生態(tài)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項目可行性研究報告

生態(tài)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項目可行性研究報告生態(tài)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項目可行性研究報告（本文檔為word格式,下載后可修改編輯?。┠夸汿OC\o"1-2"\h\z\u10494第一章總論 167211.1項目名稱 1200971.2項目建設(shè)單位 1194761.3項目建設(shè)地點 1115391.4項目建設(shè)年限與進度安排 1171161.5項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 1177601.6項目投資估算及資金籌措 2265361.7財務(wù)評價結(jié)論 2253491.8可研報告編制依據(jù) 2274601.9項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 2165651.10研究結(jié)論與建議 47749第二章項目建設(shè)的背景和必要性 5129571.1項目建設(shè)背景 5231442.2項目建設(shè)的必要性 712484第三章宏觀市場分析與區(qū)域市場研究 840753.1國內(nèi)市場調(diào)查分析 8106103.2區(qū)域市場調(diào)查分析 10242783.3項目市場需求預測 1110083.4項目SWOT分析 1190263.5項目市場定位分析 13158963.6項目營銷策略 1421795第四章建設(shè)地址和建設(shè)條件 1691004.1建設(shè)地址 16243554.2建設(shè)條件 1721397第五章項目建設(shè)方案 20280455.1項目設(shè)計依據(jù) 20130395.2設(shè)計原則 20320905.3建筑設(shè)計依據(jù) 2143725.4項目總圖布置 21299195.5結(jié)構(gòu)設(shè)計 22176065.6給水、排水設(shè)計 2368275.7電氣工程 23250545.8采暖通風、空氣調(diào)節(jié) 2593655.9通訊 26314075.10消防 26102595.11防雷接地 2712677第六章項目土地利用情況 27159376.1項目選址 27171556.2土地利用情況 283356.3節(jié)約集約用地措施 2914434第七章環(huán)境保護 30302537.1環(huán)境保護原則和執(zhí)行標準 30104827.2環(huán)境影響分析 30196197.3環(huán)境保護措施 32277147.4環(huán)境影響評價 3628994第八章節(jié)能、節(jié)水、防潮及防震安全 36273508.1項目所在地能源供應情況 3720048.2合理用能標準和節(jié)能設(shè)計規(guī)范 37269738.3節(jié)能措施及效果分析 38230808.4防潮 40191378.5防震安全 4026230第九章勞動安全衛(wèi)生及消防 40265049.1勞動安全 40209119.2消防 4219800第十章項目組織管理與招、投標 442596610.1項目實施管理 44401110.2項目招投標 4515982第十一章項目實施進度安排 472326911.1項目建設(shè)期限 471425511.2項目建設(shè)進度安排 4717780第十二章項目投資估算與資金籌措 481629812.1投資估算 483037512.2投資計劃 502874312.3資金籌措 5114669第十三章項目財務(wù)分析 511829713.1項目財務(wù)評價的有關(guān)問題說明 5110913.2財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 52348713.3成本費用估算 542215613.4財務(wù)分析 55823013.5財務(wù)分析初步結(jié)果 5613411第十四章社會風險分析與對策 572506614.1風險類型 572479214.2風險防范對策 5823851第十五章結(jié)論與建議 592184015.1結(jié)論 592360715.2建議 60第69頁共73頁第一章總論 1.1項目名稱某某生態(tài)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項目1.2項目建設(shè)單位項目承辦單位：某某綜合開發(fā)總公司1.3項目建設(shè)單位概況某某位于全國路網(wǎng)中心，為特大型國有企業(yè)，現(xiàn)有職工20萬人，離退休職工及家屬近60萬人，線路營業(yè)里程2838公里，共管轄單位71個，其中運營單位35個，非運營單位36個。近年來某某先后榮獲全國“五一”勞動獎狀、中國500強企業(yè)、河南省改革開放30年功勛企業(yè)等稱號。某某橫跨河南、山西、山東三省，京廣、京九、焦柳線縱貫南北，隴海、侯月、新荷、寧西線橫穿東西，是立足中原、服務(wù)四方的交通大命脈，是承東啟西，連接南北的經(jīng)濟大走廊，有“全國鐵路心臟”之稱。某某綜合開發(fā)總公司屬于某某下屬公司，全權(quán)承擔本項目的開發(fā)建設(shè)。某某依法已在某某某某縣注冊了某某分公司，自覺執(zhí)行當?shù)卣姆结?、政策、遵守法律、法?guī)，接受相關(guān)部門領(lǐng)導的監(jiān)督和管理，并嚴格按照市場規(guī)則規(guī)范公司行為。1.4項目建設(shè)地點某某省某某縣某某水庫旁1.5項目建設(shè)年限與進度安排項目建設(shè)年限3年，具體建設(shè)日期為2012年11月至2014年12月。項目建設(shè)分兩期進行，一期工程為酒店公寓區(qū)建設(shè)，建筑面積60000平方米；二期工程建設(shè)為養(yǎng)生療養(yǎng)區(qū)酒店主樓、別墅群及園林綠化工程建設(shè)，建筑面積為20000平方米。1.6項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目占地面積51840㎡（約77.76畝），總計建筑面積共80000㎡，綠地率大于40%，建筑密度為25%，平均容積率為1.8左右。本項目以多功能康體養(yǎng)生園區(qū)為主題進行建設(shè)，具體功能版塊劃分為“五區(qū)一園”：酒店公寓區(qū)、候鳥式度假療養(yǎng)區(qū)、老年大學區(qū)、高級會所養(yǎng)生區(qū)、太極健身活動區(qū)以及書畫家創(chuàng)作園。其中包括酒店主樓1棟六層，建筑面積16000㎡；酒店公寓5棟12層，建筑面積60000㎡；高級會所1棟3層，建筑面積1000㎡；老年大學1棟3層，建筑面積1000㎡；綜合療養(yǎng)、保健大樓1棟3層，建筑面積為1000㎡；太極健身活動區(qū)建筑面積為1000㎡。1.7項目投資估算及資金籌措本項目建設(shè)總投資47032.32萬元，固定資產(chǎn)投資39084.03萬元，其中包括土地購置及整理費用2604.5萬元，建筑安裝工程費用28385.68萬元，設(shè)備及工具購置費用4830萬元，工程建設(shè)其他費用2295萬元，預備費968.85萬元；項目前期運營鋪底流動資金為7948.29萬元。本項目投資的47032.32萬元資金全部由某某自行籌措。1.8財務(wù)評價結(jié)論在項目初步設(shè)定的經(jīng)營方案和經(jīng)營規(guī)模下，康體養(yǎng)生園區(qū)正常年收入為5247.01萬元，凈利潤為2188.51萬元；稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為9.70%，財務(wù)凈現(xiàn)值為3600.17萬元；項目投資利潤率為17.33%，利稅率為18.69%；項目所得稅后動態(tài)投資回收期為11.16年（含建設(shè)期2年），企業(yè)盈虧平衡點為33.79%。經(jīng)營財務(wù)分析結(jié)果表明項目具有較好抗風險能力和盈利能力，是可行的。1.9可研報告編制依據(jù)《投資項目可行性研究報告編制指南》；《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》；《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的若干意見》；《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)生旅游產(chǎn)業(yè)若干政策措施的實施意見》；《國務(wù)院關(guān)于進一步支持養(yǎng)生旅游事業(yè)發(fā)展若干經(jīng)濟政策》；《國務(wù)院關(guān)于進一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》；《國際、行業(yè)及地方的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)程、規(guī)范》；《?？谑腥嗣裾涌彀l(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)實施意見》；建設(shè)單位提供的其他資料。1.10項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表主要經(jīng)濟指標1項目總投資萬元47032.322其中固定資產(chǎn)投資萬元39084.03建設(shè)期利息萬元0.00鋪底流動資金萬元7948.293資金籌措萬元47032.324其中申請銀行貸款萬元0.00建設(shè)單位自籌萬元47032.325經(jīng)營收入萬元5247.01正常年6銷售稅金及附加萬元295.07正常年7總成本費用萬元2033.928凈利潤萬元2188.519所得稅萬元729.5010利潤總額萬元2918.0211投資利潤率%17.3312投資利稅率率%18.6913投資財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%11.1514投資財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%9.7015投資回收期（所得稅前）年7.73含2年建設(shè)期16投資回收期（所得稅后）年11.16含2年建設(shè)期17投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元6337.9818投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元3660.1719盈虧平衡點（BEP）%33.791.11可行性研究結(jié)論經(jīng)綜合研究論證，本項目建設(shè)依據(jù)充分，符合國際相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，屬于國際鼓勵并支持的產(chǎn)業(yè)項目。建設(shè)地址和建設(shè)條件較好，管理方法先進、技術(shù)成熟，項目建設(shè)方案合理；項目實施后具有良好的經(jīng)濟效益和廣泛的社會效益。