【以房養(yǎng)老模式的風(fēng)險(xiǎn)與防范分析8000字（論文）】

1以房養(yǎng)老模式的風(fēng)險(xiǎn)與防范研究一、引言1（一）研究背景及研究意義1（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀2二.“以房養(yǎng)老”貸款機(jī)構(gòu)面臨的幾大風(fēng)險(xiǎn)3（一）長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)3（二）房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)4（三）利率及國(guó)家政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)5三.“以房養(yǎng)老”借款人可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)6（一）資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)6（二）借貸機(jī)構(gòu)違約風(fēng)險(xiǎn) 6（三）傳統(tǒng)道德風(fēng)險(xiǎn)7四.“以房養(yǎng)老”的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)模型7（一）躉領(lǐng)模型理論基礎(chǔ)7（二）參數(shù)的確定8（三）示例9五.“以房養(yǎng)老”風(fēng)險(xiǎn)防范措施10（一）貸款機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式10（二）借款人風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式11六.總結(jié)12參考文獻(xiàn)摘要:隨著老齡化給我國(guó)養(yǎng)老帶來(lái)的影響，政府資金越來(lái)越不能提供所有老人的養(yǎng)老金，“以房養(yǎng)老”在2003年被引入我國(guó)后經(jīng)過(guò)多位學(xué)者的研究，于2010年先后在四個(gè)試點(diǎn)城市進(jìn)行試用，但是效果均不理想之后不了了之。本文旨在研究“以房養(yǎng)老”的借貸雙方所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，在之前的研究成果的基礎(chǔ)上建立相應(yīng)的模型進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)。根據(jù)具體問(wèn)題提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略，從而為早日實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”成為普及的養(yǎng)老模式提供了強(qiáng)有力的理論支持。使中國(guó)的老人過(guò)上安樂(lè)的晚年生活。關(guān)鍵詞:以房養(yǎng)老貸方風(fēng)險(xiǎn)借款方風(fēng)險(xiǎn)躉領(lǐng)模型Abstract:Withtheimpactofagingontheoldageofourcountry,thegovernmentfundscannotprovidealltheoldpeople'spension,"tothehousingpension"in2003aftertheintroductionofChinaafteranumberofscholars,in2010Infourpilotcitiestotry,buttheeffectisnotidealaftertheleft.Thepurposeofthispaperistostudytherisksfacedbytheborrowersof"housingfortheelderly",andtoestablishthecorrespondingmodelstoforecasttherisksonthebasisofthepreviousresearchresults.Accordingtothespecificproblem,thecorrespondingriskaversionstrategyisputforward,whichprovidesastrongtheoreticalsupportfortheearlyrealizationofthemodelof"raisingtheroomwiththeoldage".SothatChina'soldpeopleliveahappyoldagelife.Key：HousingEndowmentCreditriskBorrowerriskChampionmodel．引言（一）研究背景及研究意義隨著我國(guó)老齡化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，老人的養(yǎng)老問(wèn)題日漸突出，子女要贍養(yǎng)兩位年邁的父母，這時(shí)候傳統(tǒng)的子女贍養(yǎng)與養(yǎng)老保險(xiǎn)已經(jīng)不能維持中國(guó)現(xiàn)在的養(yǎng)老實(shí)際，根據(jù)這種現(xiàn)狀我國(guó)的專家、學(xué)者提出“以房養(yǎng)老的“模式該模式先后于2007年在廣州、南京、上海等城市試驗(yàn)推行，但是均受到了各種各樣的阻礙無(wú)疾而終。