【川東北區(qū)域】達(dá)州市渠縣97畝項目市場部分20210620(終稿)

川東北區(qū)域達(dá)州市渠縣97畝項目定位驗收報告2021年6月20日目錄?

土地情況?

市場情況?

初步結(jié)論?

營銷建議一二三四Part1土地屬性1

城市發(fā)展2

地塊配套3

地塊四至板塊價值分析板塊價值排序：城西板塊＞城北新區(qū)＞城東新區(qū)城西板塊板塊位城市核心區(qū)，商業(yè)、交通、教育配套醇熟

，為城市追捧熱門板塊。長德商貿(mào)城中農(nóng)聯(lián)在售住宅價格（元/㎡）板塊名稱板塊發(fā)展核心賣點老城板塊成熟學(xué)區(qū)、生活配套完善5200-6500城北新區(qū)城東新區(qū)發(fā)展階段快速發(fā)展環(huán)境6500-75005700-6500學(xué)區(qū)、升值、價格地塊周邊配套地塊位于達(dá)州市渠縣老城區(qū)向北延伸板塊，為渠縣目前核心發(fā)展方向。板塊內(nèi)教育資源高度集中、景觀資源優(yōu)越，交通便捷，當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)可度高。目前為政府重點打造該片區(qū)，配套逐漸成型。最好的小學(xué)和初中：渠縣二小、渠縣中學(xué)（最好）交通區(qū)位：黃花大道、營渠路、濱江路、客運站景觀資源：流溪河濕地公園教育資源：本案可就讀渠縣中學(xué)、渠縣二小、成都實驗外語學(xué)習(xí)（私立）、達(dá)州外國語學(xué)校（私立）、規(guī)劃一小產(chǎn)業(yè)資源：在建中農(nóng)聯(lián)批發(fā)市場、長德商貿(mào)城長德商貿(mào)城醫(yī)療資源：中醫(yī)院、仁愛醫(yī)院中農(nóng)聯(lián)配套距離（km）車程（min）天譽城社區(qū)商業(yè)000流溪河濕地公園0中農(nóng)聯(lián)農(nóng)產(chǎn)品市場渠縣中學(xué)（最好可就讀）渠縣二?。ㄗ詈每删妥x）渠縣政府0.51.82.42.4137111.3.1地塊本體保證金截止（10500萬元）競買資格確認(rèn)截止掛牌截止時間現(xiàn)場競買首筆土地款土地款(80%)剩余土地尾款基本情況發(fā)布拍賣公告(50%)(100%)占地：97.03畝（

64687㎡）容積率：2.5計容建面：16萬方2021年6月9日2021年6月28日2021年6月29日2021年6月29日2021年12月29日2022年6月29日2021年7月29日17:0009:3010:00限高：沿濱江路一側(cè)50米內(nèi)限高50米起拍總價：21000萬元起拍樓面價：1299元/㎡規(guī)劃條件商業(yè)配比：<5%建筑密度/綠地率：30%/35%建筑限高：沿濱江路一側(cè)50米內(nèi)限高50米車位配比：機動車停車位≥1.1個/100平方米（計容面積)車位地上地下要求：地面不高于25%，地下100%機械車位配套公建：地塊東南側(cè)道路97.03畝人防建設(shè)：人防異地不利因素?zé)o地塊四至

北側(cè)公園景觀地塊西側(cè)臨安置居民區(qū)、東側(cè)主要臨天譽城二期，北側(cè)臨濱江路及待開發(fā)地塊、北側(cè)緊鄰規(guī)劃學(xué)?；厩闆rB濱江路（雙向四車道）地塊北側(cè)高差占地：97.03畝（

64687㎡）容積率：2.5計容建面：16萬方限高：沿濱江路一側(cè)50米內(nèi)限高50米起拍總價：21000萬元起拍樓面價：1299元/㎡天譽城規(guī)劃條件中農(nóng)聯(lián)批發(fā)市場商業(yè)配比：<5%科華學(xué)府里建筑密度/綠地率：30%/35%建筑限高：沿濱江路一側(cè)50米內(nèi)限高50米車位配比：機動車停車位≥1.1個/100平方米（計容面積)C在建道路（雙向四車道）科華和潤府一期規(guī)劃小學(xué)車位地上地下要求：地面不高于25%，地下100%機械車位D營渠路（5分鐘老城）科華和潤府二期配套公建：地塊東南側(cè)道路人防建設(shè)：人防異地至老城區(qū)不利因素東北向高差較大1.3.

