大連市勝利廣場調(diào)研報告2

大連市勝利廣場調(diào)研報告人和商業(yè)控股有限公司資產(chǎn)并購經(jīng)營管理部人和商業(yè)控股有限公司資產(chǎn)并購經(jīng)營管理部沈陽市北站地下燈飾城調(diào)研報告大連市勝利廣場調(diào)研報告大連市勝利廣場調(diào)研報告2008調(diào)研人：沈樂平、李尚坤調(diào)研人：沈樂平、李尚坤、袁志強、方磊、鄧剛、李若琪調(diào)研時間：2008年6月27日人和商業(yè)控股有限公司資產(chǎn)并購經(jīng)營管理部

目錄一、大連市商業(yè)概況 3二、青泥洼橋商圈概況 3三、項目調(diào)研報告 6（一） 地理位置及商業(yè)分布 7（二） 交通情況 7（三） 物流情況 7（四） 自然狀況 7（五） 發(fā)展史 8（六） 人員組織架構(gòu) 9（七） 經(jīng)營狀況 9（八） 調(diào)研綜述 17附件一：訪談記錄 18附件二：平面圖 20三、項目調(diào)研報告大連市勝利廣場調(diào)研報告【勝利廣場圖片】【勝利廣場地理位置平面圖】地理位置及商業(yè)分布勝利廣場位于大連火車站前廣場地下，其地面口部可以與長江路、青泥街、前進街、中山路四條街道相接，廣場周邊分布著多個商業(yè)項目，包括百年城、麥凱樂、新瑪特、太平洋百貨、大連商場、大商家電商場、秋林女店、大世界國際家居中心等。交通情況由于優(yōu)越的地理位置，公路交通較為方便。長江路、青泥街、友好街上設(shè)有6個公交站臺，共有公交線路14條，包括7、13、30、31、22、101、201、408、411、414、512、513、531、602，基本可到達市內(nèi)各區(qū)域。物流情況由于勝利廣場的商戶全部為零售經(jīng)營，進貨數(shù)量有限，商戶大多數(shù)采用乘車自運。外省市來貨通過物流公司到達貨站后轉(zhuǎn)至各店鋪內(nèi)，貨品運輸較為方便。自然狀況1、全稱：大連勝利廣場發(fā)展有限公司2、地址：大連市中山區(qū)勝利廣場28號3、網(wǎng)址：4、性質(zhì)：合資5、法定代表人：蔡寬民6、成立時間：1993年7、隸屬關(guān)系：香港博泰發(fā)展有限公司8、營業(yè)時間：9：30—20：309、主營項目：服裝、鞋、箱包、餐飲、手機、娛樂10、經(jīng)營方式：租賃11、商場規(guī)模：建筑面積：156000㎡（實測132200㎡）使用面積：88060㎡發(fā)展史由于大連市政府招商引資的努力，加之較好的商業(yè)契機，1992年蔡辰男先生以香港博泰發(fā)展有限公司的名義與大連市政府答成投資協(xié)議，籌建勝利廣場項目。雙方為勝利廣場的兩大股東，其中香港博泰發(fā)展有限公司占股80%，具體發(fā)展情況如下：1、開發(fā)建設(shè)方面1993年勝利廣場項目開工建設(shè)。經(jīng)多年運作，該項目于1998年5月30日正式營業(yè)，商場包括地上建筑、地下四層及停車場建筑面積140000㎡。2004年勝利購物長廊營業(yè)，使得勝利廣場的建筑面積增至156000㎡。2、經(jīng)營管理方面1998年5月30日勝利廣場開業(yè)。開業(yè)初期，勝利廣場共聘用了50余位臺灣籍主管，使勝利廣場迅速走過了最初的市場培育期和調(diào)整期。1999年勝利廣場在臺北召開董事會并通過決議改聘蔡寬民為董事長兼總經(jīng)理。2000年7月勝利廣場數(shù)碼區(qū)正式營業(yè)。2001年5月勝利廣場夾層都會名店開盤銷售，地下三層錢隆大集營業(yè)。2001年9月都會名店營業(yè)。2002年12月鞋樂大集營業(yè)。