鳳7地塊投資建議書-2021紹興鏡湖

目錄1. 項目基本信息2. 市場分析與定位3. 規(guī)劃預(yù)案4. 經(jīng)濟測算與雙贏關(guān)鍵動作5. 投資建議6. 融資方案2.1市場站位-宏觀政策2020年浙江11地市人均收入排行

（單位：元）2020年浙江省11地市人均收入排行排行城市全體居民城鎮(zhèn)農(nóng)村1杭州6187968666387002寧波5995268008391323紹興5660066694386964舟山5583063702390965嘉興5466764124398016溫州5402563481324287湖州5180061743372448臺州5064362598321889金華50580615453036510衢州37935493002629011麗水377444853323637國家戰(zhàn)略：十四五綱要——“支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)、浦東打造社會主義現(xiàn)代化建設(shè)引領(lǐng)區(qū)、浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)”浙江站位全國共同富裕示范區(qū)，紹興產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟實力強勁，人均收入水平較高，有望獲更多發(fā)展紅利浙江十四五產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點——以實體經(jīng)濟為著力點，突出數(shù)字化引領(lǐng)、撬動、賦能，建設(shè)全球先進制造業(yè)基地2020年浙江省城鎮(zhèn)居民人均收入62,699元，位列全國第三，農(nóng)村居民人均收入31,930元，僅次于上海、位列全國第二，購買力強2020年浙江省城鄉(xiāng)收入比僅1.96，位列全國第三，城鄉(xiāng)差距較小2019年紹興完成工業(yè)增加值1400億元，規(guī)模全省第4，長三角16座城市的第9位，目前制造業(yè)規(guī)模超千億元集群4個，超百億元5個2020年紹興

全體居民人均收入56600元，位列浙江省第三十四五綱要提出浙江高質(zhì)量發(fā)展共同富裕示范區(qū)，浙江省人均收入站位全國前三，城鄉(xiāng)收入比低，發(fā)展水平較高紹興作為浙江省人均收入排名第3的位置，經(jīng)濟實力強，加之十四五強調(diào)制造業(yè)建設(shè)，紹興憑借制造產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，有望獲更多紅利人口：產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入+人才計劃經(jīng)濟：兩業(yè)經(jīng)雙軌發(fā)展體制：區(qū)域聚合發(fā)展城市：能級提升【頂層規(guī)劃】：杭紹甬一體化，杭紹同城、紹甬聯(lián)動、杭甬協(xié)同，四大板塊協(xié)同發(fā)展【內(nèi)部規(guī)劃】越城區(qū)首位度中心城區(qū)1、支持越城區(qū)發(fā)揮大灣區(qū)新區(qū)引領(lǐng)作用；2、加快鏡湖、袍江、皋埠等重點區(qū)域建設(shè)柯橋東融西進1、打造杭紹一體化合作先行區(qū)；2、加快福蘭、錢楊、柯北等重點區(qū)塊建設(shè)。上虞區(qū)西融東進1、打造一江兩岸現(xiàn)代化城市；2、加快曹娥、東關(guān)、道墟等重點區(qū)塊建設(shè)諸暨北融西進1、打造融杭品質(zhì)城；2、加快高戶、褚北、白塔胡等重點區(qū)塊建設(shè)嵊新融合發(fā)展1、支持嵊州打造四港聯(lián)動樞紐，新昌打造文旅康養(yǎng)城?！舅臈l道路】1、依法平等保護企業(yè)產(chǎn)權(quán)和企業(yè)家權(quán)益，健全產(chǎn)權(quán)執(zhí)法保護制度2、完善金融支持實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展體制，構(gòu)建降本減負長效機制3、深化商事制度改革，探索以承諾制為核心的極簡審批營造一流營商環(huán)境走出智造強市之路1、打造全國集成電路、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)高地和現(xiàn)代紡織制造業(yè)集群走出高效循環(huán)之路加快建設(shè)紹興綜保區(qū)、跨境電商綜試區(qū)等國家級開放平臺走出人文城市發(fā)展之路全面推進文商旅融合發(fā)展和歷史文化資源活化利用走出全域覆蓋智治之路全域推進“縣鄉(xiāng)一體、條抓塊統(tǒng)”高水平“掌上辦事之市”——促進經(jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)業(yè)牽頭【三種體制】【兩個計劃】全面實施“名仕之鄉(xiāng)”特支計劃，擴大高層次人才隊伍基本盤大力引進“鯤鵬計劃”等國際頂尖人才、科技領(lǐng)軍人才和高水平創(chuàng)新團隊，做足做好“人才+產(chǎn)業(yè)”文章。