某花園物業(yè)管理策劃方案

第一編宏城花園物業(yè)管理方案前言“宏城花園〞物業(yè)管理公開投標(biāo)活動(dòng)引起本公司領(lǐng)導(dǎo)層的高度重視。為此專門組織本公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和大批專業(yè)人員為“宏城花園〞的物業(yè)管理，設(shè)計(jì)了完善的財(cái)務(wù)與日常運(yùn)作管理藍(lán)圖，并密切關(guān)注“宏城花園〞住戶之需求，為住戶的長遠(yuǎn)利益做出細(xì)致、周詳?shù)姆桨?。我公司決定投入數(shù)萬元，并利用雄厚的財(cái)力、物力、人力，使“宏城花園〞在本公司完善的管理之下成為佛山市優(yōu)秀文明平安小區(qū)。我們的目標(biāo)是使“宏城花園〞物業(yè)管理在未來兩年內(nèi)到達(dá)“廣東省優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)〞的管理標(biāo)準(zhǔn)。為了到達(dá)即定的目標(biāo)，公司根據(jù)“效勞至誠、精益求精、熱情盡獻(xiàn)、溫暖萬家〞的質(zhì)量方針和“管理無盲點(diǎn)、效勞無挑剔、業(yè)主無怨言〞的管理要求，參照?全國城市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)評分標(biāo)準(zhǔn)?制定了一系列的管理措施，其中包括房屋維護(hù)、維修工程、清潔綠化、公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、社區(qū)文化、治安消防、業(yè)主投訴、管理人員專業(yè)培訓(xùn)、效勞回訪以及居民對物業(yè)管理的滿意率等方面的內(nèi)容。而且我公司已為“宏城花園〞組建了高效精干的管理效勞班子，我們堅(jiān)信，在我們企業(yè)化、專業(yè)化的管理效勞下，“宏城花園〞物業(yè)管理工作一定會(huì)成為廣東省物業(yè)管理行業(yè)中的典范。第一章公司介紹佛山XX花園物業(yè)管理有限公司成立于2001年，系XX國際集團(tuán)全資附屬機(jī)構(gòu)。各類專業(yè)效勞人員100多人。本公司經(jīng)過不斷的探索、開展、和完善，建立起一套科學(xué)化、制度化的國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理體系，并于明年進(jìn)行國際機(jī)構(gòu)認(rèn)證。本公司擁有優(yōu)秀的管理人才，其中，中層及高層管理人員更是物業(yè)管理行業(yè)的精英。有優(yōu)秀的管理人才，因而我們能夠保證提供高水準(zhǔn)的專業(yè)效勞，包括：全方位的物業(yè)管理效勞、保安效勞、清潔效勞、維修效勞、家政效勞等，并憑借雄厚的實(shí)力躍居為本市極負(fù)盛譽(yù)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之一，亦為社會(huì)樹立了健康、完善的物業(yè)管理形象，創(chuàng)立了獨(dú)具特色的物業(yè)管理模式。本公司采用總經(jīng)理負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一調(diào)度、各職能部門只對一個(gè)上級負(fù)責(zé)的制度。部門責(zé)任分層落實(shí)，層層制約，實(shí)施有序管理，形成統(tǒng)一指揮系統(tǒng)。向管理要效益是本公司做好物業(yè)管理工作的根本出發(fā)點(diǎn)，也是公司生存和開展的客觀要求。我們積極走向社會(huì)、走向市場、適應(yīng)社會(huì)、適應(yīng)市場，以市場機(jī)制來調(diào)節(jié)我們的行為，從而不斷修正我們的管理方式和策略，以最大限度地獲得經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，并且堅(jiān)持三個(gè)效益的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。在內(nèi)部管理上，我們始終堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰的競爭原那么。“無功就是過，平平淡淡就是錯(cuò)〞是我們考核員工合格與否的標(biāo)準(zhǔn)。競爭機(jī)制的引入為公司始終以健康向上一往無前的精神風(fēng)貌，為公司的開展壯大提供了人力資源保障。概括地說，本公司的運(yùn)行機(jī)制包括以下內(nèi)容：一、引入競爭機(jī)制，立企業(yè)人才觀，為人才的脫穎而出和健康成長創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。在用人方面，形成“能者上、庸者下〞“無功就是過，平平淡淡就是錯(cuò)〞的企業(yè)人才觀，堅(jiān)決拚棄論資排輩的陳舊觀念，明確考核各部門負(fù)責(zé)人的唯一標(biāo)準(zhǔn)是能否為企業(yè)多創(chuàng)效益，包括社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。二、建立有效的培訓(xùn)機(jī)制，努力提高員工的整體素質(zhì)。公司把對員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)放在公司開展的重要位置，每年都制定全年度的培訓(xùn)方案，包括內(nèi)部培訓(xùn)、外聘培訓(xùn)、外送培訓(xùn)等。三、建立有效的鼓勵(lì)機(jī)制，培養(yǎng)員工發(fā)奮向上的精神風(fēng)貌。包括三種鼓勵(lì)：一是榮譽(yù)鼓勵(lì)；二是參預(yù)鼓勵(lì)；三是物質(zhì)鼓勵(lì)。公司召開的主任級以上的行政例會(huì)，讓他們了解公司的方案、目標(biāo)、存在問題、開展規(guī)劃等。同時(shí)公司也十分關(guān)心員工的福利，經(jīng)常組織員工外出集體活動(dòng)，這樣即調(diào)節(jié)身心、開闊眼界，又能提高集體榮譽(yù)感。四、努力塑造企業(yè)形象，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。1、公司非常重視社會(huì)形象的宣傳，在標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)形象上一貫堅(jiān)持從大處著眼，從小事做起〔甚至對員工著裝、接聽電話用語、行走站立姿式、與住戶講話語氣語調(diào)態(tài)度，從進(jìn)入住戶家的敲門力度到工作完成后如何退出等都有明確的行為標(biāo)準(zhǔn)要求〕。通過教育，既培養(yǎng)出員工的素質(zhì)，又向社會(huì)公眾展示了“XX物業(yè)人〞的精神風(fēng)采。2、公司倡導(dǎo)以人為中心的“人力資本〞思想?！耙匀藶橹行抹暤乃枷胨盏钠髽I(yè)是一個(gè)強(qiáng)化的溫室社會(huì)，處身其間的人員逐步被培養(yǎng)成類似于家族意識的社團(tuán)，具有克己、忠誠效勞、合作及效忠精神，愿把自己與公司結(jié)合起來，大多數(shù)人能為公司的利益和個(gè)人的尊嚴(yán)而努力工作。3、公司經(jīng)過開展，摸索出了一些值得提倡的科學(xué)做法：1〕對待住戶重視第一印象，因?yàn)槟芊衽c住戶建立良好的合作關(guān)系，很大意義上取決于住戶入住或進(jìn)入小區(qū)時(shí)的第一印象。2〕住戶的責(zé)備、批評、投訴都要欣然接受?！耙犅犠舻穆曇舁?，是公司常向員工強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)，傾聽之后，要即刻有所行動(dòng)，這是搞好對住戶管理工作的重要條件。3〕對待所有住戶都一視同仁。因?yàn)槊總€(gè)不同的人，都可能會(huì)為我們的企業(yè)形象帶來正面或負(fù)面影響。4〕不在住戶及來往客人面前批評員工?？吹脚u、爭執(zhí)的場面，會(huì)使客人感到窘迫和蔑視，同時(shí)，也為了維護(hù)了員工的自尊。5〕以節(jié)檢為榮，視浪費(fèi)為恥。公司教育員工，從一把刷子到一張紙，都不允許浪費(fèi)，告誡員工做到物盡其用，反復(fù)再反復(fù)。6〕培養(yǎng)住戶有自律的心態(tài)，杜絕任何形式的警告牌。將對住戶及來客的防范式管理轉(zhuǎn)換為疏導(dǎo)式管理。比方，在我司管理的XX花園內(nèi)，沒有一塊“禁止隨地吐痰……違者罰款〞等字樣的警告牌，清潔工只會(huì)是默默地將住戶隨手丟棄的雜物檢起而不是粗暴的指責(zé)，這種跟蹤式清掃，令客人不好意思再亂扔亂吐。7〕重視領(lǐng)導(dǎo)作用，發(fā)揮“群體效能〞。一個(gè)企業(yè)要成為強(qiáng)者，就要依靠群體的力量，依靠團(tuán)結(jié)奮斗和拼搏的企業(yè)精神支撐。公司每做出一項(xiàng)重要決定及決策，都是經(jīng)集體討論而確定的，盡量防止出現(xiàn)決策失誤。五、本公司經(jīng)過不斷的探索、開展、完善，建立了制度化、科學(xué)化的國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理體系。宏城花園物業(yè)管理方案一、宏城花園內(nèi)部管理架構(gòu)圖市政府市政府區(qū)政府市房管局區(qū)政府市房管局區(qū)房管局物業(yè)公司街道辦事處區(qū)房管局物業(yè)公司街道辦事處文華花園管理處業(yè)委會(huì)文華花園管理處業(yè)委會(huì)客戶領(lǐng)班保安領(lǐng)班保潔領(lǐng)班工程維修領(lǐng)班客戶領(lǐng)班保安領(lǐng)班保潔領(lǐng)班工程維修領(lǐng)班 客戶助理保潔員保安房屋維修員客戶助理保潔員保安房屋維修員〔內(nèi)部架構(gòu)示意圖〕二、機(jī)構(gòu)設(shè)置XX物業(yè)公司業(yè)委會(huì)XX物業(yè)公司業(yè)委會(huì)管理者代表管理處主任〔1人〕間〕執(zhí)行秘書管理者代表管理處主任〔1人〕間〕執(zhí)行秘書工程維修領(lǐng)班〔兼〕1人工程維修領(lǐng)班〔兼〕1人客戶助理1人出納倉管采購〔兼〕1人保潔領(lǐng)班客戶助理1人出納倉管采購〔兼〕1人保潔領(lǐng)班〔兼〕1人保安領(lǐng)班〔兼〕1人保潔員4人保安員3人泥水雜工1人水電工3人保潔員4人保安員3人泥水雜工1人水電工3人 小區(qū)管理處將采取主任負(fù)責(zé)制，這是一種直線職能參謀制的領(lǐng)導(dǎo)形式。由于管理處的編制精干、簡單、職責(zé)明確，又有XX物業(yè)公司這個(gè)大前方作支持，所以日常工作由主任直接對各部門人員領(lǐng)導(dǎo)即集指揮與職能于一身，便于主任全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控，各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由主任直接安排。三、運(yùn)作機(jī)制管理處在內(nèi)部管理上，采取的是將管理活動(dòng)和管理手段構(gòu)成一個(gè)連續(xù)封閉回路的作法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運(yùn)動(dòng)。否那么，如果管理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)，聯(lián)系松散，沒有一定的控制，那么內(nèi)部管理必定是無效的。在具體運(yùn)作中，管理處主任是日常工作的指揮者，同時(shí)又是監(jiān)督檢查者。各項(xiàng)指令下達(dá)后，執(zhí)行機(jī)構(gòu)即開始運(yùn)作，執(zhí)行過程中信息通過反響渠道回到指揮機(jī)構(gòu)，供主任做出校正、判斷、總結(jié)。在整個(gè)過程中，主任還要從檢查，評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布置、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。