某廣播電視局大廈物業(yè)管理策劃書(shū)

荊州播送電視局大廈物業(yè)管理方案書(shū)荊州市盛智物業(yè)管理有限公司2004年04月12日摘要根據(jù)荊州市播送電視大廈設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)定位、效勞需求分析和對(duì)本工程物業(yè)管理的要求，我司為本工程提供星級(jí)賓館式的物業(yè)管理效勞，著重于管理效勞的每一個(gè)細(xì)節(jié)，滿足業(yè)主高層次的精神需求，以卓越的物業(yè)管理創(chuàng)造“文明、高雅、平安、整潔、方便、舒適〞的辦公和人居環(huán)境。荊州市盛智物業(yè)管理有限公司現(xiàn)所涉及的物業(yè)管理工程包括高級(jí)寫(xiě)字樓、高檔公寓、商住小區(qū)、大型居住區(qū)、工業(yè)廠區(qū)以及大型公共事業(yè)類(lèi)的物業(yè)管理等，從中積累與總結(jié)出了大量?jī)?yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。公司已建立一套標(biāo)準(zhǔn)、系統(tǒng)、實(shí)用、高效的管理體系，已成為為貴司提供智能化、質(zhì)量化、國(guó)際化、人性化的物業(yè)管理效勞質(zhì)量的有效保障。我司將荊州市播送電視大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)定位在五星級(jí)賓館式效勞標(biāo)準(zhǔn)上，提供物超所值的物業(yè)管理效勞。經(jīng)測(cè)算維持本工程五星級(jí)酒店效勞標(biāo)準(zhǔn)，年物業(yè)管理費(fèi)為228萬(wàn)元，平均物業(yè)管理費(fèi)為10元/平方米/月。

目錄TOC\o"1-2"\h\z一、 前言 4二、 公司簡(jiǎn)介 5三、 工程概況與分析 73．1荊州市播送電視大廈物業(yè)特點(diǎn)的分析 73．2管理思路 83．3管理目標(biāo) 10四、 物業(yè)管理初步方案 124．1說(shuō)明 124．2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置 134．4各部門(mén)工作內(nèi)容 21五、 管理效勞內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 225．1客戶效勞 225．2安保效勞 245．3清潔綠化效勞 245．4維修效勞 255．6室內(nèi)維修24小時(shí)有償效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 265．7室內(nèi)保潔有償效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 26六、 各項(xiàng)工作檢查標(biāo)準(zhǔn) 276．1客戶效勞工作 276．2安保工作 276．3工程維修工作 276．4保潔工作 27七、 各類(lèi)應(yīng)急處理措施 28八、 管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算 29九、結(jié)語(yǔ) 30前言首先感謝荊州市播送電視局對(duì)我司的信任，我司非常重視此次合作時(shí)機(jī)。公司將全力以赴，力爭(zhēng)把握住這次機(jī)遇，充分展示盛智物業(yè)的實(shí)力。使荊州市播送電視大廈在管理和運(yùn)作上充分發(fā)揮出盛智物業(yè)在大廈管理模式的優(yōu)勢(shì)，為業(yè)主提供值得信賴(lài)的物業(yè)管理效勞。本方案書(shū)僅針對(duì)已建成的荊州市播送電視大廈提出初步管理方案，將作為今后開(kāi)展物業(yè)管理工作的根本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實(shí)施方案將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時(shí)間緊促，資料尚不夠詳盡，本方案假設(shè)有遺漏和疏忽，敬請(qǐng)?jiān)?！荊州市盛智物業(yè)管理有限公司荊州市盛智物業(yè)管理有限公司2004年04月12日