特支計劃+鯤鵬計劃打破困境，重回30強！2.1市場站位-城市發(fā)展項目工程進度計劃竣工時間S308省道(二環(huán)西路智慧快速路)改造首根預(yù)制完成吊裝裝配式橋梁墩柱順利2022年6月建成通車地鐵2號線4座車站開展主體圍護結(jié)構(gòu)施工2023年底前建成孫端互通工程已完成施工便道一公里，施工便橋兩座，大型運輸車輛及區(qū)域埋設(shè)的地下管線等構(gòu)件已經(jīng)進場2022年底建成杭紹臺高速鑒湖樞紐至新昌鏡嶺互通已開通已通車群賢路東延工程三期已完成2021年1月1日正式通車地鐵1號線10座車站封頂，4個區(qū)間雙線貫通2021年，杭紹城際鐵路（紹興軌道交通1號線首通段）建成通車二環(huán)南路智慧快速路9月已開工2022年建成通車329國道智慧快速路紹興329國道智慧快速路北站地道貫通2022年建成通車紹興二環(huán)北路智慧快速路工程全線首聯(lián)鋼箱梁順利貫通2022年建成通車大灣區(qū)及2022年亞運會的大背景下，紹興城市大基建，對于樓市而言，大基建意味著政府需要大量資金投資建設(shè)，土地出讓成為最適宜的變現(xiàn)方式，住宅市場向好趨勢不變紹興十四五規(guī)劃首次明確“杭甬雙城記紹興‘金扁擔(dān)’作用”，杭紹甬聚合引擎；內(nèi)部聚焦產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級為基礎(chǔ)，加快人口流入，助力重返全國城市經(jīng)濟30強杭紹甬一體化助力紹興經(jīng)濟提升，紹興城市大基建，住宅市場持續(xù)向好2.1市場站位-頂層設(shè)計鏡湖是目前紹興唯一的城市核心區(qū)，其中鳳林西路板塊成為鏡湖發(fā)展主方向，規(guī)劃能級高鏡湖城市核心區(qū)柯橋城市副中心上虞城市副中心紹興市委書記馬衛(wèi)光說:“加快打造全市最高首位度的城市核心區(qū)”中共紹興市委2018年51號文件：“鏡湖，是唯一的城市核心區(qū)”紹興市總體規(guī)劃（2018-2035年）：鏡湖城市核心區(qū)宗地鏡湖人居1.0時代：沿著解放北路發(fā)展鏡湖人居2.0時代：從18年金茂逸墅開始，沿著官渡路發(fā)展，以排屋、洋房、疊墅等低密產(chǎn)品為主鏡湖人居3.0時代：從19年鳳林西路1-3地塊集中出讓開始，地鐵、天街、醫(yī)院、公園等人居配套利好3年內(nèi)逐步落成，成為未來鏡湖發(fā)展主力方向紹興2035規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖越城空間格局規(guī)劃鏡湖空間格局發(fā)展2.1市場站位-配套利好天街定位：面向中等收入新興家庭的區(qū)域型購物中心，為集購物、餐飲、休閑、娛樂等多業(yè)態(tài)的一站式商業(yè)綜合體布局：截止到2020年12月，龍湖在全國已開業(yè)49座商場，每一座天街在擇址之前，必先提前預(yù)判政策風(fēng)向，天街所向同步城市未來發(fā)展方向。而擁有多年成功運營39座開業(yè)商場經(jīng)驗的龍湖集團，選擇對的地理位置之外，聚集高新產(chǎn)業(yè)與前沿配套，自然帶來人群涌入。正因擁有活躍商業(yè)、中心區(qū)位、成熟客群、便利交通等多重優(yōu)勢，這或者正是其能夠吸引大量精致品牌入駐的魅力所在。天街布局深入一二線城市，吸附能力強，將助力紹興鳳林西路板塊形成新的商業(yè)中心2.1市場站位-城市對標排名城市2019年GDP（億元）2020年GDP（億元）名義增速2035年目標（億元）1杭州77%+230002寧波市11985124093.53%+170003溫州市660668714.01%+100004紹興市578060013.81%+85005嘉興市537055102.59%9000-100002020年紹興越城區(qū)寧波鄞州區(qū)全區(qū)戶籍人口76萬89.9萬全區(qū)常住人口99萬142.2萬GDP/增速1008.5/6.8%2266.1/2.4%人均GDP/增速131000/1.1%159353/1%財政收入/財政支出121/78365/166城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6186173860從經(jīng)濟來說，紹興2035年GDP目標比肩現(xiàn)今寧波GDP水平，紹興未來發(fā)展向?qū)幉待R從頂層設(shè)計來說，紹興政務(wù)高層身出寧波，寧波頂層設(shè)計對于紹興具有借鑒意義從配套能級來看，紹興鏡湖新區(qū)對標寧波東部新城，量級相當，均定位城市新中心，政治商務(wù)中心

