南昌市城市準(zhǔn)入研究報(bào)告2021年

投資拓展中心2021年10月目錄C

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S城市概況南昌作為江西省省會(huì)城市，下轄六區(qū)三縣，在11個(gè)城市中，2020年GDP總量5745億排名第1、人均GDP排名第1、常住人口626萬排名第3（次于贛州、上饒），經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全省居于首位城市GDP（億元）人均GDP（元）常住人口（萬人）下轄縣級(jí)行政區(qū)東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、紅谷灘新區(qū)、青山湖區(qū)、新建區(qū)、南昌縣、安義縣、進(jìn)賢縣南昌市5745.591781626章貢區(qū)、南康區(qū)、贛縣區(qū)、信豐縣、大余縣、龍南縣、定南縣、全南縣、尋烏縣、安遠(yuǎn)縣、瑞金市、寧都縣、于都縣、會(huì)昌縣、石城縣、上猶縣、興國縣、崇義縣贛州市3645.240638897潯陽區(qū)、濂溪區(qū)、柴桑區(qū)、永修縣、德安縣、都昌縣、湖口縣、彭澤縣、武寧縣、修水縣、瑞昌市、共青城市、廬山市九江市宜春市上饒市3240.52789.92624.3704465568740436460501649袁州區(qū)、高安市、豐城市、樟樹市、奉新縣、萬載縣、上高縣、宜豐縣、靖安縣、銅鼓縣信州區(qū)、廣豐區(qū)、廣信區(qū)、玉山縣、鉛山縣、橫峰縣、弋陽縣、余干縣、鄱陽縣、萬年縣、婺源縣、德興市吉州區(qū)、青原區(qū)、吉安縣、吉水縣、新干縣、永豐縣、泰和縣、遂川縣、萬安縣、安?？h、永新縣、峽江縣、井岡山市吉安市撫州市2168.81572.54851943560447361臨川區(qū)、東鄉(xiāng)區(qū)、南城縣、黎川縣、南豐縣、崇仁縣、樂安縣、宜黃縣、金溪縣、資溪縣、廣昌縣新余市鷹潭市1001.3982.7963.6957.183442854525353359080120115180162渝水區(qū)、分宜縣月湖區(qū)、余江區(qū)、貴溪市萍鄉(xiāng)市安源區(qū)、湘東區(qū)、蓮花縣、上栗縣、蘆溪縣珠山區(qū)、昌江區(qū)、浮梁縣、樂平市景德鎮(zhèn)市城市概況第六次人口普查(2010年)到第七次人口普查(2020年)，江西省11個(gè)的地市中南昌市常住人口增幅明顯，上漲24%，省會(huì)城市人口吸附力較強(qiáng)；贛州、新余、鷹潭、景德鎮(zhèn)小幅上漲，其他地市常住人口均在下滑城市經(jīng)濟(jì)南昌經(jīng)濟(jì)總量位于全省首位，GDP從高速增長轉(zhuǎn)向中高速增長，但增速依然高于全國平均水平，2020年受疫情影響，增速減緩，但整體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展勢頭良好城市人口南昌近幾年常住人口不斷增加，隨著南昌產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，人口結(jié)構(gòu)調(diào)整；近兩年政府推出落戶政策的放開及人才政策的吸引，吸引了大量留昌及返鄉(xiāng)人才，人口數(shù)量不斷擴(kuò)充城市產(chǎn)業(yè)南昌市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，2019年已轉(zhuǎn)變?yōu)榈谌a(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，按照未來發(fā)展趨勢將第三產(chǎn)業(yè)占比越來越大城市交通南昌機(jī)場、高鐵、高速，對(duì)外交通便利，軌交提升城市內(nèi)部交通能級(jí)；當(dāng)前地鐵已開通1-3號(hào)線，8月15日，4號(hào)線正式進(jìn)入試運(yùn)行階段，預(yù)計(jì)4號(hào)線將于年底開通南昌至周邊主要城市時(shí)間目的地長沙時(shí)間徑路1小時(shí)20分滬昆高鐵昌九城際、武九客專武漢杭州1小時(shí)50分2小時(shí)15分滬昆高鐵昌九城際、合九客專合肥上海南京2.5小時(shí)3小時(shí)滬昆高鐵昌九城際、合九客專、寧安城際3小時(shí)昌吉贛客專、贛深高鐵、深圳廣州3小時(shí)3小時(shí)昌吉贛客專、贛深高鐵、廣深港客專城市規(guī)劃南昌十三五規(guī)劃從“跨江發(fā)展、沿江拓展”轉(zhuǎn)向“跨江臨湖、攬山入城，城市主軸線定位贛江”,“東進(jìn)、西拓、南延、北控”是目前南昌市城市目前擴(kuò)張的主要方向n東進(jìn)：老城區(qū)以東片區(qū)，包括高新區(qū)瑤湖新城；環(huán)湖100-500米范圍，主要規(guī)劃布置綠化帶及休閑設(shè)施，打造瑤湖生態(tài)新城。n西拓：重點(diǎn)打造九龍湖新城，加快完善公共服務(wù)配套，著力配置及建設(shè)好教育、衛(wèi)生、商業(yè)、市民中心等公共服務(wù)資源。n南延：重點(diǎn)打造朝陽新城、向塘新片區(qū)，朝陽新城重點(diǎn)打造總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)、新型專業(yè)市場集聚區(qū)，大力發(fā)展商品展示、電子商務(wù)等新型業(yè)態(tài)。n北控：重點(diǎn)打造臨空都市區(qū)，依托昌北國際機(jī)場及周邊區(qū)域，以及儒樂湖周邊，開發(fā)建設(shè)臨空都市區(qū)。著力推進(jìn)水陸空立體交通樞紐建設(shè)，著力推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施綜合配套，著力推進(jìn)航空物流、創(chuàng)新園區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚發(fā)展，著力推進(jìn)對(duì)外開放和投資貿(mào)易便利化，加快建設(shè)空陸聯(lián)通、產(chǎn)業(yè)集聚、開放創(chuàng)新、綠色低碳的新興經(jīng)濟(jì)區(qū)和產(chǎn)城融合區(qū)。目錄C