公司簡(jiǎn)介荊州市盛智物業(yè)管理有限公司是北京市金浩集團(tuán)下屬企業(yè)，成立于2024年10月，注冊(cè)資金30萬(wàn)元，具有物業(yè)管理三級(jí)資質(zhì)。公司以“酒店式的人性化效勞〞和“超越滿足客戶需求〞的創(chuàng)新理念，奉行“業(yè)主至上，效勞第一〞的經(jīng)營(yíng)宗旨，通過(guò)依托嚴(yán)謹(jǐn)標(biāo)準(zhǔn)的“物業(yè)+酒店〞運(yùn)作管理模式和不斷創(chuàng)新的個(gè)性化效勞理念，一年來(lái)，所承接的物業(yè)管理工程——博盈投資廣場(chǎng)作為荊州首家以綠色環(huán)保為主題的高檔智能商務(wù)寫(xiě)字樓和花園式公寓酒店，廣場(chǎng)集投資效勞、商務(wù)辦公、會(huì)議、金融、信息咨詢(xún)、住宿、娛樂(lè)、休閑等功能于一體，大廈自修建運(yùn)營(yíng)以來(lái)，公司在荊州率先組建業(yè)主委員會(huì),實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理，廣場(chǎng)設(shè)置物管辦公室、招商效勞中心、專(zhuān)業(yè)的安保、工程維修及保潔等部門(mén)，崗位人員上崗持證率達(dá)100%，擁有一整套租戶入駐、收支、裝修管理及日常效勞運(yùn)行模式和管理標(biāo)準(zhǔn)，不斷建立健全各項(xiàng)管理制度及工作流程標(biāo)準(zhǔn)，配備專(zhuān)人管理物業(yè)檔案室，實(shí)行24小時(shí)值班效勞制度，并配備專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理信息系統(tǒng)，大廈維護(hù)保養(yǎng)實(shí)行專(zhuān)業(yè)維保效勞和定期方案反響相結(jié)合，平安、維保和衛(wèi)生等物業(yè)管理客戶滿意率達(dá)95%以上。經(jīng)過(guò)一年多的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，目前，投資廣場(chǎng)以其獨(dú)有的地理、人文、先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施和完備效勞工程等綜合優(yōu)勢(shì)，已成為荊州市招商引資、投資效勞和商務(wù)交流中心，贏得荊州地區(qū)商務(wù)、文化、藝術(shù)、休閑之都的美譽(yù)。取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為荊州樹(shù)立高檔商務(wù)寫(xiě)字樓和精品物業(yè)管理典范。經(jīng)過(guò)一年多的不斷成長(zhǎng)、完善和開(kāi)展壯大。公司現(xiàn)有員工69人，下設(shè)行政部、物管處、房務(wù)部、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷(xiāo)部五個(gè)職能部門(mén)，公司重視企業(yè)文化建設(shè)和人才培養(yǎng)，建立了青工俱樂(lè)部，形成了一整套獨(dú)具特色的物業(yè)管理效勞運(yùn)作體系和高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)化人才隊(duì)伍，公司以超前、不斷創(chuàng)新的現(xiàn)代意識(shí)，精心推出一系列個(gè)性化效勞工程，如：私人保鏢、商務(wù)秘書(shū)、水電維修、導(dǎo)游效勞、私人保姆等，鑄就公司獨(dú)具特色的物業(yè)效勞品牌。將進(jìn)一步在集團(tuán)公司強(qiáng)有力的支撐下，在工業(yè)興市開(kāi)展戰(zhàn)略下，重點(diǎn)以承接高檔寫(xiě)字樓全方位物業(yè)管理效勞工程為突破口，不斷積累和開(kāi)發(fā)公司人才、管理、技術(shù)和資源優(yōu)勢(shì)，廣泛開(kāi)展對(duì)外物業(yè)個(gè)性化特色效勞；專(zhuān)業(yè)物業(yè)、酒店經(jīng)營(yíng)管理咨詢(xún)；人才、勞務(wù)、培訓(xùn)輸出等業(yè)務(wù)，進(jìn)一步打造優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理品牌，為全面推動(dòng)行業(yè)整體效勞水平不斷努力。工程概況與分析3．1荊州市播送電視大廈物業(yè)特點(diǎn)的分析3．1．