商品房買賣合同糾紛中的幾個(gè)問題

商品房買賣合同糾紛中的幾個(gè)問題

依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解明顯與建立部《商品房銷售治理方法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實(shí)，買賣即為合法有效的合同而受法律愛護(hù)，不利于愛護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，由于沒有行政法規(guī)和法律對(duì)商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售治理方法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主見，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售治理方法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售治理方法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會(huì)公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。

4、開發(fā)商逾期幫助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯(cuò)責(zé)任為特別規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期幫助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則？依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的緣由，買受人在以下期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特別商定外，出賣人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同商定的辦理房屋全部權(quán)登記的”期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的緣由”作何理解？該條司法解釋接受的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過錯(cuò)責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣人的緣由”，明顯不包括由于第三人的緣由，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的緣由；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分緣由，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不行抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款一樣而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴(yán)格，上述熟悉亦是促使筆者對(duì)上述違約責(zé)任作過錯(cuò)責(zé)任理解的緣由。

5、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但對(duì)一般房屋質(zhì)量問題到達(dá)什么程度，當(dāng)事人可以懇求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)峻影響正常居住使用，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條明顯是對(duì)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方拖延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴(yán)峻影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依靠于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會(huì)嚴(yán)峻影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)峻影響居住使用。筆者同意其次種觀點(diǎn)。

6、關(guān)于商品房買賣合同締結(jié)過程中欺詐行為的認(rèn)定。

在商品房買賣活動(dòng)中進(jìn)展欺詐和惡意違約的要擔(dān)當(dāng)最高至雙倍購房款的懲處性賠償責(zé)任，是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定中的亮點(diǎn)。上述規(guī)定是依據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益愛護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定確定的，明確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運(yùn)用的任意性，對(duì)于正確維護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者雙方的利益起到了肯定作用。實(shí)踐中，因惡意違約行為客觀性較強(qiáng)，較易審查和認(rèn)定；而對(duì)于欺詐行為如何認(rèn)定，實(shí)踐中審判人員的熟悉不一。筆者認(rèn)為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對(duì)欺詐行為的規(guī)定。依據(jù)上述法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即有意隱瞞真實(shí)狀況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強(qiáng)，當(dāng)事人舉證不易，但法院認(rèn)定不難，在此不作論述。對(duì)于有意隱瞞真實(shí)狀況如何理解和認(rèn)定，爭辯許多。依據(jù)王利明教授的觀點(diǎn)（見王教授所著《違約責(zé)任論》有關(guān)內(nèi)容），有義務(wù)告知對(duì)方真實(shí)狀況而有意不告知，應(yīng)認(rèn)定為有意隱瞞，并提出認(rèn)定有意隱瞞的關(guān)鍵是確定是否有義務(wù)向?qū)Ψ疥愂稣鎸?shí)事實(shí)。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)從理論上為我們確認(rèn)隱瞞行為，供應(yīng)了簡明和可操作的規(guī)章。但王教授未對(duì)如何認(rèn)定“有意”發(fā)表意見。筆者認(rèn)為，按一般的理解，有意隱瞞明顯不包括不知道或因過失而未告知的狀況。應(yīng)當(dāng)成認(rèn)，存在由于過失而隱瞞真實(shí)狀況的可能。這就要求查明當(dāng)事人的主觀狀況，如是否知道或應(yīng)當(dāng)知道真實(shí)狀況，結(jié)合法律是否確定其有告知