紹興鏡湖核心區(qū)寧波東部新城政府資源市政府市政府商業(yè)蘇寧廣場、佳源廣場、龍湖天街銀泰城、宏泰廣場教育梅山小學(xué)，紹興第一初中鏡湖校區(qū)第一實驗學(xué)校，赫德實驗學(xué)校醫(yī)療紹興市人民醫(yī)院云醫(yī)院文化文化館、科技館、奧體中心文化廣場、國際貿(mào)易展覽中心環(huán)境鏡湖濕地公園生態(tài)走廊紹興未來經(jīng)濟發(fā)展向?qū)幉待R，鏡湖核心區(qū)能級規(guī)劃比肩東部新城，核心區(qū)價值無限2.1市場站位-城市對標16年東部新城在售價格2.1-2.7，鄞州區(qū)均價1730019年東部新城4.5-5萬，鄞州區(qū)均價3025719年鏡湖在售價格2.3-2.6，越城區(qū)均價1824022年鏡湖預(yù)計價格4.5-5萬，越城區(qū)均價31000對標東部新城房價走勢，隨著鏡湖規(guī)劃逐步落地，未來房價天花板向東部新城看齊板塊項目拿地時間樓面價容積率2018201920202021本板塊漲幅跨板塊漲幅解放路板塊融創(chuàng)紹興壹號院2017年9月56241.5-3.524000255006%/祥生金麟府2017年10月114012219422428911%萬科大都會2017年10月111012.224581255004%官渡路板塊金茂逸墅2018年7月121321.3236462600010%對比解放路板塊高層漲15%花語江南2018年11月85302.523993255006%寶能鳳林府2019年2月108201.526000280008%濱湖灣2019年6月137322.126500280006%元壟鏡廬2019年11月137691.230000320007%中交花樣年2020年4月175601.23300033000/鳳林路板塊保億湖風(fēng)雅園2019年10月101332.223500250006%對比官渡路板塊高層漲10%金輝天境云著（全裝）2019年10月104522.223000240004%龍湖金帝2020年7月74432.7530000/翠湖隱秀（全裝）2020年8月215511.4428000(折算精裝按3.1萬計)年份洋房/高層項目樓面價漲幅2016年融創(chuàng)越州府94762017年祥生金麟府1140120%2018年金茂逸墅121326%2019年璽園1672338%2020年翠湖隱秀2155129%鏡湖新區(qū)土地出讓呈現(xiàn)板塊輪動，經(jīng)歷解放路板塊、官渡路板塊，鳳林路板塊，對比板塊價格走勢結(jié)論為：1、板塊內(nèi)部：每年各項目價格以5%~10%漲幅提升，抓住政府每次價格窗口期拉升項目溢價；2、板塊之間：根據(jù)開發(fā)順序，相比解放路板塊18-19年的產(chǎn)品，官渡路板塊在19-20年間同類型產(chǎn)品漲幅為15%；對比官渡路板塊20-21年的產(chǎn)品，鳳林路板塊21年同類型產(chǎn)品漲幅為10%，板塊存在繼續(xù)拉高溢價的空間；3、板塊核心輪動：16-20年五年間，涉高層/洋房類項目，最高地價地塊17年在解放路板塊，18年在官渡路板塊，20年在鳳林路板塊，呈現(xiàn)出鏡湖高端住宅板塊往鳳林路發(fā)展的軌跡鏡湖新區(qū)近3年主力在售項目漲幅情況分析越城近5年涉高層/洋房類產(chǎn)品地王項目2.1市場站位-本體對標過去三年鏡湖核心區(qū)不斷實現(xiàn)價格突破，具備發(fā)展?jié)摿Γ磥韮r格持續(xù)看漲政策類別政策核心內(nèi)容購房政策不限購限售限售：在紹興市區(qū)（越城區(qū)、柯橋區(qū)、上虞區(qū)、袍江開發(fā)區(qū)、濱海新城）新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），需取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可轉(zhuǎn)讓，購買時間以交易合同網(wǎng)簽時間為準認貸不認購房貸利率采用“以LRP為基礎(chǔ)進行加點“首套房首付3成，基準點5.05%，二套房首付3成，基準點5.25%，三套房部分銀行可以做落戶政策購房即可辦理落戶手續(xù)人才補貼政策副高及高級技師：首次購房補貼20%，最高35萬全日制碩士：購房款15%，最高15萬元全日制985、211本科生：購房款5%，最高5萬元全日制其他普通高校本科生：購房款3%，最高3萬元開發(fā)政策裝修政策2017年1月1日起，紹興市所有公建項目將采用裝配式建筑；2017年7月起，紹興市區(qū)新出讓/劃撥土地上的新建住宅項目將采取全裝修交付。三區(qū)及城郊執(zhí)行嚴格，鄉(xiāng)鎮(zhèn)較為寬松。預(yù)售政策三星級綠色建筑，多層、中高層及高層建筑主體結(jié)構(gòu)完成正負零及以上；預(yù)制裝配率達到30%及以上，采用鋼結(jié)構(gòu)體系的住宅建筑，與三星級綠色建筑預(yù)售條件相同；取證面積最少3萬方。土地競拍政策土地出讓合同簽訂一個月內(nèi)，須繳納50%出讓價款（含保證金），余額應(yīng)按合同約定及時繳納，最遲不得超過一年地塊起始價不滿1億元的，土地出讓金應(yīng)在成交后半年內(nèi)全部繳清；起始價超過1億元，土地出讓金應(yīng)在成交后一年內(nèi)全部繳清土地溢價率上限35%，超過35%競配保障房。（2020年7月出臺政策）限價政策紹興市區(qū)（含越城區(qū)、柯橋區(qū)、上虞區(qū)和鏡湖新區(qū)）新建商品住房備案價格實行“雙備案”制度，須經(jīng)區(qū)聯(lián)席會議審議通過后提交市聯(lián)席會議審議確定。新開盤項目價格備案須綜合考慮同區(qū)域內(nèi)其他類似房源價格或“地價+成本”等因素，加推盤項目價格備案不得高于首次備案的商品住房價格。（2020年10月出臺政策）2020年下半年紹興政策雖有加碼，但整體政策影響力度不大，具備突破空間。2.1市場站位-房產(chǎn)政策2017年起政府加快供地，涉宅用地逐年遞增，土地市場一路走熱，品牌開發(fā)商齊聚，地價快速攀升；2019年土地成交量達到高峰，成交土地計容395萬㎡；20年土地市場再創(chuàng)新高，平均地價高達12,390元/㎡

