電大【物業(yè)管理實(shí)務(wù)2】2022-2023期末試題及答案

電大【物業(yè)管理實(shí)務(wù)（2）】2022-2023期末試題及答案（試卷號(hào)2226）

一、多項(xiàng)選擇題（5小題，每題3分，共15分）

1.根據(jù)工業(yè)物業(yè)的特性或租戶類型分類,工業(yè)物業(yè)分為0等幾類。

A.重工業(yè)廠房B.閣樓式廠房

C.現(xiàn)代單層標(biāo)準(zhǔn)廠房D.孵化器式廠房

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在清潔管理中的"三查”制度是指。

A.員工自查B.崗位自查

c.領(lǐng)班自查D.部門經(jīng)理抽查

3.會(huì)所經(jīng)營(yíng)的主要工程包括。

Ao康體工程B.文化工程

C.休閑工程D.娛樂(lè)工程

4.以下屬于單一展覽功能的會(huì)展物業(yè)的是。

A.北京展覽館B.上海展覽館

C.武漢展覽館D.廣州國(guó)際會(huì)展中心

5.按照管理的性質(zhì)的分類可將分將為。

A.委托管理物業(yè)B.租賃經(jīng)營(yíng)物業(yè)

C.委托代理物業(yè)D.承包經(jīng)營(yíng)物業(yè)

二、填空題（20個(gè)空，每空1分，共20分）

6.標(biāo)識(shí)、導(dǎo)視的制造與布置服務(wù)系統(tǒng)，主要有三大類,第一類是建筑及公用設(shè)備、設(shè)施的編號(hào)，第二類是

服務(wù)標(biāo)識(shí),第三類是功能標(biāo)識(shí).

7.單元性居住物業(yè)一般建筑面積在3-5萬(wàn)平方米｝普通居住物業(yè)指建筑而積在5-30萬(wàn)平方米的住宅區(qū)；

大型居住物業(yè)主要是大中城市中建筑面積在30-100萬(wàn)平方米的住宅區(qū)；巨型居住物業(yè)指建筑面積在100萬(wàn)平方

米以上的住宅區(qū)。

8.服務(wù)性公寓是一種高檔居住性物業(yè)，但與居住物業(yè)的不同之處在于它的經(jīng)營(yíng)性與社會(huì)性。

9.采取租賃經(jīng)營(yíng)管理模式是業(yè)主將酒店物業(yè)通過(guò)簽訂租賃合同，明確租金、租賃期限和雙方的權(quán)責(zé)與權(quán)

限，租給經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)展管理。

10.根據(jù)【中華人民共和國(guó)物權(quán)法（或物權(quán)法）】的有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定對(duì)【物業(yè)管理?xiàng)l例】作了修改并

決定自2007年10月1日起施行。

11.工業(yè)園區(qū)日常物業(yè)管理內(nèi)容主要有:常規(guī)公共服務(wù)、延伸配套運(yùn)營(yíng)服務(wù)和延伸專業(yè)工程服務(wù)。

12.根據(jù)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理形式將政府物業(yè)分為：白管物業(yè)和托管經(jīng)營(yíng)物業(yè)。

13.停車場(chǎng)有專用停車場(chǎng)和附設(shè)停車場(chǎng)兩種,其中多數(shù)是大型或高層建筑的附設(shè)物業(yè)。

14.布展期的首要重點(diǎn)服務(wù)內(nèi)容之一就是布展現(xiàn)場(chǎng)管理，即裝修布置和展臺(tái)搭建的管理。

15.1994年3月在沿海開(kāi)放城市幾年來(lái)物業(yè)管理試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，建立部公布了【城市新建住宅小區(qū)管理方

法】，提出逐步推行"社會(huì)化、專業(yè)化"管理模式。

三、判斷并修正錯(cuò)誤題（首先判斷正誤,如有錯(cuò)誤還須修正。5小題.每題3分，共15分）

16.”一個(gè)物業(yè)小區(qū)，一個(gè)物業(yè)公司”表達(dá)了居住物業(yè)管理專業(yè)性。

答:錯(cuò)誤，應(yīng)將"專業(yè)性"改為"獨(dú)一性"0

17.美國(guó)物業(yè)管理最顯著的特點(diǎn)是專業(yè)化。0

答:正確。

18.目前,我國(guó)對(duì)企業(yè)自建保安，均需要在公安機(jī)關(guān)的相應(yīng)主管部門進(jìn)展登記，審批、備案，并嚴(yán)格服從公

