居間合同“跳單”行為的法律分析

居間合同“跳單”行為的法律分析【摘要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房產(chǎn)中介與客戶之間的糾紛也在日漸增加，“跳單”行為時(shí)有發(fā)生。2011年12月20日最高人民法院發(fā)布的指導(dǎo)性案例為居間合同關(guān)于“跳單”責(zé)任的確定，在司法實(shí)踐方面指明了道路。本文以此案為背景，基于合同法的基本原則、及法律規(guī)定對(duì)“跳單”責(zé)任進(jìn)行分析，努力提高對(duì)實(shí)踐的指導(dǎo)意義。

【關(guān)鍵詞】居間合同；跳單；法律責(zé)任一、緒論

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)服務(wù)市場(chǎng)分工不斷細(xì)化。房產(chǎn)中介作為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍的經(jīng)濟(jì)主體，為推動(dòng)我國(guó)房產(chǎn)流動(dòng)，推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。但隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房產(chǎn)中介與客戶之間的糾紛也在日漸增加，“跳單”行為時(shí)有發(fā)生。這不但影響了“跳單”相對(duì)人的利益，也不利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。2011年12月20日最高人民法院發(fā)布的指導(dǎo)性案例中，上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案為居間合同關(guān)于“跳單”責(zé)任的確定在司法實(shí)踐方面指明了道路。文章通過對(duì)居間合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系及合同格式條款的有效性分析，進(jìn)一步明確“跳單”責(zé)任的確定。二、案情回顧（一）基本事實(shí)

2008年下半年，原產(chǎn)權(quán)人李某某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產(chǎn)顧問有限公司(簡(jiǎn)稱某房地產(chǎn)顧問公司)帶陶德華之妻曹某某看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》。該《確認(rèn)書》第2.4條約定，陶德華在驗(yàn)看過該房地產(chǎn)后六個(gè)月內(nèi)，陶德華或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關(guān)聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件但未通過中原公司而與第三方達(dá)成買賣交易的，陶德華應(yīng)按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達(dá)成的實(shí)際成交價(jià)的1%，向中原公司支付違約金。當(dāng)時(shí)中原公司對(duì)該房屋報(bào)價(jià)165萬(wàn)元，而某房地產(chǎn)顧問公司報(bào)價(jià)145萬(wàn)元，并積極與賣方協(xié)商價(jià)格。11月30日，在某房地產(chǎn)顧問公司居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價(jià)138萬(wàn)元。后買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，陶德華向某房地產(chǎn)顧問公司支付傭金1.38萬(wàn)元。（二）雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)

原告上海中原物業(yè)顧問有限公司（簡(jiǎn)稱中原公司）訴稱：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號(hào)房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購(gòu)房合同，違反了《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請(qǐng)求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬(wàn)元。

被告陶德華辯稱：涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨(dú)家掌握該房源信息，也非獨(dú)家代理銷售。陶德華并沒有利用中原公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。由原、被告觀點(diǎn)可以看出，雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于陶德華是否利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號(hào)房屋銷售信息，私自與賣方直接簽訂購(gòu)房合同，也就是是否具有“跳單”行為。三、法律分析

務(wù)或者變相違約的風(fēng)險(xiǎn)，是對(duì)居間人權(quán)利的保障。（二）“跳單”行為產(chǎn)生的原因

“跳單”行為的產(chǎn)生可以從委托人及居間人兩方面找到原因。

首先，委托人一方面希望通過居間人獲得有價(jià)值的信息，另一方面又希望少花錢或者不花錢。而合同法規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬。正是由于居間合同的這一特點(diǎn)，使得委托人認(rèn)為只要不是通過居間人簽訂合同就可以規(guī)避支付費(fèi)用的義務(wù)。這是“跳單”的最直接動(dòng)因，委托人往往在獲取了居間人提供的信息以后把握了簽訂合同的機(jī)會(huì)，就采取隱瞞、逃避甚至欺騙居間人等行為逃避支付義務(wù)。

其次，居間人提供的服務(wù)不到位，委托人對(duì)居間人提供信息的服務(wù)不認(rèn)可，認(rèn)為對(duì)方并沒有適當(dāng)履行義務(wù)，自己可以行使順序抗辯權(quán)。這也為居間人敢于逃避責(zé)任找到了“合法”的借口。委托人認(rèn)為，對(duì)于居間人不能很好地為自己提供服務(wù)，甚至服務(wù)達(dá)不到自己的滿意，可以依據(jù)順序抗辯權(quán)而不履行支付義務(wù)。（三）“跳單”行為的確認(rèn)

基于此原因，我們找到了“跳單”行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。行為人是否構(gòu)成“跳單”的認(rèn)定，需要從兩方面考察。

一方面，看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。這是對(duì)于居間合同居間人權(quán)利的保護(hù)。居間合同中中介公司是有償提供的房源信息、機(jī)會(huì)來(lái)促使委托人與第三人簽訂合同。如果在未經(jīng)允許的情況下擅自使用，是屬于侵權(quán)行為；如果已經(jīng)簽訂居間合同，居間人利用中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)卻又設(shè)法掩蓋事實(shí)逃避責(zé)任，則屬于違約行為。

另一方面，看該信息是否屬于其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息。這是對(duì)居間合同委托人權(quán)利的保護(hù)，也有利于解決居間人服務(wù)不到位的情況。也就是說在在同一房源信息如果還有其他公司能夠提供，則委托人有權(quán)利選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，這并不屬于上述的“跳單”行為。因此在確認(rèn)“跳單”行為的時(shí)候還要要看經(jīng)營(yíng)者是否處于經(jīng)營(yíng)中的壟斷地位，控制了其他主體的市場(chǎng)準(zhǔn)入以及看消費(fèi)者是否別無(wú)選擇只能與這個(gè)經(jīng)營(yíng)者簽訂合同。如果屬于此種情況，則應(yīng)排除“跳單”行為。

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