2004年1月購物長廊、哈韓名店營業(yè)。商場最初主要以租賃的方式經(jīng)營，后將部分商鋪的使用權(quán)逐漸銷售給商戶，據(jù)稱目前80%的商鋪已經(jīng)被買斷。商場經(jīng)過多次調(diào)整形成了目前的以服裝，飾品雜貨，餐飲，通訊等項目為主的經(jīng)營品項格局，號稱是亞洲最大的地下商城。人員組織架構(gòu)總經(jīng)理總經(jīng)理總經(jīng)辦物管部工程部財務(wù)部企劃部業(yè)務(wù)部經(jīng)營狀況1.商場規(guī)模及商鋪數(shù)量地上商業(yè)部分建筑面積（㎡）使用面積（㎡）主營項目A座1100011000國美電器、銀行B座1100011000餐飲、娛樂合計2200022000地下商業(yè)部分樓層建筑面積（㎡）使用面積（㎡）商戶數(shù)量（戶）主營項目夾層186009100447服裝、餐飲購物長廊80005100352服裝負一層2380011300465服裝、飾品、旅游紀念品、娛樂、妝品等負二層2080010400927服裝、鞋類、通訊、飲品負三層19100102601146服裝、飾品、餐飲、娛樂合計90300461603337注：以每個店鋪為一個商戶經(jīng)營計算。停車場部分樓層建筑面積（㎡）使用面積（㎡）負一層58005800負二層62006200負三層79007900合計1990019900商場總規(guī)模構(gòu)成區(qū)域建筑面積（㎡）使用面積（㎡）地上商業(yè)部分2200022000地下商業(yè)部分9030046160停車場部分1990019900合計132200880602.經(jīng)營特色及品類描述勝利廣場總建筑面積號稱1560000㎡，據(jù)稱是亞洲最大的地下零售市場，經(jīng)營品項較為齊全，是集青年群體購物、餐飲、娛樂為一體的大型商業(yè)項目。訪談了解80%的商鋪已被商戶買斷。經(jīng)營區(qū)劃較為合理，各品類特征較為明顯，具體情況如下：夾層為最上層，主要包括都會名店街、貞花韓城、精品名店街。都會名店街于商場開業(yè)初期即以形成，現(xiàn)有商戶176戶，該區(qū)域經(jīng)營面積近2000㎡，主營中高檔時尚、品味、精品女裝，主力價格帶在240—500元，貨品主要來自廣州、深圳等地。白色石膏柱的設(shè)計元素體現(xiàn)高貴典雅的裝修風(fēng)格，與經(jīng)營服裝的風(fēng)格檔次相呼應(yīng)，多年的經(jīng)營調(diào)整使都會名店街成為勝利購物廣場最具靚點的一個區(qū)域，吸引消費能力相對較強的中青年消費群體到此購物。貞花韓城分為兩個經(jīng)營區(qū)域，分別位于夾層和負一層，共有237戶，主要經(jīng)營中、高檔韓式風(fēng)格女裝，商戶實力較強，貨品多來自廣州、深圳，少數(shù)貨品來自韓國，主力價格帶在200—400元。主力戶型為12㎡，裝修風(fēng)格較能突顯商品特色。據(jù)了解貞花韓城2003年3月—2008年3月被一韓國人承包經(jīng)營，該區(qū)域是勝利廣場中經(jīng)營效益較好的。訪談了解合同到期后，該區(qū)域大部分商鋪將被商場收回。貞花漢城夾層現(xiàn)全部以租賃方式經(jīng)營，收回后商場對負一層進行了重新裝修，并將大部分精品間以買斷的形式賣給商戶。商戶盈利狀況較好，經(jīng)營較穩(wěn)定，轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌情況較少。