合肥華孚城隍廟商業(yè)廣場市場調(diào)研報告177P課件

上海問舍

2012年2月合肥華孚城隍廟商業(yè)廣場市調(diào)分析報告近幾年批發(fā)市場的急劇增加，“老”批發(fā)市場面臨的競爭越來越激烈；批發(fā)市場“質(zhì)低價廉”的優(yōu)勢也逐漸減弱；人們消費觀念的轉(zhuǎn)變，從“質(zhì)低價廉”到“品質(zhì)品牌”的發(fā)展；城市的發(fā)展推動著商業(yè)的變革，傳統(tǒng)批發(fā)市場正面臨著委縮；新一站式商業(yè)綜合體的興起使得批發(fā)市場運(yùn)作模式正經(jīng)受著嚴(yán)峻考驗。

合肥批發(fā)業(yè)何去何從？現(xiàn)在的華孚城隍廟何去何從？合肥商業(yè)將來又如何發(fā)展？導(dǎo)讀我華孚城隍廟如何在合肥商業(yè)中突出重圍？

繼走專業(yè)市場道路？

還是另求發(fā)展？

如何再定位是我們要思考的問題。

本報告從合肥批發(fā)業(yè)的分析

合肥商圈零售商業(yè)發(fā)展分析

結(jié)合項目自身的各方面

為項目尋找出路？何去何從？雙擊添加標(biāo)題文字合肥經(jīng)濟(jì)及發(fā)展?fàn)顩r合肥商業(yè)發(fā)展及現(xiàn)狀分析23合肥批發(fā)業(yè)發(fā)展及現(xiàn)狀分析1雙擊添加標(biāo)題文字區(qū)域周邊分析和區(qū)域客戶消費分析本項目的現(xiàn)狀分析與二次定位56經(jīng)濟(jì)分析和2016年后經(jīng)營建議4合肥市概況

合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河4區(qū)和肥東、肥西、長豐3縣，，并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗區(qū)市級管理權(quán)限。全市行政轄區(qū)總面積為7029.48平方公里，其中巢湖水面面積233.4平方公里（2011年巢湖部分縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃入合肥）。在2010年中國城市競爭力排行榜中，合肥位居全國第22位，與沈陽、南京、長沙等一起位列全國10個最具潛力的二線城市行列。由國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的權(quán)威研究咨詢機(jī)構(gòu)——綜合開發(fā)研究院推出的第二期“中國金融中心指數(shù)”2010公開發(fā)布，合肥排名第十位。合肥人口與用地規(guī)模（1）市域總?cè)丝谂c城鎮(zhèn)化水平近期2010年，合肥市域總?cè)丝跒?80萬人，其中城鎮(zhèn)人口360萬人，城鎮(zhèn)化水平為62%；遠(yuǎn)期2020年合肥市域總?cè)丝跒?10萬人，其中城鎮(zhèn)人口525萬人，城鎮(zhèn)化水平為74%。（2）中心城區(qū)城市人口規(guī)模近期2010年，中心城區(qū)城市人口300萬人；遠(yuǎn)期2020年，中心城區(qū)城市人口360萬人。（3）中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模近期2010年，中心城區(qū)建設(shè)用地300平方公里，人均建設(shè)用地100平方米；遠(yuǎn)期2020年，中心城區(qū)建設(shè)用地360平方公里，人均建設(shè)用地100平方米。市域綜合交通規(guī)劃（1）市域鐵路系統(tǒng)規(guī)劃形成六條線（北淮南線、南淮南線、西西寧線、東西寧線、合九線、滬漢蓉鐵路），銜接七個方向（淮南、蚌埠、南京、蕪湖、九江、西安、武漢），具有以合肥東站為編解系統(tǒng)，以合肥高鐵站、合肥站、合肥西站為客運(yùn)系統(tǒng)和以合肥北站為貨運(yùn)系統(tǒng)的樞紐格局。（2）市域公路系統(tǒng)市域?qū)ν夤分饕蓢?、省道和高速公路組成，形成“一環(huán)十射”的對外公路網(wǎng)絡(luò)骨架。在市域內(nèi)規(guī)劃形成“雙墩—元疃—橋頭集—長臨河，豐樂—柿樹崗—山南—官亭—高劉—吳山”的市級公路環(huán)路，促進(jìn)市域各經(jīng)濟(jì)區(qū)及各旅游區(qū)之間的橫向交通聯(lián)系。（3）航空港在肥西縣高劉鎮(zhèn)建設(shè)合肥新橋國際機(jī)場，機(jī)場飛行區(qū)等級為4E，搬遷駱崗機(jī)場。（4）水運(yùn)及港口在南淝河下游段規(guī)劃集裝箱碼頭。在店埠河合裕路南側(cè)和派河合安高速路西側(cè)規(guī)劃綜合貨運(yùn)港。在巢湖沿岸規(guī)劃建設(shè)旅游客運(yùn)碼頭。在濱湖新區(qū)規(guī)劃設(shè)立一處水上搜救中心。（5）物流園區(qū)規(guī)劃合肥市物流基礎(chǔ)設(shè)施采用“物流園區(qū)、物流中心和貨運(yùn)站”分層次總體布局，建成“4園區(qū)、4中心”。建設(shè)東部、西南部、北部和西部（空港）四大物流園區(qū)；設(shè)立工業(yè)、建材、農(nóng)業(yè)、高科技物流中心；搭建基礎(chǔ)設(shè)施、信息網(wǎng)絡(luò)、商貿(mào)物流三大平臺。市域基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃（1）給水工程2020年中心城區(qū)和市域重點城鎮(zhèn)自來水普及率達(dá)100%。在滿足中心城區(qū)供水的前提下向周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)供水。規(guī)劃2020年三縣供水能力達(dá)到97萬m3/日。（2）排水工程中心城區(qū)污水管道覆蓋率達(dá)到100%，污水處理率達(dá)到90%以上；市域重點城鎮(zhèn)污水管道覆蓋率達(dá)到80%以上，污水處理率達(dá)到70%以上。（3）能源供應(yīng)到2010年，萬元GDP能耗比2005年降低20%；到2020年，萬元GDP能耗比2010年降低30%。（4）電力工程2020年合肥市總裝機(jī)總?cè)萘繛?872MW，供電總能力達(dá)6373MW。合肥電廠、合肥二電廠、熱電聯(lián)控電廠裝機(jī)總?cè)萘繛?464MW，供電能力為2218MW。其余用電由區(qū)域高壓輸電網(wǎng)提供?，F(xiàn)狀500kV肥西變增容至3204MW；規(guī)劃新建500kV肥東變電所，容量為3204MW。（5）通信工程到2020年，市域固定電話普及率在40部/百人以上，移動電話普及率在70部/百人以上，局用交換機(jī)容量達(dá)390萬門，移動電話用戶達(dá)到480萬戶；小靈通用戶40萬戶；互聯(lián)網(wǎng)用戶120萬戶。有線廣播電視網(wǎng)絡(luò)家庭入網(wǎng)率達(dá)到60%以上。建成實物傳遞、電子郵政和信息服務(wù)等具有較大規(guī)模的綜合業(yè)務(wù)體系。（6）環(huán)衛(wèi)工程中心城區(qū)垃圾無害化處理率達(dá)100%，市域范圍內(nèi)垃圾無害化處理率達(dá)90%以上；處理工藝以焚燒處理為主，填埋處理為最終保證措施，混合垃圾不再進(jìn)入垃圾填埋場；水源保護(hù)區(qū)等重點地區(qū)無垃圾污染。（7）防洪排澇工程中心城區(qū)：近期100年一遇，遠(yuǎn)期200年一遇；店埠、撮鎮(zhèn)、上派、水湖、雙墩：20—50年一遇；其它26個城鎮(zhèn)：10～20年一遇；南進(jìn)東拓西緩北抑合肥城市發(fā)展的空間要素主要有三：（1）寧西鐵路。作為全國的鐵路主干線，呈東西方向繞城北橫貫合肥市區(qū)，可以拉動未來合肥市的整體空間向東西方向發(fā)展。（2）巢湖。位于合肥東南部，是合肥城市扇形結(jié)構(gòu)的開敞空間的楔狀地帶，將制約城市向東南方向發(fā)展。（3）地形地貌。合肥北部是老工業(yè)區(qū)，且有丘陵阻隔，限制了城市的北向延伸。西部地區(qū)是合肥的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，但有蜀山、紫蓬山的阻隔，也將對城市的西部擴(kuò)展產(chǎn)生一定的阻礙。合肥總體規(guī)劃（1）主城與外圍城市組團(tuán)外圍組團(tuán)分別形成相對獨立的城市次中心，通過快速交通網(wǎng)絡(luò)與主城便捷聯(lián)系；生態(tài)廊道穿插其中，與主城形成有機(jī)聯(lián)系。（2）主城與周邊城鎮(zhèn)周邊城鎮(zhèn)沿對外交通軸線拓展，根據(jù)自身特點，發(fā)揮特色，并與城市形成良好的協(xié)作關(guān)系。（3）主城與兩個風(fēng)景名勝區(qū)主要協(xié)調(diào)主城與巢湖國家級風(fēng)景名勝區(qū)、蜀山省級風(fēng)景名勝區(qū)之間的關(guān)系。主城與巢湖風(fēng)景名勝區(qū)：協(xié)調(diào)濱湖新區(qū)與風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)的關(guān)系，保護(hù)巢湖自然生態(tài)環(huán)境，結(jié)合防洪設(shè)施建設(shè)，恢復(fù)濱湖生態(tài)濕地，促進(jìn)巢湖綜合治理。主城與大蜀山風(fēng)景名勝區(qū)：注重山體與植被的全面維護(hù)，保持城市山體制高點的地標(biāo)形象，保持良好的景觀與生態(tài)環(huán)境，加強(qiáng)周邊地段建設(shè)的控制，協(xié)調(diào)城市建設(shè)風(fēng)貌。合肥總體規(guī)劃

