山東臨沂項(xiàng)目物業(yè)類型配比及投資收益估算

物業(yè)類型配比及投資收益估算臨沂新宇置業(yè)2024/1/17市場(chǎng)調(diào)研及工程定位回想目的客戶的選擇目的客戶對(duì)于物業(yè)類型的選擇物業(yè)類型

別墅

普通多層

花園洋房

小高層

高層

選擇率（%）

4.4

32.5

11.9

27.5

23.8

目的客戶對(duì)于戶型面積的選擇戶型面積區(qū)間

50以下

50-71

71-90

90-110

111-130

131-150

151-180

181-200

200以上

選擇率（%）

0.66

0.65

5.17

27.09

32.25

21.29

7.74

3.22

1.93

注：其他詳細(xì)市場(chǎng)內(nèi)容見前期報(bào)告中第三章消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查2024/1/17市場(chǎng)調(diào)研及工程定位回想市場(chǎng)供應(yīng)量分析與預(yù)測(cè)07年市場(chǎng)消化存量：約86萬＝07年市場(chǎng)供應(yīng)量〔310萬〕-07年市場(chǎng)消化量〔224萬〕08年市場(chǎng)供應(yīng)總量：約434.5萬＝07年市場(chǎng)消化存量〔86萬〕+在售樓盤08年估計(jì)開發(fā)量〔208萬〕+08年新上市樓盤估計(jì)開發(fā)量〔約140.5萬〕08年市場(chǎng)總消化量：約313萬＝08年市場(chǎng)總供應(yīng)量〔434.5〕×市場(chǎng)消化率〔72％〕〔注：07年市場(chǎng)供應(yīng)量及市場(chǎng)消化量的數(shù)據(jù)來源于臨沂市房管局。2007年臨沂市區(qū)共頒發(fā)商品房預(yù)售答應(yīng)證158份，同意預(yù)售29574萬套、310萬平方米，房屋總成交金額為59.3億元。截至2007年12月28日，臨沂市區(qū)共簽約商品房24724套，簽約面積224萬余平方米，均價(jià)2645元。07年市場(chǎng)消化量約在224萬平方米，根據(jù)房管局提供數(shù)據(jù)，年消化量為開發(fā)量的72%?！?024/1/17工程定位市場(chǎng)調(diào)研及工程定位回想籠統(tǒng)定位檔次定位功能定位"國家級(jí)綠色生態(tài)住宅示范區(qū)""中高檔"綠色生態(tài)示范功能新生活方式引導(dǎo)功能高尚居住功能開發(fā)品牌塑造功能南坊窗口籠統(tǒng)展現(xiàn)功能2024/1/17各物業(yè)類型比例確實(shí)定物業(yè)類型比例目的客戶對(duì)物業(yè)類型的選擇率工程定位對(duì)物業(yè)類型的要求市場(chǎng)供需環(huán)境對(duì)產(chǎn)品類型的影響規(guī)劃條件對(duì)產(chǎn)品類型的影響物業(yè)類型比例2024/1/17物業(yè)類型比例物業(yè)類型

別墅

普通多層小高層

高層

花園洋房選擇率（%）

4.4

32.5

27.5

23.8

11.9思索到本工程的中高端定位，普通多層產(chǎn)品不容易滿足工程在籠統(tǒng)、檔次等方面的要求，本工程不思索做普通多層產(chǎn)品。因此將選擇多層比例分配至與其類似的花園洋房和小高層產(chǎn)品中。選擇多層客戶中對(duì)于戶型面積的選擇戶型面積區(qū)間

50以下

50-71

71-90

90-110

111-130

131-150

151-180

181-200

200以上

選擇率（%）

2.0

0

8.0

28.0

38.0

14.0

6.0

2.0

2.0

在分配多層選擇比例的時(shí)候，我們思索到選擇多層客戶對(duì)于面積的選擇不同進(jìn)展分配，選擇130以下較小面積的為76%，選擇130以上較大面積的為24%，由于思索花園洋房產(chǎn)品戶型較大而小高層中會(huì)配置一定面積較小戶型，因此將此多層選擇比例按76：24配置到小高層與花園洋房中。各物業(yè)類型比例確實(shí)定目的客戶對(duì)于物業(yè)類型的選擇2024/1/17各物業(yè)類型比例確定物業(yè)類型比例花園洋房與小高層的比例除了要思索目的客戶選擇，多層客戶比例分配外，還應(yīng)看到，目前市場(chǎng)花園洋房產(chǎn)品供應(yīng)較少，作為多層創(chuàng)新產(chǎn)品，未來市場(chǎng)前景看好，因此思索適當(dāng)調(diào)高花園洋房所占比例。高層的目的客戶選擇率為23.8%，但是思索到目前市場(chǎng)高層，尤其在濱河和南坊新區(qū)的高層產(chǎn)品供應(yīng)量宏大，因此建議降低高層在工程中比例，調(diào)至20%。最終得出的物業(yè)類型比例〔%〕：物業(yè)類型