項目的實施通過采取相應的環(huán)保措施，不會對生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生污染。項目財務(wù)評價顯示本項目具有較好的財務(wù)效益和一定的抗風險能力。因此，本項目建設(shè)是必要的，也是可行的。1.11.1符合某某國際旅游島建設(shè)發(fā)展方向根據(jù)《某某國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》戰(zhàn)略方針，要積極發(fā)展服務(wù)型經(jīng)濟、開放型經(jīng)濟、生態(tài)型經(jīng)濟，形成以旅游業(yè)為龍頭、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導的特色經(jīng)濟結(jié)構(gòu)；著力提高旅游業(yè)發(fā)展質(zhì)量，打造具有某某特色，達到國際先進水平的旅游產(chǎn)業(yè)體系，逐步將某某建設(shè)成為經(jīng)濟繁榮發(fā)展、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨特、社會文明祥和的開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島，世界一流的海島休閑度假旅游勝地?！兑?guī)劃綱要》同時指出要把某某建設(shè)成為中國最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游運動基地、世界一流的海洋旅游休閑度假勝地，成為中外游客向往的購物天堂、度假天堂、康體養(yǎng)生天堂。本項目康體養(yǎng)生園區(qū)的建設(shè)以第二章項目建設(shè)的背景和必要性2.1項目建設(shè)背景2.1.1養(yǎng)生旅游的起源養(yǎng)生旅游起源于20世紀30年代的美國、墨西哥。目前養(yǎng)生旅游開發(fā)較為完善的旅游目的地主要是非傳統(tǒng)歐美區(qū)域的發(fā)展中國家，而主要的客源市場則是歐美國家。2007年3月24日，在塞浦路斯南部城市利馬索爾舉行的第二屆世界養(yǎng)生旅游大會指出養(yǎng)生旅游在世界范圍內(nèi)有很大市場，養(yǎng)生旅游發(fā)展完善的國家主要為古巴、新加坡、泰國、印度等國，這些地區(qū)吸引大量的歐美游客，這些國家的健康旅游不僅能喚醒人們對健康關(guān)注，還能轉(zhuǎn)變?nèi)藗冎委熂膊　⒏纳脐P(guān)于健康問題的觀念。其在休閑健康旅游過程中不僅需要提供有品質(zhì)的健康旅游產(chǎn)品來改善人們的健康，同時還需要一些列的配套設(shè)施來支持，調(diào)動了對人們健康有幫助的一切要素來開展生態(tài)養(yǎng)生悠閑旅游。在國際養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗中，養(yǎng)生地產(chǎn)應該具有以下三個基本要素：項目所在地優(yōu)秀的自然環(huán)境——項目所在地獨特而且深厚的養(yǎng)生文化底蘊——項目本身擁有的完備的養(yǎng)生配套。一個養(yǎng)生地產(chǎn)項目首先要有養(yǎng)生的環(huán)境，或臨山，樹木郁郁蔥蔥，或靠水，空氣濕潤清新，或臨湖，享受湖光山色，或沿海，擁有陽光沙灘。這些都是養(yǎng)生地產(chǎn)項目必備的自然環(huán)境資源。其次，養(yǎng)生地產(chǎn)要有豐富的內(nèi)涵和多樣化的方式，比如，泰國的養(yǎng)生地產(chǎn)項目肯定少不了SPA，就是泰式按摩，印度的養(yǎng)生地產(chǎn)肯定少不了精油按摩。我們國家養(yǎng)生地產(chǎn)就更豐富多樣的養(yǎng)生方式和文化底蘊，比如：康體中心、中藥保健、營養(yǎng)配膳、溫泉桑拿、綠色食品等都是養(yǎng)生地產(chǎn)必不可少的條件之一。再次，項目本身要有完備的養(yǎng)生生活配套，比如：養(yǎng)生會所，健身俱樂部，泳池，綠地，醫(yī)療，管家服務(wù)等等。只有這三點齊備，才算是一個名副其實的養(yǎng)生地產(chǎn)項目，才擁有可以養(yǎng)生的資格。對于養(yǎng)生旅游的概念內(nèi)涵，各種看法各有各的特點和側(cè)重點，這也說明要對養(yǎng)生旅游下一個完整準確的定義確實很困難。最早的中醫(yī)學著作《黃帝內(nèi)經(jīng)》包含著豐富的養(yǎng)生理論，它認為養(yǎng)生是一種預防醫(yī)學，是在天人合一的狀態(tài)下，法陰陽，暢情志，節(jié)飲食，并通過適當?shù)倪\動，來達到“治末病”、“消末患”的防病健體、延年益壽、繁衍生息的目的。2010年某某國際旅游島“度假養(yǎng)生”文化節(jié)是為了滿足越來越多的全國各地老人前來某某過冬度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生的需求，讓他們在某某可以有組織的活動、有大家庭的依靠感、感受到更多人文關(guān)懷而舉辦的大型活動。2010年，是某某國際旅游島建設(shè)元年，隨著“度假游”“養(yǎng)生游”等旅游理念推陳出新，如何打造年底的度假養(yǎng)生平臺，成了國際旅游島更快更好建設(shè)的道路上一個重要研究課題，得天獨厚的自然條件，稀缺的優(yōu)質(zhì)空氣資源，大海、沙灘、氣候宜人、四季如春等某某獨特的標記，但這些天然成品只是吸引過冬老人來某某過冬的天然資源，如何讓這些資源凸顯特色并化作能量，給某某的養(yǎng)生度假游注入更多文化內(nèi)涵才是關(guān)鍵所在。養(yǎng)生地產(chǎn)就像旅游地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)，娛樂地產(chǎn)，教育地產(chǎn)，文化地產(chǎn)等，它是一種復合型地產(chǎn)開發(fā)類型。簡而言之，就是地產(chǎn)與養(yǎng)生的結(jié)合。在解決溫飽問題之后，對健康的追求成了人民大眾的最主要意愿，人人都希望自己和身邊的人健康、長壽，因此，房子的居住功能自然而然地被延伸，與養(yǎng)生緊密結(jié)合在一起。為日益增長的亞健康人群和老年人提供一種解除亞健康和老年病的健康的生活方式。2.1.2某某養(yǎng)生地產(chǎn)，發(fā)展?jié)摿涨霸诜康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控不斷深化的背景下，中國房地產(chǎn)發(fā)展模式也正在發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)型。文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合成為趨勢。如何發(fā)展養(yǎng)生地產(chǎn)，如何充分結(jié)合文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)成為業(yè)內(nèi)所關(guān)注和探討的話題。隨著某某城市化進程的加快，以及在國際旅游島的利好政策下，某某人民生活水平在不斷提高，某某有獨特旅游度假資源，旅游度假居住已逐漸成為來某某一種時尚，養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)隨著國際旅游島春風迅速發(fā)展了起來。特別是某某各區(qū)在經(jīng)過近幾年發(fā)展，充分利用了當?shù)刭Y源，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，其中旅游房地產(chǎn)是該產(chǎn)業(yè)最大組成部分，旅游地產(chǎn)下的養(yǎng)生地產(chǎn)在某某已成為各級政府建設(shè)目標，也是提升城市形象、展現(xiàn)城市內(nèi)涵，完善城市功能配套都轉(zhuǎn)型向旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在旅游地產(chǎn)的壯大過程中，一個城市的地產(chǎn)發(fā)展不能當純以景觀來帶動整體產(chǎn)業(yè)長久發(fā)展，旅游地產(chǎn)的發(fā)展必須具有旅游、度假、養(yǎng)生、居住和延伸價值，如何要充分表達出來。我個人認為，某某具有不可復制的資源，有獨特天然環(huán)境，旅游業(yè)在全國屬于最大。旅游地產(chǎn)當靠海邊開發(fā)，很容易破壞生態(tài)資源，降低整體資源利用率。為了保護好生態(tài)環(huán)境，提高生活水平，我們從旅游地產(chǎn)中摸出了一套新旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式。在保護生態(tài)自然前提下，即能旅游度假、又可以養(yǎng)生居住，那就是今天我們共同研究話題“養(yǎng)生地產(chǎn)”，某某建設(shè)養(yǎng)生地產(chǎn)有了非常廣闊和長遠的發(fā)展空間。2.1.3養(yǎng)生地產(chǎn)，引領(lǐng)住宅文化新潮流某某作為旅游產(chǎn)業(yè)大省，其得天獨厚的旅游資源和多民族風情一直是旅游地產(chǎn)開發(fā)的亮點。某某作為亞洲論壇永久性會址，其國際知名度和影響力都令世界睹目。某某氣候優(yōu)勢也當之不愧是全國第一，四季如春，冬暖夏涼，常年氣溫24度，是度假養(yǎng)生居住的最佳選擇。根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》指出，目前我國60歲以上老年人人數(shù)已經(jīng)達到1.78億，占全國總?cè)丝诘?3.3%。預計到2015年，這個數(shù)字將增加到2.21億，占總?cè)丝诘?6%，平均每年增加老年人860萬。到2030年將達到30%。養(yǎng)生養(yǎng)老已成為社會一大問題，政府也開始著力解決養(yǎng)生養(yǎng)老問題，對于養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)也將給予大力支持，也迎來了快速的發(fā)展機遇。目前某某省老年委員會透露，省政府目前正在制定某某省養(yǎng)老服務(wù)體系的一些相關(guān)制度，引導和支持養(yǎng)生地產(chǎn)的開發(fā)。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會執(zhí)行主席楊樂渝表示，如今調(diào)控中的房地產(chǎn)面臨轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)的快捷式、以住宅為主的開發(fā)模式受到制約，產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合迎來機遇，旅游地產(chǎn)和養(yǎng)生地產(chǎn)有著無限的發(fā)展?jié)摿Α?.1.4某某—某某養(yǎng)生地產(chǎn)橋頭堡在此，我們要說一說，?？诘暮蠡▓@——某某養(yǎng)生地產(chǎn)的發(fā)展狀況，之所以要單獨把某某拿出來說，是因為，在某某養(yǎng)生地產(chǎn)發(fā)展的起步階段，某某的白塘水庫旁周邊地塊，因為白塘水庫的卓越環(huán)境，在某某養(yǎng)生地產(chǎn)發(fā)展中已經(jīng)捷足先登。白塘水庫風光秀麗，湖面碧波蕩漾，青山環(huán)抱，養(yǎng)生環(huán)境卓越，是天下不可多得的休閑養(yǎng)生勝地。