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S板塊細(xì)分城市主軸線定位贛江”，圍繞“東進(jìn)、南沿”發(fā)展，隨著城市開發(fā)時(shí)序（時(shí)間+空間）推移，構(gòu)建出板塊不同市場角色；目前熱點(diǎn)板塊是九龍湖板塊、象湖板塊和高新板塊；望城、經(jīng)開區(qū)、灣里是價(jià)格洼地。板塊介紹東湖區(qū)：南昌老城區(qū)之一，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、商務(wù)中心，市政配套成熟，人口密集，主要舊改供應(yīng)為主。n

板塊特征：南昌市傳統(tǒng)政治、文化、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心。n

配套：板塊內(nèi)商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套完善，湖濱西路位于南昌市板塊中心位置，與其他板塊相鄰。n

交通：板塊擁有南昌火車站、南昌各主要汽車站等對(duì)外交通，公交網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，且有地鐵1、2、3、4號(hào)線穿過。n

核心區(qū)人口密大，近年隨著南昌新區(qū)建設(shè)，人口向新區(qū)疏散。n

GDP貢獻(xiàn)大：作為南昌市政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心，東湖區(qū)貢獻(xiàn)了全市9.61%的GDP，但增速略低于全市平均水平；n

核心產(chǎn)業(yè)：傳統(tǒng)政治、文化、商貿(mào)中心。北京西路板塊介紹西湖區(qū)：老城中心地段，生活配套齊全，洪城商圈、朝陽新城CLD；已由老城區(qū)-北朝陽-洪城商圈-朝陽新城逐步開發(fā)，發(fā)展成熟。n

人口：44.9萬；n

地理位置：西起贛江，東至洪都大道和撫＆路，南至昌南大道，北至北京路-中山路；n

區(qū)域地位：一江二岸老城區(qū)經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、行政辦公、高新區(qū)東湖居住中心；灣里區(qū)n

交通路網(wǎng)：九洲高架開通對(duì)朝陽新城對(duì)外交通是重大利好，對(duì)客戶擴(kuò)容有重要影響力；地鐵五條線全覆蓋。n

發(fā)展規(guī)劃：老城區(qū)有很大棚戶區(qū)舊改機(jī)遇，可以積極南昌縣參與（綠地孺子路舊改已經(jīng)啟動(dòng)），步入尾聲；n

城市配套：老城中心區(qū)，政治、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、文化中心，配套成熟；各板塊房地產(chǎn)開發(fā)序列：老城區(qū)——北朝陽——洪城商圈——朝陽新城n

產(chǎn)業(yè)：商貿(mào)和服務(wù)業(yè)為主。板塊介紹青山湖區(qū)：緊鄰老城區(qū)，地域面積廣闊，核心區(qū)青山湖片區(qū)土地稀缺，京東板塊配套需大力改善，高鐵東站落戶羅家集，城市向東南擴(kuò)張區(qū)域，潛力板塊。n

人口：42.8萬；n

地理位置：西北部橫跨到東南，地域廣闊；n

區(qū)域地位：以居住為核心功能；區(qū)域西北面和中部為城市核心地段，城市配套成熟，與老城區(qū)東西湖區(qū)直連；東南部城市形象差，尚無核心發(fā)展驅(qū)動(dòng)力，以區(qū)域內(nèi)人口自然外延擴(kuò)張為主；高新區(qū)東湖灣里區(qū)n

交通路網(wǎng)：西北面和中部交通體系發(fā)達(dá)，能吸引東西湖人口外溢，東南部路網(wǎng)形象差，城市界面和形象亟待改善，導(dǎo)致吸引不足；火車東站（規(guī)劃）n