目前的合肥市的城市形態(tài)為扇形結(jié)構(gòu)，城市以老城區(qū)為核心，向東、北、西南三翼伸展。城市空間拓展保持原有扇形結(jié)構(gòu)，以主城為核心，加快肥東、肥西新城區(qū)建設(shè)，采用“南進(jìn)－東拓-西緩－北抑”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，以城區(qū)周邊的綠地控制組團(tuán)的發(fā)展規(guī)模和方向，采用間隔分布，多中心、開敞組團(tuán)式的結(jié)構(gòu)布局，將合肥城市做大、做強(qiáng)。南進(jìn)--新城區(qū)在312國道南側(cè)依托老城區(qū)相對獨立發(fā)展；東拓--沿長江路向東經(jīng)肥東縣城拓展到高速公路立交橋附近；西緩--312國道北側(cè)為未來城市第三翼伸展區(qū)；北抑--西北為城市水源地，北為寧西鐵路、對外交通站場、新飛機(jī)場選址區(qū)，用地潛力不大，限制發(fā)展。2010年地區(qū)生產(chǎn)總值指標(biāo)絕對數(shù)比上年增長%生產(chǎn)總值2702.517.5第一產(chǎn)業(yè)132.63.5第二產(chǎn)業(yè)1457.622.3工業(yè)1122.623.8建筑業(yè)335.016.2第三產(chǎn)業(yè)1112.312.7交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)107.214.1批發(fā)和零售業(yè)228.920.9住宿和餐飲業(yè)36.77.2金融業(yè)151.16.4房地產(chǎn)業(yè)139.7-2.2營業(yè)性服務(wù)業(yè)201.516.7非營業(yè)性服務(wù)業(yè)247.215.32006-2010年全市生產(chǎn)總值及增幅全年城市居民消費價格上漲2.7%，其中食品價格上漲5.5%，居住價格上漲6.1%。工業(yè)品出廠價格同比上漲2.4%。原材料、燃料、動力購進(jìn)價格上漲6.7%。2010年城市居民消費價格比上年漲跌幅度指標(biāo)漲跌幅度居民消費價格2.7其中：食品5.5煙酒及用品2.2衣著-2.7家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)-1.8醫(yī)療保健及個人用品2.3交通和通信-0.6娛樂教育文化用品及服務(wù)1.3居住6.1

年末在崗職工65.18萬人，比上年增加6.88萬人。全年新增城鎮(zhèn)就業(yè)11.3萬人，下崗失業(yè)人員再就業(yè)3.4萬人；累計幫扶“零就業(yè)家庭”3849戶，共5158人，基本消除城市“零就業(yè)”家庭。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.43%，比上年下降0.62個百分點。2010年固定資產(chǎn)投資全年全社會固定資產(chǎn)投資3066.97億元，比上年增長24.2%。其中，國有及國有控股投資1103.58億元，增長11.9%；外商及港澳臺投資152.36億元，下降6.6%；民間投資1811.03億元，增長37.3%。市區(qū)投資2410.40億元，增長23.2%；縣域投資656.58億元，增長28.3%。2010全年房地產(chǎn)情況

全年房地產(chǎn)投資819.03億元，比上年增長22.2%，其中住宅投資561.36億元，增長19.9%。商品房銷售面積1004.91萬平方米，下降22.6%，其中住宅銷售面積863.86萬平方米，下降26.8%。商品房待售面積128.01萬平方米，與上年基本持平，其中住宅待售面積65.72萬平方米，減少15.07萬平方米。

全年新開工項目3380個，其中億元以上項目222個，比上年增加29個?？⒐ろ椖?225個，其中億元以上項目218個，增加60個?！?346”項目投資944.45億元。“861”項目投資758.07億元。全年完成市政基礎(chǔ)設(shè)施投資311.72億元，比上年增長19.1%。2010全年貿(mào)易

全年社會消費品零售總額839.02億元，比上年增長19.8%。按區(qū)域分，市區(qū)消費品零售額744.70億元，增長19.6%；縣域消費品零售額94.32億元，增長21.3%。按行業(yè)分，批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)零售額768.21億元，增長19.9%；住宿餐飲業(yè)零售額70.81億元，增長17.6%。2006-2010年社會消費品零售總額及增幅雙擊添加標(biāo)題文字合肥經(jīng)濟(jì)及發(fā)展?fàn)顩r合肥商業(yè)發(fā)展及現(xiàn)狀分析23合肥批發(fā)業(yè)發(fā)展及現(xiàn)狀分析1雙擊添加標(biāo)題文字區(qū)域周邊分析和區(qū)域客戶消費分析本項目的現(xiàn)狀分析與二次定位56經(jīng)濟(jì)分析和2016年后經(jīng)營建議4合肥主要商業(yè)

合肥市現(xiàn)有五個主要成熟的商業(yè)中心（商業(yè)聚集地）：老城區(qū)商圈、元一商圈、馬鞍山路商圈、三里庵商圈、明珠廣場商圈。

另從批發(fā)行業(yè)主要有：站前路安徽服飾第一街，長江東路的長江批發(fā)市場，南七IT商圈，北二環(huán)的國際汽車城，建材及家具市場更是邊地開花。合肥現(xiàn)有主要商圈

元一老城區(qū)商圈三里庵馬鞍山路明珠廣場

以長江中路為中心的老城區(qū)商圈元一長江中路商圈三里庵馬鞍山路明珠廣場老城區(qū)商圈商業(yè)分布圖瑞景金鷹收購）瑞景（金鷹收購）大東門商之都淮河路步行街百大樂普生百大CBD百盛鼓樓商之都銀泰中心金鷹老城區(qū)商圈

長江中路為中心的老城區(qū)商圈處于合肥城市中心位置，是合肥商業(yè)絕對核心及對外的商業(yè)名片。商圈經(jīng)過50年發(fā)展與積淀，目前已形成了百貨商場、商業(yè)街、專賣店、專業(yè)店為主導(dǎo)的商業(yè)格局，對合肥乃至周邊城市具有強(qiáng)大影響力和輻射力，對合肥的城市繁榮具有重要意義。目前商圈面積約3.2平方公里，商業(yè)營業(yè)面積達(dá)到60多萬平米（不包括酒店、寫字樓面積）。商圈功能綜合性較強(qiáng)，購物、餐飲、休閑娛樂、旅游、住宿等較為完善，并且形成了一些獨具特色的功能。其中百貨面積達(dá)到30萬平米，占到商圈總商業(yè)的50%，專業(yè)賣場面積近9.4萬平米，占商圈總面積的15.83%。商圈及周邊自然人文環(huán)境優(yōu)越，環(huán)城公園環(huán)繞，歷史人文景點散布其中，極大提升了商圈品位和品質(zhì)。

商圈業(yè)態(tài)

長江中路商圈業(yè)態(tài)綜合性較高，涵蓋了幾乎所有常見業(yè)態(tài)，并且在發(fā)展過程中形成了符合自身商圈地位的業(yè)態(tài)組合，形成了以百貨為主導(dǎo)，商業(yè)街、專賣店、專業(yè)店為輔助的商業(yè)格局，一些專業(yè)性較高的業(yè)態(tài)比例相對較小，購物、餐飲、休閑娛樂、旅游、住宿等成熟商圈所具有的商業(yè)功能發(fā)展較為完善，營業(yè)面積也較大。從下表中，我們可以看出，在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)方面，服飾、餐飲、皮具鞋類、精品、婚紗攝影、休閑娛樂、醫(yī)藥保健、圖書音像、美容美發(fā)、IT數(shù)碼、酒店等業(yè)態(tài)占有較大比例，占到所有業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的65%左右。

商圈租金

長江中路商圈因其商業(yè)繁華度較高，商圈內(nèi)租金總體處于較高水平。從租金分布區(qū)間看，根據(jù)市場調(diào)研反饋情況，長江中路商圈租金范圍變化較大，在75—1000元/月/平米這一區(qū)間，主要租金范圍集中在200—500元/月/平米。從租金變化趨勢看，整體呈現(xiàn)向四牌樓商業(yè)中心區(qū)遞增趨勢，四牌樓段平均租金可達(dá)到500元左右，三孝口段租金在250—300元/月/平米左右，其它區(qū)域租金平均在200元左右。從各路段來看，淮河路租金水平最高，平均租金可達(dá)700-800元/月/平米、部分較好地段租金可達(dá)到或超過1000元/月/平米。宿州路（廬江路—壽春路段）租金同樣處于較高水平，平均租金可達(dá)550元/月/平米，而作為長江中路商圈中軸的長江中路段平均租金在300元/月/平米。

商圈租金

商圈重點新建成項目銀泰中心是原華僑廣場是長江中路商圈改造項目，是銀泰百貨通過收購合肥華僑廣場51%股權(quán)，進(jìn)駐安徽市場。位于長江中路與含山路交匯處，總建筑面積達(dá)18萬多平米，是一個集商業(yè)、餐飲、文化、娛樂、休閑、旅游、酒店、辦公、居住為一體的城市綜合體，其中商業(yè)面積達(dá)到8萬多平米。于2012年建成開業(yè)。老城區(qū)商圈點評長江中路商圈的擁有兩大商業(yè)集中區(qū)四牌樓和三孝口，從現(xiàn)狀看，四牌樓商業(yè)更為繁華，但由于大部分商業(yè)設(shè)施建于上世紀(jì)九十年代中后期，建筑規(guī)劃不盡合理、配套設(shè)施不完善，如停車位缺乏，這對未來發(fā)展存在一定制約。三孝口代表性商業(yè)為CBD購物中心，從建筑規(guī)劃、配套設(shè)施、商業(yè)規(guī)模等均優(yōu)于四牌樓單體商業(yè)設(shè)施，但區(qū)域商業(yè)整體規(guī)模較小，仍無法與四牌樓競爭。從商圈整體發(fā)展看，四牌樓、三孝口將在目前基礎(chǔ)發(fā)揮自身優(yōu)勢，分別打造中央購物區(qū)和中央商務(wù)金融區(qū)。隨著近幾年老城區(qū)的改造升級，銀泰金鷹等外地知名零售百貨企業(yè)進(jìn)駐合肥為老城區(qū)品質(zhì)購物提升了一級。合肥主要商業(yè)元一長江中路商圈三里庵馬鞍山路明珠廣場元一商圈

