物業(yè)管理實(shí)務(wù)培訓(xùn)講義

物業(yè)管理實(shí)務(wù)培訓(xùn)講義第三節(jié)物業(yè)交付一、物業(yè)的交付三、物業(yè)入住手續(xù)文件及常用表式

二、物業(yè)入住的程序與工作

第四節(jié)二、物業(yè)入住的程序與工作

交付是物業(yè)管理企業(yè)與服務(wù)對(duì)象的首次接觸，它標(biāo)志著物業(yè)管理工作將以人為中心而逐步展開。這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的腳放手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會(huì)在短時(shí)期內(nèi)集中地暴露出來，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問題最集中的階段。為了交房手續(xù)及日后管理工作的順利進(jìn)行，物業(yè)管理公司需要做大量的工作。

那么如何展開?

(一)交房前的準(zhǔn)備(二)向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件（三）配合用戶搬遷物業(yè)入住的程序與工作(一)交房前的準(zhǔn)備交房前必不可少的一項(xiàng)準(zhǔn)備工作就是“清潔衛(wèi)生”。也就是物業(yè)管理企業(yè)在完成了對(duì)物業(yè)的承接驗(yàn)收之后，對(duì)物業(yè)內(nèi)外進(jìn)行全面、徹底的清潔。具體內(nèi)容包括：建筑垃圾的清理；對(duì)玻璃、地面、墻面等處所有灰塵、污垢的清除；對(duì)各種設(shè)備的清潔等。(二)向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件交房前物業(yè)管理企業(yè)還需要設(shè)計(jì)及準(zhǔn)備好各種入住手續(xù)文件。入住手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，所要知曉、參照、簽訂的有關(guān)文件，主要內(nèi)容包括入住通知書、入住手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書。這些文件都由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)擬定，并以開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的名義，在業(yè)主辦理入住手續(xù)前寄發(fā)給他們，以便業(yè)主按時(shí)順利地辦好入住手續(xù)。在實(shí)際操作中，有些物業(yè)管理企業(yè)還準(zhǔn)備了驗(yàn)樓情況一覽表、樓宇交接書等，供業(yè)主在驗(yàn)樓時(shí)使用。

1、做好宣傳工作2、指揮交通3、加強(qiáng)安全防范4、加強(qiáng)用戶裝修管理2、指揮交通

設(shè)立專人指揮搬遷車輛出入，維護(hù)交通秩序，避免發(fā)生交通事故。3、加強(qiáng)安全防范

用戶搬遷一般時(shí)間比較集中，人員進(jìn)出復(fù)雜，此時(shí)的人身安全、財(cái)產(chǎn)安全應(yīng)引起特別關(guān)注。這一時(shí)期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提高警惕，加強(qiáng)治安管理，安排較多的保安人員值班，以此杜絕火災(zāi)、偷盜、安全事故的發(fā)生。三、物業(yè)入住手續(xù)文件及常用表式

(一)入住通知書(二)收樓須知(三)入住手續(xù)書(四)繳款通知書(五)驗(yàn)樓情況一覽表(六)樓宇交接書入住通知書＿＿＿女士／先生：您好!歡迎您入住××花園!您所認(rèn)購的＿＿＿區(qū)＿＿＿棟＿＿＿單元＿＿＿室樓宇，經(jīng)市有關(guān)部門驗(yàn)收，測(cè)量合格，現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。(一)請(qǐng)您按入住通書，收樓須知辦理入住手續(xù)，辦理地點(diǎn)在＿＿＿樓＿＿＿室。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部，財(cái)物部，物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到場(chǎng)集中辦公。(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入住手續(xù)，請(qǐng)以下表時(shí)間為準(zhǔn)前來辦理入住手續(xù)。各樓各層辦理入住手續(xù)時(shí)間分配表(略)。閣下如屆時(shí)不能前來辦理入住手續(xù)，請(qǐng)您及時(shí)與我公司聯(lián)系，落實(shí)補(bǔ)辦的辦法，聯(lián)系：＿＿＿特此通知××房地產(chǎn)開發(fā)公司××物業(yè)管理公司＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日