究其原因是不可控的風(fēng)險(xiǎn)太多，風(fēng)險(xiǎn)程度難以預(yù)測(cè)，還是”以房養(yǎng)老“模式在傳統(tǒng)道德及傳統(tǒng)思想意識(shí)上沒(méi)有被大眾所接受還不得而知。基于人們對(duì)“以房養(yǎng)老”模式比較模糊、仍為被大家所熟知的現(xiàn)狀，本文就“以房養(yǎng)老”的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要研究，并提出有針對(duì)性的解決對(duì)策。因此，老齡化問(wèn)題的嚴(yán)峻形式及未來(lái)中國(guó)的社會(huì)保障體制不足以給老年人應(yīng)有的生活質(zhì)量。養(yǎng)老問(wèn)題將成為未來(lái)中國(guó)可持續(xù)發(fā)展的挑戰(zhàn)，怎樣構(gòu)建科學(xué)、合理的養(yǎng)老模式成為當(dāng)下學(xué)術(shù)界關(guān)注的問(wèn)題。學(xué)術(shù)界認(rèn)為目前普遍的養(yǎng)老模式分為：子女養(yǎng)老和政府養(yǎng)老。由于計(jì)劃生育的實(shí)行，子女養(yǎng)老的模式越來(lái)越不可持續(xù)，一名贍養(yǎng)兩位老人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、時(shí)間成本實(shí)在太大；而政府養(yǎng)老金正在不斷地虧空，政府的財(cái)政承受力使得養(yǎng)老問(wèn)題依靠政府扶持越來(lái)越不可行?！耙苑筐B(yǎng)老”如果能解決中國(guó)養(yǎng)老難的現(xiàn)狀，無(wú)疑將是為老人解決生存問(wèn)題提供了途徑，這將大大的有利于我國(guó)老年人的退休生活質(zhì)量與社會(huì)的和諧發(fā)展。“以房養(yǎng)老”的本質(zhì)是將房產(chǎn)放到資本市場(chǎng)進(jìn)行投資的運(yùn)作，通過(guò)反向抵押的模式將未來(lái)的收益進(jìn)行預(yù)支出，房產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行了貼現(xiàn)老人去世之后將不再擁有房產(chǎn)。根據(jù)2015年中國(guó)人民銀行與西南財(cái)經(jīng)大學(xué)共同發(fā)布的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》內(nèi)容顯示：中國(guó)的房屋自有率為91.2%，遠(yuǎn)超過(guò)世界60%自有率的水平，所以中國(guó)的房屋現(xiàn)狀具備發(fā)展反抵押按揭的房屋市場(chǎng)交易基礎(chǔ)。（二）國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)“以房養(yǎng)老”最早提出這一概念的是荷蘭的經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出的，成熟于美國(guó)，具體是指擁有住房的老年人通過(guò)將房產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等大型金融機(jī)構(gòu)，進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)值后，將其房屋的價(jià)值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命中，按一定周期支付給借款人，直到借款人去世，在美國(guó)被稱為反抵押貸款[1](張仁楓，2012)。二十世紀(jì)八十年代中，美國(guó)新澤西的一家銀行首先在美國(guó)推行此業(yè)務(wù)，之后之間在美國(guó)普及成為一種成熟的貸款模式，成為老年人提高生活質(zhì)量、改變生活方式的重要途徑。美國(guó)反抵押住房的初級(jí)階段，研究主要在個(gè)人對(duì)反抵押住房的需求[2](費(fèi)韻宇，2013反抵押貸款，是指借款人將個(gè)人擁有的不動(dòng)產(chǎn)抵押金融機(jī)構(gòu)，以獲得一系列的周期性付款，至貸款期末以大額現(xiàn)金償還的貸款。)。Jacobs在1982年使用AHS（American

Housing

Survey）的數(shù)據(jù)，分析了年齡在65歲及以上的老人收入低于貧困可以通過(guò)房產(chǎn)置換（反住房抵押貸款的一種）將生活質(zhì)量提升到標(biāo)準(zhǔn)水平[3](趙雅楠，2013)。新加坡學(xué)者Albert于2004提出針對(duì)強(qiáng)制儲(chǔ)蓄產(chǎn)生的“房子富人，現(xiàn)金窮人”的籌資模式，估計(jì)了借貸機(jī)構(gòu)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn),認(rèn)為“以房養(yǎng)老”的風(fēng)險(xiǎn)主要是預(yù)期死亡率與房?jī)r(jià)的[4](Albert,2004)。Liang

Wang，Emiliano

A.

