房地產(chǎn)成本法培訓(xùn)

第3章本錢法目的和要求：了解現(xiàn)行房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成、房屋折舊制度和房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；熟悉本錢法的根本原理、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和重置本錢；掌握本錢法的根本公式和建筑物折舊。內(nèi)容：本錢法的根本原理，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成，本錢法的根本公式，重置本錢構(gòu)成，建筑物折舊，現(xiàn)行房屋評(píng)定等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，本錢法總結(jié)和運(yùn)用實(shí)例。

重點(diǎn)與難點(diǎn)：本錢法的根本原理、重置價(jià)格的構(gòu)成和計(jì)算，本錢法根本公式和建筑物折舊。3.1·根本原理3.1.1概念本錢法〔costapproach〕，是以估價(jià)對(duì)象開發(fā)所需的必要而正常的本錢為根底估算估價(jià)對(duì)象在一定時(shí)點(diǎn)一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價(jià)格的一種方法。

這里的本錢和會(huì)計(jì)本錢不同。3.1.2理論依據(jù)勞動(dòng)價(jià)值論－－－商品的價(jià)格依據(jù)其生產(chǎn)必要的本錢。3.1.3估價(jià)公式1〕新開發(fā)的土地土地價(jià)格〔熟地價(jià)格〕＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋正常利稅＋土地增值收益2〕新開發(fā)房地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)格＝土地價(jià)格＋建筑物建造費(fèi)用＋正常利稅3〕舊有房地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)格＝土地價(jià)格＋建筑物現(xiàn)值＝土地價(jià)格＋建筑物重置價(jià)格-累計(jì)折舊或＝土地價(jià)格＋建筑物重置價(jià)格×成新度3.1.4方法特點(diǎn)與適用范圍1〕方法特點(diǎn)本錢不等于價(jià)格不一定符合最有效使用原那么2〕適用范圍3.2土地價(jià)格3.2.1土地取得費(fèi)新征土地舊城改造用地出讓轉(zhuǎn)讓用地

3.2.2土地開發(fā)費(fèi)根底設(shè)施配套費(fèi)公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)3.2.3投資利息投資利息＝投資額×〔〔1＋利息率〕計(jì)息周期數(shù)-1〕3.2.4投資利潤(rùn)利潤(rùn)率確實(shí)定利潤(rùn)率＝利潤(rùn)額/投資額或全部預(yù)付資本3.2.5稅費(fèi)耕地占用稅新菜地開發(fā)建設(shè)基金教育費(fèi)附加土地管理費(fèi)3.2.6土地增值收益土地增值收益＝本錢價(jià)格×土地增值收益率3.2.7計(jì)算土地價(jià)格3.3重置價(jià)格3.3.1重置價(jià)格的概念?重置價(jià)格〔replacementcost〕，是指在當(dāng)前建筑及裝修材料價(jià)格和人工勞務(wù)費(fèi)用情況下，可以采用新的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一幢與原建筑物在結(jié)構(gòu)、功能、效用上相同的新建筑物的正常價(jià)格。

重建價(jià)格〔reproductioncost〕，是指在當(dāng)前建筑及裝修材料價(jià)格和人工勞務(wù)費(fèi)用情況下，采用原有的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一幢與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。主要用于具有非常特殊意義的保護(hù)價(jià)值的建筑物，如特殊性宗教建筑物等。3.3.2重置價(jià)格的構(gòu)成分為直接本錢和間接本錢兩類?直接本錢是建筑物物質(zhì)實(shí)體構(gòu)建過程中直接投入的本錢和費(fèi)用。?間接本錢是指建筑物建造過程中發(fā)生的與其有關(guān)的本錢。