別墅

花園洋房

小高層

高層

普通多層

目標(biāo)客戶選擇比例4.411.927.523.832.5分配選擇多層的客戶后比例4.419.752.223.8--考慮市場(chǎng)因素修正后比例

540

3520--思索到臨沂目前市場(chǎng)別墅產(chǎn)品供應(yīng)與需求兩旺的局面，因此雖然作為高收益產(chǎn)品，但其存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此根據(jù)目的客戶選擇不宜過大。2024/1/17產(chǎn)品規(guī)劃建議方案一方案比較物業(yè)類型

比例

建筑面積（m2）

總建筑面積421811容積率1.70住宅100%403811別墅

5%20191花園洋房

40%161524小高層

35%141334高層20%80762公建及商業(yè)配套100%18000商業(yè)面積66.7%12000公建配套面積33.3%6000結(jié)合前面各物業(yè)類型比例，經(jīng)初步估算，得出方案一如下經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的。2024/1/17

物業(yè)類型

建筑面積（m2）

總建筑面積446623容積率1.80住宅428623產(chǎn)品類型比例

別墅

5%21431花園洋房

30%128587小高層

35%150018高層30%128587公建及商業(yè)配套比例18000商業(yè)面積66.7%12000公建配套面積33.3%6000產(chǎn)品規(guī)劃建議方案二方案比較在適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品比例，提高高層比例增大容積率的根底上得出方案二2024/1/17

產(chǎn)品規(guī)劃建議方案三方案比較物業(yè)類型

建筑面積（m2）

總建筑面積容積率2.00住宅478248產(chǎn)品類型比例

別墅

5%23912花園洋房

10%47825小高層

30%143474高層55%263037公建及商業(yè)配套比例18000商業(yè)面積66.7%12000公建配套面積33.3%6000將容積率調(diào)整至2.0，減少花園洋房和小高層比例，得出方案三2024/1/17方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算評(píng)價(jià)我們就工程開發(fā)條件、市場(chǎng)需求情況、本著工程低風(fēng)險(xiǎn)、高收益、短期回籠資金的目的進(jìn)展以下三個(gè)方案的比較，從而找出最切合本工程的投資估算方案。項(xiàng)目占地

（平方米）

項(xiàng)目總建面

（平方米）

物業(yè)類型配比

稅前利潤（萬）

投資利潤率（稅前）

稅后利潤（萬）

投資利潤率（稅后）

總投入

方案一

（1.7容積率）

248124

421811

別墅

5%

38117.54

23.99%

28588.15

17.99%

158900.20

花園洋房

40%

小高層

35%

高層

20%

方案二

（1.8容積率）

248124

446623

別墅

5%

39580.96

23.78%

29685.72

17.84%

166440.03

花園洋房

30%

小高層

35%

高層

30%

方案三

（2.0容積率）

248124

496248

別墅

5%

41010.65

22.55%

30757.99

16.91%

181884.45

花園洋房

10%

小高層

30%

高層

55%

〔市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)展銷售收入評(píng)價(jià)〕2024/1/17項(xiàng)目占地（平方米）項(xiàng)目總建面（平方米）物業(yè)類型配比稅前利潤（萬）投資利潤率（稅前）稅后利潤（萬）投資利潤率（稅后）總投入方案一（1.7容積率）248124421811別墅5%45972.2628.72%34479.2021.54%160087.41花園洋房40%小高層35%高層20%方案二（1.8容積率）248124446623別墅5%47899.1128.56%35924.3321.42%167697.28花園洋房30%小高層35%高層30%方案三（2.0容積率）248124496248別墅5%50255.6527.42%37691.7420.56%183281.79花園洋房10%小高層30%高層55%〔按照市場(chǎng)開展預(yù)期進(jìn)展銷售收入評(píng)價(jià)〕方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算評(píng)價(jià)2024/1/17方案綜合比較1.7容積率方案

1.8容積率方案

2.0容積率方案

市場(chǎng)

1.7容積率主要是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查做的物業(yè)類型配比，切合市場(chǎng)需求現(xiàn)狀，低密度產(chǎn)品體量較大，從而降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