元一商圈，是以元一時代廣場、溫莎國際廣場、藍(lán)鯨國際、恒豐家樂福等為代表的集百貨、休閑娛樂等于一體的綜合型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群。說到元一商圈，離不開的是站前路批發(fā)商圈，如果與站前路一條街連一體將是合肥目前商業(yè)網(wǎng)點最為密集、營業(yè)規(guī)模最大商圈，商業(yè)總體量將超過130萬方。元一商圈不但與老城區(qū)和批發(fā)圈較近，并且與合肥東部組團(tuán)及北部組團(tuán)均較為臨近，具有良好的區(qū)位及交通優(yōu)勢。在多年發(fā)展過程中，商圈不斷擴(kuò)大，在建的勝利廣場歡樂城、信地城市中心等建成后元一商圈業(yè)態(tài)趨于完善、品質(zhì)逐步升級、影響力正日益提升。元一商圈業(yè)態(tài)元一商圈業(yè)態(tài)在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例上，餐飲類占近1/5，達(dá)到19.18%，五金化工、機(jī)電配件、休閑娛樂以及生活配套類業(yè)態(tài)均占有較大比例。在主要業(yè)態(tài)面積比例上（因站前路專業(yè)市場及家樂福、沃爾碼等所占面積較大，為了反映商圈其它業(yè)態(tài)面積構(gòu)成情況，此處比例圖不包括專業(yè)市場及百貨等），餐飲、休閑娛樂以及超市等占到了較大比例，分別為27.42%、12.96%、23.93%。從以上比例圖還可以看出，新站商圈某些業(yè)態(tài)比較缺乏，如鮮花禮品、婚紗攝影、等業(yè)態(tài)。從上圖業(yè)態(tài)比例也可以看出元一商圈目前已形成一個較為成熟的生活配套類業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)較大，餐飲及休閑娛樂類比例較大，則說明了元一商圈為站前路批發(fā)商圈處于快速配套升級提升過程中。元一商圈租金◎元一時代廣場購物中心一樓

化妝品

5-6元/平米/天

珠寶金飾

15-17元/平米/天三樓

工藝品

9-10元/平米/天四樓

游樂場

6元/平米/天

餐飲

3-4元/平米/天◎溫莎杰座一層：麥當(dāng)勞、黃金珠寶、服裝鞋類租金：7-10元/m2/天二、三層：沃爾瑪；四層：美食廣場、休閑娛樂、阿波羅飚歌城。租金：3-5元/m2/天每間鋪面需繳納保證金1萬元（可退），進(jìn)場費:30m2以下3000元/間、30m2以上5000元/間（不退），無其它管理費用，所有商業(yè)均為開發(fā)商自持?！蚣覙犯：阖S店一層：特色餐飲

服飾

租金：12元-20/m2/天二層：主體家樂福超市，超外租金：每月5-6000元/間合8-10元/m2/天三層：主體家樂福超市，超外租金每月4000-5000元/間，合6-8元/m2。元一商圈重點在建項目

信地·城市廣場項目占地419畝，總建筑面積100萬平方米；其中商業(yè)，商務(wù)面積58萬平方米，由ShoppingMall，家具M(jìn)all，服裝Mall，星級酒店，寫字樓，步行街和高檔公寓等組成，配套有24萬平方米的花園式住宅和12.79萬平方米綜合停車場商圈重點在建項目

合肥勝利廣場?歡樂城是合肥首座以歡樂為主題的地下商業(yè)項目，同時也是合肥城市地下空間首個試點項目。項目位于合肥市中環(huán)線臨泉路與勝利路交匯處（勝利廣場地下），與元一時代廣場、站前商業(yè)廣場相毗鄰，地理位置得天獨厚?？偨ㄖ娣e達(dá)8萬方，匯聚最具人氣六大業(yè)態(tài)，開創(chuàng)第四代體驗式商業(yè)新紀(jì)元。元一商圈點評

元一商圈位是以元一時代廣場為中心是合肥市近年來發(fā)展迅速的幾個商業(yè)副中心之一，也是合肥首個SHOPPINGMALL，隨著周邊小區(qū)新開發(fā)建設(shè)的，配設(shè)施不斷完善，人口居住密度大，對面溫莎-沃爾瑪及恒豐家樂福相繼開業(yè)，已形成為合肥北區(qū)的商業(yè)副中心。在建的勝利廣場歡樂城、信地城市中心等建成后元一商圈業(yè)態(tài)趨于完善、品質(zhì)逐步升級、影響力正日益提升。三里庵商圈元一長江中路商圈三里庵馬鞍山路明珠廣場

三里庵商圈“三里庵商圈“位于蜀山區(qū)與廬陽區(qū)交匯處，離中心城區(qū)即長江中路商圈不足1公里，商圈發(fā)展形成由其獨特優(yōu)勢的地理環(huán)境與品牌商業(yè)進(jìn)駐的契契相關(guān)。上世紀(jì)90年代的五里墩立交橋的修建成功，貫通三里庵區(qū)域成為合肥市重要交通節(jié)點，乃至周邊成熟的社區(qū)配套商業(yè)的影響，于2004年國購廣場的家樂福店的開業(yè)，合肥首個以綜合體MALL形成的購物中心形成，促使三里庵商圈的形成，三里庵周邊商業(yè)興起正式納入合肥商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃范疇。逐漸形成了以三里庵國購廣場綜合購物中心為主導(dǎo)的商業(yè)形態(tài)。目前，三里庵商圈的主流商業(yè)總體量在20萬㎡左右，商圈面積輻射也在逐年提升，范圍約在1平方公里，商業(yè)總建面積30多萬㎡（不包括酒店、商務(wù)辦公樓），購物廣場面積約11萬㎡，超市3.4萬㎡，專業(yè)賣場1500㎡，專業(yè)市場8.5萬㎡，其他社區(qū)商業(yè)總建面積約3萬㎡。

三里庵商圈業(yè)態(tài)圖

“三里庵商圈”以購物中心和專業(yè)市場為主流商業(yè)業(yè)態(tài)，占據(jù)了本商圈商業(yè)約60%主導(dǎo)份額，其他經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種均較為齊全，業(yè)態(tài)組合也較為豐富，涵蓋餐飲、休閑娛樂、醫(yī)藥保健、服飾、鞋類、IT數(shù)碼、家電、家居、體育運(yùn)動產(chǎn)品、美容、兒童用品用具、生活配套設(shè)施等，影響豐富補(bǔ)充著“三里庵商圈”的商業(yè)業(yè)態(tài)。

三里庵商圈業(yè)態(tài)

“三里庵商圈”以其獨特的人文環(huán)境，成熟社區(qū)與中高端住宅的開發(fā)，人口集中，商業(yè)氛圍濃厚。雖是2004年正式形成的商圈，但商圈內(nèi)以社區(qū)配商業(yè)居多，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)仍占據(jù)主要位置，以新興的綜合MALL購物+購物中心與專業(yè)市場以主導(dǎo)業(yè)態(tài)存在，革命性改變了本商圈與其他商圈的差異經(jīng)營模式。近期三里庵商圈又將添加一個商業(yè)面積在12萬方的購物中心——之心城，引進(jìn)大洋百貨和保利影院、冠軍溜冰場，填補(bǔ)了三里庵商圈業(yè)態(tài)的空白，提升此商圈的競爭優(yōu)勢。目前，三里庵商圈內(nèi)業(yè)態(tài)主要是購物中心、超市、專業(yè)賣場、專業(yè)市場，街鋪數(shù)量較少且多為社區(qū)配套商鋪，形成多業(yè)態(tài)共榮的業(yè)態(tài)構(gòu)成。商圈主流商業(yè)業(yè)態(tài)有：大型購物中心1家：國購廣場；超市1家：家樂福國購店；社區(qū)商業(yè)2條：西園新村社區(qū)商業(yè)，安居苑社區(qū)商業(yè)專業(yè)賣場1家：國美電器、蘇寧電器專業(yè)市場2家：美家居裝飾廣場街鋪400多家：商圈四至路線及主要干道的沿街商鋪商圈租金

目前，商圈內(nèi)以長江西路為軸心的國購廣場，除主力店家樂福月租金在45-56元/㎡外，內(nèi)鋪月租金均在300-600元/㎡，?，F(xiàn)階段國購廣場入駐率較高，品牌審核較嚴(yán)，長江西路高架貫通后，本就稀缺綜合購物中心的商業(yè)租金將會更高。本商圈內(nèi)的專業(yè)市場以家居市場為主，入駐品牌家居產(chǎn)品，市場位置較開闊，能見度較高，平均租金在30-65元/㎡。且專業(yè)市場均是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，現(xiàn)階段基本無商鋪出售；商圈內(nèi)沿街的商鋪，以社區(qū)配套商業(yè)居多，沿街商鋪集中于長江西路與梅山路，租金多以長江西路國購廣場為中心，分布于長江西路五里墩立交橋西側(cè)的商業(yè)，相對集中，商鋪租金在70-150元/㎡，三里庵商圈邊緣青陽路、貴池路等以社區(qū)配套商業(yè)為主，商鋪租金在40-70元/㎡之間。70604560891001505040351007050604030806035重點在建項目

該項目位于目前合肥市最具活力的“三里庵都市綜合商圈”的核心位置，西鄰安徽國際購物廣場。項目總建筑面積35萬平方米，地上建筑面積27萬平米，地下建筑面積8萬平米其中購物中心部分12萬平方米，地上七層，地下三層，其中地下1層至地上七層為經(jīng)營層面項目共設(shè)1300個停車位。項目目前正在進(jìn)行樁基施工，計劃2012年初竣工交付使用。之心城業(yè)態(tài)定位樓層主題定位簽約品牌-1F生活以超市帶來大量人流配以其他便利性服務(wù)大洋百貨、保利影院、冠軍真冰溜冰場、Zara等1F風(fēng)尚通過國際品牌旗艦店、品牌綜合店，表演區(qū)吸引人流進(jìn)入，完善項目國際品牌集合的概念2F格調(diào)配合和延續(xù)一層國際潮流旗艦店，完善項目國際品牌集合的概念，進(jìn)一步豐富商品品牌3F流行以國內(nèi)一線流行品牌為主，進(jìn)一步加強(qiáng)商品豐富度，滿足不同層次的消費者4F活力本層結(jié)合運(yùn)動、休閑主力店和休閑品牌店，針對商圈學(xué)生、年輕消費者多的特點，打造收入相對較低的年輕消費者購物圣地5F童真以兒童和家庭消費為主，集合兒童娛樂、教育培訓(xùn)、玩具、兒童用品，打造合肥首個兒童世界6F美食通過溜冰場、主題餐飲、特色中餐、無國界餐飲等吸引人群的餐飲消費7F歡笑設(shè)置KTV、電玩、影院、時尚餐飲等吸引目的性消費人群前往，打造歡聚場所

三里庵商圈點評

自04年開業(yè)以后，國購廣場首個MALL綜合商業(yè)形態(tài)，輻射全市。作為三里庵商圈形成代表性的零售集中商業(yè)——國購廣場引領(lǐng)了合肥商業(yè)發(fā)展重新認(rèn)識，致使三里庵商圈內(nèi)商業(yè)的重組，也使合肥商業(yè)形態(tài)開始重新定位，所以國購廣場的形成與發(fā)展不僅是三里庵商圈的代表，也起到了合肥零售商業(yè)的快速發(fā)展的里程碑式作用。而隨著之心城項目的建成將極大鞏固三里庵商圈的地位和提升商圈的品質(zhì)

