房地產資本運作的稅務籌劃

房地產資本運作的稅務籌劃

內容提要第一部分：資本性項目的稅務處理技巧與籌劃（1）、不動產投資入股再轉讓股權的營業(yè)稅處理（2）、不動產投資入股在企業(yè)所得稅與土地增值稅中成本的差異分析（3）、以轉讓股權的方式實質銷售不動產是否征收土地增值稅內容提要（4）、投資收購與資產收購交換的區(qū)別（5）、個人資產投資入股時評估增值部分個人所得稅的處理（6）、個人投資的企業(yè)未分配利潤不分配以平價轉讓股權的處理（7）、股權轉讓中形成的損失如何扣除。內容提要（8）、股權業(yè)務中的勞務傭金的稅務處理（9）、股權業(yè)務中不按股權比例分配稅后利潤的處理（10）、股權業(yè)務中收取固定利潤回報業(yè)務的處理（11）、股權合同中違約金的處理內容提要（12）、股權轉讓價中包括未分配利潤的稅務風險處理（13）、股權轉讓中分期收款收入的確認（14）、股權轉讓中對稅金約定的處理（15）、大小非解禁中的“所得稅”處理（16）、增資引起原股東持股比例變化是否為股權轉讓？

（17）、自然人股東股權轉讓是否繳納企業(yè)所得稅？內容提要（19）、合伙企業(yè)投資業(yè)務中的稅務風險案例分析（20）、股權轉讓中過渡期費用與利潤的處理案例分析（21）、增資擴股中形成資本公積的稅務處理分析（22）、投資企業(yè)撤回或減少投資的稅務處理內容提要（23）、核定征收方式下股權轉讓收入如何確認

（24）、股權收購協(xié)議中對債權債務約定的稅務處理內容提要第二部分：合同管理一、為什么重視合同涉稅條款的理由1、從稽查的角度分析

2、從企業(yè)稅務風險管理的角度分析

3、從稅收實質的角度分析附:稅務稽查各階段應對分析內容提要

第三部分:融資類合同的處理

1、信托基金融資的稅務處理

2、融資租賃性銷售合同的處理第一部分：資本性項目一、不動產投資入股再轉讓股權的營業(yè)稅處理甲房地產企業(yè)于2002年1月1日由張三以不動產(原價700萬)作價2000萬與長江地產公司合資2000萬而成,張三占股50%,2010年12月31日,張三將股權以7000萬轉讓給李四請問:張三涉及的稅收?稅法依據(jù)國稅發(fā)[1993]149號以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。財稅[2002]191號一、以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。

二、對股權轉讓不征收營業(yè)稅。本通知自2003年1月1日起執(zhí)行。

現(xiàn)場案例分析案例延伸某企業(yè)將土地評估作價5000萬對其他公司出資，但只占據(jù)2000萬的注冊資本，其他的3000萬做為資本公積。請問：3000萬是否征營業(yè)稅？2、不動產投資入股在企業(yè)所得稅與土地增值稅中成本的差異分析甲公司2005年以不動產作價1000萬與乙公司出資1000萬現(xiàn)金成立丙公司從事房地產開發(fā)，丙公司在此基本上進行開發(fā)，2011年進入土地增值稅清算。企業(yè)所得稅收入的確認？土地增值稅收入的確認時間？

延伸案例：以承擔債務方式收購國有單位拿地方式甲房地產開發(fā)公司收購乙公司（為國有企業(yè)，面臨破產，凈資產為負，賬面有效資產為一塊土地，注冊資本1000萬）。約定：1、收購股權價100萬2、償還債務2000萬。3、解決職工欠繳的社保費880萬元。4、解決職工買斷中所欠的費用820萬元。延伸案例

房地產企業(yè)提問:在掛牌前我們按一定的價格進行收購，收購款包括：1、房屋拆遷貨幣補償2、門面拆遷實物補償3、停產停業(yè)搬運及損失費4、土地轉讓款乙方該宗土地轉讓交易過程中稅賦由甲方承擔。請就以上事宜給予建議：延伸案例1、上述各項是否可以全部確認為土地成本2、上述土地款與土地中心成交款不一致，以哪一個為土地成本確定金額。3、土地轉讓稅賦由甲方承擔，這句話是理解為營業(yè)稅及土增，不包括企業(yè)所得稅？4、契稅的計稅依據(jù)有文件明確