另一方面，某某的養(yǎng)生文化源遠流長，據(jù)史書記載，文筆峰是某某道教文化的發(fā)源地，文筆峰的道教文化中有大量的養(yǎng)生文化，傳承千年至今，保留了豐富的養(yǎng)生方式，為我們今天的養(yǎng)生地產(chǎn)項目提供了豐厚的文化內(nèi)涵。綜上所述，某某不僅擁有優(yōu)秀的自然環(huán)境，還有由來已久的養(yǎng)生文化，更有湖區(qū)完備的養(yǎng)生配套。2.2項目建設(shè)的必要性2.2.1順應某某國際旅游島的建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略方針根據(jù)《某某國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》戰(zhàn)略方針，要積極發(fā)展服務(wù)型經(jīng)濟、開放型經(jīng)濟、生態(tài)型經(jīng)濟，形成以旅游業(yè)為龍頭、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導的特色經(jīng)濟結(jié)構(gòu);著力提高旅游業(yè)發(fā)展質(zhì)量，打造具有某某特色、達到國際先進水平的旅游產(chǎn)業(yè)體系，逐步將某某建設(shè)成為經(jīng)濟繁榮發(fā)展、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨特、社會文明祥和的開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島。世界一流的海島休閑度假旅游目的地。把某某建設(shè)成為中國最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游運動基地、世界一流的海洋旅游休閑度假勝地，成為中外游客向往的度假天堂、康體養(yǎng)生天堂。2.2.2推進某某省養(yǎng)生旅游度假區(qū)的快速發(fā)展順勢飛揚是養(yǎng)生旅游度假區(qū)快速發(fā)展的難得機遇。本項目立足于發(fā)展養(yǎng)生旅游度假區(qū)，促進養(yǎng)生旅游度假區(qū)的快速發(fā)展，做強做大，做出某某省的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)特色，為國際人才及企業(yè)提供舒適的度假、交流平臺，同時建設(shè)針對養(yǎng)生旅游區(qū)相關(guān)手續(xù)的綜合產(chǎn)業(yè)平臺，推動某某人才基地、企業(yè)及海口文化旅游區(qū)的快速發(fā)展。真正把養(yǎng)生度假產(chǎn)業(yè)打造成為?？谑械闹еa(chǎn)業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè)。

2.2.3加快推進地方文化事業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展近年來，中央和地方政府極為重視與支持文化事業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，相繼出臺了國務(wù)院《關(guān)于進一步支持文化事業(yè)發(fā)展若干經(jīng)濟政策》、《加強我國非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護工作意見》和《關(guān)于進一步加快發(fā)展旅游業(yè)的通知》等一系列國際對文化和旅游產(chǎn)業(yè)的指導精神和扶持政策。國際文化旅游區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)平臺建設(shè)項目，將做為?？谖幕糜萎a(chǎn)業(yè)的硬件，形成地方新的旅游文化經(jīng)濟支點，有利于落實科學發(fā)展觀，繁榮地方文化和旅游事業(yè)、加快文化強市建設(shè)。2.2.4順應現(xiàn)代康體養(yǎng)生旅游發(fā)展需求開設(shè)民族風情文化展覽在北美和東南亞各國，已經(jīng)是深受歡迎的旅游時尚。在我國中原文化和東北區(qū)域少數(shù)民族文化的產(chǎn)業(yè)開發(fā)已廣為大眾所熟悉，相對來說某某的養(yǎng)生文化資源還是一片待開墾的處女地，具有巨大的新鮮感和吸引力。創(chuàng)建國際養(yǎng)生文化旅游區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)平臺項目，為地方養(yǎng)生旅游文化增加了新的內(nèi)容，促進了?？陴B(yǎng)生旅游文化產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。第三章宏觀市場分析與區(qū)域市場研究3.1國內(nèi)市場調(diào)查分析3.1.1我國養(yǎng)生旅游度假村的市場需求我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積已經(jīng)走過了住宅嚴重短缺的階段。目前百分之八十空巢家庭的老人都能夠照顧自己，不需要更多幫助，但隨著老年人年齡的增長，要借助于社區(qū)助老服務(wù)。目前在住宅市場激烈的競爭中，雖然北京、上海、成都等地的開發(fā)商們紛紛推出“親情”樓盤，但往往是房產(chǎn)開發(fā)商打的“親情”牌，真正適合人口老齡化的人本住宅和養(yǎng)生養(yǎng)老親情社區(qū)卻寥寥無幾。當城市居民“居者有其屋”的夢想在一定程度上滿足以后，面對人口老齡化帶來的嚴峻問題，迫切需要新一波“居住革命”。設(shè)計和建設(shè)人本住宅、倡導“養(yǎng)生養(yǎng)老親情社區(qū)”適逢其時。養(yǎng)生養(yǎng)老親情住宅的內(nèi)涵：是一種以維系和增進家庭親情為主、老年住宅和普通住宅混合布置、兩代或多代人同住一個住宅小區(qū)、但各有各的獨立的生活空間、可合可分，從而充分體現(xiàn)“以人為本”、努力追求住宅人性化、充溢著人文關(guān)懷的新型社區(qū)。養(yǎng)生養(yǎng)老親情住宅與老年公寓、老年社區(qū)不同，老年社區(qū)中都是老人，容易使老人產(chǎn)生消極心理。而養(yǎng)生養(yǎng)老親情住宅適合“居家養(yǎng)老”。我們既可以為有消費能力的消費者設(shè)計、建造養(yǎng)高，空氣中的負氧離子含量高，能提高人體免疫力，其負氧離子含量是內(nèi)地污染嚴重的大城市的500到1000倍。3.1.2養(yǎng)生旅游度假村的發(fā)展前景環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到某某過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了某某近期推出的房產(chǎn)大多數(shù)被內(nèi)地人所購買。業(yè)內(nèi)人士認為，未來幾年的某某房地產(chǎn)具有較大的市場需求。我國自90年代初，老年人口便以年平均3.32%的速度遞增，我國處于“高出生、低死亡、高增長”的社會時期。我國退休人員每年增加300萬。目前中國60歲以上老年人口已超過1.451億，約占總?cè)丝诘?0.97％；歲以上的人口超過9400萬，65占總?cè)丝诘?%以上；80歲以上的老年人口達1300萬。預計到2015年我國老年人總數(shù)將突破2億人，2027年超過3億人，2044年將達到4億人。屆時四個人中就有一個老年人，中國人口年齡結(jié)構(gòu)由成年型進入老年型。面對日益突出的城市老齡化問題，如何養(yǎng)老正成為整個社會必須關(guān)注的問題。中國老齡科研中心與聯(lián)合國人口司的預測：今后的三四十年，我國人口老齡化發(fā)展速度與規(guī)模均居世界各國之冠。高齡老人帶病生存，甚至臥床不起的也會大幅度增高，需要社會與家庭的照料和幫助的會越來越多。社會進入老齡化之后，隨著人們觀念的改變，再細分不同老年人群的不同需求，一個巨大的老年住宅市場已經(jīng)凸現(xiàn)。與老年人口加速度增長、老年住宅需求加速度增長相對應的是老年住宅項目的絕對稀缺。老年住宅產(chǎn)業(yè)的市場特征分為需求市場和供給市場兩個部分：從需求類型上來看，總體上以家庭養(yǎng)老為主，自我養(yǎng)老型集中在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和人口素質(zhì)較高的區(qū)域。社會型養(yǎng)老保障體系還不完善，服務(wù)質(zhì)量不高，不能提供較好的生活質(zhì)量。以獨居、高齡、經(jīng)濟收入不高的人群為主體，伴有家庭型養(yǎng)老特征。年齡流動增長使得老年公寓具有巨大的潛在市場，因此同時具有自用、共用、備用的需求特征。從供給類型上來看，主要表現(xiàn)為：1、供給市場不足。從全國范圍來看，養(yǎng)生養(yǎng)老親情住宅是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段，需求市場細分后的產(chǎn)物，相對需求市場，供給發(fā)展起步較晚，但在短期內(nèi)會呈迅速發(fā)展的態(tài)勢。2、養(yǎng)老型產(chǎn)品單一、不符合發(fā)展需要。目前的養(yǎng)老型產(chǎn)品主要是營利性（非產(chǎn)權(quán)式）公寓養(yǎng)老；以及少量福利性質(zhì)的機構(gòu)養(yǎng)老；形式單一、品質(zhì)已跟不上發(fā)展需要。3、需求市場帶動供給市場發(fā)展。城市化進程、人口素質(zhì)提高、家庭規(guī)模小型化需要市場細分，引起供給市場發(fā)生變化。從以上幾個特點可以看出，把老年產(chǎn)業(yè)做大、做精，是需要市場的支持的，反之，整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同樣可以推動為老年產(chǎn)業(yè)做出積極貢獻的企業(yè)。目前在美麗的某某區(qū)域內(nèi)可以供給的養(yǎng)生養(yǎng)老房地產(chǎn)還是比較稀缺，在未來幾年內(nèi)將遠遠難以滿足市場對某某養(yǎng)生養(yǎng)老住宅產(chǎn)品的強大需求。在此背景下，開發(fā)建設(shè)養(yǎng)生養(yǎng)老親情住宅項目無疑是適時而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。3.2區(qū)域市場調(diào)查分析某某氣候環(huán)境具有明顯的獨特性，西伯利亞的冷空氣一到廣東，往往就在瓊州海峽發(fā)生了變化。在某某，嚴重威脅人類特別是老人生命的主要疾病，如冠心病、老年慢性支氣管炎、肺心病、腦血管疾病發(fā)病率大大低于北方。新鮮的空氣，能促進血液循環(huán)，大大降低高血壓、心血管疾病的發(fā)病率。大量新鮮的果蔬食品，能凈化人的血脂。隨著追求候鳥式生活方式的老人數(shù)量日益增加，為某某的城市定位提出了新的課題，為住宅產(chǎn)業(yè)的開發(fā)帶來了新的方向，開發(fā)專業(yè)的老年住宅成為實現(xiàn)“市場滿意、社會滿意、企業(yè)滿意”的最佳定位，更是避免盲目開發(fā)、惡性競爭，實現(xiàn)土地資源最優(yōu)化利用的開發(fā)方式。因此定位為度假養(yǎng)老需求，增加額外的養(yǎng)老生活服務(wù)配套，這樣的項目肯定會受到政府、市場、行業(yè)關(guān)注和取得良好的社會口碑和經(jīng)濟效益。