2023年房地產(chǎn)估價(jià)師-房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法筆試歷年高頻考點(diǎn)試卷帶答案

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師-房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法筆試歷年高頻考點(diǎn)試卷帶答案卷I一.單項(xiàng)選擇題(共10題)1.政府對(duì)土地的壟斷會(huì)導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格（）。A.上升B.下降C.不變D.不相關(guān)正確答案：A,2.回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見(jiàn)的關(guān)系是()。A.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在C.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去正確答案：C,3.正常成交價(jià)格的形成條件不包括（）。A.公開(kāi)市場(chǎng)B.交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性C.較短的期間完成交易D.買(mǎi)者和賣(mài)者都具有完全信息正確答案：C,4.專(zhuān)家證詞屬于下列哪種形式的估價(jià)報(bào)告()A.敘述式報(bào)告B.表格式報(bào)告C.書(shū)面報(bào)告D.口頭報(bào)告正確答案：D,5.某房地產(chǎn)的套內(nèi)建筑面積為4000m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為1000m2，建筑面積單價(jià)為8000元/m2，容積率為2.5，建筑物價(jià)值為1800萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的樓面地價(jià)為（）元/m2。A.1800B.3600C.4400D.11000正確答案：C,6.估價(jià)機(jī)構(gòu)于2015年7月1日出具了某辦公樓的抵押估價(jià)報(bào)告，估價(jià)委托人于2015年10月1日獲得期限為20年的抵押貸款。該估價(jià)報(bào)告應(yīng)保存至（）。A.2025年6月30日B.2025年9月30日C.2035年6月30日D.2035年9月30日正確答案：D,7.防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線(xiàn)是()。A.撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告B.審核估價(jià)報(bào)告C.出具估價(jià)報(bào)告D.估價(jià)資料歸檔正確答案：B,8.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3295元/m2，該套住宅按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/m2。A.3000B.3277C.3500D.3599正確答案：C,9.()在本質(zhì)上講應(yīng)是由委托人基于其估價(jià)需要而提出并決定的。A.估價(jià)目的B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)程序D.估價(jià)做業(yè)正確答案：A,10.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是()。A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)B.房地產(chǎn)估價(jià)是作價(jià)格保證而不是提供價(jià)值意見(jiàn)C.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但是誤差應(yīng)控制在合理的范圍D.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格正確答案：B,二.多項(xiàng)選擇題(共10題)1.下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有()。A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正確答案：A,C,E,2.受租賃合同租金水平影響的房地產(chǎn)價(jià)值包括（）。A.無(wú)租約限制價(jià)值B.出租人權(quán)益價(jià)值C.承租人權(quán)益價(jià)值D.租賃權(quán)價(jià)值E.抵押權(quán)價(jià)值正確答案：B,C,D,3.房地產(chǎn)的實(shí)物，是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（ ）。A.組合完成的功能B.立體空間C.該實(shí)體的質(zhì)量D.相應(yīng)的配套基礎(chǔ)設(shè)施E.有形的實(shí)體正確答案：A,C,E,4.在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括()。A.擬采用的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)和估價(jià)方法B.擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道C.預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)D.估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排E.違約責(zé)任正確答案：A,B,C,D,5.下列對(duì)決定房地產(chǎn)需求量因素的描述中，正確的有（）。A.當(dāng)價(jià)格上漲后，需求量減小的商品為吉芬物品B.對(duì)正常商品來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者收入增加，對(duì)商品的需求增加C.當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)需求就會(huì)增加D.房地產(chǎn)互補(bǔ)品，即一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上E.當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，就會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的需求正確答案：B,C,6.從理論上講，可按（）分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)。A.建筑物價(jià)值B.房地產(chǎn)價(jià)值C.土地價(jià)值D.建筑面積E.樓層正確答案：B,C,D,7.投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值包括（）。A.遭受火災(zāi)毀損的建筑物價(jià)值B.遭受火災(zāi)毀損的土地價(jià)值C.連帶損失D.租金損失E.遭受火災(zāi)毀損的建筑物重建成本正確答案：A,C,D,E,8.下列選項(xiàng)中，屬于其相關(guān)定著物的有（）。A.擺放在房屋內(nèi)的家具B.擺放在房屋內(nèi)的電器，掛在墻上的畫(huà)C.在地上臨時(shí)搭建的帳篷.戲臺(tái)D.埋設(shè)在地下的管線(xiàn).設(shè)施E.建造在地上的圍墻.假山.水池正確答案：D,E,9.