維修基金使用及異產(chǎn)毗連房屋管理辦法

維修基金使用及異產(chǎn)毗連房屋管理方法參考資料?鄭州市房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法??鄭州市房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金使用管理實施細那么??鄭州市城市異產(chǎn)毗連房屋管理方法??北京市城鎮(zhèn)公有住宅樓房大、中小修定標(biāo)準(zhǔn)??黑龍江省城鎮(zhèn)樓房大、中修工程分類試行標(biāo)準(zhǔn)?1/17/2024名詞解釋共用部位是指房屋承重結(jié)構(gòu)部位〔包括根底、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)取?、戶外墻面、共用門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指建設(shè)費用已攤?cè)敕课蒌N售價格的共用的給排水管道、落水管、水箱、加壓水泵、供熱管道、供氣管道、電梯、天線、照明、鍋爐、供電線路、路燈、消防設(shè)施、綠地、道路、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性停車場〔庫〕、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。60％以上業(yè)主是指與維修工程有共用關(guān)系、應(yīng)當(dāng)分擔(dān)維修費用的業(yè)主總數(shù)的60％以上。異產(chǎn)毗連房屋，系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有權(quán)人所共有的房屋。1/17/2024?鄭州市房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法?要點解讀1/17/2024一、維修基金專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造。分?jǐn)傇敲窗匆韵聢?zhí)行：〔一〕、共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的根底、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)?！捕?、共有墻體的修繕〔包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕〕，按兩側(cè)均分后，由每側(cè)面房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)。1/17/2024〔三〕、墻面的修繕，室內(nèi)墻面的修繕，由所在部位房屋所有權(quán)人負(fù)擔(dān)；共有部位墻面的修繕，由共有房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)?！菜摹?、樓蓋的修繕，其樓面〔包括地坪粉灰層和樓面裝飾層〕、與頂棚〔包括頂棚粉灰層、吊頂和頂棚裝飾層〕部位，由所在層房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)；其結(jié)構(gòu)部位，由毗連房屋所有權(quán)人按上六下四的比例分擔(dān)。

1/17/2024〔五〕、屋蓋的修繕：

1、不上人屋蓋，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)；

2、可上人屋蓋〔包括屋面和周邊護欄〕，如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)；如僅為假設(shè)干層使用，使用層的房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下各層房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)。

1/17/2024〔六〕、樓梯及樓梯間〔包括出屋面局部〕的修繕：

1、各層共有樓梯〔間〕，由房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)；

2、某些層所專用的樓梯〔間〕，由其專用的房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)?！财摺?、房屋共有部位必要的裝飾，由受益的房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)。1/17/2024〔八〕、房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑的修繕：

1、電梯、水泵、垃圾道〔箱〕、化糞池及水、氣、暖、電的主要管線等，由房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)；

2、水、氣、暖、電的支管線及廚房、衛(wèi)生間設(shè)備等，由相關(guān)的所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)；

3、公用電視天線、公用電話、信報箱等共用設(shè)施，由受益人按戶分擔(dān)。

〔九〕、房屋撤除，其拆卸支付或殘值回收，由房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)或分配。返回1/17/2024二、業(yè)委會成立前和成立后如何使用維修基金？１、成立前需使用維修基金的，由售房單位或物業(yè)管理單位提出使用方案〔以下通稱為管理單位〕，經(jīng)60％以上業(yè)主簽字同意后到市物業(yè)維修基金管理中心辦理使用手續(xù)，并負(fù)責(zé)監(jiān)督管理維修工程。２、業(yè)主委員會成立后，需使用維修基金的，由業(yè)主委員會提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會討論決定或60％以上業(yè)主簽字同意后到市物業(yè)維修基金管理中心辦理使用手續(xù)，并負(fù)責(zé)監(jiān)督管理維修工程。1/17/2024三、維修基金按以下規(guī)定計交：１、公有住房出售，售房單位按售房款的30％從售房款中提取。２、購置無電梯多層商品房的，購房人按建筑面積每平方米35元計交，購置別墅的，購房人按每平方米45元計交；購置高層商品房或設(shè)有電梯的多層商品房的，購房人按建筑面積每平方米65元計交。３、維修基金余額缺乏首次歸集總額的50％時，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以續(xù)籌維修基金。