精品名店街分為一、二街，面積3500㎡，共有品牌38個，以知名休閑品牌為主，包括佐丹奴、卡瑪、班尼路、以純、艾夫斯等，主流戶型為50—100㎡，該區(qū)域裝修風(fēng)格特點突出，主通道及公共區(qū)域由商場統(tǒng)一裝修，商場照明、彩化、VI設(shè)計等方面與百貨商場風(fēng)格相似，是各經(jīng)營區(qū)域中裝修最好，品牌知名度最高的區(qū)域，商品主力價格帶為100—200元。商戶經(jīng)營實力強，盈利狀況較好，經(jīng)營穩(wěn)定。勝利購物長廊是勝利廣場于2004年9月開發(fā)的一條地下商業(yè)街，與夾層相接，全長240m，共352戶，主流戶型為25㎡、50㎡，主營休閑類、時尚類服裝服飾。由于地處中山路中段，地面有多個公交站點，為勝利廣場吸納了大量的外部客流。雙通道動線清晰，大戶型給消費者明亮、簡潔、寬敞的視覺效果，經(jīng)營品牌有歌莉婭、adidas、阿瑟斯、大臉貓等品牌，另該區(qū)域還配有咖啡吧、便利店、旅行社、花店、干洗店等服務(wù)設(shè)施，能夠滿足不同消費者的需求。商戶經(jīng)營效益較好，調(diào)研中未發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌鋪位。負一層主要由W靚街、小紐約男裝館、漢城小鎮(zhèn)、哈韓名店街構(gòu)成。W靚街于2001年開業(yè)，共有131戶，以6㎡小鋪位為主，主要經(jīng)營低檔時尚女裝，貨品多來自沈陽、北京等地，零售主力價格帶在80—180元。貨品差異較小，同質(zhì)化商品的競爭較大，格局混亂，動線不清，致使該區(qū)域客流較少，商戶經(jīng)營效益較差，目前現(xiàn)存在空鋪，轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌頻率較高。漢城小鎮(zhèn)同旅游一條街相連接，經(jīng)營面積為600㎡。主營韓式風(fēng)格女裝，共有43戶。主力戶型為8㎡，公共區(qū)域為商場統(tǒng)一裝修，營造出韓國民族風(fēng)格。名為漢城小鎮(zhèn)，但基本沒有韓國貨品，貨品主要來自北京、沈陽、杭州、廣州，由于多為近途取貨，雷同的款式較多，主力價格帶為100—300元，加價程度、獲利能力不如貞花韓城。該區(qū)域為2006年重新改造（原為E酷街），經(jīng)營時間較短，據(jù)商戶反應(yīng)老貞花強于漢城小鎮(zhèn)主要是由于老貞花經(jīng)營時間久，顧客較為熟知，客流穩(wěn)定，加之商戶的貨品來自廣州的較多，使得商戶的經(jīng)營狀況較好。漢城小鎮(zhèn)商鋪多被買斷，轉(zhuǎn)租價格一般在450元/月·㎡，遠低于貞花韓城的轉(zhuǎn)租價格，尚存在空鋪。小紐約男裝館緊鄰漢城小鎮(zhèn)，主營男士時尚休閑裝，是勝利廣場最集中規(guī)模最大的男裝區(qū)域，共有110戶。該區(qū)域單件商品價格相對較高，主力價格帶為100—300元，貨品主要來自北京、沈陽、上海、廣州等地。主力戶型為8㎡，商場統(tǒng)一裝修，視覺效果較好。該區(qū)域原經(jīng)營項目雜亂，商場2006年對此區(qū)域進行規(guī)劃調(diào)整，形成比較集中的男裝區(qū)，目前該區(qū)域經(jīng)營狀況一般，轉(zhuǎn)租租金相對較低，一般在350元/月·㎡，多數(shù)商戶年盈利在4—5萬元，商戶經(jīng)營穩(wěn)定。負二層分為三個部分，包括勝廣電訊、鞋樂大集、東京小城。