商業(yè)地產(chǎn)項目工作計劃共5篇房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書

商業(yè)地產(chǎn)項目工作計劃共5篇房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書----社區(qū)與商業(yè)街高級研修班學(xué)后感想工程考察：怡苑大廈是新疆九洲投資7千萬的商業(yè)街區(qū)綜合樓，坐落于和田市塔乃依北路24號，總建筑面積.31平方米，其中商業(yè)建筑面積為平方米。

工程定位：作為一個城市中心地帶工程，通過人們生活方式的便利性和自然的商業(yè)氣氛，對城市的進展和土地價值的稀缺，為城市打造地標性建筑，優(yōu)越的地理位置為客戶供應(yīng)了居住、休閑、便利、升值供應(yīng)巨大的空間。

工程：金玉華府是新疆九洲公司投資的一億的商業(yè)綜合樓，坐落于和田市墨玉縣其尼巴格路，總建筑面積.59平方米，其中一層商業(yè)平方米，二層、負一層為平方米，工程定位于縣中心繁華地帶，總?cè)丝诿懈骺h前茅，高達60萬人，其工程占據(jù)天時、地理、人和商業(yè)氣息深厚。商業(yè)和住宅一年完畢。為消費者營造了一個歡快、溫馨、時尚、布滿節(jié)日氣氛的環(huán)境。

工程弊端：市調(diào)定位不到位，商鋪住宅的定價脫離需求，對商鋪地理位置沒有細分化，導(dǎo)致定價失去合理人性化，造成企業(yè)損失，對業(yè)態(tài)的沒有統(tǒng)一規(guī)劃、招商、銷售、運營、效勞造成業(yè)態(tài)自然形成，缺乏優(yōu)勢互補，對核心主力店沒有規(guī)劃，沒有亮點；失去主題。只注意銷售而對后期業(yè)態(tài)分布落位沒有綜合性的考慮，商鋪只管賣出不管后期招商與運營，造成現(xiàn)在的業(yè)態(tài)無法掌握，失去原有的便利購物到愉悅消費。現(xiàn)已經(jīng)無法掌握業(yè)態(tài)的分布落位，現(xiàn)自然形成業(yè)態(tài)分布如下：

一區(qū)：地理位置較好

1號商鋪民族特色西餐廳面積：平方米，年租金15萬，聘請5位員工。

2、3號商鋪自營，另租4號商鋪，總面積為平方米，其年租金在30萬，超市營業(yè)，5位員工。

5號商鋪，面積；平方米，主營地毯，年租金萬6號商鋪,面積平方米，飾品店，年租金10萬

7號，面積平方米，男裝，年租金11萬

8、

9、

10、

11、

12、

13、

15、

16、25號商鋪均為男裝

面積最小43-94之間。

14號商鋪面積為平方米，年租金萬，3元超市共25間商鋪，已租17間，

二區(qū)7間商鋪未出租，地理位置偏差。

租金分析：平方米。10-13年收回本金。9家均為男裝?，F(xiàn)已經(jīng)無法掌握業(yè)態(tài)的分布落位，商鋪與商鋪之間的對接消失問題，民族特色的超市為主力店，旁邊是地毯店；引領(lǐng)時尚飾品的店，服裝店，這種業(yè)態(tài)組合對整體的形象、客戶需求核心點、便利、協(xié)調(diào)性受阻.

對價位的定位缺乏，導(dǎo)致位置好與不好統(tǒng)一價格，使得好地段的商鋪租客扎堆，位置不好的商鋪至今空置；無法經(jīng)營，治理權(quán)不能統(tǒng)一。前期如對位置合理規(guī)劃，一房一價，平橫地段差異，避開現(xiàn)在這種現(xiàn)象，使得客戶投資利益最大化。

經(jīng)過培訓(xùn)學(xué)習(xí)，熟悉到許多的缺乏和弊端，對后期工程做了簡潔

分析和定位，請領(lǐng)導(dǎo)多提珍貴意見。

1.對工程核心競爭力賣點進展分析

2.工程的品質(zhì)功能品牌形象的定位

3.目標定位，購置者及承租者，業(yè)態(tài)的組合及規(guī)劃

4.業(yè)態(tài)的區(qū)域的分割，檔次、適宜體量、主題的定位

5.主力店、次主力店、有號召力的品牌店

招商的要素肯定是高開業(yè)率！保障各方利益全都化.

