某花園物業(yè)管理策劃方案

第一編宏城花園物業(yè)管理方案前言“宏城花園〞物業(yè)管理公開投標活動引起本公司領(lǐng)導(dǎo)層的高度重視。為此專門組織本公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗和大批專業(yè)人員為“宏城花園〞的物業(yè)管理，設(shè)計了完善的財務(wù)與日常運作管理藍圖，并密切關(guān)注“宏城花園〞住戶之需求，為住戶的長遠利益做出細致、周詳?shù)姆桨?。我公司決定投入數(shù)萬元，并利用雄厚的財力、物力、人力，使“宏城花園〞在本公司完善的管理之下成為佛山市優(yōu)秀文明平安小區(qū)。我們的目標是使“宏城花園〞物業(yè)管理在未來兩年內(nèi)到達“廣東省優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)〞的管理標準。為了到達即定的目標，公司根據(jù)“效勞至誠、精益求精、熱情盡獻、溫暖萬家〞的質(zhì)量方針和“管理無盲點、效勞無挑剔、業(yè)主無怨言〞的管理要求，參照?全國城市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)評分標準?制定了一系列的管理措施，其中包括房屋維護、維修工程、清潔綠化、公共設(shè)施維護保養(yǎng)、社區(qū)文化、治安消防、業(yè)主投訴、管理人員專業(yè)培訓(xùn)、效勞回訪以及居民對物業(yè)管理的滿意率等方面的內(nèi)容。而且我公司已為“宏城花園〞組建了高效精干的管理效勞班子，我們堅信，在我們企業(yè)化、專業(yè)化的管理效勞下，“宏城花園〞物業(yè)管理工作一定會成為廣東省物業(yè)管理行業(yè)中的典范。第一章公司介紹佛山XX花園物業(yè)管理有限公司成立于2001年，系XX國際集團全資附屬機構(gòu)。各類專業(yè)效勞人員100多人。本公司經(jīng)過不斷的探索、開展、和完善，建立起一套科學(xué)化、制度化的國際標準質(zhì)量管理體系，并于明年進行國際機構(gòu)認證。本公司擁有優(yōu)秀的管理人才，其中，中層及高層管理人員更是物業(yè)管理行業(yè)的精英。有優(yōu)秀的管理人才，因而我們能夠保證提供高水準的專業(yè)效勞，包括：全方位的物業(yè)管理效勞、保安效勞、清潔效勞、維修效勞、家政效勞等，并憑借雄厚的實力躍居為本市極負盛譽的物業(yè)管理機構(gòu)之一，亦為社會樹立了健康、完善的物業(yè)管理形象，創(chuàng)立了獨具特色的物業(yè)管理模式。本公司采用總經(jīng)理負責統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一調(diào)度、各職能部門只對一個上級負責的制度。部門責任分層落實，層層制約，實施有序管理，形成統(tǒng)一指揮系統(tǒng)。向管理要效益是本公司做好物業(yè)管理工作的根本出發(fā)點，也是公司生存和開展的客觀要求。我們積極走向社會、走向市場、適應(yīng)社會、適應(yīng)市場，以市場機制來調(diào)節(jié)我們的行為，從而不斷修正我們的管理方式和策略，以最大限度地獲得經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，并且堅持三個效益的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。在內(nèi)部管理上，我們始終堅持優(yōu)勝劣汰的競爭原那么?！盁o功就是過，平平淡淡就是錯〞是我們考核員工合格與否的標準。競爭機制的引入為公司始終以健康向上一往無前的精神風貌，為公司的開展壯大提供了人力資源保障。概括地說，本公司的運行機制包括以下內(nèi)容：一、引入競爭機制，立企業(yè)人才觀，為人才的脫穎而出和健康成長創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。在用人方面，形成“能者上、庸者下〞“無功就是過，平平淡淡就是錯〞的企業(yè)人才觀，堅決拚棄論資排輩的陳舊觀念，明確考核各部門負責人的唯一標準是能否為企業(yè)多創(chuàng)效益，包括社會效益和經(jīng)濟效益。二、建立有效的培訓(xùn)機制，努力提高員工的整體素質(zhì)。公司把對員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)放在公司開展的重要位置，每年都制定全年度的培訓(xùn)方案，包括內(nèi)部培訓(xùn)、外聘培訓(xùn)、外送培訓(xùn)等。三、建立有效的鼓勵機制，培養(yǎng)員工發(fā)奮向上的精神風貌。包括三種鼓勵：一是榮譽鼓勵；二是參預(yù)鼓勵；三是物質(zhì)鼓勵。公司召開的主任級以上的行政例會，讓他們了解公司的方案、目標、存在問題、開展規(guī)劃等。同時公司也十分關(guān)心員工的福利，經(jīng)常組織員工外出集體活動，這樣即調(diào)節(jié)身心、開闊眼界，又能提高集體榮譽感。四、努力塑造企業(yè)形象，增強員工的自信心和認同感。1、公司非常重視社會形象的宣傳，在標準企業(yè)形象上一貫堅持從大處著眼，從小事做起〔甚至對員工著裝、接聽電話用語、行走站立姿式、與住戶講話語氣語調(diào)態(tài)度，從進入住戶家的敲門力度到工作完成后如何退出等都有明確的行為標準要求〕。通過教育，既培養(yǎng)出員工的素質(zhì)，又向社會公眾展示了“XX物業(yè)人〞的精神風采。2、公司倡導(dǎo)以人為中心的“人力資本〞思想。“以人為中心〞的思想所熏陶的企業(yè)是一個強化的溫室社會，處身其間的人員逐步被培養(yǎng)成類似于家族意識的社團，具有克己、忠誠效勞、合作及效忠精神，愿把自己與公司結(jié)合起來，大多數(shù)人能為公司的利益和個人的尊嚴而努力工作。3、公司經(jīng)過開展，摸索出了一些值得提倡的科學(xué)做法：1〕對待住戶重視第一印象，因為能否與住戶建立良好的合作關(guān)系，很大意義上取決于住戶入住或進入小區(qū)時的第一印象。2〕住戶的責備、批評、投訴都要欣然接受?！耙犅犠舻穆曇舁暎枪境Ｏ騿T工強調(diào)的重點，傾聽之后，要即刻有所行動，這是搞好對住戶管理工作的重要條件。3〕對待所有住戶都一視同仁。因為每個不同的人，都可能會為我們的企業(yè)形象帶來正面或負面影響。4〕不在住戶及來往客人面前批評員工?？吹脚u、爭執(zhí)的場面，會使客人感到窘迫和蔑視，同時，也為了維護了員工的自尊。5〕以節(jié)檢為榮，視浪費為恥。公司教育員工，從一把刷子到一張紙，都不允許浪費，告誡員工做到物盡其用，反復(fù)再反復(fù)。6〕培養(yǎng)住戶有自律的心態(tài)，杜絕任何形式的警告牌。將對住戶及來客的防范式管理轉(zhuǎn)換為疏導(dǎo)式管理。比方，在我司管理的XX花園內(nèi)，沒有一塊“禁止隨地吐痰……違者罰款〞等字樣的警告牌，清潔工只會是默默地將住戶隨手丟棄的雜物檢起而不是粗暴的指責，這種跟蹤式清掃，令客人不好意思再亂扔亂吐。7〕重視領(lǐng)導(dǎo)作用，發(fā)揮“群體效能〞。一個企業(yè)要成為強者，就要依靠群體的力量，依靠團結(jié)奮斗和拼搏的企業(yè)精神支撐。公司每做出一項重要決定及決策，都是經(jīng)集體討論而確定的，盡量防止出現(xiàn)決策失誤。五、本公司經(jīng)過不斷的探索、開展、完善，建立了制度化、科學(xué)化的國際標準質(zhì)量管理體系。宏城花園物業(yè)管理方案一、宏城花園內(nèi)部管理架構(gòu)圖市政府市政府區(qū)政府市房管局區(qū)政府市房管局區(qū)房管局物業(yè)公司街道辦事處區(qū)房管局物業(yè)公司街道辦事處文華花園管理處業(yè)委會文華花園管理處業(yè)委會客戶領(lǐng)班保安領(lǐng)班保潔領(lǐng)班工程維修領(lǐng)班客戶領(lǐng)班保安領(lǐng)班保潔領(lǐng)班工程維修領(lǐng)班 客戶助理保潔員保安房屋維修員客戶助理保潔員保安房屋維修員〔內(nèi)部架構(gòu)示意圖〕二、機構(gòu)設(shè)置XX物業(yè)公司業(yè)委會XX物業(yè)公司業(yè)委會管理者代表管理處主任〔1人〕間〕執(zhí)行秘書管理者代表管理處主任〔1人〕間〕執(zhí)行秘書工程維修領(lǐng)班〔兼〕1人工程維修領(lǐng)班〔兼〕1人客戶助理1人出納倉管采購〔兼〕1人保潔領(lǐng)班客戶助理1人出納倉管采購〔兼〕1人保潔領(lǐng)班〔兼〕1人保安領(lǐng)班〔兼〕1人保潔員4人保安員3人泥水雜工1人水電工3人保潔員4人保安員3人泥水雜工1人水電工3人 小區(qū)管理處將采取主任負責制，這是一種直線職能參謀制的領(lǐng)導(dǎo)形式。由于管理處的編制精干、簡單、職責明確，又有XX物業(yè)公司這個大前方作支持，所以日常工作由主任直接對各部門人員領(lǐng)導(dǎo)即集指揮與職能于一身，便于主任全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控，各項工作的安排及臨時任務(wù)的下達，均由主任直接安排。三、運作機制管理處在內(nèi)部管理上，采取的是將管理活動和管理手段構(gòu)成一個連續(xù)封閉回路的作法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運動。否那么，如果管理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)，聯(lián)系松散，沒有一定的控制，那么內(nèi)部管理必定是無效的。在具體運作中，管理處主任是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查者。各項指令下達后，執(zhí)行機構(gòu)即開始運作，執(zhí)行過程中信息通過反響渠道回到指揮機構(gòu)，供主任做出校正、判斷、總結(jié)。