2.2土地市場-越城區(qū)土地歷年成交量備注：數(shù)據(jù)來源浙報傳媒地產(chǎn)研究院，截止2021年3月27日20年土地市場再創(chuàng)新高，地王頻出；21年地價持續(xù)攀升，高層地價已破2萬大關(guān)2.2土地市場-鏡湖土地市場分析2020年越城區(qū)全年推宅地22宗，成交22宗，其中鏡湖板塊13宗，占比超過50%2019年越城區(qū)全年推宅地24宗，成交24宗，其中鏡湖板塊13宗，占比超過50%

紹興市越城區(qū)2021年供地計劃表序號狀態(tài)地塊名稱板塊土地用途容積率建筑面積（m2）1成交中海03-9-1號鏡湖住宅2.49.62成交梅山東3號地塊鏡湖住宅27.83掛牌鳳林西路以北7號地塊鏡湖住宅2.4294計劃梅山東2號地塊鏡湖住宅1.812.75計劃梅山東1號地塊鏡湖住宅1.5166計劃鳳林西路以北6號地塊鏡湖住宅1.49.47計劃鳳林西路以北8號地塊鏡湖住宅1.86.58計劃則水牌7-2地塊城東住宅1.0411.29計劃雄盛地塊城西商住2.0624.310計劃丁頭弄地塊城南住宅1.28.6鏡湖為越城區(qū)供地主力區(qū)域，其中鳳林板塊量價領(lǐng)先，潛力大，宗地為今年該板塊內(nèi)體量最優(yōu)地塊世茂大越路東側(cè)6號地塊成交樓面價12066元/㎡三盛大越路東側(cè)4號地塊成交樓面價10797元/㎡榮安大越路東側(cè)3號地塊成交樓面價13876元/㎡榮安大越路東側(cè)5號地塊成交樓面價13228元/㎡融創(chuàng)黃酒小鎮(zhèn)1-4地塊成交樓面價7182元/㎡中交&花樣年官渡4號地塊成交樓面價17560元/㎡元壟鳳林西路以北1號地塊成交樓面價10361元/㎡龍湖鳳林西路以南7號地塊成交樓面價7443元/㎡萬科鳳林西路以南4號地塊成交樓面價21511元/㎡祥生鳳林西路以南5號地塊成交樓面價19514元/㎡2020年鏡湖板塊最高地價為萬科鳳林西路以南4號地塊，樓面價21,551元/m2鳳林路板塊為目前鏡湖熱門板塊，未來發(fā)展持續(xù)看好近3年鏡湖地價節(jié)節(jié)攀升，21年成交地價普遍約2萬/㎡，最高地價達21,551元/㎡2.2土地市場-周邊土地市場官渡路03-04-1號（武漢地產(chǎn)）總建面：28萬㎡容積率：1.7成交樓板價：13,613元/㎡溢價率：18%成交日期：2019.6.2703-09-1號（中海）總建面：9.6萬㎡容積率：2.4成交樓板價：20,226元/㎡溢價率：30.10%成交日期：2021.1.12蛟里1號（寶能）總建面：16.5萬㎡容積率：2.3成交樓板價：13,814元/㎡溢價率：52%成交日期：2019.4.19蛟里2號（武漢地產(chǎn)/融創(chuàng)）總建面：23.5萬㎡容積率：2.1成交樓板價：13,732元/㎡溢價率：19%成交日期：2019.6.14大樹江路5號（金昌）總建面：19.9萬㎡容積率：1.5成交樓板價：7,304元/㎡溢價率：6%成交日期：2019.2.1鳳林西路以南1號（保億）總建面：8.3萬㎡容積率：2.6成交樓板價：10,133元/㎡溢價率：16%成交日期：2019.10.30鳳林西路以南2號（保億）總建面：8.8萬㎡容積率：2成交樓板價：8,563元/㎡溢價率：3%成交日期：2019.10.25迪蕩湖2號（陽光城&碧桂園）總建面：25.3萬㎡容積率：1.4成交樓板價：16,723元/㎡溢價率：63%成交日期：2019.5.212019年成交大樹江路4號（龍湖）總建面：17.7萬㎡容積率：1.5成交樓板價：8,818元/㎡溢價率：28%成交日期：2019.5.22官渡4號（中交/花樣年）總建面：23.6萬㎡容積率：1.2成交樓板價：17560元/㎡溢價率：46.30%成交日期：2020.4.302020年成交鳳林西路以南3號（金輝）總建面：10.8萬㎡容積率：2.2成交樓板價：10,452元/㎡溢價率：21%成交日期：2019.10.222021年成交宗地鳳林西路以南7號（龍湖）總建面：36.3萬㎡（商業(yè)13萬㎡，自持）

容積率：2.75成交樓板價：住9612元/㎡，商業(yè)3,362元/㎡溢價率：12%成交日期：2020.7.02鳳林西路以南4號（萬科）總建面：11.65萬㎡容積率：1.44成交樓板價：21551元/㎡溢價率：34.9%成交日期：2020.8.18鳳林西路以南5號（祥生）總建面：10.66萬㎡容積率：1.7成交樓板價：19514元/㎡溢價率：31.6%成交日期：2020.9.1官渡1號（寶能）總建面：15.9萬㎡容積率：1.5成交樓板價：10,820元/㎡溢價率：13%成交日期：2019.2.14官渡3號（元壟）總建面：21.8萬㎡容積率：1.2成交樓板價：13769元/㎡溢價率：15%成交日期：2019.11.21鳳林西路以北1號（元壟）總建面：27萬㎡（商業(yè)10萬㎡，自持）容積率：2.46成交樓板價：住宅約1.4萬/㎡，商業(yè)約4510元/㎡溢價率：35%，人才房7,800㎡成交日期：2020.12.04梅東山3號（大家）總建面：7.8萬㎡容積率：2成交樓板價：20,226元/㎡溢價率：34.98%成交日期：2021.3.26則水牌2號（祥生）總建面：9.6萬㎡容積率：1.04成交樓板價：35,000元/㎡人才房19,000㎡溢價率：33.2%成交日期：2021.3.24則水牌1號（建發(fā)/眾安）總建面：10.5萬㎡容積率：1.05成交樓板價：26,000元/㎡人才房12,600㎡溢價率：24.43%成交日期：2020.12.3120年越城區(qū)住宅市場容量227萬㎡/年，均價21,087元/㎡，房價連續(xù)上漲3年，量價均創(chuàng)新高備注：數(shù)據(jù)截止2021年2月28日，來源瑞達斯及中房統(tǒng)計2.3住宅市場-年度量價走勢2017年土地和住宅市場火熱，拆遷及價格快速上漲預(yù)期下供不應(yīng)求，成交創(chuàng)歷史新高，宏觀調(diào)控啟動；2018年調(diào)控持續(xù)，市場上半年火爆，下半年驟冷，成交面積回撤至2015年水平，全年供過于求；2019年政策維穩(wěn)，整體供需比0.77，成交由熱轉(zhuǎn)穩(wěn)；2020年整體供需平衡，成交227萬方，均價21087元/m2，金額478億，量價再創(chuàng)新高，房價穩(wěn)步上升近三年房價年均漲幅25%一季度供11銷29價19689二季度供93銷77價19603三季度供63銷75價22698四季度供60銷45價21953市場回暖2020年年初受疫情影響，量價走低，3月疫情過后越城市場強勢復(fù)蘇，9月過后市場遇冷下滑，價穩(wěn)量跌，下半年月均成交量20萬方；2021年春節(jié)供應(yīng)量下滑明顯，但成交量回升，整體春節(jié)市場熱度較高，節(jié)后回暖明顯2.3住宅市場-月度量價走勢21年越城區(qū)市場春節(jié)過后強勢復(fù)蘇，受拆遷加持熱度不減，成交均價最高已達24260元/m2備注：數(shù)據(jù)截止2021年2月28日，來源瑞達斯及中房統(tǒng)計2.3住宅市場-成交結(jié)構(gòu)備注：數(shù)據(jù)來源于中房，數(shù)據(jù)截止2020年12月31日時間0-100100-150150-200200-300300-400400-600600-800800-10001000-15001500-20002000-30003000以上20187319412234552991774536173933765220193863917345445932452814306149572111020201181660349061343109186821811539880越城區(qū)近三年住宅成交面積段變化越城區(qū)近三年住宅成交總價段變化從成交結(jié)構(gòu)看越城區(qū)90-140㎡占比58%為成交主力，120-140㎡戶型受到單價上漲影響，成交面積結(jié)構(gòu)下移，100-120㎡成交占比增加越城區(qū)成交主力總價段上限連續(xù)上漲，20年上限漲幅至600萬，客戶整體購買力強20年越城區(qū)100-120m2成交占比大幅增加，