1荊州市播送電視大廈概述荊州市播送電視大廈位于荊州市中心政務(wù)區(qū)，與市政府、人民銀行、公安局、商檢局、審計(jì)局、電信公司毗鄰；四周交通興旺，西倚巍巍高架橋、南靠車(chē)水馬龍的江津路；大廈外觀設(shè)計(jì)時(shí)尚現(xiàn)代，落成后將成為為荊州又一標(biāo)志建筑。根據(jù)我們初步了解的情況，大廈總建筑面積19000余平方米，單幢24層〔塔樓地上22層、地下2層，裙樓3層〕，其中1樓大堂面積1597平方米，標(biāo)準(zhǔn)層約為655平方米。共配備3臺(tái)三菱電梯。其中10層以下為荊州市電視臺(tái)，10層以上為播送電視局各機(jī)關(guān)功能單位。地下1層為設(shè)備層與停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)場(chǎng)面積650平方米，共約30個(gè)泊位，地下2層為人防工程。大廈采用開(kāi)利熱泵式中央空調(diào)，每層裝有熱計(jì)量表。由于大廈內(nèi)設(shè)電視臺(tái)，其他供電等技術(shù)設(shè)備目前尚不明確，本方案僅按以上數(shù)據(jù)為依據(jù)。3．1．2工程特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分折本工程性質(zhì)為播送電視行政管理機(jī)關(guān)辦公與電視臺(tái)節(jié)目制作相結(jié)合的綜合功能大廈，有3家播送電視系統(tǒng)單位入駐，具有使用功能復(fù)雜的特點(diǎn)。對(duì)效勞的需求在深度和廣度上比其他大廈要求復(fù)雜，對(duì)室內(nèi)裝飾、設(shè)備配置、效勞人員素質(zhì)、管理水平都有很高的要求。本大廈由于為電視臺(tái)這一重要媒介演播、制作節(jié)目的場(chǎng)所，為關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要機(jī)關(guān)，是能夠產(chǎn)生重大社會(huì)影響的重要區(qū)域本大廈為高層建筑，建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜。本工程在平安、監(jiān)控、保密上的特殊要求。在大廈內(nèi)有比較嚴(yán)密的平安、監(jiān)控系統(tǒng)。對(duì)保安人員的管理水平要求較高。大廈內(nèi)部配套設(shè)施的先進(jìn)性較高，要求有較強(qiáng)的工程管理人員。對(duì)電梯、消防、空調(diào)水暖等設(shè)備系統(tǒng)管理要求較高；由于有一般大廈設(shè)備設(shè)施和電視臺(tái)的專(zhuān)用設(shè)備設(shè)施共存，在管理上需要明確界定物業(yè)管理中設(shè)備設(shè)施維護(hù)的范圍和權(quán)限。3．2管理思路根據(jù)荊州市播送電視大廈的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：根據(jù)本工程特點(diǎn)、物業(yè)管理需求分析和我司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將本工程管理標(biāo)準(zhǔn)定位在國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)上。我們將嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部公布的?全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)?來(lái)做好物業(yè)管理的每個(gè)細(xì)節(jié)。我司在本工程管理處的員工全部招用有星級(jí)酒店效勞或省優(yōu)大廈物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的管理和效勞人員。大廈的效勞對(duì)象為播送電視局公務(wù)員和電視臺(tái)演職人員，文化素質(zhì)與社會(huì)地位均較高，我司認(rèn)為在效勞工程上應(yīng)盡可能地提供比較多的多樣化委托性效勞，并且嚴(yán)格按照星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，提供辦公室保潔、代買(mǎi)物品等效勞以及各類(lèi)代辦效勞等。針對(duì)大廈平安、保密要求較高，建議在設(shè)置配套設(shè)備上應(yīng)重點(diǎn)考慮。定期安排本工程上的人員參加培訓(xùn)和到武漢、北京國(guó)優(yōu)物業(yè)管理示范達(dá)標(biāo)大廈學(xué)習(xí)，不斷提高大廈的管理水平。

