣板示范區(qū)開(kāi)放引爆市場(chǎng)，后期可以進(jìn)行老帶新等優(yōu)惠政策。分目錄

財(cái)務(wù)測(cè)算及成就共享初步分配方案第四部分四、工程財(cái)務(wù)測(cè)算—主要財(cái)務(wù)指標(biāo)獲取方式（及說(shuō)明）：勾地，與邢臺(tái)市政府簽署合作拿地協(xié)議，通過(guò)正常招拍掛程序定向獲取。跟進(jìn)團(tuán)隊(duì)：莞深區(qū)域開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)：莞深區(qū)域

主要財(cái)務(wù)指標(biāo)：

本期地價(jià)：3.43億

本期面積：763畝

每畝地價(jià)45萬(wàn)/畝容積率：1.0樓面地價(jià)：675元/方規(guī)劃總貨量：31.09億元52.85萬(wàn)㎡首年總貨量及占比：31.09億元，100%52.85萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)首年銷(xiāo)售額及去化率：27.98億元，90%47.57萬(wàn)㎡規(guī)劃容積率：1.0折合樓面價(jià)675元/方成就共享：

5400萬(wàn)土地獲利倍數(shù)：0.98凈利潤(rùn)額：3.51億凈利率:11.3%后續(xù)可獲取面積:

3000畝產(chǎn)品情況：?jiǎn)挝唬涸?方

產(chǎn)品類(lèi)型

貨量及占比單方售價(jià)單方成本單方利潤(rùn)畝產(chǎn)利潤(rùn)首期去化率雙拼（毛坯）110000方；20.82%80006732126842萬(wàn)90%聯(lián)排（毛坯）50000方；9.46%75006258124257萬(wàn)90%高層（精裝修帶地下室）145455方；27.52%5000473126929萬(wàn)90%U型退臺(tái)洋房（精裝修帶地下室）150000方；28.38%5500499550544萬(wàn)90%底商13000方；2.46%1000073142686210萬(wàn)90%地下車(chē)位60000方；11.35%28572868-11-90%總體情況528455方；100%5883521966446萬(wàn)90%四、工程財(cái)務(wù)測(cè)算—目標(biāo)本錢(qián)單位：億元元/㎡項(xiàng)目目標(biāo)成本總額成本單方目標(biāo)產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)占地面積（畝）

建筑面積（㎡）

容積率

開(kāi)發(fā)成本00000000一、土地成本

二、土建機(jī)電

三、外掛石材

四、裝修成本

五、其他

特殊說(shuō)明

備注：1、地下室（不含別墅自帶地下室）及大配公配作為單獨(dú)產(chǎn)品列示。

2、如有特殊情況影響突出請(qǐng)以備注形式說(shuō)明銷(xiāo)售凈利率≥11.3%凈利潤(rùn)≥3.51億內(nèi)部收益率〔IRR〕≥34%稅負(fù)率≤12.5%銷(xiāo)管費(fèi)用率≤5%土地獲利倍數(shù)≥0.98工程目標(biāo)本錢(qián)≤21.87億四、工程財(cái)務(wù)測(cè)算—工程財(cái)務(wù)成功標(biāo)尺單方平均值總計(jì)XX期板房區(qū)超豪板房區(qū)聯(lián)體板房區(qū)雙拼貨量區(qū)雙拼貨量區(qū)雙拼貨量區(qū)聯(lián)體貨量區(qū)聯(lián)體貨量區(qū)小高層貨量區(qū)小高層商鋪裝修標(biāo)準(zhǔn)

毛坯毛坯毛坯毛坯精裝修毛坯精裝修毛坯精簡(jiǎn)裝修毛坯容積率

全年銷(xiāo)售金額

全年可銷(xiāo)售面積

全年預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積

全年預(yù)計(jì)面積去化率

①售價(jià)

②開(kāi)發(fā)成本

③營(yíng)業(yè)稅金及附加

④銷(xiāo)管費(fèi)用

⑤所得稅

⑥總成本費(fèi)用合計(jì)

（=②+③+④+⑤）⑦凈利潤(rùn)（=①-⑥）

銷(xiāo)售凈利率（=⑦/①*100%）

畝產(chǎn)凈利(萬(wàn)/畝)

土地獲利倍數(shù)四、工程財(cái)務(wù)測(cè)算—工程首期預(yù)計(jì)簽約產(chǎn)品凈利率簡(jiǎn)析四、工程財(cái)務(wù)測(cè)算—工程資金方案現(xiàn)金流量表項(xiàng)目合計(jì)(億元）資金平衡時(shí)間

（2015年3月）12個(gè)月（周期年）24個(gè)月36個(gè)月48個(gè)月資金流量3.51-8.487.224.343.51銷(xiāo)售回籠31.09