成交總價段上限漲幅至600萬

2019年越城單盤最高銷售44億元，鏡湖板塊上榜項目最多，前十榜中鏡湖項目成交額超110億元2020年鏡湖依舊熱銷，處于絕對領(lǐng)跑地位，前十名中鏡湖占據(jù)7席，1-12月單盤最高銷售超47億元排名項目板塊房企套數(shù)面積(萬㎡）金額（億元）均價（元/㎡）1融創(chuàng)紹興壹號院鏡湖融創(chuàng)88514.644.1301982保利迪蕩湖壹號城東保利72813.535.6264023鏡湖金茂逸墅鏡湖金茂&龍湖86811.932.9275704萬科·大都會鏡湖萬科6288.721.0240325恒大珺睿府城南恒大85310.718.7174016新城悅雋公館袍江新城115012.916.4126677世茂·璀璨明樾城西世茂6869.516.2170998祥生湛景金麟府鏡湖祥生5667.015.8225569融創(chuàng)·越州府城南融創(chuàng)5297.615.62063610恒大御景灣城東恒大6076.912.317849注明：2019年1-12月簽約排名，均價為各業(yè)態(tài)綜合均價；璽園20受限于限簽政策，約17億已認未簽，21年政策松動明顯，1-2月已解決50%網(wǎng)簽2.3住宅市場-成交排名越城2020年銷售簽約金額排行榜越城2019年銷售簽約金額排行榜排名樓盤名稱板塊套數(shù)面積（萬㎡）金額（億元）均價（元/㎡）1花語江南鏡湖118719.2447.45246662濱湖灣鏡湖94912.2832.72266513奧璟園鏡湖7139.7027.26280954春江天鏡鏡湖123913.1627.10205985官渡鳳林鏡湖5938.4023.56280526中梁隱山府城西90610.1819.40190477璽園城東4216.5319.04291848悠步觀瀾袍江111211.0017.74161269金融活力城鏡湖6587.1915.882207710星尚鏡廷府鏡湖5346.4515.2323613鏡湖單盤銷量占據(jù)越城排行前列，近兩年前10排行占比逐年增加，市場份額不斷擴大鏡湖中心區(qū)古城袍江新區(qū)城東生態(tài)園區(qū)城南會稽山城西市政府迪蕩17000140001700027000-31000190001500028000福全鑒湖29000梯隊板塊代表樓盤價格參考（元/平方）第一梯隊鏡湖中心板塊城東板塊融創(chuàng)濱湖灣融創(chuàng)奧璟園元壟鏡廬璽園27000300003100029000第二梯隊（城區(qū)區(qū)域）老城南板塊城西板塊東浦板塊站前板塊和樾府中海九樾陽光城檀悅世茂美的云筑24000280002100023000第三梯隊袍江板塊福全鎮(zhèn)生態(tài)園板塊鑒湖鎮(zhèn)板塊濱海新區(qū)金輝悠步觀瀾鑒湖一號院紅星天柏祥生尚賢府世茂云圖1700014000140001700010600東浦2.3住宅市場-板塊劃分22000濱海新區(qū)站前23000鏡湖板塊為城市第一梯隊板塊；所享有資源，發(fā)展?jié)摿头績r都處于城市最高水平成交套數(shù)20162017201820192020鏡湖29833464512559758259越城區(qū)1404219875189091909616776占比21%17%27%31%50%2.3住宅市場-鏡湖市場鏡湖板塊2020年月度量價走勢鏡湖市場呈現(xiàn)高供應(yīng)高成交局勢，量價雙收，板塊成交占比逐年攀高，大戶型產(chǎn)品溢價明顯