從某某來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的省會之一。在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，某某的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出，某某房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。某某有著天生麗質(zhì)的自然美。陽光、海水、沙灘、椰樹是這個城市美麗驕人的資源。這一稀缺資源對世人的吸引力越來越大。近年有超過2000萬海內(nèi)外游客來某某旅游觀光度假（其中海口超過500多萬人）。房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場。據(jù)新華社經(jīng)濟觀察報道，2001年到2008年間，某某房地產(chǎn)的購買者當?shù)鼐用裰徽?0%，某某島的客戶占了20%，而全國其他城市的購買者占了70%。這就證明中國的旅游地產(chǎn)正在形成市場。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個必然。這就使得人們的眼光自然投向某某這樣的旅游勝地，給某某房地產(chǎn)帶來了百年一遇的良機。綜上所述，養(yǎng)生養(yǎng)老親情住宅項目的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟環(huán)境，社會環(huán)境和地理位置。這都是本項目面對的市場基礎(chǔ)。3.3項目市場需求預測據(jù)海口市有關(guān)部門抽樣調(diào)查：每年都有數(shù)萬老人從內(nèi)地各省份來某某過冬，一般要住三四個月時間才返回家鄉(xiāng)。他們有的以幾百元價格租下私人房屋居住，有的長期租住便宜的家庭旅館，有的借居親戚朋友家，有的干脆在某某買下房子作為養(yǎng)老度假之所。由此可以看出，目前某某老年度假養(yǎng)生房地產(chǎn)市場尚處于自發(fā)原始的狀態(tài)，并沒有真正意義上的為中老年客戶量身定制的養(yǎng)生度假住宅社區(qū)，項目建設(shè)具有填補市場空白的意義，市場潛力巨大，項目前景看好。3.4項目SWOT分析3.4.1優(yōu)勢分析（S）政策優(yōu)勢林方略委員在向全國政協(xié)十一屆三次會議提交的提案中，建議國家從引進企業(yè)和資金方面給予某某特殊支持。一方面鼓勵社會辦醫(yī)，特別是引進外資興辦檔次高、服務(wù)優(yōu)、管理精的醫(yī)療、養(yǎng)生、康體產(chǎn)業(yè)集群，打造一批具有某某特色和行業(yè)優(yōu)勢的養(yǎng)生康體勝地，作為全行業(yè)的排頭兵；另一方面，在引進外資方面給予特殊支持，適當放寬政策，讓某某先行一步。氣候、地理環(huán)境優(yōu)勢本項目位于某某某某縣白塘水庫旁，地理位置優(yōu)越，區(qū)域優(yōu)勢明顯。某某長夏無冬，氣候宜人，陽光、沙灘、溫泉、森林等資源十分豐富，且品位很高，再加上空氣清新、水質(zhì)優(yōu)良等得天獨厚的條件，特別適合發(fā)展養(yǎng)生康體產(chǎn)業(yè)，“一些哮喘病患者到某某過冬后癥狀完全消失，無需藥物便達到保健效果?！蹦衬尘哂歇毺氐酿B(yǎng)老自然資源，候鳥療養(yǎng)度假已成趨勢。項目輻射到?？?、某某、瓊海，有大量的高端客戶群，地理位置適合高級會所度假，真正的?？谑械暮蠡▓@。本項目距離?？谀险?、輕軌東站車站距離僅三十分鐘車程，區(qū)域內(nèi)公交車路線通過，交通條件非常發(fā)達?？蛻魜碓磧?yōu)勢2006年某某撤銷了某某職工療養(yǎng)院。但最近幾年某某的職工療養(yǎng)都在北海、威海、青島等地療養(yǎng)，那里的風景、氣候、溫度、空氣質(zhì)量等遠比不上某某，因此職工來某某療養(yǎng)有著巨大的客觀需求。某某擬對某某某某縣白塘水庫旁的職工療養(yǎng)院進行徹底改造升級，項目建設(shè)刻不容緩。某某在職職工及離退休及家屬有60多萬人，所建項目客戶來源充足。獨特的市場定位多功能康體養(yǎng)生度假地產(chǎn)，填補了某某養(yǎng)生養(yǎng)老度假市場的空白，在產(chǎn)品概念、戶型設(shè)計迎合了中老年客戶特殊生理、心理需求。強大的背景實力支持本項目由某某投資建設(shè)，具有雄厚的經(jīng)濟實力支撐和可靠的品牌信譽保障。某某位于全國路網(wǎng)中心，為特大型國有企業(yè)，現(xiàn)有職工20萬人，離退休職工及家屬近60萬人，線路營業(yè)里程2838公里，共管轄單位71個，其中運營單位35個，非運營單位36個。近年來某某先后榮獲全國“五一”勞動獎狀、中國500強企業(yè)、河南省改革開放30年功勛企業(yè)等稱號。某某橫跨河南、山西、山東三省，京廣、京九、焦柳線縱貫南北，隴海、侯月、新荷、寧西線橫穿東西，是立足中原、服務(wù)四方的交通大命脈，是承東啟西，連接南北的經(jīng)濟大走廊，有“全國鐵路心臟”之稱。隨著某某國際旅游島的開發(fā)建設(shè)，某某職工、離退休干部及職工家屬到某某療養(yǎng)、養(yǎng)老，有著急切的期待。項目有著特別的區(qū)位優(yōu)勢，立足某某，背靠?？?，眺望瓊海、博鰲、輻射某某島半壁河山。為了給鐵路職工的療養(yǎng)和離退休老干部的晚年生活提供更為舒適的環(huán)境，投資建設(shè)項目的4.7億資金全部由某某自籌投入。3.4.2劣勢分析（W）項目地塊容積率設(shè)定不夠合理目前，某某縣對靠近白塘水庫的北部較大地塊容積率設(shè)定為0.5，南部較小地塊容積率設(shè)定為1.0。如按照現(xiàn)有確定的容積率進行建設(shè)，建設(shè)規(guī)模難以滿足項目實際落地需求，按合理地規(guī)劃需求項目容積率應上調(diào)至1.8左右。周邊生活配套設(shè)施尚不夠完善，商業(yè)繁華程度較低項目周邊居住產(chǎn)業(yè)集聚程度較低，不足以產(chǎn)生規(guī)模效益，項目產(chǎn)品的定位和所處的地理位置因素限制，都不足以立馬打響產(chǎn)品的知名度?？刁w養(yǎng)生度假專業(yè)人才缺乏康體養(yǎng)生度假旅游服務(wù)水平的高低在很大程度上決定著養(yǎng)生度假產(chǎn)品質(zhì)量的高低，而康體養(yǎng)生度假服務(wù)水平的高低取決于康體養(yǎng)生專業(yè)人員素質(zhì)的高低。養(yǎng)生旅游人才必須具有養(yǎng)生相關(guān)專業(yè)知識、醫(yī)療護理常識，了解宗教養(yǎng)生文化、懂得保健食品的烹制，并且要具有與人有效溝通的能力和處理突發(fā)事件的能力。目前，某某符合上述要求的專業(yè)養(yǎng)生度假人才仍未到達要求。3.4.3機會分析（O）休閑時代的來臨所謂休閑時代，是指一個國家或地區(qū)人均GDP進入3000-5000美金階段以后，在居民生活方式、城市功能和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面相繼形成休閑化特點的一個發(fā)展時期。中國人均GDP到達4283美元，已經(jīng)步入休閑時代。休閑觀念已經(jīng)深入人心，正在逐步形成為人民的一種生活常態(tài)。中華傳統(tǒng)養(yǎng)生文化石在特點的價值體系和文化環(huán)境中形成的特定思想。中國傳統(tǒng)養(yǎng)生文化已進入生產(chǎn)活動之外的“休閑”，以養(yǎng)生作為基本取向，倡導一種文明、健康、科學的生活方式。政府重視養(yǎng)生度假發(fā)展某某作為國際旅游島規(guī)劃綱要獲批后，由于輕軌、機場等各項基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，某某經(jīng)濟、養(yǎng)生度假發(fā)展將上升到新的發(fā)展階段，政府已明確指出提出了“發(fā)展以休閑，養(yǎng)生為主要特色的都市生態(tài)休閑度假產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展以養(yǎng)生為主的特色旅游度假，建設(shè)生態(tài)濕地、康體療養(yǎng)為一體的特色康體養(yǎng)生度假區(qū)”?？刁w養(yǎng)生度假旅游發(fā)展勢頭良好由于某某得天獨厚的氣候天氣，某某具有獨特的老人養(yǎng)老自然資源，對老年人的身體具有良好的保養(yǎng)和康復作用，被世界養(yǎng)生大會譽為最適合老年人居住的地區(qū)。近幾年來，老年人到某某過冬避寒呈成長態(tài)勢，越來越多的老年朋友選擇在某某過冬，某某已經(jīng)成為中國老年人冬季養(yǎng)生度假的首選目的地。3.4.4威脅分析（T）近年來，隨著國內(nèi)養(yǎng)生度假旅游熱潮的興起，某某省?？?、三亞等地方已經(jīng)相繼發(fā)展養(yǎng)生度假旅游區(qū)，雖然尚不夠成熟，但同類產(chǎn)品競爭激烈，在一定程度上對某某康體養(yǎng)生園度假旅游構(gòu)成威脅。3.5項目市場定位分析3.5.1項目市場定位本項目以建設(shè)多功能康體養(yǎng)生園區(qū)為發(fā)展目標，目標市場定位于以某某大批量退休鐵路職工療養(yǎng)為中心客戶，以中低端觀光度假人群、候鳥療養(yǎng)的普通階層為主線客戶，以高端休閑養(yǎng)生度假人群、“有錢有閑”階層度假人群為核心客戶，以高端文化創(chuàng)作人群、書畫愛好人群為精華客戶，以?？?、瓊海、某某等地區(qū)短線休閑人群為輔助客戶來進行養(yǎng)生度假市場開發(fā)。3.5.2項目定位的依據(jù)某某具有獨特的老人養(yǎng)老自然資源，對老年人的身體具有良好的保養(yǎng)和康復作用，被世界養(yǎng)生大會譽為最適合老年人居住的地區(qū)。近幾年來，老年人到某某過冬避寒呈成長態(tài)勢，越來越多的老年朋友選擇在某某過冬，某某已經(jīng)成為中國老年人冬季養(yǎng)生度假的首選目的地。在某某無房產(chǎn)，而冬季又短期在某某租房的候鳥——潛在客源基礎(chǔ)?？凇⒛衬?、瓊海目前還沒有成熟的候鳥式療養(yǎng)院——市場空白點候鳥式療養(yǎng)院的服務(wù)、保健、生活設(shè)施健全——差異化競爭3.5.3項目作為養(yǎng)生旅游療養(yǎng)定位優(yōu)勢項目地理區(qū)位優(yōu)勢南麗湖是某某已成氣候的旅游度假區(qū)，湖邊有一個27洞的高爾夫球場。文筆峰是道家南宗壇主，道家推崇養(yǎng)生，道法自然，景區(qū)內(nèi)有某某最大的沉香基地。與?？诘耐歉拍?，一個小時的車程。?？诘尼t(yī)療保障系統(tǒng)日趨完善。湖景、空氣、生態(tài)等等，都是康體療養(yǎng)養(yǎng)生的好去處，本項目一應俱全。項目落地后，我們將與海口的三甲醫(yī)院和三亞的301醫(yī)院某某分院合作，打造某某一流的療養(yǎng)保障體系。項目支撐點某某是全國富豪聚集地——高端會所的客源基礎(chǔ)某某為特大型國企——療養(yǎng)度假的堅實客源基礎(chǔ)某某目前還沒有一家形成規(guī)模的療養(yǎng)度假和高端會所——差異化競爭政策支持——目前，某某在強力打造老年人保險體系。