在整個過程中，主任還要從檢查，評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布置、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。四、工作流程完善配套及各部門關(guān)系協(xié)調(diào)建立架構(gòu)日常管理與維護住戶入住房屋驗收與接管規(guī)章制度的建立崗位培訓(xùn)完善配套及各部門關(guān)系協(xié)調(diào)建立架構(gòu)日常管理與維護住戶入住房屋驗收與接管規(guī)章制度的建立崗位培訓(xùn) 本公司及宏城花園管理處將嚴格按照ISO9000質(zhì)量保證體系中的各種體系文件及作業(yè)指導(dǎo)書操作，做到不管大小，每件事都要程序化，一絲不茍，環(huán)環(huán)相扣，節(jié)節(jié)相連，從根本上保證本公司的效勞管理質(zhì)量。針對日常物業(yè)管理工作，我們編制了詳盡全面的質(zhì)量體系文件，并已在實際工作中運作半年，我們相信在宏城花園，能繼續(xù)按照此程序文件運作，一定能夠取得良好成績。五、信息反響渠道信息反響是非常具有特點的，這個環(huán)節(jié)包括硬件和軟件兩方面。1、硬件方面，我司主要是嚴格按照ISO9000國際質(zhì)量保證體系進行的。比方，在對住戶方面，我們有“與顧客溝通的程序〞，在此文件中規(guī)定了管理處要對顧客進行意見調(diào)查，并發(fā)放“顧客意見調(diào)查表〞。2、在軟件方面，管量處將十分重視尊重人、教育人、幫助人這種“以人為本〞的管理方式，透過這種“人性化〞的管理及時了解掌握員工的心理活動及思想狀態(tài)，將員工在言行中表露出來的各種消極情緒及時指導(dǎo)糾正，將可能發(fā)生的問題消滅在萌芽狀態(tài)中，確保管理處的正常工作秩序不受到干擾和阻礙。在這方面，管理處將針對員工心理狀態(tài)做好思想工作，內(nèi)容包括：1〕結(jié)合每位員工的心理活動做思想工作。管理者要把握下屬心理活動的規(guī)律，在尊重人的感情的根底上，引導(dǎo)員工的動機和鼓勵員工的興趣。因為當員工對他的工作有“不樂意〞的情感時，情感就成為意態(tài)的阻力，從而產(chǎn)生消極性，降低人的積極性和工作效率。同時，還要根據(jù)每個人當時的個性心理傾向有針對性地做思想工作，使每個人都能在不同的時間，不同的環(huán)境得到不同的鼓勵。2〕利用群體的心理去做。我們還將在管理處這個集體中多組織群體成員相互接觸，包括工作上的協(xié)作互助，學(xué)習上的互教互學(xué)，生活上的互相關(guān)心等，去引導(dǎo)員工進行健康的心理活動的交流，互相給以積極影響，抵抗消極情緒，使群體思想健康開展，正氣得到上升，邪氣受到壓制。3〕在對內(nèi)部的管理中，管理處將有定期與不定期的各種會議，比方每周一次的班組會。會議的內(nèi)容就是反映情況、溝通信息、協(xié)助公司關(guān)系和解決問題。六、管理工作的控制方式1、科學(xué)全面、嚴格的質(zhì)量保證體系及崗位責任制，各規(guī)章管理制度。2、嚴格的考核、獎罰、晉升、辭退的競爭制度，多樣化的鼓勵手段。3、及時細致的思想教育工作，團結(jié)向上、熱情飽滿的工作狀態(tài)。4、融洽的住管雙方關(guān)系，順暢的溝通渠道。5、管理處還將建立對顧客的回訪制度，不定期對顧客回訪，以檢查管理效勞工作的效果，安裝在小區(qū)的由主任直接掌握的“主任意見箱〞，將隨時征集顧客的不滿意見。第三章管理人員的配備宏城花園管理處配備管理人員如下：一、管理處主任1名：大專以上文化程度，物業(yè)及建筑或財經(jīng)專業(yè)畢業(yè)有物業(yè)管理上崗證，從事物業(yè)管理四年以上經(jīng)驗，身高1.70-1.75米。二、工程維修領(lǐng)班1名：維修人員3名，其中水工1名、電工2名，中專以上文化程度，三年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗，全部從公司現(xiàn)有骨干人員中調(diào)配。維修人員調(diào)用標準：身高1.65-1.75米、體重55-65公斤、年齡22-35歲，持電工操作證、電梯維修證、物業(yè)管理資格證、相貌端正、品德良好。三、保安員15名〔其中1名女保安〕，具有保安管理工作經(jīng)驗，所有保安員都是經(jīng)嚴格培訓(xùn)的退伍軍人，高中以上文化程度。保安員調(diào)用標準：身高1.70米〔女1.60米〕體重55-65公斤、年齡20-25歲、高中以上文化程度、在本公司任職三個月以上、相貌端正、品德良好、有本市戶口擔保人、未婚。四、保潔員7人保潔員全部經(jīng)培訓(xùn)后上崗。保潔員調(diào)用標準：身高1.55米以上、體重50-60公斤、年齡20-30周歲、初中畢業(yè)以上文化程度，在本公司任職三個月以上，相貌端正、品德良好、有本市戶口擔保人、婚姻狀況不限、男女性別不限。五、綠化工1人六、管理員3人，要求中專-大專文化程度，物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗二年以上，身高1.65-1.75米、體重60-65公斤、年齡20-25周歲。以上為管理處各類人員的配備情況，本著精干高效的原那么，管理處主要管理人員大多身兼數(shù)職，總體上正式工占大多數(shù)。第四章管理人員的培訓(xùn)培訓(xùn)，是本公司內(nèi)部管理的一大特色，也是一大優(yōu)勢。不斷地對各級員工進行不同階段的在職培訓(xùn)，也將是宏城花園管理處能否圓滿完成合同期內(nèi)委托管理目標的重要保證。培訓(xùn)所要到達的目的，就是最終培養(yǎng)出一大批領(lǐng)導(dǎo)干部中的職業(yè)經(jīng)理層管理人員；在普通職員中培養(yǎng)出一大批有理想、有覺悟、有能力、有綜合素質(zhì)、有現(xiàn)代意識的新時代打工一族〔勞動者〕。只有依靠這樣一批管理人才，才能成就公司的事業(yè)，完成宏城花園優(yōu)秀的物業(yè)管理工作。一、培訓(xùn)目標培訓(xùn)的目標是針對管理者的目標而言，其目的是在工作態(tài)度、業(yè)務(wù)知識、專業(yè)技能三個方面，加強或改進員工的行為或表現(xiàn)，從而提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平，以到達企業(yè)的目標。就XX物業(yè)公司而言，培訓(xùn)的目標就是使各級管理人員的專業(yè)素質(zhì)及管理水平到達甲類物業(yè)管理公司資質(zhì)要求，使其能為廣闊業(yè)主〔住戶〕提供盡善盡美的效勞。二、培訓(xùn)方式1、培訓(xùn)的組織方式：由下至上可分為班組自行組織，管理處組織和公司組織三種方式。2、培訓(xùn)的形式及內(nèi)容：2.1入職培訓(xùn)：由公司行政人事部負責，對新招員工進行的培訓(xùn)，主要內(nèi)容包括：A、公司開展概況、經(jīng)營理念、質(zhì)量方針、組織架構(gòu)及主要人員介紹；B、公司各項規(guī)章制度講解；C、員工守那么、禮節(jié)禮貌、職業(yè)道德教育；D、物業(yè)管理根底知識；E、平安消防常識等。2.2崗前培訓(xùn)：由管理處負責，對所到崗員工上崗前進行的培訓(xùn)，主要內(nèi)容包括：A、崗位職責；B、專業(yè)技能；C、操作規(guī)程；D、言行舉止訓(xùn)練。2.3在職培訓(xùn)：主要是針對不同的工作崗位進行的專題培訓(xùn)或進行有方案的知識培訓(xùn)。其中管理處主任的培訓(xùn)由公司負責組織安排，一般管理人員及普通員工由管理處主任負責落實或按公司要求執(zhí)行。管理處主任的培訓(xùn)側(cè)重企業(yè)管理知識，人事管理技巧，領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)的培養(yǎng)、溝通技巧及物業(yè)管理相關(guān)知識普通員工側(cè)重在專業(yè)技能、工作技巧敬業(yè)樂業(yè)教育等。2.4提高員工素質(zhì)培訓(xùn)：主要是在常規(guī)培訓(xùn)根底上，結(jié)公司業(yè)務(wù)開展或管理工作需要安排的專題培訓(xùn)，由公司辦公室負責組織落實。2.5外送培訓(xùn)：主要提選派骨干人員參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能的強化培訓(xùn)，為全脫產(chǎn)形式，以確保在職人員90%以上的持證上崗率。三、培訓(xùn)后的跟查或評核工作員工經(jīng)過培訓(xùn)后，組織培訓(xùn)的人員要進行跟查，即在員工的實際工作中進行檢查，檢查員工是否按培訓(xùn)后的要求和標準進行工作，對不按要求做的員工進行督導(dǎo)和指正。培訓(xùn)結(jié)束后需進行現(xiàn)場考核及評核工作，現(xiàn)場考核分為實操和書面考核兩種形式。評核工作是在員工工作一段時期后，由培訓(xùn)組織者檢查員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做好記錄，以便員工直接上司，部門經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)及時了解和掌握員工工作狀況，并作為考核依據(jù)。〔附件〕宏城花園管理處2024年度員工培訓(xùn)方案培訓(xùn)月份培訓(xùn)內(nèi)容授課人培訓(xùn)時間培訓(xùn)對象培訓(xùn)地點備注一?物業(yè)條例?問答?員工守那么?