房地產(chǎn)信托融資

房地產(chǎn)信托融資----------------------------精品word文檔值得下載值得擁有----------------------------------------------房地產(chǎn)信托融資:成本和稅收風(fēng)險都大信托是建立在信任基礎(chǔ)上的一種財產(chǎn)管理制度。房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司以發(fā)行信托受益憑證的形式向投資者募集資金，對募集資金實行多元投資組合策略，投資于不同類型的房地產(chǎn)項目和業(yè)務(wù)，獲得的凈收益分配給投資者，信托投資公司則獲得相應(yīng)的管理費的一種投資形式。房地產(chǎn)信托有兩層含義，一是指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進(jìn)行管理、處分和收益，信托公司在對該信托房地產(chǎn)進(jìn)行租售或委托專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營，使投資者獲取溢價或管理收益。由于房地產(chǎn)的這種信托方式，能夠照顧到房地產(chǎn)委托人、信托公司和投資受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已頒布實施的條件之下，一經(jīng)推出就受到了各方的歡迎。二是房地產(chǎn)資金信托，即委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并進(jìn)行管理和處分的行為。這也是我國目前大量采用的房地產(chǎn)融資方式。房地產(chǎn)資金信托目前主要有兩種模式:一種是信托債務(wù)融資。即房地產(chǎn)企業(yè)向信托公司舉債進(jìn)行項目開發(fā)，約定按期支付本息。另一種是信托股權(quán)融資，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接吸收信托公司投資用于開發(fā)項目。信托融資會損失部分稅收利益:與銀行借款不同的，房地產(chǎn)信托融資成本較高，遠(yuǎn)高于銀行貸款基準(zhǔn)利率，即便不高于商業(yè)銀行同期同類貸款利率，也可能要額外支付大筆融資顧問費或者財務(wù)顧問費。高昂的融資成本，需要市場銷售回款的支撐，但目前房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)松動的跡象，房地產(chǎn)信托背后隱藏的風(fēng)險需要企業(yè)重點關(guān)注，特別是稅收方面的風(fēng)險。房地產(chǎn)信托融資的涉稅風(fēng)險主要體現(xiàn)在土地增值稅方面，且信托債務(wù)融資和信托股權(quán)融資下又各有不同。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)第三條關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題明確:(一)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。信托債務(wù)融資方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信托債務(wù)融資所支付的利息應(yīng)該能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明，比如融資合同及利息單據(jù)，且融資合同一般明確了具體開發(fā)項目?？顚Ｓ?，也可以做到按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫?。但是?yīng)該注意，信托公司雖然屬于金融機(jī)構(gòu)但不屬于商業(yè)銀行，其所收取的利息及融資顧問費不會低于商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息金----------------------------精品word文檔值得下載值得擁有-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------精品word文檔值得下載值得擁有----------------------------------------------額。如果按照據(jù)實扣除，房地產(chǎn)企業(yè)信托利息支出超過部分就不能計入開發(fā)費用扣除。另外，由于融資顧問費形式上取得的是服務(wù)業(yè)發(fā)票，能否作為利息資本化處理也較為牽強(qiáng)。因此，由于高額信托利息的扣除問題房地產(chǎn)企業(yè)難免損失土地增值稅部分稅收利益，客觀上等于又增加了融資成本。信托股權(quán)融資方面，與信托債務(wù)融資不同，房地產(chǎn)企業(yè)到期后需要股權(quán)溢價贖回信托公司所持股份，股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價所得即為信托公司實質(zhì)上的利息收入，實質(zhì)上也即為房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。信托股權(quán)融資由于不能夠在稅前列支融資成本，因此，企業(yè)會承擔(dān)額外多繳的土地增值稅和企業(yè)所得稅。例如:房地產(chǎn)企業(yè)A公司的X項目預(yù)計總投資9億元，項目前期已投入1億元并取得了相應(yīng)的《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及《建筑工程施工許可證》。盡管開工證件齊全，但其2億元的注冊資本，不能滿足30%最低投資的貸款政策要求，銀行不提供信貸支持，工程面臨資金斷流。A公司為緩解資金緊張狀況，吸收B信托投資公司2億元股權(quán)融資，并辦理X項目公司工商增資變更手續(xù)，正常施工后，剩余開發(fā)資金通過預(yù)售收入和銀行信貸解決，從而滿足了項目開發(fā)資金需要。雙方合同約定，項目開發(fā)結(jié)束后，B信托公司持有的X項目公司2億元股權(quán)由A公司以2.6億元溢價贖回。在這筆信托股權(quán)融資中，X項目公司吸收B信托公司資金，會計處理為“借:銀行存款貸:實收資本”，按自有資金處理。B信托公司將來轉(zhuǎn)讓股權(quán)，X項目公司的會計處理僅改變股東結(jié)構(gòu)即可，若A公司無力購買股權(quán)，則X項目公司可以按減資處理。但這樣處理有一個問題，即A公司支付的股權(quán)融資費用難以作為土地增值稅扣除項目。由于X項目公司取得的是股權(quán)融資，按照現(xiàn)行土地增值稅政策規(guī)定，其融資成本也不能作為開發(fā)費用扣除，即便X項目公司直接按照10%計算可扣除開發(fā)費用，仍然會小于其實際融資成本，難免額外要多承擔(dān)一筆土地增值稅支出。不僅如此，按照企業(yè)所得稅法的規(guī)定，X項目公司的股權(quán)融資成本也不能夠在稅前列支，其融資成本0.6(2.6-2)億元應(yīng)在企業(yè)所得稅后支出，不考慮土地增值稅抵扣的因素，即相當(dāng)于稅前支付0.6?(1-25%)=0.80億元的融資費用。從以上分析可知，信托融資在提高融資成本的同時，也使房地產(chǎn)企業(yè)間接損失了部分稅收利益?？啃磐腥谫Y來強(qiáng)撐高房價，帶給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險、納稅風(fēng)險值得企業(yè)經(jīng)營者三思。----------------------------精品word文檔值得下載值得擁有---------------------------------