地塊周邊配套1、渠中（國家級重點中學(xué)）2、流江河濕地公園3、渠縣二?。ó?dāng)?shù)剌^好小學(xué)）4、中農(nóng)聯(lián)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場（在建）6、達(dá)州實驗外渠縣校區(qū)6、成都實驗外渠縣校區(qū)（最大）Part2市場情況1

宏觀市場2

競爭格局3

典型競品4

市場小結(jié)1.2.2房地產(chǎn)市場?

受當(dāng)?shù)卣恋毓?yīng)限制，渠縣近四年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“量穩(wěn)價升”的局面，2020年受疫情影響，部分競品以價換量。疫情穩(wěn)定后，市場逐漸回暖。?

近四年商品住宅年均銷售面積54萬㎡，成交金額30億元，供需關(guān)系平衡。?

成交均價由2017年5035元/㎡上升至2021年5589元/㎡。2017-2020年渠縣住宅供銷價年度趨勢住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售總額（億元）住宅成交均價（元/㎡）80706050403020100620060005800560054005200500048004600440059596857545456055589550330403227285035162017年2018年2019年2020年2021年1-6月份數(shù)據(jù)來源：達(dá)房網(wǎng)1.2.3市場存量盤點?截止到2021年3月，渠縣商品房已取證未售41.82萬方，在建/已建未取證且未售39.00萬方，潛在供應(yīng)土地5.43萬方。渠縣樂觀四維庫存87.63萬方，去化周期19.47個月；保守四項庫存192.34萬方（存量主要集中在東城區(qū)，非競爭板塊），去化周期42.74個月。?目標(biāo)地塊所處西城區(qū)板塊商品房已取證未售15.81萬方，在建/已建未取證且未售21.02萬方萬方，潛在供應(yīng)土地0萬方；西城區(qū)樂觀四維庫存36.78萬方，去化周期12.26個月；保守四項庫存84.56萬方，去化周期28.19個月。1.取證未售：41.82萬方（整體）、15.81萬方（板塊）2.在建未取證：39.00萬方（整體）、21.02萬方（板塊）3.存地：124.09萬方（整體）、59.73萬方（板塊）4.潛在有效供應(yīng)面積：5.43萬方（整體）、0萬方（板塊）占地（畝）93.386.7185計容面積（萬㎡）16.8總貨值（億）9.24取證面積（萬㎡）3.44剩余面積（萬㎡）13.3612.320在建未取證（萬方）5.34取證未售（萬方）2.45存地（萬方）8.02潛在供應(yīng)項目名稱（萬方）科華天璽金科集美東方東城區(qū)15.79.423.384.932.77.39鐵投錦悅半島3117.367.26310.0015.50.00紫天江山印7212.9616.63.649.323.732.845.59君悅灣瀾岸1139.36.649.963.982.525.98科華江山和鳴-待售天星街道（QCD2020A05）-供地計劃205.932.627.465.43////////0027.460.005.月均去化面積：4.5萬方（整體）、3萬方（板塊）5.43天星街道（QCD2020A03）-存地（平臺公司）82.79.92///09.92/天譽城234116.8275151175/39.219.536.5225.5/21.1710.9225.214.28/31.3619.57.38157.8403.146.593.123.7604.700.0017.486.30/?

計算過程：1.顯性庫存=39.00+41.82-4.5*4=62.82萬方2.樂觀四項庫存=62.82+124.09*0.2=87.63萬方3.保守四項庫存科華學(xué)府里科華君悅府科華和潤府科華南城印象迎賓一號0.0011.664.2029.1410.5/西城區(qū)//0/////0/仁和公園國際270.554.1127.0649.065.052.022.343.03=62.82+124.09+5.43=192.34萬方4.樂觀去化周期=樂觀庫存/月均去化面積5.保守去化周期渠江鎮(zhèn)渠光社區(qū)1組（QCX1405）-存地（平臺公司）63.193.512.6315.59//////0012.6315.59//南壩1.3.4組（QCX1405）-存地（平臺公司）英倫城邦-尾盤合計//////00.00=保守庫存/月均去化面積2,290.3346.7153.9170.497.4939.0041.82124.095.431.2.3板塊競品介紹渠縣城西板塊主力在售4個樓盤，1個尾盤項目，主力競品在售高層產(chǎn)品面積區(qū)間83-110㎡，主力面積83、95㎡三房雙衛(wèi)為主，洋房面積區(qū)間105-135㎡，主力面積120㎡四房雙衛(wèi)為主，高層建面毛坯均價5000-5600元/㎡；洋房建面毛坯均價5700-6400元/㎡。樓盤1：天譽城（樓面價元1814/㎡）樓盤3：科華·學(xué)府里（樓面價2107元/㎡）土地：占地235畝，容積率2.5，總戶數(shù)4288套產(chǎn)品：高層/78-96/套三單衛(wèi)/雙衛(wèi)，105-133洋房/套三/雙衛(wèi)套四雙衛(wèi).土地：占地117畝，容積率2.5，總戶數(shù)1684套產(chǎn)品：高層/62-115/套二單衛(wèi)/套三雙衛(wèi)；價格：高層3T6常銷期均價6100元/㎡，尾盤特價期均價5300-5400元/㎡價格：高層2T6均價5100-5200元/㎡，洋房均價5700-5800元/㎡；去化情況：2019.1開盤，已推1684套，去化1657套，月均去化68套；去化情況：2019.1開盤，已推售3392套，已售2775套，月均去化95套?？偞媪浚?/p>