鏡湖話語權(quán)逐步擴大，主導(dǎo)整體市場面積段90以下90-100100-110110-120120-130130-144144-160160-180180-200200以上均價20884246222338223612238632464725931253822754533654溢價系數(shù)11.181.121.131.141.181.241.221.321.61鏡湖新區(qū)144㎡以上溢價明顯（1.2以上）宗地2345769101112132.融創(chuàng)奧璟園19年5月拿地，地價13,613元/㎡業(yè)態(tài)：8F洋房，98-234㎡在售均價：精裝洋房2.85萬/㎡，大平層3.1萬/㎡銷售情況：20年6月首開，月均流速135套6.寶能鳳林府（尾盤）19年2月拿地，地價10,820元/㎡業(yè)態(tài)：11F洋房，126-172㎡在售均價：洋房精裝2.7萬/㎡，大平層精裝2.95萬/㎡銷售情況：19年9月首開，月均流速70套7.元壟鏡廬19年11月拿地，地價13,759元/㎡業(yè)態(tài)：6F洋房在售均價：洋房精裝3.1萬元/㎡銷售情況：20年8月首開，月均流速50套4.寶能藏瓏19年4月拿地，地價13,814元/㎡業(yè)態(tài)：26F高層，108-141㎡在售均價：精裝2.7萬/㎡，大面積產(chǎn)品3萬/㎡銷售情況：20年6月底首開，月均流速60套5.武地融創(chuàng)濱湖灣19年6月拿地，地價13,732元/㎡業(yè)態(tài)：11F洋房+18F小高層，106-232㎡在售均價：高層精裝2.65萬元/㎡，洋房精裝3萬元/㎡

銷售情況：2020年4月開盤，月均流速130套9、龍湖金帝天匯（待售）20年7月拿地，地價9,612元/㎡，業(yè)態(tài)：17-26F高層，

99-172㎡高層精裝報價3萬/㎡起10.金輝天境云著（尾盤）19年10月拿地，地價10452元/㎡業(yè)態(tài)：17F高層，89-126㎡在售均價：簡裝2.3萬元/㎡銷售情況：2020年6月開盤，月均流速約115套11.保億湖風(fēng)雅園（尾盤）19年10月拿地，地價8563元/㎡業(yè)態(tài)：25F高層，97-108㎡在售均價：精裝2.45萬/㎡銷售情況：2020年7月開盤，月均流速70套12、翠湖隱秀（待售）（萬科&元壟&新希望）20年8月拿地，地價21551元/㎡業(yè)態(tài)：18F小高層，98-129㎡全裝報價2.8萬/㎡13、祥生云鏡（待售）20年9月拿地，地價19514元/㎡業(yè)態(tài)：洋房+疊墅

，115-204㎡洋房精裝報價3萬/㎡起11、大家梅山東3號地塊（待售）21年3月拿地，地價20226元/㎡高層保本售價簡裝3萬/㎡起3、中海03-09-1地塊（待售）21年1月拿地，地價20226元/㎡預(yù)估精裝3.3萬/㎡3萬+2.7萬8.中交花樣年春風(fēng)十里20年4月拿地，地價17,560元/㎡業(yè)態(tài)：6F平墅在售均價：洋房精裝3.1萬元/㎡銷售情況：21年1月首開，月均流速30套83萬+在售待售尾盤鏡湖核心區(qū)在售高層均價約2.6-3萬/㎡，流速約100-150套/月；待售高層報價2.8-3萬+元/㎡2.4競品分析-周邊住宅售價14、元壟鳳北1號（待售）20年12月拿地，地價14,000元/㎡，業(yè)態(tài)：高層高層預(yù)估售價3萬/㎡起143萬+3萬+2.4競品分析-核心競品面積段庫存分析90-95㎡、101-105㎡、141-145㎡、161-170㎡未來存量低位，競爭較弱注明：數(shù)據(jù)來源于市調(diào)及瑞達斯項目面積段（m2）8990-9596-100101-105106-110111-115116-120121-125126-130131-135136-140141-145151-160161-170171-180181-190205-235合計華發(fā)金融活力城356

156

200

3124

411

50

1489中鐵建花語江南

14

1

27

205

247濱湖灣

77

26117

105

325寶能藏瓏

106134

102

10535

116164

125

75

962保億湖風(fēng)雅園2

379

55

19034

658龍湖金帝天匯（待售）

603

604

508

136

102

1953萬科翠湖隱秀（待售）

28755

144

90

576星尚鏡廷

2

1150

92

4136

232奧璟園

42

126250

242

21

69750濱湖灣

91

48

17156元壟鏡廬

23432

241

153

40

700寶能官渡鳳林府

15

72

67

36

1191祥生云鏡（待售）

175

64

44

188

471

358113144522211374174264511201367902267465277310303878710狀態(tài)競品產(chǎn)品面積段售價（部分項目為預(yù)估）高層存量（萬㎡）洋房存量（萬㎡）總存量（萬㎡）預(yù)計去化周期（月）11月預(yù)計存量在售寶能鳳林府11F洋房（107、125、143、172、205㎡）洋房精裝修2.6萬元/㎡大面積2.9萬元/㎡2.22.250在售中鐵建花語江南17-26F高層（130、153、178㎡）高層精裝修2.5萬元/㎡3.5

3.530在售融創(chuàng)壹號院33F高層（107、133、143㎡）預(yù)計高層精裝修2.6+萬元/㎡5.6

5.652在售寶能藏瓏23-26F高層（95-185㎡）高層精裝2.7萬元/㎡10.510.5125在售星尚境廷8F洋房（95、110、120、143㎡）洋房全裝修2.4萬元/㎡

1.51.530在售保億湖風(fēng)雅園高層（97，108㎡）精裝2.45萬元/㎡1.4

1.420在售金輝天境云著高層（89，95，115，125㎡）簡裝2.3萬元/㎡0.7

0.710在售融創(chuàng)武地濱湖灣17F高層（105、113、131、156㎡）11F洋房（154、174、232㎡）高層精裝修2.6萬元/㎡洋房精裝修3萬元/㎡2.23.55.760.3在售融創(chuàng)奧璟園7-8F洋房（96-230㎡，主力面積段150㎡）精裝2.85-3.1萬元/㎡

