物業(yè)管理實務培訓講義

物業(yè)管理實務培訓講義第三節(jié)物業(yè)交付一、物業(yè)的交付三、物業(yè)入住手續(xù)文件及常用表式

二、物業(yè)入住的程序與工作

第四節(jié)二、物業(yè)入住的程序與工作

交付是物業(yè)管理企業(yè)與服務對象的首次接觸，它標志著物業(yè)管理工作將以人為中心而逐步展開。這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的腳放手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內(nèi)集中地暴露出來，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問題最集中的階段。為了交房手續(xù)及日后管理工作的順利進行，物業(yè)管理公司需要做大量的工作。

那么如何展開?

(一)交房前的準備(二)向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件（三）配合用戶搬遷物業(yè)入住的程序與工作(一)交房前的準備交房前必不可少的一項準備工作就是“清潔衛(wèi)生”。也就是物業(yè)管理企業(yè)在完成了對物業(yè)的承接驗收之后，對物業(yè)內(nèi)外進行全面、徹底的清潔。具體內(nèi)容包括：建筑垃圾的清理；對玻璃、地面、墻面等處所有灰塵、污垢的清除；對各種設備的清潔等。(二)向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件交房前物業(yè)管理企業(yè)還需要設計及準備好各種入住手續(xù)文件。入住手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，所要知曉、參照、簽訂的有關文件，主要內(nèi)容包括入住通知書、入住手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書。這些文件都由物業(yè)管理企業(yè)負責擬定，并以開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的名義，在業(yè)主辦理入住手續(xù)前寄發(fā)給他們，以便業(yè)主按時順利地辦好入住手續(xù)。在實際操作中，有些物業(yè)管理企業(yè)還準備了驗樓情況一覽表、樓宇交接書等，供業(yè)主在驗樓時使用。

1、做好宣傳工作2、指揮交通3、加強安全防范4、加強用戶裝修管理2、指揮交通

設立專人指揮搬遷車輛出入，維護交通秩序，避免發(fā)生交通事故。3、加強安全防范

用戶搬遷一般時間比較集中，人員進出復雜，此時的人身安全、財產(chǎn)安全應引起特別關注。這一時期物業(yè)管理企業(yè)應提高警惕，加強治安管理，安排較多的保安人員值班，以此杜絕火災、偷盜、安全事故的發(fā)生。三、物業(yè)入住手續(xù)文件及常用表式

(一)入住通知書(二)收樓須知(三)入住手續(xù)書(四)繳款通知書(五)驗樓情況一覽表(六)樓宇交接書入住通知書＿＿＿女士／先生：您好!歡迎您入住××花園!您所認購的＿＿＿區(qū)＿＿＿棟＿＿＿單元＿＿＿室樓宇，經(jīng)市有關部門驗收，測量合格，現(xiàn)已交付使用準予入住。(一)請您按入住通書，收樓須知辦理入住手續(xù)，辦理地點在＿＿＿樓＿＿＿室。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部，財物部，物業(yè)管理公司等有關部門和單位將到場集中辦公。(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入住手續(xù)，請以下表時間為準前來辦理入住手續(xù)。各樓各層辦理入住手續(xù)時間分配表(略)。閣下如屆時不能前來辦理入住手續(xù)，請您及時與我公司聯(lián)系，落實補辦的辦法，聯(lián)系：＿＿＿特此通知××房地產(chǎn)開發(fā)公司××物業(yè)管理公司＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日