27套?？偞媪浚?513套。樓盤2：科華·和潤府（樓面價1710元/㎡）樓盤4：科華·君悅府（樓面價1506元/㎡）土地：占地151畝，容積率2.5，總戶數(shù)2684套.產(chǎn)品：高層/83-110/套三雙衛(wèi)、115套四雙衛(wèi)，小高層116-132/套三雙衛(wèi)套四雙衛(wèi)。土地：占地274畝，容積率2，總戶數(shù)3983套產(chǎn)品：高層/83-126/套三雙衛(wèi)，127-131/套四雙衛(wèi)，大平層143-180。價格：高層2T6均價5300-5600元/㎡，小高層1T2均價6400元/㎡；價格：高層3T6/6500元/㎡；洋房、大平層7500元/㎡。去化情況：2020年1月開盤，已推706套，去化346套，月均去化17套.去化情況：2019年8月開盤已推售1884套，去化1226套，月均去化59套；總存量：

一期存量856套。總存量：1545套。1.2.4典型競品分析-天譽城（走量最快）對比項目占地天譽城235畝目標(biāo)地塊97.03畝目前處于銷售中期，共規(guī)劃4288套，已推售3392套，截止2021.5.31，去化2775套，已推去化率82%，月均去化95套；去化：容積率2.52.5①高層/2T6/30F/78-96㎡，已推售2880套，去化2358套，去化率81%，月均去化79套；建筑面積每畝地價樓面地價39.2萬方301萬/畝1814元/㎡16.2萬方217萬/畝起拍價1299元/㎡100m②小高層/1T2/8F，已推售512套，已去化417套，去化率81%，月均去化16套高層毛坯5100-5200元/㎡當(dāng)前售價

小高層毛坯5700元/㎡；1樓送花園均價6700元高層平層4925元/?

價格：①高層均價5100-5200元/㎡，96為兩翼產(chǎn)品價格略高50-100元/㎡，78㎡臨路與86㎡朝中庭價格相差不大；②小高層均價5700元/㎡。1樓送花園均價6700元/㎡；樓王棟均價6200元/㎡?

車位：2020年11月開盤5萬通選，子母車位8萬，已去化500個。?

商業(yè)：一樓商鋪均價13000-15000元/平，二樓均價8000元/㎡，去化情況15%。㎡小高層平層5600元/㎡/㎡；樓王棟均價6200首期開盤2019.1.162021.10.01時間天譽城銷售情況表（數(shù)據(jù)截止至2021.5.31）規(guī)劃占已推套成交套成交均月均去已推去化存量套二期已推已售開盤時間產(chǎn)品套型面積規(guī)劃套數(shù)比數(shù)數(shù)價化2429263率數(shù)47634342314高層/2T6/30三房單衛(wèi)三房雙衛(wèi)三房雙衛(wèi)78861200120012004828%28%28%1%9609609603272485777734510051505200570057006200—75%89%81%106%92%27%82%三期在售2019年1月高層/2T6/30高層/2T6/3096一期已推已售2020年8月洋房/1T2/8F三房雙衛(wèi)2019年1月洋房/1T2/8F四房雙衛(wèi)10511550412%3%392883592411214511215132020年8月洋房/1T2/11F四房雙衛(wèi)127-133136———4288100%33922775951.2.4典型競品分析-天譽城（走量最快

）?

高層客戶來源：50%渠縣城區(qū)，50%來自于五家村、侯家壩等鄉(xiāng)鎮(zhèn)；?

高層面積段78-114㎡三房雙衛(wèi)。高層：3室2廳2衛(wèi)建面約：96㎡；洋房：4室2廳3衛(wèi)建面約：105㎡高層：3室2廳1衛(wèi)建面約：78㎡；高層：3室2廳1衛(wèi)建面約：86㎡；1.2.4典型競品分析-天譽城（走量最快

）?

洋房產(chǎn)品多來源于渠縣城區(qū)客戶：政府機關(guān)35%、做生意人群占比65%；?