1010104在售元壟鏡廬6F洋房（108、115、126、140、190㎡）洋房3.1萬元/㎡

7.77.7103.5在售中交春風(fēng)十里6F洋房（146、136㎡）洋房3.1萬元/㎡1010125待售龍湖金帝天匯預(yù)計高層產(chǎn)品（95-130㎡）預(yù)計精裝3萬元/㎡23.4

23.42417待售萬科翠湖隱秀高層產(chǎn)品預(yù)計98-129㎡，排屋為大面積產(chǎn)品預(yù)計簡裝2.8萬元/㎡6.25

6.2582.4待售祥生云鏡洋房112，130，140㎡，大平層170-190㎡預(yù)計精裝3萬元/㎡

88104待售元壟鳳北1號高層預(yù)計售價3萬元/㎡以上15151713待售中海地塊高層預(yù)計保本簡裝售價3萬元/㎡以上9.69.6117待售大家梅東山3號地塊高層預(yù)計保本簡裝售價3萬元/㎡以上444合計82.1542.9125.0580.2

板塊內(nèi)各面積段產(chǎn)品，中、高檔售價產(chǎn)品均有一定存量，未來競爭激烈，但抗風(fēng)險性高2.4競品分析-核心競品存量分析備注：數(shù)據(jù)選取具有競爭關(guān)系的主流開發(fā)商項目，部分小開發(fā)商和尾盤項目未計入注明：數(shù)據(jù)來源于市調(diào)及瑞達斯但板塊為鏡湖核心區(qū)域，綜合素質(zhì)優(yōu)越，市場容量在持續(xù)擴大，抗風(fēng)險性很高本項目配套在板塊內(nèi)有絕對優(yōu)勢，加之品牌開發(fā)商操盤能力，未來有較大突圍空間

數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù),，分流競爭競爭壓力較小2.2萬方（預(yù)計5個月）3.5萬方（預(yù)計3個月）5.6萬方（預(yù)計5個月）10.5萬方（預(yù)計12個月）鳳7地塊2020.32022.062021.122021.62023.122022.12宗地預(yù)計2021年11月入市，周邊競爭存量約為80.2萬㎡，集中在鳳林西路板塊2.4競品分析-銷售環(huán)境分析1.5萬方（預(yù)計3個月）0.7萬方（預(yù)計1個月）弱寶能鳳林府弱中鐵建花語江南弱融創(chuàng)武地濱湖灣強融創(chuàng)壹號院強元壟鏡廬強寶能藏瓏弱星尚境廷強融創(chuàng)奧璟園弱保億湖風(fēng)雅園弱金輝天境云著強龍湖金帝天匯強萬科翠湖隱秀強祥生云境強元壟鳳北1號強中海鏡湖地塊強大家梅東3號10萬方（預(yù)計10個月）1.4萬方（預(yù)計2個月）27.7萬方（預(yù)計28個月）2021.115.7萬方（預(yù)計6個月）7.7萬方（預(yù)計10個月）23.4萬方（預(yù)計24個月）6.25萬方（預(yù)計8個月）8萬方（預(yù)計10個月）9.6萬方（預(yù)計11個月）4萬方（預(yù)計4個月）2023.0615萬方（預(yù)計17個月）板塊鏡湖新區(qū)開發(fā)商融創(chuàng)總建筑面積23.44萬方拿地時間2019-6-4開盤時間2020-4-7地價13732元/平方米產(chǎn)品11層洋房+18層高層裝修標準（洋房裝修成本2000備案3200，高層裝修成本1800，備案2800）車位1層，車位比1:1.45產(chǎn)品形態(tài)：洋房11層，高層18層，建筑采用玻璃幕墻+鋁板；室外景觀有下沉式活動場地、室外會客空間，南側(cè)臨水面排布大面積產(chǎn)品，傾斜最優(yōu)秀的景觀資源，做足溢價主力面積段為109㎡/130㎡/156㎡鏡湖核心板塊+南臨水+融創(chuàng)品牌，實現(xiàn)快速去化，網(wǎng)簽流速105套/月（實際認購更多），洋房均價3萬/㎡（裝修2000元/㎡，備案3200元/㎡），高層均價2.65萬/㎡（裝修1800元/㎡，備案2800元/㎡）。整體單價梯度較大，沿水洋房價格可達3.3萬/㎡

面積段套數(shù)配比價格高層1051649%2590010947427%2580013056832%26500152885%29441洋房1521287%2903515623814%29021174443%30475230553%330412.4競品分析-案例分析-融創(chuàng)濱湖灣主力戶型105-108㎡全部為中間套，105戶型次臥做到3米面寬。108㎡戶型兩面寬，兩面朝北戶型極差。龍湖金帝天匯為鳳林西路7號地塊，位于鏡湖鳳林路板塊，項目北自帶13萬㎡商業(yè)天街，東側(cè)為阿里產(chǎn)業(yè)園，精裝交付，地鐵三號線零距離。由12幢26F、25F高層及17幢17F小高層組成，合計套數(shù)1953套。首開高層99、109㎡各100套（10#&11#樓），小高層139、172㎡各34套（24#&26#樓)，合計268套，高層目前對外報均價精裝修30,000元/㎡，小高層目前對外報均價精裝修32,000-35,000元/㎡，截止目前凍資約320組用地情況占地面積13.2萬㎡建筑面積36.3萬㎡項目概況開發(fā)商/位置紹興市鏡湖新區(qū)鳳林西路越西路交叉口戶型配比99㎡占26.5%；109方占29.1%；128㎡占28.7%；139㎡占8.3%；172㎡占7.4%核心賣點鏡湖中央居住區(qū)，配套齊全，交通便利，地鐵環(huán)繞，龍湖天街旁銷售情況開盤時間預(yù)計3月28號首開總套數(shù)1953銷售情況預(yù)計3月28日首開，目前凍資約320組項目均價北區(qū)高層預(yù)計售價30000元/㎡；南區(qū)高層預(yù)計售價32000-35000元/㎡鳳林西路熱點板塊，交通、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等規(guī)劃利好共同加持；龍湖品牌大規(guī)模社區(qū)，主力剛需和初改產(chǎn)品，總價可控。2.4競品分析-案例分析-龍湖金帝天匯2.5客戶-拆遷利好越城：3年累計拆遷328萬方，均價漲幅36%注明：數(shù)據(jù)來源新華網(wǎng)21年全市計劃完成城中村和城市舊住宅區(qū)拆遷（征收）43個、314.31萬平方米，總投資440.39億元。其中越城區(qū)27個項目、160.12萬平方米，涉及18個城中村及9個城市舊住宅區(qū)，投資額273.68億元拆遷是紹興房地產(chǎn)的壓艙石，越城拆遷面積逐年遞增，集中在鏡湖與地鐵沿線，房價持續(xù)看漲