強化培訓(xùn)內(nèi)部師資4日13:00-16:00管理處全體員工管理處二工作技能和效勞語言技巧，怎樣處理客戶投訴內(nèi)部師資1日13:00-16:00管理處全體員工管理處三常用設(shè)備自控原理及維護內(nèi)部師資7日13:00-16:00管理處全體員工管理處四怎樣搞好班組團結(jié)內(nèi)部師資4日13:00-16:00管理處全體員工管理處五消防平安知識錄像內(nèi)部師資9日13:00-16:00管理處全體員工管理處六經(jīng)濟合同法內(nèi)部師資6日13:00-16:00管理處全體員工管理處七怎樣有效鼓勵員工內(nèi)部師資4日13:00-16:00管理處全體員工管理處八物業(yè)管理法規(guī)、法律常識內(nèi)部師資8日13:00-16:00管理處全體員工管理處九簡易維修知識內(nèi)部師資5日13:00-16:00管理處全體員工管理處十一物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識內(nèi)部師資3日13:00-16:00管理處全體員工管理處十二急救常識內(nèi)部師資7日13:00-16:00管理處全體員工管理處第五章管理工作必需的物質(zhì)方案情況為使宏城花園的物業(yè)管理水平上檔次，本公司擬投入足以保障XX物業(yè)管理水準的人力、財力、物力。在人力方面，除上述編制中確定的人員外，本公司還儲藏有足夠的替補人員，可隨時應(yīng)付人員的變動或?qū)θ藛T進行主動的調(diào)換。在物力方面，本公司擬做出如下安排：一、管理效勞人員住房1、公司將安排一名水電工在小區(qū)內(nèi)住宿，以便處理24小時內(nèi)發(fā)生的水電問題及其它管理效勞上的問題。宿舍的具體地方由合同雙方協(xié)商確定，其它職員由本公司自行安排住宿。保安員、保潔員住房安排在小區(qū)內(nèi)，具體地方由合同雙方協(xié)商確定。2、管理用房和商業(yè)用房本公司希望委托方按?條例?及細那么規(guī)定的標準提供。其中：管理用房面積=人均管理規(guī)劃指標×住宅區(qū)房屋總套數(shù)×戶均人口數(shù)。商業(yè)用戶面積為：多層住宅區(qū)總建筑面積的千分之三，高層樓宇總建筑面積的千分之二。3、通訊器材管理處配備對講機八臺，電話傳真機一臺，合計28264元。4、維修器具每位房屋維修人員配備一套常用維修工具，另配備下水道疏通機一部、手電鉆一臺、電焊機一臺、沖擊鉆一部、砂輪切割機一臺、拉釘槍一把、玻璃槍一把、鋁合金梯一把、臺鉗一臺、萬用表一臺、電工工具一套、水工工具一套、泥水工工具一套、修理工具一套、丈量工具一套，合計11660元。5、辦公用品管理處配備電腦〔Win2000〕一臺、辦公桌椅七張、文件柜五個，合計7550元。6、治安裝備購置二個玻璃鋼保安崗?fù)?，保安員全套個人裝備及防范裝備合計7958元。第六章經(jīng)費收支預(yù)算管理效勞費月總收入預(yù)算：80700.00元管理費收入：68100.00元/月住宅管理費：48000m2×商鋪管理費:4500m2幼兒園管理費3000m22、負一層車場管理費收入:12400元/月汽車位管理費50元/.個×228個=11400元/月摩托車位管理費5元/個×200個=1000元/月3、經(jīng)營收入:200元/月合計:1+2+3=80700元管理效勞費月總支出預(yù)算：80691.95元薪酬：31人×1093.54元/人(平均工資)=33900.00元〔管理人員4人，工程人員3人，保安員15人,清潔員7人,綠化人員2人〕福利：33900元×7%=2373.00元〔按工資總額7%提取，含工會、教育培訓(xùn)等經(jīng)費〕法定社會保險：33900×17%=5763〔按工資總額20%提取〕行政辦公費用：2000元〔含管理處辦公、社區(qū)文化、工作服水電等費用〕通訊、交通費：1000元業(yè)務(wù)接待費：200元保潔費：1800元7、綠化養(yǎng)護：1000元〔外判〕8、15臺12層電梯維護：6300元〔，按每臺420元/月計〕9、智能管理系統(tǒng)：1000元10、對講系統(tǒng)：1500元11、電梯年審：3000元12、中央臨近系統(tǒng)：1500元13、消防設(shè)備：1000元14、房屋修繕：500元15、高壓、低壓配電維護：1500元16、水泵維護：300元〔按每臺150元/月計〕17、消防系統(tǒng)〔含監(jiān)控系統(tǒng)和排風系統(tǒng)〕：3500元18、通訊系統(tǒng)維護：500元19、小維修〔含材料〕：1500元20、管理設(shè)備折舊：300元21、其他不可預(yù)見費用：1500元22、管理者酬金：4035元〔按總收入10%計〕23、稅收：4720.95元〔按總收入的5.5%計〕三、收支盈虧情況測算每月總收入為：80700元管理處每月總支出為：80691.95元比較收支情況：80691.95元—80691.95=8.05元每月結(jié)余8.05元第七章管理規(guī)章制度本公司素以管理的寬松、和諧與法治嚴謹統(tǒng)一而著稱，在小區(qū)實施管理過程中，管理處依然將按公司的標準做法，做到軟硬兼?zhèn)?，治而不亂，管而不死，堅決貫徹業(yè)主自治與專業(yè)效勞相結(jié)合之路線。常言說：“沒有規(guī)矩，不成方圓〞必要的規(guī)章制度是做好物業(yè)管理的保證，要使小區(qū)的管理和效勞走上正軌，實現(xiàn)科學(xué)化、標準化和制度化的管理，就必須從根底抓起。而建立健全的管理制度，是物業(yè)公司進行工作的準繩和依據(jù)。本公司目前有一整套完善的規(guī)章制度，這些制度的建立，不是憑空編造出來的，而是以政府的文件和公司的宗旨，經(jīng)營范圍和承擔的任務(wù)為依據(jù)，并加上我司管理人員在多年的實踐中反復(fù)補充修改，逐步健全完善積累而成的。概括地講這些制度包括兩大方面：一是公司內(nèi)部管理制度。這是公司自身運作的章程，它包括公司的宗旨、任務(wù)，各類人員和各部門的職能、職責、言行舉止、著裝等。這一制度的建立，為公司造就一支良好的員工隊伍，樹立企業(yè)整體形象奠定了根底。二是公眾管理制度，就是物業(yè)公司和小區(qū)居民的行為準那么?？傮w上講，規(guī)章制度的制定有以下幾方面：1、公眾制度局部；2、內(nèi)部崗位責任制局部；3、管理運作制度局部；4、考核標準局部。第八章宏城花園住宅區(qū)檔案建立，管理設(shè)想一、公司歷來十分重視資料檔案的建立與管理，在宏城花園管理處我們將分小區(qū)工程建設(shè)資料、小區(qū)住戶資料和日常管理資料三局部進行檔案的建立和集中管理。二、在本公司進駐宏城花園以后，我們希望能從開發(fā)建設(shè)單位獲得完整的小區(qū)建筑竣工資料，這些資料應(yīng)包括：結(jié)構(gòu)、建筑、電氣、消防排水等方面的竣工圖紙及資料。三、小區(qū)住戶檔案，也是管理處要建立的重要資料，內(nèi)容包括住戶家庭資料，居住人口變化情況等，這局部資料主要以XX物業(yè)管理軟件來建立保管。四、第三局部是日常管理檔案，包括：資料圖表和各項日常文件等，如裝修檔案、暫住人員檔案、公用設(shè)備設(shè)施檔案、社區(qū)文化活動檔案、財務(wù)檔案、員工個人檔案、與上級往來文件、顧客意見調(diào)查表、效勞質(zhì)量回訪表、顧客投訴記錄及處理情況、重大事件記錄等。五、在檔案資料保管方面，管理處將本著平安、完整、保密、方便查閱的原那么設(shè)專人專柜保管。第九章宏城花園各項管理指標及措施根據(jù)本公司的管理目標及質(zhì)量方針，為管理效勞好宏城花園住宅小區(qū)，管理處參照?全國城市物業(yè)管理小區(qū)評分標準?制訂如下管理指標及措施：全國城市物業(yè)管理小區(qū)評分標準序號指標名稱國家評分標準及指標投標指標管理指標實施措施1房屋完率98%100%。2房屋零修、急修及時率99%100%接到維修通知5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場及時完成并建立回訪檔案記錄。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項檢查，一步到位，并進行回訪制度，以確保維修工程合格滿足客戶需要。4管理費收繳率98%100%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費使管理費取之于民、用之于民。5綠化完好率95%99%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，并且管理處主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)公共綠化地無破壞，無踐踏，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。6清潔、保潔率99%99%落實責任人進行24小時保潔工作，實行發(fā)查制度，建檔記錄，并由管理處主任監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好。7道路完好率及使用率90%99%落實責任人，進行養(yǎng)護實行巡查制度，建檔記錄管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好暢通。8化糞池、雨水井、污水井完好率100%100%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井，完好并定期疏通、清理。9排水管、明暗溝完好率100%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管暢通無阻，無塌陷。序號指標名稱國家評分標準及指標投標指標管理指標實施措施10路燈完好率85%99%落實責任人，實行巡視制度建檔記錄，管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保路燈無損，正常使用并進行定期清潔養(yǎng)護11停車場、單車棚完好率100%100%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，方便使用。12公共文體設(shè)施，休息設(shè)施以及小區(qū)雕塑完好率95%100%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好、美觀、清潔。13小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1%以下0保安員經(jīng)培訓(xùn)考核前方能上崗，并每周訓(xùn)練三次，每次兩小時，以保障保安隊伍的素質(zhì)和狀態(tài)，落實保安崗位職責，明確責任，以確保小區(qū)平安。