戴德梁行的6月中國(guó)房地產(chǎn)投融資典型案例分析

中國(guó)房地產(chǎn)投融資典型案例分析戴德梁行投資部高級(jí)聯(lián)席董事盧強(qiáng)2021年6月ContactInfo..:Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.不同的物業(yè)類型不同的城市不同的投資者類型不同的交易架構(gòu)DTZ投資部成交局部案例匯總Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.主要投資者時(shí)機(jī)基金:主流核心基金:較少房地產(chǎn)信托基金:較少(本地尚待出現(xiàn))本地投資者:逐漸增多(保險(xiǎn)資金正等待出現(xiàn))Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.投資市場(chǎng)-整棟收購(gòu)MillionUSD北京上海外資與本地投資者比例分析MillionUSD上海北京Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.DTZ的角色物業(yè)資料市場(chǎng)信息市場(chǎng)分析可行性收購(gòu)戰(zhàn)略市場(chǎng)研究工程分析現(xiàn)場(chǎng)勘察市場(chǎng)研究物權(quán)結(jié)構(gòu)租金分析市場(chǎng)研究市場(chǎng)推廣財(cái)務(wù)分析融資稅務(wù)交易方案市場(chǎng)研究交易架構(gòu)交易條款時(shí)間節(jié)點(diǎn)聲明保證市場(chǎng)研究合同談判付款條件融資方案市場(chǎng)研究付款策略財(cái)務(wù)方案可靠性長(zhǎng)遠(yuǎn)利益市場(chǎng)研究投資者篩選市場(chǎng)研究盡職調(diào)查協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)讓文件物業(yè)移交市場(chǎng)研究完成交易交易階段前期階段最后階段StartDealClosingEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.近年的住宅價(jià)格上漲為收購(gòu)提供了遠(yuǎn)超過預(yù)期的收益;(預(yù)測(cè)自有資金IRR超過60%)優(yōu)質(zhì)的合作伙伴是JV的關(guān)鍵;物業(yè): 蘇州潤(rùn)華國(guó)際大廈地塊交易結(jié)構(gòu): 境內(nèi)股權(quán)收購(gòu)轉(zhuǎn)海外股權(quán),海外股權(quán)融資位置: 蘇州工業(yè)園區(qū)占地面積(平方米):14,893總建筑面積(平方米): 181,000海外公司境外境內(nèi)40%60%HarvestCapital盛高置地境內(nèi)公司典型案例一——土地收購(gòu)與外資合作開發(fā)——潤(rùn)華國(guó)際大廈地塊〔蘇州〕2007.92021.55.46億元蘇州本地開發(fā)商SPGSPGHarvestCapital(40%股權(quán))@3680psm溢價(jià)30%,2.835億元@4784psm要點(diǎn)2021.10SPG3.57億元回購(gòu)銷售價(jià)格達(dá)15,000,目前已經(jīng)到達(dá)30,000元/平方米,遠(yuǎn)超預(yù)期Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.2006.122007.111.97億元上海嘉盛三寶建設(shè)(100%)5,300萬美元三寶建設(shè)MerrillLynch(30%股權(quán))土地面積〔平方米〕: 12,126平方米建筑面積〔平方米〕: 113,520平方米用途: 綜合用地〔辦公樓+商業(yè))典型案例二——土地收購(gòu)與外資合作開發(fā)——南京西路1788號(hào)(上海)要點(diǎn)適宜的價(jià)格在核心地段取得的適宜的商辦地塊;迅速的海外融資降低了自有資金比例.AV<15，000ps.mEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.2005.102007.96.24億元2021.7香港開發(fā)商占地面積(平方米):2,557平方米建筑面積(平方米):29,027平方米入住率:超過90%特點(diǎn): 時(shí)機(jī)性基金收購(gòu)的典型案例 花旗8.14億元花旗策略資本11億元策略資本匯華房地產(chǎn)買賣物業(yè)增值;核心地段的高流動(dòng)性;全海外交易租金上升Rentalreversion回報(bào)率下降Yieldcompression超過70%貸款70%leverage要點(diǎn)典型案例三——核心地段寫字樓——永新廣場(chǎng)〔上?！矱valuationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.2006.42021.16.81億元瑞安基匯資本9.44億元基匯資本未來資產(chǎn)面積(平方米):15,793平方米套數(shù):100套入住率:約85%平均租金: 300元/平方米/天特點(diǎn): 住宅翻新為高檔效勞式公寓成功的 投資案例典型案例四——效勞式公寓——ShamaLuxe(上海)2021.119.25億元未來資本瑞安買賣物業(yè)增值;典型的核心地段的高流動(dòng)性;全境外交易;典型的由于海外匯率變動(dòng)造就的交易時(shí)機(jī).要點(diǎn)城市公寓,浦項(xiàng)廣場(chǎng)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2