低密度產(chǎn)品與高密度產(chǎn)品配比適當(dāng)，也比較符合市場(chǎng)需求，但總體比較而言高層產(chǎn)品面積略大，具有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況做的具有預(yù)測(cè)性的物業(yè)配比方案，高密度產(chǎn)品體量較大，就目前現(xiàn)狀而言具有一定市場(chǎng)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭也比較激烈。

產(chǎn)品

低密度產(chǎn)品具有一定市場(chǎng)影響力，并且能給項(xiàng)目帶來一定的品質(zhì)提升，從而可促進(jìn)項(xiàng)目快速銷售。

隨著容積率的提升，低密度與高密度比例相當(dāng)，對(duì)于高密度產(chǎn)品的創(chuàng)新空間巨大，但也具有相對(duì)的市場(chǎng)抗性

大量高密度產(chǎn)品，必須具有創(chuàng)新性，從而吸引消費(fèi)者，以加速項(xiàng)目銷售

銷售

低密度產(chǎn)品為市場(chǎng)容易接受產(chǎn)品，銷售速度相對(duì)較快。

根據(jù)市場(chǎng)需求情況，該方案的整體銷售速度較第一方案慢（高密度產(chǎn)品將會(huì)影響到項(xiàng)目整體銷售速度）

高密度產(chǎn)品以量較大，與市場(chǎng)產(chǎn)生較大抗性，從而制約銷售速度

開發(fā)商

切合市場(chǎng)需求的物業(yè)組合，且低密度產(chǎn)品更加快速的提高開發(fā)商品牌知名度

有助于開發(fā)商品牌的打造，盡快回?cái)n資金

高密度產(chǎn)品體量較大，與市場(chǎng)開發(fā)樓盤沒有太多差異性，對(duì)開發(fā)商品牌塑造能力較弱

經(jīng)濟(jì)

總投入相對(duì)較少，回收利潤較高，快速回現(xiàn)（高利潤率，三個(gè)方案相比較而言）

總投入相對(duì)適中，回收利潤適中（適中利潤率，三個(gè)方案相比較而言）

總投入相對(duì)較高，回收利潤較高（較低利潤率，三個(gè)方案相比較而言）

對(duì)各要素綜合評(píng)價(jià)，1.7容積率方案為最優(yōu)方案。2024/1/17戶型配比如案物業(yè)類型排布建議小高層高層花園洋房別墅中心景觀西側(cè)靠景觀湖地塊，以別墅和花園洋房為主，北部沿路布置小高層。東部沿柳青路布置高層車行主入口建議布置在中間算圣巷，東西兩塊各開入口，相互呼應(yīng)又不干擾。東側(cè)沿河與西側(cè)靠湖位置開設(shè)人行入口。別墅區(qū)靠湖,圍繞西側(cè)景觀中心布置，東側(cè)中心景觀位置較好位置與沿河位置布置大面積戶型。東西兩地塊分別營建小區(qū)景觀中心。2024/1/17戶型配比如案1.7容積率方案戶型配比如案建議目的客戶對(duì)于戶型面積的選擇戶型面積區(qū)間

50以下

50-71

71-90

90-110

111-130

131-150

151-180

181-200

200以上

別墅----------8.0%22.0%26.7%43.3%花園洋房----5.3%21.1%10.5%42.1%10.5%10.5%--小高層--2.4%2.4%31.0%42.9%11.9%9.5%----高層----5.3%28.9%28.9%26.3%5.3%2.6%2.6%總體0.66%