重置成本直接本錢間接本錢人工費(fèi)材料費(fèi)施工機(jī)械費(fèi)措施費(fèi)勘測(cè)、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、法律、評(píng)估費(fèi)施工保險(xiǎn)費(fèi)承包商管理費(fèi)投資者利潤(rùn)銷售費(fèi)用3.3.3重置價(jià)格的估算方法(1)單位本錢法通過調(diào)查近期建成的與待估建筑物相類似的建筑物的單位面積或單位體積的本錢資料，并依據(jù)它們?cè)跁r(shí)間和物質(zhì)實(shí)體上的差異進(jìn)行相應(yīng)修正，得到待估建筑物的單位本錢，再乘以待估建筑物的面積和體積，即可求得待估建筑物的重置價(jià)格。單位面積法和單位體積法例1某建筑物的總建筑面積為2000m2，該類建筑物的單位面積建造本錢為700元/m2，那么該建筑物重置本錢估計(jì)為140萬(wàn)元。例2某建筑物的建筑體積為5000m3，該類建筑物的單位體積建造本錢為250元/m3，那么該建筑物重置本錢估計(jì)為125萬(wàn)元。例3現(xiàn)有一幢建筑面積為250m2的獨(dú)立式住宅需要評(píng)估，經(jīng)查閱資料得知類似建筑物〔沒有廚房和空調(diào)設(shè)備〕的重置價(jià)格和待估建筑物的規(guī)模、形狀修正系數(shù)，那么運(yùn)用單位本錢法對(duì)建筑物的重置價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。重置價(jià)格估算例如〔單位本錢法〕單位重置價(jià)格2000元/m2規(guī)模和形狀修正系數(shù)×0.9731946元/m2根本價(jià)格1946×250＝486500元修正工程+11000元其中：廚房設(shè)備5000空調(diào)設(shè)備6000房屋價(jià)格497500元車庫(kù)與庭院開發(fā)本錢+10000元估價(jià)對(duì)象總重置本錢507500元應(yīng)用這種方法，結(jié)果的準(zhǔn)確性依賴于所收集資料的正確性、一致性和估算人員比照較建筑物與待估建筑物相似程度的判斷與修正程度。因此要求評(píng)估人員具有豐富的建筑學(xué)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。(2)分局部項(xiàng)法基于建筑物各個(gè)分局部項(xiàng)構(gòu)件或工程的單位本錢來(lái)估算。估算根底、樓地面、墻體、門窗、屋面、裝修等各個(gè)分局部項(xiàng)的單位本錢確定相應(yīng)局部的數(shù)量單價(jià)與數(shù)量分別相乘累加匯總得到待估建筑物的總本錢重置價(jià)格估算例如〔分局部項(xiàng)法〕工程數(shù)量單位本錢本錢(元)根底工程150m3200元/m330000墻體工程160m3400元/m364000樓地面工程150m2200元/m230000屋面工程150m2300元/m245000給排水工程25000供暖工程15000電氣工程20000合計(jì)229000稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)、管理費(fèi)20％45800重置本錢274800

(3)工料測(cè)量法先估算建造建筑物所需的各種材料、設(shè)備的數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)各材料、設(shè)備的單位價(jià)格和人工勞務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再累加求和得到建筑物的重置價(jià)格。類似于建筑工程概預(yù)算的方法重置價(jià)格估算例如〔工料測(cè)量法〕工程數(shù)量單價(jià)本錢〔元〕鋼材1噸4000元/噸4000水泥16噸406.5元/噸6504砂石200m325元/m35000磚10萬(wàn)塊1200元/萬(wàn)塊12000木材14m31000元/m314000瓦面120m225元/m23000鐵釘50kg4元/kg200人工500工日30元/工日15000稅費(fèi)1000其他5000重置本錢65704(4)指數(shù)調(diào)整法根據(jù)建筑本錢指數(shù)或變動(dòng)率，將其修正到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，以求取建筑物的重置價(jià)格。這一方法以建筑物的歷史本錢為依據(jù)，估算精度較低，通常是一種輔助性方法，其結(jié)果僅作參考。指數(shù)調(diào)整法的根本公式是：估價(jià)時(shí)歷史估價(jià)時(shí)點(diǎn)間建筑本錢指數(shù)點(diǎn)重置＝×本錢本錢建造時(shí)的建筑本錢指數(shù)

3.4建筑物折舊3.4.1折舊的概念建筑物折舊是指建筑物從建造完成以后，隨著時(shí)間的推移而發(fā)生的價(jià)值遞減現(xiàn)象。建筑物在使用年期內(nèi)減少的建筑物價(jià)值的貨幣表現(xiàn)稱為折舊額。3.4.2折舊計(jì)算建筑物折舊的計(jì)算有三種根本方法，即耐用年限法、實(shí)際觀察法和綜合法。(1)耐用年限法耐用年限法是源于會(huì)計(jì)本錢中的一種折舊計(jì)算思路，將建筑物的重置價(jià)格按一定的方法分?jǐn)偟狡淠陀媚晗迌?nèi)。按分?jǐn)偡椒ǖ牟煌?，耐用年限法又可分為定額法〔直線法〕、定率法〔余額遞減法〕、歸還基金法、年數(shù)合計(jì)法等。估價(jià)實(shí)務(wù)中，定額法應(yīng)用最多，在此僅介紹定額折舊法。定額法是假定在建筑物耐用年限內(nèi)各年的價(jià)值損額均相等的一種折舊方法。

計(jì)算公式為：年折舊額＝〔重置價(jià)格-殘值〕/耐用年限＝重置價(jià)格〔1-殘值率〕/耐用年限建筑物的累計(jì)折舊額＝年折舊額×已經(jīng)使用年數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值＝重置價(jià)格-累計(jì)折舊總額

例.某一建筑物，建筑總面積為100m2，竣工年數(shù)為10年，單位建筑面積的重置本錢為500元/m2，耐用年限30年，殘值率為5％，試用定額折舊法〔直線折舊法〕計(jì)算建筑物的年折舊額，折舊總額，并估計(jì)其現(xiàn)值。