Valdez于2007年研究了如何利用證券化轉(zhuǎn)移反抵押住房的風(fēng)險(xiǎn)，文中列舉了生存保障金的幾個(gè)明顯的特征，通過(guò)計(jì)量模型計(jì)算相應(yīng)的保費(fèi)為投資者提供了一個(gè)有效工具[5]（Liang

反抵押貸款，是指借款人將個(gè)人擁有的不動(dòng)產(chǎn)抵押金融機(jī)構(gòu)，以獲得一系列的周期性付款，至貸款期末以大額現(xiàn)金償還的貸款。我國(guó)在“以房養(yǎng)老”的起步上比較晚一些，2003年中房集團(tuán)的董事長(zhǎng)最早提出這一概念，同時(shí)他提出了按照每年來(lái)支付養(yǎng)老金比較符合中國(guó)的國(guó)情[6](陳正雄，2013)，之后許多學(xué)者走上了“以房養(yǎng)老”模式及其存在風(fēng)險(xiǎn)的研究之路。楊華對(duì)現(xiàn)有住房養(yǎng)老模式的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了總結(jié)：長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、支付風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)等等，并給予了深入的思考與探究[7](楊華，2013)。崔紹敏認(rèn)為新觀念與舊傳統(tǒng)之間的矛盾、老齡化與年輕置業(yè)的矛盾、政府職責(zé)與民間規(guī)劃的矛盾等多方面的矛盾是“以房養(yǎng)老”在中國(guó)找不到穩(wěn)定、健康發(fā)展的主要原因[8](陳之楚,2014)。賴明認(rèn)為住房反向抵押貸款要推行更像是一種制度創(chuàng)新，其中涉及到抵押貸款、房屋維護(hù)、政府擔(dān)保、房屋拍賣轉(zhuǎn)讓、貶值保險(xiǎn)、房產(chǎn)評(píng)估、等眾多領(lǐng)域，需要相關(guān)各部門齊心協(xié)力共同建設(shè)良好的反向抵押貸款的秩序[9]。這些學(xué)者的研究都指向“以房養(yǎng)老”模式涉及到眾多風(fēng)險(xiǎn)，不同群體在財(cái)富價(jià)值、風(fēng)險(xiǎn)承受、年齡、健康狀況等方面都存在著明顯差異，怎樣將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為可以預(yù)測(cè)與控制的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，是當(dāng)下“以房養(yǎng)老”模式亟需解決的難題?！耙苑筐B(yǎng)老”貸款機(jī)構(gòu)面臨的四大風(fēng)險(xiǎn)（一）長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于反抵押貸款1中的借貸機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，影響最大的便是老年人從借款開始的剩余壽命，由于養(yǎng)老金是以貸款人的壽命為發(fā)放期限的，而當(dāng)今社會(huì)的醫(yī)療水平、科技發(fā)展速度在迅速的進(jìn)步，人類的平均壽命越來(lái)越長(zhǎng)，任何一種周期性的支付方式都長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)在“以房養(yǎng)老”模式中有著舉足輕重的地位。如果按照當(dāng)前的平均年齡進(jìn)行預(yù)測(cè)，10年之后老人的平均壽命會(huì)有延長(zhǎng)，而定期領(lǐng)取的養(yǎng)老金會(huì)按照之前簽訂的合同發(fā)放，這會(huì)給借款結(jié)構(gòu)帶來(lái)大量的現(xiàn)金虧損。而十年之后醫(yī)療水平、養(yǎng)生觀念發(fā)展到何種地步我們不得而知，因此未來(lái)老人的平均年齡也很難進(jìn)行預(yù)測(cè)。中國(guó)之前的幾個(gè)試點(diǎn)城市，都是用支付比市場(chǎng)上低的價(jià)格來(lái)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，但是這種方法首先對(duì)老人非常不公平，所有風(fēng)險(xiǎn)完全由老百姓承擔(dān)本身就違背了為老人謀取福利的初心，其次老人也會(huì)面臨著因病不幸離世的風(fēng)險(xiǎn)，壽命預(yù)測(cè)過(guò)長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致無(wú)法領(lǐng)取與房屋價(jià)值等價(jià)的現(xiàn)金回報(bào)，如果讓商人利用以此牟取暴利那為中國(guó)社會(huì)和諧帶來(lái)的不良后果是不堪設(shè)想的。