0.65%

5.17%

27.09%

32.25%

21.29%

7.74%

3.22%

1.93%

結(jié)合意向客戶樣本，111-130、91-110、131-150平方米這三種戶型的選擇率均最高，市民對(duì)于大戶型面積的選擇普遍較高。2024/1/17戶型配比如案別墅戶型配比建議結(jié)合目的客戶對(duì)戶型面積需求及市場(chǎng)上別墅產(chǎn)品的供應(yīng)與銷售情況，給出以下各戶型配比建議戶型面積指標(biāo)（m2）比例（%）套數(shù)（套）面積（萬m2）別墅四室二廳二衛(wèi)180-22030250.5五室三廳三衛(wèi)220-26040340.82六室三廳三衛(wèi)260-30030250.7842.02別墅產(chǎn)品將占有整個(gè)地塊最正確位置，享有極高景觀資源，因此戶型面積不宜過小，而思索到未來價(jià)錢預(yù)期及目的客戶接受才干，單套別墅總價(jià)控制在150萬-250萬之間，即總面積在180-300平方米之間。項(xiàng)目月亮城美澳花園濱河國際瀾波灣佳和花園清水灣花園別墅類型聯(lián)排、獨(dú)棟疊拼、聯(lián)排、獨(dú)棟獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排疊拼、獨(dú)棟總面積5w平米左右3.5萬平米9.5w平米總套數(shù)獨(dú)棟48套、疊拼90多套130套左右130套左右289套48套疊拼、4套獨(dú)棟銷售價(jià)格（元/平方米）聯(lián)排3100-3400獨(dú)棟3900-4000疊拼3500聯(lián)排4000獨(dú)棟7000開盤均價(jià)6000均價(jià)5700疊拼4500獨(dú)棟8000平均面積180-260平方米銷售情況50%剩余70套左右開盤銷售30%80%以上基本銷售完畢2024/1/17戶型配比如案花園洋房戶型配比建議結(jié)合目的客戶對(duì)戶型面積需求及各物業(yè)類型客戶對(duì)面積的需求比例，給出以下各戶型配比建議戶型面積指標(biāo)（m2）比例（%）套數(shù)（套）面積（萬m2）花園洋房三室一廳一衛(wèi)90-120253223.40三室二廳二衛(wèi)110-140506448.05四室二廳二衛(wèi)130-160253224.70129216.15戶型面積區(qū)間（m2）

71-90

90-110

111-130

131-150

151-180

181-200

選擇率（%）

5.321.110.542.110.510.5選擇花園洋房客戶對(duì)于面積區(qū)間需求在70-200平米之間，思索到花園洋房產(chǎn)品價(jià)值及銷售總價(jià)，建議其區(qū)間選擇在90-160之間。2024/1/17戶型配比如案小高層戶型配比建議結(jié)合目的客戶對(duì)戶型面積需求及各物業(yè)類型客戶對(duì)面積的需求比例，給出以下各戶型配比建議產(chǎn)品類型戶型面積指標(biāo)（m2）比例（%）套數(shù)（套）面積（萬m2）小高層二室二廳一衛(wèi)90-100101181.14三室二廳一衛(wèi)100-110202362.48三室二廳二衛(wèi)110-130505887.16四室二廳二衛(wèi)130-150202363.35117814.13選擇小高層客戶對(duì)于戶型面積需求根本在90-130之間，也有少部分需求小面積戶型及131-180平米。思索到整體市場(chǎng)需求，將110-130平米戶型做為主力戶型。戶型面積區(qū)間（m2）

50-71

71-90

90-110

111-130

131-150

151-180

選擇率（%）

2.42.431.042.911.99.52024/1/17戶型配比如案高層戶型配比建議結(jié)合目的客戶對(duì)戶型面積需求及各物業(yè)類型客戶對(duì)面積的需求比例，給出以下各戶型配比建議產(chǎn)品類型戶型面積指標(biāo)（m2）比例（%）套數(shù)（套）面積（萬m2）高層二室二廳一衛(wèi)90-10010680.65三室二廳一衛(wèi)100-110302042.12三室二廳二衛(wèi)110-130402723.24四室二廳二衛(wèi)130-15010680.95復(fù)式150-18010681.126808.08根據(jù)高層客戶對(duì)于戶型面積區(qū)間的選擇，我們可以看出，其范圍區(qū)間較大，為滿足沿河高景觀價(jià)值的表達(dá)，可思索做一部分高層復(fù)式戶型。主力戶型仍以市場(chǎng)消化最快的110-130平米戶型為主。戶型面積區(qū)間