馬鞍山路商圈

元一長江中路商圈三里庵馬鞍山路明珠廣場

馬鞍山路商圈

馬鞍山路商圈“位于包河區(qū)核心地段，2005年形成商圈雛形，主流商業(yè)形態(tài)以購物中心、超市、專業(yè)市場（專業(yè)賣場），專業(yè)批發(fā)市場為代表，2007后各高檔住宅開發(fā)的商業(yè)業(yè)部分，均以新興的商業(yè)街形態(tài)出現(xiàn)，豐富了馬鞍山路商圈內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成，加至原先已有的特色街區(qū)，馬鞍山路商圈形成了獨特的街區(qū)商業(yè)氛圍。

近年，隨著馬鞍山路板塊的居住區(qū)域擴(kuò)大，商圈面積幅射也提升近1.5平方公里，商業(yè)總建面積40多萬㎡（不包括酒店、商務(wù)辦公樓），購物廣場面積約8萬㎡，超市約2萬㎡，專業(yè)賣場4000㎡，專業(yè)批發(fā)市場18萬㎡，商業(yè)街約10萬㎡。最具有代表性的是新都會環(huán)球廣場、合家福購物廣場，以主力店“家樂?！迸c“合家?！钡纳虡I(yè)影響力，商業(yè)幅射遍及合肥其他區(qū)域，消費群體涵蓋豐富，也成就馬鞍山路商圈在合肥商業(yè)中商圈形成的代表商業(yè)，以及品牌開發(fā)商的商業(yè)街模式，開發(fā)規(guī)模比例大，也將重組馬鞍山路商圈內(nèi)商業(yè)形成構(gòu)成，甚至影響合肥整體商業(yè)格局。

馬鞍山路商圈

馬鞍山路商圈”主流商業(yè)業(yè)態(tài)，占據(jù)了本商圈商業(yè)約70%主導(dǎo)份額，其他經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種也較為齊全，涵蓋服飾、鞋類、IT數(shù)碼、化妝品、家電、家居、體育運(yùn)動產(chǎn)品、SPA美容、兒童用品用具、農(nóng)產(chǎn)品等十余種。此外還有市銀行、藥店、餐飲和娛樂休閑配套設(shè)施等，影響豐富補(bǔ)充著“馬鞍山路商圈”的商業(yè)業(yè)態(tài)。

馬鞍山路商圈租金

“馬鞍山路商圈”縱橫交錯的便捷交通，人文環(huán)境的優(yōu)越，促使商業(yè)發(fā)展非常迅速，商圈商鋪寸土寸金，租售金相對合肥整體租售情況處于中高端水平。但商圈輻射面積大，各特色商業(yè)的與集中性商業(yè)的租售情況存在一定差異。目前，商圈內(nèi)購物中心位于馬鞍山路與屯溪路、太湖路交匯處，商業(yè)消費集中，除主力店入駐租金在50-60元/㎡，內(nèi)鋪月租金在150-300元/㎡，現(xiàn)階段幾乎無商鋪對外銷售。商業(yè)街作為新興的商業(yè)形態(tài)，統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商管理，現(xiàn)階段投資商較多，承租量不大，租金均在60-70/㎡。圈內(nèi)沿街的商鋪的租金以馬鞍山路為中軸，呈拋物線狀起伏，分布在馬鞍山路、屯溪路、太湖路、寧國路、九華山路商業(yè)集中路段的商鋪租金在46-260，馬鞍山路商圈邊緣區(qū)商業(yè)相對不集中，租金在35-55元/㎡。

馬鞍山路商圈“馬鞍山路商圈”購物中心一覽名稱位置建筑面積(㎡)開業(yè)年經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)種新都會環(huán)球廣場馬鞍山路與屯溪路交匯處500002005年購物中心超市、服飾、鞋類、化妝品、餐飲、精品、休閑娛樂等合家福購物廣場馬鞍山路與太湖交叉口300002003年購物中心超市、服飾、鞋類、餐飲、藥房、家電、通訊數(shù)碼等“馬鞍山路商圈”專業(yè)市場一覽名稱位置建筑面積(㎡)開業(yè)年經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)種蘇寧電器位于馬鞍山路東環(huán)廣場40002004年專業(yè)市場IT數(shù)碼產(chǎn)品、電器、周谷堆批發(fā)市場屯溪路49號1800001992年專業(yè)批發(fā)市場農(nóng)副產(chǎn)品“馬鞍山路商圈”商業(yè)街一覽名稱位置建筑面積(㎡)開業(yè)年經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)種金地88街馬鞍山南路170002007年情景商業(yè)街餐飲、家居、鞋帽、婚紗攝影等元一哈街銅陵南路和巢湖南路交匯處500002008年LOFT文化商業(yè)街LOFT俱樂部、餐飲、酒吧等綠地饕界馬鞍山路與太湖路交叉口合家福太湖路對面250002007年商業(yè)街咖啡茶社、名仕會所、足浴保健、SPA美容館、花藝、寵物裝扮等

馬鞍山路商圈點評

馬鞍山路新都會商圈位于合肥市的包河區(qū)，隨著馬鞍山路連接濱湖新區(qū)的包河大道的建設(shè)通車，帶動了整個區(qū)域的發(fā)展，房價急速攀升。目前正在建設(shè)中的合肥輕軌一號線將從此區(qū)域貫穿濱湖新區(qū)和老城區(qū)。該區(qū)域以新都會環(huán)球購物廣場，大型的超市，家電大賣場以及合肥市周谷堆蔬菜批發(fā)市場為主，配以沿街餐飲店家。隨著北起萬達(dá)，南至合家福，新都會坐擁的馬鞍山路將成為南邊副中心商圈。

合肥商業(yè)總結(jié)合肥主要商業(yè)總結(jié)

合肥市的商業(yè)布局基本圍繞著老城區(qū)一個商業(yè)中心，各周邊區(qū)域一個副中心的形態(tài)在發(fā)展，比較符合本地的經(jīng)濟(jì)需求的現(xiàn)狀。老城區(qū)，商業(yè)形態(tài)滯后，有待升級。零售業(yè)態(tài)依然以百貨商場、量販超市以及步行街街鋪、集貿(mào)市場類傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主。零售業(yè)市場競爭火熱。同一商圈內(nèi)的同行業(yè)競爭十分激烈。新興商業(yè)業(yè)態(tài)在市場上依然缺乏?；春勇凡叫薪蛛m然商鋪林立，但是由于鋪位有限，商家太多，熱炒之下，租金飆升，又多以遍布專賣店的運(yùn)動休閑品牌為主，經(jīng)營品類相對單一，消費年齡層次偏低，基本處于飽和狀態(tài)，新的品牌很難進(jìn)入。只有通過銀泰中心這樣改造物業(yè)引入新的品牌。

大型超市具有貼近居民生活的特點，因此大型超市成為近些年來合肥發(fā)展最快的業(yè)態(tài)，將成為主力業(yè)態(tài)，外資零售巨頭步伐加快；百貨店已進(jìn)入整合階段。從現(xiàn)有商圈的分布可以看出，合肥近幾年已從一個商圈向多個商圈發(fā)展，瑤海區(qū)、包河區(qū)、蜀山區(qū)、濱湖陸續(xù)推出幾大商業(yè)綜合體,元一時代購物廣場、新都會環(huán)球購物廣場、國購廣場。在建的城市綜合體將在這兩年更是遍地開花。由第一批以一環(huán)為據(jù)點向二環(huán)和新區(qū)發(fā)展。

總結(jié)1：現(xiàn)有副商圈，以一環(huán)為據(jù)點

總結(jié)1：以一環(huán)為據(jù)點，開始合肥第一批新型商業(yè)體。

隨著合肥的大建設(shè)，合肥市大型復(fù)合型商業(yè)街區(qū)不斷涌現(xiàn)，將在一定時期促進(jìn)合肥商業(yè)的升級，引領(lǐng)消費潮流；購物中心(shoppingmall)作為目前最先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)，由于購物中心功能齊全，是集購物、休閑、娛樂、餐飲等功能為一體，購物環(huán)境符合都市生活節(jié)奏和現(xiàn)代消費的需求，具有較好的發(fā)展前景和較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。但現(xiàn)有以一環(huán)為占據(jù)點的副商圈已難已滿足合肥發(fā)展。以后商圈發(fā)展以改造舊城、并以二環(huán)為據(jù)點向外擴(kuò)張，并以合肥城市規(guī)劃各組團(tuán)而發(fā)展。總結(jié)2：再建商業(yè)中心（城市綜體），主要以二環(huán)為據(jù)點，和城市新區(qū)

合肥商業(yè)發(fā)展總結(jié)2

從合肥的商業(yè)發(fā)展方向及在建商業(yè)從心可得出，除了改造老城區(qū)合肥商業(yè)中心，以二環(huán)路為據(jù)點是現(xiàn)階段極以后的主要發(fā)展方向?，F(xiàn)有在建的項目有：明發(fā)、寶業(yè)東城廣場、天鵝湖萬達(dá)、新地中心、安糧城市廣場、西環(huán)中心、信地城市廣場等等。

雙擊添加標(biāo)題文字合肥經(jīng)濟(jì)及發(fā)展?fàn)顩r合肥商業(yè)發(fā)展及現(xiàn)狀分析23合肥批發(fā)業(yè)發(fā)展及現(xiàn)狀分析1雙擊添加標(biāo)題文字區(qū)域周邊分析和區(qū)域客戶消費分析本項目的現(xiàn)狀分析與二次定位56經(jīng)濟(jì)分析和2016年后經(jīng)營建議4