其次，過(guò)低的價(jià)格會(huì)讓老人望而卻步，不選擇這種模式為其養(yǎng)老。綜上所述，這是老人與貸款機(jī)構(gòu)之間的博弈，任何一方都承受著長(zhǎng)壽帶來(lái)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，這是本文在“以房養(yǎng)老”風(fēng)險(xiǎn)模型中首要考慮的影響因素。（二）房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)1.物價(jià)引起的房?jī)r(jià)漲跌房屋的定價(jià)決定著老人可以領(lǐng)取到多少養(yǎng)老金，而房屋的價(jià)格不是一成不變的，而房?jī)r(jià)又是與當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)相適應(yīng)的。住房的價(jià)值波動(dòng)直接影響著以房養(yǎng)老的科學(xué)性，假設(shè)按照簽訂時(shí)期的房?jī)r(jià)進(jìn)行估算，那么房屋的實(shí)際價(jià)值將高于累計(jì)的貸款本息金額，借款方的利益會(huì)受到嚴(yán)重?fù)p失。也就是說(shuō)，隨著時(shí)間的推移房?jī)r(jià)一定會(huì)有不同程度的上升，物價(jià)也會(huì)隨之上升，之前約定的貸款金額將不足以支付老人的生活所需；假設(shè)按照預(yù)計(jì)老人臨終時(shí)的房?jī)r(jià)進(jìn)行估算，往往會(huì)過(guò)高的估計(jì)房屋的價(jià)值，那么房屋的實(shí)際價(jià)值將低于累計(jì)的貸款本息金額，借款機(jī)構(gòu)的利益會(huì)蒙受不小的損失。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市區(qū)的新房屋均價(jià)從2006年的8069元/平方米到2016年的48685元/平方米，十年間增長(zhǎng)了500%，平均每年的漲幅在50%；上海市區(qū)的新房屋均價(jià)從2006年的9437元/平方米到2016年的40426元/平方米十年內(nèi)上漲了350%，平均每年的漲幅在35%；其他二線城市的房?jī)r(jià)也都增長(zhǎng)有2倍以上。2.房屋折舊引起的房?jī)r(jià)下降同時(shí)，房屋的折舊率是不可忽視的，相同的地段房屋的居住年限會(huì)對(duì)房屋的價(jià)值有一定影響，隨著居住年限的增長(zhǎng)房屋價(jià)格會(huì)隨之下降。同時(shí)還存在使用磨損、變現(xiàn)能力下降導(dǎo)致借款機(jī)構(gòu)的利益受損。更為復(fù)雜的是，地理位置不同而導(dǎo)致不同地區(qū)的房?jī)r(jià)浮動(dòng)程度有很大差異，這對(duì)房屋價(jià)格的評(píng)估添設(shè)了更難的障礙。當(dāng)前解決房屋價(jià)格變動(dòng)這一風(fēng)險(xiǎn)的處理方法是：借貸雙方簽訂一份房屋價(jià)值變動(dòng)協(xié)議，假設(shè)預(yù)測(cè)壽命一定的前提下，當(dāng)期的養(yǎng)老金按照現(xiàn)有房?jī)r(jià)進(jìn)行平均。雙方共同承擔(dān)相應(yīng)的損失共同享受增長(zhǎng)的福利。但是，目前的方案仍然存在問(wèn)題，由于中國(guó)一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫過(guò)于嚴(yán)重，房屋價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于物價(jià)，如果將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)陡轉(zhuǎn)直下，到時(shí)損失被放大幾倍這對(duì)借貸雙方來(lái)說(shuō)是高風(fēng)險(xiǎn)的、難以令其承受。（三）利率及國(guó)家政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)1．利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)屬于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是由于市場(chǎng)利率變動(dòng)的不確定性導(dǎo)致的金融機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)性[10](王桂迎.2015)。