14消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%落實責任人實行巡視制度，建檔記錄，管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護和檢修以確保消防設(shè)施完好無損，正常使用。15火災(zāi)發(fā)生率1%以下0管理處全員義務(wù)消防員制，并定期進行培訓(xùn)和演習，加強宣傳，設(shè)置專人負責日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理并通知管理處，以確保小區(qū)消防平安。16違章發(fā)生率與處理率發(fā)生率、處理率95%1%100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，并加強宣傳工作，取得居民理解，杜絕違章發(fā)生，并赴行回訪記錄。17住戶有效投訴率及處理率投訴率1%月處理率95%1%100%按照政策規(guī)定，做好各項工作，同時加強與住戶溝通，定期〔〕行〔〕談會，發(fā)解客戶的愿望和要求，滿足客戶要求，發(fā)生投訴及時處理記錄，同時建立檔案跟蹤處理結(jié)果。序號指標名稱國家評分標準及指標投標指標管理指標實施措施18管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率80%100%員工分別進行入職培訓(xùn)，在職培訓(xùn)，定期培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并予以考核，確保合格率達100%，以保障員工素質(zhì)。19維修效勞回訪率60%70%對于進行維修工程，實行回訪制度，以確保維修效勞滿足客戶要求。20居民對物業(yè)管理滿意率95%99%在日常工作中及時收集客戶要求信息盡可能滿足客戶要求加強雙方溝通。以確保居民對物業(yè)管理工作的滿意。第十章便民效勞為了方便宏城花園的生活，表達XX物業(yè)公司的質(zhì)量方針，滿足居民要求，特設(shè)有償效勞項?！埠蟾接袃斝诠こ瘫怼车谑徽略敢獬惺艿挠嘘P(guān)獎罰本公司屬下的宏城花園管理處，將嚴格按照?物業(yè)管理系列?規(guī)定及?委托管理合同?行使職權(quán)，履行義務(wù)，獲得利益。同時，也將遵守合同、履行諾言、獎罰清楚，并愿意出資風險抵押金。管理處如有以下失職行為，甘愿接受處分，處分形式為警告、公開檢討、責令限期整改、賠償損失、罰款等，并可幾項并罰。對房屋及其共同部位、設(shè)施、設(shè)備修繕不及時。管理制度不建全、管理混亂。與顧客爭吵、頂撞、辱罵顧客。擅自擴大收費范圍，提高收費標準。亂搭亂建，改變公用配套設(shè)施用途。不履行?合同?、?條例?規(guī)定的義務(wù)。從事超越管理職權(quán)范圍的活動，損害了公共利益。以上各條如有觸犯，本公司將視事情的嚴重性，愿意接受上述形式的處分。我們相信憑著XX物業(yè)人“熱情奉獻，溫暖萬家〞的效勞態(tài)度和敬業(yè)精神，我們絕不會做出違反職責的行為，我們只會做得更好。我們的目標是二年內(nèi)獲得區(qū)、市的先進稱號，五年內(nèi)獲得省和國家級先進稱號。第十二章結(jié)尾有關(guān)資料顯示，一生中我們有1/2時間是在住房及居環(huán)境中渡過的，在日常生活中，人在住房內(nèi)及住房附近的居住環(huán)境中停留的時間，每天約為10~20小時，而老人和學(xué)齡前兒童，大約在20小時以上。因此，理想的居住環(huán)境，對于保證居民的身心健康，提高他們的工作效率，有著密切關(guān)系。進而言之，它還影響著居民的開展及社會的開展。因此物業(yè)管理工作質(zhì)量的好壞，對居民、對社會來說，都是一件大事。這次和風居向社會公開招標，足以說明這一點。對于宏城花園這個工程，有人說，太難管；有人說，不值得管；有人說有錢不好管；有人表示愿意投錢；有人志在必得。不管這個工程別人怎么看，在我們看來，接管它是有積極意義的。首先，能夠參與這次公開投標，這就是一種社會成認；其次，物業(yè)管理走向市場化，接觸多一種類型的工程，將更加豐富“XX物業(yè)〞的內(nèi)涵。同時，我們相信，這一模式所帶給社會的效益一定是巨大的。我們相信，在市區(qū)房管局和怡高公司的大力支持下，我們“XX物業(yè)〞一定能把宏城花園的物業(yè)管理，為物業(yè)管理行業(yè)開展作出奉獻。第二編宏城花園物業(yè)管理規(guī)章制度匯編綱要沒有規(guī)矩，不成方圓。XX物業(yè)管理以營造寬松和諧的人文環(huán)境而著稱，又以法治嚴謹而聞名。換言之，上午小區(qū)管理員與住戶同賀節(jié)日快樂，晚上接到鄰里電話投訴，該住戶家庭卡拉OK余興未盡，超過了規(guī)定時間，干擾了鄰居休息，該管理員那么必須及時趕到，并根據(jù)制度規(guī)定予以制止。這就是我們倡導(dǎo)的所謂軟硬兼施，治而不亂、管而不死的“大籠子〞政策使住管雙方利益都得到保障。第一局部公眾制度局部業(yè)主管理委員會章程第一章宗旨第一條本委員會宗旨是：以標準化操作和科學(xué)、民主、合法的管理手段，為業(yè)主住幫結(jié)伙戶創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，維護業(yè)主產(chǎn)業(yè)權(quán)益，代表業(yè)主利益，建設(shè)社會主義文明住宅區(qū)。第二條本委員會接受市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門的領(lǐng)導(dǎo)，執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的法律政策規(guī)定。第二章委員會第一條本委員會由本住宅區(qū)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告工作，接受業(yè)主大會和市、區(qū)住宅管理部門的監(jiān)督。第二條本委員會設(shè)委員十五名，其中會長一名，副會長二名，執(zhí)行秘書一名。執(zhí)行秘書負責處理委員會日常事務(wù)。委員會會長，副會長由委員會在其委員中選舉產(chǎn)生，執(zhí)行秘書由XX物業(yè)公司指派一人兼任。第三條本委員會行使以下職權(quán)：1、按照有關(guān)規(guī)定召集和主持業(yè)主大會；2、決定起聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；3、審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理方案，住宅配套工程和重大的維修工程工程；4、審議并決定住宅區(qū)物業(yè)管理效勞費的收費標準；5、監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作；6、執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議。第三章委員會會議第一條委員會會議為例會和特別會議。例會每兩個月舉行一次，由執(zhí)行秘書召集。委員會會議的召開應(yīng)提前七天將會議內(nèi)容及有關(guān)材料遞達每位委員。有以下情況之一者，委員會應(yīng)召開特別會議：1、百分之七十以上的委員認為必要時；2、會長、副會長二人以上認為必要并書面呈述議題時。第二條不能出席會議的委員，可以書面委托他人代表。第三條委員會會議由會長召集、主持，會長因故缺席時，由副會長主持。第四條委員會會議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原那么，會議進行表決，每一委員有一票表決權(quán)。委員可委托代表人行使表決權(quán)，但必須出具授權(quán)委托書。表決結(jié)果中同意票超過委員總數(shù)半數(shù)以上時，表決視為通過。假設(shè)表決中出現(xiàn)贊成票與反對票數(shù)相同之情形時，由會長或主持會議之人士投決定性一票。委員會執(zhí)行秘書必須做好每次開會的會議記錄，并交由會議主持人簽后存檔。第四章委員會委員本委員會委員由本住宅區(qū)業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，委員人數(shù)為15人。本委員會委員由熱心公益事業(yè)，責任心強，有一定組織能力和必要工作時間的成年人士擔任。本委員會委員每屆任期三年，可以連任。本委員會委員的撤換，增減由管委會會議通過后，提交業(yè)主大會投票決定。有以下情形的人士不得擔任委員會委員：1、已宣告破產(chǎn)；2、因身體或精神上的疾病以致喪失履行職責的能力；3、未經(jīng)委員會同意無故在委員會會議中連續(xù)缺席三次以上；4、以業(yè)主身份出選為委員，但已不再是業(yè)主；5、以書面形式向委員會提出辭呈；6、有違法犯罪行為的；7、業(yè)主大會已將其罷免的。第五章、委員會日常管理工作機構(gòu)XX物業(yè)公司下屬的“宏城花園管理處〞為業(yè)委會的日常管理工作機構(gòu)，除開展公司授權(quán)的日常物業(yè)管理工作外，還負責具體執(zhí)行業(yè)委會的決議。管理處主任根據(jù)業(yè)主委員會會議的決議及工作需要，安排日常體工作并及時向執(zhí)行秘書報告執(zhí)行情況。管理處主任職責：執(zhí)行業(yè)委會會議決議，直接對執(zhí)行秘書負責。全面負責管理處的經(jīng)營管理，主持管理處的日常工作。制訂管理處的各項根本制度。根據(jù)業(yè)委會的授權(quán)、主持、審查、簽訂對外的各項經(jīng)濟工程并代表管理處履行合同的責任。檢查、催促各工作人員完成合同規(guī)定的各項條款。執(zhí)行物業(yè)管理公司授權(quán)的其他工作職責。第六章財務(wù)管理制度委員會實行財務(wù)自收自支，獨立核算的原那么，設(shè)出納一名，財務(wù)人員應(yīng)認真執(zhí)行有關(guān)財務(wù)、會計制度，嚴格遵守財經(jīng)紀律。