3．3管理目標(biāo)3．3．1管理總目標(biāo)3．3．2管理體系目標(biāo)接管后，三個(gè)月內(nèi)建立一套符合ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的管理體系，使本工程管理和效勞工作更加標(biāo)準(zhǔn)和符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。3．3．3管理分工程標(biāo)1、客戶效勞客戶效勞滿意率99%以上；有效投訴率1%以下；物業(yè)管理費(fèi)收繳率98%以上；回訪率100%。2、安保效勞重大管理責(zé)任事故發(fā)生率0一般管理責(zé)任事故發(fā)生率0.1%以下安保效勞滿意率99%3、維修保養(yǎng)效勞維修及時(shí)率100%維修合格率100%設(shè)備完好率100%維修回訪率100%維修效勞滿意率99%4、保潔效勞保潔合格率100%保潔效勞滿意率99%5、綠化養(yǎng)護(hù)效勞綠化成活率100%綠化養(yǎng)護(hù)合格率100%綠化養(yǎng)護(hù)滿意率99%

物業(yè)管理初步方案4．1說(shuō)明本方案書(shū)僅為今后效勞的根本架構(gòu)，主要提供荊州市播送電視大廈工程的物業(yè)管理，包括客戶效勞、安保、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個(gè)方面。在順利進(jìn)場(chǎng)接管荊州市播送電視大廈后，我們將根據(jù)實(shí)際情況，按照盛智物業(yè)公司現(xiàn)有的ISO9000質(zhì)量管理體系和一整套完善的各類(lèi)效勞的操作手冊(cè)進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，以便更有效的管理此工程，為客戶提供超值效勞。

4．2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置4．2．1管理架構(gòu)我公司擬設(shè)荊州市廣電大廈物業(yè)管理處，全面負(fù)責(zé)公司在荊州市播送電視大廈的日常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個(gè)荊州市播送電視大廈的內(nèi)外事務(wù)。工程部下設(shè)：客戶效勞部、維修隊(duì)、保安隊(duì)、綠化保潔隊(duì)。管理處架構(gòu)圖如下所示：設(shè)備運(yùn)行設(shè)備運(yùn)行維修保養(yǎng)荊州廣電大廈管理處客戶效勞安保隊(duì)清潔綠化隊(duì)前臺(tái)接待事務(wù)管理大廳崗巡邏崗公共區(qū)域清潔綠化養(yǎng)護(hù)財(cái)務(wù)管理盛智物業(yè)公司監(jiān)控崗維修隊(duì)業(yè)主特約清潔效勞車(chē)管崗助理4．2．2人員配置管理處將按照公司ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和荊州市播送電視大廈的實(shí)際情況，科學(xué)、合理的設(shè)置機(jī)構(gòu)和安排人員，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各工程標(biāo)，本著“精干、合理、高效，以崗定人〞的原那么確定人員編制。4．2．3崗位安排部門(mén)崗位名稱(chēng)編號(hào)人數(shù)工作區(qū)域管理處主任0011管理處助理0021管理處管理員0031管理處效勞員0051大廳保潔隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)0061公共區(qū)域保潔員00711公共區(qū)域保安隊(duì)保安隊(duì)長(zhǎng)0081大廈內(nèi)保安員00915大廈內(nèi)維修隊(duì)維修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)0101大廈內(nèi)維修員0115大廈內(nèi)合計(jì)共38人

4．2．4效勞時(shí)間及人員安排人員時(shí)間周一周二周三周四周五周六周日主任08:30-17:301111110助理08:30-17:301111101管理員08:00-17:301111110大廳效勞員08:00-17:301111110保潔員07:00-17:00777777714:00-22:002222222保安員08:00-17:30111111007:00-15:00444444415:00-23:00444444423:00-07:003333333維修工08:00-17:30333332215:00-23:00111111123:00-08:001111111