洋房面積段105-136㎡四房雙衛(wèi)。洋房：4室2廳2衛(wèi)建面約：127㎡；洋房：4室2廳3衛(wèi)建面約：136㎡；洋房：4室2廳2衛(wèi)建面約：112㎡；1.2.4典型競品分析-科華·學(xué)府里（尾盤

）對比項目占地科華·學(xué)府里117畝目標(biāo)地塊97.03畝項目位于渠中兩側(cè)，半圍合布局，視野開闊無遮擋；配套社區(qū)底商及商業(yè)綜合體；處于銷售末期，共規(guī)劃1684套，已推售1684套。

2019年1月開盤，截止2021.5.31，去化1657套，已推去化率98%，常銷期月均去化68套/月。容積率2.52.5建筑面積每畝地價樓面地價19.5萬方352萬/畝2107元/㎡16.2萬方高層/3T6/32F/62-115㎡（一樓架空層），少量62㎡產(chǎn)品低總價主要面向?qū)W區(qū)需求客戶群。1.1公里217萬/畝起拍價1299元/㎡?

價格：常銷期價格6100元/㎡，高于競品600-800元/平，尾盤5300-5400元/

㎡；樓層間價差在20-30元左右，中庭比邊戶貴200元左右。高層均價6100元/㎡，尾盤高層毛坯5300-5400元/㎡高層平層4925元/㎡小高層平層5600元/㎡當(dāng)前售價/定價?

一期底商，車位、商業(yè)未開盤，二期規(guī)劃商業(yè)綜合體（自持）未開盤首期開盤時間2019.12021.10.1科華學(xué)府里銷售情況表（數(shù)據(jù)截止至2021.5.31）規(guī)劃占

已推套

成交套

成交均

月均去

已推去

存量套開盤時間產(chǎn)品套型面積

規(guī)劃套數(shù)比數(shù)數(shù)價化化率100%100%99%90%87%98%數(shù)高層/3T6/31

二房單衛(wèi)62124723651937%124

124

610060高層/3T6/31

三房雙衛(wèi)

88-89高層/3T6/31

三房雙衛(wèi)

96-9743%

723

723

610039%

651

645

61002725502019年1月6高層/3T6/31

三房雙衛(wèi)高層/3T6/31

三房雙衛(wèi)105118—6%6%9393848161006100—99351227——1684100%

1684

1657681.2.4典型競品分析-科華·學(xué)府里（尾盤

）?

客戶60%多源于渠縣市區(qū)，30%源于董家溝等鄉(xiāng)鎮(zhèn)；?

高層面積段88-118㎡三/四房雙衛(wèi)；高層：3室2廳2衛(wèi)建面約：88㎡；高層：3室2廳2衛(wèi)建面約：96㎡；高層：3室2廳2衛(wèi)建面約：97㎡；高層：3室2廳2衛(wèi)建面約：105㎡；高層：4室2廳2衛(wèi)建面約：118㎡1.2.4典型競品分析-科華·和潤府（量價齊高）項目處于老城區(qū)向北城新區(qū)延伸帶，圍合大中庭布局。該項目分兩期開發(fā)，總規(guī)劃2771套。一期由4棟洋房與8棟高層組成（尾盤），二期為8棟高層組成；一期半圍合布局，前洋房后高層，樓間距寬闊無遮擋，二期全圍合布局；對比項目占地科華·和潤府151畝目標(biāo)地塊97.03畝容積率2.52.5建筑面積每畝地價樓面地價25.5萬方288萬/畝1710元/㎡16.2萬方目前處于銷售中期，已推售1844套，截止2021.5.31，去化1226套，已推去化率66%，月均去化59套；217萬/畝起拍價1299元/㎡?

高層/3T6/2T4/25-31F/83-110㎡；月均去化58套?

小高層/1T2/10F，已推售80套，已去化20套，去化率25%，月均去化1套。1.8公里高層毛坯5300-5600元/

高層平層4925元/㎡當(dāng)前售價/定價㎡小高層平層5600元/㎡小高層毛坯6400元/㎡?

價格：①3T6高層均價5400元/㎡，2T4均價5600元/㎡

，一期朝中庭高層已售磬②小高層均價6400元/㎡。首期開盤間2019.82021.10.1?

少量底商、車位均未開盤，科華和潤府銷售情況表（數(shù)據(jù)截止至2021.5.31）套型

面積

規(guī)劃套數(shù)

規(guī)劃占比

已推套數(shù)

成交套數(shù)成交均

月均去

已推去化

存量套開盤時間產(chǎn)品高層/3T6/31F

三房單衛(wèi)一期價化3率數(shù)8389-991059324818971869%68%7%2481210186607694712237530031%1722019年8月

高層/3T6/31F

三房雙衛(wèi)高層/3T6/31F

四房雙衛(wèi)540054005600560041578%66%62%40%95064二期高層/2T4/30高層/2T4/30三房雙衛(wèi)四房雙衛(wèi)1806%51431562020年1月2019年8月1101806%60244小高層/1T2/10F四房雙衛(wèi)116803%80206400125%60合計2771100%18441226-5966%

15451.2.4典型競品分析-科華·和潤府（量價齊高）?