財務(wù)人員的調(diào)動、離職，必須與接管人員辦清交接手續(xù)。委員會法定代表人對委員會的全部財務(wù)活動負責。委員會的各項財務(wù)收入，必須嚴格遵守和執(zhí)行國家政策和有關(guān)規(guī)定，各項收費必須使用佛山市稅務(wù)部門統(tǒng)一印制，民政部門代出售的?佛山市其他收費專用發(fā)票?。委員會應(yīng)本著收支平衡的原那么編制預(yù)算。各項費用開支須經(jīng)委員會法人代表簽名確認。委員會成員薪酬根據(jù)實際情況在業(yè)主大會上討論確定。委員會的受印資金往來，按國家有關(guān)規(guī)定在銀行開立帳戶、現(xiàn)金日庫存量不得超過500元。委員會應(yīng)按年度向業(yè)主大會公布年收支情況及負責管理的各項資金的使用。第七章其他業(yè)主大會通過有關(guān)本章程的補充決議和細那么，均為本章程的組成部分。委員會的終止解散，本委員會依照業(yè)主大會的決定或市主管部門的決定終止解散。本章程的解散權(quán)屬于本業(yè)主自身。本章程經(jīng)業(yè)主大會通過后生效。業(yè)主管理委員會與管理處和權(quán)利與義務(wù)〔一〕業(yè)主委員會的權(quán)利：制定委員會章程代表住宅小區(qū)的業(yè)主、住戶、維護業(yè)主和住戶的合法權(quán)利；決定選聘物業(yè)管理公司；審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理方案，住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程工程；審議并決定住宅區(qū)物業(yè)管理效勞費的收費標準；檢查、監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。〔二〕業(yè)主委員會的義務(wù)：根據(jù)業(yè)主和住戶的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查監(jiān)督；協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；接受住宅小區(qū)業(yè)主和住戶的監(jiān)督；接受市、區(qū)住宅主管部門，各有關(guān)行政主管部門及街道辦、派出所的監(jiān)督指導(dǎo)?！踩彻芾硖幍臋?quán)利：根據(jù)國家有關(guān)政策和法規(guī)、結(jié)合小區(qū)實際情況，制定小區(qū)管理方法；依照物業(yè)管理合同和管理方法對本小區(qū)實施管理；依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；有權(quán)要求管委會協(xié)助管理；可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費?！菜摹彻芾硖幍牧x務(wù)：要履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；接受業(yè)委會和廣闊業(yè)主、住戶的監(jiān)督；重大的管理措施要提交業(yè)委會審議，并經(jīng)業(yè)委會認可；接受市、區(qū)住宅主管部門，有關(guān)行政主管部門和街道辦派出所的監(jiān)督指導(dǎo)。宏城花園消防管理規(guī)定1、嚴禁損壞、挪用消防器材，挪用消防水源。2、嚴禁未申請審批即進行室內(nèi)裝修。3、進行室內(nèi)裝修需要增設(shè)電氣線路時，必須符合平安規(guī)定，嚴禁亂拉亂接電氣線路。4、嚴禁用不符合防火要求，未經(jīng)防火處理的材料進行裝修。5、燒焊等用火作業(yè)，必須先向管理處申請，審批后在平安狀態(tài)下方可作業(yè)，嚴禁未辦理手續(xù)和非持證作業(yè)人員進行動火作業(yè)。6、嚴禁占用、堵塞小區(qū)任何消防通道，天臺出口或其他平安疏散口，嚴禁在樓道、天臺上進行噴油漆作業(yè)等。7、嚴禁封閉或損壞平安疏散指示、事故照明設(shè)施或消防標志等。8、嚴禁在戶內(nèi)存放大量易燃易爆物品，小量存放時必須避開高溫撞擊，液化石油氣最大儲存量為兩瓶，嚴禁超量儲存。嚴禁儲存煙花炮竹、炸藥、雷管及各類劇毒物品。10、嚴禁把煙頭及其他帶火物品投向戶外。11、嚴禁在小區(qū)內(nèi)及陽臺堆放液化石油氣、燃油、油漆、天那水及其他可燃性溶劑，及泡沫塑料類、紙布類等易燃易爆物品。12、各住戶必須服從消防機關(guān)和管理處有關(guān)消防方面的管理、監(jiān)督。不得刁難、辱罵或以暴力、威脅等手段阻礙消防監(jiān)督工作人員依法執(zhí)行職務(wù)。13、管理處的全體管理人員為小區(qū)消防管理監(jiān)督人員；當發(fā)生火災(zāi)時，必須迅速報管理處或報火警，并且聽從消防機關(guān)或管理處人員的指揮。14、違反以上第一到十一條任何一款者，根據(jù)情節(jié)輕重，處以人民幣一千至三千元罰款，并可上報處以行政拘留，違反第十二條至十三條任何一款者，處以人民幣三百至五百元罰款，情節(jié)嚴重者，依實際情況從嚴處理。15、縱火者，那么追究刑事責任。16、管理處全體人員為有組織的義務(wù)救火隊員，本小區(qū)所有人員都有救火的義務(wù)。宏城花園裝修管理規(guī)定〔一〕報批程序住戶裝修應(yīng)提前7天向管理處申報，詳細如實填寫裝修工程、范圍、標準、時間、施工圖紙和施工隊名稱，戶主和施工隊負責人應(yīng)同時在“治安責任書〞上簽字蓋章，經(jīng)管理處審批，并與工程隊簽訂?平安責任書?前方可施工?！捕逞b修范圍：1、任何裝修物不得拆改原屋墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件及公共設(shè)施。2、不得改變房屋及配套設(shè)施的使用功能；3、不能因改動陽臺、門窗、防盜網(wǎng)、安裝空調(diào)器等造成款式顏色與樓宇外部形象不一致而影響美觀。4、允許住戶對室內(nèi)地面、天棚進行外表裝修。5、樓層地面不得鑿除原水泥面層，只允許鑿毛或柏地板層，地面裝修材料厚度不得超過10mm。6、不得封閉前陽臺，后陽臺封閉須報管理處審批，并交增大面積費人民幣三百元，但不得改變其使用功能。7、只允許在窗戶內(nèi)側(cè)安裝防盜網(wǎng)，但陽臺、窗戶的防盜網(wǎng)、防盜網(wǎng)、防盜條都必須與原設(shè)計的規(guī)格、款式、顏色一致。8、進戶門的防盜金屬安裝時，必須與原來防盜門一樣，不得改變原有門框的設(shè)計，不得阻礙樓梯通行和消防，不得在進戶門外加設(shè)神臺等不文雅之物。9、允許改換廚房的灶臺，洗滌池和衛(wèi)生間的便器、洗碗盆、浴缸等，但不得改變廚房、衛(wèi)生問的結(jié)構(gòu)和使用功能。10、嚴禁將生活污水排入雨水管道。11、外門窗不得隨意改動，安裝空調(diào)器必須報管理處審批，按指定位置、材料安裝，并必須安裝牢固，把空調(diào)出水接回戶內(nèi)。12、違反上述規(guī)定者，給予沒收工具、責令停工、恢復(fù)原狀、根據(jù)相關(guān)規(guī)定按情節(jié)輕重處以人民幣5000元以下罰款，并停水、電一周?！踩逞b修期限及時間：中心工程為15天，較大工程為20天，最長不超過30天，如有實需要延期，要辦理延期手續(xù)，否那么，按未經(jīng)允許擅自裝修進行處分。裝修時間必須安排在每天上午8:00-12:00，下午14:00-18:00，不得延長工作時間，以免影響他人休息，否那么罰款人民幣100元，并給予停水、電一天的處理?！菜摹逞b修垃圾必須及時運出住宅區(qū)，并且應(yīng)在清運車到住宅區(qū)時才從住戶房屋運出，絕不可以先堆放到公共場地，以免影響行人平安和破壞區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，否那么處分款及停水、電二天?！参濉匙粞b修必須預(yù)交人民幣1000元押金，裝修完畢后，由管理處派人進行檢查，如業(yè)主或裝修隊違反上述規(guī)定，給予沒收押金和罰款并處停水、電三天以下的處理。如果沒有違反規(guī)定，那么收取人民幣200元管理費，其余款項退還住戶。裝修工程完工半年內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)違章或因裝修施工造成的管道堵塞，滲漏水，停電損毀他人物品或公共設(shè)施等仍由裝修戶負責修復(fù)和賠償。附件：1、裝修工程隊平安責任書；2、裝修施工人員登記表；3、裝修申請表；附件1：裝修工程隊平安責任書為使業(yè)主有一個舒適，安寧的生活環(huán)境，維護業(yè)主權(quán)益和小區(qū)的正常秩序，加強對裝修工程隊伍的管理，凡住戶及承租人申請裝修經(jīng)管理處審批同意后，工程隊進入施工現(xiàn)場必須簽訂責任書，并履行如下責任：一、責任范圍1、如實申報施工人員名單，每人交黑白免冠一寸相片二張，用以存檔及制作臨時出入證，交身份證、暫住證〔或邊防證〕復(fù)印件一份，并交驗原件。每人交管理押金人民幣200元，工程結(jié)束后，施工人員沒發(fā)生違章行為，管理處收管理費每人人民幣20元，其余款額退還工程隊。2、施工人員不準在小區(qū)內(nèi)及裝修單位內(nèi)過夜，特殊情況需少數(shù)人員留守的，每人加交押金人民幣800元，三天以上者，須到派出所申報臨時戶口，并且僅限于該單位內(nèi)活動，不得在小區(qū)其它范圍活動。3、施工負責人必須教育施工人員遵紀守法，熟知管理處有關(guān)規(guī)定，并嚴格遵守，否那么由此引起的一切后果，均由工程隊負責。4、施工人員不準擅自上天臺，更不允許在天臺或摟梯內(nèi)加工操作。5、施工人員不允許在住宅內(nèi)爭吵，打架斗毆，及從事賭博、吸毒、販毒、色情等違法犯罪活動。施。7、不準污染公共衛(wèi)生、文明施工、不影響他人生活和休息、不準在其它房門前停留、休息及堆放物品、杜絕周圍住戶投訴事件發(fā)生。