合肥百貨業(yè)批發(fā)主要集中在新站區(qū)，于1992年12月開工建設(shè)，1995年4月，經(jīng)安徽省政府正式批準(zhǔn)設(shè)立試驗區(qū)，1996年2月，國家建設(shè)部將試驗區(qū)列為全國首家城市綜合開發(fā)試點區(qū)。新站批發(fā)商圈也在新站區(qū)逐步發(fā)展中形成，目前新站批發(fā)商圈已形成以安徽大市場、白馬服裝城、安徽國際汽車城、中州家具市場、瑤海家具市場等為代表的專業(yè)市場集群，以元一時代廣場、溫莎國際廣場、恒豐家樂福等為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)商業(yè)集群，加之近年來一大批商務(wù)、高檔酒店的興起，新站商圈已成為合肥區(qū)級商圈，也是安徽省百貨流通批發(fā)業(yè)集散地。新站區(qū)批發(fā)商圈概述1994年，新站區(qū)把培養(yǎng)市場作為發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的重點，于1995年初步形成商業(yè)布局概念，1996年初步完成區(qū)內(nèi)商業(yè)規(guī)劃；1998年10月，安徽中州家具市場一期開業(yè)，2002年，中州家具市場二、三期擴(kuò)建工程啟動；41996年1月8日，建筑面積2.8萬平方米的瑤海家具世界開業(yè)，新站區(qū)第一家大型商業(yè)設(shè)施落成；1997年底，新站區(qū)根據(jù)商貿(mào)發(fā)展態(tài)勢，利用試驗區(qū)得天獨厚的交通區(qū)位優(yōu)勢，沿站前路、一環(huán)路、勝利路和站西路構(gòu)筑出井字形的商業(yè)框架布局；1996年1月15日，安徽大市場動工建設(shè)，97年10月18日一期開業(yè)，后不斷擴(kuò)大完善，現(xiàn)總面積達(dá)25萬平米；發(fā)展歷程2000年9月28日，寶文國際裝飾廣場建成開業(yè)，新站區(qū)迎來建材專業(yè)市場，商圈規(guī)模漸顯；2005年9月28日，中綠服飾廣場開業(yè)；42003年，好美家建材超市建成營業(yè)；2002年7月，安徽國際汽車城開工建設(shè)，2003年底基本建成開業(yè)，2004年全部竣工，占地面積達(dá)526.37畝；新站區(qū)商圈影響力逐漸增強(qiáng)；2004年10月18日，白馬服裝城一期開業(yè)，06年9月30日二期開業(yè)，總營業(yè)面積達(dá)10.2萬平米；發(fā)展歷程2005年12月10日光大國際服裝城正式開業(yè)；2007年元旦，光大國際鞋城開業(yè)；2007年12月25日，家樂福在合肥的第三家門店——家樂福恒豐店開業(yè)；42006年6月30日，聚集白馬服裝城、廣大國際服裝城、中綠服飾廣場、安徽大市場服裝城等的站前路被中國商業(yè)聯(lián)合會授予“安徽服飾第一街”稱號，新站區(qū)服裝批發(fā)已形成較強(qiáng)影響力；2005年12月28日，新站區(qū)大型綜合商業(yè)元一時代廣場建成開業(yè)，商業(yè)面積達(dá)8萬多平米，新站商圈商業(yè)開始升級提升；2006年10月，歐洲第一、世界第三的國際建材超市集團(tuán)——英國百安居合肥瑤海店開業(yè)，國際巨頭進(jìn)駐新站；發(fā)展歷程2008年5月15日，溫莎國際廣場建成開業(yè)，新站商圈業(yè)態(tài)更加豐富多彩。2009年8月白馬三期開業(yè)，2010年4月中綠二期開業(yè)...42008年9月29日，新型商業(yè)形態(tài)奧特萊斯購物中心—凱斯茂百貨開業(yè)，新站區(qū)商業(yè)快速升級提升；2008年9月6日，安徽首家專業(yè)兒童用品城開業(yè)，商業(yè)面積達(dá)2萬多平米；2008年10月18日，合肥最大家居商場——紅星美凱龍全球家居廣場建成開業(yè)；發(fā)展歷程1992年—2000年孕育規(guī)劃階段發(fā)展歷程2001年—2007年快速發(fā)展階段2008年—至今升級和變革階段在10多年發(fā)展過程中，商圈形成了以專業(yè)市場為主導(dǎo)的商圈特色。以白馬服裝城、安徽大市場服裝城、光大服裝廣場、中綠服飾廣場、四季青女裝市場為代表的服裝批發(fā)類專業(yè)市場，并沿站前路形成了“安徽服飾第一街”；以安徽國際汽車城以及汽摩配市場的汽車及配件專業(yè)市場；以瑤海家具市場、瑤海家具批發(fā)大市場、雅豪名品店以及中州家具市場、紅星美凱龍、好美家等家具批發(fā)專業(yè)市場；以元一時代廣場、溫莎國際廣場等為代表的集百貨、休閑娛樂等于一體的綜合型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群。新站商圈業(yè)態(tài)趨于完善、品質(zhì)逐步升級、影響力正日益提升。新站商圈是合肥目前商業(yè)網(wǎng)點最為密集、營業(yè)規(guī)模最大商圈，商圈緊鄰老城區(qū)，并且與合肥東部組團(tuán)及北部組團(tuán)均較為臨近，具有良好的區(qū)位及交通優(yōu)勢。目前商圈占地面積約5.30平方公里，商業(yè)營業(yè)面積約133.6萬平米（不包括商務(wù)、酒店面積），其中服裝及綜合類批發(fā)專業(yè)面積約52.7萬平米、家具建材類市場面積約31.2萬平米、綜合類商場面積11.2萬平米。商圈概述商圈地位新站商圈在合肥其它商圈中，形成時間相對較早。新站區(qū)針對區(qū)域優(yōu)勢，抓住發(fā)展機(jī)遇形成了專業(yè)市場這一商圈特色，并在堅持特色的基礎(chǔ)上，逐步提升商圈品質(zhì)，豐富商圈業(yè)態(tài)。商圈的基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，交通便利、環(huán)境較好。在合肥及新站區(qū)新一輪發(fā)展提速中，新站商圈在商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的指引下，結(jié)合商圈自身優(yōu)勢，將會有更好的發(fā)展和提升。為了確定新站商圈的商業(yè)地位，我們構(gòu)建了向內(nèi)分析商圈自身條件、向外分析其它商圈的參照對比系統(tǒng)，在參照對比中對商圈有更全面更準(zhǔn)確認(rèn)識和把握。首先、新站商圈形成了以專業(yè)市場為特色，以百貨、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)為補(bǔ)充的商圈業(yè)態(tài)格局，專業(yè)市場面積占到商圈商業(yè)面積的81.48%，占有絕對主導(dǎo)地位；4再次、新站商圈業(yè)態(tài)綜合性不斷趨于豐富，餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)比例逐步提升，商圈處在快速升級提升過程中。其次、新站商圈在發(fā)展中形成了具有鮮明特色的商業(yè)集群，如站前路“安徽服飾第一街”、安徽國際汽車城為核心的汽車及配件市場、元一時代廣場及周邊的綜合型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)商業(yè)區(qū)，以及分布相對較為零散的家具建材類專業(yè)市場等；新站商圈特征由商圈在發(fā)展中不斷沉淀以及合肥城市發(fā)展、商業(yè)整體發(fā)展的帶動和促進(jìn)而形成的，但新站商圈專業(yè)市場占主導(dǎo)的商圈特征在短期內(nèi)不會改變。新站商圈的特征商圈業(yè)態(tài)

新站商圈商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成具有自身特色，專業(yè)市場在面積上占絕對主導(dǎo)地位，但百貨、超市、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)亦具有較大比例。在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例上，餐飲類占近1/5，達(dá)到19.18%，五金化工、機(jī)電配件、休閑娛樂以及生活配套類業(yè)態(tài)均占有較大比例，專業(yè)市場亦占到了2.51%。在主要業(yè)態(tài)面積比例上（因?qū)I(yè)市場等所占面積較大，為了反映商圈其它業(yè)態(tài)面積構(gòu)成情況，此處比例圖不包括專業(yè)市場及百貨等），餐飲、休閑娛樂以及超市等占到了較大比例，分別為27.42%、12.96%、23.93%。

從以上比例圖還可以看出，新站商圈某些業(yè)態(tài)比較缺乏，如家居、IT數(shù)碼等業(yè)態(tài)。從上圖業(yè)態(tài)比例也可以看出新站商圈目前已形成一個較為成熟的居住區(qū)，生活配套類業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)較大，餐飲及休閑娛樂類比例較大，則說明了新站商圈處于快速升級提升過程中。商圈交通從商圈對外交通來看，商圈內(nèi)擁有國家重點工程的合肥火車站、全國45個公路交通樞紐之一合肥客運(yùn)總站、合肥旅游汽車站、新亞汽車站，可滿足區(qū)域?qū)I(yè)市場物流配送需求，并且亦可導(dǎo)入更多人流促進(jìn)商圈商業(yè)的繁榮發(fā)展；4從公共交通來看，商圈內(nèi)有近25條公交線路，如801、226等延伸較長路線，并且有四個公交終點站，合肥火車站更是10多路公交車的終點。從商圈內(nèi)部道路系統(tǒng)來看，目前新站區(qū)完善的道路交通體系已經(jīng)形成，四縱（張洼路、勝利路、銅陵路、當(dāng)涂路）四橫（物流大道、北二環(huán)、鳳陽路、臨泉路）主干道可以有效滿足商圈內(nèi)交通需求。新站商圈交通條件較為優(yōu)越，優(yōu)越的交通條件提升了商圈影響力和輻射力。具體如下：新站批發(fā)商圈白馬服裝城一期經(jīng)營面積42000平方米，于2004年10月18日開業(yè)-1F：童裝、孕婦裝；1樓：品牌男裝；2F：品牌女裝；3F：品牌女裝及褲裝；4F：精品女裝；5F：精品男裝二期經(jīng)營面積6萬多平方米，０６年１０月開業(yè)。1F：品牌休閑男裝、運(yùn)動休閑裝、男褲；2F：各類品牌女裝；3F：品牌褲裝、牛仔、內(nèi)衣、毛衣；4F：精品女裝5F：精品男裝三期經(jīng)營面積8萬平方，-1F散貨服裝，1F皮具、箱包.2F童裝，3F飾品、禮品、工藝品、化妝品。4F家居飾品、音像制品、玩具、襪業(yè)。5F童裝、皮具、箱包展示廳。白馬服裝城一期負(fù)一樓租金為：135元/㎡-230元/㎡，一樓租金為：150元/㎡-270元/㎡，二樓租金為：100元/㎡-240元/㎡，三樓租金為：90元/㎡-180元/㎡，四樓租金為：140元/㎡-210元/㎡，五樓租金為：125元/㎡-230元/㎡，

二期一樓租金為：160元/㎡-300元/㎡，二樓租金為：120元/㎡-260元/㎡，三樓租金為：100元/㎡-200元/㎡，四樓租金為：150元/㎡-220元/㎡，五樓租金為：140元/㎡-240元/㎡。三期負(fù)一樓租金為：5000元/年-20000元/年，一樓租金為：8000元/年-150000元/年，二樓租金為：20000元/年-150000元/年，三樓租金為：4000元/年-100000元/年，四樓租金為：4000元/年-30000元/年，五樓租金為：3000元/年-10000元/年