客戶65%源于渠縣城區(qū)；35%源于毛家灣、萬家?guī)r等鄉(xiāng)鎮(zhèn)；?

高層面積段83三房單衛(wèi)/89-93㎡三房雙衛(wèi)高層：3室2廳1衛(wèi)建面約：83㎡高層：3室2廳2衛(wèi)建面約：89㎡高層：3室2廳2衛(wèi)建面約：90㎡高層：3室2廳2衛(wèi)建面約：92㎡高層：3室2廳2衛(wèi)建面約：93㎡1.2.4典型競品分析-科華·和潤府（洋房單價高，去化慢）?

洋房面積段105-116㎡四房雙衛(wèi)；高層：4室2廳2衛(wèi)建面約：105㎡高層：4室2廳2衛(wèi)建面約：110㎡洋房：4室2廳2衛(wèi)建面約：116㎡1.2.4典型競品分析-科華·君悅府（高單價高總價

去化慢）對比項目占地科華·君悅府274畝目標(biāo)地塊97.03畝項目位于流江河與渠江交匯處，高層江景房，配套濱河濕地公園，環(huán)境極佳；項目大圍合布局，洋房、高層、大平層組成。項目規(guī)劃三期共3983套，一期1202套；已推售706套，截止2021.5.31，去化346套，已推去化率46%，月均去化17套；?

高層/3T6/2T4/32F/79-126㎡，2020年1月開盤，已推636套去化294套，去化率46%，月均去化15套；?

高層2T2/143-161大平層已推售58套，已去化5套，去化率35%，月均不足1容積率22.5建筑面積每畝地價樓面地價36.52萬方198萬/畝1506元/㎡16.2萬方1.9公里217萬/畝起拍價1299元/㎡套；?

小高層/1T2/7F/127-131平，已推售70套，已去化37套，去化率51%，月均去化2套。高層毛坯6500元/㎡小高層毛坯7500元/㎡?

價格：①高層臨路均價6500元/㎡；②小高層均價7500元/㎡（臨江第一排）?

底商、車位均未開售高層平層4925元/㎡小高層平層5600元/㎡當(dāng)前售價/定價首期開盤時間2020.12021.10.1科華君悅府一期銷售情況表（數(shù)據(jù)截止至2021.5.31）規(guī)劃占

已推套

成交套

成交均已推去化

存量套開盤時間產(chǎn)品套型面積規(guī)劃套數(shù)月均去化比數(shù)數(shù)價率數(shù)44435高層/3T6/31F

三房單衛(wèi)

83-96高層/2T4/30F

三房雙衛(wèi)

106-115高層2T4/30F

三房雙衛(wèi)

116-126洋房/1T2/7F

四房雙衛(wèi)

127-1316381201202662953%

33810%

12010%

120194

650010430%71%21%14%85253736500650075001952019年8月22%2%702929222926大平層2T2/7F

四房雙衛(wèi)大平層2T2/7F

四房雙衛(wèi)143161—7500

不足1套

11%292%27500

不足1套7%27——1202100%

706346—1729%8561.2.4典型競品分析-科華·君悅府（高單價高總價

去化慢）?

高層客戶來源于城區(qū)改善性客戶；?

高層面積段83-85三房單衛(wèi)，97-126㎡三房雙衛(wèi)高層:3室2廳2衛(wèi)高層：3室2廳1衛(wèi)建面約：83㎡高層：3室2廳1衛(wèi)建面約：85㎡高層：3室2廳2衛(wèi)建面約：116㎡高層：3室2廳2衛(wèi)建面約：126㎡建面約：97㎡市場小結(jié)宏觀市場：?

受當(dāng)?shù)卣恋毓?yīng)限制，渠縣近四年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“量穩(wěn)價升”的局面，2020年受疫情影響，部分競品以價換量。疫情穩(wěn)定后，市場逐漸回暖。近四年商品住宅年均銷售面積54萬㎡，成交金額30億元，供需關(guān)系平衡。?

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：產(chǎn)品控面積、總價剛需、首改為主市場上庫存最多、走量最快的住宅產(chǎn)品為88-97

㎡

三房雙產(chǎn)品，其次為78-86㎡三房單產(chǎn)品；105

㎡—115

㎡四房雙衛(wèi)產(chǎn)品稀缺。?