城市配套：各個(gè)片區(qū)發(fā)展不均衡，差異大；n

產(chǎn)業(yè)：昌南工業(yè)園，規(guī)劃2平方公里，企業(yè)161家，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：物料、建材和汽配青山湖南昌縣京東南昌東站板塊介紹青云譜區(qū)：緊鄰老城區(qū)，自成體系的大型國企工業(yè)區(qū)，舊城+廠區(qū)+城鄉(xiāng)結(jié)合部城市印象。騰籠換鳥，洪都整體搬遷，為區(qū)域帶來發(fā)展機(jī)會(huì)，成為老城供需熱點(diǎn)。n

地理位置：位于西湖區(qū)東南，青山湖區(qū)西南，南昌以北，南昌縣和市區(qū)連城發(fā)展的必經(jīng)之地；n

人口：戶籍26.9萬，常住33萬人；n

區(qū)域地位：傳統(tǒng)大型國有產(chǎn)區(qū)所在地，自成體系，青云譜憑借區(qū)域優(yōu)勢，在城市退二進(jìn)三、廠區(qū)搬遷的發(fā)展趨勢下，區(qū)域存在大面積的舊城改造發(fā)展機(jī)會(huì)；高新區(qū)東湖灣里區(qū)n

交通路網(wǎng)：與老城區(qū)通過城市主干道八一大道無縫對(duì)接，也是青山湖老城區(qū)外延區(qū)域（青山湖大道、上海路）距離八一廣場只有20分鐘車程；南昌首條高架橋九洲大道經(jīng)過區(qū)域腹地，15年6月通車，直達(dá)紅谷灘CBD，對(duì)區(qū)域發(fā)展，吸引老城區(qū)外溢人口和青山湖外溢人口有重大利好；地鐵3號(hào)線南北貫穿；南昌縣n

城市配套：基本生活配套成熟；缺乏有影響力的區(qū)域商業(yè)中心和教育配套，高端置業(yè)外溢嚴(yán)重；板塊介紹高新區(qū)：國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，科技產(chǎn)業(yè)綜合新城，城東大學(xué)城所在地，高新技術(shù)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，南昌產(chǎn)業(yè)&人才高地。n

人口：戶籍27.5萬人，常住50萬人；n

地理位置：西起青山湖大道，東至福銀高速，南至紫陽大道，北至贛江；n

區(qū)域地位：國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，科技產(chǎn)業(yè)綜合新城，城東大學(xué)城所在地；高新區(qū)n

交通路網(wǎng)：交通體系完善，3條主干道直達(dá)老城區(qū)，地鐵1號(hào)線直達(dá)新老城區(qū)核心地段，成為板塊核心驅(qū)動(dòng)力之一；東湖灣里區(qū)n

城市配套：地鐵1號(hào)線開通，商業(yè)配套升級(jí)；多所知名中小學(xué)入駐；n

產(chǎn)業(yè)發(fā)展：南昌產(chǎn)業(yè)高地，全區(qū)企業(yè)總數(shù)近8000家，其中規(guī)上工業(yè)企業(yè)169家，高新技術(shù)企業(yè)309家；世界500強(qiáng)和中國500強(qiáng)企業(yè)36家，總部在高新區(qū)的上市公司15家，2018年全年GDP總值595.45億元，主營業(yè)務(wù)收入完成2141億元。南昌縣板塊介紹經(jīng)開區(qū)：對(duì)接新城紅谷灘，大學(xué)城疊加產(chǎn)業(yè)高地，國家級(jí)贛江新區(qū)先導(dǎo)區(qū)。n

區(qū)域地位：國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；n

轄區(qū)范圍：轄區(qū)面積158平方公里；n

人口概況：總?cè)丝?6萬，在校師生人數(shù)約23萬，同時(shí)有近15萬的高新區(qū)技術(shù)性人才從事機(jī)械、軟件、管理及教育類工作；東湖灣里區(qū)n

交通路網(wǎng)：地鐵+環(huán)線快速路通達(dá)全城：1號(hào)線直通紅谷灘和老城，一、二、三環(huán)線規(guī)劃加強(qiáng)與全城溝聯(lián)；n

城市配套：教育資源省重點(diǎn)南昌十中，南昌少年宮，各大學(xué)城商業(yè)主營業(yè)務(wù)收入（億）占90%街區(qū)；主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)代表企業(yè)n