利用歸業(yè)主共同所有的共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動的營業(yè)收入，經(jīng)業(yè)主大會決定，可提取一定比例補充維修基金。1/17/2024四、三級核算：委托維修基金管理中心管理的維修基金，按物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，實行三級核算。每個物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一級核算，每一幢樓設(shè)立二級核算，每個業(yè)主設(shè)立三級核算。維修基金本金和利息核算到每個業(yè)主。維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計息，利息轉(zhuǎn)入維修基金，滾存使用和管理。房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，維修基金余額退復(fù)原業(yè)主，并辦理賬戶注銷手續(xù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，維修基金余額隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移過戶；房屋的受讓人應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房屋維修基金余額支村給原業(yè)主；轉(zhuǎn)讓合同另有約定的，從其約定。

1/17/2024五、使用維修基金：１、必須符合以下條件：符合本方法規(guī)定的專項用途；經(jīng)核實房屋確需維修的；符合本方法規(guī)定的使用比例；決定使用程序符合本方法規(guī)定。２、房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)突發(fā)性損壞，不及時維修將嚴(yán)重影響業(yè)主使用或房屋平安的，業(yè)主委員會可及時組織維修，所發(fā)生費用可在維修后在維修基金中列支。委托市維修基金管理中心代管的，經(jīng)核實后，由市維修基金管理中心撥付。1/17/2024３、使用維修基金應(yīng)先在增值局部中列支。增值局部不敷使用時，經(jīng)業(yè)主大會討論決定或60％以上業(yè)主簽字同意可使用首次歸集總額50％以下的維修基金本金。

使用維修基金，由業(yè)主按其擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑面積分擔(dān)。附件11/17/20241/17/2024?鄭州市城市異產(chǎn)毗連房屋管理方法?要點解讀1/17/2024一、毗連關(guān)系原那么：１、異產(chǎn)毗連房屋各方，應(yīng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、共同協(xié)商、互諒互讓、公平合理的原那么正確處理毗連關(guān)系。２、城市異產(chǎn)毗連房屋的各所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)按照房屋所有權(quán)證核定的范圍行使權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

３、異產(chǎn)毗連房屋的共有部位歸毗連各方共同所有，共同承擔(dān)義務(wù)。４、房屋所有權(quán)人和使用人對共有、共用的承重結(jié)構(gòu)、墻壁、屋面、樓梯〔間〕、通道、院落、廁所、廚房、陽臺、垃圾道〔箱〕、信報箱及水、氣、暖、電管線等應(yīng)共同保護、合理使用。除另有約定的外，任何一方不得多占、獨占。

房屋所有權(quán)人和使用人在共有、共用部位不得有侵害他方利益的行為。1/17/2024５、異產(chǎn)毗連房屋的一方所有權(quán)人或使用人有損壞房屋和造成房屋危險行為的，他方有權(quán)制止和采取必要的保護措施，防止危險發(fā)生；造成損失的，由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。６、對擁有共有墻的異產(chǎn)毗連房屋，其中一方房屋撤除不建時，共有墻不得撤除，由各方協(xié)商處理。７、異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)人以外的人，如需要使用異產(chǎn)毗連房屋的共有、共用部位時，應(yīng)征得各房屋所有權(quán)人的一致同意，并簽訂書面協(xié)議。８、異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)人和使用人需要改變房屋用途的，不得影響毗連房屋的平安，并征求相連房屋所有權(quán)人和使用人的意見。1/17/2024二、毗連房屋修繕管理１、分?jǐn)傇敲匆姷谝痪植?。２、異產(chǎn)毗連房屋的上下水管道或衛(wèi)生設(shè)備發(fā)生滲透〔漏〕、水并影響下層房屋所有權(quán)人或使用人時，應(yīng)及時修繕。屬自然損壞的按第一條規(guī)定承擔(dān)費用；屬人為損壞或者因維修保養(yǎng)不當(dāng)造成損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)修繕費用。３、異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)人一方擴建、改建房屋，需要改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)的，應(yīng)征得毗連房屋其他所有權(quán)人的書面同意，報城市規(guī)劃管理部門審批。祥見1/17/2024４、異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)人需要在房屋內(nèi)開門、開窗、加墻等改變房屋結(jié)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)征得所在地縣〔市〕、區(qū)房地產(chǎn)管理部門同意。

異產(chǎn)毗連房屋使用人不得在房屋內(nèi)開門、開窗和加墻。1/17/2024三、違反規(guī)定罰那么１、違反本方法規(guī)定造成他人損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。２、有以下行為之一的，市、縣〔市〕、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可按以下規(guī)定處以罰款：