四、工作流程完善配套及各部門關(guān)系協(xié)調(diào)建立架構(gòu)日常管理與維護(hù)住戶入住房屋驗(yàn)收與接管規(guī)章制度的建立崗位培訓(xùn)完善配套及各部門關(guān)系協(xié)調(diào)建立架構(gòu)日常管理與維護(hù)住戶入住房屋驗(yàn)收與接管規(guī)章制度的建立崗位培訓(xùn) 本公司及宏城花園管理處將嚴(yán)格按照ISO9000質(zhì)量保證體系中的各種體系文件及作業(yè)指導(dǎo)書操作，做到不管大小，每件事都要程序化，一絲不茍，環(huán)環(huán)相扣，節(jié)節(jié)相連，從根本上保證本公司的效勞管理質(zhì)量。針對日常物業(yè)管理工作，我們編制了詳盡全面的質(zhì)量體系文件，并已在實(shí)際工作中運(yùn)作半年，我們相信在宏城花園，能繼續(xù)按照此程序文件運(yùn)作，一定能夠取得良好成績。五、信息反響渠道信息反響是非常具有特點(diǎn)的，這個(gè)環(huán)節(jié)包括硬件和軟件兩方面。1、硬件方面，我司主要是嚴(yán)格按照ISO9000國際質(zhì)量保證體系進(jìn)行的。比方，在對住戶方面，我們有“與顧客溝通的程序〞，在此文件中規(guī)定了管理處要對顧客進(jìn)行意見調(diào)查，并發(fā)放“顧客意見調(diào)查表〞。2、在軟件方面，管量處將十分重視尊重人、教育人、幫助人這種“以人為本〞的管理方式，透過這種“人性化〞的管理及時(shí)了解掌握員工的心理活動(dòng)及思想狀態(tài)，將員工在言行中表露出來的各種消極情緒及時(shí)指導(dǎo)糾正，將可能發(fā)生的問題消滅在萌芽狀態(tài)中，確保管理處的正常工作秩序不受到干擾和阻礙。在這方面，管理處將針對員工心理狀態(tài)做好思想工作，內(nèi)容包括：1〕結(jié)合每位員工的心理活動(dòng)做思想工作。管理者要把握下屬心理活動(dòng)的規(guī)律，在尊重人的感情的根底上，引導(dǎo)員工的動(dòng)機(jī)和鼓勵(lì)員工的興趣。因?yàn)楫?dāng)員工對他的工作有“不樂意〞的情感時(shí)，情感就成為意態(tài)的阻力，從而產(chǎn)生消極性，降低人的積極性和工作效率。同時(shí)，還要根據(jù)每個(gè)人當(dāng)時(shí)的個(gè)性心理傾向有針對性地做思想工作，使每個(gè)人都能在不同的時(shí)間，不同的環(huán)境得到不同的鼓勵(lì)。2〕利用群體的心理去做。我們還將在管理處這個(gè)集體中多組織群體成員相互接觸，包括工作上的協(xié)作互助，學(xué)習(xí)上的互教互學(xué)，生活上的互相關(guān)心等，去引導(dǎo)員工進(jìn)行健康的心理活動(dòng)的交流，互相給以積極影響，抵抗消極情緒，使群體思想健康開展，正氣得到上升，邪氣受到壓制。3〕在對內(nèi)部的管理中，管理處將有定期與不定期的各種會(huì)議，比方每周一次的班組會(huì)。會(huì)議的內(nèi)容就是反映情況、溝通信息、協(xié)助公司關(guān)系和解決問題。六、管理工作的控制方式1、科學(xué)全面、嚴(yán)格的質(zhì)量保證體系及崗位責(zé)任制，各規(guī)章管理制度。2、嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退的競爭制度，多樣化的鼓勵(lì)手段。3、及時(shí)細(xì)致的思想教育工作，團(tuán)結(jié)向上、熱情飽滿的工作狀態(tài)。4、融洽的住管雙方關(guān)系，順暢的溝通渠道。5、管理處還將建立對顧客的回訪制度，不定期對顧客回訪，以檢查管理效勞工作的效果，安裝在小區(qū)的由主任直接掌握的“主任意見箱〞，將隨時(shí)征集顧客的不滿意見。第三章管理人員的配備宏城花園管理處配備管理人員如下：一、管理處主任1名：大專以上文化程度，物業(yè)及建筑或財(cái)經(jīng)專業(yè)畢業(yè)有物業(yè)管理上崗證，從事物業(yè)管理四年以上經(jīng)驗(yàn)，身高1.70-1.75米。二、工程維修領(lǐng)班1名：維修人員3名，其中水工1名、電工2名，中專以上文化程度，三年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，全部從公司現(xiàn)有骨干人員中調(diào)配。維修人員調(diào)用標(biāo)準(zhǔn)：身高1.65-1.75米、體重55-65公斤、年齡22-35歲，持電工操作證、電梯維修證、物業(yè)管理資格證、相貌端正、品德良好。三、保安員15名〔其中1名女保安〕，具有保安管理工作經(jīng)驗(yàn)，所有保安員都是經(jīng)嚴(yán)格培訓(xùn)的退伍軍人，高中以上文化程度。保安員調(diào)用標(biāo)準(zhǔn)：身高1.70米〔女1.60米〕體重55-65公斤、年齡20-25歲、高中以上文化程度、在本公司任職三個(gè)月以上、相貌端正、品德良好、有本市戶口擔(dān)保人、未婚。四、保潔員7人保潔員全部經(jīng)培訓(xùn)后上崗。保潔員調(diào)用標(biāo)準(zhǔn)：身高1.55米以上、體重50-60公斤、年齡20-30周歲、初中畢業(yè)以上文化程度，在本公司任職三個(gè)月以上，相貌端正、品德良好、有本市戶口擔(dān)保人、婚姻狀況不限、男女性別不限。五、綠化工1人六、管理員3人，要求中專-大專文化程度，物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)二年以上，身高1.65-1.75米、體重60-65公斤、年齡20-25周歲。以上為管理處各類人員的配備情況，本著精干高效的原那么，管理處主要管理人員大多身兼數(shù)職，總體上正式工占大多數(shù)。第四章管理人員的培訓(xùn)培訓(xùn)，是本公司內(nèi)部管理的一大特色，也是一大優(yōu)勢。不斷地對各級員工進(jìn)行不同階段的在職培訓(xùn)，也將是宏城花園管理處能否圓滿完成合同期內(nèi)委托管理目標(biāo)的重要保證。培訓(xùn)所要到達(dá)的目的，就是最終培養(yǎng)出一大批領(lǐng)導(dǎo)干部中的職業(yè)經(jīng)理層管理人員；在普通職員中培養(yǎng)出一大批有理想、有覺悟、有能力、有綜合素質(zhì)、有現(xiàn)代意識的新時(shí)代打工一族〔勞動(dòng)者〕。只有依靠這樣一批管理人才，才能成就公司的事業(yè)，完成宏城花園優(yōu)秀的物業(yè)管理工作。一、培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)的目標(biāo)是針對管理者的目標(biāo)而言，其目的是在工作態(tài)度、業(yè)務(wù)知識、專業(yè)技能三個(gè)方面，加強(qiáng)或改進(jìn)員工的行為或表現(xiàn)，從而提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平，以到達(dá)企業(yè)的目標(biāo)。就XX物業(yè)公司而言，培訓(xùn)的目標(biāo)就是使各級管理人員的專業(yè)素質(zhì)及管理水平到達(dá)甲類物業(yè)管理公司資質(zhì)要求，使其能為廣闊業(yè)主〔住戶〕提供盡善盡美的效勞。二、培訓(xùn)方式1、培訓(xùn)的組織方式：由下至上可分為班組自行組織，管理處組織和公司組織三種方式。2、培訓(xùn)的形式及內(nèi)容：2.1入職培訓(xùn)：由公司行政人事部負(fù)責(zé)，對新招員工進(jìn)行的培訓(xùn)，主要內(nèi)容包括：A、公司開展概況、經(jīng)營理念、質(zhì)量方針、組織架構(gòu)及主要人員介紹；B、公司各項(xiàng)規(guī)章制度講解；C、員工守那么、禮節(jié)禮貌、職業(yè)道德教育；D、物業(yè)管理根底知識；E、平安消防常識等。2.2崗前培訓(xùn)：由管理處負(fù)責(zé)，對所到崗員工上崗前進(jìn)行的培訓(xùn)，主要內(nèi)容包括：A、崗位職責(zé)；B、專業(yè)技能；C、操作規(guī)程；D、言行舉止訓(xùn)練。2.3在職培訓(xùn)：主要是針對不同的工作崗位進(jìn)行的專題培訓(xùn)或進(jìn)行有方案的知識培訓(xùn)。其中管理處主任的培訓(xùn)由公司負(fù)責(zé)組織安排，一般管理人員及普通員工由管理處主任負(fù)責(zé)落實(shí)或按公司要求執(zhí)行。管理處主任的培訓(xùn)側(cè)重企業(yè)管理知識，人事管理技巧，領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)的培養(yǎng)、溝通技巧及物業(yè)管理相關(guān)知識普通員工側(cè)重在專業(yè)技能、工作技巧敬業(yè)樂業(yè)教育等。2.4提高員工素質(zhì)培訓(xùn)：主要是在常規(guī)培訓(xùn)根底上，結(jié)公司業(yè)務(wù)開展或管理工作需要安排的專題培訓(xùn)，由公司辦公室負(fù)責(zé)組織落實(shí)。2.5外送培訓(xùn)：主要提選派骨干人員參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能的強(qiáng)化培訓(xùn)，為全脫產(chǎn)形式，以確保在職人員90%以上的持證上崗率。三、培訓(xùn)后的跟查或評核工作員工經(jīng)過培訓(xùn)后，組織培訓(xùn)的人員要進(jìn)行跟查，即在員工的實(shí)際工作中進(jìn)行檢查，檢查員工是否按培訓(xùn)后的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作，對不按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。培訓(xùn)結(jié)束后需進(jìn)行現(xiàn)場考核及評核工作，現(xiàn)場考核分為實(shí)操和書面考核兩種形式。評核工作是在員工工作一段時(shí)期后，由培訓(xùn)組織者檢查員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做好記錄，以便員工直接上司，部門經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解和掌握員工工作狀況，并作為考核依據(jù)。〔附件〕宏城花園管理處2024年度員工培訓(xùn)方案培訓(xùn)月份培訓(xùn)內(nèi)容授課人培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)對象培訓(xùn)地點(diǎn)備注一?物業(yè)條例?問答?員工守那么?強(qiáng)化培訓(xùn)內(nèi)部師資4日13:00-16:00管理處全體員工管理處二工作技能和效勞語言技巧，怎樣處理客戶投訴內(nèi)部師資1日13:00-16:00管理處全體員工管理處三常用設(shè)備自控原理及維護(hù)內(nèi)部師資7日13:00-16:00管理處全體員工管理處四怎樣搞好班組團(tuán)結(jié)內(nèi)部師資4日13:00-16:00管理處全體員工管理處五消防平安知識錄像內(nèi)部師資9日13:00-16:00管理處全體員工管理處六經(jīng)濟(jì)合同法內(nèi)部師資6日13:00-16:00管理處全體員工管理處七怎樣有效鼓勵(lì)員工內(nèi)部師資4日13:00-16:00管理處全體員工管理處八物業(yè)管理法規(guī)、法律常識內(nèi)部師資8日13:00-16:00管理處全體員工管理處九簡易維修知識內(nèi)部師資5日13:00-16:00管理處全體員工管理處十一物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識內(nèi)部師資3日13:00-16:00管理處全體員工管理處十二急救常識內(nèi)部師資7日13:00-16:00管理處全體員工管理處第五章管理工作必需的物質(zhì)方案情況為使宏城花園的物業(yè)管理水平上檔次，本公司擬投入足以保障XX物業(yè)管理水準(zhǔn)的人力、財(cái)力、物力。