71-90

90-110

111-130

131-150

151-180

181-200

200以上

選擇率（%）

5.328.928.926.35.32.62.62024/1/17戶型配比如案戶型面積區(qū)間套數(shù)（套）面積（萬m2）比例二室戶型90-1001861.794.43三室戶型90-140226826.4565.50%四室戶型130-2206859.5023.53%五室戶型220-260340.822.03%六室戶型260-300250.701.73%復(fù)式戶型150-180681.122.77%326640.38100%方案整體戶型配比建議方案整體戶型以市場(chǎng)需求及消化速度較快的三室戶型為主力戶型。2024/1/17價(jià)錢定位2024/1/17〔一〕估價(jià)方法市場(chǎng)比較法：根據(jù)市場(chǎng)的整體需求情況，參考市場(chǎng)樓盤價(jià)錢，綜合思索各樓盤各要素對(duì)價(jià)錢的影響程度，并相應(yīng)給予權(quán)重，加權(quán)平均求取價(jià)錢的一種定價(jià)戰(zhàn)略。即在影響樓盤銷售價(jià)錢和銷售率的要素中，選取重要因子，根據(jù)其重要程度相應(yīng)給出權(quán)重。然后逐個(gè)給競(jìng)爭樓盤打分，求出本工程同類物業(yè)的性價(jià)比，根據(jù)加權(quán)平均性價(jià)比得出本工程的市場(chǎng)價(jià)錢?！捕扯▋r(jià)應(yīng)思索的其他要素1、市場(chǎng)對(duì)同類產(chǎn)品價(jià)錢的接受范圍根據(jù)我們所做的市場(chǎng)調(diào)查闡明：同類產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)錢普通在3500元/平米至4200元/平米之間。思索到本工程地理位置絕佳、產(chǎn)品檔次較高我們?cè)谧龆▋r(jià)上將進(jìn)展適當(dāng)修正。2、市場(chǎng)上同類產(chǎn)品的競(jìng)爭程度目前工程片區(qū)具有代表性的樓盤主要有濱河陽光、瀾波灣等，這些樓盤在地理位置、銷售價(jià)錢、產(chǎn)品質(zhì)量方面都具有可參考性，因此，我們的定價(jià)必需充分思索目前市場(chǎng)上的競(jìng)爭對(duì)手和潛在競(jìng)爭對(duì)手的要挾。3、產(chǎn)品本身的價(jià)值任何產(chǎn)品的價(jià)錢，也必需反映一定的價(jià)值。任何開發(fā)商都不希望本人的產(chǎn)品以低于它本身價(jià)值的價(jià)錢出賣，所以定價(jià)在保證本錢的前提下以獲取最大的利潤為目的。4、產(chǎn)品的銷售周期開發(fā)商推出樓盤，期望能迅速回籠資金收回開發(fā)本錢并獲取豐厚的利潤，但假設(shè)價(jià)錢期望太高會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，銷售周期拉長，各項(xiàng)本錢自然增長，最終事與愿違，反而會(huì)給企業(yè)帶來更大的損失。小高層高層定價(jià)2024/1/17〔三〕定價(jià)原那么價(jià)錢不能虛高、堅(jiān)持工程高性價(jià)比〔四〕價(jià)錢定位的根據(jù)1、競(jìng)爭樓盤確定經(jīng)過對(duì)臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，我們根據(jù)本工程的質(zhì)量特點(diǎn)選取了與本工程在同一銷售時(shí)段且潛在客戶相類似的八個(gè)在售樓盤進(jìn)展比較分析，利用比較定價(jià)法，充分思索競(jìng)爭樓盤的權(quán)重及細(xì)化要素對(duì)價(jià)錢的影響，最后計(jì)算出工程科學(xué)合理的市場(chǎng)均價(jià)。同區(qū)同質(zhì)：濱河陽光、瀾波灣同區(qū)異質(zhì)：沂龍灣、齊魯園異區(qū)同質(zhì)：鳳凰城、開元上城異區(qū)異質(zhì)：臺(tái)北新城、陽光高第小高層高層定價(jià)2024/1/172、影響權(quán)重分配我們充分思索上述四個(gè)樓盤的綜合素質(zhì)，經(jīng)過業(yè)內(nèi)專業(yè)人士打分，得出各樓盤對(duì)工程的要挾比例。即影響權(quán)重為：競(jìng)爭類型樓盤名稱權(quán)重同區(qū)同質(zhì)濱河陽光瀾波灣20%20%同區(qū)異質(zhì)沂龍灣齊魯園15%15%異區(qū)同質(zhì)鳳凰城開元上城10%10%異區(qū)異質(zhì)臺(tái)北新城陽光高第5%5%小高層高層定價(jià)2024/1/17工程細(xì)化要素打分項(xiàng)目細(xì)化因素權(quán)重濱河陽光瀾波灣齊魯園沂龍灣鳳凰城開元上城臺(tái)北新城陽光高第因素打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分地環(huán)境升值前瞻60.530.530.352.10.352.10.553.30.530.21.20.21.2域34%生活氣氛5-0.1-0.5-0.1-0.5-0.02-0.1-0.02-0.1-0.1-0.5-0.1-0.5-0.1-0.5-0.1-0.5因