4．2．5骨干人員的素質(zhì)要求部門(mén)崗位人數(shù)職責(zé)具備條件管理處主任1人全面負(fù)責(zé)荊州市播送電視大廈管理處工作大專(zhuān)以上文化，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)資格，具有3年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，精通ISO9001質(zhì)量體系。助理1人協(xié)助主任，負(fù)責(zé)荊州市播送電視大廈的日常運(yùn)作大專(zhuān)以上文化，物業(yè)管理相關(guān)專(zhuān)業(yè)，具有2年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉ISO9001質(zhì)量體系。管理員1人費(fèi)用結(jié)算、客戶回訪、檔案管理大專(zhuān)文化，品貌端正、普通話標(biāo)準(zhǔn)。效勞員1人前臺(tái)接待、效勞提供高中文化，品貌端正、普通話標(biāo)準(zhǔn)，有賓館飯店工作經(jīng)驗(yàn)。維修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)1人維修管理、檢查、培訓(xùn)、考核維修管理工作經(jīng)驗(yàn)、有一定的協(xié)調(diào)能力，高級(jí)技工以上，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。維修工5人處理日常報(bào)修及設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)與巡檢四級(jí)以上技術(shù)等級(jí)，熟悉各種設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)。保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)1人保安管理、檢查、培訓(xùn)、考核保安管理工作經(jīng)驗(yàn)、有一定的協(xié)調(diào)能力，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。保安員15人平安保衛(wèi)、巡邏22周歲以上40周歲以下，高中以上學(xué)歷，退役軍人，身高173~178CM，雙眼裸視力1.2以上，身體健康，反響敏捷。有安保經(jīng)驗(yàn)。清潔綠化部隊(duì)長(zhǎng)1人日常保潔、檢查、培訓(xùn)、考核有保潔管理工作經(jīng)驗(yàn)、有一定的協(xié)調(diào)能力，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。清潔工13人清掃室內(nèi)外衛(wèi)生能吃苦耐勞，工作兢兢業(yè)業(yè)。4．2．6員工培訓(xùn)詳見(jiàn)盛智物業(yè)管理程序文件4．2．7員工日?？己嗽斠?jiàn)盛智物業(yè)管理程序文件4．2．8獎(jiǎng)懲詳見(jiàn)盛智物業(yè)管理程序文件