九龍珠兒童城

九龍珠兒童城，于2008年9月開業(yè)，營業(yè)面積2萬多平方米，一樓將是品牌童裝；二樓為二三線品牌童裝；三樓為童鞋；四樓是孕嬰用品；五樓兒童書籍、為童車、玩具、兒童攝影、幼兒啟蒙教育等。每平米租金：一樓120元，二樓90元，三樓70元，四樓50元，五樓30元寶業(yè)家紡廣場

“寶業(yè)·家紡廣場”于2007年7月28日開業(yè)，面積近3萬平米，整個市場分為三層：一層為時尚品牌館，二層為繽紛流行館，三層為名流精品館。主要經(jīng)營床上用品、窗簾布藝、家居服飾、家藝家飾。為家紡品牌專業(yè)市場。。一樓租金為：50-80元/㎡，二樓租金為：二樓38-56元/㎡，三樓租金為：38-50元/㎡

四季青服裝市場

安徽四季青批發(fā)市場市場一至四層為商場，面積約為20000平方米，五至十五層為公寓式辦公房，面積為17000平方米。建成后的安徽四季青女裝批發(fā)市場將是安徽規(guī)模最大、配套設(shè)施最齊全、也是全國單體面積最大的專業(yè)女裝批發(fā)市場。一樓租金為：45-80元/㎡，二樓租金為：35-60元/㎡，三樓租金為：33-50元/㎡，四樓租金為：25-45元/㎡

中綠廣場

安徽中綠廣場位于合肥火車站東側(cè)200米處，占地約100畝，規(guī)劃總建筑面積約19萬平方米，該項目分三期開發(fā)建設(shè)。一期建筑面積4.1萬平方米，門前休閑廣場1.2萬平方米，-1F童裝、1鞋、內(nèi)衣。2-3內(nèi)衣，已于2005年9月28日開業(yè)。一樓租金為：75元/㎡-80元/㎡，二樓租金為：55元/㎡-65元/㎡，三樓租金為：40元/㎡-50元/㎡，四樓租金為：30元/㎡-35元/㎡，

二期規(guī)劃建筑面積約8.6萬平方米，地下1層～4層為批發(fā)商場，5層～26層為寫字樓，1.2萬平方米超大廣場與一期相聯(lián)，地下停車場8000平方米，已于2010年4月開業(yè)。負(fù)一樓租金為：30元/㎡-50元/㎡，一樓租金為：75元/㎡-90元/㎡，二樓租金為：60元/㎡-70元/㎡，三樓租金為：35元/㎡-45元/㎡，四樓租金為：30元/㎡-35元/㎡

安徽大市場

安徽大市場占地面積250畝，建筑面積200000平方米。1996年元月一期工程破土動工，目前已開發(fā)了六期工程。截止2004年10月底，安徽大市場入駐商家2000多戶，商鋪開業(yè)4000余間（套），開業(yè)率為98%市場從業(yè)人數(shù)達(dá)20000多人，安置下崗職工近12000人，年交易額逾100億元。在造福一方的同時，以商興區(qū)，帶動了貨物運(yùn)輸、客運(yùn)、餐飲、旅店、電信附近地圖、廣告信息、建筑裝潢、房地產(chǎn)等行業(yè)的發(fā)展，取得了巨大的社會效益。市場基本形成了以電器為龍頭，書刊、塑料鋁制品為重點，小百貨、針紡織品為輔助，以批發(fā)為主，批零兼營的大市場格局。享有“安徽家電第一市”、“安徽唯一的書刊二級批發(fā)市場”、“安徽最旺的塑鋁制品市場”之美譽(yù)。安徽大市場1998年被安徽省委、省政府授予“安徽民營商貿(mào)實驗區(qū)”、“省級重點扶持市場”稱號。1999年被合肥市政府列為“合肥市重點保護(hù)市場”，2000年被國家內(nèi)貿(mào)局確認(rèn)為“國家重點聯(lián)系批發(fā)市場”，2002年、2003年榮獲“合肥市百城萬店無假貨示范市場”，2004年五月在中國地博會上榮獲“中國城市運(yùn)營商五十強(qiáng)”稱號，市場發(fā)展一年上一個臺階，成為安徽省最大影響，并輻射周邊省份的大型專業(yè)批發(fā)市場。租金均價在40-80元/㎡，沿街店鋪租賃價格稍高，約80-200元/㎡火車站白馬一期世貿(mào)商城九龍珠白馬二期白馬三期四季青七浦皮具寶業(yè)家紡中綠一期中綠二期安徽大市場汽車總站旅游汽車站尾貨市場站前路商貿(mào)批發(fā)圈信地28萬方城市綜合體歡樂城8萬方商業(yè)元一、溫莎、藍(lán)鯨20方商業(yè)國際汽車城321商圈消費群體

新站商圈的消費群體由其商圈自身業(yè)態(tài)所決定，目前商圈已形成了以專業(yè)市場為特色，百貨、超市、餐飲、休閑娛樂為補(bǔ)充的業(yè)態(tài)格局，而各種業(yè)態(tài)又各有其消費群體，并且差別較大。從客戶來源看，專業(yè)市場類客源主要以合肥及六安、淮南等周邊從事服裝及小商品經(jīng)營客群為主，而其它業(yè)態(tài)客群主要以區(qū)域客群為主；從客戶年齡構(gòu)成看，專業(yè)市場類客源年齡一般在30-50歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和豐富的社會經(jīng)驗，其它業(yè)態(tài)客群主要以周邊居民及合肥年輕人群為主。商圈規(guī)劃目前新站商圈主要商業(yè)設(shè)施集中的火車站以南區(qū)域，在未來隨著新站區(qū)的不斷發(fā)展，新站區(qū)商業(yè)布局的調(diào)整將是必然。而商圈的發(fā)展變化與區(qū)域城市規(guī)劃有較大關(guān)系。下面通過新站區(qū)城市規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃以及重點項目等三個方面對新站商圈規(guī)劃加以說明。新站區(qū)未來發(fā)展區(qū)域圖新站區(qū)城市空間的拓展，為新站商業(yè)的發(fā)展提供了新的空間和契機(jī)，在站北新區(qū)建設(shè)的同時，區(qū)域商業(yè)配套亦將逐步完善，而整個新站商圈的商業(yè)體量和影響力亦更加提升。新站商圈緊靠主城區(qū)，與合肥北部組團(tuán)與東部組團(tuán)相鄰，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢。未來新站區(qū)商業(yè)規(guī)劃是將新站綜合開發(fā)試驗區(qū)建設(shè)成擁有現(xiàn)代化商貿(mào)、物流、金融、旅游、文化、信息服務(wù)等多產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代商業(yè)中心。商業(yè)發(fā)展重點區(qū)域為華東高壓走廊以南，板橋河以東，二十里埠河以西，淮南鐵路以北區(qū)域，規(guī)劃面積約18平方公里。

區(qū)內(nèi)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)發(fā)展將打造五大特色帶：即東部以安徽大市場為龍頭，沿臨泉中路區(qū)域的商品批發(fā)輻射帶；西部以輕工商城為龍頭，沿張洼路區(qū)域的輕工批零商業(yè)帶；南部以元一時代廣場為龍頭，沿勝利北路區(qū)域的現(xiàn)代商業(yè)零售帶；北部以安徽國際汽車城為龍頭，打造沿綠色商業(yè)步行街、雙七路區(qū)域的面向中產(chǎn)階層的"中國家庭第一街"；中部以白馬服裝城為龍頭，沿站前路區(qū)域的輕紡、服裝專業(yè)帶，并將其打造成為"安徽服飾第一街"

商業(yè)規(guī)劃具體目標(biāo)為設(shè)置大中型零售網(wǎng)點17個、商業(yè)特色街（帶）8處、生活服務(wù)折扣店（社區(qū)服務(wù)類）10個、專業(yè)批發(fā)市場3個、文化旅游服務(wù)設(shè)施3處、會展服務(wù)設(shè)施2處、生活與商務(wù)服務(wù)設(shè)施6處、農(nóng)貿(mào)市場6個。規(guī)劃具有自身亮點和特色，沿張洼路規(guī)劃設(shè)置諸多商業(yè)網(wǎng)點，打造張洼路財富新干線，并形成三處經(jīng)濟(jì)發(fā)展新亮點。以下將具體敘述。商業(yè)規(guī)劃

在未來新站區(qū)商業(yè)規(guī)劃將完善商業(yè)服務(wù)業(yè)以及生活服務(wù)網(wǎng)點規(guī)劃建設(shè)，在新規(guī)劃中新商業(yè)服務(wù)點達(dá)20個，在完善站南區(qū)域同時，站北區(qū)域新建項目亦達(dá)到6個；生活服務(wù)折扣店這類生活配套類項目也逐漸增多，以滿足區(qū)域日益濃郁的居住氛圍和增多的居住人群。

未來新站區(qū)商業(yè)規(guī)劃在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，完善及新建了8條商業(yè)街（帶），包括環(huán)陶沖湖文化產(chǎn)業(yè)園以及安徽服飾一條街等；并沿張洼路規(guī)劃十多個商業(yè)網(wǎng)點，形成并著力打造張洼路財富新干線。在規(guī)劃中，新站區(qū)未來將重點形成信地城市廣場商貿(mào)區(qū)、環(huán)陶沖湖文化旅游休閑區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)核心區(qū)等三處經(jīng)濟(jì)發(fā)展新亮點，打造新站商圈商業(yè)多個核心點。142商圈展望3

從商圈范圍來看，在新站區(qū)重點建設(shè)區(qū)域以及商業(yè)發(fā)展重點向站北轉(zhuǎn)移，未來新站商圈范圍將不僅僅局限于站南區(qū)域，站北新區(qū)亦將納入新站商圈范圍。

從商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成來看，雖未來商圈主導(dǎo)業(yè)態(tài)仍將是專業(yè)市場，但百貨、餐飲、休閑娛樂的業(yè)態(tài)比例將有所上升，預(yù)計將達(dá)到商圈總面積的35%左右。

從商圈品質(zhì)來看，目前新站商圈雖整體品質(zhì)處于中等水平，但隨著一大批融入新理念項目的建成營業(yè)，以及其它項目的升級改造，商圈商業(yè)品質(zhì)將會有較大提升。

