房地產(chǎn)全程運營及風險管理教材

房地產(chǎn)全程運營及風險管理

1工程開發(fā)建設的運營管理

現(xiàn)象很重要,比現(xiàn)象重要的是數(shù)據(jù);比數(shù)據(jù)重要的是理解,比理解重要的是結(jié)論,比結(jié)論重要的是執(zhí)行,永遠重要的是目標.2工程開發(fā)建設的運營管理

正向思維：經(jīng)歷很重要,比經(jīng)歷重要的是經(jīng)驗;比經(jīng)驗重要的是上升到理論,比理論重要的是標準,永遠重要的是優(yōu)化與開展.逆向思考：目的目標〔KPI〕方案執(zhí)行方案3我們面臨復雜系統(tǒng)的環(huán)境1、我們自以為我們能預測未來。事實上，客觀環(huán)境和條件是動態(tài)變化的。2、我們自以為我們的預測是正確的。其實我們的認識是有限的。3、有時我們認識能力導致復雜問題簡單化了；有時我們把簡單問題復雜化了，無法把握本質(zhì)。4、簡單中思考復雜；復雜中尋求簡單。5、越復雜系統(tǒng)改進空間越大。4企業(yè)關注的問題最關心投資與收益；機遇與回報；競爭優(yōu)勢；業(yè)績增長。最怕風險〔不確定性〕：政策、市場、技術、進度、本錢、人????最大的風險失控，企業(yè)-“三控〞；工程-“三控〞“二管〞“一協(xié)調(diào)〞最有效的方法全過程、系統(tǒng)、企業(yè)層面的集成運營管理5定位行業(yè)定位制造業(yè)?效勞業(yè)?金融業(yè)?集成?效勞?投資?全生命周期的價值鏈和利潤鏈公司定位領跑者跟跑者追跑者差異化領先者…….專業(yè)化多元化(縱向、橫向)工程定位地塊時空定位〔動態(tài)屬性〕產(chǎn)品定位〔產(chǎn)品…..極品〕個人定位專業(yè)管理操作集成(整合)到位不越位補位不搶位6房地產(chǎn)運作的境界掙錢------生產(chǎn)經(jīng)營型賺錢------競合整合重組生錢------資本運作來錢------資金資本+智力資本7工程開發(fā)建設的運營管理

核心能力1：

周小川：每次危機都呈現(xiàn)出不同的特征，核心能力在于能迅速判斷問題的本質(zhì)，并采取相應的措施(準、快、狠的折騰)。例：1、預售條件變化2、供電政策變化3、90/70政策

4、…………8工程開發(fā)建設的運營管理

核心能力2

1、發(fā)現(xiàn)及挖掘動態(tài)的需求2、及時滿足需求的能力核心能力31、概念能力2、整合能力3、技術能力9工程開發(fā)建設的運營管理

核心能力4：平衡能力〔匹配能力〕

資金平衡：現(xiàn)金流平衡〔生存及平安〕土地、客戶、產(chǎn)品/區(qū)位、品味、價位供需平衡〔存、供、銷〕系統(tǒng)平衡：復雜系統(tǒng)、自平衡系統(tǒng)、簡單系統(tǒng)資源平衡：供需平衡、內(nèi)外平衡10工程開發(fā)建設的運營管理