上述幾項全部包括，而營業(yè)稅及土增是不是會認定全部？：3、以轉讓股權的方式實質銷售不動產是否征收土地增值稅國稅函[2000]687號文件

國稅函[2007]645號分析延伸案例：抽獎得券免房款案例：某房地產企業(yè)進行促銷活動，設一二三等獎，一等獎二萬元，可以減免等值的房款。稅務稽查之后認定：1、精裝修房中有家電的，收入如何確認？2、房地產開發(fā)公司收取的業(yè)主解除<房地產買賣合同>時繳納的各類訂金、定義、誠意金等是否確認為土地增值稅的應稅收入?4、投資收購與資產收購的區(qū)別《國家稅務總局關于轉讓企業(yè)全部產權不征收增值稅問題的批復》（國稅函〔2002〕420號國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅政策問題的批復》（國稅函〔2009〕585號）四要素分析：企業(yè)資產、債權、債務及勞動力案例：2011年，我司通過股權轉讓、以17000萬受讓乙股東（自然人）48%（原先就占51%）的股權，占甲公司的99%的股權，享有甲公司未開發(fā)兩個項目的土地使用權，因甲公司存在很多債務訴訟案件及拖欠稅款，我司約定，該債務及欠稅由甲公司的乙股東承擔，甲公司原有員工解除勞動合同產生的補償費用由乙股東承擔，這種約定，該項股權轉讓會被認定為資產收購嗎？5、個人資產投資入股時評估增值部分個人所得稅的處理2005年12月1日，長江公司由自然人張三與浪潮公司共同出資組成，各占50%的股權，2009年10月1日，經股東會決議，決定浪潮公司出資5000萬元的現(xiàn)金，張三已某不動產評估作價5000萬投入（賬面價值：1200萬）張三：個人所得稅的處理？6、個人投資的企業(yè)未分配利潤不分配以平價轉讓股權的處理張三與劉麗為夫妻，2006年初成立長江地產公司，各出資1000萬，2007年初開始開發(fā)“麗都山水”項目，2010年初實現(xiàn)銷售收入，87000萬，公司凈資產32000萬，張三于2010年初將其股份的20%原價轉讓劉麗？有何稅務風險？7、股權損失的問題1、股權轉讓中形成的損失能否在當期一次性扣除。涉及文件：〈企業(yè)資產損失稅前扣除管理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]88號財政部國家稅務總局關于企業(yè)資產損失稅前扣除政策的通知》（財稅〔2009〕57號企業(yè)資產損失所得稅稅前扣除管理辦法國家稅務總局公告[2011]第25號案例：化直接借款損失為股權轉讓損失例如，A公司借款1000萬元給關聯(lián)企業(yè)M公司，M公司資不抵債將要破產，而直接借款的損失在稅收上是不允許扣除的，于是該企業(yè)可以采取以下方式：第一，再籌集“過橋資金“1000萬元投資給M公司。第二，M公將1000萬元債務歸還A公司，A公司歸還提供過橋資金方。案例：化直接借款損失為股權轉讓損失第三，M公司破產，A公司形成了1000萬元的股權投資損失，根據(jù)國稅發(fā)【2009】88號文件規(guī)定，該項損失是可以扣除的。當然，M公司也可以實施“債轉股”，但是這種方式，容易引起稅務機關注意，且操作性不強，實踐中中很難運用。8、股權業(yè)務中的勞務傭金的稅務處理財稅[2009]29號文件《關于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》二、一般企業(yè)的傭金，按與具有合法經營資格中介服務機構或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額。現(xiàn)場案例10、股權業(yè)務中收取固定利潤回報業(yè)務的處理1、房地產開發(fā)業(yè)務中在合作開發(fā)中，擁有土地的一方，收取固定利潤的處理？2、甲公司出資5000萬與乙公司出資1000萬成立房地產開公司，甲公司不承擔經營風險，收到固定利潤的處理？3、甲公司以房地產投資入股作價5000萬乙公司出資1000萬成立房地產開公司，甲公司不承擔經營風險，收到固定利潤的處理？11、股權合同中違約金的處理張三與李四將擁有的乙房地產公司的100%股權以2010年12月31日為基準日作價18000萬轉讓給丙公司（乙公司注冊資本2000萬），雙方約定，2011年3月1日前丙方付清全部款項，超過每天向轉讓方支付1%的違約金，最終丙方向轉讓方支付720萬違約金。轉讓方股權轉讓收入多少？思考：1、將股權贈送給企業(yè)或個人的處理？財政部

稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知財稅[2009]78號2、股權合同沒有履行收取的違約金如何征稅？包括企業(yè)所得稅或個人所得稅？安徽省地方稅務局關于個人取得合同違約金收入免征個人所得稅的批復皖地稅函[1999]119號12、股權轉讓價中包括未分配利潤的稅務風險處理香港某百貨公司擁有武漢某房地產開發(fā)公司100%股份，2010年8月決定將其轉讓給香港某集團公司。以2010年9月30日基準日，武漢房地產開發(fā)公司注冊資本4000萬元，有未分配利潤3400萬，合同約定股權轉讓款8500萬，結果稅務機關要征稅450萬。股權轉讓行為全部在香港進行，最后在武漢辦手續(xù)。實質：只需繳納企業(yè)所得稅110萬。13、稅款的約定沈陽某制約企業(yè)公司由張三與李四于2006年初成立，注冊資本3000萬元，2009年12月將持有全部股權轉讓給甲公司與乙公司，合同約定：1、股權轉讓款7600萬。2、股權轉讓合同中所有涉及的一切費用由甲公司與乙公司承擔。結果：2010年沈陽地稅局進行稅務稽查時股權轉讓合同-稅款約定發(fā)現(xiàn)張三與李四的個人所得稅沒有繳納。7600萬-3000萬=4600萬×20%=920萬。稅務機關找張三李四補繳，并處罰50%即480萬元。給予甲公司與乙公司未履行代扣代繳50%的罰款即480萬。張三與李四將甲乙公司告上法院結果：法院栽定：合同有關稅款條款約定無效，稅款由其承擔，也不能向甲乙公司追償。14、分期收款的處理案例：某房地產開發(fā)企業(yè)將持有的項目公司甲公司的股權100%作價20000萬轉讓乙公司，原投資成本（指公司注冊成本）5000萬，合同約定：分4期收款，2010年12月第一期收款5000萬，以后每半年收款5000萬，問收入如何確認？15、大小非解禁限售股轉讓。上市公司股東，如果是限售股轉讓，根據(jù)財稅【2009】167號、財稅【2010】70號文件規(guī)定，征收20%個人所得稅。16、增資引起原股東持股比例變化是否為股權轉讓？案例：我公司是一家房地產開發(fā)企業(yè)，原實收資本1000萬元，股東均為自然人。2008年8月申請增加注冊資本6000萬元，由法人企業(yè)A公司繳納，新增后注冊資本為6000萬元。請問這項業(yè)務屬于股權轉讓嗎？原股東是否應繳納個人所得稅？（17）、自然人股東股權轉讓是否繳納企業(yè)所得稅？兩個自然人于2008年投資1000萬元設立有限責任公司，并購置土地建造房屋。因經營不善，目前已累計虧損200萬元。2010年6月股東會決議將兩自然人股權按1：1.1的價格，以1100萬轉讓給另外兩個自然人（考慮土地公允價值上升后雙方接受的價格）。對此事項除了繳納個人所得稅外，是否依據(jù)《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）文件規(guī)定，按企業(yè)重組繳納企業(yè)所得稅？（18）、“殼公司”或“導管公司”避稅案例分析平安保險解禁引發(fā)稅收爭議。2007年平安保險上市之前，由于個人不能成為上市保險公司的股東，所以將員工受益計劃設計為法人持股，即：由新豪時公司和景傲實業(yè)這兩家員工投資集合相關公司代表員工持股，股權架構為：平安保險員工—（新豪時公司、景傲實業(yè)公司）—平安保險上市公司。2010年4月，首批平安保險限售股解禁，根據(jù)計算1.9萬名平安保險員工平均案例續(xù)每個人出售所持股票獲利為200萬元，但是出售股票的主體是新豪時公司和景傲公司，200萬元按照25%稅率繳納企業(yè)所得稅后，只剩下150萬元，分給員工的時候尚需要扣繳20%的個人所得稅30萬元，因此以出售股票獲利為200萬元為例，員工需要負擔80萬的個人所得稅，財富大幅縮水，受益打了六折。解決方案：合伙企業(yè)案例：例如，境外A公司持有居民企業(yè)M公司100%股份，持股計稅基礎為1000萬元，2011年將其作價2000萬元轉讓給某居民企業(yè)B公司，那么應該繳納預提所得稅1000×10%＝100（萬元），如果A公司在香港設立一個中間層公司，即：股權架構設計為A公司——中間層公司——M公司。那么A公司只需要將中間層公司100%股權全部轉讓給B公司即可達到目的，而A公司轉讓中間層公司，屬于非居民企業(yè)轉讓非居民企業(yè)的股權，中國沒有征稅權，因此達到了避稅的目的。案例

