碧桂園案例分析

碧桂園與房地產(chǎn)泡沫1993年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。廣東順德建筑商楊國(guó)強(qiáng)帶資在順德市廣珠公路南側(cè)的1000多畝土地上建造了幾百套別墅。房子造好了，遇到宏觀調(diào)控，投資逾億的工程根本面臨死火狀態(tài)。當(dāng)楊國(guó)強(qiáng)向開發(fā)商索要工程所墊費(fèi)用時(shí)，開發(fā)商最終容許讓楊銷售已蓋好的別墅，以銷售收入核銷建筑本錢。為盤活此工程，楊動(dòng)足腦筋，但收效甚微。一天，為孩子上學(xué)去考查一離廣州市區(qū)近兩小時(shí)車程的貴族學(xué)校，突受啟發(fā)：這里也是未開展地區(qū)，學(xué)校建在水田魚塘之上，卻有那么多“大款〞爭(zhēng)先恐后把自己小孩往這兒送，盡管每個(gè)學(xué)生要交教育儲(chǔ)藏金15萬(wàn)元。由此萌發(fā)“先建配套學(xué)校，再建別墅區(qū)〞想法。1994年，碧桂園的“投資子女〞廣告，引出了“21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)大潮的黃埔軍?！坦饒@〞，首期報(bào)名者突破1300人，教育儲(chǔ)藏金由一個(gè)學(xué)生18萬(wàn)元漲到23萬(wàn)元至30萬(wàn)元，籌資近3.9億元。由此，碧桂園的運(yùn)作模式確立：學(xué)校+會(huì)所+物業(yè)管理。編輯課件按照整合的模式做工程，并在運(yùn)作過程中嚴(yán)格控制土地本錢和人工本錢，碧桂園企業(yè)越做越大。2000年，順德碧桂園度假村開業(yè)，開始介入酒店業(yè)；2001年，碧桂園鳳凰城建設(shè)，提出“別墅城市〞概念；2002年鳳凰城開盤，創(chuàng)造了一天銷售7.5億元的奇跡；2006年，相繼啟動(dòng)占地2700畝的長(zhǎng)沙工程和占地23萬(wàn)平方米的上海工程。近10年內(nèi)碧桂園已興建3.8萬(wàn)個(gè)住宅單位，以千畝乃至萬(wàn)畝大盤為主流產(chǎn)品，成為集設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝修、物業(yè)管理、管樁廠等一系列生產(chǎn)的大集團(tuán)化企業(yè)。2007年4月，碧桂園登陸港交所，發(fā)行24億股，掛牌首日成為香港股市最大的內(nèi)地房地產(chǎn)開展股份，市值為1160億港元。同年9月，碧桂園宣布半年銷售額超過100億元，其市值也隨之突破2000億元。碧桂園的土地儲(chǔ)藏由4月上市時(shí)的1900萬(wàn)平方米增加到8月下旬的5470萬(wàn)平方米，年底目標(biāo)總額為8000萬(wàn)平方米〔香港島面積為7800萬(wàn)平方米〕。碧桂園在開展過程中，本錢控制始終如一：今年4個(gè)月內(nèi)新增土儲(chǔ)，每平方米平均本錢為216元，其購(gòu)入的地皮只屬鄉(xiāng)郊之地。編輯課件有一位名人對(duì)房地產(chǎn)的建設(shè)講了下面一段話：“就房地產(chǎn)搞房地產(chǎn)肯定死火，要跳出房地產(chǎn)才能開發(fā)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)不等于鋼筋加水泥。地產(chǎn)也要用文化的方式去運(yùn)作〞。思考：1.此案例給你留下何感想？2.碧桂園的經(jīng)營(yíng)模式，同其他開發(fā)商的模式相比，你認(rèn)為最大的區(qū)別是什么？3.碧桂園的經(jīng)營(yíng)模式，你認(rèn)為會(huì)隱藏什么樣的風(fēng)險(xiǎn)？4.碧桂園的案例中，財(cái)務(wù)管理的投融資內(nèi)容以何形式反映的？編輯課件一、此案例留下的感想第一：碧桂園辦了一所“貴族〞學(xué)校第二：教育儲(chǔ)藏金3.9億幫碧桂園走出困境第三：跳出房地產(chǎn)來開展房地產(chǎn)，為房產(chǎn)注入文化。編輯課件案例之后的碧桂園故事：1999年碧桂園開始進(jìn)軍廣州，開始時(shí)不做廣告、不做宣傳70棟樓同時(shí)起建，造成“黑云壓城〞大盤圍城之勢(shì)，許多消費(fèi)者持幣等待碧桂園開盤。2000年春節(jié)，碧桂元以3000元的價(jià)格推出自帶花園的洋房，這個(gè)價(jià)格甚至比同一地段的毛坯房還廉價(jià)。超低的價(jià)格讓業(yè)界感受到的巨大的沖擊和震憾，創(chuàng)造了兩個(gè)多月銷售一空的奇跡。