勝廣電訊為整包區(qū)，由個人承包經(jīng)營，營業(yè)面積約3800㎡，共有柜臺500余個，精品間40余個，是大連營業(yè)面積最大、通訊品類最集中的手機賣場，其主要經(jīng)營水貨手機、二手手機及配件批發(fā)與手機維修，此經(jīng)營區(qū)域成立時間較早，具有一定知名度，培育了大量固定客群，商戶在此經(jīng)營多年，實力較強，但隨著天津街、上海街等專業(yè)手機賣場的陸續(xù)開業(yè)，對勝廣電訊形成較大沖擊，致使其經(jīng)營情況逐漸下滑，現(xiàn)商場已存在多處空鋪，目前賣場柜臺租金價格10000-13000元/節(jié)·年，精品間租金價格400元/月·㎡。鞋樂大集是勝利廣場經(jīng)營低檔時尚休閑鞋的最為集中的區(qū)域，共有300戶，分為老區(qū)和新區(qū)，老區(qū)的商戶原在負三層經(jīng)營，2007年10月末由于商場經(jīng)營調(diào)整將此部分商戶調(diào)至負二層現(xiàn)在區(qū)域經(jīng)營，為了逐步擴大鞋樂大集的經(jīng)營面積2008年1月將原來的湯姆熊歡樂世界改造擴建鞋樂大集新區(qū)，最終形成了目前鞋樂大集的格局。貨品多來自沈陽和當(dāng)?shù)氐拇蟛耸行瑯I(yè)批發(fā)市場，主力價格帶在50—150元，主要面向?qū)W生、年輕顧客、游客。由于新區(qū)正在調(diào)整，尚存才部分空鋪。東京小城約有商戶130戶，面積約2700㎡。東京小城以男裝T恤、牛仔褲為主，包括靚仔裝、外貿(mào)裝、休閑裝等風(fēng)格貨品。與地下一層的小紐約男裝館相比，消費者在此層的選擇性更多。貨品豐滿但陳列相對簡單，無櫥窗設(shè)計，無創(chuàng)意裝飾。該區(qū)域的主流戶型在8-12㎡之間，通道設(shè)計寬度以3.6m為主，較其他樓層略寬。據(jù)商戶反映東京小城大部分區(qū)域已被買斷，其中新區(qū)的買斷價格為6.25萬元/㎡左右（2004年的買斷價格）。同時了解到東京小城對大學(xué)生創(chuàng)業(yè)有年租金5%的優(yōu)惠政策。另外，東京小城中還設(shè)有休閑飲吧--葡京小站，面積約260㎡左右，環(huán)境簡約時尚，消費品質(zhì)較低，消費客層以來此消費的青年人為主。負三層由錢隆大集、麻辣燙食府、不夜城保齡球館三部分組成。錢隆大集主營時尚、休閑服飾、箱包及飾品，其中經(jīng)營服裝及箱包的商戶共517戶（精品間主流戶型為5—6㎡），經(jīng)營飾品及內(nèi)衣的商戶共589戶（1.2㎡柜臺）。該區(qū)域共分四期，一、二期為老區(qū)，經(jīng)營休閑女裝、箱包及飾品，三期經(jīng)營偏中低檔休閑、時尚女裝及飾品，該區(qū)域原經(jīng)營鞋類，為填補空位，于2006年10月份整體搬遷至負二層，此區(qū)域重新規(guī)劃，統(tǒng)一裝修，目前此區(qū)域經(jīng)營狀況較好。四期經(jīng)營休閑女裝及內(nèi)衣，該商場貨品大部分來自沈陽、北京、火車站舊貨批發(fā)市場、大菜市批發(fā)市場等地，僅有少部分貨品來自廣州，因該層經(jīng)營戶數(shù)較多，貨品重疊性較大，競爭激烈，致使商戶經(jīng)營狀況一般，經(jīng)營飾品商戶年利潤在2-4萬元之間，經(jīng)營服裝商戶年利潤3-5萬元之間，商戶盈利空間有限，因商場早在開業(yè)初期已經(jīng)將精品屋位置以出售產(chǎn)權(quán)的形式交付商戶使用（據(jù)調(diào)研了解，6㎡精品間的買斷價格按照地點不同，買斷價格在8—12萬元之間，1.2m柜臺按照地點不同買斷價格15—24萬元之間，買斷年限均為35年），該區(qū)域商戶實力不強，新創(chuàng)業(yè)者居多。據(jù)調(diào)研了解，6㎡精品間按照地點不同每天租金為150—170元之間，1.2m柜臺按照地點不同每天租金在35—70元之間，經(jīng)營費用商戶能夠承擔(dān)，所以在此經(jīng)營較為穩(wěn)定。3.