產(chǎn)業(yè)發(fā)展：2018年南昌經(jīng)開區(qū)工業(yè)主營業(yè)務(wù)收入達(dá)到1225億元，年增長15.3%，在全省工業(yè)園區(qū)中排名第二。園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)1800多家，產(chǎn)值過億的120余家，已吸引17個(gè)國家和地區(qū)的外商投資項(xiàng)目179項(xiàng)，其中世界五百強(qiáng)企業(yè)6家，臺(tái)灣百強(qiáng)企業(yè)2家，上市公司15家。新材料產(chǎn)業(yè)電子信息汽車機(jī)電生物醫(yī)藥化工家電17116813211991晨鳴紙業(yè)、江鎢歐菲光格特拉克、南昌凱馬立健藥業(yè)、誠志股份海立、奧克斯食品飲料83頂津食品、潤田飲料板塊介紹紅谷灘新區(qū)：城市新中心，城市CBD、九龍湖省府，占領(lǐng)絕對(duì)區(qū)位優(yōu)勢，是南昌重點(diǎn)打造的集商貿(mào)金融、行政辦公、信息文化、居住等為一體的核心城區(qū)。n

區(qū)域地位：始建于2002年，城市CBD；n

轄區(qū)范圍：轄區(qū)面積175平方公里n

人口概況：常住人口50萬人n

交通路網(wǎng)：路網(wǎng)發(fā)達(dá)；地鐵1/2/4號(hào)線經(jīng)過地，與老城區(qū)有6條過江橋梁/隧道聯(lián)通，未來還有2-3條橋梁規(guī)劃聯(lián)通南昌縣象湖新城；紅谷灘n

城市配套：各項(xiàng)生活、教育、醫(yī)療、行政辦公、金融、商業(yè)配套成熟。n

產(chǎn)業(yè)發(fā)展：截止到2015年3月，紅谷灘新區(qū)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員達(dá)到約8萬人，占全區(qū)從業(yè)人員比重超過64%。在年度新增就業(yè)人口中，從事服務(wù)業(yè)的比重達(dá)到85%。劃分為四片區(qū)：鳳凰洲、中心區(qū)CBD、紅角洲、九龍湖板塊介紹九龍湖：緊鄰南昌CBD，省級(jí)行政中心，定位為城市副中心，集全省之力，5年打造100平方公里50萬人口新城，當(dāng)前城市發(fā)展重點(diǎn)。城市副中心/省行政中心100平方公里/50萬人口——區(qū)域功能定位：u城市副中心u省級(jí)行政中心u省級(jí)旅游集散中心u生態(tài)低碳智慧示范城區(qū)——人口規(guī)模：u規(guī)劃用地100平方公里u規(guī)劃居住人口約50萬人。2012年7月6日，《江西省人民政府關(guān)于全力支持南昌發(fā)展打造核心增長極的若干意見》提出高標(biāo)準(zhǔn)、高品位規(guī)劃建設(shè)九龍湖片區(qū)，力爭用5年時(shí)間，基本形成面積100平方公里左右、容納50萬人口的新城框架。板塊介紹灣里區(qū)：南昌“攬山入城”發(fā)展方向，南昌后花園，樓市價(jià)格洼地，前湖快速路通車后，灣里居住價(jià)值大幅提升，承接紅谷灘及全市剛需外溢置業(yè)。n

人口：戶籍人口8.1萬；n

交通：三大公路串聯(lián)紅谷灘，快速路+輕軌加快融城步伐；n

配套：區(qū)中心基本生活配套齊全；n

支柱產(chǎn)業(yè)：生態(tài)旅游業(yè)；南昌后花園，以郊區(qū)觀光、生態(tài)旅游為主，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好；n

發(fā)展?fàn)顩r：（1）灣里區(qū)為江西省首個(gè)“國家生態(tài)區(qū)”；（2）“攬山入城”戰(zhàn)略逐步實(shí)施，梅嶺周邊地區(qū)納入南昌市主城區(qū)范圍，為未來南昌大都市區(qū)核心區(qū)的組成部分。板塊介紹新建區(qū)：2015年撤縣社區(qū)，以原縣城中心為基礎(chǔ)，融城紅谷灘發(fā)展，充分享受紅谷灘發(fā)展的紅利，主城關(guān)系優(yōu)越。u經(jīng)濟(jì)增速高：雖然GDP比重不大，但增速顯著超越全市平均水平；u配套：新建中心購物廣場、新建一中/二中高新區(qū)東湖l人口：69萬，全區(qū)人口占到南昌總數(shù)的13%，灣里區(qū)新建區(qū)屬于人口大區(qū)；l產(chǎn)業(yè)：2014年，長陵工業(yè)園工業(yè)總產(chǎn)值507億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)105家，固定資產(chǎn)投資完成80.02億元，稅收實(shí)現(xiàn)7.5億元南昌縣l交通：地鐵五號(hào)線、快速路穿過板塊介紹南昌縣：全國百強(qiáng)縣，人口超100萬人，象湖新城與九龍湖隔江相望，小藍(lán)開發(fā)區(qū)為南昌三大高地之一，蓮塘縣城發(fā)展成熟，地鐵三號(hào)線貫穿蓮塘及銀三角。l