前提是工程的區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標為重點。要具備以上條件，降低投資風(fēng)險。

商業(yè)它本身不具備聚客的力量，也不具備商鋪的升值潛力，只有借助主力店才能充分挖掘其商業(yè)的價值，使商鋪作旺不斷升值，要使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、治理權(quán)三權(quán)分別又要統(tǒng)一經(jīng)營治理，盡早介入整體工程的開發(fā)、規(guī)劃、招商及運營做好前期預(yù)備?？春蒙虡I(yè)地產(chǎn)的同時，也存在著肯定的市場風(fēng)險，除了給政府繳納的費用外，投資商業(yè)的人群有局限性，現(xiàn)今人們理智投資的理念加強，為了降低市場風(fēng)險，必需具備前瞻的眼光，要有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)參謀和閱歷豐富的治理理念。以商業(yè)市場為開發(fā)目的，增加投資者的信念，較低投資風(fēng)險，提高開發(fā)價值！商業(yè)地產(chǎn)是中國房地產(chǎn)市場最有創(chuàng)新活力的企業(yè)。有著較強的思路和運作理念，多聽顧客的聲音，了解顧客的需求，因地制宜，了解當?shù)仫L(fēng)俗、宗教、及休閑習(xí)慣和外鄉(xiāng)風(fēng)情和社交方式！盼望九洲公司制造一個21世紀商業(yè)地產(chǎn)的奇跡，再創(chuàng)輝煌！

商業(yè)地產(chǎn)工程工作規(guī)劃共2

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工程商業(yè)規(guī)劃書模板工程概要

工程公司

工程簡介

客戶根底

市場機遇

工程投資價值

工程資金及合作

工程勝利關(guān)鍵

公司使命

經(jīng)濟目標

公司介紹

工程公司與關(guān)聯(lián)公司

公司組織構(gòu)造

[歷史]財務(wù)經(jīng)營狀況

[歷史]治理與營銷根底

公司地理位置

公司進展戰(zhàn)略

公司內(nèi)部掌握治理

工程介紹

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)目標

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思路

商業(yè)地產(chǎn)開資源狀況

工程建立根本方案

規(guī)劃建立年限與階段

工程規(guī)劃建立依據(jù)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)根底設(shè)施建立內(nèi)容