23.3231.0931.0931.09融資收支2.00

2.002.002.002.00開(kāi)發(fā)付款29.58

16.8425.8628.7429.58一、融資情況工程融資以施工方融資為主，以銀行開(kāi)發(fā)貸為輔。二、貸款方案：方案向銀行申請(qǐng)貸款，申請(qǐng)總額9億元。三、監(jiān)控資金情況無(wú)資金監(jiān)管四、關(guān)于按揭貸款的對(duì)接情況方案與建行、工行等國(guó)有銀行進(jìn)行合作，預(yù)計(jì)回籠周期在2個(gè)月左右。五、工程首次開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)在11月1日，目前無(wú)監(jiān)控資金四、工程財(cái)務(wù)測(cè)算—工程融資及監(jiān)控資金情況根據(jù)銷(xiāo)售預(yù)測(cè)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一級(jí)計(jì)劃，我們測(cè)算2014年6月至2015年月現(xiàn)金流情況是：◆現(xiàn)金流入：①融資流入，9億

②樓款回籠流入，31億◆現(xiàn)金流出：①土地成本，3.43億

②開(kāi)發(fā)成本，18.44億

需集團(tuán)投入自有資金:8億；按年折算后的集團(tuán)凈投入：8.59億四、工程財(cái)務(wù)測(cè)算—預(yù)售前資金安排四、工程財(cái)務(wù)測(cè)算—財(cái)務(wù)建議財(cái)務(wù)建議1、稅務(wù)方面：深入了解邢臺(tái)市當(dāng)?shù)囟悇?wù)政策，從立項(xiàng)開(kāi)始做好每個(gè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃，隨時(shí)監(jiān)控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將稅務(wù)本錢(qián)降到最低。。2、融資方面：按照集團(tuán)2023年融資工作方向指示，力推施工方融資，將報(bào)表的負(fù)債外移；以銀行開(kāi)發(fā)貸為輔，力爭(zhēng)工程實(shí)現(xiàn)成就共享。四、成就共享初步分配方案一、成就共享計(jì)劃成就共享獎(jiǎng)勵(lì)金額

（億元）0.54凈利潤(rùn)（億元）3.51開(kāi)發(fā)周期（年）2

土地款總額3.43億元土地款支付節(jié)奏2014/5/15，50%，1.72億元;2014/11/15，50%，1.72億元土地摘牌過(guò)戶時(shí)間2014-5-31項(xiàng)目總貨量31.09億元52.85萬(wàn)㎡首年預(yù)售總貨量31.09億元，100%52.85萬(wàn)㎡首年認(rèn)購(gòu)金額27.98億元，90%47.57萬(wàn)㎡首次開(kāi)工時(shí)間

2014-6-1首次預(yù)售時(shí)間

2015-1-1首次竣工交樓時(shí)間

2016-5-3112個(gè)月投入自有資金

12.06億元回籠集團(tuán)資金20.99億元

首次竣工交樓金額31.09億元

成就共享實(shí)現(xiàn)日期

2015-3-31成就共享計(jì)提比例20%

首期成就共享獎(jiǎng)勵(lì)金額0.27億元

每期實(shí)現(xiàn)激勵(lì)金額（億元）:2015年3月31日0.272016年6月30日0.162016年12月31日0.11四、成就共享初步分配方案根據(jù)成就共享測(cè)算結(jié)果，分配方案如下表：備注：各工程具體分配方案需呈報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。參與分配的崗位/團(tuán)隊(duì)分配權(quán)重（%）分配金額（萬(wàn)元）備注區(qū)域總裁30項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)35區(qū)域團(tuán)隊(duì)20集團(tuán)10投資團(tuán)隊(duì)5合計(jì)100分目錄