商鋪數(shù)量和主流戶型樓層商鋪數(shù)量（戶）主流戶型（㎡）夾層44710-20購物長廊35225負一層4657負二層9278負三層11465合計33374.客流狀況類別日均客流數(shù)量（人）進店客流1800005.商場各項費用繳費方式（1）租金收費方式：六個月一繳或一年一繳（2）其它收費項目：抵押金2000-3000元/戶（3）工商費、國稅、地稅：50-70元/月·㎡（4）物業(yè)管理費：90-135元/月·戶（5）保證金：2000-5000元/戶6.租金標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)域租金標(biāo)準(zhǔn)（元/月·㎡）夾層550購物長廊550負一層450負二層350負三層600注：由于負三層經(jīng)營間面積較小，并且柜臺居多，平米租金相對較高。7.轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌明細：序號樓層經(jīng)營位置品類主業(yè)姓名面積（㎡）原始租金（元/月·㎡）轉(zhuǎn)租價格（元/月·㎡）轉(zhuǎn)兌費（萬元）聯(lián)系電話備注1夾層中山五號5076女裝于女士7.61484532131098221482夾層都會名店街008女裝潘女士115604135911030693負一層貞花韓城47女裝劉寶霞9.87206138409817164負一層W靚街92女裝8400平價159426767215負一層漢城小鎮(zhèn)26女裝陳女士9450買斷6負一層北街30女裝龔納1246013898488830買斷7負一層小紐約22男裝陳先生16350139986635078負一層小紐約34男裝李先生9340136241118159負二層鞋樂大集057鞋劉女士53003201388958062710負二層鞋樂大集129鞋候麗敏1033841394209626011負三層花車錢隆大集BF3089飾品女士1.2m40元/天60元/天1350078600412負三層花車錢隆大集化妝品女士1.2m40元/天50元/天1389862140713負三層錢隆大集B263女裝女士66001391872665414負三層錢隆大集C218女裝女士560013898601508注：勝利廣場開業(yè)之初采用租賃方式經(jīng)營，2001年起由于發(fā)展的需要，商場對部分商鋪的使用權(quán)進行銷售，銷售價格為4萬元—6萬元/㎡，隨著勝利廣場的發(fā)展，售出商鋪的數(shù)量不斷增加，銷售價格已經(jīng)高達8萬元—15萬元/㎡，訪談了解目前勝利廣場80%的商鋪已經(jīng)被商戶買斷，經(jīng)營狀況良好。調(diào)研綜述大連勝利購物廣場位于大連站前最繁華商圈——青泥洼橋商圈，是青泥洼橋商圈重要的商業(yè)項目。該商場自1998年開業(yè)至今，通過不斷擴大經(jīng)營面積，調(diào)整經(jīng)營品項，目前已經(jīng)成為集購物、餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)于一體的東北最大的綜合性地下商業(yè)中心，另該商場各區(qū)域裝修風(fēng)格時尚、獨具特色，配套設(shè)施齊全，商場經(jīng)營年限較長，知名度較高，加之其市場定位、經(jīng)營的商品較為時尚、年輕，吸引了大連市大量年輕消費群體，現(xiàn)已成為大連青年時尚群體消費最為集中的商場，商場整體效益較好。附件一：訪談記錄序號樓層經(jīng)營位置品類主業(yè)姓名面積（㎡）原始租金（元/月·㎡）轉(zhuǎn)租價格（元/月·㎡）轉(zhuǎn)兌費（萬元）聯(lián)系電話備注1夾層中山五號5