是某某省委省政府10大民生工程之一3.6項目營銷策略3.6.1市場推廣準備本階段的主要任務(wù)是根據(jù)項目自身的SWOT因素分析，在進行市場調(diào)查的基礎(chǔ)上結(jié)合消費者心理挖掘項目的賣點，同時對各階段推廣策略及實施安排進行統(tǒng)籌計劃，從而為項目的推廣實施打下堅實的基礎(chǔ)。充分挖掘賣點本項目在挖掘熱點時應充分結(jié)合市場調(diào)研結(jié)果，抓住消費者心理，重點突出項目自身的特色。如：對于酒店公寓，老人大學等應重點突出獨特的生態(tài)景觀、康體養(yǎng)生理念、建筑設(shè)計特色、配套設(shè)施以等；階段性推廣思路項目銷售過程可以劃分為預熱期、強銷期、持續(xù)期、尾盤期四個階段，項目市場推廣過程也隨之相應地劃分為四個階段，我們針對各個階段銷售任務(wù)的不同制定不同的推廣計劃思路。（1）預熱期。在這一時期，推廣的內(nèi)容主要是本項目的形象推廣，重點突出項目的康體養(yǎng)生主題，讓目標客戶知道整個項目的主題概念和倡導的生活方式，展示康體養(yǎng)生園的基本情況。（2）強銷期。本階段以突出市場主題為主，吸引大量的目標客戶群關(guān)注，以廣告推廣和活動推廣為主。在推廣銷售上應利用預熱期所聚集的人氣，根據(jù)實際的銷售情況適當?shù)恼{(diào)整，同時繼續(xù)加大推廣力度，充分體現(xiàn)康體養(yǎng)生熱潮。（3）持續(xù)期。在本期內(nèi)，以突出廣告主題為主，積聚人氣。注意采用適當?shù)拇黉N推廣手段并配合大量的促銷活動，進一步吸引消費者，擴大銷售額。在價格上，也可進行適當?shù)恼{(diào)整，但調(diào)整幅度不宜過大，注意維護企業(yè)的市場形象。（4）尾盤期。本階段的推廣內(nèi)容以裝修、配套等工程不斷竣工的形象廣告為主，應重點宣傳項目的竣工及入住前的準備等內(nèi)容，同時采用適量的價格策略?？筛鶕?jù)前期的酒店公寓實際銷售情況，對個別盤尾房進行折扣優(yōu)惠銷售。在廣告宣傳上，應盡量減少廣告時間和頻率，降低宣傳力度，減少不必要的廣告支出。在項目的市場推廣中注意以上策略的搭配使用，注意策略的組合與調(diào)整。項目推廣策略根據(jù)本項目開發(fā)特點及目標市場定位，項目推廣前期采取進攻型整合營銷傳播戰(zhàn)略，通過線上、線下傳播媒介全力宣傳項目，利用目前某某老年養(yǎng)生度假市場的暫時空白迅速搶占市場主動權(quán)；項目運營后期采取維護型營銷策略，通過具體的服務(wù)和設(shè)施配套保持項目品牌經(jīng)營的美譽度，延長項目園區(qū)品牌生命周期。具體項目推廣措施如下所示：（1）戶外媒體①現(xiàn)場圍墻。在項目施工現(xiàn)場四周的圍墻上，可以通過噴涂效果圖的方式來展示項目的樓盤形象、突出建筑物的特色，以吸引周邊或過路的購房者，應當注意色彩的使用以及美文設(shè)計。②戶外路牌?？稍陧椖恐苓吅涂h城內(nèi)主要交通干道兩側(cè)設(shè)立戶外廣告牌或燈箱廣告牌，吸引消費者。（2）電子媒體①廣播和電視。參照以往市場調(diào)查結(jié)果，有近20％的人通過廣播和電視來獲取房地產(chǎn)信息。因此，建議選擇收視率較高的廣播和電視，如某某電視臺、陽光衛(wèi)視、某某音樂廣播電臺等進行廣告宣傳。②通訊設(shè)備。在信息傳遞快捷的今天，幾乎每個人都擁有一部手機。因此，通過發(fā)送本項目的相關(guān)文字或圖像信息到掌上通信設(shè)備或移動通訊工具中，可以起到更好的宣傳作用。③計算機網(wǎng)絡(luò)。目前有很大一部分購房者是通過網(wǎng)絡(luò)來獲取房地產(chǎn)信息的。因此，建議項目開發(fā)商結(jié)合網(wǎng)絡(luò)廣告營銷和企業(yè)網(wǎng)站營銷兩種方法進行市場推廣，在各大有關(guān)房地產(chǎn)信息網(wǎng)站，如“搜房網(wǎng)”“新浪地產(chǎn)”等專業(yè)網(wǎng)站上發(fā)布本項目的具體情況，同時對銷售情況及時更新。（3）印刷媒體目前，報紙廣告覆蓋面及其影響力較大，仍屬于產(chǎn)品信息發(fā)布和形象樹立的主要手段。建議本項目可選擇區(qū)域內(nèi)市場發(fā)行量較大的報刊，如《南國都市報》《某某特區(qū)報》等作為主要宣傳媒體。第四章建設(shè)地址和建設(shè)條件4.1建設(shè)地址項目地塊占地面積51840m2，建設(shè)地址位于某某省某某縣黃竹鎮(zhèn)白糖水庫旁，東鄰223國道和某某東線高速，北靠某某縣某某水庫。302省道從項目地塊腹部穿過，向西直達龍門鎮(zhèn)，向東連接東線高速，與北部縣道連接通向南麗湖風景區(qū)、某某文筆峰道家文化苑等景區(qū)。項目建設(shè)地塊交通便捷，休閑度假資源豐富，場地形狀規(guī)整平坦，市政設(shè)施配套齊全，周圍植被覆蓋率高，地理區(qū)位優(yōu)勢明顯，是開發(fā)建設(shè)康體養(yǎng)生項目的黃金地段。4.2建設(shè)條件4.2.1氣候氣象項目規(guī)劃區(qū)地處某某東北部地區(qū)，屬熱帶季風海洋性氣候。項目所處在某某縣某某水庫旁，基本特征為：四季不分明，夏無酷熱，冬無嚴寒，氣溫年較差小，年平均氣溫高；干季、雨季明顯，冬春干旱，夏秋多雨，多熱帶氣旋；光、熱、水資源豐富，風、旱、寒等氣候災害頻繁。年平均氣溫22.5℃～25.6℃,年日照時數(shù)1780～2600小時，太陽總輻射量4500～5800兆焦耳/平方米，年降水量1500～2500毫米（西部沿海約1000毫米）某某島東北部大部分地區(qū)年平均氣溫在22.5℃～25.6℃之間，中部山區(qū)略低于23℃，南部、西部略高于25℃，等溫線向南彎曲呈弧線，由中部山區(qū)向沿海遞增，沿海高于內(nèi)陸，南部高于北部。最冷月在1月份，中部山區(qū)月平均氣溫16.5℃左右，全島最低，最熱月大部分地區(qū)出現(xiàn)在7月，月平均氣溫西部的東方為29.2℃，為全島最高。4.2.2水文某某縣境內(nèi)水源豐沛，河流縱橫，呈網(wǎng)狀分布。南渡江是境內(nèi)最大的河流，集水面積在100平方千米以上的河流有南渡江、巡崖河、龍州河。永豐河、南定河、溫村河、卜南和、加浪河、文曲河、塔洋河等10余條，集雨面積100平方公里以上，呈網(wǎng)狀分布，水能蘊藏量大，可開發(fā)量11216千瓦。中二型水庫2宗（100立方米以上庫容），小型66宗（10--100立方米庫容），山塘36宗（10立方米以下庫容）。其中：南麗湖是瓊北地區(qū)最大的人工湖，如今已發(fā)展成為集水利灌溉、人畜飲水、淡水養(yǎng)殖、旅游業(yè)為一體的綜合性水庫。白塘水庫灌區(qū)是某某縣的水利骨干工程，主要擔負黃竹鎮(zhèn)和龍門鎮(zhèn)的灌溉任務(wù)。4.2.3地質(zhì)地貌特征某某縣位于某某省東北部內(nèi)陸，南渡江中下游南畔，地處東經(jīng)110°7＇至110°31＇，北緯19°31＇至19°44＇之間。

某某縣總面積1189平方公里，全縣可利用土地面積178.1萬畝，其中耕地面積

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萬畝，可開發(fā)的坡地、荒地60萬畝，土地資源豐富，土地肥沃。土壤主要分三類型：南部地區(qū)以火山噴發(fā)的玄武巖和礫巖風化壤土及砂質(zhì)粘土為主，適宜糧食、橡膠、檳榔、甘蔗種植；中部地區(qū)屬棕色粘土和沙質(zhì)壤土，適合荔枝、菠蘿、龍眼、花生、胡椒等熱作經(jīng)濟作物的生長條件；北部地區(qū)屬南渡江沖積平原，地勢平坦，水源充足，農(nóng)田基本設(shè)施完善。4.2.4社會經(jīng)濟概況工業(yè)某某縣已被列入?？诮?jīng)濟發(fā)展圈，地理位置優(yōu)越，與省會城市?？趦H一江之隔?？h城距離?？谑兄行?、?？诨疖囌?、秀英港、美蘭機場均為半個小時的車程，環(huán)島東線高速公路貫穿其中，農(nóng)產(chǎn)品加工資源豐富，發(fā)展工業(yè)有得天獨厚的優(yōu)勢條件。全縣現(xiàn)有略具一定規(guī)模的工業(yè)企業(yè)有88家，其中國有企業(yè)11家，集體所有制企業(yè)25家，股份制企業(yè)2家，私營企業(yè)42家，外來投資企業(yè)8家，年生產(chǎn)規(guī)模在500萬以上的工業(yè)企業(yè)有15家。制糖工業(yè)是我縣傳統(tǒng)的特色產(chǎn)業(yè)，全縣有兩家機制糖廠（茶根糖業(yè)有限責任公司和居丁糖廠）都屬于中型制糖企業(yè)，每天可處理甘蔗量3000噸，每年可自理甘蔗總量35—40萬噸，生產(chǎn)的一級白砂糖產(chǎn)品深受消費者的歡迎。茶根糖業(yè)公司生產(chǎn)的一級白砂糖在全國食糖產(chǎn)品評比中獲得一等獎，位居某某第一名。從工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀來看，基礎(chǔ)上集中于食品加工業(yè)、服裝加工業(yè)、汽車維修業(yè)等三大行業(yè)，還有鐳射光盤、制藥、牙膏、建材、彩印包裝等新興工業(yè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)主要從事橡膠與檳榔加工。檳榔加工主要分布在某某縣南部幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，檳榔干果產(chǎn)品主要遠銷湖南、湖北、江西等地，某某檳榔已成為湖南地區(qū)銷售檳榔干產(chǎn)品的一大品牌。橡膠加工業(yè)主要是對橡膠半成品加工，中瑞、南海、金雞嶺三大國營農(nóng)場橡膠廠規(guī)模較大，主要生產(chǎn)顆粒膠，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)民辦小膠廠加工片膠。

工業(yè)招商引資取得顯著成效。到目前為止，近兩三年在開發(fā)區(qū)內(nèi)落戶的工業(yè)招商引資項目有12個，總投資13860萬元。其中，已建成投產(chǎn)的項目有7個，正在興建的有5個，有的項目投產(chǎn)后已發(fā)揮經(jīng)濟效益。其中安裕皮革制品有限公司、某某綠沁園實業(yè)有限公司、某某臺勝漁業(yè)有限公司、某某順安皮革制品有限公司是出口型企業(yè)，生產(chǎn)的皮革手套、菠蘿罐頭、冷凍羅非魚片等產(chǎn)品全部出口，產(chǎn)品暢銷美國、澳大利亞、加拿大、臺灣、日本等地。農(nóng)業(yè)某某縣總面積1189平方公里，全縣可利用土地面積178.1萬畝，其中耕地面積