工程功能分區(qū)及主要內(nèi)容

所在城市房地產(chǎn)市場分析

國家宏觀經(jīng)濟政策

國家宏觀經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)的影響

房地產(chǎn)宏觀政策

城市周邊區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境

城市市城市規(guī)劃

城市總體規(guī)劃的布局與定位

城市中心城區(qū)的五大問題

城市土地和房地產(chǎn)市場供需

城市市土地出讓狀況

商業(yè)地產(chǎn)市場供需

城市商業(yè)地產(chǎn)供需

商圈分布

商業(yè)業(yè)態(tài)分析

城市商業(yè)現(xiàn)狀分析

居民消費特征分析

城市商鋪價格分析

商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)供需分析

消費者調(diào)查

居民消費特點

商業(yè)地產(chǎn)潛在消費者問卷調(diào)查

競爭分析

競爭分析的方法

競爭工程分析

開發(fā)模式及QB區(qū)選擇

[RRR城]及QB區(qū)工程

[RRR城]的開發(fā)背景

[RRR城]工程

[RRR城]開發(fā)狀況

工程競爭戰(zhàn)略選擇

山水綠城SWOT分析

[山水綠城]開發(fā)策略和開發(fā)模式

QB區(qū)工程

QB區(qū)方案概念設(shè)計

規(guī)劃設(shè)計主題原則

產(chǎn)品組合和功能定位

建筑風(fēng)格和顏色規(guī)劃

建筑及景觀概念規(guī)劃

智能化配套

QB區(qū)各地塊設(shè)計要求

商業(yè)地產(chǎn)功能配置要求

A13地塊設(shè)計要求

A21地塊設(shè)計要求

A08地塊(局部)設(shè)計要求

A22地塊設(shè)計要求

營銷策略

估計銷售額及市場份額

產(chǎn)品定位

各工程的住房產(chǎn)品定位

商業(yè)地產(chǎn)定位

定價策略

住房工程的定價策略

商業(yè)地產(chǎn)的定價策略

銷售策略

住房地產(chǎn)的銷售策略

商業(yè)地產(chǎn)的銷售策略

品牌進展戰(zhàn)略

整合傳播策略與措施

電子網(wǎng)絡(luò)營銷策略

工程實施進度

工程工程進度規(guī)劃表

工程工程進度治理體系

三級規(guī)劃進度治理體系的建立與執(zhí)行

三級規(guī)劃進度治理體系的工作流程一級規(guī)劃——總掌握進度規(guī)劃

二級規(guī)劃——階段性工期規(guī)劃或分部工程規(guī)劃三級規(guī)劃——月、周規(guī)劃

工程風(fēng)險分析與躲避對策

工程風(fēng)險分析

工程市場風(fēng)險分析

工程工程風(fēng)險分析

工程風(fēng)險的防范對策

市場風(fēng)險躲避對策

工程風(fēng)險的防范對策

安全風(fēng)險掌握措施

QB區(qū)投資估算和開發(fā)規(guī)劃

工程投資估算

工程開發(fā)本錢估算開發(fā)費用估算

工程總本錢費用估算工程開發(fā)規(guī)劃

開發(fā)分期69

工程開發(fā)進度規(guī)劃表工程人員和組織機構(gòu)配置組織保障72

組織機構(gòu)72-73

工程融資規(guī)劃和財務(wù)費用73-74

QB區(qū)財務(wù)與投資價值分析

銷售收入

銷售價格

銷售收入

工程稅費率

工程現(xiàn)金流量

全部資金的投資現(xiàn)金流量表自有資金的現(xiàn)金流量表主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標匯總不確定性和風(fēng)險分析

盈虧平衡分析

敏感性分析

結(jié)論

工程投資決策結(jié)論

工程總體效益評價

公司無形資產(chǎn)價值分析

分析方法的選擇收益年限確實定根本數(shù)據(jù)

無形資產(chǎn)價值確實定

附件

.1財務(wù)報表

.2相關(guān)證明文件

商業(yè)地產(chǎn)工程工作規(guī)劃共3

商業(yè)地產(chǎn)籌劃之商業(yè)地產(chǎn)工程市場調(diào)研

商業(yè)地產(chǎn)籌劃包括商業(yè)用地的價值判別與進展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資籌劃、商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和籌劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑籌劃等。隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的進展，許多公司都轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，隨之而來的問題就是商業(yè)地產(chǎn)籌劃究竟要怎么做，這個問題余源鵬房地產(chǎn)大講壇里面有具體的答案。進展商業(yè)地產(chǎn)籌劃的第一步就是要進展商業(yè)地產(chǎn)工程市場調(diào)研，下面是余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班里面的內(nèi)容節(jié)選，主要是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)籌劃的市場調(diào)研的步驟與方法和主要內(nèi)容。

一．商業(yè)地產(chǎn)工程市場調(diào)研的步驟

第一步：界定問題

其次步：尋求解決問題的方法

第三步：制定調(diào)研方案

第四步：進入現(xiàn)場或收集數(shù)據(jù)

第五步：整理和分析數(shù)據(jù)

第六步：編寫調(diào)研報告

詳細內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班1

二．商業(yè)地產(chǎn)工程市場調(diào)研的4種方法

1）直接調(diào)查

2）間接調(diào)查

3）問卷調(diào)查

4）現(xiàn)場“踩點”調(diào)查1余源鵬《商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)培訓(xùn)課程》；