從商圈規(guī)模來看，未來新站商圈規(guī)模大幅度括容是必然趨勢，隨著眾多規(guī)劃項目的陸續(xù)動工建設(shè)，在本輪商業(yè)規(guī)劃期末，商圈商業(yè)營業(yè)面積將達(dá)到200萬平米左右。

新站商圈隨著新站區(qū)的發(fā)展而逐步完善，未來新站商圈在新站區(qū)發(fā)展規(guī)劃重點轉(zhuǎn)移以及新站區(qū)“物流立區(qū)”、“商貿(mào)興區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略下，商圈發(fā)展面臨新的機(jī)遇和契機(jī)問舍點評配套服務(wù)設(shè)施專業(yè)市場集群合肥服裝百貨批發(fā)區(qū)域的發(fā)展完善配套業(yè)升級批發(fā)業(yè)

作為新站商圈占主導(dǎo)地位的專業(yè)市場集群，已形成服裝、家具建材、汽車及配件以及綜合類批發(fā)市場等多個類別，并且在檔次及定位上亦有所側(cè)重。在未來發(fā)展中，各區(qū)形成新型的城市商業(yè)副中心，作為專業(yè)市場只有不斷升級，應(yīng)細(xì)分市場，從現(xiàn)在的“大而全、散而亂”到“齊而?！比グl(fā)展。

隨著合肥城市及經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，合肥商業(yè)正迎來發(fā)展黃金時機(jī)。新站區(qū)批發(fā)圈商業(yè)亦在經(jīng)歷升級提升，配套服務(wù)將是商圈未來發(fā)展的主要方向，以元一時代廣場為代表的一批綜合類商場的出現(xiàn)，再建的信地城市廣場和歡樂城等就是很好的例子。雙擊添加標(biāo)題文字合肥經(jīng)濟(jì)及發(fā)展?fàn)顩r合肥商業(yè)發(fā)展及現(xiàn)狀分析23合肥批發(fā)業(yè)發(fā)展及現(xiàn)狀分析1雙擊添加標(biāo)題文字區(qū)域周邊分析和區(qū)域客戶消費分析本項目的現(xiàn)狀分析與二次定位56經(jīng)濟(jì)分析和2016年后經(jīng)營建議4廬陽區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

廬陽區(qū)于2002年合肥行政區(qū)劃重新調(diào)整成立以來，區(qū)域商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展步伐加快，商品市場建設(shè)和培育取得了顯著成效，一批骨干商業(yè)網(wǎng)點和重點市場相繼建成投入使用；連鎖、超市等商業(yè)新型業(yè)態(tài)出現(xiàn)并得到較快發(fā)展，品牌企業(yè)、重點市場的輻射帶動功能明顯增強(qiáng)，非公有制商業(yè)發(fā)展迅速，使市區(qū)的商貿(mào)形象發(fā)生了較大變化。集購物、餐飲，休閑、娛樂為一體的中央商務(wù)區(qū)，極大地滿足了全市乃至全省居民的物質(zhì)文化需求。北環(huán)新城區(qū)商貿(mào)流通業(yè)正在興起，社區(qū)、集鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點星羅棋布，初步形成了以中央商務(wù)區(qū)為主導(dǎo)，區(qū)級商業(yè)中心為主體，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)為支撐的商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)體系，商貿(mào)流通業(yè)已逐漸成為全區(qū)乃至全市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。到2011年10月份，今年前10個月，合肥市廬陽區(qū)社會消費品零售總達(dá)224.37億元，同比增長22.8%，總量已超去年全年水平。

2011年1～10月份，廬陽區(qū)億元以上零售額企業(yè)已達(dá)28戶，同比增加5戶，億元零售額企業(yè)全面增長，共實現(xiàn)零售額156.56億元，拉動全區(qū)限上零售額增長32.7個百分點，重點企業(yè)帶動作用進(jìn)一步提升。“三資”企業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，今年廬陽區(qū)“三資”企業(yè)已達(dá)10戶，前10個月共實現(xiàn)零售額25.69億元，占限上零售額的比重達(dá)14.2%，同比提高3.5個百分點；增長88.5%，同比提高42.3個百分點，其中，五星電器、百盛、滔搏、特易購穩(wěn)居全區(qū)零售額二十強(qiáng)行列。為我區(qū)商貿(mào)業(yè)未來的提速發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。項目區(qū)域商貿(mào)業(yè)發(fā)展的特點1、從商業(yè)組織形態(tài)看，廬陽區(qū)擁有從網(wǎng)點、商圈、商業(yè)街到物流業(yè)、社區(qū)商業(yè)、城郊商業(yè)等各種形態(tài)；從地區(qū)結(jié)構(gòu)看，受多中心、組團(tuán)式城市發(fā)展格局的影響，商業(yè)地域結(jié)構(gòu)不平衡。從商業(yè)集聚度看，中央商務(wù)區(qū)集中度較高，營業(yè)面積集中度高達(dá)75%，商貿(mào)總量集中度高達(dá)90%以上；而我項目所處的北環(huán)商住區(qū)、工業(yè)園區(qū)和生態(tài)農(nóng)業(yè)集中。而商貿(mào)業(yè)匱乏。2、三是商業(yè)設(shè)施升級換代提速。隨著都市化進(jìn)程加快，舊城改造提速，加快了商業(yè)設(shè)施升級換代，崛起了一批高檔商業(yè)地產(chǎn)，新建了較多新興商業(yè)網(wǎng)點，商業(yè)設(shè)施煥然一新。3、是總部經(jīng)濟(jì)特征明顯。合肥市商貿(mào)企業(yè)總部多集中在廬陽區(qū)，北環(huán)濉溪路商業(yè)帶總部經(jīng)濟(jì)特征尤為明顯；各級商業(yè)中心也加快了招商引資力度，高度重視發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，為廬陽區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了有力支撐。4、是商業(yè)氛圍濃郁。中央商務(wù)區(qū)本身密集度高，對外輻射力強(qiáng)，主要商圈日均人流量高達(dá)60萬人～120萬人；各區(qū)級商業(yè)中心大力發(fā)展休閑、娛樂業(yè)，凝聚了人氣、商氣，為北環(huán)商貿(mào)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。廬陽區(qū)用地情況項目周邊一公里半徑內(nèi)商業(yè)分析華孚城隍廟商業(yè)廣場半徑1公里商鋪總計：492間，其中餐飲娛樂38.8%，IT手機(jī)賣場2.8%，商業(yè)配套44.2%，服裝配套3.2%，婚紗攝影1.6%，皮具箱包2.4%，兒童2.7%，建材4.3%，合計商業(yè)131988平方米。項目周邊一公里半徑內(nèi)商業(yè)分析沿街主要商鋪調(diào)研數(shù)據(jù)商鋪名稱面積㎡租金元／月主營業(yè)態(tài)物業(yè)結(jié)構(gòu)備注汽車美容1402100汽維修單層王良才酸菜魚6008400餐飲雙層約翰造型801200美容、理發(fā)單層錢文酸菜魚2002400餐飲雙層好望角320027200娛樂六層荷塘月色休閑會所240019000娛樂兩層?xùn)|悅大酒店16000152000餐飲六層仁仁藥房752200藥店一層農(nóng)家新農(nóng)村20008000餐飲雙層項目周邊一公里半徑內(nèi)商業(yè)分析天為超市6007200商配一層工商銀行40018000商配一層麗嬰樂園1004000童裝一層韓姐超市3017000商配一層中國移動603000商配一層誠信煙酒25850煙酒一層合家福超市400034000超市兩層科創(chuàng)網(wǎng)吧100025800網(wǎng)吧一層超港蛋糕604800餐飲一層可樂小廚1805000餐飲三層海棠超市1106000商配一層紐約國際婚紗攝影53012000婚慶三層芙之秀祛斑、祛痘502000美容一層項目周邊一公里半徑內(nèi)商業(yè)分析E家汽車服務(wù)603500汽車維修一層安慶湯包332000餐飲一層友順超市724500商配一層美芬旅社2204000酒店三層二人書店1003000商配一層順發(fā)風(fēng)味小吃1003200餐飲一層宏遠(yuǎn)五金建材總匯1404000建材兩層舒城土菜館1821700餐飲兩層家特福便利超市801500商配一層阿芳美發(fā)802000美容、理發(fā)一層鴻運(yùn)煙酒302500商配一層美味鮮土菜館301540餐飲一層浙江國榮管業(yè)302000建材一層區(qū)域新型商業(yè)：新天地新天地國際廣場是由安徽出版集團(tuán)全資子公司安徽普蘭德置業(yè)投資開發(fā)的城市綜合體項目，位于合肥市廬陽區(qū)北一環(huán)濉溪路和城市南北向主干道蒙城路交口東北角。

新天地國際廣場總用地面積約3萬平方米，總建筑面積約12萬平方米。主要由寫字樓、經(jīng)濟(jì)型酒店、商務(wù)公寓及其商業(yè)裙房和多層購物廣場、TESCO樂購大賣場構(gòu)成。

其中40000平方米甲級寫字樓位于新天地國際廣場西南側(cè)，共25層。北側(cè)為精品沿街商鋪，與購物廣場內(nèi)街相連，東側(cè)為TESCO大賣場。寫字樓主樓一、二層為辦公入口大堂及銀行；三、四層為咖啡廳與精品店；五層至二十五層為辦公標(biāo)準(zhǔn)層。地下一層與車庫相連。

20000平方米商務(wù)公寓位于新天地國際廣場西北側(cè)，共18層，280戶，面積40-80平米不等。

30000平方米休閑購物廣場，鋪位面積20-300平米不等，有室內(nèi)外巧妙轉(zhuǎn)換的通廊、走道、天橋連接，形成環(huán)狀商業(yè)帶。賣場集中位于在新天地國際廣場東側(cè)，賣場區(qū)置于二、三層，二層設(shè)置賣場入口，三層設(shè)置賣場出口。三層屋頂為屋頂停車場。賣場與購物廣場通過天橋、連廊緊密連接，形成環(huán)狀商業(yè)帶。消費市場分析