收樓須知是告知業(yè)主在辦理收樓過程中應注意的事項及應攜帶的各種證件、合同和費用，從而避免遺漏、往返、給業(yè)主增添不便。下面是一份“收樓須知”的常用格式，僅做參考：收樓須知＿＿＿女士／先生：歡迎您成為××大廈的新業(yè)主!我公司將為您提供良好的管理服務。茲先介紹有關收樓事項和有關收樓程序，避免您在接收新樓時，產(chǎn)生遺漏而導致不便。望您能認真閱讀，切勿遺忘。1、您應在接到《入住通知書》之日(以郵戳為準)起3個月內(nèi)前來辦理產(chǎn)權登記和入住手續(xù)。逾期辦理者，每逾期一天應繳納人民幣×元的逾期金。超過半年不來辦理的房產(chǎn)，將由本大樓物業(yè)管理公司代管，代管期間的管理費用仍由購樓業(yè)主承擔。超過3年不來辦理手續(xù)，視為無主房產(chǎn)，交由有關部門依法處理。2、您來辦理入住手續(xù)時請帶齊以下物件：(1)購房合同(協(xié)議)：(2)業(yè)主身份證或護照及圖章：(3)公司購買的還應帶公司法人證件和公章；(4)《入住通知書》；(5)《入住手續(xù)書》：(6)已繳款項的收據(jù)(調(diào)換正式發(fā)票)；(7)未繳的購房款和物業(yè)管理應繳的款項。注意如您委托他人前來辦理，還應帶上以下資料和證件：(1)您(業(yè)主)的委托書，應由律師簽證；(2)您(業(yè)主)身份證或護照的影印件；(3)代理人的身份證或護照。3、您在辦理手續(xù)時請按以下程序進行(1)到房地產(chǎn)開發(fā)公司財務部繳付購房余款，并繳上原預付款收據(jù)以換取正式發(fā)票。購樓余款繳清后，財務部將在您的《入住手續(xù)書》上蓋章；(2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部審核入伙資格，當您繳驗各種證件通過后，地產(chǎn)部將在您的《入住手續(xù)書》上蓋章；(3)至物業(yè)管理公司財務部繳付物業(yè)管理各項費用；費用繳清后物業(yè)管理公司財務部將在《入住手續(xù)書》上蓋章；(4)至物業(yè)管理公司辦公室辦理其他手續(xù)，主要有驗收房屋、簽訂《管理公約》、領取《住戶手冊》、領取鑰匙等。當以上事項辦好后，您(業(yè)主)在《入住手續(xù)書》上簽章，并交由物業(yè)管理公司保存。4、您收樓時，請認真檢查室內(nèi)設備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。如有投訴，請在收樓時書面告知，物業(yè)管理公司將代表業(yè)主利益向承建商協(xié)商解決。5、根據(jù)大廈承建合同，大廈維護保養(yǎng)期為1年，1年內(nèi)如有工程質(zhì)量所導致的問題，承建單位將為業(yè)主修理。但是，如因使用不當所導致的問題，則由業(yè)主自行支付修理費用。6、您(業(yè)主)可以對所購的房間進行室內(nèi)裝修，但應保證絕對不影響大廈結構和公共設施。裝修前，需向物業(yè)管理公司提出書面的申請，獲準后方可進行。祝您順利入住!××房地產(chǎn)開發(fā)公司××物業(yè)管理公司＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日入住手續(xù)書＿＿＿女士／先生：您認購的＿＿＿區(qū)＿＿＿棟＿＿＿單元＿＿＿室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入住條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續(xù)：1、至房地產(chǎn)公司財務部繳付購房余款2、至房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部審核入住資格3、至物業(yè)管理公司財務部交付管理費用4、至物業(yè)管理公司辦公室辦理收樓事宜××房地產(chǎn)開發(fā)公司××物業(yè)管理公司＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日購房款項已全部付清特此證明財務部蓋章年月日入住資格審查合格特此證明地產(chǎn)部蓋章年月日各項管理費用已全部付清特此證明物業(yè)管理公司財務部年月日入住收樓審查已辦理完畢特此證明物業(yè)管理公司辦公室年月日繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入住手續(xù)時應該繳納的款項即具體金額的文件。下面是一份“繳款通知書”的常用格式，僅做參考：繳款通知書＿＿＿女士／先生：您好，您所購買的＿＿＿區(qū)＿＿＿棟＿＿＿單元＿＿＿室房屋已經(jīng)竣工。按購房合同規(guī)定，您來辦理入住手續(xù)時，請同時繳清以下款項：l、購房余款，計人民幣＿＿＿元。2、預收×個月的管理費，計人民幣＿＿＿元。3、專項維修資金，計人民幣＿＿＿元。4、建筑垃圾清運費，用于清理業(yè)主入住裝修時產(chǎn)生的建筑垃圾所預收的管理費，裝修完畢后，按規(guī)定清退，計人民幣＿＿＿元。(政府規(guī)定應按戶一次性計費)5、其他費用(具體列出項目及金額供業(yè)主選擇)。××房地產(chǎn)開發(fā)公司××物業(yè)管理公司＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日驗樓情況表××大廈×屋×室業(yè)主于×年×月×在物業(yè)管理公司××部×××的陪同下入住驗收，檢查了所購房屋的建筑質(zhì)量和初裝修情況，認為：1、無任何異議：2、發(fā)現(xiàn)有以下質(zhì)量問題：(1)(2)(3)請開發(fā)商予以解決!業(yè)主簽字：＿＿＿＿＿＿物業(yè)管理公司(代表)簽字：＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日樓宇交接書是業(yè)主在確認可以接受所購樓宇后，與開發(fā)商簽訂的一份協(xié)議。下面是一份“樓宇交接書”的常用格式：樓宇交接書甲方：××開發(fā)商乙方：××業(yè)主鑒于甲方所開發(fā)的物業(yè)“××大廈”已竣工，并且經(jīng)××市有關部鑒定合格。業(yè)主購買的×樓×層××室已經(jīng)具備入住條件，可以入住。開發(fā)商和業(yè)主雙方均同意簽署本樓宇交接書，以便開發(fā)商將業(yè)主所購買的該單元房屋通過本樓宇交接書正式移交給業(yè)主?，F(xiàn)在業(yè)主已檢查了該單元的建筑質(zhì)量和初裝修情況，雙方一致認為，該單元可以交付給業(yè)主，業(yè)主可以接受該單元。因此，雙方簽訂本交接書，并確認下列條款：1、雙方確認，自×年×月×日起，該單元由開發(fā)商交付給業(yè)主；2、業(yè)主在此確認，確已收到該單元鑰匙；3、開發(fā)商確認，盡管該單元已交付給業(yè)主，但仍負有“樓宇銷售(預售)合同中”規(guī)定的保修義務；4、業(yè)主同時確認，該單元的建筑質(zhì)量和初裝修質(zhì)量符合雙方所簽的“樓宇銷售(預售)合同”的規(guī)定，業(yè)主并無異議；5、雙方一致同意，有關業(yè)主購買的該單元產(chǎn)權登記事宜，均委托×師事務所辦理，開發(fā)商予以協(xié)助。有關稅費按國家規(guī)定分別由雙方各自承擔；6、本交接書自雙方簽字之日起生效；7、本交接書一式兩份，雙方各持一份。開發(fā)商(代表)簽字：＿＿＿＿＿＿業(yè)主簽字：＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日二、物業(yè)裝飾裝修管理的重要內(nèi)容