在人力方面，除上述編制中確定的人員外，本公司還儲藏有足夠的替補(bǔ)人員，可隨時(shí)應(yīng)付人員的變動(dòng)或?qū)θ藛T進(jìn)行主動(dòng)的調(diào)換。在物力方面，本公司擬做出如下安排：一、管理效勞人員住房1、公司將安排一名水電工在小區(qū)內(nèi)住宿，以便處理24小時(shí)內(nèi)發(fā)生的水電問題及其它管理效勞上的問題。宿舍的具體地方由合同雙方協(xié)商確定，其它職員由本公司自行安排住宿。保安員、保潔員住房安排在小區(qū)內(nèi)，具體地方由合同雙方協(xié)商確定。2、管理用房和商業(yè)用房本公司希望委托方按?條例?及細(xì)那么規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)提供。其中：管理用房面積=人均管理規(guī)劃指標(biāo)×住宅區(qū)房屋總套數(shù)×戶均人口數(shù)。商業(yè)用戶面積為：多層住宅區(qū)總建筑面積的千分之三，高層樓宇總建筑面積的千分之二。3、通訊器材管理處配備對講機(jī)八臺，電話傳真機(jī)一臺，合計(jì)28264元。4、維修器具每位房屋維修人員配備一套常用維修工具，另配備下水道疏通機(jī)一部、手電鉆一臺、電焊機(jī)一臺、沖擊鉆一部、砂輪切割機(jī)一臺、拉釘槍一把、玻璃槍一把、鋁合金梯一把、臺鉗一臺、萬用表一臺、電工工具一套、水工工具一套、泥水工工具一套、修理工具一套、丈量工具一套，合計(jì)11660元。5、辦公用品管理處配備電腦〔Win2000〕一臺、辦公桌椅七張、文件柜五個(gè)，合計(jì)7550元。6、治安裝備購置二個(gè)玻璃鋼保安崗?fù)?，保安員全套個(gè)人裝備及防范裝備合計(jì)7958元。第六章經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算管理效勞費(fèi)月總收入預(yù)算：80700.00元管理費(fèi)收入：68100.00元/月住宅管理費(fèi)：48000m2×商鋪管理費(fèi):4500m2幼兒園管理費(fèi)3000m22、負(fù)一層車場管理費(fèi)收入:12400元/月汽車位管理費(fèi)50元/.個(gè)×228個(gè)=11400元/月摩托車位管理費(fèi)5元/個(gè)×200個(gè)=1000元/月3、經(jīng)營收入:200元/月合計(jì):1+2+3=80700元管理效勞費(fèi)月總支出預(yù)算：80691.95元薪酬：31人×1093.54元/人(平均工資)=33900.00元〔管理人員4人，工程人員3人，保安員15人,清潔員7人,綠化人員2人〕福利：33900元×7%=2373.00元〔按工資總額7%提取，含工會(huì)、教育培訓(xùn)等經(jīng)費(fèi)〕法定社會(huì)保險(xiǎn)：33900×17%=5763〔按工資總額20%提取〕行政辦公費(fèi)用：2000元〔含管理處辦公、社區(qū)文化、工作服水電等費(fèi)用〕通訊、交通費(fèi)：1000元業(yè)務(wù)接待費(fèi)：200元保潔費(fèi)：1800元7、綠化養(yǎng)護(hù)：1000元〔外判〕8、15臺12層電梯維護(hù)：6300元〔，按每臺420元/月計(jì)〕9、智能管理系統(tǒng)：1000元10、對講系統(tǒng)：1500元11、電梯年審：3000元12、中央臨近系統(tǒng)：1500元13、消防設(shè)備：1000元14、房屋修繕：500元15、高壓、低壓配電維護(hù)：1500元16、水泵維護(hù)：300元〔按每臺150元/月計(jì)〕17、消防系統(tǒng)〔含監(jiān)控系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)〕：3500元18、通訊系統(tǒng)維護(hù)：500元19、小維修〔含材料〕：1500元20、管理設(shè)備折舊：300元21、其他不可預(yù)見費(fèi)用：1500元22、管理者酬金：4035元〔按總收入10%計(jì)〕23、稅收：4720.95元〔按總收入的5.5%計(jì)〕三、收支盈虧情況測算每月總收入為：80700元管理處每月總支出為：80691.95元比較收支情況：80691.95元—80691.95=8.05元每月結(jié)余8.05元第七章管理規(guī)章制度本公司素以管理的寬松、和諧與法治嚴(yán)謹(jǐn)統(tǒng)一而著稱，在小區(qū)實(shí)施管理過程中，管理處依然將按公司的標(biāo)準(zhǔn)做法，做到軟硬兼?zhèn)?，治而不亂，管而不死，堅(jiān)決貫徹業(yè)主自治與專業(yè)效勞相結(jié)合之路線。常言說：“沒有規(guī)矩，不成方圓〞必要的規(guī)章制度是做好物業(yè)管理的保證，要使小區(qū)的管理和效勞走上正軌，實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化和制度化的管理，就必須從根底抓起。而建立健全的管理制度，是物業(yè)公司進(jìn)行工作的準(zhǔn)繩和依據(jù)。本公司目前有一整套完善的規(guī)章制度，這些制度的建立，不是憑空編造出來的，而是以政府的文件和公司的宗旨，經(jīng)營范圍和承擔(dān)的任務(wù)為依據(jù)，并加上我司管理人員在多年的實(shí)踐中反復(fù)補(bǔ)充修改，逐步健全完善積累而成的。概括地講這些制度包括兩大方面：一是公司內(nèi)部管理制度。這是公司自身運(yùn)作的章程，它包括公司的宗旨、任務(wù)，各類人員和各部門的職能、職責(zé)、言行舉止、著裝等。這一制度的建立，為公司造就一支良好的員工隊(duì)伍，樹立企業(yè)整體形象奠定了根底。二是公眾管理制度，就是物業(yè)公司和小區(qū)居民的行為準(zhǔn)那么?？傮w上講，規(guī)章制度的制定有以下幾方面：1、公眾制度局部；2、內(nèi)部崗位責(zé)任制局部；3、管理運(yùn)作制度局部；4、考核標(biāo)準(zhǔn)局部。第八章宏城花園住宅區(qū)檔案建立，管理設(shè)想一、公司歷來十分重視資料檔案的建立與管理，在宏城花園管理處我們將分小區(qū)工程建設(shè)資料、小區(qū)住戶資料和日常管理資料三局部進(jìn)行檔案的建立和集中管理。二、在本公司進(jìn)駐宏城花園以后，我們希望能從開發(fā)建設(shè)單位獲得完整的小區(qū)建筑竣工資料，這些資料應(yīng)包括：結(jié)構(gòu)、建筑、電氣、消防排水等方面的竣工圖紙及資料。三、小區(qū)住戶檔案，也是管理處要建立的重要資料，內(nèi)容包括住戶家庭資料，居住人口變化情況等，這局部資料主要以XX物業(yè)管理軟件來建立保管。四、第三局部是日常管理檔案，包括：資料圖表和各項(xiàng)日常文件等，如裝修檔案、暫住人員檔案、公用設(shè)備設(shè)施檔案、社區(qū)文化活動(dòng)檔案、財(cái)務(wù)檔案、員工個(gè)人檔案、與上級往來文件、顧客意見調(diào)查表、效勞質(zhì)量回訪表、顧客投訴記錄及處理情況、重大事件記錄等。五、在檔案資料保管方面，管理處將本著平安、完整、保密、方便查閱的原那么設(shè)專人專柜保管。第九章宏城花園各項(xiàng)管理指標(biāo)及措施根據(jù)本公司的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針，為管理效勞好宏城花園住宅小區(qū)，管理處參照?全國城市物業(yè)管理小區(qū)評分標(biāo)準(zhǔn)?制訂如下管理指標(biāo)及措施：全國城市物業(yè)管理小區(qū)評分標(biāo)準(zhǔn)序號指標(biāo)名稱國家評分標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)投標(biāo)指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施措施1房屋完率98%100%。2房屋零修、急修及時(shí)率99%100%接到維修通知5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場及時(shí)完成并建立回訪檔案記錄。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格滿足客戶需要。4管理費(fèi)收繳率98%100%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)使管理費(fèi)取之于民、用之于民。5綠化完好率95%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并且管理處主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)公共綠化地?zé)o破壞，無踐踏，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。6清潔、保潔率99%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行24小時(shí)保潔工作，實(shí)行發(fā)查制度，建檔記錄，并由管理處主任監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好。7道路完好率及使用率90%99%落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行養(yǎng)護(hù)實(shí)行巡查制度，建檔記錄管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好暢通。8化糞池、雨水井、污水井完好率100%100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井，完好并定期疏通、清理。9排水管、明暗溝完好率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管暢通無阻，無塌陷。序號指標(biāo)名稱國家評分標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)投標(biāo)指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施措施10路燈完好率85%99%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度建檔記錄，管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保路燈無損，正常使用并進(jìn)行定期清潔養(yǎng)護(hù)11停車場、單車棚完好率100%100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，方便使用。12公共文體設(shè)施，休息設(shè)施以及小區(qū)雕塑完好率95%100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好、美觀、清潔。13小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1%以下0保安員經(jīng)培訓(xùn)考核前方能上崗，并每周訓(xùn)練三次，每次兩小時(shí)，以保障保安隊(duì)伍的素質(zhì)和狀態(tài)，落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，以確保小區(qū)平安。14消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%落實(shí)責(zé)任人實(shí)行巡視制度，建檔記錄，管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施完好無損，正常使用。15火災(zāi)發(fā)生率1%以下0管理處全員義務(wù)消防員制，并定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理并通知管理處，以確保小區(qū)消防平安。