收樓須知是告知業(yè)主在辦理收樓過程中應(yīng)注意的事項(xiàng)及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用，從而避免遺漏、往返、給業(yè)主增添不便。下面是一份“收樓須知”的常用格式，僅做參考：收樓須知＿＿＿女士／先生：歡迎您成為××大廈的新業(yè)主!我公司將為您提供良好的管理服務(wù)。茲先介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)和有關(guān)收樓程序，避免您在接收新樓時(shí)，產(chǎn)生遺漏而導(dǎo)致不便。望您能認(rèn)真閱讀，切勿遺忘。1、您應(yīng)在接到《入住通知書》之日(以郵戳為準(zhǔn))起3個(gè)月內(nèi)前來辦理產(chǎn)權(quán)登記和入住手續(xù)。逾期辦理者，每逾期一天應(yīng)繳納人民幣×元的逾期金。超過半年不來辦理的房產(chǎn)，將由本大樓物業(yè)管理公司代管，代管期間的管理費(fèi)用仍由購樓業(yè)主承擔(dān)。超過3年不來辦理手續(xù)，視為無主房產(chǎn)，交由有關(guān)部門依法處理。2、您來辦理入住手續(xù)時(shí)請(qǐng)帶齊以下物件：(1)購房合同(協(xié)議)：(2)業(yè)主身份證或護(hù)照及圖章：(3)公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章；(4)《入住通知書》；(5)《入住手續(xù)書》：(6)已繳款項(xiàng)的收據(jù)(調(diào)換正式發(fā)票)；(7)未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項(xiàng)。注意如您委托他人前來辦理，還應(yīng)帶上以下資料和證件：(1)您(業(yè)主)的委托書，應(yīng)由律師簽證；(2)您(業(yè)主)身份證或護(hù)照的影印件；(3)代理人的身份證或護(hù)照。3、您在辦理手續(xù)時(shí)請(qǐng)按以下程序進(jìn)行(1)到房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)部繳付購房余款，并繳上原預(yù)付款收據(jù)以換取正式發(fā)票。購樓余款繳清后，財(cái)務(wù)部將在您的《入住手續(xù)書》上蓋章；(2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部審核入伙資格，當(dāng)您繳驗(yàn)各種證件通過后，地產(chǎn)部將在您的《入住手續(xù)書》上蓋章；(3)至物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部繳付物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用；費(fèi)用繳清后物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部將在《入住手續(xù)書》上蓋章；(4)至物業(yè)管理公司辦公室辦理其他手續(xù)，主要有驗(yàn)收房屋、簽訂《管理公約》、領(lǐng)取《住戶手冊(cè)》、領(lǐng)取鑰匙等。當(dāng)以上事項(xiàng)辦好后，您(業(yè)主)在《入住手續(xù)書》上簽章，并交由物業(yè)管理公司保存。4、您收樓時(shí)，請(qǐng)認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。如有投訴，請(qǐng)?jiān)谑諛菚r(shí)書面告知，物業(yè)管理公司將代表業(yè)主利益向承建商協(xié)商解決。5、根據(jù)大廈承建合同，大廈維護(hù)保養(yǎng)期為1年，1年內(nèi)如有工程質(zhì)量所導(dǎo)致的問題，承建單位將為業(yè)主修理。但是，如因使用不當(dāng)所導(dǎo)致的問題，則由業(yè)主自行支付修理費(fèi)用。6、您(業(yè)主)可以對(duì)所購的房間進(jìn)行室內(nèi)裝修，但應(yīng)保證絕對(duì)不影響大廈結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修前，需向物業(yè)管理公司提出書面的申請(qǐng)，獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行。祝您順利入住!