假設(shè)合同中的利率是固定的利率，貸款機(jī)構(gòu)不能改變借款老人的反向抵押貸款所剩余額，隨著市場(chǎng)利率上升貸款結(jié)構(gòu)的收益會(huì)一直減小，甚至是無(wú)利潤(rùn)乃至虧損。假設(shè)合同中的利率為浮動(dòng)利率，基準(zhǔn)利率2上升但是貸款機(jī)構(gòu)發(fā)放給老人的養(yǎng)老金是固定不變的，長(zhǎng)期借款到結(jié)算日產(chǎn)生的利息會(huì)升高，貸款方在老人離世之后所支付的利息與本金可能會(huì)高于房屋的價(jià)值，從而影響借款機(jī)構(gòu)的盈利。基準(zhǔn)利率下降，借款方不愿意支付高于實(shí)際的貸款利息很有可能會(huì)在反抵押貸款過(guò)程中滋生矛盾，影響協(xié)議的順利進(jìn)行。2.國(guó)家政策調(diào)整房屋作為反抵押的不動(dòng)產(chǎn)有最基本的前提條件——產(chǎn)權(quán)屬于借款人。根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，居民用地的土地使用權(quán)最高年限為70年。最新的《物權(quán)法》中明確規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期”，貸款機(jī)構(gòu)就是利用《物權(quán)法》的規(guī)定有效的控制房屋產(chǎn)權(quán)所有問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)。但是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中也有規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，在重新簽訂合同時(shí)需要依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。那么到時(shí)需要支付多少賠償金或轉(zhuǎn)讓費(fèi)用我們不得而知，這種政策的變化為貸款的機(jī)構(gòu)帶來(lái)潛在的不可控風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還面臨著房屋拆遷問(wèn)題，拆遷的政府補(bǔ)償金如何與抵押房屋貸款的差價(jià)怎樣計(jì)算，也是一個(gè)較為頭疼的問(wèn)題，需要考慮各種發(fā)生的可能情況，令“以房養(yǎng)老”模式更加完善與周全。三、“以房養(yǎng)老”借款人可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)（一）資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)“以房養(yǎng)老”將房屋從耐用品轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)品，由固定的資產(chǎn)變成流動(dòng)性資產(chǎn)。資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指，房產(chǎn)抵押產(chǎn)生的貸款在資本市場(chǎng)上運(yùn)作時(shí)無(wú)法現(xiàn)有成本獲得充足的資金時(shí)，不能對(duì)資產(chǎn)增長(zhǎng)和到期債務(wù)進(jìn)行有效償還[11]。住房反抵押的過(guò)程中，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是由借款方承擔(dān)的，如果貸款所得的資本運(yùn)作不能是資金進(jìn)行增值甚至是虧損，那參與“以房養(yǎng)老”的借款老人將不能從借款機(jī)構(gòu)獲得應(yīng)有的養(yǎng)老預(yù)提，而老人缺乏其他經(jīng)濟(jì)來(lái)源，貸款方無(wú)法像老人支付日常所需那么老人的生計(jì)將成為問(wèn)題，這種資金流動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)是值得我們警醒的。此外，參與“以房養(yǎng)老”抵押貸款的各種手續(xù)費(fèi)以及咨詢律師等費(fèi)用等均是由借款的老人提供的，老人在反抵押貸款之前就面臨著一大筆支出，導(dǎo)致老人在領(lǐng)取反抵押貸款所得之前就處于負(fù)債狀態(tài)。（二）借貸機(jī)構(gòu)違約風(fēng)險(xiǎn) 由于保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)不能合理地控制費(fèi)用，與國(guó)外的壽險(xiǎn)相比較過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用無(wú)法“算清”比如：房屋價(jià)格增長(zhǎng)了30%，保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)扣除各項(xiàng)費(fèi)用后僅僅給借款人10%的收益款項(xiàng)，實(shí)在令老百姓很難相信借款機(jī)構(gòu)的清算是公正的。