年折舊額＝100×500×〔1-5％〕/30＝1583.33〔元〕折舊總額＝1583.33×10＝15833.30〔元〕建筑物現(xiàn)值＝100×500-15833.30＝34166.7〔元〕(2)實(shí)際觀察法實(shí)際觀察法是通過估價(jià)人員對(duì)待估建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等完好情況進(jìn)行實(shí)地觀察，并判斷其價(jià)值的減損情況，予以統(tǒng)計(jì)，判斷建筑物總的折舊程度或成新率。要求估價(jià)人員具有扎實(shí)的建筑物鑒定技術(shù)和豐富的估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)我國(guó)原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布的?房屋等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)?和?經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原那么?，根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成局部的各個(gè)工程的完好、損壞程度劃分為：成新度?完好房十、九、八成?根本完好房七、六成?一般損壞房五、四成?嚴(yán)重?fù)p壞房三成以下?危險(xiǎn)房五類三成以下例.某套住宅重置價(jià)格為30萬(wàn)元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三大局部的各具體工程觀察，確定其成新度為八成，該套住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線缺乏，水電管線都為明排列。試估算其現(xiàn)值。該住宅考慮了自然因素?fù)p耗后的成新度為八成。社會(huì)因素引起的損耗，經(jīng)分析和估測(cè)，在現(xiàn)成新度的根底上再作10％的減價(jià)修正，即80％×〔1-10％〕＝72％，于是，該套住宅的現(xiàn)值＝30×72％＝21.6〔萬(wàn)元〕

(3)綜合法耐用年限法客觀，但機(jī)械；實(shí)際觀察法存在較大的主觀性，需要估價(jià)人員豐富的建筑物評(píng)價(jià)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。在實(shí)際估價(jià)實(shí)務(wù)中，通常把上面兩種方法結(jié)合起來(lái)，綜合測(cè)算，這就是綜合法。建筑物有主樓、群樓之分，主體和附屬設(shè)備之分，計(jì)算折舊時(shí)，分別對(duì)待，綜合運(yùn)用。一、待估房地產(chǎn)概況該房地產(chǎn)為某企業(yè)的房地產(chǎn)，地處某市東北郊，交通比較便利，土地平整，城市根底設(shè)施條件較好。土地面積5000m2,地塊呈南北走向。建筑物面積共18000m2，其中廠房15000m2，倉(cāng)庫(kù)1000m2，行政樓2000m2。廠房為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，1993年9月竣工投入使用；倉(cāng)庫(kù)為磚木結(jié)構(gòu)，與廠房同時(shí)投入使用；行政樓為混合結(jié)構(gòu)，于1994年9月竣工交付使用。該地區(qū)土地等級(jí)為三級(jí)。二、估價(jià)要求要求估價(jià)出1998年9月的市場(chǎng)價(jià)格。三、估價(jià)方法由于該房地產(chǎn)為企業(yè)的房地產(chǎn)，大局部為生產(chǎn)廠房，很少有市場(chǎng)交易案例，故采用本錢法進(jìn)行估價(jià)。四、估價(jià)過程〔一〕估算建筑物價(jià)格1、根據(jù)調(diào)查測(cè)算，估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，上述各類建筑物的重置價(jià)為：廠房：900元/m2倉(cāng)庫(kù)：600元/m2行政樓：1500元/m2

2、耐用年限法計(jì)算折舊根據(jù)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房，耐用年限為50年，殘值率為0；磚木結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房，耐用年限為30年，殘值率為3％；混合結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房，耐用年限為50年，殘值率為2％?！捕?、估算土地價(jià)格該地區(qū)土地等級(jí)為三級(jí)，對(duì)應(yīng)的土地標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格是400元/m2，考慮到該房地產(chǎn)交通便利，地形平整，城市根底設(shè)施條件較好，因此給予＋15％的地價(jià)修正?！踩?、估算房地產(chǎn)的價(jià)格一、估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象為政府機(jī)關(guān)辦公樓，坐落在某城市建成區(qū)內(nèi)。土地面積250m2，建筑總面積850m2，建筑物建成于1985年7月，建筑結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)。二、估價(jià)要求評(píng)估該政府辦公樓在2024年7月的市場(chǎng)價(jià)值。三、估價(jià)過程本宗房地產(chǎn)為政府辦公用大樓，無(wú)經(jīng)濟(jì)收益，也少有交易情況出現(xiàn)，故采用本錢法進(jìn)行估價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格＝土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格＝土地價(jià)格＋建筑物重置價(jià)格－折舊1、土地價(jià)格〔1〕方法的選擇：由于該土地坐落于城市建成區(qū)內(nèi)，直接求取該土地的價(jià)格較困難，故土地價(jià)格的求取不能用本錢法或本錢法思路進(jìn)行評(píng)估，而宜采用本錢法以外的方法估算該土地的價(jià)格。根據(jù)資料搜集情況，采用比較法求取該土地的價(jià)格?！?〕根本情況：估價(jià)中，調(diào)查收集了多宗與估價(jià)對(duì)象相類似的房地產(chǎn)，并從中選擇了A、B、C三宗比較案例。具體情況見下表：項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C土地面積（m2）交易日期交易價(jià)格（元/m2）2502302004.056053002004.127102502005.05633〔3〕工程修正：根據(jù)收集的資料，對(duì)各比較案例修正如下：注：自2024年5月以來(lái)，該土地的地價(jià)指數(shù)平均上漲率0.5％。項(xiàng)目案例A案例