16違章發(fā)生率與處理率發(fā)生率、處理率95%1%100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，并加強(qiáng)宣傳工作，取得居民理解，杜絕違章發(fā)生，并赴行回訪記錄。17住戶有效投訴率及處理率投訴率1%月處理率95%1%100%按照政策規(guī)定，做好各項(xiàng)工作，同時(shí)加強(qiáng)與住戶溝通，定期〔〕行〔〕談會(huì)，發(fā)解客戶的愿望和要求，滿足客戶要求，發(fā)生投訴及時(shí)處理記錄，同時(shí)建立檔案跟蹤處理結(jié)果。序號指標(biāo)名稱國家評分標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)投標(biāo)指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施措施18管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率80%100%員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)，在職培訓(xùn)，定期培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并予以考核，確保合格率達(dá)100%，以保障員工素質(zhì)。19維修效勞回訪率60%70%對于進(jìn)行維修工程，實(shí)行回訪制度，以確保維修效勞滿足客戶要求。20居民對物業(yè)管理滿意率95%99%在日常工作中及時(shí)收集客戶要求信息盡可能滿足客戶要求加強(qiáng)雙方溝通。以確保居民對物業(yè)管理工作的滿意。第十章便民效勞為了方便宏城花園的生活，表達(dá)XX物業(yè)公司的質(zhì)量方針，滿足居民要求，特設(shè)有償效勞項(xiàng)?！埠蟾接袃斝诠こ瘫怼车谑徽略敢獬惺艿挠嘘P(guān)獎(jiǎng)罰本公司屬下的宏城花園管理處，將嚴(yán)格按照?物業(yè)管理系列?規(guī)定及?委托管理合同?行使職權(quán)，履行義務(wù)，獲得利益。同時(shí)，也將遵守合同、履行諾言、獎(jiǎng)罰清楚，并愿意出資風(fēng)險(xiǎn)抵押金。管理處如有以下失職行為，甘愿接受處分，處分形式為警告、公開檢討、責(zé)令限期整改、賠償損失、罰款等，并可幾項(xiàng)并罰。對房屋及其共同部位、設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)。管理制度不建全、管理混亂。與顧客爭吵、頂撞、辱罵顧客。擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。亂搭亂建，改變公用配套設(shè)施用途。不履行?合同?、?條例?規(guī)定的義務(wù)。從事超越管理職權(quán)范圍的活動(dòng)，損害了公共利益。以上各條如有觸犯，本公司將視事情的嚴(yán)重性，愿意接受上述形式的處分。我們相信憑著XX物業(yè)人“熱情奉獻(xiàn)，溫暖萬家〞的效勞態(tài)度和敬業(yè)精神，我們絕不會(huì)做出違反職責(zé)的行為，我們只會(huì)做得更好。我們的目標(biāo)是二年內(nèi)獲得區(qū)、市的先進(jìn)稱號，五年內(nèi)獲得省和國家級先進(jìn)稱號。第十二章結(jié)尾有關(guān)資料顯示，一生中我們有1/2時(shí)間是在住房及居環(huán)境中渡過的，在日常生活中，人在住房內(nèi)及住房附近的居住環(huán)境中停留的時(shí)間，每天約為10~20小時(shí)，而老人和學(xué)齡前兒童，大約在20小時(shí)以上。因此，理想的居住環(huán)境，對于保證居民的身心健康，提高他們的工作效率，有著密切關(guān)系。進(jìn)而言之，它還影響著居民的開展及社會(huì)的開展。因此物業(yè)管理工作質(zhì)量的好壞，對居民、對社會(huì)來說，都是一件大事。這次和風(fēng)居向社會(huì)公開招標(biāo)，足以說明這一點(diǎn)。對于宏城花園這個(gè)工程，有人說，太難管；有人說，不值得管；有人說有錢不好管；有人表示愿意投錢；有人志在必得。不管這個(gè)工程別人怎么看，在我們看來，接管它是有積極意義的。首先，能夠參與這次公開投標(biāo)，這就是一種社會(huì)成認(rèn)；其次，物業(yè)管理走向市場化，接觸多一種類型的工程，將更加豐富“XX物業(yè)〞的內(nèi)涵。同時(shí)，我們相信，這一模式所帶給社會(huì)的效益一定是巨大的。我們相信，在市區(qū)房管局和怡高公司的大力支持下，我們“XX物業(yè)〞一定能把宏城花園的物業(yè)管理，為物業(yè)管理行業(yè)開展作出奉獻(xiàn)。第二編宏城花園物業(yè)管理規(guī)章制度匯編綱要沒有規(guī)矩，不成方圓。XX物業(yè)管理以營造寬松和諧的人文環(huán)境而著稱，又以法治嚴(yán)謹(jǐn)而聞名。換言之，上午小區(qū)管理員與住戶同賀節(jié)日快樂，晚上接到鄰里電話投訴，該住戶家庭卡拉OK余興未盡，超過了規(guī)定時(shí)間，干擾了鄰居休息，該管理員那么必須及時(shí)趕到，并根據(jù)制度規(guī)定予以制止。這就是我們倡導(dǎo)的所謂軟硬兼施，治而不亂、管而不死的“大籠子〞政策使住管雙方利益都得到保障。第一局部公眾制度局部業(yè)主管理委員會(huì)章程第一章宗旨第一條本委員會(huì)宗旨是：以標(biāo)準(zhǔn)化操作和科學(xué)、民主、合法的管理手段，為業(yè)主住幫結(jié)伙戶創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，維護(hù)業(yè)主產(chǎn)業(yè)權(quán)益，代表業(yè)主利益，建設(shè)社會(huì)主義文明住宅區(qū)。第二條本委員會(huì)接受市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門的領(lǐng)導(dǎo)，執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的法律政策規(guī)定。第二章委員會(huì)第一條本委員會(huì)由本住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，接受業(yè)主大會(huì)和市、區(qū)住宅管理部門的監(jiān)督。第二條本委員會(huì)設(shè)委員十五名，其中會(huì)長一名，副會(huì)長二名，執(zhí)行秘書一名。執(zhí)行秘書負(fù)責(zé)處理委員會(huì)日常事務(wù)。委員會(huì)會(huì)長，副會(huì)長由委員會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生，執(zhí)行秘書由XX物業(yè)公司指派一人兼任。第三條本委員會(huì)行使以下職權(quán)：1、按照有關(guān)規(guī)定召集和主持業(yè)主大會(huì)；2、決定起聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；3、審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理方案，住宅配套工程和重大的維修工程工程；4、審議并決定住宅區(qū)物業(yè)管理效勞費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；5、監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作；6、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決議。第三章委員會(huì)會(huì)議第一條委員會(huì)會(huì)議為例會(huì)和特別會(huì)議。例會(huì)每兩個(gè)月舉行一次，由執(zhí)行秘書召集。委員會(huì)會(huì)議的召開應(yīng)提前七天將會(huì)議內(nèi)容及有關(guān)材料遞達(dá)每位委員。有以下情況之一者，委員會(huì)應(yīng)召開特別會(huì)議：1、百分之七十以上的委員認(rèn)為必要時(shí)；2、會(huì)長、副會(huì)長二人以上認(rèn)為必要并書面呈述議題時(shí)。第二條不能出席會(huì)議的委員，可以書面委托他人代表。第三條委員會(huì)會(huì)議由會(huì)長召集、主持，會(huì)長因故缺席時(shí)，由副會(huì)長主持。第四條委員會(huì)會(huì)議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原那么，會(huì)議進(jìn)行表決，每一委員有一票表決權(quán)。委員可委托代表人行使表決權(quán)，但必須出具授權(quán)委托書。表決結(jié)果中同意票超過委員總數(shù)半數(shù)以上時(shí)，表決視為通過。假設(shè)表決中出現(xiàn)贊成票與反對票數(shù)相同之情形時(shí)，由會(huì)長或主持會(huì)議之人士投決定性一票。委員會(huì)執(zhí)行秘書必須做好每次開會(huì)的會(huì)議記錄，并交由會(huì)議主持人簽后存檔。第四章委員會(huì)委員本委員會(huì)委員由本住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，委員人數(shù)為15人。本委員會(huì)委員由熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，有一定組織能力和必要工作時(shí)間的成年人士擔(dān)任。本委員會(huì)委員每屆任期三年，可以連任。本委員會(huì)委員的撤換，增減由管委會(huì)會(huì)議通過后，提交業(yè)主大會(huì)投票決定。有以下情形的人士不得擔(dān)任委員會(huì)委員：1、已宣告破產(chǎn)；2、因身體或精神上的疾病以致喪失履行職責(zé)的能力；3、未經(jīng)委員會(huì)同意無故在委員會(huì)會(huì)議中連續(xù)缺席三次以上；4、以業(yè)主身份出選為委員，但已不再是業(yè)主；5、以書面形式向委員會(huì)提出辭呈；6、有違法犯罪行為的；7、業(yè)主大會(huì)已將其罷免的。第五章、委員會(huì)日常管理工作機(jī)構(gòu)XX物業(yè)公司下屬的“宏城花園管理處〞為業(yè)委會(huì)的日常管理工作機(jī)構(gòu)，除開展公司授權(quán)的日常物業(yè)管理工作外，還負(fù)責(zé)具體執(zhí)行業(yè)委會(huì)的決議。管理處主任根據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決議及工作需要，安排日常體工作并及時(shí)向執(zhí)行秘書報(bào)告執(zhí)行情況。管理處主任職責(zé)：執(zhí)行業(yè)委會(huì)會(huì)議決議，直接對執(zhí)行秘書負(fù)責(zé)。全面負(fù)責(zé)管理處的經(jīng)營管理，主持管理處的日常工作。制訂管理處的各項(xiàng)根本制度。根據(jù)業(yè)委會(huì)的授權(quán)、主持、審查、簽訂對外的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)工程并代表管理處履行合同的責(zé)任。檢查、催促各工作人員完成合同規(guī)定的各項(xiàng)條款。執(zhí)行物業(yè)管理公司授權(quán)的其他工作職責(zé)。第六章財(cái)務(wù)管理制度委員會(huì)實(shí)行財(cái)務(wù)自收自支，獨(dú)立核算的原那么，設(shè)出納一名，財(cái)務(wù)人員應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度，嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律。