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萬畝，可開發(fā)的坡地、荒地60萬畝，土地資源豐富，土地肥沃。土壤主要分三類型：南部地區(qū)以火山噴發(fā)的玄武巖和礫巖風化壤土及砂質(zhì)粘土為主，適宜糧食、橡膠、檳榔、甘蔗種植；中部地區(qū)屬棕色粘土和沙質(zhì)壤土，適合荔枝、菠蘿、龍眼、花生、胡椒等熱作經(jīng)濟作物的生長條件；北部地區(qū)屬南渡江沖積平原，地勢平坦，水源充足，農(nóng)田基本設(shè)施完善，是全縣瓜菜主要產(chǎn)地，近年來冬種瓜菜發(fā)展快速，主要品種有圣女果、青龍絲瓜、大丁苦瓜、南瓜、冬瓜、豆角、尖椒、園椒等。某某縣距某某省省會?？谑袃H38公里，依托?？谑薪嫉膬?yōu)勢，在某某縣北部建設(shè)適度規(guī)模的“菜籃子基地”必定有很好的發(fā)展。4.2.5交通、水、電供應等條件本項目建設(shè)所在地已基本實現(xiàn)三通一平，交通、水、電等供應已經(jīng)投入使用。交通環(huán)島東線高速公路在本縣境內(nèi)通過，沿途開設(shè)三個分道口與縣內(nèi)各公路、南麗湖風景名勝區(qū)和塔嶺工業(yè)開發(fā)區(qū)相連；全省東線、西線和兩橫干線公路貫穿某某縣東南西北地區(qū)，形成良好的交通網(wǎng)絡(luò)，縣城距?？谑袃H39千米，交通十分快捷便利。海汽某某公司和廣隆某某分公司共有43輛班車，加上5輛個體車，每天共有48輛班車往返某某與?？谥g，車輛實行滾動發(fā)班。供水某某縣城目前由塔嶺水廠為縣城主要生活用水供水設(shè)施，水源為南渡江水，設(shè)計日供水量為5萬噸，現(xiàn)供水量為2萬噸。縣城工礦企業(yè)生產(chǎn)用水只要來自塔嶺水廠?，F(xiàn)在縣城供水普及率100%。人均用水量260升/人·日，水質(zhì)達到國家生活飲用水標準。項目選址地區(qū)用水由市政供水管道引兩條線路接入園區(qū)規(guī)劃供水管道，采用下行上給的供水方式，可滿足生活、消防等項目用水需求。供電本項目用電可直接從某某縣供電所引兩條供電線路直接接至該項目區(qū)內(nèi)的配電室供給，生產(chǎn)、生活用電有保障。第五章項目建設(shè)方案5.1項目設(shè)計依據(jù)《某某國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃剛要》；《投資項目可行性研究指南》；國家發(fā)改委與建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版；《國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄（2011年）》；某某綜合開發(fā)總公司提供的相關(guān)文獻資料。5.2設(shè)計原則本方案以人為本，環(huán)境為先。如今的某某旅游市場，度假、養(yǎng)生一觀念已經(jīng)深入人心，旅游度假者的口味已發(fā)生了根本性的變化，本方案將以康體養(yǎng)生和候鳥療養(yǎng)度假作為設(shè)計重點。符合城市規(guī)劃的要求，綜合考慮建筑性質(zhì)、建筑造型等與周邊環(huán)境的關(guān)系，并應符合國際有關(guān)節(jié)約用地、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護和消防安全等規(guī)定；功能分區(qū)明確、合理、得當，布局緊湊，節(jié)約用地，管理、維修方便，留有一定發(fā)展余地；體現(xiàn)以人為本的建設(shè)理念，以科學、嚴謹?shù)膽B(tài)度，在技術(shù)可行的前提下，充分利用現(xiàn)有的各項配套設(shè)施，最大限度的提高土地利用率，考慮適當?shù)幕顒涌臻g，創(chuàng)造優(yōu)美怡人、統(tǒng)一協(xié)調(diào)的環(huán)境；合理布局，注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟與環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一和可持續(xù)發(fā)展，達到商業(yè)利益和環(huán)境效益雙贏的目的；建筑造型新穎，具有時代特色，體現(xiàn)出建筑的內(nèi)涵及鮮明個性；基地與外界保持良好的交通和運輸聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道路符合人流與車流的集散要求，各運動流線保持順暢、短捷；建筑物布置應考慮當?shù)乜傮w景觀，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)；便于利用當?shù)匾延械纳舷滤?、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施。建筑風格上，力求使傳統(tǒng)的建筑風格和現(xiàn)代建筑手法相結(jié)合，使候鳥老人及游客在享受生活方便的同時，感受到傳統(tǒng)文化的延伸和時代的氣息。5.3建筑設(shè)計依據(jù)《民用建筑設(shè)計通則》《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》GB50222-95（2001年修訂版）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》GB50189-2008《產(chǎn)業(yè)建筑設(shè)計通則》（GB50352-2005）《城市土地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GBJ137-90）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2008）建筑單位提供的功能分配及設(shè)計要求和基礎(chǔ)資料5.4項目總圖布置5.4.1項目概念性規(guī)劃方案總體設(shè)想項目康體養(yǎng)生園區(qū)緊靠302省道，下高速進入302省道就可以看到一個檔次較高的建筑、園林、休閑、交友場所。在顯赫位置明顯設(shè)置標志，“鄭鐵康體養(yǎng)生園”。走進園內(nèi)，經(jīng)過綠化優(yōu)美的林蔭小路進入敞亮的酒店大廳，通過后門口直到蔚藍色的游泳池，面向著白塘水庫，看著清凈的水面，享受著某某椰島的氣候和美景。走進庫邊，有設(shè)計別致的曲徑棧道、快艇碼頭和浮廊小亭，給入住酒店客人休閑、養(yǎng)生、寫生、交友的優(yōu)美環(huán)境。從庫邊回來經(jīng)過用河卵石精心鋪設(shè)的小路，兩邊是青綠的草坪，點綴著各種名貴花草、樹木，到了養(yǎng)生療養(yǎng)區(qū)、書畫創(chuàng)作區(qū)和太極拳活動區(qū)，不同年齡段的人都可以在此打打太極拳，參加動如“行云流水，連綿不斷”這種即自然又高雅的運動，可親身體會到音樂的韻律，哲學的內(nèi)涵，美的造型，詩的意境。使疾病消失，使身心健康。具體功能分區(qū)根據(jù)項目單位規(guī)劃設(shè)想與發(fā)展戰(zhàn)略，將項目打造成以五星級標準酒店公寓為主體，以候鳥度假療養(yǎng)、老年大學為主線，以高級會所為核心，以書畫創(chuàng)作園為精華，以太極健身休閑為輔助的某某第一、某某島北部一流、某某知名的“高端會所式”的多功能康體養(yǎng)生園。具體功能分區(qū)劃分為“五區(qū)一園”：酒店公寓區(qū)、候鳥式度假療養(yǎng)區(qū)、老年大學區(qū)、高級會所養(yǎng)生區(qū)、太極健身活動區(qū)以及書畫家創(chuàng)作園。酒店公寓區(qū)酒店公寓區(qū)包含了大酒店主樓和酒店公寓，大酒店主樓將融入五星級商務(wù)酒店，主要接待國內(nèi)外來此洽談、合作、交流、議會等商務(wù)和旅游人士，酒店內(nèi)主要包含：標準商務(wù)房、高級商務(wù)房、商務(wù)套房、會議廳、宴會廳、養(yǎng)生餐廳、室內(nèi)健身房、室外泳池等配套設(shè)施。該大酒店主樓主要以藝術(shù)為主題，將藝術(shù)元素融入酒店氛圍，打造獨具魅力的藝術(shù)文化精神居住環(huán)境。酒店內(nèi)以木材裝修為主，酒店內(nèi)滲透著古色古香的風情韻味，家具均以傳統(tǒng)中國式木材家具為主基調(diào)，讓國內(nèi)游客有家的歸屬感。酒店公寓區(qū)是鄭鐵某某某某康體養(yǎng)生園內(nèi)的起步核心區(qū)，建設(shè)在風景秀麗，碧波蕩漾的的白塘水庫旁。其戶型主要為兩室一廳、一室一廳，公寓內(nèi)配套餐廳，提供個性化的家居及服務(wù),裝修主要以親和力、家居性，舒適性和實用性的為主，讓住戶來某某度假療養(yǎng)時有歸家的舒適感。酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒有酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓，無需物業(yè)管理，酒店公寓配有完善的管理設(shè)施，其功能既有住戶至上，優(yōu)質(zhì)服務(wù)的現(xiàn)代化管理，又有居家的溫馨歸屬感。候鳥式度假療養(yǎng)區(qū)候鳥式度假療養(yǎng)區(qū)集休閑度假，養(yǎng)生養(yǎng)老，旅游觀光，文化娛樂為一體的大型綜合養(yǎng)生養(yǎng)老區(qū)，是按國家醫(yī)院標準建造，以醫(yī)療護理康復為特色，醫(yī)護人員24小時值班，隨叫隨到。區(qū)內(nèi)配備各種醫(yī)療器械、健身器材為老人醫(yī)療、護理、保健、康復使用，備有常用藥和急救藥物，為老人提供治療而用。區(qū)內(nèi)建筑全部以連廊貫通，室內(nèi)設(shè)計都從老人的生理特征考慮，力圖使老人的日常活動更省力更安全。度假療養(yǎng)區(qū)除對老人一日五餐生活料理外，還在營養(yǎng)師指導下烹制營養(yǎng)配餐或藥膳為老人調(diào)理，根據(jù)老人的口味或飲食愛好制定食譜，讓老人既能吃飽，又能吃好。為活躍老人文化生活，使之成為名符其實的度假療養(yǎng)而專設(shè)活動中心、閱覽室、多種書報供老人使用，裝有電視、VCD多媒體、卡拉OK、門球場、垂釣，并定期邀請專業(yè)團體為老人表演節(jié)目，定期組織老人外出參觀，領(lǐng)略某某的自然風光和改革開放現(xiàn)代化建設(shè)的美好前景，使老人文化生活健康向上豐富多彩。老年大學區(qū)老年大學是以"培養(yǎng)一代社會主義新型老年人"為目標，設(shè)計老年人第二人生的教育，給老年人提供一個學習知識、長本事、修身養(yǎng)性的大舞臺。其功能是現(xiàn)實“老有所教、老友所學、老有所為”，是現(xiàn)實老年人繼續(xù)社會化以及滿足老年人的精神文化需求。高級會所養(yǎng)生區(qū)會所養(yǎng)生區(qū)是某某縣唯一坐落于某某水庫旁的以身心靈修養(yǎng)文化為主題的高端會所，自然風光秀美，遠離城市喧囂，絕對私密，風水位之中大吉之位，旺氣十足，氣場極佳。某某的空氣質(zhì)量，水質(zhì)，生態(tài)環(huán)境毋庸置疑，適合養(yǎng)生和療養(yǎng)。