4．3崗位職責(zé)4．3．1管理處主任主持荊州市播送電視大廈的日常管理工作。根據(jù)荊州市播送電視大廈各時(shí)期的實(shí)際狀況，提出改進(jìn)和提高物業(yè)管理工作水平的意見(jiàn)措施。對(duì)公司和業(yè)主雙方負(fù)責(zé)和匯報(bào)工作，按時(shí)向公司和業(yè)主提交工作方案和小結(jié)，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和要求，并在規(guī)定期限內(nèi)落實(shí)執(zhí)行。負(fù)責(zé)召集員工每月例會(huì)，檢查工作落實(shí)情況，布置工作任務(wù)，協(xié)調(diào)員工關(guān)系，就工程物業(yè)管理執(zhí)行中的問(wèn)題提出解決方案。假設(shè)發(fā)生重大事件或超出崗位職責(zé)權(quán)限的應(yīng)立即向公司和業(yè)主匯報(bào)。進(jìn)行巡視，對(duì)設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)、安保、保潔和綠化等方面的效勞情況進(jìn)行了解，每天檢查各個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。發(fā)生緊急事件時(shí)，立即組織相關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行處理，按應(yīng)急方案制定的措施執(zhí)行。對(duì)發(fā)生的緊急事件應(yīng)在事后組織相關(guān)責(zé)任人員總結(jié)、學(xué)習(xí)，分析原因并寫(xiě)出報(bào)告向公司和業(yè)主匯報(bào)。每月組織一次對(duì)機(jī)電設(shè)備、建筑物、公共設(shè)施和環(huán)境等方面的綜合性檢查，及時(shí)解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，或書(shū)面通知有關(guān)員工，要求整改。監(jiān)管財(cái)務(wù)各類(lèi)款項(xiàng)的收支，催促帳目日結(jié)日清，控制本錢(qián)、編制預(yù)算。統(tǒng)一協(xié)調(diào)各員工的工作，并檢查其工作狀況和落實(shí)情況。負(fù)責(zé)對(duì)分包合同相應(yīng)條款的審核、修改，并對(duì)員工的工作情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查、評(píng)定。負(fù)責(zé)參與、組織每季的物業(yè)管理質(zhì)量大檢查及配合作好質(zhì)量管理體系評(píng)審的有關(guān)工作。負(fù)責(zé)外部的溝通和聯(lián)系，及時(shí)處理投訴，并向當(dāng)事人通報(bào)處理意見(jiàn)和結(jié)果。4．3．2管理處助理協(xié)助主任做好部門(mén)日常工作；分管大堂前臺(tái)效勞、財(cái)務(wù)管理、清潔工作，對(duì)大廈每日實(shí)施全面檢查；協(xié)助主任做好定期回訪及對(duì)客戶投訴的處理；負(fù)責(zé)短期效勞大廈工作，包括：客戶接待、收費(fèi)、投訴檢查等；對(duì)業(yè)主相關(guān)大廈管理部門(mén)開(kāi)出的物業(yè)聯(lián)系單的發(fā)放與落實(shí)，全面掌握物業(yè)使用單位入駐前的各項(xiàng)準(zhǔn)備情況，確保按期無(wú)誤入??；各類(lèi)施工證的辦理及押金收取工作；每周各種報(bào)表統(tǒng)計(jì)及住戶檔案的及時(shí)修改；管理處主任交辦的其他工作。4．3．3客戶效勞主管〔管理員〕負(fù)責(zé)制定大廈管理的效勞標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)，效勞人員的配置；協(xié)助管理處主任全面負(fù)責(zé)對(duì)客戶效勞質(zhì)量的檢查、督導(dǎo)、評(píng)價(jià)，發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及時(shí)整改；負(fù)責(zé)對(duì)效勞人員的技能、態(tài)度、禮儀的培訓(xùn)、考核，并保存考核記錄；負(fù)責(zé)前臺(tái)效勞管理的質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及時(shí)處理、督導(dǎo)；征詢(xún)客戶建議、意見(jiàn)、效勞信息反響，收集整理，處理解決；負(fù)責(zé)延伸效勞工程的開(kāi)發(fā)和延伸效勞收費(fèi)管理；完成管理處主任交辦的其他工作。4．3．4工程維修主管〔維修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)〕制定設(shè)備設(shè)施管理方案，設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、修理、維保的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)；檢查、監(jiān)督設(shè)備設(shè)施效勞管理，發(fā)現(xiàn)情況立即采取措施；負(fù)責(zé)維保人員的合理配置、培訓(xùn)和考核評(píng)價(jià)；制定并執(zhí)行維修效勞承諾制度，認(rèn)真聽(tīng)取各部門(mén)及客戶對(duì)維修人員的意見(jiàn)，并采取相應(yīng)措施解決存在問(wèn)題；對(duì)設(shè)備實(shí)行三級(jí)保養(yǎng)制度，如有改造更新方案，報(bào)主任審核后實(shí)施按公司程序做好各類(lèi)備品備件的采購(gòu)管理工作，并做好相應(yīng)的報(bào)表；完成管理處主任交辦的其他工作。4．3．5保安隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)制定各安保崗位的效勞標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)消防管理、培訓(xùn)、義務(wù)消防隊(duì)伍的訓(xùn)練，不定期檢查消防器材，確保完好；負(fù)責(zé)對(duì)安保人員的崗位培訓(xùn)、考核，并做好記錄；巡視門(mén)崗、巡邏崗、監(jiān)控崗和車(chē)管崗的安保效勞質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)不合格及時(shí)處理；負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù)等安保效勞巡查、標(biāo)志牌完整，并管理停車(chē)費(fèi)收繳；檢查監(jiān)控中心的設(shè)備系統(tǒng)管理、效勞狀態(tài)；制定治安、火警應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生應(yīng)急效勞應(yīng)第一時(shí)間投入應(yīng)急效勞管理；完成管理處主任交辦的其他工作。4．3．6清潔綠化隊(duì)長(zhǎng)制定大廈的保潔方案、操作標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)，并負(fù)責(zé)實(shí)施；巡視保潔區(qū)域，保持公寓環(huán)境整潔，無(wú)垃圾，無(wú)堆物，地面清潔，發(fā)現(xiàn)不合格及時(shí)處理；巡視綠化養(yǎng)護(hù)區(qū)域，綠化養(yǎng)護(hù)良好，花木生長(zhǎng)保持美觀，無(wú)雜草、無(wú)垃圾、無(wú)枯枝落葉；室內(nèi)擺綠優(yōu)良，使客戶滿意；巡查停車(chē)場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù)清潔，通道暢通；完成管理處主任交辦的其他工作。4．4各部門(mén)工作內(nèi)容4．4．1客戶效勞工作詳見(jiàn)盛智物業(yè)管理程序文件4．4．2安保工作詳見(jiàn)盛智物業(yè)管理程序文件4．4．3工程維修工作詳見(jiàn)盛智物業(yè)管理程序文件4．4．4保潔工作詳見(jiàn)盛智物業(yè)管理程序文件