財(cái)務(wù)人員的調(diào)動(dòng)、離職，必須與接管人員辦清交接手續(xù)。委員會(huì)法定代表人對委員會(huì)的全部財(cái)務(wù)活動(dòng)負(fù)責(zé)。委員會(huì)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)收入，必須嚴(yán)格遵守和執(zhí)行國家政策和有關(guān)規(guī)定，各項(xiàng)收費(fèi)必須使用佛山市稅務(wù)部門統(tǒng)一印制，民政部門代出售的?佛山市其他收費(fèi)專用發(fā)票?。委員會(huì)應(yīng)本著收支平衡的原那么編制預(yù)算。各項(xiàng)費(fèi)用開支須經(jīng)委員會(huì)法人代表簽名確認(rèn)。委員會(huì)成員薪酬根據(jù)實(shí)際情況在業(yè)主大會(huì)上討論確定。委員會(huì)的受印資金往來，按國家有關(guān)規(guī)定在銀行開立帳戶、現(xiàn)金日庫存量不得超過500元。委員會(huì)應(yīng)按年度向業(yè)主大會(huì)公布年收支情況及負(fù)責(zé)管理的各項(xiàng)資金的使用。第七章其他業(yè)主大會(huì)通過有關(guān)本章程的補(bǔ)充決議和細(xì)那么，均為本章程的組成部分。委員會(huì)的終止解散，本委員會(huì)依照業(yè)主大會(huì)的決定或市主管部門的決定終止解散。本章程的解散權(quán)屬于本業(yè)主自身。本章程經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后生效。業(yè)主管理委員會(huì)與管理處和權(quán)利與義務(wù)〔一〕業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利：制定委員會(huì)章程代表住宅小區(qū)的業(yè)主、住戶、維護(hù)業(yè)主和住戶的合法權(quán)利；決定選聘物業(yè)管理公司；審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理方案，住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程工程；審議并決定住宅區(qū)物業(yè)管理效勞費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；檢查、監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行?！捕硺I(yè)主委員會(huì)的義務(wù)：根據(jù)業(yè)主和住戶的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查監(jiān)督；協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作；接受住宅小區(qū)業(yè)主和住戶的監(jiān)督；接受市、區(qū)住宅主管部門，各有關(guān)行政主管部門及街道辦、派出所的監(jiān)督指導(dǎo)?！踩彻芾硖幍臋?quán)利：根據(jù)國家有關(guān)政策和法規(guī)、結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，制定小區(qū)管理方法；依照物業(yè)管理合同和管理方法對本小區(qū)實(shí)施管理；依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理；可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)?！菜摹彻芾硖幍牧x務(wù)：要履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；接受業(yè)委會(huì)和廣闊業(yè)主、住戶的監(jiān)督；重大的管理措施要提交業(yè)委會(huì)審議，并經(jīng)業(yè)委會(huì)認(rèn)可；接受市、區(qū)住宅主管部門，有關(guān)行政主管部門和街道辦派出所的監(jiān)督指導(dǎo)。宏城花園消防管理規(guī)定1、嚴(yán)禁損壞、挪用消防器材，挪用消防水源。2、嚴(yán)禁未申請審批即進(jìn)行室內(nèi)裝修。3、進(jìn)行室內(nèi)裝修需要增設(shè)電氣線路時(shí)，必須符合平安規(guī)定，嚴(yán)禁亂拉亂接電氣線路。4、嚴(yán)禁用不符合防火要求，未經(jīng)防火處理的材料進(jìn)行裝修。5、燒焊等用火作業(yè)，必須先向管理處申請，審批后在平安狀態(tài)下方可作業(yè)，嚴(yán)禁未辦理手續(xù)和非持證作業(yè)人員進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)。6、嚴(yán)禁占用、堵塞小區(qū)任何消防通道，天臺出口或其他平安疏散口，嚴(yán)禁在樓道、天臺上進(jìn)行噴油漆作業(yè)等。7、嚴(yán)禁封閉或損壞平安疏散指示、事故照明設(shè)施或消防標(biāo)志等。8、嚴(yán)禁在戶內(nèi)存放大量易燃易爆物品，小量存放時(shí)必須避開高溫撞擊，液化石油氣最大儲存量為兩瓶，嚴(yán)禁超量儲存。嚴(yán)禁儲存煙花炮竹、炸藥、雷管及各類劇毒物品。10、嚴(yán)禁把煙頭及其他帶火物品投向戶外。11、嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)及陽臺堆放液化石油氣、燃油、油漆、天那水及其他可燃性溶劑，及泡沫塑料類、紙布類等易燃易爆物品。12、各住戶必須服從消防機(jī)關(guān)和管理處有關(guān)消防方面的管理、監(jiān)督。不得刁難、辱罵或以暴力、威脅等手段阻礙消防監(jiān)督工作人員依法執(zhí)行職務(wù)。13、管理處的全體管理人員為小區(qū)消防管理監(jiān)督人員；當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，必須迅速報(bào)管理處或報(bào)火警，并且聽從消防機(jī)關(guān)或管理處人員的指揮。14、違反以上第一到十一條任何一款者，根據(jù)情節(jié)輕重，處以人民幣一千至三千元罰款，并可上報(bào)處以行政拘留，違反第十二條至十三條任何一款者，處以人民幣三百至五百元罰款，情節(jié)嚴(yán)重者，依實(shí)際情況從嚴(yán)處理。15、縱火者，那么追究刑事責(zé)任。16、管理處全體人員為有組織的義務(wù)救火隊(duì)員，本小區(qū)所有人員都有救火的義務(wù)。宏城花園裝修管理規(guī)定〔一〕報(bào)批程序住戶裝修應(yīng)提前7天向管理處申報(bào)，詳細(xì)如實(shí)填寫裝修工程、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、施工圖紙和施工隊(duì)名稱，戶主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人應(yīng)同時(shí)在“治安責(zé)任書〞上簽字蓋章，經(jīng)管理處審批，并與工程隊(duì)簽訂?平安責(zé)任書?前方可施工?！捕逞b修范圍：1、任何裝修物不得拆改原屋墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件及公共設(shè)施。2、不得改變房屋及配套設(shè)施的使用功能；3、不能因改動(dòng)陽臺、門窗、防盜網(wǎng)、安裝空調(diào)器等造成款式顏色與樓宇外部形象不一致而影響美觀。4、允許住戶對室內(nèi)地面、天棚進(jìn)行外表裝修。5、樓層地面不得鑿除原水泥面層，只允許鑿毛或柏地板層，地面裝修材料厚度不得超過10mm。6、不得封閉前陽臺，后陽臺封閉須報(bào)管理處審批，并交增大面積費(fèi)人民幣三百元，但不得改變其使用功能。7、只允許在窗戶內(nèi)側(cè)安裝防盜網(wǎng)，但陽臺、窗戶的防盜網(wǎng)、防盜網(wǎng)、防盜條都必須與原設(shè)計(jì)的規(guī)格、款式、顏色一致。8、進(jìn)戶門的防盜金屬安裝時(shí)，必須與原來防盜門一樣，不得改變原有門框的設(shè)計(jì)，不得阻礙樓梯通行和消防，不得在進(jìn)戶門外加設(shè)神臺等不文雅之物。9、允許改換廚房的灶臺，洗滌池和衛(wèi)生間的便器、洗碗盆、浴缸等，但不得改變廚房、衛(wèi)生問的結(jié)構(gòu)和使用功能。10、嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道。11、外門窗不得隨意改動(dòng)，安裝空調(diào)器必須報(bào)管理處審批，按指定位置、材料安裝，并必須安裝牢固，把空調(diào)出水接回戶內(nèi)。12、違反上述規(guī)定者，給予沒收工具、責(zé)令停工、恢復(fù)原狀、根據(jù)相關(guān)規(guī)定按情節(jié)輕重處以人民幣5000元以下罰款，并停水、電一周?！踩逞b修期限及時(shí)間：中心工程為15天，較大工程為20天，最長不超過30天，如有實(shí)需要延期，要辦理延期手續(xù)，否那么，按未經(jīng)允許擅自裝修進(jìn)行處分。裝修時(shí)間必須安排在每天上午8:00-12:00，下午14:00-18:00，不得延長工作時(shí)間，以免影響他人休息，否那么罰款人民幣100元，并給予停水、電一天的處理?！菜摹逞b修垃圾必須及時(shí)運(yùn)出住宅區(qū)，并且應(yīng)在清運(yùn)車到住宅區(qū)時(shí)才從住戶房屋運(yùn)出，絕不可以先堆放到公共場地，以免影響行人平安和破壞區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，否那么處分款及停水、電二天。〔五〕住戶裝修必須預(yù)交人民幣1000元押金，裝修完畢后，由管理處派人進(jìn)行檢查，如業(yè)主或裝修隊(duì)違反上述規(guī)定，給予沒收押金和罰款并處停水、電三天以下的處理。如果沒有違反規(guī)定，那么收取人民幣200元管理費(fèi)，其余款項(xiàng)退還住戶。裝修工程完工半年內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)違章或因裝修施工造成的管道堵塞，滲漏水，停電損毀他人物品或公共設(shè)施等仍由裝修戶負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。附件：1、裝修工程隊(duì)平安責(zé)任書；2、裝修施工人員登記表；3、裝修申請表；附件1：裝修工程隊(duì)平安責(zé)任書為使業(yè)主有一個(gè)舒適，安寧的生活環(huán)境，維護(hù)業(yè)主權(quán)益和小區(qū)的正常秩序，加強(qiáng)對裝修工程隊(duì)伍的管理，凡住戶及承租人申請裝修經(jīng)管理處審批同意后，工程隊(duì)進(jìn)入施工現(xiàn)場必須簽訂責(zé)任書，并履行如下責(zé)任：一、責(zé)任范圍1、如實(shí)申報(bào)施工人員名單，每人交黑白免冠一寸相片二張，用以存檔及制作臨時(shí)出入證，交身份證、暫住證〔或邊防證〕復(fù)印件一份，并交驗(yàn)原件。每人交管理押金人民幣200元，工程結(jié)束后，施工人員沒發(fā)生違章行為，管理處收管理費(fèi)每人人民幣20元，其余款額退還工程隊(duì)。2、施工人員不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)及裝修單位內(nèi)過夜，特殊情況需少數(shù)人員留守的，每人加交押金人民幣800元，三天以上者，須到派出所申報(bào)臨時(shí)戶口，并且僅限于該單位內(nèi)活動(dòng)，不得在小區(qū)其它范圍活動(dòng)。3、施工負(fù)責(zé)人必須教育施工人員遵紀(jì)守法，熟知管理處有關(guān)規(guī)定，并嚴(yán)格遵守，否那么由此引起的一切后果，均由工程隊(duì)負(fù)責(zé)。4、施工人員不準(zhǔn)擅自上天臺，更不允許在天臺或摟梯內(nèi)加工操作。