商業(yè)地產(chǎn)籌劃定位與建筑規(guī)劃設(shè)計要訣八百個

詳細內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班2

三．商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研的6大主要內(nèi)容

（1）宏觀環(huán)境分析

（2）本市商業(yè)環(huán)境分析

（3）區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析（特殊是商圈分析）

（4）租售目標客戶分析（租給經(jīng)營商家，售給投資者）

（5）消費者分析

（6）競爭對手分析

詳細內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班

2余源鵬《商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)培訓(xùn)課程》

商業(yè)地產(chǎn)籌劃定位與建筑規(guī)劃設(shè)計要訣八百個

商業(yè)地產(chǎn)工程工作規(guī)劃共4

商業(yè)地產(chǎn)運營工程合作規(guī)劃書

一、合作背景

鑒于貴方商業(yè)工程所需實行運營外包合作，我司就合作規(guī)劃框架與貴司進展書面提交。

二、公司介紹

杭州陌晨投資治理公司是一家專業(yè)從事商業(yè)地全程效勞的事業(yè)合伙制公司。主營業(yè)務(wù)涉及商業(yè)地產(chǎn)全案籌劃、銷售治理、招商治理、運營治理、資產(chǎn)治理、物業(yè)效勞等專業(yè)領(lǐng)域。

核心事業(yè)合伙人由從事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的精英組成，是專業(yè)面對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的實操型團隊，擁有豐富的商業(yè)地產(chǎn)全程效勞操作閱歷和資源，旨在為中國商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)高品質(zhì)、專業(yè)、全面且能落地實現(xiàn)的商業(yè)資產(chǎn)治理增值效勞。

陌晨投資治理業(yè)務(wù)涉及國內(nèi)十余個省市，物業(yè)效勞范圍主要涉及城市綜合體、大型購物中心、主題百貨、專業(yè)市場、商業(yè)街、步行街、文創(chuàng)園等，治理及效勞的商業(yè)面積逾百萬平米。

主要效勞內(nèi)容包括投資分析、商業(yè)分析調(diào)研、專題商業(yè)規(guī)劃、工程的開發(fā)與再開發(fā)、銷售治理、招商治理、運營治理、物業(yè)效勞、消費者市場推廣治理等商業(yè)地產(chǎn)一站式效勞，幫忙開發(fā)商操作商業(yè)工程、幫助投資者收購商業(yè)工程，使資產(chǎn)得到穩(wěn)定持續(xù)的增值。

三、操盤案例

1、溫嶺農(nóng)貿(mào)城

效勞內(nèi)容：定位、籌劃、銷售、招商

效勞時間：2023年-2023年

工程概況：溫嶺農(nóng)貿(mào)城位于溫嶺市萬昌路與開發(fā)大道交匯處，與市客運中心相鄰，占地110畝，地上建筑面積平米，地下室面積為平米，其中市場建筑面積為平米，綜合效勞區(qū)（十六層）建筑面積為平米。農(nóng)貿(mào)城采納專業(yè)場館和特色街相結(jié)合的建筑風(fēng)格，開設(shè)本地優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品、糧油、副食品、水果、蔬菜、水產(chǎn)、花卉等專業(yè)交易場館和南北貨、特色小吃一條街，配套建立信息中心、農(nóng)產(chǎn)品展現(xiàn)中心、貯存保鮮中心、農(nóng)產(chǎn)品檢驗檢測中心、污水污物處理中心、商品配送中心等大型的綜合性市場。

2、紹興瑪格麗特

效勞內(nèi)容：籌劃、招商、運營效勞時間：2023年

工程概況：紹興瑪格麗特商業(yè)中心位于紹興火車站對面，總建筑面積平米，其地上建筑面積為平米，地下建筑面積為平米，由商、住兩局部組成，其中商業(yè)局部平米。

瑪格麗特商業(yè)中心是以大型零售業(yè)為主體，眾多精品店、專賣店為幫助和多功能商業(yè)效勞設(shè)施為配套，集購物、餐飲、消遣、休閑、商務(wù)、文化六大功能為一體的塊狀復(fù)合式商業(yè)中心。