8、施工過程中，工程隊必須指派專人負責治安工作，嚴密巡視、觀察，防止案件和災(zāi)情發(fā)生，發(fā)現(xiàn)可疑情況及危險苗頭，須及時處理并報告管理處。二、處分方法1、如有違反上述責任范圍事項者，管理處有權(quán)拒絕其進入管理區(qū)。如有多人違反，管理處將拒絕該工程隊進入。3、違反第7項及管理處其它有關(guān)規(guī)定者，扣20元。附2：裝修施工人員登記表名稱姓名證件號碼籍貫/出生地工作單位單位電話負責人聯(lián)系電話裝修房間裝修期限近期施工記錄備注證件簽發(fā)附3：宏城花園裝修申請表房間號碼戶主姓名聯(lián)系電裝修負責人身份證號聯(lián)系電話施工單位營業(yè)執(zhí)照主要裝修工程申請時間年月日裝修期限年月日至年月日管理處意見：部門審批審批時間年月日近期施工記錄宏城花園停車場管理規(guī)定為維護本小區(qū)交通秩序，加強機動車停放管理地，方便住戶車輛保管預(yù)防交通事故和失竊事件發(fā)生，特制定本規(guī)定。1、不得損壞停車場設(shè)施。2、嚴禁運載劇毒、易燃易爆物品，槍枝彈藥等不平安物資的車輛進場。3、按時繳費，不得拖欠4、不得刁難，辱罵或以暴力威脅等手段阻礙車場管理員執(zhí)行公務(wù)。六、宏城花園非機動車輛管理規(guī)定為了保障住戶財產(chǎn)的平安和小區(qū)治安秩序的穩(wěn)定，特制定如下管理規(guī)定：1、非機動車輛必須按指定的位置集中停放，嚴禁在消通道及宇隨意停放。2、童車不得與成人車輛混和停放，必須停放在指定的童車位置。3、停放車輛時，應(yīng)在護圍上加鎖防盜。4、閑雜人員不得在車棚內(nèi)逗留、玩耍。6、非車主使用車輛時，必須出具車主托書及相關(guān)證件，以備治安人員查詢。7、為了不影響小區(qū)環(huán)境，破舊單車一律不得停放在車棚內(nèi)。8、摩托車在小區(qū)內(nèi)行駛速度不得超過15公里。9、摩托車停放前，駕駛者需調(diào)好防盜系統(tǒng)，鎖好各部位鎖頭。10、不得在小區(qū)內(nèi)練習駕駛摩托車。11、如有無鎖車輛停放時應(yīng)主動與保安人員聯(lián)系，協(xié)助看管否那么后果自負。12、凡因不遵守車輛停放規(guī)定而造成車輛損傷或遺失，后果自負。13、嚴禁破壞他人車輛，拆取他人車輛零件，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)從重處理。14、自行車如需長時間停放應(yīng)自覺停放在單車棚靠里面位置。15、不得刁難、辱罵或以暴力威脅等手段阻礙管理人員執(zhí)行公務(wù)。七、風雅居出租房屋及暫住人員管理規(guī)定〔一〕出租屋管理規(guī)定：屋主出租房屋，需到房管所辦理房屋出租許可證，方可出租。出租屋主需到管理處將房屋出租情況登記備案。只準將房屋出租給有正當職業(yè)的本地人或有暫住證的外地人居住，并需出具承租人的單位證明。出租屋只限于居住生活，不得改變出租屋的用途。出租屋內(nèi)不得進行違法活動違反以上規(guī)定者將視懷節(jié)輕重處以罰款或?qū)⒊凶馊私还矙C關(guān)處理。〔二〕暫住人員管理規(guī)定暫住人員必須持有效合法證件，并到派出所申報臨時戶口?！?〕在本市工作的暫住人員，須持有本轄區(qū)派出所簽發(fā)的暫住證。〔2〕本市工作的港、澳、臺和外國人，須持有暫住證。投靠親友的住宿人員，暫住時間超過三天以上，須到派出所申報臨時戶口。暫住人員必須遵守管理處的有關(guān)管理規(guī)定。暫住人員不得在本轄區(qū)內(nèi)從事非法活動，違者，從嚴處分。第二節(jié)宏城花園崗位職責局部一、管理處主任崗位職責管理處實行在管委會和公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任負責制。主任全權(quán)負責處理本小區(qū)工作中的一切事務(wù)，帶著全體員工努力工作，實現(xiàn)公司所確定的各項任務(wù)目標，主任的職責主要有以下幾點：二、定期向公司報告管理處工作情況，提交公司有關(guān)小區(qū)綜合開發(fā)物業(yè)管理的方案建議。認真完成公司交付的各項任務(wù)，實現(xiàn)各工程標。三、制定管理處管理目標和經(jīng)營方向，包括制定一系列的規(guī)章制度和操作規(guī)程，規(guī)定全體員工的職責，并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。制定各項費用標準，保證經(jīng)營管理工作的正常進行。四、建立健全管理處的組織系統(tǒng)，使之合理化、精簡化、效率化。五、主持每周一次的管理處例會，聽取工作匯報，布置工作任務(wù)，解決實際問題，改進管理方法，促進工作開展。六、經(jīng)常巡視管理區(qū)內(nèi)各場所及管理處各部門工作情況，檢查效勞質(zhì)量，及時發(fā)現(xiàn)問題，并積極解決問題。七、催促屬下之管理人員的日常工作，檢查各項工作的落實完成情況，培訓(xùn)管理人員，正確評價其工作，做好人員的考核工作。八、與社會各有關(guān)單位保持良好的公共關(guān)系，與管理區(qū)內(nèi)各住戶各單位保持友好的睦鄰關(guān)系，樹立良好的形象，代表管理處處理對外關(guān)系，接待來訪業(yè)主、群眾、團體、單位等。九、指導(dǎo)屬下各部門工作，樹立正氣，堅決打擊歪風邪氣，保障管理工作順利進行。十、以身作那么，關(guān)心員工，獎罰清楚，提高自身素質(zhì)和修養(yǎng)，使管理處具有高度凝聚力。最大限度，閱讀分析各類財務(wù)報表，組織審核各種款項收支交繳情況，于每年十二月份提請公司財務(wù)于次年一月三十一日前做好財務(wù)核算和新年度財務(wù)預(yù)算及新的收費方案，準備遞交業(yè)委會審核通過。二、管理處業(yè)務(wù)人員崗位職責管理處業(yè)務(wù)員在管理處主任直接領(lǐng)導(dǎo)下對小區(qū)的樓宇及機電機械設(shè)備進行維修，保養(yǎng)及實施具體管理，并對主任和業(yè)主負責。其具體分工及職責要求如下：供電管理維修人員：直接向管理處主任負責。確保整個住宅區(qū)供電正常，負責供電系統(tǒng)維修工作，檢查監(jiān)督治安保衛(wèi)工作。具體要求如下：〔一〕每天工作檢查維修記錄，查看夜班記錄及前一工作日未完成工作，做好當天工作安排。至少抽查兩個樓道，巡視一遍小區(qū)，檢查樓宇完損、衛(wèi)生、燈、開關(guān)和治安情況；及時評價、指導(dǎo)責任人工作；處理自己職責內(nèi)事務(wù)；及時與負責給排水管理員協(xié)商處理，安排好工作。認真記錄各區(qū)域責任人的工作匯報，迅速處理各項事務(wù)。負責用電線路、電器維修的更換工作。協(xié)助給排水、土木維修。處理突發(fā)事務(wù)。處理有關(guān)違章事宜。供配電工程質(zhì)量監(jiān)督。重大事情及時匯報處理。記錄、匯報當天事務(wù)和第二天工作安排；提出合理方案建議。參加下班后突發(fā)事情的處理?！捕趁恐芄ぷ髅恐芤粰z查配電系統(tǒng)的空氣開關(guān)、斷路器、電表等用電設(shè)備是否正常運行。每周五上午組織一次較大型全面檢查，包括：所有通道及配套設(shè)施、外墻及附屬物，樓室內(nèi)外衛(wèi)生、草坪、車庫、車棚、崗?fù)ひ约捌渌苍O(shè)施。周六上午9：30-10：30組織治安例會，總結(jié)本周工作、指導(dǎo)、安排下周工作。參加每周六的清潔例會，提出合理建議。參加夜晚節(jié)假輪流值班?！踩趁吭鹿ぷ?、1-10日檢查、養(yǎng)護、維修、更換住院宅樓所有用電線路，電器、開關(guān)。2、11-16日檢查、養(yǎng)護、維修路燈、草地燈。3、17-19日檢查綜合樓平安用電情況，排除不符合平安標準的隱患。4、4-5日參加供電局抄表工作。5、逢雙月20日組織并參加抄住戶電表，計算出用電表度數(shù)并交財務(wù)計費。6、17-19日參加管理處組織的大型全面檢查。7、25日前提出下月維修方案。8、26日前提交下月維修材料方案?！菜摹趁磕旯ぷ髅磕暌辉路菖浜瞎╇娋謱拥鼐W(wǎng)檢查、測試一次，并對各刀閘開關(guān)和萬能斷路器的活動機構(gòu)抹上少量中性潤滑油脂。給排水管理維修員：直接向管理處主任負責。確保整個住宅小區(qū)供水正常，負責給排水系統(tǒng)維修工作，檢查監(jiān)督保潔，綠化工作，負責土木水工程施工監(jiān)督。具體要求如下：一、每天工作1、檢查維修記錄，查看夜班記錄，處理前一工作日未完成事情；做好當天工作安排。2、至少抽查一樓道、巡視一遍小區(qū)，檢查樓宇消防及公共設(shè)施，天臺、水池情況，特別注意給排水和清潔衛(wèi)生工作，及時評價指導(dǎo)責任人工作；處理自己職責內(nèi)的事務(wù)，及時與負責供配電的管理員協(xié)商，處理安排好工作。3、認真記錄各責任人的工作匯報；迅速處理各項事務(wù)。4、負責給排水的維修工作。5、協(xié)助供配電維修。6、處理臨時突發(fā)事務(wù)。7、參加下班后突發(fā)事情的處理。8、處理有關(guān)違章9、給排水、土木維修工程質(zhì)量監(jiān)督。10、及時匯報、處理重大事情。11、記錄、匯報當天事務(wù)和第二天工作安排，提出合理方案、建議。12、完成應(yīng)急采購工作。二、每周工作1、周二集中備料、備件。2、參加周五上午管理處組織的較大型全面檢查、完本錢職工作。指導(dǎo)、安排下周工作。3、參加夜晚、節(jié)假日輪值。三、每月工作1、3-6日檢修涂刷消防栓、消防水管、配件、開關(guān)、樓道、天臺、水池、開關(guān)、給排水作記錄。2、7-10日檢修涂刷、給排水主管道、開關(guān)、草地噴淋系統(tǒng)。3、7-8日參加供水公司抄水表工作。4、9-16日組織并參加檢修涂刷外墻、路標、圍欄、路燈柱、公園椅。5、逢雙月18-22日組織并參加抄住戶水表；計出用水量存檔，以便與自來水公司核對。6、17-19日參加管理處大型全面檢查。7、25日前提出下月份給排水維修方案。8、26日前提出下月份給排水維修材料方案。9、1-2日集中備料、備件。10、每月30日組織清洗消毒水池，并做記錄。