管理層次1、技術層面：工具，效率，質(zhì)量，本錢2、科學層面：體系、系統(tǒng)、規(guī)律、方法論3、哲學層面：認識論、本質(zhì)、目的4、文化層面：價值觀、價值認同5、藝術層面：精神〔作品、精品、極品〕11運營戰(zhàn)略與管理運營戰(zhàn)略一種總體決策決策模式，通常在市場需求和運營資源之間進行協(xié)調(diào)，對任何類型運營組織的長期運營能力以及這些能力對整體戰(zhàn)略所做的奉獻產(chǎn)生影響運營管理對創(chuàng)造并交付產(chǎn)品和效勞的資源和流程進行管理的活動運營戰(zhàn)略與管理運營戰(zhàn)略與管理之間關系時間跨度分析層次聚合度抽象程度13運營戰(zhàn)略與管理1、運營戰(zhàn)略影響因子1.1市場－－“由外向內(nèi)〞市場特征競爭對手影響績效目標14運營戰(zhàn)略與管理1.2資源－－“由內(nèi)向外〞運營資源和流程無形資源工藝流程和例行程序能力動態(tài)能力決策領域15運營戰(zhàn)略與管理1.3市場、資源影響因子相結(jié)合運營戰(zhàn)略該如何選擇？16風險定義1、風險是一種不確定性(說、算、看／人、事〕2、風險是損失或傷害〔贏與虧，多與少，局部與總體〕3、風險是預期與結(jié)果之間的差異成功〔滿意〕=X=結(jié)果-預期X：大于零；等于零；小于零４、最大的風險因素是人能力與價值觀矩陣〔四種人〕5、最大的風險是戰(zhàn)略風險17戰(zhàn)略風險行業(yè)風險利潤、本錢、供求、政策、經(jīng)濟周期競爭對手風險國際、國內(nèi)，差異化，獨一無二技術風險更新、創(chuàng)新、流程〔彈性〕品牌風險變質(zhì)、崩潰。重新定義客戶風險 客戶分析、效勞系統(tǒng)，市場試驗工程風險備選方案開展停滯風險量降、價降量增，無新產(chǎn)品。創(chuàng)新、創(chuàng)造需求。18風險來源政策風險土地、貸款、預售、按揭、配套市場風險“玉佛城〞價風格整〔黃金/陷阱〕技術風險“瑞南新苑〞“御景圓〞進度風險“金鐘廣場〞—金融風暴合約風險本錢風險質(zhì)量風險人的能力及信用風險19風險評估及應對方法如何識破美麗的謊話，如何防止虛構(gòu)的成功，如何繞過隱蔽的陷阱，如何發(fā)現(xiàn)深埋的金礦。20風險評估及應對方法識別與評估風險嚴重性、發(fā)生概率、時間、動態(tài)量化風險尋找機遇緩解風險的方案應對風險五層次以不變應萬變，無視風險以實力換時間，降低風險培養(yǎng)洞察力，感知風險增加靈活性，適應風險尋找不對稱性，消除風險21方向比方法重要方法與態(tài)度一樣重要

方向－做什么做正確的事；應該做什么，能夠做什么，必須做什么。方法－怎么做企業(yè)：首先住宅房產(chǎn)一流，然后向邊際房產(chǎn)開展。部門：投資〔趨勢、時空、時點〕，產(chǎn)品〔順應市場，引領消費，區(qū)位、價位、品位統(tǒng)一，產(chǎn)品—極品〕，市場〔客戶系統(tǒng)—類別、需求、途經(jīng)〕效勞〔滿足需求，創(chuàng)造需求〕

22效果比效率重要怎么做〔方法〕—正確地做效果＝做對事+高效效率-效果-效益“第一次就把正確的事做正確〞“以最少的次數(shù)把正確的事做正確〞“第一次就把正確的人放在正確的位置〞誰來做〔用對人〕能做的人〔能力+人品〕想做的人〔主動，獨立承包商的思維〕信任、平臺、能力、激情。

23鼓勵與績效開展與能力衡量標準局部績效，系統(tǒng)績效，單干、合作。做了如何期望，鼓勵，價值與價格一致，奉獻與報酬一致；開展與能力：能者上，平者讓，庸者下做得如何考核〔數(shù)據(jù)說話〕，獎懲〔物質(zhì)與崗位〕，申報獎項〔例如：本錢節(jié)約獎，創(chuàng)新獎，協(xié)作獎〕。制度管事，文化管人〔價值認同，同甘共苦，共創(chuàng)輝煌〕，

24做大的前提做強的根底標準化市場化專業(yè)化集成化數(shù)字化〔演示〕國際化人才、模式、認證、合作、開發(fā)決策科學化流程合理化管理標準化操作信息化目標數(shù)據(jù)化責權(quán)利一體化。25工程投資決策與風險管理

工程選擇及洽談工程投資時機分析〔案例：楊浦工程〕工程投資論證會〔案例：沈陽工程-工程與投資的區(qū)別〕工程投資決策工程可行性研究

26工程動態(tài)評估及決策調(diào)整

案例1：御景圓定位調(diào)整

〔房型、面積、標準、本錢〕27工程動態(tài)評估及決策調(diào)整

案例2：玉佛城價風格整〔黃金/陷阱〕28決策與時空規(guī)劃與時空地塊時空一維：地段二維：形狀三維：空間四維：時間+空間=“時空〞n維:生態(tài)文化歷史選擇時機整合資源籌劃與規(guī)劃環(huán)境與規(guī)劃市場與產(chǎn)品建筑與裝修