3、溫州鄰里中心

效勞內(nèi)容：籌劃、業(yè)態(tài)調(diào)整、運營效勞時間：2023年

工程概況：溫州鄰里中心位于溫州龍灣區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心商業(yè)中心區(qū)，占地面積1萬余平米，建筑面積萬余平米，商務(wù)辦公物業(yè)改商業(yè)物業(yè)。2023年10月開業(yè)，定位開發(fā)區(qū)鄰里生活中心。

4、溫嶺時代廣場

效勞內(nèi)容：定位、招商、運營效勞時間：2023年

工程概況：溫嶺時代廣場位于溫嶺市萬昌中路1239號，建筑面積多平米，是溫嶺市唯一一家集時尚名品、潮流新品、休閑良品的中高檔百貨商場，有樂購超市、KFC、周大福、中國黃金、ONLY、百麗、康奈等品牌。

5、杭州香港城（名鎮(zhèn)天下香港城）效勞內(nèi)容：定位、籌劃、銷售效勞時間：2023年

工程概況：杭州香港城位于杭州三墩板塊，集商業(yè)、小戶型公寓、寫字樓等為一體的綜合類主題生活街，總建筑面積約15萬平方米，其中商業(yè)工程面積6萬平米。在考慮餐飲、消遣、超市和其他業(yè)態(tài)的配比的根底上，注意體驗式消費、家庭式消費，打造以休閑健身、特色餐飲、美容美體、精品購物、兒童游樂場所為主要業(yè)態(tài)的三墩首席精品時尚生活街區(qū)。

6、杭州江南時代廣場效勞內(nèi)容：籌劃、招商、運營效勞時間：2023年

工程概況：江南時代廣場位于下城區(qū)石橋路456號，總建筑面積12萬平方米，是以兒童體驗為特色，集時尚、休閑、購物、消遣、文化等為一體的主題特色購物中心。

除定位于兒童游樂的爆米花樂園外，江南時代廣場更集聚了眾多品牌體驗館，通過空間設(shè)計、互動體驗等方式，充分刺激消費者感官，制造布滿樂趣的購物新體

驗。同時江南時代廣場通過拉大休閑餐飲消遣業(yè)態(tài)所占比重，打造特色休閑步行街，并集合主題餐飲廣場、影院、電玩、健身、KTV、SPA館等，盡情享受消遣生活的精彩紛呈。

7、東陽香港城（金羅馬中心廣場）效勞內(nèi)容：定位、籌劃、銷售效勞時間：2023年-2023年

工程概況：東陽香港城位于東陽市江北區(qū)廣福東街上，是目前東陽唯一的城市綜合體，集吃、喝、玩、樂、購、住、游與一體的一站式文化商業(yè)航母。工程占地面積萬余平米，總建筑面積約16萬余平米。

8、連云港香港城

效勞內(nèi)容：商業(yè)定位、籌劃效勞效勞時間：2023年

工程概況：連云港香港城位于連云港贛榆縣華中路南與青口河穿插處，是贛榆最繁華的商務(wù)中心區(qū)。工程占地250畝、建筑面積近50萬㎡，其中商業(yè)面積10萬㎡，是集購物、休閑、消遣、餐飲、文化、旅游、居住、商務(wù)等眾多業(yè)態(tài)于一體的大型城市建筑綜合體和地標性工程。

9、泰尚達生活廣場（文化創(chuàng)意園區(qū)）

效勞內(nèi)容：定位調(diào)整、業(yè)態(tài)調(diào)整、二次招商、籌劃效勞、運營效勞時間：2023年

工程概況：泰尚達生活廣場位于杭州筧橋鎮(zhèn)中心，以家庭居民為目標客戶，打造特色餐飲、休閑消遣、兒童配套為主題的生活商業(yè)廣場；滿意居民日常生活需求；

供應(yīng)舒適的購物環(huán)境，提升社區(qū)居民生活品質(zhì)。一站式多功能的業(yè)態(tài)包括了零售、餐飲、消遣、文化、運動、辦公等。

四、商務(wù)條件

1、工程營運部組織架構(gòu)

