拿地、預售、交付留心房地產企業(yè)稅務風險演示稿件

拿地、預售、交付留心房地產企業(yè)稅務風險匯報人：XX2024-01-05拿地環(huán)節(jié)稅務風險預售環(huán)節(jié)稅務風險交付環(huán)節(jié)稅務風險房地產企業(yè)稅務風險管理建議contents目錄拿地環(huán)節(jié)稅務風險01

土地使用權取得方式及稅務處理出讓方式取得房地產企業(yè)通過出讓方式取得土地使用權，需繳納土地出讓金及相關稅費，如契稅、印花稅等。劃撥方式取得政府劃撥土地給房地產企業(yè)使用，企業(yè)需辦理土地使用權證并繳納相關稅費。轉讓方式取得企業(yè)通過轉讓方式從其他單位或個人手中取得土地使用權，需關注轉讓價格是否公允，以及是否需要繳納土地增值稅等。包括土地出讓金、拆遷補償費、基礎設施配套費等。土地成本構成土地成本分攤土地成本稅務處理按照占地面積、建筑面積等合理方法分攤到不同項目或產品中。土地成本可計入開發(fā)產品成本，在產品銷售時結轉扣除。030201土地成本核算及稅務處理取得土地使用權后，需按規(guī)定繳納土地使用稅，注意納稅義務發(fā)生時間和計稅依據。土地使用稅風險簽訂土地轉讓合同后，需在規(guī)定時間內辦理契稅申報和繳納手續(xù)。契稅風險簽訂土地轉讓合同時，需按規(guī)定貼花并繳納印花稅。印花稅風險拿地環(huán)節(jié)其他稅務風險預售環(huán)節(jié)稅務風險02房地產企業(yè)預售商品房時，通常在簽訂預售合同并收到預收款時確認收入。此時，企業(yè)需要按照稅法規(guī)定計算并繳納相關稅費。收入確認時點預售收入的確認金額應為合同約定的房屋售價，不包括增值稅等稅金。對于合同約定的其他費用，如裝修費、車位費等，也應按照稅法規(guī)定進行處理。收入確認金額房地產企業(yè)預售商品房時，需要向購房者開具增值稅普通發(fā)票或增值稅專用發(fā)票，并在規(guī)定時間內向稅務機關申報納稅。稅務處理方式預售收入確認及稅務處理增值稅房地產企業(yè)預售商品房時，需要按照稅法規(guī)定計算并繳納增值稅。具體計算方式為：銷售額×適用稅率-進項稅額。其中，銷售額為合同約定的房屋售價，適用稅率為當?shù)囟悇諜C關規(guī)定的稅率，進項稅額為企業(yè)購進相關貨物或接受服務時支付的增值稅額。企業(yè)所得稅房地產企業(yè)預售商品房時，需要按照稅法規(guī)定計算并繳納企業(yè)所得稅。具體計算方式為：應納稅所得額×適用稅率。其中，應納稅所得額為企業(yè)預售收入減去相關成本、費用后的余額，適用稅率為當?shù)囟悇諜C關規(guī)定的稅率。土地增值稅房地產企業(yè)預售商品房時，如果房屋售價高于取得土地使用權時的成本，還需要按照稅法規(guī)定計算并繳納土地增值稅。具體計算方式為：增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。預售環(huán)節(jié)稅金計算及繳納虛假宣傳風險01房地產企業(yè)在預售環(huán)節(jié)進行虛假宣傳，誤導購房者購買，可能面臨虛假廣告的處罰和稅務機關的調整。合同風險02預售合同是明確雙方權利和義務的重要依據，如果合同條款不清晰、不明確或者存在歧義，可能引發(fā)稅務爭議和糾紛。資金鏈風險03房地產企業(yè)在預售環(huán)節(jié)收取大量預收款，如果企業(yè)資金鏈緊張或者出現(xiàn)斷裂，可能無法按時交付房屋并面臨稅務處罰和購房者索賠的風險。預售環(huán)節(jié)其他稅務風險交付環(huán)節(jié)稅務風險03房地產企業(yè)向購房者交付商品房時，必須滿足合同約定的各項交付條件，如房屋質量、配套設施等。若不滿足交付條件而強行交付，可能引發(fā)購房者投訴和法律糾紛，進而影響稅務處理。交付條件在交付環(huán)節(jié)，房地產企業(yè)需根據合同約定和稅法規(guī)定，準確計算應繳納的稅金，并按時向稅務機關申報繳納。同時，還需注意與購房者的發(fā)票開具和稅款結算等問題，確保稅務處理的合規(guī)性。稅務處理交付條件及稅務處理稅金計算房地產企業(yè)在交付環(huán)節(jié)涉及的稅金主要包括增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。各項稅金的計算方法和稅率均有明確規(guī)定，企業(yè)需根據稅法規(guī)定和合同約定準確計算應繳納的稅金。稅金繳納房地產企業(yè)在計算出應繳納的稅金后，需按照稅務機關的要求及時申報繳納。若逾期申報或繳納，可能面臨罰款、滯納金等處罰，影響企業(yè)聲譽和財務狀況。交付環(huán)節(jié)稅金計算及繳納發(fā)票管理風險在交付環(huán)節(jié)，房地產企業(yè)需向購房者開具正規(guī)的發(fā)票，并妥善保管相關票據。若發(fā)票管理不善，可能導致虛開發(fā)票、偷逃稅款等違法行為的發(fā)生，進而引發(fā)稅務風險。稅收優(yōu)惠政策風險房地產企業(yè)在交付環(huán)節(jié)可能享受一定的稅收優(yōu)惠政策，如增值稅留抵退稅、土地增值稅清算等。若企業(yè)不符合享受優(yōu)惠政策的條件而強行享受，或者未及時履行相關手續(xù)，可能引發(fā)稅務風險。稅務稽查風險在交付環(huán)節(jié)，房地產企業(yè)可能面臨稅務機關的稽查。若企業(yè)在稅務處理上存在違規(guī)行為，如偷逃稅款、虛開發(fā)票等，一旦被稅務機關查處，將面臨嚴重的法律后果和財務損失。交付環(huán)節(jié)其他稅務風險房地產企業(yè)稅務風險管理建議04明確稅務管理流程、崗位職責、稅務風險識別與應對等內容。制定稅務管理手冊負責稅務籌劃、申報、風險管理等工作，確保企業(yè)稅務合規(guī)。設立專門的稅務管理部門對企業(yè)經營活動中可能涉及的稅務風險進行定期評估，及時發(fā)現(xiàn)并采取措施。定期評估稅務風險建立完善的稅務管理制度提高稅務人員專業(yè)素質通過培訓、學習等方式，提高稅務人員對稅收法規(guī)、政策的掌握程度。強化稅務人員風險意識培養(yǎng)稅務人員的風險意識，使其能夠在日常工作中主動識別和防范稅務風險。建立激勵機制和考核機制通過設立獎勵機制和考核機制，激發(fā)稅務人員的工作積極性和責任心。加強稅務人員培訓和管理030201123制定詳細的應對流程，明確應對責任和措施，確保在稅務檢查和稽查中能夠迅速響應。建立健全的應對機制積極與稅務部門溝通，主動提供相關資料和信息，以便稅務部門更好地了解企業(yè)情況。主動配合稅務部門工作對于在稅務檢查和稽查中發(fā)現(xiàn)的問題，要立即進行整改，并采取措施防止類似問題再次發(fā)生。及時整改存在的問題積極應對稅務檢查和稽查03謹慎處理涉稅事項在處理涉稅事項時，要謹