價格情況：板塊內(nèi)高層產(chǎn)品價格以5100-5500元/

㎡為主，洋房5700-6400元/

㎡客群面：?

客群以老城板塊及鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需、首改的自住需求為主。定位初步建議市場定位：城市發(fā)展核心方向；百米教育資源；公園環(huán)境；世界500強品牌客戶定位：縣城首置客群+學(xué)區(qū)需求客群+鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客群產(chǎn)品定位規(guī)劃2T6高層（85-95㎡三房雙衛(wèi)/四房雙衛(wèi)）+1T2小高層（100-120㎡四房雙衛(wèi)）項目整體定位：剛需+剛改戶型面積高層95㎡洋房115㎡洋房100㎡洋房190㎡總戶數(shù)1116110套數(shù)占比70.37%6.94%原戶型配比30819.42%3.28%52最新方案中高層2T627F95中高層1T211F100中高層1T211F115中高層1T28F190Part3市場情況1

驗證過程2

樣本特征3

客戶需求4

價格預(yù)期驗證過程真實客戶驗證要點1、客戶群體特征：客戶來源、年齡、職業(yè)、收入、目前居住條件及家庭結(jié)構(gòu)2、客戶對地塊的價格認(rèn)知：1）客戶對單價接受度；2）客戶對總價的接受度3、客戶對戶型的需求：對于戶型功能布局、功能尺寸、大小等是否滿足客戶需求驗證過程調(diào)研范圍：達(dá)州市渠縣調(diào)研時間：2021.6.7-2021.6.19樣本結(jié)構(gòu)調(diào)研人員：陳佳主責(zé)，前策2人+銷策1人+銷售6人有效客戶：訪談總計數(shù)58組，驗資35組（高層16組；小高層6組；自由職業(yè)：3人務(wù)農(nóng)：1人小高層頂層躍層產(chǎn)品1組；高層一樓贈送花園、地下室4組；小高層一樓贈送花園、地下室2組；高層頂樓送閣樓2組；小高層頂樓送閣個體經(jīng)商戶：26人鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城務(wù)工：5人樓4組）調(diào)研工具：1、調(diào)研問卷2、項目展示卡驗資門檻：≥5萬資料展示

客戶問卷資料展示

展示卡真實客戶驗證執(zhí)行拓客口徑培訓(xùn)/啟動會深訪工作執(zhí)行工作匯報真實客戶驗證執(zhí)行深訪工作執(zhí)行32每日研判數(shù)據(jù)總結(jié)2樣本特征職業(yè)構(gòu)成+年齡段1、職業(yè)構(gòu)成：以個體工商戶占比最高，達(dá)到74.29%，其次為本地務(wù)工和自由職業(yè)者，分別占比14.29%和8.57%2、年齡段：意向客戶以25-30歲年齡段為主，占比高達(dá)25.71%，其次為35-40歲與45-50歲年齡段，均占比17.14%；職業(yè)構(gòu)成年齡段35家庭構(gòu)成+年收入1、家庭結(jié)構(gòu)：以夫妻+1個小孩為主，高達(dá)48.57%，其次為夫妻+2個小孩，25.71%；2、家庭年收入：以10-15萬為主，占比達(dá)40%，其次為15-20萬，占比為25.71%，再次10萬以下，占比20%；收入狀況較好。家庭年收入家庭構(gòu)成居住地址+置業(yè)次數(shù)1、居住地址：以老城板塊為主，占比82.86%，其次為東城板塊和其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)，均占比5.71%；2、置業(yè)次數(shù)：受訪客群中，有過兩次置業(yè)經(jīng)歷的數(shù)量最多，占比54.29%，其次為第一次置業(yè)，占比40%；居住地址置業(yè)次數(shù)3客戶需求板塊認(rèn)可度+產(chǎn)品選擇1、板塊認(rèn)可：訪談中42.86%的客群比較認(rèn)可項目地塊，認(rèn)為板塊具有發(fā)展?jié)摿Α⒔逃Y源豐富，距離渠縣中學(xué)近，區(qū)位條件較好；57.14%的客群認(rèn)為地塊一般，該類客群認(rèn)為目標(biāo)地塊地理位置偏，生活便利程度較低。2、置業(yè)目的：42.86%客戶是改善居住條件,17.14%客戶是為子女準(zhǔn)備，14.29%客戶是自住兼投資或首套房自住板塊認(rèn)可度置業(yè)目的購房要素+配套關(guān)注點1、購房首選要素：產(chǎn)品（戶型、小區(qū)規(guī)劃等）、單價、總價、性價比、區(qū)位配套、品牌、物業(yè)、學(xué)區(qū)等；2、小區(qū)配套關(guān)注：小區(qū)景觀/綠化、智能配套（密碼鎖、人臉識別）、儀式感的大門、兒童游樂場、運動場地；40產(chǎn)品類型選擇1、物業(yè)類型選擇：45.71%客戶選擇高層，17.14%選擇小高層，11.5%客戶選擇小高層一樓贈送花園/地下室產(chǎn)品，11.4%客戶選擇小高層頂層送閣樓產(chǎn)品，選擇高層頂樓送閣樓/一樓贈送花園/地下室產(chǎn)品客戶均為5.71%。2、產(chǎn)品類型選擇：25.17%客戶選擇3室2廳1衛(wèi)（80㎡，因為總價低），22.86%客戶選擇3室2廳3衛(wèi)（90㎡），有14.29%客戶選擇3室2廳2衛(wèi)（85㎡，總價敏感），選擇3室2廳2衛(wèi)（95/100㎡，客戶希望客廳、臥室尺寸大）的客群各占5.71%，選擇緊湊4室2廳2衛(wèi)（100/105