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為了推銷產(chǎn)品，可能存在名不副實(shí)、忽悠老人的情況，養(yǎng)老有問(wèn)題的老人大都是文化程度較低，沒(méi)有穩(wěn)定的工作無(wú)法繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)的人。這類人群缺乏基本的法律常識(shí)和可靠的判斷能力，可能聽信當(dāng)時(shí)保險(xiǎn)工作人員的一面之詞，簽訂合約后并沒(méi)有按照之前的說(shuō)法履行合約。比如：2012年武漢市在作為“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)是，時(shí)年79歲的鐘大爺與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)管理機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，由社區(qū)出錢出力幫鐘大爺養(yǎng)老送終，大爺百年之后，把自己的房子贈(zèng)送給社區(qū)。然而，調(diào)查機(jī)構(gòu)對(duì)鐘大爺進(jìn)行回訪時(shí)，鐘大爺卻說(shuō)自己后悔了，但簽訂合同一段時(shí)間后社區(qū)以將房屋抵押出去為名拒絕退還房產(chǎn)，：沒(méi)用到社區(qū)的錢，自己的錢也難支取。（三）傳統(tǒng)道德風(fēng)險(xiǎn)俗話常說(shuō)養(yǎng)兒防老，中國(guó)人的傳統(tǒng)理念都是子女為父母養(yǎng)老，而父母也將逝世后的資產(chǎn)留給子女繼承，很多人認(rèn)為“以房養(yǎng)老”打破了原有的傳統(tǒng)倫理，使子女陷入不孝的名聲中。房物產(chǎn)權(quán)屬于老人，老人有權(quán)決定如何處置自己的資產(chǎn)，在法律上來(lái)講是沒(méi)有漏洞的。但是家和萬(wàn)事興，老人不僅要有標(biāo)準(zhǔn)的生活水平，還要有親人的關(guān)懷，如果老人自己將房產(chǎn)進(jìn)行反抵押，就可能會(huì)面臨產(chǎn)生家庭矛盾的風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)老人的生活來(lái)說(shuō)顯然是不利的。傳統(tǒng)觀念難以打破，這就需要政府配合做好思想意識(shí)重塑的工作，令更多的人認(rèn)識(shí)到“以房養(yǎng)老”是更加符合中國(guó)現(xiàn)狀的一種養(yǎng)老模式，是人們免去對(duì)這種全新模式的心理負(fù)擔(dān)，傳統(tǒng)道德風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)相應(yīng)解決。四、“以房養(yǎng)老”的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)模型（一）躉領(lǐng)模型構(gòu)建1.躉領(lǐng)模型理論基礎(chǔ)躉領(lǐng)是指在申請(qǐng)人與貸款人簽訂借款合同后，貸款人將貸款按照預(yù)測(cè)年齡平均到每年付給申請(qǐng)人，等到申請(qǐng)人去世后，貸款期限結(jié)束，貸款人將住房收回拍賣變現(xiàn)[12](來(lái)自《精算學(xué)基礎(chǔ)》)。一般進(jìn)行下列假設(shè)：房主死亡之后房屋可以正常出售，也就是說(shuō)不考慮市場(chǎng)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的不能及時(shí)變現(xiàn)；貸款的成本為房屋的固定比例，不會(huì)隨著時(shí)間改變；借款老人沒(méi)有開具虛假的疾病證明導(dǎo)致剩余壽命壽命估計(jì)于實(shí)際產(chǎn)生較大誤差。2.躉領(lǐng)模型公式基于模型理論，我們確定躉領(lǐng)金額的影響參數(shù)有:長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、房屋價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)。其余的傳統(tǒng)道德風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)等不影響躉領(lǐng)金額，并且無(wú)法計(jì)算本文構(gòu)建的模型不予考慮。