〔一〕、違反修繕管理中第四條規(guī)定的，處以500元以上3000元以下的罰款；

〔二〕、成心損壞異產(chǎn)毗連房屋共有、共用部位、設(shè)備和附屬建筑的，處以1000元以上5000元以下的罰款。1/17/2024３、異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)人或使用人因房屋修繕、使用發(fā)生糾紛，當(dāng)事人可向所在地縣〔市〕、區(qū)房地產(chǎn)管理部門申請調(diào)解，也可直接向人民法院起訴。４、違反本方法規(guī)定的行為，觸犯有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的，由有關(guān)部門給予處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。1/17/2024大、中修工程分類探討1/17/2024一、北京市城鎮(zhèn)公有住宅樓房大、中小修標(biāo)準(zhǔn)及摘要〔一〕樓房大修包括以下內(nèi)容

1.翻建。

2.屋面大修：坡頂挑修或全部換瓦；平頂換板；重作防水。

3.整棟樓重做外墻板縫防水。

4.抗震加固。

5.綜合維修。

6.地下室重做防水。

7.上、下水及設(shè)備更新。

8.電器線路更新。1/17/2024

〔二〕樓房中修，包括以下內(nèi)容1.全樓門窗油飾。

2.全樓內(nèi)外墻粉刷。

3.全部或局部門窗更換。

4.修補外墻裝飾層。

5.修補外墻板縫。

6.陽臺、梁、板，柱加固。

7.屋面維修。

8.修補或重做廚、廁間防水層。

9.地下室局部滲漏。

10.局部更換上、下水管線及設(shè)備。1/17/2024二、黑龍江省城鎮(zhèn)樓房大、中修工程分類試行標(biāo)準(zhǔn)摘要〔一〕樓房大修包括以下內(nèi)容

1.屋面大修：坡頂挑修或全部換瓦；平頂換板；重作防水。

2.整棟樓重做外墻防水或裝飾層。

3.局部承重墻體和根底、陽臺、梁、板、柱加固。

4.地下室重做防水。

5.上、下水管線及設(shè)備更新。

6.電器線路更新。1/17/2024

〔二〕樓房中修，包括以下內(nèi)容1.全樓門窗油飾。

2.全樓內(nèi)外墻粉刷。

3.全部或局部門窗更換。

4.修補外墻裝飾層。

5.修補非承重墻體裂縫。

6.屋面維修。

7.修補或重做廚、廁間防水層。

8.地下室局部滲漏。

9.局部更換上、下水管線及設(shè)備。1/17/2024案例分析1/17/2024

案例一：2024年5月，上海市某小區(qū)三樓業(yè)主王某進行房屋裝修，在衛(wèi)生間安裝衛(wèi)浴用具時，在下面的樓板上打孔，由于沒有密封好，結(jié)果造成滲水，樓下的業(yè)主秦某找上門來，要求王某進行修復(fù)或采取其他方法補救，但王某卻說這應(yīng)由物業(yè)解決。于是秦某要求物業(yè)管理公司作出處理。物業(yè)管理公司答復(fù)水是從樓上溢出的，是由于王某的違規(guī)裝修所造成的，物業(yè)公司不應(yīng)該負(fù)責(zé)任。請你分析本案例涉及的三方應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。

1/17/2024案例二：A、B雙方的房屋相鄰，2024年11月，B的房屋拆舊建新，致使A的房屋出現(xiàn)明顯傾斜。A遂起訴B，要求其承擔(dān)維修房屋等費用。訴訟期間，法院根據(jù)A的申請并經(jīng)A、B共同協(xié)商，委托某建筑物診治技術(shù)有限公司對訟爭房屋的受損情況、致?lián)p原因、責(zé)任分擔(dān)等工程進行鑒定。鑒定結(jié)論為：A、B兩棟房屋出現(xiàn)相對傾斜的主要原因是由于A、B兩棟房屋均位于軟弱土層上，房屋根底相距太近，后建B房屋的荷載傳至根底上，與A房屋根底產(chǎn)生相互作用，引起傾斜；次要原因在于A房屋原為一層，后又加建一層半，房屋結(jié)構(gòu)不對稱。1/17/2024案例三：