2010年5月18日，某著名跨國投資集團在江蘇省江都市國稅局申報入庫非居民企業(yè)所得稅1.73億元。這是迄今為止國內征收的最大一筆境外企業(yè)間接轉讓國內企業(yè)股權的所得稅。揚州某公司是由江都一民營企業(yè)與香港一家企業(yè)合資成立，香港企業(yè)占有股權49%，香港企業(yè)又由海外某投資集團持有100%股權。（19）、合伙企業(yè)投資業(yè)務中的稅務風險案例分析（一）“法人合伙人——合伙企業(yè)——有限責任公司模式”（企業(yè)所得稅免稅否？案例：A公司和兩個自然人張先生一起成立一家股權投資合伙企業(yè)M公司，合伙協(xié)議約定利潤由兩個合伙人平分，2010年M公司的全部利潤來源于對其他有限責任投資公司的分紅共7500萬元，即這7500萬元已經在有限責任公司繳納過稅款2500萬元，屬于稅后利潤，稅前利潤為1億元。納稅分析1、張先生納稅問題分析

張先生分得利潤3750萬元。根據(jù)國稅函【2001】84號文件規(guī)定，按照股息紅利所得繳納個人所得稅共3750萬元×20%=750（萬元），此3700萬元已經繳納過稅款3750÷（1-25%）×25%=1250（萬元）。

2、A公司的納稅分析延伸思考：如果外商投資企業(yè)的股東是合伙企業(yè)如何征稅？（二）“自然人合伙人—合伙企業(yè)——股權轉讓”35%or20%？例如，張先生、王先生、李先生三個自然人成立一家股權投資合伙企業(yè)M公司，2010年M公司取得了3000萬利潤，全部為股權轉讓所得，三位老先生是按照35%納稅呢，還是按照20%納稅呢？（20）、股權轉讓中過渡期費用與利潤的處理案例分析A房地產企業(yè)屬于國有企業(yè)，2010年3月，經上級主管部門批評，決定將其持有的位于上海全資房地產公司B公司股權轉讓，在光谷產權交易權掛牌交易，聘請的評估公司評估基準日為2010年7月1日，合同約定：與掛牌之日與摘牌之日形成的利潤或虧損由A公司承擔。該公司開發(fā)的是商務樓，總計12萬方，已銷售2萬方，未完工。B公司注冊資金1億，截止掛牌交易日欠A

注意事項：公司本利總計65000萬。轉讓價130000萬。1、因為未完工，合同中稅款如何約定，稅款如何計算？2、股權轉讓合同如何簽訂？（21）、增資擴股中形成資本公積的稅務處理分析案例:AB公司各出資1000萬成立了C房地產企業(yè),2011年5月,C公司決定增資擴股.D公司出資2000萬,1000萬做為出資額,享有33.3%的股權,另外1000萬做為資本公積處理,問是否稅征?（22）、投資企業(yè)撤回或減少投資的稅務處理案例：A公司2008年以1000萬元注冊M公司，占M公司30%股份，2010年1月年經股東會決議，同意A公司抽回其投資，A公司分得現(xiàn)金2500萬元。截止2009年年底，M公司共有未分配利潤和盈余公積3000萬元，按照A公司注冊資本比例計算，A公司應該享有900萬元。因此，A公司股權撤資所得=2500-1000-900=600（萬元）企業(yè)長期股權投資的減少的三種模式

第一，轉讓股權。根據(jù)國稅函【2010】79號文件與國稅函【2009】698號文件規(guī)定，轉讓價款不得減去其對應的被投資企業(yè)累積未分配利潤和累積盈余公積份額。第二，被投資企業(yè)清算，企業(yè)股權消亡。根據(jù)《條例》第11條及財稅【2009】60號文件規(guī)定，被投資企業(yè)清算時，允許在剩余資產中扣減其對應的未分配利潤和盈余公積。第三，減資分配。34號公告前稅法沒有明確規(guī)定是否可以扣減未分配利潤和盈余公積，而34號公告明確比照企業(yè)清算。（23）、核定征收方式下股權轉讓收入如何確認案例：某房地產企業(yè)2009年度查賬征收，虧損1200萬，2010年度賺了500萬，繼續(xù)虧損700萬，2011年因為開發(fā)的樓盤進入了銷售階段，決定核定征收，2011年6月將持有M公司的股權（計稅基礎為8000萬）轉讓，價值8500萬。（24）、股權收購協(xié)議中對債權債務約定的稅務處理

