商住樓物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)方案

商住樓物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)方案_物業(yè)經(jīng)理人商住樓物業(yè)修理養(yǎng)護(hù)方案

概述：

商住樓的建筑、園林、設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)特色，為物業(yè)治理供應(yīng)便利的同時(shí)，也對(duì)物業(yè)修理養(yǎng)護(hù)工作提出更高的要求。治理處工程維護(hù)人員，應(yīng)按原設(shè)計(jì)與施工標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合多年的治理實(shí)踐閱歷，對(duì)商住樓的物業(yè)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)展維護(hù)和保養(yǎng)，以“精巧效勞“保證全部設(shè)施設(shè)備的完好率及良好的運(yùn)行狀態(tài)。

第一節(jié)工程修理人員的崗位職責(zé)

一、工程修理部主管崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)制訂本部門全年公共設(shè)施設(shè)備及物業(yè)和修理養(yǎng)護(hù)規(guī)劃并組織實(shí)施；

2、負(fù)責(zé)組織實(shí)施商住樓設(shè)備、設(shè)施及物業(yè)的接收驗(yàn)收工作；

3、負(fù)責(zé)裝修審批核準(zhǔn)、監(jiān)管、驗(yàn)收工作；

4、負(fù)責(zé)對(duì)部門員工日常工作的指導(dǎo)；

5、負(fù)責(zé)建立商住樓內(nèi)物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備資料檔案工作；

6、負(fù)責(zé)做好修理工具及零件的選購(gòu)規(guī)劃；

7、負(fù)責(zé)對(duì)本部門員工進(jìn)展職業(yè)道德及職業(yè)技能的培訓(xùn)、考核，提升效勞質(zhì)量及形象；

8、負(fù)責(zé)指定大型設(shè)施、設(shè)備責(zé)任人；

9、負(fù)責(zé)聯(lián)系、組織生活水池的清洗、消毒和水質(zhì)檢驗(yàn)工作；

10、負(fù)責(zé)本部門內(nèi)務(wù)、考勤工作；

11、負(fù)責(zé)與各部門之間的協(xié)調(diào)協(xié)作。

二、修理技工崗位職責(zé)

1、嚴(yán)格遵守《治理處治理規(guī)定》；

2、樹立高度的責(zé)任心，嚴(yán)格按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程完成各種修理保養(yǎng)任務(wù)；

3、對(duì)于配電室、供電、供水、消防設(shè)備及配套設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)；

4、嚴(yán)禁非工作人員進(jìn)入設(shè)備、設(shè)施用房，并保持各類設(shè)備、設(shè)施的真氣清潔；

5、嚴(yán)格執(zhí)行各種定期、不定期的設(shè)備修理、保養(yǎng)制度；

6、堅(jiān)決制止未經(jīng)同意，私拘束線路上接用水、電氣設(shè)備及亂拉亂扯線路；

7、愛(ài)惜各種工具和設(shè)備，保證各種測(cè)量?jī)x表精確無(wú)誤，各種修理設(shè)備敏捷牢靠；

8、做好各種工具和設(shè)施設(shè)備的巡查、運(yùn)作、事故等狀況的書面記錄和匯報(bào)工作；

9、負(fù)責(zé)每月消防器材的檢查，并做好記錄，發(fā)覺(jué)總是通知有關(guān)人員或部門進(jìn)展處理；

10、每日巡察商住樓一次，如發(fā)覺(jué)消防安全、客戶建議或投訴方面的問(wèn)題準(zhǔn)時(shí)處理、報(bào)告、協(xié)調(diào)解決。

三、入戶效勞標(biāo)準(zhǔn)

1、接到報(bào)修電話后在10分鐘內(nèi)與報(bào)修客戶聯(lián)系；

2、了解報(bào)修業(yè)務(wù)狀況；

3、按預(yù)約時(shí)間上門修理；

4、上門修理自帶鞋套、墊巾、工具等；

5、敬重客戶隱私，不得到戶內(nèi)無(wú)關(guān)區(qū)域觀望；

6、檢修完畢，自行清潔檢修現(xiàn)場(chǎng)，垃圾自行帶出；

7、其他相關(guān)要求。

其次節(jié)設(shè)備的日常運(yùn)行與修理保養(yǎng)

一、設(shè)備的運(yùn)行治理：

為正確操作設(shè)備，延長(zhǎng)設(shè)備的使用年限，避開(kāi)操作不當(dāng)給設(shè)備造成損壞增加修理本錢。針對(duì)本案動(dòng)力設(shè)備系統(tǒng)，擬訂如下工作重點(diǎn)：

（一）了解本案設(shè)備的具體技術(shù)檔案資料，包括操作規(guī)程使用說(shuō)明書、工作性能、適應(yīng)范圍、運(yùn)行方式、連續(xù)運(yùn)行時(shí)間、留意事項(xiàng)等等，對(duì)一些較為大型、簡(jiǎn)單、技術(shù)要求較高的設(shè)備必需對(duì)操作使用人員先進(jìn)展培訓(xùn)學(xué)習(xí)，待能了解其根本工作原理并熟識(shí)操作程序后再獨(dú)立操作。