它獨特的構(gòu)思與環(huán)境設(shè)計，巧妙地將美食與多元化的文化交流活動和健康養(yǎng)生融為一體；在倡導慢食主義及對藝術(shù)和審美價值的追求的經(jīng)營宗旨基礎(chǔ)上，突出主題品位,強調(diào)“交流與合作、“文化與傳播”的功能性延伸。會所內(nèi)設(shè)餐飲部（大廳可承接大型宴會、婚宴、包間接待高端貴賓聚會用餐）和如是渡身心靈Spa生活館（濃郁的巴厘島風格，把您帶到一個寧靜自然的祥和境界，遠離城市的喧囂，在這里您可以擁有屬于自己的心靈空間。太極健身活動區(qū)太極拳是中華民族辯證的理論思維與武術(shù)、藝術(shù)、引導術(shù)的完美結(jié)合，是高層次的人體文化。健康是人生之寶，精神乃立身之本。人生之完成基于自覺，無論就其內(nèi)在心性品質(zhì)、人格心理或其外在事功、學問、成就上而言，都要以修養(yǎng)為本。而離退休老人習太極拳正是一種有益身心的修養(yǎng)之道。太極健身“以柔克剛，以靜待動，以圓化直，以小勝大，以弱勝強”的拳術(shù)在椰島上傳播。書畫家創(chuàng)作園書畫家創(chuàng)作園是全國各大書畫院、協(xié)會在三亞、?？凇⒑＿叝燄B(yǎng)院都有創(chuàng)作園區(qū)，但在某某某某還是空白，某某縣的南麗湖及白塘水庫優(yōu)美自然環(huán)境，是很好創(chuàng)作園基地。園內(nèi)的歐式別墅可以,為畫家、書法家提供展覽、創(chuàng)作、休閑、居住等方面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。5.4.2建設(shè)規(guī)模本項目征地面積51840m2（約77.76畝），總建筑面積80000㎡，其中大酒店主樓建筑面積為16000㎡，酒店公寓建筑面積為60000㎡（項目建成后大酒店主樓標準客房300間，酒店公寓800套），高級會所建筑面積為1000㎡，老年大學建筑面積為1000㎡，療養(yǎng)、保健大樓建筑面積為1000㎡。項目建筑占地面積36300㎡，建筑密度為25%，容積率平均為0.75；綠地率＞45%。5.4.3交通設(shè)計出入口：沿302省道下來進入康體養(yǎng)生園區(qū)的途徑設(shè)兩個出入口，一個人行主出入口，一個車行兼人行出入口，東側(cè)沿20米道路設(shè)次出入口，南側(cè)設(shè)置進入酒店公寓區(qū)的次要出入口。道路形式：主要為周邊式，內(nèi)環(huán)道主要為消防用，中心綠化帶大體能形成人車分流的狀況。停車：車輛除外來旅游度假車輛外，候鳥老人居住的酒店公寓車輛部分均停放在地下室和地面設(shè)置的停車位上。5.4.4景觀設(shè)計康體養(yǎng)生園區(qū)的景觀設(shè)計以基地原有的地形地貌為出發(fā)點，抓住基地臨水、“臨景”等環(huán)境特征，充分利用地區(qū)資源、林帶以及周邊白塘水庫景觀，在環(huán)境設(shè)計上做足文章。做好組團間硬地、綠化、小品以及水景的設(shè)計，并通過借景的方式引入自然風光，使園區(qū)向周圍環(huán)境開放。水景、綠化向園區(qū)內(nèi)滲透、區(qū)內(nèi)景觀內(nèi)容豐富，更具活力。5.4.5建筑設(shè)計建筑設(shè)計造型采用了簡化的歐式風格與傳統(tǒng)坡屋面相結(jié)合的立面造型，利用屋頂輪廓的變化，大面積的玻璃窗，前后進深凹凸的形體變化，使立面光影交錯豐富生動，更為符合現(xiàn)代都市人群的欣賞品味。結(jié)合淡雅時尚的色彩以及金石、面磚、涂料的綜合運用，精致的西部處理，力求創(chuàng)造出一種清新明快、高雅時尚契合某某經(jīng)濟發(fā)展，融于濱海環(huán)境的嶄新風格。住宅平面設(shè)計功能合理，設(shè)施完善，分區(qū)明確，流線順暢。起居廳、餐廳南北貫通，滿足景觀與通風要求；每戶均設(shè)工作陽臺、儲藏空間；同時，結(jié)合周邊環(huán)境布置景觀房間可享受到綠化。5.4.6項目總平面規(guī)劃效果圖（見附圖）5.5結(jié)構(gòu)設(shè)計5.5.1設(shè)計依據(jù)《民用建筑設(shè)計通則》5.5.2結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目建筑大樓的結(jié)構(gòu)類型為框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為混凝土樁基礎(chǔ)。5.6給水、排水設(shè)計5.6.1設(shè)計依據(jù)本項目主要依據(jù)以下規(guī)范、規(guī)定進行給排水設(shè)計。建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料；《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB50015-2008《建筑給排水設(shè)計手冊》《室外給水設(shè)計規(guī)范》（GBJ50013-2006）；《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GB50014-2006）；《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施給水排水》（2003年版）。5.6.2給水系統(tǒng)本工程水源接某某縣城塔嶺水廠給水管網(wǎng)，水質(zhì)符合生活飲用標準。5.6.3排水系統(tǒng)（1）酒店內(nèi)生活污水采用生活污、廢水合流制，設(shè)專用透氣立管。（2）酒店排水系統(tǒng)采用雨污分流制，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)。（3）屋面雨水均采用內(nèi)排水系統(tǒng)，屋面雨水經(jīng)雨水管道排至室外散水。室外雨水采用雨水口進行收集排入城市污水管網(wǎng)，設(shè)計重現(xiàn)期P=3年。5.7電氣工程5.7.1設(shè)計依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2008《火災自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50116－98《產(chǎn)業(yè)建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ16-2008《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50052-95《低壓配電設(shè)計規(guī)范》GB50054-95《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB50057-94（2005年版）《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50200-94《綜合布線工程設(shè)計規(guī)范》GB50311-2007《民用閉路監(jiān)視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-94建設(shè)單位提供的相關(guān)技術(shù)資料5.7.2電源、電力電源和照明供電電源和照明供電主要利用市政供電線路供電，由當?shù)厥姓冸娝┙o380/220伏低壓電網(wǎng)供電，供電來源可靠穩(wěn)定，養(yǎng)生度假區(qū)自建兩座變電設(shè)施。配電室設(shè)置在地下一層，向園區(qū)各分區(qū)和照明配電箱供電，由各樓層動力配電箱向各區(qū)位、各功能間和用電設(shè)備供電。另一路向院區(qū)和商業(yè)中心區(qū)照明供電。院區(qū)照明采用鋼制藝術(shù)電桿6處，樓體照明采用專門射燈4臺。弱電部分安全防范系統(tǒng)主要是指對各類人的秩序、生命安全、財產(chǎn)等方面的管理，采用的智能化技術(shù)手段，包括：閉路電視監(jiān)控、電子巡更、防盜報警系統(tǒng)。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：采用集成式管理控制模式，實現(xiàn)全系統(tǒng)的自動化集中監(jiān)控與管理。對項目內(nèi)外各重要進出口、通道、展廳、人行樓梯，園區(qū)周界進行電視圖像監(jiān)視。防盜報警系統(tǒng)：全面設(shè)防，無盲目和死角；當發(fā)生防盜報警時，報警監(jiān)控管理項目閉路電視圖像監(jiān)視屏上立即彈出與報警點相關(guān)的攝像機圖像信號，值班安防人員可以通過操作云臺和可變鏡頭監(jiān)視周界報警區(qū)域的人員活動情況，同時自動進行聯(lián)動圖像的錄像。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)攝像機包括：室外快球攝像機、室內(nèi)快球攝像機、室內(nèi)勻速球攝像機、室內(nèi)半球攝像機等。由于閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)具有在控制項目操作就可觀察許多區(qū)域，甚至遠距離區(qū)域監(jiān)控的獨特功能，該系統(tǒng)對于震懾罪犯行為的發(fā)生以記錄犯罪行為的過程都有著不可代替的作用。此系統(tǒng)應是該項目安全防范工作之重點系統(tǒng)。出于美觀和實用的考慮，系統(tǒng)設(shè)計安裝彩色半球形攝像機，用于監(jiān)視進出各樓層人員的情況。半球形攝像機小巧美觀、工藝精良，安裝在展廳、走道等公共區(qū)域，與整體高檔次裝修相得益彰，且不會給人帶來反感。彩色攝像機可以保證監(jiān)看人員一目了然地對出入人員衣服顏色、體貌特征等敏感色彩進行辨認，更大程度上滿足了閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)的系統(tǒng)圖像顯示、錄像要求；此外，根據(jù)安防系統(tǒng)設(shè)計要求，為了能夠從監(jiān)視器上一目了然地知道所監(jiān)視的具體樓層位置，并清晰地反映給保安人員。從而保證在事件突發(fā)時，保安人員能夠及時、迅速地趕到事發(fā)現(xiàn)場；在事件發(fā)生后，警務(wù)人員也可以順利的進行調(diào)查取證工作。防盜報警檢測器主要包括：雙監(jiān)探測器、玻璃破碎探測器、報警按鈕、紅外線報警器。雙監(jiān)探測器主要設(shè)置在展廳、重要領(lǐng)導文化商業(yè)交易等。約設(shè)置20點。閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)制式為PAL制式（符合中國標準）系統(tǒng)由攝像、傳輸、顯示、控制和記錄部分組成，共安裝攝像機400臺，顯示器40臺，控制設(shè)備5臺，記錄設(shè)備4臺。5.8采暖通風、空氣調(diào)節(jié)5.8.1設(shè)計依據(jù)《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50019-2007《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》GB50189-2008《全國產(chǎn)業(yè)建筑工程設(shè)計技術(shù)措施》暖通空調(diào)、動力（2008）《供暖通風設(shè)計手冊》《產(chǎn)業(yè)建筑熱工設(shè)計規(guī)范》GB50176-93《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-20085.8.2設(shè)計方案供暖由于某某縣屬熱帶季風海洋性氣候，年平均溫度23.1至23.9℃。年平均日照時數(shù)1972小時，氣溫適宜，因此只需安裝中央空調(diào)便可滿足供暖需求。通風非空調(diào)季節(jié)全開新風閥，以大量的新風滿足該區(qū)域內(nèi)人員的舒適及身體健康要求。經(jīng)常有人停留的設(shè)備間、廚房等均考慮設(shè)置通風系統(tǒng)。交易區(qū)、倉庫公共衛(wèi)生間變配電室1～2次/小時10次/小時8次/小時酒店、倉庫等場所防、排煙系統(tǒng)設(shè)計防煙樓梯間由建筑設(shè)計可開啟的外窗，采用自然防煙。自然條件不允許的防煙樓梯及其前室或合用前室考慮機械防煙。滿足《建筑防排煙技術(shù)規(guī)程》要求。每層按每個防火分區(qū)設(shè)機械排煙系統(tǒng)。每個防火分區(qū)分為若干個防煙分區(qū)，由超過600mm的梁分隔，每個防煙分區(qū)不超過2000m2。防火分區(qū)一設(shè)兩個排煙系統(tǒng)，每個系統(tǒng)單獨承擔各自防煙分區(qū)；防火分區(qū)二設(shè)一個排煙系統(tǒng)，負擔兩個防煙分區(qū)；倉庫設(shè)單獨的排煙系統(tǒng)。