建筑時空一維：方位二維：房型三維：內(nèi)外空間〔錯層、復式、低窗??〕四維：時間+空間=“時空〞n維:風格文化生態(tài)智能

29工程規(guī)劃設計與風險管理規(guī)劃設計的目標1.在功能與形式統(tǒng)一的根底上,創(chuàng)造亮點和賣點;2.物有所值;3.比較價格價格類型:總價、單價、得房率。價格單位：價格/套、價格/建筑面積價格/使用面積4.規(guī)劃設計應用定量化的手段來研究.30工程規(guī)劃設計與風險管理規(guī)劃容積率性能價格比1.容積率是區(qū)分物業(yè)類別的關鍵指標0.2~0.4獨立式別墅0.4~0.6雙聯(lián)式別墅0.8連排別墅1.2~1.5多層2.容積率與利潤的關系非線性關系，多因素〔地價是關鍵〕3.規(guī)劃布局與產(chǎn)品價值最好資源用于價值最高處。31工程規(guī)劃設計與風險管理道路的規(guī)劃布局與價格性能比1．道路的覆蓋率及有效覆蓋率２．定量分析道路的經(jīng)濟指標3．道路的類型32工程規(guī)劃設計與風險管理空間設計與性能價格比１．戶型設計的三維化大空間的層高，空間的容積系數(shù)，空間的使用系數(shù)．２．室外空間設計宜人的空間和環(huán)境，空間的變化與活力．規(guī)劃設計中的一體化解決方案規(guī)劃決策：市場(客戶)－規(guī)劃－效益分析－建設管理－市場

33工程規(guī)劃設計與風險管理

御景圓工程〔+演示〕“時空〞定位；彈性設計；動態(tài)調(diào)整；“園中樓〞；需求層次。瑞南工程〔+〕提香別墅---朝向白馬花園---九宮閣鷺島別墅蘇州玲瓏灣—組合戶型

34產(chǎn)品的“時空〞定位

產(chǎn)品商品作品精品極品(附加值超額利潤)區(qū)位、價位、品味成功的最高境界

綜合效益高度統(tǒng)一經(jīng)濟效益社會效益環(huán)境效益品牌效益

35以人為本超越自我精確制導錯位競爭縱深開展個性效勞科學管理創(chuàng)新制勝持續(xù)贏利能力36工程開發(fā)建設的運營管理

管理—來源于目的和目標目的—企業(yè)：利潤，效益；員工：收入，開展。目標—打造提升價格的品質(zhì)，控制影響本錢的各個環(huán)節(jié)〔過程〕和因素〔動因〕。37工程開發(fā)建設的運營管理

方案思維活動：認識過程—真理導向，“實在是什么〞方案過程—目的導向，“價值性問題〞，創(chuàng)造一個“實在〞方案能力：1、認知和辯識能力〔特定事物、環(huán)境、狀態(tài)〕2、確定目標和運籌的能力：在價值合理性與工具合理性的“張力〞中找到一條從“初始狀態(tài)〞到達“目的狀態(tài)〞的“合理路徑〞3、想象〔概念能力〕和預見的能力：4、意志、選擇和決策能力方案研究：方案要素的分別研究，要素相互作用的研究。38工程開發(fā)建設的運營管理

“三控〞“二管〞“一協(xié)調(diào)〞進度控制、本錢控制、質(zhì)量控制；合約管理、信息管理；綜合協(xié)調(diào)方案(進度)管理目標-過程〔活動〕-程序-監(jiān)控-調(diào)整進度與政策風險管理進度與本錢風險進度與時機〔快與慢〕39工程開發(fā)建設本錢的運營管理

利潤增長的途徑本錢+利潤=價格

價格-本錢=利潤價格：市場供需區(qū)域環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)企業(yè)品牌本錢:設計標準價值工程充分競爭躲避風險銷控表：黃紅白40本錢目標管理

本錢動態(tài)