人文氣氛3-0.1-0.3-0.1-0.3-0.1-0.3-0.1-0.3-0.1-0.3-0.1-0.3-0.1-0.3-0.1-0.3素

自然環(huán)境70.251.750.251.750.10.70.120.840.32.10.251.750.10.70.10.753%

治安狀況40.150.60.150.60.150.60.150.60.150.60.150.60.150.60.150.6

區(qū)域印象80.43.20.43.20.43.20.352.80.453.60.43.20.2520.2522024/1/17

交通車行管制40.20.80.20.80.20.80.20.80.20.80.20.80.10.40.10.4

8%公共交通4-0.1-0.4-0.1-0.4-0.1-0.4-0.08-0.32-0.1-0.4-0.15-0.60.10.40.120.48

配套11%學(xué)校、幼兒園50.10.50.10.50.050.250.070.350.10.5000.10.50.110.55

菜場(chǎng)、商場(chǎng)3-0.1-0.3-0.1-0.3-0.05-0.15-0.05-0.15-0.1-0.3-0.05-0.15000.10.3

醫(yī)院、銀行2-0.2-0.4-0.2-0.4-0.1-0.2-0.1-0.2-0.2-0.4-0.15-0.30.10.20.080.16樓規(guī)模50.31.50.251.250.210.31.50.251.250.251.250.31.50.10.5盤平面設(shè)計(jì)（面積、戶型等）60.10.60.10.60.080.480.090.540.10.60.080.480.050.30.050.3個(gè)設(shè)備(智能化等)30.10.30.090.270.080.240.080.240.10.30.10.30.050.150.050.15工程細(xì)化要素打分2024/1/17別裝修（地面、廚、衛(wèi)、門窗）20.150.30.150.30.150.30.150.30.150.30.150.30.10.20.120.24因建筑選材20.10.20.10.20.080.160.10.20.10.20.10.20.150.30.180.36素外觀（會(huì)所、外立面）20.060.120.060.120.050.10.060.120.080.160.050.10.020.040.030.0636%景觀40.10.40.090.360.060.240.070.280.150.60.10.40000

車位10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10.080.080.090.09

社區(qū)配套4-0.1-0.4-0.1-0.4-0.15-0.6-0.1-0.400000000

承建商20.10.20.10.20.10.20.10.20.10.20.10.20.050.10.060.12工程細(xì)化要素打分2024/1/17

開發(fā)商實(shí)力50.10.50.10.50.080.40.150.750.150.750.10.50.050.250.060.3物業(yè)管理品牌及收費(fèi)30.10.30.10.30.050.150.150.450.150.450.10.30.080.240.090.273%工程形象5%潛在風(fēng)險(xiǎn)5-0.1-0.5-0.1-0.500-0.05-0.25-0.1-0.5-0.05-0.25-0.1-0.500營銷3%營銷包裝50.090.450.090.450.050.250.10.50.10.50.050.250.040.20.040.2合計(jì)

100

12.02

11.7

9.52

10.95

13.91

11.63

8.06

8.18工程細(xì)化要素打分2024/1/17比較樓盤

合計(jì)得分

均價(jià)

比較價(jià)格=均價(jià)*（1+合計(jì)得分）

權(quán)重

權(quán)重值

濱河陽光

0.1202

4200

4704.84

20%

940.968

瀾波灣

0.117

4200

4691.4

20%

938.28

沂龍灣

0.0952

3300

3614.16

15%

542.124

齊魯園

0.1095

3600

3994.2

15%

599.13

鳳凰城

0.1391

4300

4898.13

10%

489.813

開元上城

0.1163

4100

4576.83

10%

457.683

臺(tái)北新城

0.0806

3000

3241.8

5%

162.09

陽光高第

0.0818

3200

3461.76

5%

173.088

4303.176

根據(jù)選定的市場(chǎng)四大比較樓盤的均價(jià)，經(jīng)過加權(quán)平均得出本工程的均價(jià)。工程的均價(jià)等于比較樓盤權(quán)重值之和。小高層高層定價(jià)根據(jù)上表加權(quán)平均得出工程的市場(chǎng)準(zhǔn)確均價(jià)是4303.176元/平方米。得出該工程均價(jià)2024/1/17經(jīng)過對(duì)上述八大樓盤的市場(chǎng)調(diào)研，利用市場(chǎng)比較法這一科學(xué)定價(jià)方法的實(shí)際根據(jù)，并系統(tǒng)思索工程本身的銷售節(jié)拍，并結(jié)合市場(chǎng)上漲要素，我們建議工程首批高層房源合理入市均價(jià)應(yīng)該為：4300元/平方米，這樣可以順利啟動(dòng)市場(chǎng)并為續(xù)推房源的暢銷奠定良好的根底。小高層高層定價(jià)價(jià)錢結(jié)論根據(jù)工程高密度產(chǎn)品組合，結(jié)合市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品接受情況及市場(chǎng)銷售情況，我司建議就目前現(xiàn)狀而言，小高層均價(jià)在4300元/平方米，高層均價(jià)在4200元/平方米較為適宜。臨沂市場(chǎng)房價(jià)每年以5%的速度增長，結(jié)合工程區(qū)位開展日漸成熟，運(yùn)用科學(xué)有效的營銷手段，本工程小高層整體銷售均價(jià)可控制在4500元/平方米、高層4400元/平方米。本工程小高層整體銷售均價(jià)可控制在4500元/平方米、高層4400元/平方米。2024/1/17評(píng)估項(xiàng)