5、施工人員不允許在住宅內(nèi)爭吵，打架斗毆，及從事賭博、吸毒、販毒、色情等違法犯罪活動(dòng)。施。7、不準(zhǔn)污染公共衛(wèi)生、文明施工、不影響他人生活和休息、不準(zhǔn)在其它房門前停留、休息及堆放物品、杜絕周圍住戶投訴事件發(fā)生。8、施工過程中，工程隊(duì)必須指派專人負(fù)責(zé)治安工作，嚴(yán)密巡視、觀察，防止案件和災(zāi)情發(fā)生，發(fā)現(xiàn)可疑情況及危險(xiǎn)苗頭，須及時(shí)處理并報(bào)告管理處。二、處分方法1、如有違反上述責(zé)任范圍事項(xiàng)者，管理處有權(quán)拒絕其進(jìn)入管理區(qū)。如有多人違反，管理處將拒絕該工程隊(duì)進(jìn)入。3、違反第7項(xiàng)及管理處其它有關(guān)規(guī)定者，扣20元。附2：裝修施工人員登記表名稱姓名證件號碼籍貫/出生地工作單位單位電話負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話裝修房間裝修期限近期施工記錄備注證件簽發(fā)附3：宏城花園裝修申請表房間號碼戶主姓名聯(lián)系電裝修負(fù)責(zé)人身份證號聯(lián)系電話施工單位營業(yè)執(zhí)照主要裝修工程申請時(shí)間年月日裝修期限年月日至年月日管理處意見：部門審批審批時(shí)間年月日近期施工記錄宏城花園停車場管理規(guī)定為維護(hù)本小區(qū)交通秩序，加強(qiáng)機(jī)動(dòng)車停放管理地，方便住戶車輛保管預(yù)防交通事故和失竊事件發(fā)生，特制定本規(guī)定。1、不得損壞停車場設(shè)施。2、嚴(yán)禁運(yùn)載劇毒、易燃易爆物品，槍枝彈藥等不平安物資的車輛進(jìn)場。3、按時(shí)繳費(fèi)，不得拖欠4、不得刁難，辱罵或以暴力威脅等手段阻礙車場管理員執(zhí)行公務(wù)。六、宏城花園非機(jī)動(dòng)車輛管理規(guī)定為了保障住戶財(cái)產(chǎn)的平安和小區(qū)治安秩序的穩(wěn)定，特制定如下管理規(guī)定：1、非機(jī)動(dòng)車輛必須按指定的位置集中停放，嚴(yán)禁在消通道及宇隨意停放。2、童車不得與成人車輛混和停放，必須停放在指定的童車位置。3、停放車輛時(shí)，應(yīng)在護(hù)圍上加鎖防盜。4、閑雜人員不得在車棚內(nèi)逗留、玩耍。6、非車主使用車輛時(shí)，必須出具車主托書及相關(guān)證件，以備治安人員查詢。7、為了不影響小區(qū)環(huán)境，破舊單車一律不得停放在車棚內(nèi)。8、摩托車在小區(qū)內(nèi)行駛速度不得超過15公里。9、摩托車停放前，駕駛者需調(diào)好防盜系統(tǒng)，鎖好各部位鎖頭。10、不得在小區(qū)內(nèi)練習(xí)駕駛摩托車。11、如有無鎖車輛停放時(shí)應(yīng)主動(dòng)與保安人員聯(lián)系，協(xié)助看管否那么后果自負(fù)。12、凡因不遵守車輛停放規(guī)定而造成車輛損傷或遺失，后果自負(fù)。13、嚴(yán)禁破壞他人車輛，拆取他人車輛零件，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)從重處理。14、自行車如需長時(shí)間停放應(yīng)自覺停放在單車棚靠里面位置。15、不得刁難、辱罵或以暴力威脅等手段阻礙管理人員執(zhí)行公務(wù)。七、風(fēng)雅居出租房屋及暫住人員管理規(guī)定〔一〕出租屋管理規(guī)定：屋主出租房屋，需到房管所辦理房屋出租許可證，方可出租。出租屋主需到管理處將房屋出租情況登記備案。只準(zhǔn)將房屋出租給有正當(dāng)職業(yè)的本地人或有暫住證的外地人居住，并需出具承租人的單位證明。出租屋只限于居住生活，不得改變出租屋的用途。出租屋內(nèi)不得進(jìn)行違法活動(dòng)違反以上規(guī)定者將視懷節(jié)輕重處以罰款或?qū)⒊凶馊私还矙C(jī)關(guān)處理。〔二〕暫住人員管理規(guī)定暫住人員必須持有效合法證件，并到派出所申報(bào)臨時(shí)戶口?！?〕在本市工作的暫住人員，須持有本轄區(qū)派出所簽發(fā)的暫住證?！?〕本市工作的港、澳、臺和外國人，須持有暫住證。投靠親友的住宿人員，暫住時(shí)間超過三天以上，須到派出所申報(bào)臨時(shí)戶口。暫住人員必須遵守管理處的有關(guān)管理規(guī)定。暫住人員不得在本轄區(qū)內(nèi)從事非法活動(dòng)，違者，從嚴(yán)處分。第二節(jié)宏城花園崗位職責(zé)局部一、管理處主任崗位職責(zé)管理處實(shí)行在管委會(huì)和公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任負(fù)責(zé)制。主任全權(quán)負(fù)責(zé)處理本小區(qū)工作中的一切事務(wù)，帶著全體員工努力工作，實(shí)現(xiàn)公司所確定的各項(xiàng)任務(wù)目標(biāo)，主任的職責(zé)主要有以下幾點(diǎn)：二、定期向公司報(bào)告管理處工作情況，提交公司有關(guān)小區(qū)綜合開發(fā)物業(yè)管理的方案建議。認(rèn)真完成公司交付的各項(xiàng)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)各工程標(biāo)。三、制定管理處管理目標(biāo)和經(jīng)營方向，包括制定一系列的規(guī)章制度和操作規(guī)程，規(guī)定全體員工的職責(zé)，并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。制定各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，保證經(jīng)營管理工作的正常進(jìn)行。四、建立健全管理處的組織系統(tǒng)，使之合理化、精簡化、效率化。五、主持每周一次的管理處例會(huì)，聽取工作匯報(bào)，布置工作任務(wù)，解決實(shí)際問題，改進(jìn)管理方法，促進(jìn)工作開展。六、經(jīng)常巡視管理區(qū)內(nèi)各場所及管理處各部門工作情況，檢查效勞質(zhì)量，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并積極解決問題。七、催促屬下之管理人員的日常工作，檢查各項(xiàng)工作的落實(shí)完成情況，培訓(xùn)管理人員，正確評價(jià)其工作，做好人員的考核工作。八、與社會(huì)各有關(guān)單位保持良好的公共關(guān)系，與管理區(qū)內(nèi)各住戶各單位保持友好的睦鄰關(guān)系，樹立良好的形象，代表管理處處理對外關(guān)系，接待來訪業(yè)主、群眾、團(tuán)體、單位等。九、指導(dǎo)屬下各部門工作，樹立正氣，堅(jiān)決打擊歪風(fēng)邪氣，保障管理工作順利進(jìn)行。十、以身作那么，關(guān)心員工，獎(jiǎng)罰清楚，提高自身素質(zhì)和修養(yǎng)，使管理處具有高度凝聚力。最大限度，閱讀分析各類財(cái)務(wù)報(bào)表，組織審核各種款項(xiàng)收支交繳情況，于每年十二月份提請公司財(cái)務(wù)于次年一月三十一日前做好財(cái)務(wù)核算和新年度財(cái)務(wù)預(yù)算及新的收費(fèi)方案，準(zhǔn)備遞交業(yè)委會(huì)審核通過。二、管理處業(yè)務(wù)人員崗位職責(zé)管理處業(yè)務(wù)員在管理處主任直接領(lǐng)導(dǎo)下對小區(qū)的樓宇及機(jī)電機(jī)械設(shè)備進(jìn)行維修，保養(yǎng)及實(shí)施具體管理，并對主任和業(yè)主負(fù)責(zé)。其具體分工及職責(zé)要求如下：供電管理維修人員：直接向管理處主任負(fù)責(zé)。確保整個(gè)住宅區(qū)供電正常，負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)維修工作，檢查監(jiān)督治安保衛(wèi)工作。具體要求如下：〔一〕每天工作檢查維修記錄，查看夜班記錄及前一工作日未完成工作，做好當(dāng)天工作安排。至少抽查兩個(gè)樓道，巡視一遍小區(qū)，檢查樓宇完損、衛(wèi)生、燈、開關(guān)和治安情況；及時(shí)評價(jià)、指導(dǎo)責(zé)任人工作；處理自己職責(zé)內(nèi)事務(wù)；及時(shí)與負(fù)責(zé)給排水管理員協(xié)商處理，安排好工作。認(rèn)真記錄各區(qū)域責(zé)任人的工作匯報(bào)，迅速處理各項(xiàng)事務(wù)。負(fù)責(zé)用電線路、電器維修的更換工作。協(xié)助給排水、土木維修。處理突發(fā)事務(wù)。處理有關(guān)違章事宜。供配電工程質(zhì)量監(jiān)督。重大事情及時(shí)匯報(bào)處理。記錄、匯報(bào)當(dāng)天事務(wù)和第二天工作安排；提出合理方案建議。參加下班后突發(fā)事情的處理?！捕趁恐芄ぷ髅恐芤粰z查配電系統(tǒng)的空氣開關(guān)、斷路器、電表等用電設(shè)備是否正常運(yùn)行。每周五上午組織一次較大型全面檢查，包括：所有通道及配套設(shè)施、外墻及附屬物，樓室內(nèi)外衛(wèi)生、草坪、車庫、車棚、崗?fù)ひ约捌渌苍O(shè)施。周六上午9：30-10：30組織治安例會(huì)，總結(jié)本周工作、指導(dǎo)、安排下周工作。參加每周六的清潔例會(huì)，提出合理建議。參加夜晚節(jié)假輪流值班?！踩趁吭鹿ぷ?、1-10日檢查、養(yǎng)護(hù)、維修、更換住院宅樓所有用電線路，電器、開關(guān)。2、11-16日檢查、養(yǎng)護(hù)、維修路燈、草地?zé)簟?、17-19日檢查綜合樓平安用電情況，排除不符合平安標(biāo)準(zhǔn)的隱患。4、4-5日參加供電局抄表工作。5、逢雙月20日組織并參加抄住戶電表，計(jì)算出用電表度數(shù)并交財(cái)務(wù)計(jì)費(fèi)。6、17-19日參加管理處組織的大型全面檢查。7、25日前提出下月維修方案。8、26日前提交下月維修材料方案?！菜摹趁磕旯ぷ髅磕暌辉路菖浜瞎╇娋謱拥鼐W(wǎng)檢查、測試一次，并對各刀閘開關(guān)和萬能斷路器的活動(dòng)機(jī)構(gòu)抹上少量中性潤滑油脂。給排水管理維修員：直接向管理處主任負(fù)責(zé)。確保整個(gè)住宅小區(qū)供水正常，負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)維修工作，檢查監(jiān)督保潔，綠化工作，負(fù)責(zé)土木水工程施工監(jiān)督。具體要求如下：一、每天工作1、檢查維修記錄，查看夜班記錄，處理前一工作日未完成事情；做好當(dāng)天工作安排。2、至少抽查一樓道、巡視一遍小區(qū)，檢查樓宇消防及公共設(shè)施，天臺、水池情況，特別注意給排水和清潔衛(wèi)生工作，及時(shí)評價(jià)指導(dǎo)責(zé)任人工作；處理自己職責(zé)內(nèi)的事務(wù)，及時(shí)與負(fù)責(zé)供配電的管理員協(xié)商，處理安排好工作。3、認(rèn)真記錄各責(zé)任人的工作匯報(bào)；迅速處理各項(xiàng)事務(wù)。4、負(fù)責(zé)給排水的維修工作。5、協(xié)助供配電維修。6、處理臨時(shí)突發(fā)事務(wù)。7、參加下班后突發(fā)事情的處理。8、處理有關(guān)違章9、給排水、土木維修工程質(zhì)量監(jiān)督。10、及時(shí)匯報(bào)、處理重大事情。11、記錄、匯報(bào)當(dāng)天事務(wù)和第二天工作安排，提出合理方案、建議。12、完成應(yīng)急采購工作。二、每周工作1、周二集中備料、備件。2、參加周五上午管理處組織的較大型全面檢查、完本錢職工作。指導(dǎo)、安排下周工作。3、參加夜晚、節(jié)假日輪值。三、每月工作1、3-6日檢修涂刷消防栓、消防水管、配件、開關(guān)、樓道、天臺、水池、開關(guān)、給排水作記錄。2、7-10日檢修涂刷、給排水主管道、開關(guān)、草地噴淋系統(tǒng)。