××房地產(chǎn)開發(fā)公司××物業(yè)管理公司＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日入住手續(xù)書＿＿＿女士／先生：您認(rèn)購的＿＿＿區(qū)＿＿＿棟＿＿＿單元＿＿＿室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入住條件，請(qǐng)閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續(xù)：1、至房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部繳付購房余款2、至房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部審核入住資格3、至物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部交付管理費(fèi)用4、至物業(yè)管理公司辦公室辦理收樓事宜××房地產(chǎn)開發(fā)公司××物業(yè)管理公司＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日購房款項(xiàng)已全部付清特此證明財(cái)務(wù)部蓋章年月日入住資格審查合格特此證明地產(chǎn)部蓋章年月日各項(xiàng)管理費(fèi)用已全部付清特此證明物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部年月日入住收樓審查已辦理完畢特此證明物業(yè)管理公司辦公室年月日繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)該繳納的款項(xiàng)即具體金額的文件。下面是一份“繳款通知書”的常用格式，僅做參考：繳款通知書＿＿＿女士／先生：您好，您所購買的＿＿＿區(qū)＿＿＿棟＿＿＿單元＿＿＿室房屋已經(jīng)竣工。按購房合同規(guī)定，您來辦理入住手續(xù)時(shí)，請(qǐng)同時(shí)繳清以下款項(xiàng)：l、購房余款，計(jì)人民幣＿＿＿元。2、預(yù)收×個(gè)月的管理費(fèi)，計(jì)人民幣＿＿＿元。3、專項(xiàng)維修資金，計(jì)人民幣＿＿＿元。4、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，用于清理業(yè)主入住裝修時(shí)產(chǎn)生的建筑垃圾所預(yù)收的管理費(fèi)，裝修完畢后，按規(guī)定清退，計(jì)人民幣＿＿＿元。(政府規(guī)定應(yīng)按戶一次性計(jì)費(fèi))5、其他費(fèi)用(具體列出項(xiàng)目及金額供業(yè)主選擇)?！痢练康禺a(chǎn)開發(fā)公司××物業(yè)管理公司＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日驗(yàn)樓情況表××大廈×屋×室業(yè)主于×年×月×在物業(yè)管理公司××部×××的陪同下入住驗(yàn)收，檢查了所購房屋的建筑質(zhì)量和初裝修情況，認(rèn)為：1、無任何異議：2、發(fā)現(xiàn)有以下質(zhì)量問題：(1)(2)(3)請(qǐng)開發(fā)商予以解決!業(yè)主簽字：＿＿＿＿＿＿物業(yè)管理公司(代表)簽字：＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日樓宇交接書是業(yè)主在確認(rèn)可以接受所購樓宇后，與開發(fā)商簽訂的一份協(xié)議。下面是一份“樓宇交接書”的常用格式：樓宇交接書甲方：××開發(fā)商乙方：××業(yè)主鑒于甲方所開發(fā)的物業(yè)“××大廈”已竣工，并且經(jīng)××市有關(guān)部鑒定合格。業(yè)主購買的×樓×層××室已經(jīng)具備入住條件，可以入住。開發(fā)商和業(yè)主雙方均同意簽署本樓宇交接書，以便開發(fā)商將業(yè)主所購買的該單元房屋通過本樓宇交接書正式移交給業(yè)主。現(xiàn)在業(yè)主已檢查了該單元的建筑質(zhì)量和初裝修情況，雙方一致認(rèn)為，該單元可以交付給業(yè)主，業(yè)主可以接受該單元。因此，雙方簽訂本交接書，并確認(rèn)下列條款：1、雙方確認(rèn)，自×年×月×日起，該單元由開發(fā)商交付給業(yè)主；2、業(yè)主在此確認(rèn)，確已收到該單元鑰匙；3、開發(fā)商確認(rèn)，盡管該單元已交付給業(yè)主，但仍負(fù)有“樓宇銷售(預(yù)售)合同中”規(guī)定的保修義務(wù)；4、業(yè)主同時(shí)確認(rèn)，該單元的建筑質(zhì)量和初裝修質(zhì)量符合雙方所簽的“樓宇銷售(預(yù)售)合同”的規(guī)定，業(yè)主并無異議；5、雙方一致同意，有關(guān)業(yè)主購買的該單元產(chǎn)權(quán)登記事宜，均委托×師事務(wù)所辦理，開發(fā)商予以協(xié)助。有關(guān)稅費(fèi)按國家規(guī)定分別由雙方各自承擔(dān)；6、本交接書自雙方簽字之日起生效；7、本交接書一式兩份，雙方各持一份。開發(fā)商(代表)簽字：＿＿＿＿＿＿業(yè)主簽字：＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日二、物業(yè)裝飾裝修管理的重要內(nèi)容