四、每年工作1、五、十月份組織修剪花草、施肥。2、六月份檢查化糞池、污水井提出抽糞方案，并作過程記錄。三、宏城花園管理處財務(wù)人員崗位職責管理處財務(wù)人員是在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)和公司財務(wù)部的指導(dǎo)下，負責小區(qū)經(jīng)濟核算和各種費用的收費工作。其具體職責及要求如下：一、每天工作清查夜班和其他人員領(lǐng)出的票據(jù)。及時追回收繳費用。追收住戶各款項，及時交公司或存銀行，并做好財務(wù)登記。驗收購回物資，辦理出、入庫手續(xù)和統(tǒng)計工作。完成公司隨時需要的各類報表。二、每周工作1、每周二、五下午為報公司處理報銷、交款日2、周五上午準備好管理處主任參加公司例會所需的資料。三、每月工作1、每月5日前完成上月財務(wù)報表提交管理處主任。2、10日前做好考勤、加、值班報表交公司。3、6-9日清理庫存〔包括工具〕4、25日做好下月辦公用品等方案。5、26日前提交下月管理處采購方案。6、26日前提出交下月收支預(yù)算。7、逢雙月18日前落實當月水、電支出。8、逢雙月20日參加抄住戶電表。9、逢雙月18-22日參加抄住戶水表。10、逢雙月21-22日水、電預(yù)算、計費。11、逢雙月24日前發(fā)出交費通知單。12、逢雙月25-30日主要任務(wù)是收費，必要時應(yīng)加班。13、逢單月5日統(tǒng)計交費戶數(shù)，未交費者再發(fā)通知催交。14、逢單月10日再發(fā)通知催交費用，或決定作處分。四、每年工作1、十二月三十一日前做好庫存清倉和財產(chǎn)登記工作。2、一月十日前做好上年度財務(wù)核算草案和新年度財務(wù)預(yù)算根底草案。3、制訂新年度收費方案根底草案。四、宏城花園管理處保安員崗位職責沒有平安，就談不上安居樂業(yè)，平安為了效勞，效勞必須平安。保安效勞工作是物業(yè)管理工作不可缺少的一個重要局部。保安工作任何時候只能加強，不能削弱。為維護住戶利益，保障業(yè)主，員工的生命財產(chǎn)平安，應(yīng)加強防范，特制定保安員崗位職責。具體如下：1、細查問外來人員情況，登記其姓名，身份證件、工作單位或住址，被訪人姓名、出入時間等。“三無〞人員一律不得入內(nèi)。2、對裝修及施工工人要憑證出入，無臨時出入證者不得放行，禁止各類修補、買賣、收舊等流動閑雜人員出入，不準裝修隊擅自進入?yún)^(qū)內(nèi)尋找生意。3、非管理區(qū)內(nèi)機動車輛不得駛?cè)耄_需駛?cè)氲能囕v要登記其車牌號碼，駛?cè)朐虻取ｑ偝鰰r要查車內(nèi)裝載物品，如有可疑要待查明前方可放行。4、對住戶及來訪人員均要以禮相待，熱情接待，不卑不亢，任何情況下均不得與住戶吵嘴，發(fā)生糾紛時到管理處處理。5、嚴格遵守上下班時間及值班紀律，做到警容嚴整、文明執(zhí)勤。上班時間不得與他人閑談、不準看書報、寫信及做與值班無關(guān)的事情。6、值班保安要堅守好本職崗位，不得擅自離崗。要與隊友團結(jié)協(xié)作；密切配合；相互照應(yīng)；共同完成值班任務(wù)；正常情況巡邏；一次不能超過十五分鐘；吃飯時輪流進行不可兩人同時離開；留守的隊員應(yīng)來回巡邏，加倍提高警惕。7、當班時要認真記錄班上情況；認真登記來往人員、車輛情況；交班時要主動介紹本班情況；所配警器；登記本坐椅、水壺、門匙等要點驗清楚，應(yīng)如數(shù)交于下班。8、負責兼管保安工作的維修領(lǐng)班員要以身作那么，言傳身教，要具有責任心及組織領(lǐng)導(dǎo)才干，每日最少查哨一次，每月向管理處領(lǐng)導(dǎo)做一次工作匯報。參予對每個隊員個人表現(xiàn)的評價及決定其獎懲。全體隊員必須服從正確領(lǐng)導(dǎo)。9、停車場保安時刻不能離開崗位，要樹立一個良好威嚴的保安形象，作好登記，住戶搬家或搬貴重大件物品要離開小區(qū)的，沒有管理處簽發(fā)的放行條，不予放行。10、為獎勵好人好事，懲罰錯誤行為，樹立正氣，促進保安工作，特制定獎懲條例。10.1獎勵：A值班時抓獲刑事案犯或其它違法犯罪分子者。B在搶險救災(zāi)，保護住戶和區(qū)內(nèi)人民生命財產(chǎn)平安上，有突出表現(xiàn)者。C忠于職責、工作積極、文明執(zhí)勤、遵紀守法、團結(jié)友愛，在平凡工作崗位上做出不平凡奉獻者。D密切聯(lián)系群眾、為群眾做好事，助人為樂、拾金不昧、拒腐蝕、賄賂、屢復(fù)住戶稱贊表揚者。E其它應(yīng)給予獎勵的、將酌情給予獎勵、獎勵內(nèi)容包括通報表揚、發(fā)獎金、職務(wù)晉升、調(diào)戶口等。10.2懲罰：A違法亂紀、造成嚴重后果及惡劣影響者，利用職權(quán)之便和執(zhí)勤之機堅守自盜，敲詐勤索，無理打人致傷者，遇有案情發(fā)生而畏宿不前、視而不見、給人民生命財產(chǎn)造成損害者。B值班時擅離職守、睡覺、無理與住戶吵架、做與值班無關(guān)事情者。C因主觀失職而損壞或遺失公物者。D不服從管理、不執(zhí)行命令、執(zhí)勤不負責敷衍了事、遲到早退、警容不整及其它違反本規(guī)定要求者。E其它應(yīng)給予懲罰的，將酌情給予懲罰。懲罰方式包括通報批評、扣獎金、扣工資、降職、辭退、追究刑事責任等。附保安員巡查記錄表：保安員巡查記錄表時間1、無閑雜可疑人員2、無異味〔煤、煙、焦〕3、無異響〔申令、驚呼、求投〕4、消防設(shè)備完好無缺5、防火門完好無缺6、應(yīng)急門完好無缺7、樓層照明按規(guī)定亮燈、設(shè)施完好8、電器開關(guān)等無脫損9、天花、樓面、樓道清潔物無損傷10、各種牌、字無脫損11、車場設(shè)施無缺損12、車輛及車狀無脫損13、外圍無異常14、機房無非工作人員出入15、裝修隊無噪音、無損壞公共設(shè)施16、無違章裝修17、無違章人員18、保潔員在崗無違章、衛(wèi)生狀態(tài)好19、保安員在崗無違章20、管理員無違章五、宏城花園管理處保潔員崗位職責清潔衛(wèi)生工作是物業(yè)管理工作的重要組成局部，也是最直觀的工作，管理區(qū)給人的第一印象便是清潔衛(wèi)生的好與差，因此，保潔員工作是榮耀的，責任是重大的。按照職責范圍的不同，保潔員工作可分為以下兩種：一、樓外保潔每天工作清掃地面、馬路、停車場、綠化帶二次以上、并隨時保持小區(qū)各公共場所沒有紙屑、煙頭、痰印、污跡。巡視樓宇外觀及外部公共設(shè)施、記錄、報告完損情況、細小問題自行解決。報告、處理違章、處理衛(wèi)生臨時突發(fā)事務(wù)。報告、查問可疑人員、報告、捕抓作案份子。工作時間：1.5.106:30-10:3013:30-17:30由一人負責1.5.210:30-13:3017:30-10:30由全部保潔員以周/人輪值每周工作2.1周一：清潔路燈；2.2周二：清潔草地燈；2.3周三：清潔花園椅；2.4周四：清潔么托車、自行車防盜鎖架；2.5周五至周六:清洗馬路、停車場；2.6周日：清潔配電房、小區(qū)外墻、路標小修涂刷；樓道保潔每天工作清掃樓道、電梯廳、抹扶手1-2次、并保持沒有紙屑、煙頭、痰印、污跡。07:30及13:30兩次運送管理區(qū)垃圾。13:30倒過垃圾后，必須徹底清潔垃圾桶，其余時間需保持相應(yīng)干凈。檢查、記錄、所告樓道燈、開關(guān)、消防栓、防盜門、內(nèi)墻等完損情況，小事情自行維護處理。關(guān)好天臺門，關(guān)好防盜門。報告、處理違章、臨時突發(fā)事務(wù)。報告、查詢可疑人員、報告作案份了。除以上述工作外，完成一個樓道的如下工作：用清潔劑拖洗樓梯、抹扶手、玻璃窗、護欄、信箱、消防栓、防盜門、并保持干凈、檢查、報告天臺上隔熱板、水池、消防栓、開關(guān)等情況、小事情自行處理。及時搬離天臺雜物并清掃。工作時間：6:30-10:3013:30-17:30工作范圍:每人負責3-7個樓道。每周工作：拆擦一次樓道燈。六、宏城花園管理處清潔綠化員崗位職責綠化工作是物業(yè)管理具有特色的一項重要工作，這項工作的目的，是要在小區(qū)內(nèi)創(chuàng)造出一個綠色的世界。生機勃勃的綠色向征著管理處及公司朝氣蓬勃的旺盛生命力，象征著小區(qū)和諧、文明向上和進步。因此，要求綠化工作人員盡心盡責，開動腦筋、提高修養(yǎng)、出色完成綠化管理工作。具體職責要求如下：熟悉小區(qū)內(nèi)的綠化面積和布局，花草樹木的品種和數(shù)量。熟悉土壤性質(zhì)，掌握季節(jié)性綠化物的栽培技術(shù)。懂得花草樹木的名稱，種植季節(jié)、生長特性，培植管理的方法。對花草樹木要定期地培土、施肥、除雜草和病蟲害、并要修支剪葉，補苗淋水。要保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊、花木生長茂盛。熟悉防治病蟲害的農(nóng)藥性能和作用，及時防治和護理。對一些欣賞性綠化物要經(jīng)常保持其清潔。維護好水井、水泵、電機、噴淋設(shè)備及其它器材、工具。正確使用剪草機及其配套設(shè)備，做好日常維修保養(yǎng)工作。檢查、記錄、報告綠地、樹木情況，及時處理違章解決問題。要認真學(xué)習業(yè)務(wù)技術(shù)知識，提高管理水平。及時制止任何成心破壞綠化物的行為并予以批評教育。附：綠化園林養(yǎng)護制度；行人、車輛嚴禁踐踏草地花木。行人不得在小區(qū)內(nèi)攀枝摘葉。綠化員每年4、6、9月對小區(qū)草地進行定期修剪，必要時可視情況增加修剪次數(shù)。每年春、秋對小區(qū)草地及園林進行全面施肥。每三天一次草地花木全面噴水，要求水份充分濕潤土壤。隨時處理樹林及竹林底下的落葉，保持綠化常清潔。對死草、病草及時更換修補、保持草地無雜草、死草。七、宏城花園管理處車輛保管員〔保安員〕職責為切實抓好停車場的管理，確保車輛的平安，特制定車輛保管員崗位職責如下：〔一〕負責檢查放行允許進出停車場的車輛，操作車閘欄桿，防止未經(jīng)批準的車輛、手推車、單車等任何車輛進入?！捕骋磺腥雸龅臋C動車輛，一律收其“行駛證〞“發(fā)給〞“停車證〞并予登記，出場時收“停車證〞核對，歸還“行駛證〞并登記?！踩硣栏駡?zhí)行物資搬運放行制度?！