人口：102萬；l

板塊資源：該板塊象湖片區(qū)西臨贛江，坐擁象湖風(fēng)景區(qū)的自然生態(tài)，為南昌縣政府規(guī)劃的主要居住生活區(qū)域。l

城市配套：華潤萬家、天虹商場、沃爾瑪入駐；蓮塘一中（省重點(diǎn)）。高新區(qū)東湖灣里區(qū)l

交通：隨著地鐵3號(hào)線的施工以及蓮塘BRT的即將通車運(yùn)營；未來生米南大橋開通直通九龍湖；l

產(chǎn)業(yè)：小藍(lán)工業(yè)園，2018主營業(yè)務(wù)收入1136億元，全省開發(fā)區(qū)第四位。構(gòu)建“以汽車及零部件為龍頭、食品和醫(yī)藥醫(yī)器為支柱、集成電路等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為突破”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局；投產(chǎn)企業(yè)482家，其中規(guī)上企業(yè)184家；500強(qiáng)14家，上市公司34家。南昌縣目錄C

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S政策環(huán)境南昌限地價(jià)、限房價(jià)、限購（九龍湖/望城/象湖/欣悅湖/儒樂湖/灣里除外）；2020年出臺(tái)“零門檻”落戶新政房地產(chǎn)政策類別限地價(jià)、限房價(jià)（南昌縣、新建區(qū)除外）；在出讓方案中明確房屋銷售價(jià)格上限和土地競價(jià)上限。采取“網(wǎng)上拍賣+隨機(jī)搖號(hào)”復(fù)合交易模式組織出讓，當(dāng)“網(wǎng)上拍賣”最高報(bào)價(jià)超過競價(jià)上限時(shí)，通過隨機(jī)搖號(hào)方式確定競得入選人土拍政策限購、限

限購個(gè)人；首套房最低首付比例30%(不限購區(qū)20%，不限購區(qū)域九龍湖、望城、欣悅湖、儒樂湖、象湖、灣里)，二貸政策

套房40%；放寬住房公積金貸款額度、降低公積金貸款門檻。預(yù)售條件

預(yù)售條件9層（含）以下正負(fù)零，9層以上部分主體不少于4層；預(yù)售資金監(jiān)管比例多層50%、小高層/高層60%。在達(dá)到現(xiàn)行預(yù)售許可工程進(jìn)度時(shí)，預(yù)售資金監(jiān)管比例按6%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。預(yù)售資金分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和非重點(diǎn)監(jiān)管資金。重點(diǎn)監(jiān)管資金的額度為該監(jiān)管項(xiàng)目總預(yù)售款的30%，其余的為非重點(diǎn)監(jiān)管資金。監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)售資金超過重點(diǎn)監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向監(jiān)管銀行申請(qǐng)使用非重點(diǎn)監(jiān)管資金。資金監(jiān)管限售政策落戶新政1.“三限房”網(wǎng)簽5年后方可轉(zhuǎn)讓；2.“非三限房”取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓1、南昌市發(fā)布《關(guān)于全面放開我市城鎮(zhèn)落戶限制的實(shí)施意見》，全面取消城鎮(zhèn)落戶限制的政策，實(shí)現(xiàn)群眾進(jìn)城落戶“零門檻”愿望；2、參保年限、居住年限、學(xué)歷要求等遷入條件限制，實(shí)行以群眾申請(qǐng)為主、不附加其他條件、同戶人員可以隨遷的“零門檻”準(zhǔn)入政策政策環(huán)境行政管理部分限購/限價(jià)/限售部分主要內(nèi)容貸款/利率/公積金部分時(shí)間發(fā)布時(shí)間主要內(nèi)容發(fā)布時(shí)間發(fā)布時(shí)間主要內(nèi)容首套基準(zhǔn)利率上浮2018/7/9

20%、二套上浮25%限購：本地戶籍1套，外地戶籍持連續(xù)2年社保/納稅證明可購1套2017/3/8“三限房”：商品房住宅銷售及轉(zhuǎn)讓過2017/8/29

程中限房價(jià)、限對(duì)象、限轉(zhuǎn)讓，5年不

2019/8/17

利率=LPR+加點(diǎn)得轉(zhuǎn)讓，搖號(hào)選房，不得捆綁銷售全面放開城鎮(zhèn)落戶限制：實(shí)行以群眾申請(qǐng)為主、不附加其他條件、同戶人員可以隨遷的“零門檻”準(zhǔn)入政策。當(dāng)前執(zhí)行