A公司將其全資子公司M房地產開發(fā)公司轉讓給B公司，股權轉讓合同約定股權轉讓款為1000萬元，M公司的所有債務由其原股東A公司承擔，債務額度為300萬元。A公司股權投資的初始投資成本為500萬元，請問股權轉讓所得為多少？稅務機關認定稅務機關在認定的時候，一定會認定為1000－500＝500（萬元），但因為A公司還要負責承擔300萬元的債務，實際上A公司得到的實際股權轉讓所得為1000－500－300＝200（萬元），多計入應納稅所得額300萬元，多繳納企業(yè)所得稅300×25%＝75（萬元），而M公司300萬元以后無需支付，則又實現(xiàn)了300萬所得額，M公司需要繳稅300×25%＝75（萬元）。第二部分：合同管理一、納稅現(xiàn)實一方面：通過各種手段偷稅。一方面：存在多交稅的事實1、偷稅被查導致的（主觀故意）2、稅務優(yōu)惠沒有利用導致的3、沒有進行納稅籌劃導致的4、適用稅收政策錯誤導致的（非主觀）二、稅務管理制度缺失思考的問題1、關注企業(yè)的稅務風險2、企業(yè)的稅務風險從何而來？3、納稅義務是如何產生的？4、財務人員在納稅籌劃與風險控制中的重要性與局限性稽查應對情況分析對于稽查局沒有發(fā)現(xiàn)問題的幾種原因分析1、企業(yè)確實沒有問題。（基本上不存在）2、企業(yè)有問題被“協(xié)調”了3、企業(yè)有問題，但問題“情有可原”4、企業(yè)有問題，但稅務稽查人員水平有限，沒有發(fā)現(xiàn)問題。企業(yè)通病：稅務管理上1、合同在簽訂過程中財務人員基本不參與或很少參與或參與度不夠深。2、稅是財務部門的事件，跟我沒有關系。3、對稅務機關“迷信”“依賴”太深，信奉“關系能搞定一切”。目標及風險形成原因分析一、目標：提高稅務管理水平、完善稅務管理制度、控制稅務風險、降低稅負。二、形成原國內部：管理上面的、財務人員水平、觀眾方面外部：稅法太多且變化太快、稅務機關的不作為或執(zhí)法過頭合同在企業(yè)稅務管理中的重要性一、從稅務稽查的角度來看以房地產開發(fā)公司為例：其合同通常是公司從事開發(fā)活動的基礎和前提，而合同一旦簽訂、備案、履行，必將產生不可調整的納稅義務。而公司在簽訂經濟合同時往往只關注雙方的權利、義務及法律風險，負責起草合同的律師或企業(yè)相關部門往往并不知曉稅法是如何規(guī)定的。一、從稅務稽查的角度來看而稅務機關在稽查的時候會非常關注企業(yè)與往來單位之間簽訂的合同，會把合同、發(fā)票、資金流等合并起來分析，從而決定是否補稅、罰款等。如：勞務合同與勞動合同一、從稅務稽查的角度來看現(xiàn)實情況是：納稅人與稅務機關的許多納稅爭議均源于經濟合同中涉稅條款的不明確，企業(yè)卻很少關注合同雙方涉稅條款，如何在合同簽訂中引進稅務管理機制，是企業(yè)管理中非常重要的一個關注點。延伸：稅務稽查流程中的應對管理策略分析二、從企業(yè)的角度來看1、企業(yè)老總以及負責簽訂合同的責任人在簽訂時往往會要求律師進行把關，要求律師對合同給予專業(yè)意見，而很少有企業(yè)要求注冊稅務師給予稅務專業(yè)意見。2、企業(yè)一般會設有法務部、但沒有稅務部，稅務部由財務部負責，而負責財務部的人并不一定懂稅法。3、企業(yè)很多高管都認為“稅”是財務部門的二、從企業(yè)的角度來看事件，所以在簽訂合同時都不會去關注合同條款中是否有稅務風險。4、律師一般直接為總經理服務，而注冊稅務師一般為財務人員服務，沒有辦法為總經理服務，不能參與經營決策，不能控制業(yè)務流程，導致稅務風險的增加。三、從稅收產生的本質來看1、合同決定業(yè)務過程，業(yè)務過程產生稅收稅務機關是永遠不會相信企業(yè)的賬。賬是人為造出來的。稅務機關只會相信公司的合同或相關的證明。公司的稅收是由業(yè)務部門在做業(yè)務簽合同的時候產生了稅收。三、從稅收產生的本質來看

2、業(yè)務部門產生稅收，財務部門反映和交納稅收。財務只是個稅務核算和稅款繳納的作用。