權(quán)數(shù)

沂龍灣

鳳凰城

本案

評(píng)估分

加權(quán)分

評(píng)估分

加權(quán)分

評(píng)估分

加權(quán)分

1大環(huán)境

20

1632017340153002地段

20

1020013260112203道路交通

5

4203154204周邊配套

4

2828285產(chǎn)品設(shè)計(jì)

12

6727847846小區(qū)景觀

8

4325405407樓盤品質(zhì)

10

6608808808項(xiàng)目規(guī)模

5

4203153159開發(fā)商品牌

5

31531521010物業(yè)形象

5

21031531511營銷推廣

6

424424424合計(jì)

100

781

896

816均價(jià)

4400

4600

5700比較價(jià)

5047.887

4189.286

4618.587

花園洋房定價(jià)根據(jù)上表加權(quán)平均得出工程的市場(chǎng)準(zhǔn)確均價(jià)是4618.587元/平方米。2024/1/17花園洋房定價(jià)利用市場(chǎng)比較法這一科學(xué)定價(jià)方法的實(shí)際根據(jù)，并系統(tǒng)思索工程本身的銷售節(jié)拍，并結(jié)合市場(chǎng)上漲要素，我們建議工程花園洋房合理入市均價(jià)應(yīng)該為：4620元/平方米，根據(jù)工程本身優(yōu)越條件，本工程均價(jià)可控制在4800元/平方米。這樣可以順利啟動(dòng)市場(chǎng)并為續(xù)推房源的暢銷奠定良好的根底。臨沂市場(chǎng)房價(jià)每年以5%的速度增長，結(jié)合工程區(qū)位開展日漸成熟，運(yùn)用科學(xué)有效的營銷手段，本工程整體銷售均價(jià)可控制在5000元/平方米。2024/1/17別墅定價(jià)1、鳳凰城：工程位于濱河版塊區(qū)域，占據(jù)鳳凰廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)資源，地處三河交匯處，景觀資源優(yōu)越，目前別墅價(jià)錢尚未公布，估計(jì)在9000元左右。2、佳和花園位置：臨沂市北園路與蒙山大道交匯處向西300米、價(jià)錢：均價(jià)在5700元/平方米、銷售情況：完成80%以上、總建筑面積：9.5萬平方米，總共289套、建筑方式：獨(dú)棟別墅、雙拼別墅和聯(lián)排別墅3、濱河國際：工程位于濱河大道〔小埠東橡膠壩西側(cè)〕，規(guī)劃建筑面積40萬平方米，其中別墅130套左右，一期推出別墅78套，開盤價(jià)錢6000元/平方米左右，開盤疊拼別墅消化30%，目前疊拼價(jià)錢在6300元/平方米。目前臨沂市場(chǎng)上別墅分析2024/1/17評(píng)估項(xiàng)

權(quán)數(shù)

濱河國際

鳳凰城

佳和花園

本案

評(píng)估分

加權(quán)分

評(píng)估分

加權(quán)分

評(píng)估分

加權(quán)分

評(píng)估分

加權(quán)分

1大環(huán)境

20

102001224010200173402地段

20

10200122409180183603道路交通

5

3153153153154周邊配套

4

312312312285產(chǎn)品設(shè)計(jì)

12

910811132896111326小區(qū)景觀

8

4325403247567樓盤品質(zhì)

10

8809907709908項(xiàng)目規(guī)模

5

3154203154209開發(fā)商品牌

5

31542031552510物業(yè)形象

5

31531531542011營銷推廣

6

424530318530合計(jì)

100

716

854

660

1096均價(jià)

6300

9000

5700

比較價(jià)