2020/4/14精裝限價(jià)：南昌市144㎡以下（含）住2018/8/29

宅精裝限價(jià)3500元/㎡、144㎡以上住宅精裝限價(jià)4500元/㎡南昌市公積金支持2020/2/26

二次貸款，首付4“三限房”銷售新規(guī)：累計(jì)2次選房后放棄房源，1年內(nèi)不允許再次申購；累計(jì)5次可選房但放棄選房的，1年內(nèi)不允許再次申購。成起2020/3/30土地市場從土地供應(yīng)來看，2020年南昌住宅用地供應(yīng)1680萬㎡（同比+90.6%）；成交1656萬㎡（同比+155.8%）；遠(yuǎn)高于往年，土地市場火熱；成交樓面均價(jià)3634元/㎡（同比-30.9%），主因九龍湖、高新、新建區(qū)、有多宗大型勾地項(xiàng)目，拉低成交樓面價(jià)注：數(shù)據(jù)來源于中指土地市場n

2020年南昌住宅用地各區(qū)域成交情況：新建區(qū)成交611.74萬㎡，高居首位；其次是經(jīng)開區(qū)成交256.66萬㎡，排名第二；紅谷灘區(qū)成交249.60萬㎡，排名第三；n

住宅成交完成率方面，2020年住宅用地完成供地計(jì)劃的102%；東湖區(qū)，西湖區(qū)，青云譜區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)完成全年計(jì)劃，青山湖及灣里區(qū)完成率較低，僅完成一半左右。注：數(shù)據(jù)來源于中指土地市場n

2020年南昌高樓面價(jià)住宅用地多分布在紅谷灘九龍湖，其中華潤摘得紅谷灘區(qū)省委黨校北側(cè)地塊，樓面價(jià)9204元/㎡；聯(lián)發(fā)摘得省委黨校西側(cè)2宗地塊，樓面價(jià)分別為9192元/㎡和9175元/㎡。n

溢價(jià)率較高的地塊多位于紅谷灘、青云譜以及經(jīng)開區(qū)等區(qū)域，其中東投摘得經(jīng)開區(qū)地塊溢價(jià)率101.55%；華潤紅谷灘省委黨校北側(cè)地塊溢價(jià)率84.17%；祥生首進(jìn)南昌摘得紅谷灘西客站片區(qū)地塊溢價(jià)率82.54%。注：數(shù)據(jù)來源于中指目錄C