㎡，二孩家庭為主）客戶分別占比5.71%/2.86%；選擇4室2廳2衛(wèi)（110㎡/120

㎡左右，客戶希望臥室尺寸大）

各占比8.57%。物業(yè)類型選擇戶型/面積段選擇認(rèn)可度對比1、項目認(rèn)可度方面：地段方面客戶普遍認(rèn)為本案位置和天譽府相近，配套相似，但認(rèn)為坤劍品牌不如天譽城。相對科華和潤府來說，認(rèn)為和潤府距離城區(qū)更近，配套更成熟。對比天譽城對比科華和潤府客戶對本案的認(rèn)可度對比接受度客戶對本案的認(rèn)可度對比接受度測繪用戶型展示60%14.29%11.43%高層2+1房2廳2衛(wèi)（95㎡）高層

4房2廳2衛(wèi)（115㎡）小高層

4房2廳2衛(wèi)（101㎡）43測繪用戶型展示0%0%14.29%小高層

4房2廳2衛(wèi)（195㎡）小高層

4房2+1廳2衛(wèi)（196㎡）小高層

4房2廳2衛(wèi)（115㎡）朝向與景觀選擇37.14%的客戶認(rèn)為景觀和朝向同等重要；20%的客戶更看重景觀，朝向無所謂；17.14%的客戶更看重南北朝向，景觀次之；14.29%的客戶持不介意態(tài)度；11.42%的客戶認(rèn)為景觀最重要，朝向要求僅次于景觀意向戶型可提升點意向戶型可提升點：在調(diào)查過程中，客戶提出了一些對意向戶型的可提升點建議，主要認(rèn)為展示戶型存在贈送面積少，得房率較低，臥室太小、其次認(rèn)為陽臺較小、客廳開間太小不大氣以及梯戶比太高等問題，可以做進(jìn)一步提升。精裝修需求精裝房接受度：有48.57%的客戶表示不管貴多少，都不會購買精裝房；另有42.86%的客戶能夠接受精裝房比毛坯房貴600元以內(nèi)；此外，能夠接受精裝房比毛坯房貴600-900元的客戶占比為8.58%。商鋪需求1、商鋪需求情況：受訪客戶62.86%對商鋪無需求，僅37.14%對商鋪有需求2、價格接受度：

31.43%客戶可接受商鋪價值12000元/㎡以下，能夠接受商鋪價值12000-13000元/㎡及13000-14000元/㎡的客群各占2.86%。商鋪價格接受情況48車位需求1、車位需求情況：受訪客戶54.29%有單車位需求，34.29%的客戶無停車需求；2、價格接受度：31.43%客戶可接受車位價格大于或等于5萬/個,54.29%的客戶認(rèn)為車位定價在3萬元/個能夠接受。車位數(shù)量需求情況車位價格接受情況494價格預(yù)期價格預(yù)算情況1、小高層單價接受度：45.71%客戶能接受5400元/㎡以下價格，14.29%客戶接受5400-5500元/㎡，8.57%客戶接受6000-6100元/㎡，8.58%客戶接受5500-6000元/㎡及以上單價2、高層單價接受度：62.86%客戶能夠接受4800元/㎡以下毛坯售價，11.43%客戶能夠接受4800-5000元/㎡毛坯售價，8.57%客戶能夠接受5100-5200元/㎡毛坯售價，2.86%客戶能夠接受5400-5500元/㎡毛坯售價，對項目地塊未來潛力持看好態(tài)度。3、總價接受度：57.14%客戶置業(yè)總價在45萬以內(nèi)，此類總價段占比最多，其次是45-50萬之間占比14.29%，50-55萬之間占比5.71%；小高層單價接受度高層單價接受度總價接受度515結(jié)論建議樣本特征總結(jié)?