（二）治理人員、修理工、操作工都具有專業(yè)根底學(xué)問(wèn)和操作技能，對(duì)一些特別崗位，根據(jù)要求持證上崗，如電梯操作、修理電工等。

（三）建立與健全各種設(shè)備運(yùn)行制度、值班制度、交接班制度、設(shè)備操作規(guī)程及設(shè)備操作使用人員崗位責(zé)任制。

（四）由于設(shè)備設(shè)施的種類及使用時(shí)間不同，有的是日常使用運(yùn)行的，如電梯、生活泵……，有的是在非正常狀況下使用的設(shè)備如消防泵、自動(dòng)報(bào)警、事故照明切換柜（應(yīng)急發(fā)電機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜）等各類設(shè)備需要依據(jù)其實(shí)際狀況，制定出相應(yīng)的設(shè)備運(yùn)行使用、操作制度并予實(shí)施。

（五）對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備除了按規(guī)定制度例行檢查、巡察、記錄外，設(shè)備治理、修理人員做到一看、二摸、三聞、四分析、五動(dòng)手、六匯報(bào)、七備案。

二、設(shè)備的修理養(yǎng)護(hù)治理

養(yǎng)護(hù)治理包括定期檢查、日常保養(yǎng)、修理制度、修理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，工作重點(diǎn)如下：

1、預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與按規(guī)劃

修理并重，使設(shè)備設(shè)施處于良好狀態(tài)；

2、設(shè)備設(shè)施定期檢查、巡察形成制度，對(duì)不同設(shè)備依據(jù)實(shí)際使用狀況做到定人、定時(shí)、定期、定質(zhì)的檢查與養(yǎng)護(hù)，包括更換易損零件，添加潤(rùn)滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹補(bǔ)漆翻新保養(yǎng)等；

3、依據(jù)修理人員的實(shí)際狀況，實(shí)行專業(yè)人員修理與操作人員修理相結(jié)合；

4、常年使用運(yùn)行與季節(jié)性使用設(shè)備，合理制定安排修理保養(yǎng)期限和規(guī)劃，完善設(shè)備治理修理保養(yǎng)規(guī)程并予實(shí)施、執(zhí)行；

5、不常常使用、運(yùn)行或非正常狀況下使用的設(shè)施設(shè)備，不忽視對(duì)其保養(yǎng)和檢查。消防泵、噴淋泵等。

三、工程修理部工作標(biāo)準(zhǔn)

1、電梯的定期維護(hù)、日常修理、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)

序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)

1治理處對(duì)本案電梯的治理、安全運(yùn)行、修理、保養(yǎng)應(yīng)嚴(yán)格款待武漢市技術(shù)監(jiān)視局規(guī)定，按時(shí)對(duì)電梯進(jìn)展年審，并供應(yīng)有效的電梯責(zé)任保險(xiǎn)。

2治理處供應(yīng)24小時(shí)電梯安全運(yùn)行效勞，如遇停電或電梯故障，并嚴(yán)格根據(jù)《電梯應(yīng)急操作程序》進(jìn)展操作，拯救被困人員。準(zhǔn)時(shí)排解故障。特別狀況準(zhǔn)時(shí)寫出狀況報(bào)告。

3治理處嚴(yán)格制止電梯帶故障隱患運(yùn)行，嚴(yán)格監(jiān)視電梯維保單位根據(jù)各電梯修理保養(yǎng)手冊(cè)定期對(duì)電梯進(jìn)展維護(hù)、保養(yǎng)，并做好相應(yīng)的檢修記錄。確保電梯2小時(shí)以上故障停機(jī)次數(shù)：客梯不超過(guò)1次/臺(tái)·年。

4電梯完好、安全運(yùn)行應(yīng)符合如下要求：（1）轎廂照明（包括應(yīng)急照明）、風(fēng)扇完好無(wú)損壞。（2）操縱盤按鈕、廳外按鈕功能完好。（3）各處指示燈完好無(wú)損壞。（4）轎廂門、廳門開(kāi)閉敏捷。（5）地坎槽內(nèi)無(wú)雜物。（6）電梯運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)特別聲響。（7）報(bào)警裝置功能完好。（8）安全裝置（安全觸板、急停開(kāi)關(guān)、安全窗、安全鉗等）：功能完好，能精確的起到安全愛(ài)護(hù)作用。（9）機(jī)房清潔無(wú)雜物。

2、本案商住樓供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的治理及定期維護(hù)、日常修理標(biāo)準(zhǔn)：

序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)

1治理應(yīng)對(duì)本案的總配電系統(tǒng)、動(dòng)力系統(tǒng)（各動(dòng)力設(shè)備電源、線路、插座等）、照明系統(tǒng)（各照明燈、開(kāi)關(guān)、線路）的治理、安全運(yùn)行、修理、保養(yǎng)實(shí)行全面負(fù)責(zé)，并做好記錄。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行安全用電治理規(guī)定，確?？偱潆娤到y(tǒng)故障停電次數(shù)不超過(guò)1次/套·年。每層（公共區(qū)域）照明燈損壞率不超過(guò)3%（依據(jù)實(shí)際節(jié)電狀況除外）、辦公室內(nèi)照明依據(jù)員工的需求而定。