LSx=（LSxx：貸款人申請(qǐng)時(shí)的初始年齡a：成分費(fèi)用占房產(chǎn)的價(jià)值H0：反向抵押是房子的市場(chǎng)價(jià)值G：房產(chǎn)價(jià)值年波動(dòng)率r：抵押貸款年利率T：申請(qǐng)人的剩余平均壽命qxt：x歲的借款人生存t年后死亡的幾率（二）參數(shù)的確定（1）我們以美國(guó)的養(yǎng)老貸款為參照[13]，假定平均成本費(fèi)用為住房本本身價(jià)值的5%，即a=5%；（2）房產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值受到商品住宅未來(lái)的銷售價(jià)格以及住房折舊率來(lái)決定的，而住宅銷售的波動(dòng)情況G=年銷售波動(dòng)率-年折舊率；不同的城市擁有不同的銷售波動(dòng)，以南京市城東區(qū)為例，中經(jīng)網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：2015年的18458元/平方米到2016年20035元/平方米，新住宅的平均波動(dòng)率為8.5%，住房的價(jià)格變動(dòng)越高折舊率越低，我們將住房的折舊率取值1%；（3）貸款利率：我國(guó)現(xiàn)行的一年定期存款的基準(zhǔn)利率為1.5%.加上一定的風(fēng)險(xiǎn)成本和利潤(rùn)，我們?nèi)≈禐?%；（4）死亡率：由于參與“以房養(yǎng)老“的老人初始年齡不一樣，死亡率不能直接用某個(gè)值表示。用qx表示x歲的借款人生存1qxt=（1-qx）*（1-表1年齡與死亡率關(guān)系[14]年齡(x)死亡率qx年齡(x)死亡率qx年齡(x)死亡率qx610.009710.0303810.0842620.0117720.033820.0931630.0131730.037830.1028640.0145740.0414840.1135650.0161750.0459850.1252660.0179760.0508860.1381670.0199770.0563870.1521680.0221780.0688880.1675690.0246790.0688890.1843700.0273800.0762900.2026(上表為年齡與當(dāng)前年齡的死亡率表)（三）示例一位南京市城東區(qū)70歲女性向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)購(gòu)買反抵押貸款產(chǎn)品，擁有60平米的住房，假定目前此住房的市場(chǎng)價(jià)值為120萬(wàn)，價(jià)格波動(dòng)率為8.5%，2016年中國(guó)女性的平均年齡為78歲，將上述有關(guān)參數(shù)帶入公式該申請(qǐng)人可向機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的金額為：LS70==t=1該女性在不搬離住房的前提下，領(lǐng)取到的躉領(lǐng)金額，其增加幅度對(duì)于改善借款人的生活具有重要的影響。五、“以房養(yǎng)老”風(fēng)險(xiǎn)防范措施（一）貸款機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式1.長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避在養(yǎng)老問(wèn)題上，政府應(yīng)充分發(fā)揮其職能，借貸的老人不能夠承擔(dān)其風(fēng)險(xiǎn)的，現(xiàn)在隨著壽險(xiǎn)的發(fā)展我國(guó)實(shí)行的預(yù)領(lǐng)取金額并不是一次性付清的，而是平均到每年發(fā)放，這樣長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)移到貸款機(jī)構(gòu)上。政府可以為超出平均年齡的老人提供特殊的高齡養(yǎng)老保險(xiǎn)。雖然我國(guó)的財(cái)政實(shí)力不足以支付中國(guó)所有老人的養(yǎng)老金，但是我們可以支付由于平均年齡延長(zhǎng)而超出原有平均年齡老人的養(yǎng)老金。這樣就可以有效減少長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)為貸款機(jī)構(gòu)帶來(lái)的損失。2.住房?jī)r(jià)值風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避中國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)物價(jià)，為了防止為了泡沫破裂導(dǎo)致房?jī)r(jià)下滑，貸款的金融機(jī)構(gòu)可以與借貸方約定，反抵押得來(lái)的貸款將隨著住房的現(xiàn)有價(jià)值而變化。