菜摹钞敯嘌策壱?jīng)常巡查車輛停放情況，及時清點車輛，檢查車輛裝備配件及車廂存放的物資，發(fā)現(xiàn)可疑或有平安漏洞及時采取有效措施，作出報告或處理?！参濉池撠熫囕v的停放次序，指揮進出車輛行駛，防止車輛在車道上停泊，防止進出口被車輛阻塞。〔六〕熟記車輛車主，熟悉停車場環(huán)境，發(fā)現(xiàn)可疑跡象及時采取有效措施。〔七〕警容整潔，對待車主，住戶熱情有禮貌。〔八〕當班時間，必須堅持車場崗位不得擅自離開崗位?！簿拧巢坏迷趰徚奶欤交?、會客。〔十〕按規(guī)定收取費用，不得擅自向司機取小費，按規(guī)定收取的費用必須及時交管理處。〔十一〕嚴格執(zhí)行交接班登記手續(xù)?！彩秤捎谥蛋嗳藛T思想麻痹，玩忽職守造成車輛損壞或喪失，追究責任，視情節(jié)輕重作出處理或移送公安機關(guān)處理。八宏城花園管理處對客效勞人員崗位職責神。要有良好的思想面貌、細心周到，要表達XX物業(yè)高尚的效勞精神。上班時必須穿工作服。佩帶工作證，以便接受客戶監(jiān)督。按管理處安排，根據(jù)客戶的要求，保質(zhì)、保量，按時完成效勞工作，以保證客戶滿意。在工作中不得有向客戶索取財物，吃、拿等不良行為。進入住戶房間效勞須先敲門或按門鈴，敲門力度應(yīng)適當，鳴鈴時間每次不得超過5秒，每按一次應(yīng)有不少于5秒的間隔。凡客戶有特殊情況要加班、加量時，須先征得主管同意認可后，方可進行。接受管理處不定期的工作檢查，聽取客戶反映，及時改進或糾正工作中的過失。凡客戶〔業(yè)主〕付給效勞費必須上交管理處，由管理處另行處理不得私自收起。對外效勞人員不得借工作之便享用住戶家的娛樂及生活設(shè)施。對外效勞人員不得將親朋好友私自帶入住戶家中。10、外效勞人員不得隨意與他人談?wù)撟艏彝デ闆r。11、潔身自愛、自尊，不得與住戶有不正當關(guān)系，不得在效勞對象內(nèi)無故停留，工作完畢應(yīng)立即離開。第三節(jié)運作制度局部一、員工守那么1、宗旨1.1“效勞至誠、精益求精、熱情盡獻、溫暖萬家〞是我們的質(zhì)量方針。對此，每一個員工務(wù)必深刻領(lǐng)會，貫徹落實到一言一行中去。1.2物業(yè)管理是效勞行業(yè)樹立效勞榮耀的思想，加強效勞意識，竭力提供高效，準確、禮貌的效勞，要將每一位顧客，每一位來往公司的客人都視為賓客，為賓客創(chuàng)造一個“賓至如歸〞的環(huán)境。2、工作態(tài)度2.1禮儀——是員工對顧客和同事的最根本態(tài)度。要面帶笑容，使用禮貌語，“請〞字當頭，“謝〞字不離口，接電話時先說“您好〞。2.2喜悅——最適當?shù)谋硎痉椒ㄊ浅Ｂ缎θ??！拔⑿Θ暿怯颜x的大使，是連接顧客的橋梁，它會使員工樂業(yè)并給人以親切和輕松愉快的感覺。2.3效率——提供高效率的效勞，完成高效率的工作，急顧客所急，為顧客排憂解難，以贏得顧客的滿意及維護公司的聲譽。2.4責任——無論是常規(guī)的效勞還是日常的管理工作都應(yīng)盡職盡責，一切力求得到及時圓滿的效果，給人效率高和良好效勞的印象。2.5協(xié)作——是公司管理的重要因素之一。各部門之間、員工之間應(yīng)互相配合、真誠協(xié)作、不得互相扯皮，應(yīng)同心協(xié)力解決疑難，維護公司的聲譽。2.6忠實——忠誠老實是員工必須具有的品德，有事必報、有錯必改、不得提供假情況、不得是非不分、陽奉陰違。3、儀態(tài)3.1所有必須以立姿工作的員工，其正確的立姿勢應(yīng)是：雙腳與兩肩自然垂直分開〔體重均落在雙腳上、肩平、頭正、兩眼平視前方、挺胸、收腹〕。3.2所有以座姿工作的員工，必須座姿端正，不得翹二郎腿，不得將腿搭在座椅扶手上、不得盤腿、不得脫鞋。3.3工作時間、身體不得東歪西倒、前傾后靠、不得伸懶腰、駝背、聳肩、背手、插兜等。4、儀表4.1身體、面部、手部必須清潔，提倡每天洗滌，換洗衣服。4.2每天要刷牙漱口，提倡飯后刷牙漱口，上班前不吃異味食物以保證口腔清潔。4.3頭發(fā)要常洗、整齊。男員工頭發(fā)以發(fā)腳不蓋過耳部及后衣領(lǐng)為適度，不準燙發(fā)、頭發(fā)不得有頭屑。4.4女員工上班要化裝，但不得濃妝艷抹，男員工不得化裝。4.5不得佩帶任何飾物，留長指甲，如女員工不得在指甲上涂色。4.6必須佩帶員工號牌，統(tǒng)一佩在左胸處，不得任其歪扭。5、表情5.1微笑，是員工最起碼應(yīng)有的表情。5.2面對顧客應(yīng)表現(xiàn)出熱情、親切、真實、友好、做到精神振奮、情緒飽滿、不卑不亢。必要時還要有同情的表情。5.3和顧客交淡時應(yīng)眼望對方，頻頻點頭稱是。5.4雙手不得叉腰、交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放。不抓頭，抓癢、摳鼻子、不得敲桌子、敲擊或玩弄其他物品。5.5行走要訊速，但不得跑步，不得二人搭脖，換手而行，與客人相遇應(yīng)靠邊行走，不得從二人中間穿行。與顧客同時進出門〔如電梯門〕，應(yīng)讓顧客先行。請人讓路要講對不起，不得橫沖直撞，粗俗無禮。5.6不得哼歌曲、吹口哨、不得談笑，大聲說話、喊叫、亂丟亂碰物品、發(fā)出不必要的聲響?？人浴⒋驀娞鐣r應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說對不起。5.7不得當眾整理個人衣物，不得將任何物件夾于腋下。5.8上班時間不得抽煙、吃東西、讀報刊雜志。5.9不得用手指或筆桿指客人和為人指示方向。5.10要注意自我控制，隨時注意自己的言行舉動。5.11顧客和你講話時應(yīng)全神貫注，用心傾聽，不得東張西望，心不在焉。5.12在為顧客效勞時不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，不得扭捏作態(tài)、做鬼臉、吐舌、眨眼。5.13員工在效勞、工作、打電話和與顧客交談時，如有客人走近，應(yīng)立即示意，以表示已注意他的來臨，不得無所表示，等客人先開口。6、言談6.1聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切、不要裝腔作勢、聲量不要過高、亦不要過低，以免顧客聽不太清楚。6.2不準講粗言，使用蔑視和污辱性的語言。6.3三人以上對話，要用相互都董的語言。6.4不得模仿他人的語言語調(diào)和談話。6.5不講過份的玩笑。6.6說話要注意藝術(shù)，多用敬語，注意“請〞“謝〞字不離口。6.7不得以任何借口頂撞、挖苦、挖苦客人。6.8要注意稱呼顧客姓氏，未知姓氏之前，要稱呼“先生/女士〞。6.9指第三者時不能講“他〞應(yīng)稱“那位先生〞或“那位女士〞。6.10無論從客人手上接過任何物品，都要講謝謝。6.11顧客講“謝謝〞時，要答“不用謝〞，不得毫無反響。6.12顧客來時要問好，注意講“歡迎您的光臨〞，顧客走時，注意講“祝您愉快〞或“歡迎您下次再來〞。6.13任何時候不準講“喂〞或說“不知道〞。6.14暫時離開面對客人，一律講“請稍候〞，如果離開時間較長，回來后要講“對不起，讓您久等〞。不得一言不發(fā)就開始效勞。6.15當為顧客完成一項效勞后應(yīng)主動詢問是否還有其它事要幫助。7、工作服7.1工作服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。7.2非因工作需要外出時不得穿著工作服。7.3鈕扣要全部扣好，穿西裝制服時，不管男、女第一顆鈕扣上，襯衣的第二顆鈕扣須扣上，不得放開外衣，卷起褲腳、衣袖、領(lǐng)帶必須結(jié)正。7.4工作外衣衣袖，衣服處、襯衣領(lǐng)口，不得顯露個人衣物，工作服外不得顯露個人物品，如紀念章、筆、紙張等，工作服衣袋不得多裝物品，顯得鼓起。7.5只準按規(guī)定著鞋上班，皮鞋不準釘金屬掌，禁止著涼鞋，女員工只穿肉色襪，其它顏色和帶花邊、通花的襪子一律不準，襪頭不得露出裙腳，襪子不得有破洞。8、電話8.1所有來電，務(wù)必在三聲之內(nèi)接答。8.2接電話先問好、報單位、后講“請問能幫您什么忙？〞，不得倒亂次序。8.3通話時，聽筒一頭應(yīng)放在耳朵上，話筒一頭置于唇下約五公分處，中途假設(shè)需與他人交談，應(yīng)用另一只手捂著話筒。8.4必要時要作好記錄,通話要點要問清,然后向?qū)Ψ绞鲆槐椤?.5對方掛斷之后,方為通話完畢,不得先于對方掛線，不得用力擲聽筒。8.6在崗位上，不得打私人電話，傳私人電話，家人有急事來電應(yīng)用簡潔語言來通話，他人接聽，須代為傳達。8.7對話要求按本守那么“言談〞一節(jié)規(guī)定辦。二、宏城花園管理處辦公設(shè)備使用制度管理處的所有辦公設(shè)備都是公司財產(chǎn)，任何人員無權(quán)損毀及因私使用，同時必須遵守以下制度：所有辦公設(shè)備須由主任指定專人負責管理及操作，要求負責人具備熱練的操作能力，懂得根本的維修常識，具體工作內(nèi)容包括：1.1檢查設(shè)備，每天上班開機、操作、下班關(guān)機。1.2清理設(shè)備衛(wèi)生，保持設(shè)備干凈。1.3更換電話機消毒膜，打印機色帶等。1.4定期保養(yǎng)檢修設(shè)備。1.5登記使用情況〔使用人、日期、內(nèi)容、打字內(nèi)容提要〕。辦公設(shè)備的使用應(yīng)遵守先公后私，先急后緩，先客戶后自己，堅持能節(jié)省不浪費的原那么。電腦的使用只限于工作，任何人不得用電腦干私事。當設(shè)備發(fā)生故障時應(yīng)請技術(shù)人員修理，除此之外的人員不得擅自鼓弄，以免加重故障。三、宏城花園管理處文件管理規(guī)定1、管理處內(nèi)勤人員專職負責管理處所有文件〔通知、命令、公函、總結(jié)、報告、通報、會議紀要等〕及資料〔技術(shù)圖紙、說明書、手冊、個人簡歷、員工檔案、市府法規(guī)、車輛檔案等〕的收集，存檔和保管。2、任何人員借閱上述文件資料，須登記日期、用途、經(jīng)手人及歸還時間。3、屬秘密文件的要妥善保管，不準散播其內(nèi)容，不準給未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準的人員翻閱，不準復(fù)印，不準帶離辦公室。4、職員個人檔案資料屬秘密材料，他人無權(quán)翻