3、7-8日參加供水公司抄水表工作。4、9-16日組織并參加檢修涂刷外墻、路標(biāo)、圍欄、路燈柱、公園椅。5、逢雙月18-22日組織并參加抄住戶水表；計(jì)出用水量存檔，以便與自來水公司核對。6、17-19日參加管理處大型全面檢查。7、25日前提出下月份給排水維修方案。8、26日前提出下月份給排水維修材料方案。9、1-2日集中備料、備件。10、每月30日組織清洗消毒水池，并做記錄。四、每年工作1、五、十月份組織修剪花草、施肥。2、六月份檢查化糞池、污水井提出抽糞方案，并作過程記錄。三、宏城花園管理處財(cái)務(wù)人員崗位職責(zé)管理處財(cái)務(wù)人員是在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)和公司財(cái)務(wù)部的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的收費(fèi)工作。其具體職責(zé)及要求如下：一、每天工作清查夜班和其他人員領(lǐng)出的票據(jù)。及時(shí)追回收繳費(fèi)用。追收住戶各款項(xiàng)，及時(shí)交公司或存銀行，并做好財(cái)務(wù)登記。驗(yàn)收購回物資，辦理出、入庫手續(xù)和統(tǒng)計(jì)工作。完成公司隨時(shí)需要的各類報(bào)表。二、每周工作1、每周二、五下午為報(bào)公司處理報(bào)銷、交款日2、周五上午準(zhǔn)備好管理處主任參加公司例會(huì)所需的資料。三、每月工作1、每月5日前完成上月財(cái)務(wù)報(bào)表提交管理處主任。2、10日前做好考勤、加、值班報(bào)表交公司。3、6-9日清理庫存〔包括工具〕4、25日做好下月辦公用品等方案。5、26日前提交下月管理處采購方案。6、26日前提出交下月收支預(yù)算。7、逢雙月18日前落實(shí)當(dāng)月水、電支出。8、逢雙月20日參加抄住戶電表。9、逢雙月18-22日參加抄住戶水表。10、逢雙月21-22日水、電預(yù)算、計(jì)費(fèi)。11、逢雙月24日前發(fā)出交費(fèi)通知單。12、逢雙月25-30日主要任務(wù)是收費(fèi)，必要時(shí)應(yīng)加班。13、逢單月5日統(tǒng)計(jì)交費(fèi)戶數(shù)，未交費(fèi)者再發(fā)通知催交。14、逢單月10日再發(fā)通知催交費(fèi)用，或決定作處分。四、每年工作1、十二月三十一日前做好庫存清倉和財(cái)產(chǎn)登記工作。2、一月十日前做好上年度財(cái)務(wù)核算草案和新年度財(cái)務(wù)預(yù)算根底草案。3、制訂新年度收費(fèi)方案根底草案。四、宏城花園管理處保安員崗位職責(zé)沒有平安，就談不上安居樂業(yè)，平安為了效勞，效勞必須平安。保安效勞工作是物業(yè)管理工作不可缺少的一個(gè)重要局部。保安工作任何時(shí)候只能加強(qiáng)，不能削弱。為維護(hù)住戶利益，保障業(yè)主，員工的生命財(cái)產(chǎn)平安，應(yīng)加強(qiáng)防范，特制定保安員崗位職責(zé)。具體如下：1、細(xì)查問外來人員情況，登記其姓名，身份證件、工作單位或住址，被訪人姓名、出入時(shí)間等?！叭裏o〞人員一律不得入內(nèi)。2、對裝修及施工工人要憑證出入，無臨時(shí)出入證者不得放行，禁止各類修補(bǔ)、買賣、收舊等流動(dòng)閑雜人員出入，不準(zhǔn)裝修隊(duì)擅自進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)尋找生意。3、非管理區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛不得駛?cè)?，確需駛?cè)氲能囕v要登記其車牌號碼，駛?cè)朐虻?。駛出時(shí)要查車內(nèi)裝載物品，如有可疑要待查明前方可放行。4、對住戶及來訪人員均要以禮相待，熱情接待，不卑不亢，任何情況下均不得與住戶吵嘴，發(fā)生糾紛時(shí)到管理處處理。5、嚴(yán)格遵守上下班時(shí)間及值班紀(jì)律，做到警容嚴(yán)整、文明執(zhí)勤。上班時(shí)間不得與他人閑談、不準(zhǔn)看書報(bào)、寫信及做與值班無關(guān)的事情。6、值班保安要堅(jiān)守好本職崗位，不得擅自離崗。要與隊(duì)友團(tuán)結(jié)協(xié)作；密切配合；相互照應(yīng)；共同完成值班任務(wù)；正常情況巡邏；一次不能超過十五分鐘；吃飯時(shí)輪流進(jìn)行不可兩人同時(shí)離開；留守的隊(duì)員應(yīng)來回巡邏，加倍提高警惕。7、當(dāng)班時(shí)要認(rèn)真記錄班上情況；認(rèn)真登記來往人員、車輛情況；交班時(shí)要主動(dòng)介紹本班情況；所配警器；登記本坐椅、水壺、門匙等要點(diǎn)驗(yàn)清楚，應(yīng)如數(shù)交于下班。8、負(fù)責(zé)兼管保安工作的維修領(lǐng)班員要以身作那么，言傳身教，要具有責(zé)任心及組織領(lǐng)導(dǎo)才干，每日最少查哨一次，每月向管理處領(lǐng)導(dǎo)做一次工作匯報(bào)。參予對每個(gè)隊(duì)員個(gè)人表現(xiàn)的評價(jià)及決定其獎(jiǎng)懲。全體隊(duì)員必須服從正確領(lǐng)導(dǎo)。9、停車場保安時(shí)刻不能離開崗位，要樹立一個(gè)良好威嚴(yán)的保安形象，作好登記，住戶搬家或搬貴重大件物品要離開小區(qū)的，沒有管理處簽發(fā)的放行條，不予放行。10、為獎(jiǎng)勵(lì)好人好事，懲罰錯(cuò)誤行為，樹立正氣，促進(jìn)保安工作，特制定獎(jiǎng)懲條例。10.1獎(jiǎng)勵(lì)：A值班時(shí)抓獲刑事案犯或其它違法犯罪分子者。B在搶險(xiǎn)救災(zāi)，保護(hù)住戶和區(qū)內(nèi)人民生命財(cái)產(chǎn)平安上，有突出表現(xiàn)者。C忠于職責(zé)、工作積極、文明執(zhí)勤、遵紀(jì)守法、團(tuán)結(jié)友愛，在平凡工作崗位上做出不平凡奉獻(xiàn)者。D密切聯(lián)系群眾、為群眾做好事，助人為樂、拾金不昧、拒腐蝕、賄賂、屢復(fù)住戶稱贊表揚(yáng)者。E其它應(yīng)給予獎(jiǎng)勵(lì)的、將酌情給予獎(jiǎng)勵(lì)、獎(jiǎng)勵(lì)內(nèi)容包括通報(bào)表揚(yáng)、發(fā)獎(jiǎng)金、職務(wù)晉升、調(diào)戶口等。10.2懲罰：A違法亂紀(jì)、造成嚴(yán)重后果及惡劣影響者，利用職權(quán)之便和執(zhí)勤之機(jī)堅(jiān)守自盜，敲詐勤索，無理打人致傷者，遇有案情發(fā)生而畏宿不前、視而不見、給人民生命財(cái)產(chǎn)造成損害者。B值班時(shí)擅離職守、睡覺、無理與住戶吵架、做與值班無關(guān)事情者。C因主觀失職而損壞或遺失公物者。D不服從管理、不執(zhí)行命令、執(zhí)勤不負(fù)責(zé)敷衍了事、遲到早退、警容不整及其它違反本規(guī)定要求者。E其它應(yīng)給予懲罰的，將酌情給予懲罰。懲罰方式包括通報(bào)批評、扣獎(jiǎng)金、扣工資、降職、辭退、追究刑事責(zé)任等。附保安員巡查記錄表：保安員巡查記錄表時(shí)間1、無閑雜可疑人員2、無異味〔煤、煙、焦〕3、無異響〔申令、驚呼、求投〕4、消防設(shè)備完好無缺5、防火門完好無缺6、應(yīng)急門完好無缺7、樓層照明按規(guī)定亮燈、設(shè)施完好8、電器開關(guān)等無脫損9、天花、樓面、樓道清潔物無損傷10、各種牌、字無脫損11、車場設(shè)施無缺損12、車輛及車狀無脫損13、外圍無異常14、機(jī)房無非工作人員出入15、裝修隊(duì)無噪音、無損壞公共設(shè)施16、無違章裝修17、無違章人員18、保潔員在崗無違章、衛(wèi)生狀態(tài)好19、保安員在崗無違章20、管理員無違章五、宏城花園管理處保潔員崗位職責(zé)清潔衛(wèi)生工作是物業(yè)管理工作的重要組成局部，也是最直觀的工作，管理區(qū)給人的第一印象便是清潔衛(wèi)生的好與差，因此，保潔員工作是榮耀的，責(zé)任是重大的。按照職責(zé)范圍的不同，保潔員工作可分為以下兩種：一、樓外保潔每天工作清掃地面、馬路、停車場、綠化帶二次以上、并隨時(shí)保持小區(qū)各公共場所沒有紙屑、煙頭、痰印、污跡。巡視樓宇外觀及外部公共設(shè)施、記錄、報(bào)告完損情況、細(xì)小問題自行解決。報(bào)告、處理違章、處理衛(wèi)生臨時(shí)突發(fā)事務(wù)。報(bào)告、查問可疑人員、報(bào)告、捕抓作案份子。工作時(shí)間：1.5.106:30-10:3013:30-17:30由一人負(fù)責(zé)1.5.210:30-13:3017:30-10:30由全部保潔員以周/人輪值每周工作2.1周一：清潔路燈；2.2周二：清潔草地?zé)簦?.3周三：清潔花園椅；2.4周四：清潔么托車、自行車防盜鎖架；2.5周五至周六:清洗馬路、停車場；2.6周日：清潔配電房、小區(qū)外墻、路標(biāo)小修涂刷；樓道保潔每天工作清掃樓道、電梯廳、抹扶手1-2次、并保持沒有紙屑、煙頭、痰印、污跡。07:30及13:30兩次運(yùn)送管理區(qū)垃圾。13:30倒過垃圾后，必須徹底清潔垃圾桶，其余時(shí)間需保持相應(yīng)干凈。檢查、記錄、所告樓道燈、開關(guān)、消防栓、防盜門、內(nèi)墻等完損情況，小事情自行維護(hù)處理。關(guān)好天臺門，關(guān)好防盜門。報(bào)告、處理違章、臨時(shí)突發(fā)事務(wù)。報(bào)告、查詢可疑人員、報(bào)告作案份了。除以上述工作外，完成一個(gè)樓道的如下工作：用清潔劑拖洗樓梯、抹扶手、玻璃窗、護(hù)欄、信箱、消防栓、防盜門、并保持干凈、檢查、報(bào)告天臺上隔熱板、水池、消防栓、開關(guān)等情況、小事情自行處理。及時(shí)搬離天臺雜物并清掃。工作時(shí)間：6:30-10:3013:30-17:30工作范圍:每人負(fù)責(zé)3-7個(gè)樓道。每周工作：拆擦一次樓道燈。六、宏城花園管理處清潔綠化員崗位職責(zé)綠化工作是物業(yè)管理具有特色的一項(xiàng)重要工作，這項(xiàng)工作的目的，是要在小區(qū)內(nèi)創(chuàng)造出一個(gè)綠色的世界。生機(jī)勃勃的綠色向征著管理處及公司朝氣蓬勃的旺盛生命力，象征著小區(qū)和諧、文明向上和進(jìn)步。因此，要求綠化工作人員盡心盡責(zé)，開動(dòng)腦筋、提高修養(yǎng)、出色完成綠化管理工作。具體職責(zé)要求如下：熟悉小區(qū)內(nèi)的綠化面積和布局，花草樹木的品種和數(shù)量。熟悉土壤性質(zhì)，掌握季節(jié)性綠化物的栽培技術(shù)。懂得花草樹木的名稱，種植季節(jié)、生長特性，培植管理的方法。對花草樹木要定期地培土、施肥、除雜草和病蟲害、并要修支剪葉，補(bǔ)苗淋水。要保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊、花木生長茂盛。熟悉防治病蟲害的農(nóng)藥性能和作用，及時(shí)防治和護(hù)理。對一些欣賞性綠化物要經(jīng)常保持其清潔。維護(hù)好水井、水泵、電機(jī)、噴淋設(shè)備及其它器材、工具。正確使用剪草機(jī)及其配套設(shè)備，做好日常維修保養(yǎng)工作。檢查、記錄、報(bào)告綠地、樹木情況，及時(shí)處理違章解決問題。要認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識，提高管理水平。及時(shí)制止任何成心破壞綠化物的行為并予以批評教育。附：綠化園林養(yǎng)護(hù)制度；行人、車輛嚴(yán)禁踐踏草地花木。行人不得在小區(qū)內(nèi)攀枝摘葉。綠化員每年4、6、9月對小區(qū)草地進(jìn)行定期修剪，必要時(shí)可視情況增加修剪次數(shù)。每年春、秋對小區(qū)草地及園林進(jìn)行全面施肥。每三天一次草地花木全面噴水，要求水份充分濕潤土壤。隨時(shí)處理樹林及竹林底下的落葉，保持綠化常清潔。