合肥人均可支配收入和消費性支出高于全省水平，排名第二消費市場分析

合肥商業(yè)整體市場處于全省最高水平消費市場分析本次我公司與第三方合作，針對項目周邊消費者調(diào)查問卷共發(fā)300份，有效收回265份，針對消費者行為、市場及項目看法進(jìn)行統(tǒng)計1年齡中接受調(diào)查最多的24-35歲，占63.3%2學(xué)歷主要為中高、職高、中專、技校和大專，占88.7%3收入中3000-8000/月最多，占66.5%基本消費習(xí)慣從消費習(xí)慣看，距離、商品價格、交通便利三個選項比重最大，分別達(dá)到：18.61%18.05%15.79%收入細(xì)分消費考慮因素從細(xì)分看，高收入群體對“商品的種類”、“購物環(huán)境與設(shè)施”、“商場的專業(yè)性”和”服務(wù)”更為關(guān)注；而低收入群體對“商品價格”、“促銷活動”和”購物的便捷性”關(guān)注程度明顯偏高。由此表明，受收入和消費理念的影響，消費群體對消費環(huán)境的表現(xiàn)出較大差異：即高收入群體更為關(guān)注消費環(huán)境的品質(zhì)和商品的檔次，低收入群體更關(guān)注購物的便捷性和消費價格。外出消費可接受交通時間從外出消費可接受的交通時間看，接受15分鐘以內(nèi)的比重達(dá)到35.6%，接受16～30分鐘的比重達(dá)到56.92%，合計達(dá)到92.5%；而接受30分鐘以上的比重僅為7.5%。這表明，項目周邊消費者對于消費交通時間較為敏感，近距離消費是消費群體的主要消費習(xí)慣之一。外出消費可接受交通時間從消費出行方式的選擇看，公交車是首要選擇，占比41.7%；其次為自駕車23.5%和步行18.1%。這表明，近距離消費是合肥消費者的習(xí)慣之一；另外，汽車擁有率也說明區(qū)域收入水平高。公共交通自駕車步行出租車自行車對周邊商業(yè)的評價“服務(wù)質(zhì)量不高”、“價格偏高”、“商品品種不齊全性”和“缺乏時尚性”是消費者對對周邊區(qū)域購物場所最為關(guān)注的四大因素。公共交通自駕車步行出租車自行車年齡、收入細(xì)分對購物場所的評價從年齡、收入細(xì)分看，不同群體的消費階層對購物場所的評價與整體趨向一致；值得關(guān)注的是，作為消費主力人群：24-35歲，收入在1500-5000元的消費群體對購物場所的“服務(wù)質(zhì)量”和“商品價格”更為敏感。對餐飲場所的評價“服務(wù)質(zhì)量不高”、“菜品不豐富”、“就餐環(huán)境/氛圍差”和“缺乏特色餐飲場所”是消費者對餐飲場所最為關(guān)注的四大因素。年齡、收入細(xì)分對餐飲場所的評價

從年齡、收入細(xì)分看，不同群體的消費階層對區(qū)域餐飲場所的評價與整體趨向一致，并無較大的差異對休閑娛樂場所的評價“服務(wù)質(zhì)量不高”、“環(huán)境/氛圍不佳”、“缺乏體驗性和互動性”和“價格偏高”是消費者對周邊休閑娛樂場所最為關(guān)注的四大因素。服務(wù)、消費環(huán)境、缺乏經(jīng)營特色、價格高年齡、收入細(xì)分對休閑娛樂場所的評價

從年齡、收入細(xì)分看，作為消費主力人群：24-35歲，收入在3000元以上的消費群體對休閑娛樂場所的“服務(wù)質(zhì)量”和“環(huán)境/氛圍”更為敏感。消費者對缺乏商業(yè)類型的認(rèn)識從對周邊區(qū)域商業(yè)市場的認(rèn)知看，消費者對各類商業(yè)設(shè)施的需求都比較強(qiáng)烈，尤其是“大型購物中心”、“餐飲/娛樂中心”等能夠彰顯品質(zhì)、檔次和休閑的商業(yè)設(shè)施。由此表明，項目周邊商業(yè)市場的未來發(fā)展不是簡單的重復(fù)性商業(yè)開發(fā)，而是區(qū)域商業(yè)市場的結(jié)構(gòu)改造、升級和品質(zhì)化發(fā)展的必然選擇。大百貨、一站購物中心娛樂、知名餐飲。酒店、賓館休閑、健身步行街超市對項目改造升級后檔次的期待從對項目發(fā)展檔次的認(rèn)知看，消費者對項目期望較高，認(rèn)為項目應(yīng)發(fā)展成為中高檔次的比重達(dá)到54.7%+30.1%。對項目改造升級后功能的期待從對項目未來發(fā)展方向的認(rèn)知看，能夠“滿足一站式消費”的發(fā)展方向是周邊消費者對項目的最大期待。

一站式購物休閑娛樂餐飲項目改造升級后業(yè)態(tài)選擇期待從消費者對項目選擇業(yè)態(tài)的認(rèn)知看，百貨、超市/便利店/超市與醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施占最大比例，分別為12%、10%與9%；從所選業(yè)態(tài)的功能和類型看，一站式購物中心應(yīng)是消費者對項目發(fā)展方向的最大期待。消費市場分析總結(jié)：引進(jìn)“百貨、超市大賣場、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)”，發(fā)展成中高檔次的商業(yè)項目，實現(xiàn)“一站式購物消費”是區(qū)域消費者對項目發(fā)展的共同期待；消費者對于項目現(xiàn)狀和周邊現(xiàn)有商業(yè)整體評價不高，主要表現(xiàn)在“環(huán)境設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量差、缺乏特色和消費價格偏高”等方面：消費者對百貨價格敏感度高，因為批發(fā)選擇了去站前路白馬那幾個市場購物，而中高端消費品質(zhì)品牌的都流向長江路商圈和新站商圈；消費者多選擇自駕車或公共交通系統(tǒng)外出消費，出行便利和環(huán)境設(shè)施好，是周邊消費者主要消費習(xí)慣之一；項目周邊消費者對于目前該區(qū)的餐飲、娛樂類業(yè)態(tài)服務(wù)與豐富度不滿，餐飲和娛樂存在較大的市場發(fā)展空間；雙擊添加標(biāo)題文字合肥經(jīng)濟(jì)及發(fā)展?fàn)顩r合肥商業(yè)發(fā)展及現(xiàn)狀分析23合肥批發(fā)業(yè)發(fā)展及現(xiàn)狀分析1雙擊添加標(biāo)題文字區(qū)域周邊分析和區(qū)域客戶消費分析本項目的現(xiàn)狀分析與二次定位56經(jīng)濟(jì)分析和2016年后經(jīng)營建議4本項目的現(xiàn)狀分析本項目的現(xiàn)狀分析

一、項目簡介華孚城隍廟商業(yè)廣場座落在蒙城北路2055號，位于北二環(huán)與蒙城路交叉口，地理位置優(yōu)越，直通北向繞城高速公路出口。該商場是由浙江華孚集團(tuán)2005年開始鼎力投資建設(shè)并打造的北門最大的市場之一，市場于2008年4月26日盛大開業(yè)。

本市場分地下一層為停車場，局部地下二層，地上五層，總面積88000平方米，其中營業(yè)面積6.8萬平方米，倉庫7000平方米，停車場1.3萬平方米；市場硬件設(shè)施優(yōu)良：觀電梯2部、貨梯4部、自動扶梯32部；軟件環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)配套齊全，產(chǎn)品門類眾多，商場采用自營和返租商業(yè)模式運(yùn)作，從08年開始到2016年結(jié)束，共返租8年，目前市場商鋪已返租4年，市場開業(yè)4年來，目前已經(jīng)逐步形成了九大專區(qū)的市場格局（家紡專區(qū)、窗簾專區(qū)、眼鏡專區(qū)、百貨專區(qū)、服裝專區(qū)、內(nèi)衣專區(qū)、童裝專區(qū)、電動車專區(qū)、大業(yè)態(tài)專區(qū)），已形成了集商場、餐飲、娛樂、休閑于一體的大型商場。本項目的現(xiàn)狀分析

2：項目經(jīng)營現(xiàn)狀經(jīng)營總面積：68000平方米；自有租賃面積64000平方米；經(jīng)營面積：40000平方米；占總面積的67%；經(jīng)營戶：386戶；經(jīng)營知名品牌：10戶；3：項目管理團(tuán)隊現(xiàn)狀及介紹營運(yùn)：總經(jīng)理負(fù)責(zé)制下模塊化營運(yùn)思路；物業(yè)保障、企劃保證；財務(wù)服務(wù)、客戶服務(wù)；本項目的現(xiàn)狀分析

4：項目的租金水平（估算平均價格）：說明：公攤率46%；租金價格單位：XX元/平方米/月；樓層樓層總面積平均價格最高價格最低價格空鋪率一層1380029451810%二層1520018351230%三層150001835825%四層152004126.550%五層1100016261835%本項目的現(xiàn)狀分析5、項目樓層業(yè)態(tài)分布情況家紡專區(qū)：位于一樓B區(qū)，家紡市場，經(jīng)營面積3500平方米，經(jīng)營戶38戶，主要經(jīng)營國內(nèi)一線品牌、二線家紡品牌，主要有黛富妮家紡、堂皇家紡、水星家紡、多多愛家紡、華倫家紡等眾多家紡。窗簾專區(qū)：位于一樓A區(qū)，是合肥市單體面積的最大的窗簾市場，經(jīng)營面積5600平方米，經(jīng)營戶40戶，主要經(jīng)營國內(nèi)一線、二線窗簾品牌電動車專區(qū)：位于一樓B區(qū)，，經(jīng)營面積3000平方米，主要品牌有路基亞電動車、榮事達(dá)電動車、雅馬哈電動車等。百貨專區(qū)：位于二樓AB區(qū)，經(jīng)營面積10000平方米，經(jīng)營戶120多戶，主要經(jīng)營鞋類箱包、十字刺繡、工藝禮品、花卉飾品、塑料百貨、地毯桌布紡布、文具玩具、畫框相框等6個大類，400種產(chǎn)品。本項目的現(xiàn)狀分析服裝專區(qū)：位于三樓A區(qū)，經(jīng)營面積6000平方米，經(jīng)營戶160多戶，主營男女服裝、時尚服裝、潮流服裝、中老年裝、羽絨服等產(chǎn)品。內(nèi)衣專區(qū)：位于三樓A區(qū)西端，經(jīng)營面積2000平方米，經(jīng)營戶30多戶，主營睡衣系列產(chǎn)品、內(nèi)衣系列產(chǎn)品、文胸系列產(chǎn)品、短褲系列產(chǎn)品、襪子系列產(chǎn)品等。童裝專區(qū)位于三樓B區(qū)，經(jīng)營面積3000平方米，經(jīng)營戶60多戶，主營童裝系列，包括大童服裝、中童服裝、小童服裝、嬰幼兒服裝，輔助以配套兒童玩具、兒童圖書、兒童鞋類襪子、嬰兒奶嘴、奶瓶、尿布濕等為主。本項目的現(xiàn)狀分析婚慶專