根據(jù)國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，并且提供施工人員名單給物業(yè)公司予以登記，經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應及時組織驗收內(nèi)容一、物業(yè)裝飾裝修的概念及分類

業(yè)主在驗收樓宇后根據(jù)自己的審美要求、生活情趣和經(jīng)濟實力對自己所購物業(yè)進行的房屋修飾和裝扮，就是物業(yè)的裝飾裝修。目前裝飾裝修的種類、風格各種各樣，格調(diào)也迥然不同，一般可分為簡易裝修和豪華裝修；同時也可分為純自然型、都市現(xiàn)代型、高雅傳統(tǒng)型、青春浪漫型等多種格調(diào)的裝飾裝修。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章。下面是一份“裝修申請表”的樣張：(一)、業(yè)主裝修申請(住宅)裝修申請表

業(yè)主名稱住址聯(lián)系電話施工單位負責人聯(lián)系電話開工時間完工時間裝修內(nèi)容

管理處意見出入證工本費＿＿＿元，裝修垃圾清運費＿＿＿元，合計＿＿＿元。

審核人簽字：＿＿＿＿＿＿年月日說明1、凡申請裝修的項目要有圖紙說明：2、本申請表超過申請裝修完成日期后自動失效，若需要繼續(xù)裝修要重新申請；3、本表一式兩份，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)公司各執(zhí)一份。(二)、裝修報批

根據(jù)政府有關法規(guī)，為加強物業(yè)轄區(qū)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀，維護全體業(yè)主的合法權益，一般物業(yè)管理企業(yè)均按以下程序進行裝修審批：1、業(yè)主或使用人在裝修前，應事先將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容(包括住宅裝修設計圖、施工方案)等向物業(yè)轄區(qū)管理處申報。與此同時，物業(yè)管理企業(yè)應當全面告知業(yè)主或使用人《條例》中規(guī)定地住宅裝修的禁止行為、禁止敲鑿的部位及相應的注意事項。2、業(yè)主或使用人詳細、如實地填寫“裝修申請表”，并經(jīng)管理處審核同意。3、裝修施工隊進入現(xiàn)場施工，首先應到管理處簽訂《裝修施工隊治安責任書》及《裝修施工保證書》。4、裝修施工隊領取裝修許可證、辦理裝修工人臨時出入證后，方可進行裝修施工。

(三)、裝修管理要求1、不得損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；2、不得隨意占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備；3、不得在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或其他場地搭建建筑物、構筑物；4、不得侵占綠地、毀壞綠化；5、不得亂倒垃圾、雜物；嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯、過道、天臺等公共場所拋散堆放；6、不