管理效勞內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)5．1客戶效勞5．1．1接待效勞儀表儀容端莊整潔；按規(guī)定著裝，服裝整潔，佩戴胸卡，頭發(fā)梳理整齊，淡妝、不留長(zhǎng)指甲、不涂抹指甲油；接聽(tīng)電話，做好來(lái)電記錄；為客戶提供貴重物品保險(xiǎn)箱期存放效勞；5．1．2問(wèn)訊效勞接受問(wèn)訊及查詢(xún)；處理客戶的郵件；函件、雜志收發(fā)管理。5．1．4票務(wù)效勞客戶至大堂或電話預(yù)定汽車(chē)、火車(chē)、飛機(jī)和其它票務(wù)；經(jīng)確認(rèn)后給予辦理；預(yù)定成功后電話通知客戶或上門(mén)效勞；5．1．5叫車(chē)、洗車(chē)效勞為客戶聯(lián)系預(yù)定出租車(chē)或其它用車(chē)效勞；代客戶到洗車(chē)場(chǎng)洗車(chē)；5．1．6引導(dǎo)效勞門(mén)崗安保提供引導(dǎo)來(lái)大廈各客戶至所要到達(dá)的單位；5．1．7收費(fèi)、繳費(fèi)效勞代收代繳水費(fèi)、電費(fèi)等各類(lèi)費(fèi)用；5．1．8信息效勞交通方面信息；主要娛樂(lè)休閑、購(gòu)物、體育信息；旅游觀光場(chǎng)所信息；5．1．9代訂報(bào)刊雜志效勞為客戶提供訂閱報(bào)刊雜志的信息；根據(jù)客戶要求代訂各類(lèi)報(bào)刊雜志；5．1．10商務(wù)中心效勞；客戶可收發(fā)傳真；商務(wù)中心可以為客戶提供打字、復(fù)印、秘書(shū)效勞；可提供上網(wǎng)效勞；5．1．11家政效勞代請(qǐng)代搬家具公司；代請(qǐng)保姆、清潔鐘點(diǎn)效勞；代請(qǐng)家教5．2安保效勞5．2．1大廳崗效勞外來(lái)人員進(jìn)出管理物品出門(mén)管理大廈的平安防范5．2．2巡邏崗效勞大廈公共區(qū)域平安防范管理裝修狀況巡視管理〔裝修施工、裝修時(shí)間、垃圾清運(yùn)、電梯使用〕5．2．3監(jiān)控效勞24小時(shí)監(jiān)控效勞異常情況及時(shí)處理大廈的平安防范5．2．4車(chē)管效勞車(chē)輛停放管理機(jī)動(dòng)車(chē)泊位使用管理5．3清潔綠化效勞5．3．1清潔效勞維護(hù)公共區(qū)域清潔負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)5．3．2綠化效勞綠化養(yǎng)護(hù)更新室內(nèi)擺綠5．3．3特約清潔效勞代辦單位保潔效勞；代請(qǐng)清洗地毯、地板打蠟；5．4維修效勞5．4．1設(shè)備運(yùn)行設(shè)備的日常檢查設(shè)備日常與定期維護(hù)保養(yǎng)5．4．2維修保養(yǎng)公用設(shè)施的檢查公用設(shè)施的維護(hù)與修理入室維修效勞

5．6室內(nèi)維修24小時(shí)有償效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)盛智物業(yè)管理文件5．7室內(nèi)保潔有償效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)盛智物業(yè)管理文件