7514.25

6955.50

9465.45

7978.40

別墅定價(jià)別墅工程市場(chǎng)銷售價(jià)錢普通在5000-6500、9000元不等價(jià)錢，思索到工程位置優(yōu)越性、產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)良等方面，本工程別墅均價(jià)定為8000元/平方米，經(jīng)過后期營銷手段，將產(chǎn)品均價(jià)提升，可實(shí)現(xiàn)均價(jià)8500元/平方米之目的。2024/1/17商業(yè)定價(jià)建議本區(qū)域所開發(fā)的樓盤中尚未有商業(yè)銷售，所以我們不宜采用市場(chǎng)比較法定價(jià)，由于是新開發(fā)區(qū)域，沒有運(yùn)營型商業(yè)，也不可采用租金反推法進(jìn)展商業(yè)定價(jià)，跟據(jù)我司操作工程閱歷，結(jié)合市場(chǎng)行規(guī)，我司建議商業(yè)價(jià)錢為住宅均價(jià)的1.6-.18倍。即商業(yè)價(jià)錢為4500元/平方米*1.6=7200元/平方米4500元/平方米*1.8=8100元/平方米本工程商業(yè)均價(jià)應(yīng)堅(jiān)持在7200-8100元/平方米之間2024/1/17方案經(jīng)濟(jì)估算附表2024/1/17方案經(jīng)濟(jì)估算1.7容積率方案經(jīng)濟(jì)估算項(xiàng)目占地

248124

m

2

建筑面積

403811

m

2

物業(yè)類型配比

類型

比例

建筑面積

別墅

5%

20191

m

2

花園洋房

40%

161524

m

2

小高層

35%

141334

m

2

高層

20%

80762

m

2

合計(jì)

100%

403811

m

2

容積率

1.7

綠化率

45%

建筑密度

20%

2024/1/17方案經(jīng)濟(jì)估算建安工程費(fèi)用物業(yè)類型

建筑面積（平方米）

建安成本價(jià)格（元/平方米）

合計(jì)（元）

商業(yè)

12000

1600

￥19,200,000.00

花園洋房

161524.32

1300

￥209,981,616.00

小高層

141333.78

1600

￥226,134,048.00

高層

80762.16

1600

￥129,219,456.00

別墅

20190.54

1100

￥22,209,594.00

合計(jì)

￥606,744,714.00

2024/1/17方案經(jīng)濟(jì)估算建安工程前期費(fèi)用

項(xiàng)目名稱

比例或單價(jià)

計(jì)算基礎(chǔ)

備注

金額

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

⑴

用地規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

2.1元每平方米

248124平方米

占地面積

￥521,060

⑵

工程規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

20.元每平方米

421811平方米

總建面

￥8,436,216

小計(jì)

￥8,957,276

工程招投標(biāo)管理費(fèi)

0.06%

￥606,744,714

建安費(fèi)用

￥364,047

工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)

1.00%

￥606,744,714

建安費(fèi)用

￥6,067,447

工程勘查設(shè)計(jì)費(fèi)

2.00%

￥606,744,714

建安費(fèi)用

￥12,134,894

城市規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

1350.元每畝

372畝

占地面積

￥502,200

人防費(fèi)

30元每平方米

421811平方米

總建面

￥12,654,324

墻體節(jié)能費(fèi)

8.元每平方米

421811平方米

總建面

￥3,374,486

勞?；?/p>

2.00%

￥606,744,714

建安費(fèi)用

￥12,134,894

散裝水泥基金

2.元每平方米

421811平方米

總建面

￥843,622

氣象費(fèi)

1.2元每平方米

421811平方米

總建面

￥506,173

消防費(fèi)

2.元每平方米

421811平方米

總建面

￥843,622

圖紙審查費(fèi)

1.6元每平方米

421811平方米

總建面

￥674,897

工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

0.14%

￥606,744,714

建安費(fèi)用

￥849,443

委托招投標(biāo)費(fèi)

0.09%

￥606,744,714

建安費(fèi)用

￥546,070

工資保障金

0.20%

￥606,744,714

建安費(fèi)用

￥1,213,489

副食基金

0.025%

￥606,744,714

建安費(fèi)用

￥151,686

交易服務(wù)費(fèi)

0.07%

￥606,744,714

建安費(fèi)用

￥424,721

合計(jì)

￥62,243,293

2024/1/17方案經(jīng)濟(jì)估算1.7容積率方案經(jīng)濟(jì)估算項(xiàng)目名稱

比例或單價(jià)

計(jì)算基礎(chǔ)

備注

金額

基礎(chǔ)設(shè)施配套

155元每平方米

421811平方米

計(jì)容積率總建面

￥65,380,674

不可預(yù)見費(fèi)

費(fèi)率

2.00%

建安工程費(fèi)

￥606,744,714

不可預(yù)見費(fèi)

￥12,134,894

根底設(shè)備配套費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用2024/1/17方案經(jīng)濟(jì)估算1.7容積率方案經(jīng)濟(jì)估算開發(fā)費(fèi)用

項(xiàng)目名稱

比例或單價(jià)