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S住宅市場自2016年以來，南昌市住宅供需兩端逐年下滑，至2019年逐步趨穩(wěn)；受疫情影響，2020年全市住宅供應(yīng)量減少，成交量下滑，成交均價(jià)13532元/㎡，同比上漲12.6%，整體價(jià)格在政府控制范圍內(nèi)穩(wěn)定上行。供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）存量（萬㎡）月均去化（萬㎡）去化周期（月）年度供求比2015年2016年2017年2018年2019年2020年562878787739703525662999699750757532815081123644164204454164105583586363446.650.80.91.11.00.91.098837.16.26.88.8102941201613532備注：數(shù)據(jù)包含東湖區(qū)、西湖區(qū)、青山湖區(qū)、青云譜區(qū)、經(jīng)開區(qū)、紅谷灘、九龍湖、高新區(qū)、贛江新區(qū)、灣里區(qū)、桑海區(qū)、新建區(qū)；庫存為預(yù)售庫存住宅市場2020年庫存量逐月降低，因年低集中放量，庫存量以上升收尾；截至2021年8月南昌住宅市場庫存量為394萬㎡，去化周期為8.9個(gè)月，當(dāng)前成交均價(jià)為13494元/㎡。備注：數(shù)據(jù)包含東湖區(qū)、西湖區(qū)、青山湖區(qū)、青云譜區(qū)、經(jīng)開區(qū)、紅谷灘、九龍湖、高新區(qū)、贛江新區(qū)、灣里區(qū)、桑海區(qū)、新建區(qū)；庫存為預(yù)售庫存住宅市場從近三年南昌住宅成交面積段分析，主力面積段為90-110㎡，2021年1-8月該面積段占比41%，較去年有所上升；從近三年南昌住宅成交總價(jià)段分析，總價(jià)段140-180萬元成交量占比逐年上升，140萬元以下總價(jià)段逐年減少，100-120萬元占比上升，主因?yàn)忱锇鍓K成交量上升明顯。備注：數(shù)據(jù)包含東湖區(qū)、西湖區(qū)、青山湖區(qū)、青云譜區(qū)、經(jīng)開區(qū)、紅谷灘、九龍湖、高新區(qū)、贛江新區(qū)、灣里區(qū)、桑海區(qū)、新建區(qū)；數(shù)據(jù)來源于中指住宅市場東湖板塊價(jià)格受蘇寧檀影響較為明顯，2020年整體成交均價(jià)均位于2萬/㎡以上，在2020年8月整體成交均價(jià)上升至最高點(diǎn)；截止2021年8月，東湖區(qū)庫存量為7.16萬㎡，當(dāng)前成交均價(jià)為18011元/㎡。備注：數(shù)據(jù)來源南昌房管局，云火蟲數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)為備案數(shù)據(jù)住宅市場西湖區(qū)是典型以學(xué)區(qū)帶動(dòng)成交的板塊，因供地較少，板塊整體供求表現(xiàn)下降；因板塊產(chǎn)品多為改善，成交價(jià)上升明顯，主力項(xiàng)目為華僑城萬科世紀(jì)水岸；截止2021年8月，板塊庫存量26.05萬㎡，當(dāng)前成交均價(jià)為17846元/㎡。備注：數(shù)據(jù)來源南昌房管局，云火蟲數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)為備案數(shù)據(jù)住宅市場青山湖區(qū)覆蓋范圍較大，項(xiàng)目差異較大，2020年板塊供求量較低，2021年因有新項(xiàng)目入市成交量有所上升；截止2021年8月青山湖庫存量為16.73萬㎡，當(dāng)前最新成交均價(jià)為14298元/㎡。備注：數(shù)據(jù)來源南昌房管局，云火蟲數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)為備案數(shù)據(jù)住宅市場青云譜區(qū)前期項(xiàng)目較少，保利獨(dú)大，但后期土地供應(yīng)加大，板塊內(nèi)多家品牌房企進(jìn)駐，市場競爭加劇，寡頭現(xiàn)象減弱；截止2021年8月青云譜區(qū)庫存量為51.94萬㎡，當(dāng)前成交均價(jià)為12843元/㎡。備注：數(shù)據(jù)來源南昌房管局，云火蟲數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)為備案數(shù)據(jù)住宅市場高新板塊項(xiàng)目價(jià)格差異較大，隨著低價(jià)項(xiàng)目多為尾盤，板塊整體成交均價(jià)穩(wěn)定在15000元/㎡左右；截止2021年8月，高新區(qū)庫存量為21.63萬㎡，當(dāng)前成交均價(jià)為15025元/㎡。備注：數(shù)據(jù)來源南昌房管局，云火蟲數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)為備案數(shù)據(jù)住宅市場紅谷灘在售樓盤較少，受個(gè)盤華潤萬象城影響較大，整體成交均價(jià)隨該項(xiàng)目備案量波動(dòng)；截止2021年8月，紅谷灘區(qū)庫存量為3.18萬㎡，當(dāng)前成交均價(jià)25676元/㎡。備注：數(shù)據(jù)來源南昌房管局，云火蟲數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)為備案數(shù)據(jù)住宅市場九龍湖為南昌市主力成交板塊之一，也是供求量價(jià)增速最快的板塊，整體成交均價(jià)在15000-16000元/㎡左右；隨著項(xiàng)目更迭，2021年成交量有所下降，主力項(xiàng)目集中在南昌西站附近；截止2021年8月板塊庫存量為31.69萬㎡，成交均價(jià)為14873元/㎡。備注：數(shù)據(jù)來源南昌房管局，云火蟲數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)為備案數(shù)據(jù)住宅市場經(jīng)開區(qū)前期因恒大時(shí)代之光促銷出貨，成交均價(jià)在13000元/㎡左右；去年隨著旭輝中心及其周邊項(xiàng)目入市，整體成交均價(jià)回落至12000元/㎡左右；截止2021年8月板塊庫存量為46.34萬㎡，當(dāng)前成交均價(jià)為11910元/㎡。備注：數(shù)據(jù)來源南昌房管局，云火蟲數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)為備案數(shù)據(jù)住宅市場灣里在2020年撤區(qū)并入新建區(qū)，市場解除限購及項(xiàng)目促銷后，成交量上升較為明顯，隨著萬科星光世紀(jì)的熱銷，板塊期望值也有所上升；截止2021年8月，灣里庫存量為56.89萬㎡，當(dāng)前成交均價(jià)為9769元/㎡。備注：數(shù)據(jù)來源南昌房管局，云火蟲數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)為備案數(shù)據(jù)住宅市場新建區(qū)因大量地塊入市，品牌房企大量入駐，整體成交量也有所上升，成交主力主要集中在欣悅湖板塊；截止2021年8月，新建區(qū)庫存量為107.42萬㎡，當(dāng)前成交均價(jià)為11557元/㎡。備注：數(shù)據(jù)來源南昌房管局，云火蟲數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)為備案數(shù)據(jù)住宅市場南昌縣為南昌市成交量較大板塊之一，成交主要集中在象湖濱江(不限購)，品牌房企集中度較高，市場競爭較為激烈；截止2021年8月，南昌縣庫存量為101萬㎡，當(dāng)前成交均價(jià)為11264元/㎡。房管局未公示供應(yīng)數(shù)據(jù)，故庫存量暫缺備注：數(shù)據(jù)來源南昌房管局，云火蟲數(shù)據(jù)庫住宅市場贛江新區(qū)當(dāng)前主力在售項(xiàng)目為綠地儒樂星鎮(zhèn)(國際健康城），產(chǎn)品跨度較大，大戶型價(jià)格較高，另外綠地新里城名仕公館少量房源支撐板塊低價(jià)產(chǎn)品；截止2021年8月庫存量為17.96萬㎡，當(dāng)前成交均價(jià)為10923元/㎡。備注：數(shù)據(jù)來源南昌房管局，云火蟲數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)為備案數(shù)據(jù)住宅市場截止2021年8月南昌主城區(qū)（含南昌縣）住宅存量為494.96萬㎡，住宅廣義存量為2430.85萬㎡，按照近兩年月均去化59.19萬㎡，去化周期約41個(gè)月，市場競爭壓力較大。已拿預(yù)售存量（萬㎡）售存量（萬㎡）已報(bào)規(guī)未拿預(yù)未報(bào)規(guī)存量（萬㎡）合計(jì)（萬㎡）區(qū)域東湖區(qū)西湖區(qū)青山湖青云譜高新區(qū)紅谷灘九龍湖經(jīng)開區(qū)灣里區(qū)新建區(qū)南昌縣贛江新區(qū)桑海區(qū)合計(jì)7.1626.0516.7351.9421.633.1818.6024.5133.8368.3049.078.120.0012.721.1825.7663.2851.7436.6279.410.00156.86150.1011.3031.6946.3456.89107.42100.5117.967.4777.1388.0577.48165.74407.7338.010.0015.3417.572.74124.16151.96137.11948.89546.2555.97675.7338.010.000.007.47494.961056.57879.322430.85住宅市場