排煙量按《民用建筑防排煙技術(shù)規(guī)程》計算。風機吊裝在樓板下，用不燃材料封包。風機選用雙速排煙/排風風機。平時通風時低速運行，排煙防火閥平時全開。著火時，風機高速運行，關(guān)閉非著火的防火分區(qū)的280℃排煙防火閥門。補風由補風風機及大門滲透共同承擔。2～6層按每個防火分區(qū)設(shè)機械排煙系統(tǒng)。設(shè)計原則同一層，補風由補風風機承擔。每層的排煙風機選用雙速風機，平時通風低速運行，著火時高速運行。地下車庫通風排煙按六次換氣考慮，平時機械排風，自然進風。通風采用誘導風機，減少設(shè)備管道高度及排風時的用電量。排煙時有車道的2個防火分區(qū)自然進風。無車道的2個防火分區(qū)機械補風。選用雙速風機，平時可根據(jù)情況低速運行。排煙用風管采用鍍鋅鋼板，壁厚1.2mm。在吊頂內(nèi)的排煙管需保溫，采用厚度不小于40mm的巖棉。所有排煙風機與排煙防火閥采用消防聯(lián)動控制。5.9通訊1、該項目的酒店大樓、酒店公寓等其他建筑電話、寬帶引電信光纜至各戶外分接箱，由戶外分接箱引至各單元樓層分戶箱。2、閉路電視其接入方式及信號配送方式完全同電信系統(tǒng)相同，為更好地節(jié)約配套成本，我們采用電信和閉路電視系統(tǒng)養(yǎng)生園區(qū)內(nèi)戶外管線同槽不同井的方式，均采用暗埋管線。5.10消防室外消防給水采用低壓給水系統(tǒng)，管道壓力≥0.1Mpa，管網(wǎng)為環(huán)狀布置。養(yǎng)生園內(nèi)火災次數(shù)按二次考慮，在養(yǎng)生園內(nèi)設(shè)一座消防水池貯存火災延續(xù)時間內(nèi)的室內(nèi)外消防總用水量。建筑物室內(nèi)消防按照不同建筑類別，采用消火栓、固定滅火器消防，設(shè)火災自動報警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、應急照明和疏散照明等系統(tǒng)。建筑平面布置應符合防火規(guī)范要求，合理劃分防火區(qū)。平面和豎向應設(shè)置疏散通道和疏散出口，設(shè)置消防安全通道。消防設(shè)備的線路采用耐火型電纜，雙回路供電末端可自動切換。嚴格執(zhí)行消防管理制度，并定期檢查消防措施的落實和消防設(shè)施的維護情況。5.11防雷接地本工程防雷及接地采用聯(lián)合接地方式，利用建筑基礎(chǔ)內(nèi)的主鋼筋作為接地。接地阻力不小于1歐姆。本工程的防雷接地按第二類防雷建筑設(shè)計，在屋面凸出部分設(shè)防雷接閃器如避雷帶、避雷網(wǎng)等，利用外側(cè)柱內(nèi)鋼筋作為引下線，利用建筑物的基礎(chǔ)鋼筋作為接地裝置。第六章項目土地利用情況6.1項目選址6.2土地利用情況6.2.1項目各功能分區(qū)占地情況本項目以多功能康體養(yǎng)生園區(qū)為主題進行建設(shè)，具體功能版塊劃分為“四區(qū)一園”：候鳥式度假療養(yǎng)區(qū)、老年大學區(qū)、高級會所養(yǎng)生區(qū)、太極健身活動區(qū)以及書畫家創(chuàng)作園，主要建設(shè)內(nèi)容如下：項目建(構(gòu))筑物一覽表序號建（構(gòu)）筑物建筑面積（m2)層數(shù)結(jié)構(gòu)1書畫家創(chuàng)作園76000大酒店主樓160006框架結(jié)構(gòu)酒店公寓6000012框架結(jié)構(gòu)3老年大學區(qū)10003磚混結(jié)構(gòu)4高級會所養(yǎng)生區(qū)10003磚混結(jié)構(gòu)5候鳥式度假療養(yǎng)區(qū)10003磚混結(jié)構(gòu)6太極健身活動區(qū)10001磚混結(jié)構(gòu)7合計800006.2.2土地利用合理性分析市場：隨著某某國際旅游島建設(shè)規(guī)劃政策的實施，某某養(yǎng)生文化開發(fā)建設(shè)速度得到了飛速發(fā)展，其形勢一片大好，某某在職職工及離退休老人有60多萬人，市場容量較大。本項目存在巨大的市場需求。項目規(guī)劃酒店公寓戶型：本項目以兩室一廳、一室一廳為主，面積多樣，戶型分配較為合理。影響因素適應性分析分值判斷位置較好90交通好95配套設(shè)施較好90市場好95價格定位好90戶型較好90綜合分值92綜合對以上影響因素的分析，產(chǎn)品的市場適應性較好，綜合分值為92。本項目具有較強開發(fā)建設(shè)可行性。6.3節(jié)約集約用地措施1、利用規(guī)劃引導用地需求。堅持把規(guī)劃放在首位，通過科學規(guī)劃，充分利用有效的資源，發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益和社會效益。2、嚴格控制用地規(guī)模。在土地供應量、投資強度、容積率、項目用地開工進度等用地指標上，嚴格執(zhí)行國家相關(guān)規(guī)定標準。同時對符合用地條件的項目，要求通過技術(shù)創(chuàng)新和優(yōu)化設(shè)計方案，最大限度地減少土地使用數(shù)量。3、嚴格土地用途管制。在按照土地利用總體規(guī)劃對項目用地與批次用地選址時，認真落實保護耕地的責任，充分利用存量建設(shè)用地或劣地，盡量不占或少占用耕地。4、嚴格按照國家有關(guān)節(jié)約土地資源的要求，本著因地制宜、經(jīng)濟適用、綜合使用的原則進行科學規(guī)劃、合理布局。5、充分利用項目建設(shè)用地，提高建設(shè)用地利用效率。在滿足項目需要的基礎(chǔ)上對本項目的各個功能區(qū)進行合理布置，盡量緊湊布局。提高建設(shè)用地利用效率。第七章環(huán)境保護7.1環(huán)境保護原則和執(zhí)行標準根據(jù)康體養(yǎng)生園發(fā)展規(guī)劃提出的要求，本項目環(huán)境建設(shè)的目標為：按照統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實施，突出重點，配套推進的原則，對項目環(huán)保進行全面配套建設(shè)，使其與環(huán)境生態(tài)、康體養(yǎng)生文化相融合。7.1.1環(huán)境保護原則堅持“三同時”原則。堅持服從“統(tǒng)籌規(guī)劃，把項目環(huán)境保護、治理與區(qū)域環(huán)境綜合治理同步進行”的原則。堅持“環(huán)境硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相結(jié)合”的原則。7.1.2環(huán)境保護執(zhí)行標準《大氣污染物綜合排放標準》（GB16297-1996）；《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》（GB/T1883-2002）；《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095-1996）；《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）；《社會生活噪音排放標準》（GB22337-2008）；《建筑施工場界噪音限值》（GB12523-1990）；《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（GB3838-2002）；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096-2008）；《某某省建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法》。7.2環(huán)境影響分析項目為康體養(yǎng)生度假建設(shè)項目，建成后以某某在職職工及離退休老人居住和接待高端度假游客等綜合服務(wù)為主，污染影響時段主要為施工期和運營期。7.2.1施工期污染源分析擬建工程施工期對環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在施工揚塵、施工噪聲、廢氣、施工期固體廢棄物和廢水等方面。施工揚塵建筑工程施工期土方開挖過程破壞地表結(jié)構(gòu)以及裝卸、轉(zhuǎn)運、建筑材料砂石的運輸過程都會造成地面揚塵污染環(huán)境，是施工活動的一個重要污染源。建筑工地的揚塵主要來自：（1）土方挖掘、堆放和清運過程的揚塵；（2）建筑材料、水泥、白灰、砂子等裝卸、堆放的揚塵；（3）運輸車輛來往形成的揚塵；（4）建筑垃圾堆放和清運過程造成的揚塵。廢氣施工建設(shè)期間，廢氣主要來自施工機械排放的廢氣、各種運輸車輛排放的汽車尾氣和建筑室內(nèi)外裝修產(chǎn)生廢氣等。建筑室內(nèi)裝修對環(huán)境的影響分析在對構(gòu)筑物的室內(nèi)外進行裝修時（如表面粉刷、油漆、噴涂、裱糊、鑲貼裝飾等），鉆機、電錘、切割機等產(chǎn)生噪聲，油漆和噴涂產(chǎn)生廢氣，廢棄物料及污水，有害物質(zhì)主要是：甲醛、氨、氡、苯和石材的放射性，對人體的危害很大，應予以重點控制。固體廢物施工期固體廢物主要來自建筑垃圾和施工人員的生活垃圾。建筑垃圾成分主要為瓦礫碎磚、水泥殘渣、廢木材、廢鐵絲、鋼筋、廢油漆和涂料，以及建材的包裝箱、袋等；生活垃圾主要成分為廚余有機物、廢紙、塑料、玻璃、金屬等。施工期固體廢物若處置不到位，亂堆亂放，不僅有礙觀瞻，而且在大風干燥天氣，將會產(chǎn)生揚塵污染。生活垃圾在氣候適宜的條件下，易腐爛的廚余有機物會產(chǎn)生惡臭，滋生蚊蠅，成為病源菌發(fā)源地，將對周圍環(huán)境造成不利影響。裝修期間油漆、涂料在使用過程中產(chǎn)生的廢物，以及殘余物的廢棄包裝物等屬于危險廢物HW12（染料涂料廢物）類，處置不當會對環(huán)境和人體產(chǎn)生較大影響。廢水施工期廢水來自生產(chǎn)廢水和施工人員的生活污水。生產(chǎn)廢水來源于混凝土攪拌、澆注和養(yǎng)護用水，砂石料沖洗水等。廢水中的主要成分是SS，項目生產(chǎn)廢水產(chǎn)生量很少。生活污水是施工人員的盥洗水，廁所沖洗水等生活排水。主要污染物為COD、BOD等。施工期生活污水任意排放，必然會給周圍環(huán)境造成影響。噪聲施工期需使用施工機械及土方運輸車輛，因此而產(chǎn)生的喧鬧的環(huán)境干擾附近居民生活。7.2.2交付使用后污染源分析廢氣項目采暖為室內(nèi)中央空調(diào)供暖，因此項目運行期空氣污染源主要為地下停車庫廢氣和候鳥退休老人居住宅廚房燃氣爐灶產(chǎn)生的廢煙氣，主要污染物有NO2、SO2、CO和煙塵等。（1）汽車尾氣停車場汽車尾氣對環(huán)境的污染主要表現(xiàn)在車輛進出剎車、怠速及起動時短時排放的高濃度廢氣，廢氣中主要污染物為CO、NOx，對停車場內(nèi)環(huán)境空氣有一定的影響。（2）居民生活廢氣居民生活廢氣污染物排放來源于兩個部分：一部分是燃氣爐灶所使用的燃料，另一部分來自廚房炊事使用的食用油。廢水工程建成運行后，必將產(chǎn)生生活污水，根據(jù)類比調(diào)查，此類污水中污染物濃度一般為COD350mg/L，BOD5180mg/L，NH3-N20mg/L，SS300mg/L。噪聲項目主要噪聲源來自水泵、備用發(fā)電機組、風機等運行噪聲，聲源性質(zhì)一般為機械噪聲和空氣動力噪聲，聲級在80～95dB(A)。固體廢棄物本項目建成后的固體廢棄物主要為生活垃圾，綠化垃圾等。城市生活垃圾的構(gòu)成受地理條件、生活習慣、生活水平和燃料結(jié)構(gòu)等因素的影響。所產(chǎn)生的生活垃圾成分有各種廢棄包裝物、廚余