王某住在西城區(qū)一個臨街巷內(nèi)，住房是一磚木結(jié)構(gòu)的平房，和王某相鄰的劉某因為要開一家粵菜飯館，就安裝了一個大型油煙機，其排煙口設(shè)置在自己的房頂上。王某的住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機的墻體相鄰，兩者相距約有1米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風(fēng)通道。劉某的粵菜飯館正式營業(yè)后，王某發(fā)現(xiàn)二層房間里總有股油煙味，且一旦開戶通風(fēng)，油煙味更大。查找原因，王某發(fā)現(xiàn)原來是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機一開，就會有油煙竄進王某的房間里。王某找劉某商量解決油煙排放問題，劉某置之不理。不得已，王某找到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司處理，如你就是物業(yè)公司負(fù)責(zé)人，你將如何處理？

1/17/2024本案涉及到相鄰關(guān)系中的幾個方面的不同問題。相鄰關(guān)系，從權(quán)利的角度可稱為相鄰權(quán)。所謂相鄰權(quán)，是指兩個或兩以上的不動產(chǎn)所有人或占有人、使用人、收益人，因一方對自己所有或占有、使用、收益的不動產(chǎn)行使所有權(quán)或占有、使用、收益時，享有的要求對方給予必要便利的權(quán)利。正確的處理相鄰關(guān)系，必須遵守?民法通那么?第八十三條規(guī)定的"有利生產(chǎn)、方便生活、省事、團結(jié)互助、公平合理"的原那么。這些原那么，既是相鄰各方正確行使相鄰權(quán)、妥善處理相鄰關(guān)系的原那么，同時也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原那么。本案中主要涉及相鄰關(guān)系的以下幾個方面：1、相鄰?fù)L(fēng)相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開關(guān)窗戶進行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利。在實踐中，相鄰一方的以下行為應(yīng)視為是對他方通風(fēng)權(quán)的侵犯：

1/17/20241)因相鄰一方建造房屋或其他設(shè)施時未與相鄰他方的窗戶保證適當(dāng)距離、相距太近而使相鄰他方室內(nèi)空氣通風(fēng)不暢；或阻擋了相鄰他方之窗戶而使其無法通風(fēng)的。2〕因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。3〕因相鄰一方長期存在的原因而迫使相鄰他方無法正常開啟窗戶，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所，設(shè)置畜欄或在其方窗下推放垃圾等；或相鄰一方不斷制造異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。此類情況如相鄰一方的行為超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，那么可按環(huán)保問題引起的相鄰關(guān)系糾紛處理，如不夠國家規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相鄰他方通風(fēng)權(quán)來處理。

1/17/20243、相鄰關(guān)系的相鄰環(huán)保關(guān)系相鄰環(huán)保關(guān)系中的相鄰雙方因環(huán)境問題發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，即相鄰一方在自已疆界內(nèi)經(jīng)營工業(yè)或行使其他權(quán)利時，對另一方負(fù)有的，可請求其采取必要的防止污染周圍環(huán)境、危害人身、財產(chǎn)平安的義務(wù)和另一方對其疆界外的人享有的，可請求采取必要的防止污染環(huán)境措施的權(quán)利的關(guān)系。通常業(yè)主、住戶個人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國對于相鄰環(huán)保關(guān)系沒有具體規(guī)定，但在?民法通那么?中有對于環(huán)境保護問題民事責(zé)任的規(guī)定。點評：物業(yè)管理公司在處理相鄰關(guān)系時只有相協(xié)調(diào)、調(diào)解的義務(wù)和責(zé)任，物業(yè)管理協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的，應(yīng)該由當(dāng)事人向政府主管部門請求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁。1/17/2024附件申報使用維修基金需提交的材料鄭州市物業(yè)維修基金使用申請核準(zhǔn)表維修工程預(yù)算書使用維修基金征求業(yè)主意見表或業(yè)主大會決定意見書原物業(yè)質(zhì)量文件需提交的其他資料返回1/17/2024使用維修基金征求業(yè)主意見表表十三各位業(yè)主:因小區(qū)(院)幢樓項目損壞需要維修。本次維修預(yù)算金額約為萬元，相關(guān)業(yè)主共計戶。請同意動用維修基金進行維修的業(yè)主在下表簽字。維修管理單位：（簽章）年月日門牌號業(yè)主姓名門牌號業(yè)主姓名門牌號業(yè)主姓名

注：表中門牌號和業(yè)主姓名要和維修基金繳存憑證一致，業(yè)主姓名必須由業(yè)主親自簽名，維修基金管理中心留簽字原件。1/17/2024維修編號:共()頁第()頁

小區(qū)名稱:代碼:維修幢號:審定決算金額:本次核準(zhǔn)劃撥維修基金金額:時間:

表十二序號門牌號業(yè)主姓名

面積(平方米)

原基金

帳面余額

本次分