安機(jī)關(guān)的統(tǒng)一管理。

答:正確。

19.對(duì)于裝修的違章，由于物業(yè)公司沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，在運(yùn)用處分措施時(shí)，應(yīng)適當(dāng)掌握尺寸，防止由于處罰引起

不必要的爭(zhēng)執(zhí)，對(duì)于難以處理的問(wèn)題,可要求有關(guān)執(zhí)法部門（城監(jiān)、公安等）協(xié)助處理。（）

答:正確。

20.黃安永根據(jù)物業(yè)使用功能的不同將物業(yè)分為居住、辦公、經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)等類型。（）

答:錯(cuò)誤，應(yīng)將“居住"改為"生活"

四、問(wèn)答題（4小題，每題5分，共20分）

21.工業(yè)物業(yè)增值的因素是什么？

答案要點(diǎn)：

工業(yè)物業(yè)增值是客觀存在的普遍規(guī)律。它顯示了一定量的工業(yè)物業(yè)商品所代表的社會(huì)實(shí)際購(gòu)置力長(zhǎng)期遞增

的必然趨勢(shì)，是工業(yè)物業(yè)商品自身所具備的"自然屬性"。形成工業(yè)物業(yè)增值的主要因素有：

（1）工業(yè)物業(yè)資源的供需矛盾。工業(yè)物業(yè)是人類經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的重要資源，由于土地資源的稀缺性、不可延

伸性,建立資金的缺乏等原因，人類一定時(shí)期的工業(yè)資源供應(yīng)總是有限的。由于人口的持續(xù)增長(zhǎng)，生產(chǎn)的持續(xù)開(kāi)

展,經(jīng)濟(jì)對(duì)工業(yè)物業(yè)資源的需求增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出供應(yīng)增長(zhǎng)，再加上工業(yè)物業(yè)的生產(chǎn)能力有限及資金缺乏的影響，在

某些國(guó)家或地區(qū)，更加劇了這種供需矛盾;旺盛的需求遇到有限的供應(yīng),第一個(gè)結(jié)果便是帶來(lái)物業(yè)增值。

（2）環(huán)境投資的連帶效益。環(huán)境投資的連帶效益是指由于相鄰地段環(huán)境的改善對(duì)工業(yè)物業(yè)價(jià)值的影響。

隨著人類社會(huì)的進(jìn)步和城市經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，環(huán)境改進(jìn)投資逐年增加。而任何一宗工業(yè)物業(yè)都是固定坐落在一定的

區(qū)域和位置。工業(yè)物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性構(gòu)成了環(huán)境條件直接影響工業(yè)物業(yè)價(jià)格的重要物性。而環(huán)境條

件的持續(xù)改善，自然帶來(lái)了工業(yè)物業(yè)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng),物業(yè)增值是不可防止。

(3)1業(yè)物業(yè)供求因素。當(dāng)工業(yè)物業(yè)供需矛盾的鋒利及存在良好的投資預(yù)期的情況下，有可能形成進(jìn)一

步增值。

(4)工業(yè)物業(yè)管理的因素.良好的物業(yè)管理可以為物業(yè)帶來(lái)增值的空間，我們可以看到許多實(shí)際例子。

在工業(yè)物業(yè)銷售初期,物業(yè)的價(jià)格并不高,隨著業(yè)主的進(jìn)駐和使用，工業(yè)物業(yè)管理開(kāi)始全面覆蓋,物業(yè)的面貌發(fā)生

變化,或者是已經(jīng)使用物業(yè)的業(yè)主感到物業(yè)管理帶來(lái)的種種便利，會(huì)使更多的企業(yè)前來(lái)選擇,導(dǎo)致工業(yè)物業(yè)的市

場(chǎng)售價(jià)的提高。這是物業(yè)管理的提升功能。

22.物業(yè)管理中常見(jiàn)的控制方法有哪些？

答題要點(diǎn)：

(1)監(jiān)視檢查法。監(jiān)視檢查法就是由上而下,對(duì)管理的各個(gè)崗位、各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)展質(zhì)量監(jiān)視與檢查，并針對(duì)監(jiān)

視檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)采取糾正措施。監(jiān)視檢查是所有物業(yè)服務(wù)公司最大量采用的一種監(jiān)控方法。

(2)匯報(bào)控制法。而匯報(bào)控制就是由下而上的信息反應(yīng)與控制。匯報(bào)本身對(duì)于匯報(bào)者就是一種控制，你必

須掌握情況,必須對(duì)匯報(bào)的真實(shí)性負(fù)責(zé),并對(duì)存在的問(wèn)題提出處理措施。

(3)統(tǒng)計(jì)分析法。統(tǒng)計(jì)分析法就是利用數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)的方法，分析管理質(zhì)量變動(dòng)情況，尋找存在問(wèn)題,提出處理

問(wèn)題的措施，使管理質(zhì)量控制在合理的水平上。

(4)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)法。市場(chǎng)是一種競(jìng)爭(zhēng)，管理也是一種競(jìng)爭(zhēng)，只有在競(jìng)爭(zhēng)中,才能真正實(shí)現(xiàn)對(duì)管理質(zhì)量的控制。

(5)信息監(jiān)控法。信息技術(shù)控制是利用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對(duì)管理質(zhì)量要素進(jìn)展控制的一種方法。智能化

樓宇的誕生使管理發(fā)生翻天覆地的變化,人們可以在監(jiān)控室里清楚地看到各種設(shè)備的運(yùn)行情況,各種會(huì)議、報(bào)告、

請(qǐng)示、批復(fù)都可以在網(wǎng)上進(jìn)展。

(6)總結(jié)提高法。如果從月度總結(jié)、年度總結(jié)的形式主義圈子跳出來(lái)，仔細(xì)思考總結(jié)的本意、目的、以及

應(yīng)該到達(dá)的結(jié)果。運(yùn)用總結(jié)這種形式，其實(shí)是管理質(zhì)量控制中無(wú)比重要的一種手段。

23.現(xiàn)代物業(yè)的主要特點(diǎn)是什么？

答案要點(diǎn)：

隨著新世紀(jì)的到來(lái),人們的生產(chǎn)、生活發(fā)生了許多嚴(yán)重變化，為人類的生產(chǎn)、生活服務(wù)的物業(yè)也隨之而發(fā)生

變化，它改變著現(xiàn)代物業(yè)的建構(gòu)的目的與理念，構(gòu)成現(xiàn)代物業(yè)的開(kāi)展趨勢(shì)和特點(diǎn).同時(shí)，物業(yè)管理的理念、管理模

式、物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理組織構(gòu)造等將發(fā)生嚴(yán)重變革。新技術(shù)、新材料、新方法等將會(huì)持續(xù)持續(xù)地

應(yīng)用到物業(yè)管理行業(yè),并將從根本上改變目前的物業(yè)而貌和人們的工作、生活形式。物業(yè)呈現(xiàn)多樣性，復(fù)雜性，

動(dòng)態(tài)性的特性。在物業(yè)的構(gòu)建和管理上表達(dá)出園區(qū)化智能化、網(wǎng)絡(luò)化、環(huán)保化、人性化、新異化等特點(diǎn)。

(1)園區(qū)化。

(2)新異化。

(3)高技術(shù)條件下的智能化、網(wǎng)絡(luò)化。

(4)環(huán)保化、人性化。

24.國(guó)外物業(yè)分類管理的產(chǎn)生與開(kāi)展的動(dòng)因是什么？

答案要點(diǎn)：

國(guó)外物業(yè)分類管理的產(chǎn)生與開(kāi)展的動(dòng)因有：

(1)社會(huì)分工是物業(yè)分類管理的前提條件。

(2)專業(yè)化是物業(yè)分類管理的直接動(dòng)因。

(3)市場(chǎng)需要是物業(yè)分類管理的客觀條件。

(4)科學(xué)的公司治理構(gòu)造是物業(yè)分類管理的微觀基礎(chǔ)。

(5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)化管理制度的完備是物業(yè)分類管理的宏觀保障。

(6)現(xiàn)代物業(yè)及物業(yè)管理中高科技、智能化的應(yīng)用推動(dòng)了物業(yè)管理企業(yè)的科學(xué)化、精細(xì)化的物業(yè)分類管

理。

五、應(yīng)用題(2小題,其中25小題為方案設(shè)計(jì)題。26小題為案例分析題,每題15分,共30分)