對死草、病草及時(shí)更換修補(bǔ)、保持草地?zé)o雜草、死草。七、宏城花園管理處車輛保管員〔保安員〕職責(zé)為切實(shí)抓好停車場的管理，確保車輛的平安，特制定車輛保管員崗位職責(zé)如下：〔一〕負(fù)責(zé)檢查放行允許進(jìn)出停車場的車輛，操作車閘欄桿，防止未經(jīng)批準(zhǔn)的車輛、手推車、單車等任何車輛進(jìn)入?！捕骋磺腥雸龅臋C(jī)動(dòng)車輛，一律收其“行駛證〞“發(fā)給〞“停車證〞并予登記，出場時(shí)收“停車證〞核對，歸還“行駛證〞并登記。〔三〕嚴(yán)格執(zhí)行物資搬運(yùn)放行制度。〔四〕當(dāng)班巡邏要經(jīng)常巡查車輛停放情況，及時(shí)清點(diǎn)車輛，檢查車輛裝備配件及車廂存放的物資，發(fā)現(xiàn)可疑或有平安漏洞及時(shí)采取有效措施，作出報(bào)告或處理?！参濉池?fù)責(zé)車輛的停放次序，指揮進(jìn)出車輛行駛，防止車輛在車道上停泊，防止進(jìn)出口被車輛阻塞?！擦呈煊涇囕v車主，熟悉停車場環(huán)境，發(fā)現(xiàn)可疑跡象及時(shí)采取有效措施?！财摺尘菡麧?，對待車主，住戶熱情有禮貌?！舶恕钞?dāng)班時(shí)間，必須堅(jiān)持車場崗位不得擅自離開崗位。〔九〕不得在崗聊天，私活、會(huì)客?！彩嘲匆?guī)定收取費(fèi)用，不得擅自向司機(jī)取小費(fèi)，按規(guī)定收取的費(fèi)用必須及時(shí)交管理處?！彩弧硣?yán)格執(zhí)行交接班登記手續(xù)?！彩秤捎谥蛋嗳藛T思想麻痹，玩忽職守造成車輛損壞或喪失，追究責(zé)任，視情節(jié)輕重作出處理或移送公安機(jī)關(guān)處理。八宏城花園管理處對客效勞人員崗位職責(zé)神。要有良好的思想面貌、細(xì)心周到，要表達(dá)XX物業(yè)高尚的效勞精神。上班時(shí)必須穿工作服。佩帶工作證，以便接受客戶監(jiān)督。按管理處安排，根據(jù)客戶的要求，保質(zhì)、保量，按時(shí)完成效勞工作，以保證客戶滿意。在工作中不得有向客戶索取財(cái)物，吃、拿等不良行為。進(jìn)入住戶房間效勞須先敲門或按門鈴，敲門力度應(yīng)適當(dāng)，鳴鈴時(shí)間每次不得超過5秒，每按一次應(yīng)有不少于5秒的間隔。凡客戶有特殊情況要加班、加量時(shí)，須先征得主管同意認(rèn)可后，方可進(jìn)行。接受管理處不定期的工作檢查，聽取客戶反映，及時(shí)改進(jìn)或糾正工作中的過失。凡客戶〔業(yè)主〕付給效勞費(fèi)必須上交管理處，由管理處另行處理不得私自收起。對外效勞人員不得借工作之便享用住戶家的娛樂及生活設(shè)施。對外效勞人員不得將親朋好友私自帶入住戶家中。10、外效勞人員不得隨意與他人談?wù)撟艏彝デ闆r。11、潔身自愛、自尊，不得與住戶有不正當(dāng)關(guān)系，不得在效勞對象內(nèi)無故停留，工作完畢應(yīng)立即離開。第三節(jié)運(yùn)作制度局部一、員工守那么1、宗旨1.1“效勞至誠、精益求精、熱情盡獻(xiàn)、溫暖萬家〞是我們的質(zhì)量方針。對此，每一個(gè)員工務(wù)必深刻領(lǐng)會(huì)，貫徹落實(shí)到一言一行中去。1.2物業(yè)管理是效勞行業(yè)樹立效勞榮耀的思想，加強(qiáng)效勞意識，竭力提供高效，準(zhǔn)確、禮貌的效勞，要將每一位顧客，每一位來往公司的客人都視為賓客，為賓客創(chuàng)造一個(gè)“賓至如歸〞的環(huán)境。2、工作態(tài)度2.1禮儀——是員工對顧客和同事的最根本態(tài)度。要面帶笑容，使用禮貌語，“請〞字當(dāng)頭，“謝〞字不離口，接電話時(shí)先說“您好〞。2.2喜悅——最適當(dāng)?shù)谋硎痉椒ㄊ浅Ｂ缎θ?。“微笑〞是友誼的大使，是連接顧客的橋梁，它會(huì)使員工樂業(yè)并給人以親切和輕松愉快的感覺。2.3效率——提供高效率的效勞，完成高效率的工作，急顧客所急，為顧客排憂解難，以贏得顧客的滿意及維護(hù)公司的聲譽(yù)。2.4責(zé)任——無論是常規(guī)的效勞還是日常的管理工作都應(yīng)盡職盡責(zé)，一切力求得到及時(shí)圓滿的效果，給人效率高和良好效勞的印象。2.5協(xié)作——是公司管理的重要因素之一。各部門之間、員工之間應(yīng)互相配合、真誠協(xié)作、不得互相扯皮，應(yīng)同心協(xié)力解決疑難，維護(hù)公司的聲譽(yù)。2.6忠實(shí)——忠誠老實(shí)是員工必須具有的品德，有事必報(bào)、有錯(cuò)必改、不得提供假情況、不得是非不分、陽奉陰違。3、儀態(tài)3.1所有必須以立姿工作的員工，其正確的立姿勢應(yīng)是：雙腳與兩肩自然垂直分開〔體重均落在雙腳上、肩平、頭正、兩眼平視前方、挺胸、收腹〕。3.2所有以座姿工作的員工，必須座姿端正，不得翹二郎腿，不得將腿搭在座椅扶手上、不得盤腿、不得脫鞋。3.3工作時(shí)間、身體不得東歪西倒、前傾后靠、不得伸懶腰、駝背、聳肩、背手、插兜等。4、儀表4.1身體、面部、手部必須清潔，提倡每天洗滌，換洗衣服。4.2每天要刷牙漱口，提倡飯后刷牙漱口，上班前不吃異味食物以保證口腔清潔。4.3頭發(fā)要常洗、整齊。男員工頭發(fā)以發(fā)腳不蓋過耳部及后衣領(lǐng)為適度，不準(zhǔn)燙發(fā)、頭發(fā)不得有頭屑。4.4女員工上班要化裝，但不得濃妝艷抹，男員工不得化裝。4.5不得佩帶任何飾物，留長指甲，如女員工不得在指甲上涂色。4.6必須佩帶員工號牌，統(tǒng)一佩在左胸處，不得任其歪扭。5、表情5.1微笑，是員工最起碼應(yīng)有的表情。5.2面對顧客應(yīng)表現(xiàn)出熱情、親切、真實(shí)、友好、做到精神振奮、情緒飽滿、不卑不亢。必要時(shí)還要有同情的表情。5.3和顧客交淡時(shí)應(yīng)眼望對方，頻頻點(diǎn)頭稱是。5.4雙手不得叉腰、交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放。不抓頭，抓癢、摳鼻子、不得敲桌子、敲擊或玩弄其他物品。5.5行走要訊速，但不得跑步，不得二人搭脖，換手而行，與客人相遇應(yīng)靠邊行走，不得從二人中間穿行。與顧客同時(shí)進(jìn)出門〔如電梯門〕，應(yīng)讓顧客先行。請人讓路要講對不起，不得橫沖直撞，粗俗無禮。5.6不得哼歌曲、吹口哨、不得談笑，大聲說話、喊叫、亂丟亂碰物品、發(fā)出不必要的聲響。咳嗽、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說對不起。5.7不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物，不得將任何物件夾于腋下。5.8上班時(shí)間不得抽煙、吃東西、讀報(bào)刊雜志。5.9不得用手指或筆桿指客人和為人指示方向。5.10要注意自我控制，隨時(shí)注意自己的言行舉動(dòng)。5.11顧客和你講話時(shí)應(yīng)全神貫注，用心傾聽，不得東張西望，心不在焉。5.12在為顧客效勞時(shí)不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，不得扭捏作態(tài)、做鬼臉、吐舌、眨眼。5.13員工在效勞、工作、打電話和與顧客交談時(shí)，如有客人走近，應(yīng)立即示意，以表示已注意他的來臨，不得無所表示，等客人先開口。6、言談6.1聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切、不要裝腔作勢、聲量不要過高、亦不要過低，以免顧客聽不太清楚。6.2不準(zhǔn)講粗言，使用蔑視和污辱性的語言。6.3三人以上對話，要用相互都董的語言。6.4不得模仿他人的語言語調(diào)和談話。6.5不講過份的玩笑。6.6說話要注意藝術(shù)，多用敬語，注意“請〞“謝〞字不離口。6.7不得以任何借口頂撞、挖苦、挖苦客人。6.8要注意稱呼顧客姓氏，未知姓氏之前，要稱呼“先生/女士〞。6.9指第三者時(shí)不能講“他〞應(yīng)稱“那位先生〞或“那位女士〞。6.10無論從客人手上接過任何物品，都要講謝謝。6.11顧客講“謝謝〞時(shí)，要答“不用謝〞，不得毫無反響。6.12顧客來時(shí)要問好，注意講“歡迎您的光臨〞，顧客走時(shí)，注意講“祝您愉快〞或“歡迎您下次再來〞。6.13任何時(shí)候不準(zhǔn)講“喂〞或說“不知道〞。6.14暫時(shí)離開面對客人，一律講“請稍候〞，如果離開時(shí)間較長，回來后要講“對不起，讓您久等〞。不得一言不發(fā)就開始效勞。6.15當(dāng)為顧客完成一項(xiàng)效勞后應(yīng)主動(dòng)詢問是否還有其它事要幫助。7、工作服7.1工作服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。7.2非因工作需要外出時(shí)不得穿著工作服。7.3鈕扣要全部扣好，穿西裝制服時(shí)，不管男、女第一顆鈕扣上，襯衣的第二顆鈕扣須扣上，不得放開外衣，卷起褲腳、衣袖、領(lǐng)帶必須結(jié)正。7.4工作外衣衣袖，衣服處、襯衣領(lǐng)口，不得顯露個(gè)人衣物，工作服外不得顯露個(gè)人物品，如紀(jì)念章、筆、紙張等，工作服衣袋不得多裝物品，顯得鼓起。7.5只準(zhǔn)按規(guī)定著鞋上班，皮鞋不準(zhǔn)釘金屬掌，禁止著涼鞋，女員工只穿肉色襪，其它顏色和帶花邊、通花的襪子一律不準(zhǔn)，襪頭不得露出裙腳，襪子不得有破洞。8、電話8.1所有來電，務(wù)必在三聲之內(nèi)接答。8.2接電話先問好、報(bào)單位、后講“請問能幫您什么忙？〞，不得倒亂次序。8.3通話時(shí)，聽筒一頭應(yīng)放在耳朵上，話筒一頭置于唇下約五公分處，中途假設(shè)需與他人交談，應(yīng)用另一只手捂著話筒。8.4必要時(shí)要作好記錄,通話要點(diǎn)要問清,然后向?qū)Ψ绞鲆槐椤?.5對方掛斷之后,方為通話完畢,不得先于對方掛線，不得用力擲聽筒。8.6在崗位上，不得打私人電話，傳私人電話，家人有急事來電應(yīng)用簡潔語言來通話，他人接聽，須代為傳達(dá)。8.7對話要求按本守那么“言談〞一節(jié)規(guī)定辦。二、宏城花園管理處辦公設(shè)備使用制度管理處的所有辦公設(shè)備都是公司財(cái)產(chǎn)，任何人員無權(quán)損毀及因私使用，同時(shí)必須遵守以下制度：所有辦公設(shè)備須由主任指定專人負(fù)責(zé)管理及操作，要求負(fù)責(zé)人具備熱練的操作能力，懂得根本的維修常識，具體工作內(nèi)容包括：1.1檢查設(shè)備，每天上班開機(jī)、操作、下班關(guān)機(jī)。1.2清理設(shè)備衛(wèi)生，保持設(shè)備干凈。1.3更換電話機(jī)消毒膜，打印機(jī)色帶等。1.4定期保養(yǎng)檢修設(shè)備。1.5登記使用情況〔使用人、日期、內(nèi)容、打字內(nèi)容提要〕。辦公設(shè)備的使用應(yīng)遵守先公后私，先急后緩，先客戶后自己，堅(jiān)持能節(jié)省不浪費(fèi)的原那么。電腦的使用只限于工作，任何人不得用電腦干私事。當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí)應(yīng)請技術(shù)人員修理，除此之外的人員不得擅自鼓弄，以免加重故障。三、宏城花園管理處文件管理規(guī)定1、管理處內(nèi)勤人員專職負(fù)責(zé)管理處所有文件〔通知、命令、公函、總結(jié)、報(bào)告、通報(bào)、會(huì)議紀(jì)要等〕及資料〔技術(shù)圖紙、說明書、手冊、個(gè)人簡歷、員工檔案、市府法規(guī)、車輛檔案等〕的收集，存檔和保管。2、任何人員借閱上述文件資料，須登記日期、用途、經(jīng)手人及歸還時(shí)間。3、屬秘密文件的要妥善保管，不準(zhǔn)散播其內(nèi)容，不準(zhǔn)給未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的人員翻閱，不準(zhǔn)復(fù)印，不準(zhǔn)帶離辦公室。4、職員個(gè)人檔案資料屬秘密材料，他人無權(quán)翻