21年越城拆遷仍為主力，購房需求持續(xù)釋放，助力房價上漲21年鏡湖拆遷摸排分布客戶構(gòu)成：鏡湖地緣客戶為主占比約40%，老城區(qū)改善自住40%，其他投資及袍江柯橋客戶占比20%，需求以首置改善為主，板塊有吸納全城客戶的能級客戶分類客戶類型占比購買邏輯戶型需求核心客戶地緣拆遷首置首改，政府員工40%自?。ㄆ焚|(zhì)/功能改善）地緣情節(jié)工作緣導(dǎo)向舒適三房功能四房舒適四房重要客戶老城客戶多為教師、醫(yī)生、退休等等40%自?。ň幼∑焚|(zhì)）分巣（子女婚房）功能三房舒適三房

舒適四房額外客戶柯橋、袍江、及全城投資客20%自住投資功能三房客戶畫像—40%核心客戶客戶來源：鏡湖板塊地緣及拆改客戶，東浦張市拆遷，市政府員工客戶年齡：25-40歲置業(yè)目的：改善自住核心關(guān)注：價格、位置、開發(fā)商對標項目：官渡鳳林、鏡廬承價能力：250-400萬客戶畫像—40%補充客戶客戶來源：老城企事業(yè)單位職員，越秀學(xué)院老師、人民醫(yī)院醫(yī)生客戶年齡：35-45歲置業(yè)目的：自住、給子女買婚房核心關(guān)注：位置、開發(fā)商、價格、品質(zhì)對標項目：融創(chuàng)、龍湖、金昌承價能力：200-350萬客戶畫像—20%偶得客戶客戶來源：柯橋、袍江或全城偶得客戶，新紹興人、信息產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)客戶年齡：30-50歲置業(yè)目的：自住/投資核心關(guān)注：價格、交通、品牌對標項目：龍湖、金昌、金輝承價能力：200-300萬目標宗地鏡湖40%

地緣拆改、私營老板、政府員工城南-20%首置改善、企事業(yè)單位職員城西/東-20%首置改善、企事業(yè)單位職員客戶分布其他-20%柯橋袍江及全城客戶2.5客戶-客群分析鏡湖市場土地土拍市場火熱，溢價率偏高，鏡湖為城市量價標桿，供地量大；新房成交面積段集中于100-140㎡，120-140㎡面積段下移，成交總價段兩極分化，300-500萬占比穩(wěn)步提升；價格鏡湖價格位列第一梯隊（高層2.6-3萬元/㎡），去化速度快，近期月均實現(xiàn)40-100套；客戶庫存鏡湖新區(qū)雖入市競爭庫存約80.2萬㎡，但成交處于絕對領(lǐng)導(dǎo)地位，安全性高。多為改善客戶，主要以紹興本地人置業(yè)為主，拆遷客戶占比較高，少量在外返鄉(xiāng)客戶；2.6鳳7地塊市場總結(jié)鏡湖政府重點打造，潛力大，量價領(lǐng)跑，庫存可控。地段、配套在板塊內(nèi)具有絕對優(yōu)勢，深耕紹興，品牌開發(fā)商操盤、突圍空間大。容量近兩年鏡湖成交量攀升，19年成交5975套，20年成交8259套，預(yù)計將持續(xù)擴容；住宅戶型配比產(chǎn)品定位區(qū)位層面：地塊周邊規(guī)劃能級高；周邊配套地鐵口，龍湖天街，運動公園，人民醫(yī)院等，位于鏡湖核心區(qū)域，屬于越城為數(shù)不多優(yōu)質(zhì)地塊市場層面：鏡湖是置業(yè)最熱門區(qū)域，價格不斷上漲；周邊改善精裝高層均價2.5-3萬/㎡，各盤月均去化70-120套不等客群層面：本案全城剛改、改善客戶吸納力強，主要來源鏡湖及城北剛需改善，外圍工業(yè)區(qū)改善，老城區(qū)外溢改善因此建議：考慮本案配安置房，建議以11F洋房175+230㎡T2為主，提高溢價，以及17-18F小高層，95-112㎡控總價，中央景觀做品質(zhì)住宅建議面積段為143-230㎡T2戶型為主，提高溢價2.7產(chǎn)品定位戶型對標戶型面積戶型配置樓棟分布總價段客戶類型（標準化）客戶來源（可描述）購房動機（標準化）對標樓盤及戶型953房2衛(wèi)18F中戶320-390萬剛需鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城及拆遷首置翠湖隱秀98112/135/1404房2衛(wèi)18F邊戶400--600萬區(qū)改地緣性以及下游板塊外溢區(qū)位改善翠湖隱秀129153/1754房3衛(wèi)17/18F中戶邊戶600-760萬功改市區(qū)改善品質(zhì)改善/2304房3衛(wèi)11/17F邊戶920-1100萬功改市區(qū)改善品質(zhì)改善/產(chǎn)品組合戶型戶數(shù)戶數(shù)比面積面