碧桂園“準(zhǔn)確定位，規(guī)模制造〞創(chuàng)造了地產(chǎn)界的神話。隨后碧桂園推出了“白領(lǐng)別墅〞，50萬(wàn)元的聯(lián)排別墅直擊地產(chǎn)市場(chǎng)。碧桂園從設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建筑、施工到裝飾都是自己的。大到排名前三的打樁廠小到會(huì)所里的水果和蔬菜，碧桂園將垂直一體化發(fā)揮到了極致。編輯課件二、碧桂園獨(dú)特的模式1.“借雞生蛋〞盤活資產(chǎn)，但“并不殺雞取卵〞。2.碧桂園選擇面對(duì)主體市場(chǎng)，市場(chǎng)定位準(zhǔn)確。3.發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、最大程度上節(jié)約本錢，用碧桂園的話說是：“規(guī)模制造、價(jià)格為王〞4.縱向一體化的垂直整合、將本錢控制做到極致。5.注重公司信譽(yù)，IPO上市融資。編輯課件三、碧桂園經(jīng)營(yíng)模式的潛在風(fēng)險(xiǎn)一〕政策的風(fēng)險(xiǎn)：1.教育保證金到期返本，以固定利息方式作為學(xué)生的學(xué)費(fèi)。國(guó)家降息使碧桂園遭受損失，不得不挪用其它資金支援教育。2.大量囤地，如果不及時(shí)開發(fā)使用將面臨政策變化后土地回收的風(fēng)險(xiǎn)。編輯課件三、碧桂園經(jīng)營(yíng)模式的潛在風(fēng)險(xiǎn)二〕資金風(fēng)險(xiǎn)：1.大量囤地使其資產(chǎn)使用超過排名第二的地產(chǎn)商近一倍，成為全國(guó)名副其實(shí)的“地主〞，然而這么大規(guī)的土地儲(chǔ)藏將會(huì)帶來的嚴(yán)重的資金負(fù)擔(dān)。2.規(guī)模制造，以生產(chǎn)商品的概念來生產(chǎn)房屋使其資金投入量較大，加大了資金使用本錢。編輯課件三、碧桂園經(jīng)營(yíng)模式的潛在風(fēng)險(xiǎn)三〕管理風(fēng)險(xiǎn)：1.碧桂園到目前為止還是家族管理方式，存在著大部份家族企業(yè)的弊端。2.垂直一體化的整合，使其面臨著綜合管理的困難，也面臨著管理不善本錢將成倍上漲的風(fēng)險(xiǎn)。編輯課件四、碧桂園案例：財(cái)務(wù)管理的投融資內(nèi)容以何形式反映的？1.碧桂園學(xué)校的教育儲(chǔ)藏金案例：此策略充份利用的“貨幣的時(shí)間價(jià)值〞具體實(shí)例：上學(xué)前交30萬(wàn)儲(chǔ)藏金，畢業(yè)后退還30萬(wàn)元的儲(chǔ)藏金。利用儲(chǔ)藏金的利息支付學(xué)生上學(xué)的費(fèi)用，從學(xué)生家長(zhǎng)來看交多少拿回多少，并且小孩受到好的教育。但實(shí)際上上學(xué)前的30萬(wàn)與畢業(yè)后的30萬(wàn)已經(jīng)大不相同，即使沒有投資貨幣的現(xiàn)值一定大于它的未來值。編輯課件四、碧桂園案例：財(cái)務(wù)管理的投融資內(nèi)容以何形式反映的？2.投資：2004～2006年間，碧桂園土地本錢占平均售價(jià)的比例分別為9.2%、7%及7.5%，2007上半年又降低至7.45%，遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)其他開發(fā)商20%左右的比例。低本錢拿地使碧桂園縮短的投資本錢的回收期，降低了經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，提升了競(jìng)爭(zhēng)力。編輯課件四、碧桂園案例：財(cái)務(wù)管理的投融資內(nèi)容以何形式反映的？IPO上市融資：2007年4月，碧桂園登陸港交所，發(fā)行24億股，掛牌首日成為香港股市最大的內(nèi)地房地產(chǎn)開展股份，市值為1160億港元。成功的上市發(fā)行股票使碧桂園獲得開展的充裕資金，有效降低資金的使用本錢。編輯課件四、碧桂園案例：財(cái)務(wù)管理的投融資內(nèi)容以何形式反映的？碧桂園發(fā)行：可轉(zhuǎn)股債券碧桂園2021年到期的可換股債券，是該集團(tuán)于2021年2月第一次發(fā)行的海外債券。其2021年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，該筆債券全年平均利息為9.7%，原定期限為5年，即2021年到期，但是，當(dāng)時(shí)的合同約定，債券