2021年1-8月南昌住宅市場共監(jiān)測到17個(gè)項(xiàng)目首開，共推出3383套房源，去化1640套，整體去化率為48%；其中去化表現(xiàn)較好的是高新區(qū)的贛電東方城、九龍湖的保利天珺和西湖區(qū)的中糧·建發(fā)·祥云悅府。項(xiàng)目名稱祥生府區(qū)域九龍湖南昌縣青云譜區(qū)南昌縣高新區(qū)青云譜區(qū)青山湖區(qū)九龍湖九龍湖青云譜區(qū)南昌縣南昌縣經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)西湖區(qū)九龍湖高新區(qū)開盤時(shí)間推出套數(shù)(套)31416210484去化套數(shù)(套)13542去化率43%26%29%30%85%28%70%71%67%25%17%25%49%37%87%17%46%48%開盤價(jià)格(元/m2)153002021-01-232021-03-202021-03-202021-03-212021-05-152021-05-262021-06-052021-06-232021-06-242021-06-272021-07-012021-07-012021-07-242021-07-302021-07-302021-08-192021-08-20東投正榮府11000正榮青云宸院新城高速昱江來贛電東方城30130002511000284108712423013900綠都正榮東瀾府招商金茂正榮依云上城保利天珺130005014200350156400882501041001516400聯(lián)發(fā)·紅城投藏瓏大境保利天匯1570012500保利堂悅9200金地未來IN88228500融創(chuàng)彰泰金茂璽悅和鳴中海云麓里72351210020536426426933837612000中糧·建發(fā)·祥云悅府銀億朗境31546高層15200，洋房170009500金地·寶龍·新城湖城大境合計(jì)123164014500備注：數(shù)據(jù)來源于中指，統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2021年1月1日-8月31日2021年1-8月項(xiàng)目成交排行榜住宅市場2021年1-8月南昌住宅市場去化表現(xiàn)最好的是西湖朝陽的華僑城萬科，共成交1009套，成交均價(jià)19681元/㎡；去化量第二的是灣里的恒茂未來都會(huì)，去化878套，成交均價(jià)8785元/㎡，典型以價(jià)換量。備注：數(shù)據(jù)來源于中指，統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2021年1月1日-8月31日目錄C

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S作為江西省省會(huì)城市，近兩年房企聚焦在南昌；同時(shí)加大地市布局，重點(diǎn)投資布局贛州、九江，其次為上饒、吉安、撫州。房企布局時(shí)間南昌（48家）贛州（17家）九江（19家）上饒（13家）

撫州（7家）吉安（11家）萬科、綠地、萬達(dá)、正榮、聯(lián)發(fā)、恒大、保利、國貿(mào)、新力、中海、華潤、當(dāng)代、力高、世茂2011及之前聯(lián)發(fā)、華潤2012年2013年2014年2015年中海海亮碧桂園、中駿、大唐新城、北大資源藍(lán)光、中鐵建恒大、綠地萬達(dá)恒大萬達(dá)恒大萬達(dá)陽光城、富力、融創(chuàng)、華僑城、美的、紅星碧桂園、聯(lián)發(fā)、保利2016年2017年2018年2019年2020年恒大金科、金地、金茂、泰禾、和昌、

新力、中梁、正碧桂園、中梁、聯(lián)發(fā)、陽光城、富力、保利、美的碧桂園、新城、美的、陽光城中梁、碧桂園碧桂園、正榮遠(yuǎn)洋榮、招商龍湖、旭輝、海倫堡、弘陽、佳源、招商綠地、金科、龍