工程開(kāi)發(fā)第五部分五、工程開(kāi)發(fā)—實(shí)現(xiàn)“提前售〞的相關(guān)安排我司已經(jīng)邢臺(tái)市政府屢次溝通，邢臺(tái)市政府根本同意我司提前銷(xiāo)售，我司擬與邢臺(tái)市政府簽訂協(xié)議內(nèi)容中規(guī)定相關(guān)內(nèi)容，具體如下：“在工程公司托管元/平方米〔占地面積〕的商品房預(yù)售保證金后，市住房和建設(shè)局批準(zhǔn)工程公司提前預(yù)售優(yōu)惠政策。在工程公司完成示范展示區(qū)的建設(shè)，由市住房和建設(shè)局頒發(fā)與已托管保證金相對(duì)應(yīng)占地面積的《商品房預(yù)售許可證》。并許可工程公司作為開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。同時(shí)該托管資金可用于工程開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的支付。〞五、工程開(kāi)發(fā)—關(guān)鍵工期承諾工期/時(shí)點(diǎn)類(lèi)型時(shí)間要素開(kāi)放工期4個(gè)月開(kāi)盤(pán)工期5個(gè)月重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)預(yù)計(jì)土地獲取時(shí)間2014年6月15日展示區(qū)開(kāi)工時(shí)間2014年6月16日展示區(qū)開(kāi)放時(shí)間2014年10月1日開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014年11月1日五、工程開(kāi)發(fā)—展示區(qū)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)方案關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時(shí)間最遲完成時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定2014年5月20日摘牌前25天土地獲取2014年6月15日——基礎(chǔ)施工單位確定2014年6月10日摘牌前5天總包單位確定2014年6月15日摘牌當(dāng)天展示區(qū)開(kāi)工2014年6月16日摘牌次日啟動(dòng)會(huì)2014年6月22日摘牌后7天項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)簽定2014年6月29日摘牌后14天綜合樓及商業(yè)設(shè)施結(jié)構(gòu)封頂2014年7月15日摘牌后30天展示區(qū)綠化施工進(jìn)場(chǎng)2014年9月1日開(kāi)放前30天展示區(qū)裝修工程完成2014年9月15日開(kāi)放前15天展示區(qū)市政工程完成2014年9月10日開(kāi)放前20天展示區(qū)園藝工程完成2014年9月20日開(kāi)放前10天展示區(qū)綠化工程完成2014年9月25日開(kāi)放前5天展示區(qū)開(kāi)放2014年10月1日——五、工程開(kāi)發(fā)—開(kāi)發(fā)報(bào)建專(zhuān)項(xiàng)方案序號(hào)工作項(xiàng)/準(zhǔn)備文件開(kāi)發(fā)部設(shè)計(jì)院工程部綜合部財(cái)務(wù)部計(jì)劃完成時(shí)限實(shí)際完成情況（完成Y，未完成N）上級(jí)主管部門(mén)備注0土地摘牌前準(zhǔn)備工作

2014.6.15

0-1發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、人防、供電、供水等初步溝通、資料獲取主辦

2014.5.5

行政服務(wù)大廳

0-2協(xié)調(diào)施工場(chǎng)地清理（土地平整、玉米地推平，建設(shè)局苗木移植）主辦

協(xié)助

2014.4.30\

0-3確定環(huán)評(píng)單位，環(huán)評(píng)進(jìn)場(chǎng)主辦

2014.4.30\

0-4臨水開(kāi)口、臨電接入主辦

協(xié)助

2014.5.10自來(lái)水公司、供電局以合作單位名義申請(qǐng)0-5辦理施工道口開(kāi)口主辦

協(xié)助

2014.5.5城管執(zhí)法大隊(duì)

0-6確保土地進(jìn)入掛牌公示階段主辦

2014.5.10國(guó)土局

0-7對(duì)接設(shè)計(jì)院出具規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)建方案圖紙、文本等主辦提供

2014.5.20規(guī)劃局

0-8確保報(bào)建方案材料全部到位主辦提供

2014.5.20

規(guī)劃局

0-9獲取周邊市政管網(wǎng)圖紙（開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)局、市政處等）主辦

協(xié)助

2014.4.30建設(shè)局

0-11巖土勘探報(bào)告預(yù)審批主辦

2014.5.15建設(shè)局

五、工程開(kāi)發(fā)—設(shè)計(jì)專(zhuān)項(xiàng)方案序號(hào)業(yè)務(wù)事項(xiàng)執(zhí)行計(jì)劃日期業(yè)務(wù)部門(mén)責(zé)任體系開(kāi)始日期完成日期發(fā)起部門(mén)接受部門(mén)主責(zé)部門(mén)1主責(zé)部門(mén)21提交規(guī)劃設(shè)計(jì)條件2014/4/252014/5/10區(qū)域（設(shè)計(jì)）/區(qū)域（投資）研發(fā)設(shè)計(jì)中心區(qū)域（設(shè)計(jì)）/區(qū)域（投資）項(xiàng)目部2戶型配比的確定2014/4/252014/5/1區(qū)域（營(yíng)銷(xiāo)）/項(xiàng)目部研發(fā)設(shè)計(jì)中心區(qū)域（營(yíng)銷(xiāo)）項(xiàng)目部3提交初勘報(bào)告2014/5/12014/5/15項(xiàng)目部研發(fā)設(shè)計(jì)中心項(xiàng)目部

4形成呈主席（聯(lián)席總裁）簽字版規(guī)劃設(shè)計(jì)方案2014/5/102014/5/20研發(fā)設(shè)計(jì)中心/項(xiàng)目部聯(lián)席總裁辦研發(fā)設(shè)計(jì)中心項(xiàng)目部5規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定（含示范區(qū)范圍確定）2014/5/102014/5/20聯(lián)席總裁辦/研發(fā)設(shè)計(jì)中心項(xiàng)目部/區(qū)域（設(shè)計(jì)）研發(fā)設(shè)計(jì)中心項(xiàng)目部6確定各市政專(zhuān)項(xiàng)方案2013/4/252014/5/20研發(fā)設(shè)計(jì)中心成本管理中心（市政配套部）研發(fā)設(shè)計(jì)中心項(xiàng)目部7總圖報(bào)規(guī)確認(rèn)2014/5/