客戶年齡：意向客戶以25-30歲年齡段為主，占比25.71%，其次為30-35歲年齡段，占比19.05%；?

家庭結(jié)構(gòu)：以夫妻+1個小孩為主，高達(dá)48.57%，其次為夫妻+2個小孩，25.71%；?

客戶現(xiàn)居住地：以老城板塊為主，占比82.86%，其次為其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)，占比5.71%；?

客戶職業(yè)：以個體工商戶占比最高，達(dá)到74.29%，其次為本地務(wù)工和自由職業(yè)者，分別占比14.29%和8.57%；?

客戶收入情況：以10-15萬為主，占比達(dá)40%，其次為15-20萬，占比均為25.71%，再次為10萬以下，占比20%；收入情況較好。53產(chǎn)品需求總結(jié)?

對板塊認(rèn)可度：訪談中42.86%非常認(rèn)可項目地塊，認(rèn)為板塊具有發(fā)展?jié)摿?、教育資源豐富，距離渠縣中學(xué)近，區(qū)位條件較好；?

購房目的：42.86%客戶是改善居住條件,17.14%客戶是子女準(zhǔn)備，14.29%客戶是自主投資兼首套房自住11.43%客戶選擇小高層一樓贈送花園產(chǎn)品；?

需求物業(yè)類型：45.71%客戶選擇高層19-27層，17.14%選擇小高層11-18層，11.43%客戶選擇小高層一樓贈送花園產(chǎn)品；?

需求戶型面積：

25.17%客戶選擇3室2廳1衛(wèi)（80㎡），22.86%客戶選擇3室2廳3衛(wèi)（90㎡），有14.29%客戶選擇3室2廳2衛(wèi)（85㎡），選擇3室2廳2衛(wèi)（95/100㎡）的客群各占5.71%，選擇緊湊4室2廳2衛(wèi)（100/105

㎡，二孩家庭為主）客戶分別占比5.71%/2.86%；選擇4室2廳2衛(wèi)（110㎡/120

㎡左右）

各占比8.57%。?

商鋪需求:受訪客戶62.86%對商鋪無需求，其中31.43%客戶可接受商鋪價值12000元/㎡以下，能夠接受商鋪價值12000-13000元/㎡及13000-14000元/㎡的客群各占2.86%；?

車位需求：受訪客戶54.29%有單車位需求，34.29%的客戶無停車需求；另外，31.43%客戶可接受車位價格大于或等于5萬/個,54.29%的客戶認(rèn)為車位定價在3萬元/個能夠接受。54價格預(yù)算情況?

項目認(rèn)可度對比上：段方面客戶普遍認(rèn)為本案和天譽府相近，并且配套相似；相對科華和潤府來說，認(rèn)為和潤府距離城區(qū)更近；單價預(yù)算：p

小高層單價接受度：45.71%客戶能接受5400元/㎡以下價格，14.29%客戶接受5400-5500元/㎡，8.57%客戶接受6000-6100元/㎡，8.58%客戶接受5500-6000元/㎡及以上單價；p

高層單價接受度：62.86%客戶能夠接受4800元/㎡以下毛坯售價，11.43%客戶能夠接受4800-5000元/㎡毛坯售價，8.57%客戶能夠接受5100-5200元/㎡毛坯售價，2.86%客戶能夠接受5400-5500元/㎡毛坯售價，對項目地塊未來潛力持看好態(tài)度；?

總價預(yù)算度：57.14%客戶置業(yè)總價在45萬以內(nèi)，此類總價段占比最多，其次是45-50萬之間占比14.29%，50-55萬之間占比5.71%；接受80萬以上總價客戶5.71%；17.13%的客戶只能接受55-70萬總價段。55典型客戶描摹及需求置業(yè)目的客群細(xì)分客群特征購房需求占比經(jīng)濟能力一般的縣城客戶/鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶1、戶型需求：85-95方/100方2、房型需求:三房兩衛(wèi)/四房兩衛(wèi)3、總價45-55萬之內(nèi)25-35歲，剛需自住或結(jié)婚所需，關(guān)注學(xué)區(qū)及環(huán)境首套自住/婚房14%1、戶型需求：85-95、100-115方2、房型需求:三/四房兩衛(wèi)3、總價45-65萬之內(nèi)經(jīng)濟能力一般本

年齡在25-45歲，老城有一套樓梯放或自改善居住條件提前給子女購買自住兼投資/投資養(yǎng)老43%17%23%3%地人建房，關(guān)注環(huán)境及板塊配套經(jīng)濟能力較強縣城客戶/鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶1、戶型需求：85-95方2、房型需求:三房兩衛(wèi)/四房兩衛(wèi)3、總價45-55萬