25.方案設(shè)計(jì)題

請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)一個(gè)承接查驗(yàn)問(wèn)題處理程序。

答案要點(diǎn)：

發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題的原因主要有以下幾個(gè)方面:設(shè)計(jì)方案不合理或違反標(biāo)準(zhǔn)形成的設(shè)計(jì)缺陷;施工單位

不按標(biāo)準(zhǔn)施工或施工工藝不合理甚至偷工減料;驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)建材質(zhì)量不合格；建立單位管理不善；

氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。對(duì)于承接查驗(yàn)中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，一般的處理程序如下：

(1)收集整理存在問(wèn)題：

①收集所有的【物業(yè)查驗(yàn)記錄表】；

②時(shí)【物業(yè)查驗(yàn)記錄表】?jī)?nèi)容進(jìn)展分類整理,將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題登記造表；

③將整理好的工程質(zhì)量問(wèn)題提交給建立單位確認(rèn),并辦理確認(rèn)手續(xù)。

(2)處理方法：

工程質(zhì)量問(wèn)題整理出來(lái)之后，由建立單位提出處理方法。在實(shí)際工作過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提出質(zhì)量問(wèn)題

的同時(shí),還可以提出相應(yīng)的整改意見(jiàn),便于建立單位進(jìn)展針對(duì)性整改。

從發(fā)生原因和處理責(zé)任看,工程質(zhì)量問(wèn)題可分為兩類:笫一類是由施工單位引起的質(zhì)量問(wèn)題。假設(shè)質(zhì)量問(wèn)題

在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生,按建立部【建筑工程質(zhì)量保修方法】規(guī)定,應(yīng)由建立單位催促施工單位負(fù)責(zé)。第二類是

由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而形成的功能缺乏、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問(wèn)題。這類問(wèn)題應(yīng)由建立單位負(fù)責(zé)

作出修改設(shè)計(jì),改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施。

(3)跟蹤驗(yàn)證；

為使物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題得到及時(shí)圓滿地處理,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好跟蹤查驗(yàn)工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專業(yè)的工程質(zhì)量問(wèn)題,在整改實(shí)施的過(guò)程中進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)跟蹤,

對(duì)整改完工的工程進(jìn)展驗(yàn)收,辦理查驗(yàn)手續(xù)。對(duì)整改不合要求的工程工程那么應(yīng)繼續(xù)催促建立單位處理。

26.案例分析題

DTZ戴德梁行的開(kāi)展關(guān)鍵因素

DTZ戴德梁行全球主要有五大核心業(yè)務(wù),其中包括物業(yè)代理、估價(jià)參謀服務(wù)和物業(yè)管理,這些業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)

市場(chǎng)里屬于較專業(yè)、服務(wù)水平高的部分，經(jīng)濟(jì)效益也較高。在物業(yè)代理方而，為不同類型的本地及國(guó)際物業(yè)客戶

提供全面的策略建議，其中包括住宅、寫字樓、商業(yè)、工業(yè)等代理，為客戶提供一站式的市場(chǎng)調(diào)研、策略推廣及

租賃服務(wù),協(xié)助客戶進(jìn)軍新市場(chǎng),在高端物業(yè)代理市場(chǎng)一直保持著較領(lǐng)先的地位。該公司高層認(rèn)為好的員工是企

業(yè)業(yè)務(wù)開(kāi)展的基石，為了保證員工的高素質(zhì)，遍及在世界各地的每一家分公司一直在努力聘請(qǐng)行業(yè)最好的人才，

每年都固定在世界著名的大學(xué)招聘畢業(yè)生。此外，公司無(wú)比注重員工的職業(yè)開(kāi)展，定期舉行各種培訓(xùn)I,為員工提

供職業(yè)生涯規(guī)劃，并為他們的開(kāi)展創(chuàng)造廣闊的空間，同時(shí)集團(tuán)還很關(guān)注員工的生活、安全。

問(wèn)題：(注意:此題為開(kāi)放式答題，答案意思相近,并能自圓其說(shuō)也算對(duì))

(1)你同意戴德梁行的重視專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)建立的做法嗎？為什么(5分)

(2)戴德梁行的這種做法主要經(jīng)歷有那些？(5分)

(3)如何對(duì)待戴德梁行的這種戰(zhàn)略？