各項(xiàng)工作檢查標(biāo)準(zhǔn)6．1客戶效勞工作詳見(jiàn)盛智物業(yè)管理文件6．2安保工作詳見(jiàn)盛智物業(yè)管理文件6．3工程維修工作詳見(jiàn)盛智物業(yè)管理文件6．4保潔工作詳見(jiàn)盛智物業(yè)管理文件

各類(lèi)應(yīng)急處理措施詳見(jiàn)盛智物業(yè)管理文件管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算本方案書(shū)中我司特別注明物業(yè)管理效勞費(fèi)主要由管理、效勞人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；安保費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理處固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；法定稅費(fèi)等構(gòu)成，經(jīng)過(guò)初步測(cè)算荊州市播送電視大廈全年物業(yè)管理費(fèi)為228萬(wàn)元，平均物業(yè)管理費(fèi)為10元/平方米/月。

九、結(jié)語(yǔ)荊州市盛智物業(yè)有限公司是北京市金浩集團(tuán)下屬企業(yè)，成立于2024年10月，注冊(cè)資金30萬(wàn)元，具有物業(yè)管理三級(jí)資質(zhì)。集團(tuán)在北京等地積累了大量物業(yè)和酒店式效勞管理經(jīng)驗(yàn)，并率先運(yùn)用在荊州投資廣場(chǎng)的物業(yè)管理效勞中。具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)力量，可以為客戶提供高水平、高質(zhì)量的物業(yè)管理效勞。我們的效勞宗旨是“效勞第一、業(yè)主至上〞，我們將與客戶充分溝通，了解客戶的需求，融合先進(jìn)的管理方式方法和本地的實(shí)際情況，制定出一套行之有效的管理方案，以滿足業(yè)主的需求和目的。我們視客戶為我們親密的伙伴，關(guān)心他們的利益，以高度的責(zé)任心為客戶效勞，以最大的努力降低營(yíng)運(yùn)本錢(qián)，最終到達(dá)互惠互利的長(zhǎng)遠(yuǎn)合作目的。最后，衷心地祝愿荊州市播送電視局各位領(lǐng)導(dǎo)身體健康、萬(wàn)事如意！荊州市盛智物業(yè)管理有限公司2004年4月12日附：荊州市盛智物業(yè)管理有限公司荊州市播送電視電視大廈物業(yè)管理方案2■物業(yè)管理參謀管理方案

在提煉盛智物業(yè)管理精華的根底上，我們積極探索，不斷創(chuàng)新，并最終創(chuàng)立了具有盛智特色的物業(yè)管理參謀輸出模式。與此同時(shí)，科學(xué)完善的培訓(xùn)體系為盛智物業(yè)培育出大量專(zhuān)業(yè)的高素質(zhì)人才，為優(yōu)質(zhì)的參謀輸出奠定了堅(jiān)實(shí)的根底。物業(yè)管理參謀效勞方針

盛智物業(yè)參謀效勞秉承盛智物業(yè)鍛造精品與持續(xù)改善品質(zhì)的價(jià)值觀，不以追求參謀效勞工程的數(shù)量增長(zhǎng)為終極目標(biāo)，而重在保證參謀效勞和管理輸出的質(zhì)量，真正滿足合作方的委托需求和愿望，切實(shí)幫助委托方有效地建立起優(yōu)質(zhì)的管理體系，準(zhǔn)確把握物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，獨(dú)立地實(shí)施各項(xiàng)管理效勞，并不斷地自我完善。物業(yè)管理參謀效勞目標(biāo)1、

幫助委托方建立起完善的物業(yè)管理體系，包括建立有效的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)完善的管理制度體系人事行政管理體系培訓(xùn)體系品質(zhì)監(jiān)控體系客戶效勞體系建立完整的業(yè)務(wù)流程和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)2、

幫助委托方建立質(zhì)量保證體系，并協(xié)助委托方參加國(guó)優(yōu)物業(yè)管理示范大廈申報(bào)工作；3、

幫助委托方物業(yè)管理部