2、運營商務(wù)條件

效勞內(nèi)容：以獨特創(chuàng)新的經(jīng)營理念、策略，為商業(yè)品牌注入生氣活力，以細膩嚴謹?shù)闹卫盹L(fēng)格培育商業(yè)品牌永續(xù)運營、進展。

效勞費用：人員工資（元/月）+效勞利潤（年總租金的3%）人員組成：營運部5人，市場推廣部1人、信息治理部1人

其它條件：甲方安排食宿；簽定合同時先預(yù)支付三個月效勞費用中的人員工資。

杭州陌晨投資治理

2023-7-2

商業(yè)地產(chǎn)工程工作規(guī)劃共5

商業(yè)地產(chǎn)工程定位

1、波特分析法：主要考慮商業(yè)地產(chǎn)工程周邊或所在區(qū)域內(nèi)的競爭對手在做什么，做什么樣的產(chǎn)品和效勞，滿意了哪些群體的消費需求，分析競爭對手的目標客戶以分析其市場定位，分析競爭對手將來做什么，還留有什么樣的需求沒有被滿意，是將來的進展空間和商業(yè)機；分析競爭對手在特定環(huán)境里的競爭力以及在整個行業(yè)的核心競爭活力是否可以被仿照；再而分析自身所處的位置以及自己的實力，是否會由于定位主體的介入而導(dǎo)致競爭對手的還擊或?qū)?，是否有時機尋求差異化定位策略等等。

2、PEST分析法：PEST分析是指宏觀環(huán)境的分析，宏觀環(huán)境又稱一般環(huán)境，是指影響一切行業(yè)和企業(yè)的各種宏觀力氣。對宏觀環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)依據(jù)自身特點和經(jīng)營需要，分析的詳細內(nèi)容會有差異，但一般都應(yīng)對政治（Political）、經(jīng)濟（Economic）、技術(shù)（Technological）和社會（Social）這四大類影響企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進展分析。簡潔而言，稱之為PEST分析法。

主要從商業(yè)地產(chǎn)所處在的環(huán)境進展分析，包括對自然環(huán)境、政治環(huán)境、社會文化環(huán)境、經(jīng)濟與人口環(huán)境進展分析。如政治因素要考慮國際品牌主力店的引進時面臨的國際關(guān)系，關(guān)稅壁壘、國家方針政策、稅收政策、貨幣政策、國際政治局勢、國際金融環(huán)境等；自然因素考慮社會技術(shù)進展的階段、行業(yè)或產(chǎn)業(yè)的技術(shù)替代更新狀況、特定環(huán)境的氣候、光照、空氣的濕度、交通狀況、鐵路、航空等因素；

社會文化環(huán)境因素則要考慮諸如所在城市的風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀念、宗教信仰、語言文字、教育水平、媒體和諧等因素；經(jīng)濟人口環(huán)境因素則要考慮諸如宏觀經(jīng)濟政策、地方經(jīng)濟根底構(gòu)造的構(gòu)成、國家經(jīng)濟形勢的進展、地方經(jīng)濟進展水平、城市化進度水平、儲蓄和信貸力量、消費構(gòu)造、人均收入水平、人口變化等因素。

3、經(jīng)濟模型法。經(jīng)濟模型法，主要使用投入產(chǎn)出模型。分為開發(fā)階段投資模型、招商階段經(jīng)濟模型、運營階段經(jīng)濟模型，該方法從投入和產(chǎn)出的時間、數(shù)量、利潤指標上進展分析，重點在本錢掌握、時間周期掌握、利潤掌握等方面，簡單或略特定環(huán)境以及環(huán)境中的各個參加主體的利益需求，導(dǎo)致僅從投資、開發(fā)、運營主體的利益方面考慮，無視市場需求主體或時機供應(yīng)者的利益需求，造成一廂情愿的定位結(jié)果導(dǎo)向；

4、精準定位法。精準定位的實質(zhì)，是通過對輻射區(qū)內(nèi)商業(yè)供應(yīng)和需求變化進展細致分析，找到目標消費群體，針對他們的需求