根據(jù)國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記，包括填寫業(yè)主裝修申請(qǐng)表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請(qǐng)表上簽字，并且提供施工人員名單給物業(yè)公司予以登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)組織驗(yàn)收內(nèi)容一、物業(yè)裝飾裝修的概念及分類

業(yè)主在驗(yàn)收樓宇后根據(jù)自己的審美要求、生活情趣和經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)自己所購物業(yè)進(jìn)行的房屋修飾和裝扮，就是物業(yè)的裝飾裝修。目前裝飾裝修的種類、風(fēng)格各種各樣，格調(diào)也迥然不同，一般可分為簡易裝修和豪華裝修；同時(shí)也可分為純自然型、都市現(xiàn)代型、高雅傳統(tǒng)型、青春浪漫型等多種格調(diào)的裝飾裝修。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí)需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請(qǐng)書上簽字蓋章。下面是一份“裝修申請(qǐng)表”的樣張：(一)、業(yè)主裝修申請(qǐng)(住宅)裝修申請(qǐng)表

業(yè)主名稱住址聯(lián)系電話施工單位負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話開工時(shí)間完工時(shí)間裝修內(nèi)容

管理處意見出入證工本費(fèi)＿＿＿元，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)＿＿＿元，合計(jì)＿＿＿元。

審核人簽字：＿＿＿＿＿＿年月日說明1、凡申請(qǐng)裝修的項(xiàng)目要有圖紙說明：2、本申請(qǐng)表超過申請(qǐng)裝修完成日期后自動(dòng)失效，若需要繼續(xù)裝修要重新申請(qǐng)；3、本表一式兩份，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)公司各執(zhí)一份。(二)、裝修報(bào)批

根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)，為加強(qiáng)物業(yè)轄區(qū)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，一般物業(yè)管理企業(yè)均按以下程序進(jìn)行裝修審批：1、業(yè)主或使用人在裝修前，應(yīng)事先將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容(包括住宅裝修設(shè)計(jì)圖、施工方案)等向物業(yè)轄區(qū)管理處申報(bào)。與此同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面告知業(yè)主或使用人《條例》中規(guī)定地住宅裝修的禁止行為、禁止敲鑿的部位及相應(yīng)的注意事項(xiàng)。2、業(yè)主或使用人詳細(xì)、如實(shí)地填寫“裝修申請(qǐng)表”，并經(jīng)管理處審核同意。3、裝修施工隊(duì)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)施工，首先應(yīng)到管理處簽訂《裝修施工隊(duì)治安責(zé)任書》及《裝修施工保證書》。4、裝修施工隊(duì)領(lǐng)取裝修許可證、辦理裝修工人臨時(shí)出入證后，方可進(jìn)行裝修施工。

(三)、裝修管理要求1、不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；2、不得隨意占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備；3、不得在天井、庭園、平臺(tái)、屋頂以及道路或其他場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物；4、不得侵占綠地、毀壞綠化；5、不得亂倒垃圾、雜物；嚴(yán)禁向窗外、陽臺(tái)外、樓梯、過道、天臺(tái)等公共場(chǎng)所拋散堆放；6、不