也就是說(shuō)老年人每年領(lǐng)取到的貼現(xiàn)是隨著房屋價(jià)格而變動(dòng)的。如果房屋的價(jià)格發(fā)生大幅度下滑，那老人領(lǐng)取到的貼現(xiàn)將會(huì)減少。盡可能在貸款期限結(jié)束時(shí)，將貸款本息積累值控制在房?jī)r(jià)以內(nèi)。3.利率風(fēng)險(xiǎn)及政策風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避利率的風(fēng)險(xiǎn)具有不可規(guī)避性，對(duì)利率的風(fēng)險(xiǎn)防范貸款機(jī)構(gòu)應(yīng)積極進(jìn)行利率風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)與管理。貸款機(jī)構(gòu)可以在保險(xiǎn)公司對(duì)利率進(jìn)行保險(xiǎn)，如果由于利率的改變使得利潤(rùn)虧損，保險(xiǎn)公司將給予賠償。不過(guò)保險(xiǎn)金有誰(shuí)來(lái)出這也將會(huì)是一個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題。政策風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是比較弱的，在宏觀上來(lái)說(shuō)我國(guó)有一個(gè)穩(wěn)定的政治環(huán)境，借款機(jī)構(gòu)需要將相關(guān)條款閱讀仔細(xì)理解明白便能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)（二）借款人風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式1．資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避政府可以在流動(dòng)資金緊張的時(shí)候給予低息貸款，先行提供金融補(bǔ)貼，等到貸款結(jié)構(gòu)有足夠的資金之后再返還政府，形成政府與貸款方之間的債務(wù)關(guān)系，主要保護(hù)借款人（老人）的貸款收入持續(xù)穩(wěn)定，避免借款老人因流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)所導(dǎo)致的生活來(lái)源被切斷的嚴(yán)重問(wèn)題；同時(shí)政府還可以向貸款方提供稅收優(yōu)惠政策，減輕貸款方的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。2.借貸機(jī)構(gòu)違約風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)銷售誤導(dǎo)積弊深重。征求意見(jiàn)稿為防止?fàn)I銷員忽悠老年人抵押房子買保險(xiǎn)，規(guī)定營(yíng)銷員須持證上崗，經(jīng)考核通過(guò)后才可取得反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)銷售資格。而為了充分保護(hù)客戶的“反悔權(quán)”，提出該產(chǎn)品的“猶豫期不得短于15個(gè)自然日”，比一般保險(xiǎn)產(chǎn)品10天的猶豫期有所增加。此外，保監(jiān)會(huì)要求保險(xiǎn)公司在宣傳該產(chǎn)品時(shí)明確提示消費(fèi)者抵押房產(chǎn)的后續(xù)評(píng)估、管理和處置情況，不得夸大房產(chǎn)增值在提升養(yǎng)老金領(lǐng)取水平方面的作用增強(qiáng)合同簽訂過(guò)程中的公平公正。3.傳統(tǒng)道德風(fēng)險(xiǎn)傳統(tǒng)道德風(fēng)險(xiǎn)想要規(guī)避，就要從老人子女的思想意識(shí)開始著手，將“以房養(yǎng)老”模式使更多的老百姓明白其運(yùn)作規(guī)則從而能夠接受它，這就需要政府配合做好思想意識(shí)重塑的工作，令更多的人認(rèn)識(shí)到“以房養(yǎng)老”是更加符合中國(guó)現(xiàn)狀的一種養(yǎng)老模式，是人們免去對(duì)這種全新模式的心理負(fù)擔(dān)，傳統(tǒng)道德風(fēng)險(xiǎn)就能夠大大地避免發(fā)生。六.總結(jié)經(jīng)過(guò)國(guó)內(nèi)外大量學(xué)者的研究，“以房養(yǎng)老”模式能否在中國(guó)順利推行的關(guān)鍵就是借貸雙方的風(fēng)險(xiǎn)控制，本文深入分析“以房養(yǎng)老”模式