2遇到突發(fā)性停電，治理處值班室24小時(shí)值班人員接聽(tīng)電話，并將停、送電信息準(zhǔn)時(shí)通知客戶。

3治理處值班人員依據(jù)客戶需求及實(shí)際狀況按時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉照明。

4照明系統(tǒng)完好、安全運(yùn)行應(yīng)符合以下要求：（1）照明開(kāi)關(guān)：掌握牢靠分、合敏捷，接線無(wú)松動(dòng)，無(wú)超負(fù)載發(fā)熱現(xiàn)象。（2）線路：絕緣0.5光歐以上，表皮無(wú)損傷、老化，接點(diǎn)處無(wú)發(fā)熱變色現(xiàn)象。

3、排水及消防用水系統(tǒng)的定期維護(hù)保養(yǎng)、日常修理標(biāo)準(zhǔn)：

序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)

1治理處保障治理區(qū)域的生活、設(shè)備及消防用水的正常供給。確保每年因供水設(shè)備及管網(wǎng)故障而導(dǎo)致停水及消防用水供給缺乏狀況發(fā)生的次數(shù)為0次/年。

2治理處負(fù)責(zé)保持排水系統(tǒng)的暢通。因排水系統(tǒng)不暢通，而導(dǎo)致大量漫水的事故不超過(guò)1次/年。

3給水系統(tǒng)完好應(yīng)符合以下要求：（1）生活水泵、消防水泵：運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)特別噪音，無(wú)明顯漏水，清潔。（2）各種水泵自動(dòng)掌握系統(tǒng)：手動(dòng)、自動(dòng)掌握功能完好，配電屏儀表、指示燈顯示正常，水位自動(dòng)掌握精確，接線點(diǎn)無(wú)松動(dòng)發(fā)熱現(xiàn)象。（3）各種閥門、龍頭：開(kāi)啟敏捷，關(guān)閉嚴(yán)密，不漏水。（4）管道：標(biāo)識(shí)色清楚，無(wú)損壞、銹蝕，連接處無(wú)漏水現(xiàn)象。（5）消防管網(wǎng)供水系統(tǒng)上全部閥門的鉛封或固定鎖鏈應(yīng)完好無(wú)損。

4排水系統(tǒng)完好符合以下要求：（1）排水口：無(wú)雜物堵塞，護(hù)網(wǎng)完好。（2）管道：無(wú)損壞，暢通。（3）排污井：無(wú)堵塞，排放良好。

4、物業(yè)設(shè)施日常修理、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)：

日常修理工程包括：房屋建筑本體、樓內(nèi)設(shè)施、經(jīng)線內(nèi)物業(yè)設(shè)施、周邊效勞用配套設(shè)施、綠化地、建筑小品及各種小型設(shè)備。

序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)

1治理處常常對(duì)物業(yè)設(shè)施進(jìn)展不定期檢查，發(fā)覺(jué)問(wèn)題準(zhǔn)時(shí)處理品。一般性問(wèn)題當(dāng)天解決。特別問(wèn)題：一般狀況應(yīng)在3天內(nèi)解決，特別狀況應(yīng)準(zhǔn)時(shí)寫出狀況報(bào)告。建筑內(nèi)、處墻面及屋內(nèi)地面、樓梯完好率均到達(dá)90%以上。

2接到客戶提出的物業(yè)修理申請(qǐng)，治理處應(yīng)10分鐘內(nèi)予以回復(fù)并預(yù)約上門效勞時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)派出人員進(jìn)展處理，平均月修理準(zhǔn)時(shí)率應(yīng)到達(dá)97%以上。

3小型增加、改造工程，治理處嚴(yán)格按設(shè)定流程進(jìn)展治理，工程完成后，經(jīng)治理處動(dòng)力治理人員、客戶雙方驗(yàn)收，并填寫《修理改造工程驗(yàn)收記錄》書面認(rèn)可后，方可交付使用。

4治理處應(yīng)定期對(duì)戶外游樂(lè)設(shè)施及其他設(shè)施進(jìn)展檢修保養(yǎng)。

5、消防、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)、修理標(biāo)準(zhǔn)：

序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)

1對(duì)消防、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備的治理、無(wú)故障運(yùn)行、修理、保養(yǎng)實(shí)行全面負(fù)責(zé)。嚴(yán)格執(zhí)行武漢市公安消防治理部門及技術(shù)監(jiān)視局規(guī)定，按時(shí)對(duì)消防、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備中必需定期檢驗(yàn)的部件進(jìn)展定期審驗(yàn)。

2對(duì)消防/監(jiān)控設(shè)備供應(yīng)24小時(shí)運(yùn)行、維護(hù)效勞，并做好整個(gè)系統(tǒng)的巡檢，保障設(shè)備完好率不低于99%。

3如遇設(shè)備故障及緊急狀況時(shí)，維護(hù)人員在接到