不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素是（）。A.社會(huì)因素B.區(qū)位因素C.經(jīng)濟(jì)因素D.權(quán)益因素E.實(shí)物因素正確答案：A,C,10.下列選項(xiàng)中，屬于“完全市場(chǎng)”必須同時(shí)具備的條件有（）。A.同質(zhì)商品，買(mǎi)者不在乎從誰(shuí)的手里購(gòu)買(mǎi)B.買(mǎi)者和賣(mài)者的人有限C.買(mǎi)者和賣(mài)者都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由D.買(mǎi)者和賣(mài)者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格E.銷(xiāo)售者要求總效用最大化，消費(fèi)者要求總利潤(rùn)最大化正確答案：A,C,D,三.判斷題(共10題)1.若某些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響可用數(shù)學(xué)模型量化，有些因素難以用數(shù)學(xué)模型量化，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷進(jìn)行調(diào)整，體現(xiàn)出了估價(jià)既是科學(xué)也是藝術(shù)的特性。（）正確答案：A,2.稀缺性是指可用的數(shù)量不夠滿(mǎn)足每個(gè)人的欲望或需要，是相對(duì)缺乏，而不是絕對(duì)缺乏。（）正確答案：A,3.現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是在土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中形成的地價(jià)，而不是通過(guò)評(píng)估確定的地價(jià)。正確答案：B,4.某收益性房地產(chǎn)的資本化率與其凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短無(wú)直接關(guān)系。（）正確答案：B,5.成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預(yù)測(cè)等方法得到，需要求取的是開(kāi)發(fā)成本等扣除項(xiàng)目的價(jià)值。（）正確答案：B,6.某國(guó)有企業(yè)持有一宗尚未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，目前其價(jià)格已上漲了50%，根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，該企業(yè)需清退房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提。（）正確答案：B,7.被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償應(yīng)包括屬于被征收人的、被征收人搬不走的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償，因此其估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍應(yīng)包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和屬于被征收人的其他不動(dòng)產(chǎn)，其中的被征收房屋理應(yīng)包含室內(nèi)裝飾裝修，因此實(shí)踐中通常將室內(nèi)裝飾裝修與房屋一并評(píng)估。（）正確答案：B,8.交通管制對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響中，對(duì)于某些類(lèi)型的房地產(chǎn)來(lái)講，實(shí)行這種交通管制可能會(huì)降低該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)值。()正確答案：A,9.城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑高度、建筑密度和容積率等的規(guī)定屬于房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制。 （）正確答案：B,10.房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的房產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，從而結(jié)合估價(jià)方法的測(cè)算就可以評(píng)估出一個(gè)更加精準(zhǔn)的價(jià)值。（）正確答案：A,卷II一.單項(xiàng)選擇題(共10題)1.政府因公共利益的需要征用、征收企業(yè)房屋，給予的補(bǔ)償不包括（）。A.使用上的補(bǔ)償B.被征用房地產(chǎn)損毀后的價(jià)值的補(bǔ)償C.被征用房地產(chǎn)損毀前后的價(jià)值之差D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償正確答案：B,2.采用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物有關(guān)概念使用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年齡、殘值率B.有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率C.已使用年限、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率D.有效年齡、耐用年齡、殘值率正確答案：B,3.某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置價(jià)格為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線(xiàn)法計(jì)算該建筑物當(dāng)前的成新率為（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%正確答案：B,4.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為30萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為（）年。A.13B.15C.16D.17正確答案：C,5.下列屬于房地產(chǎn)影響因素中的自身因素的是（）。A.人口素質(zhì)B.居民收入C.實(shí)物因素D.房地產(chǎn)投機(jī)正確答案：C,6.新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（）是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_(kāi)發(fā)區(qū)在初期，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒(méi)有。A.比較法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法正確答案：B,7.預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為40萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，收益年限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.667B.1333C.1000D.500正確答案：C,8.專(zhuān)業(yè)估價(jià)由于是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員完成.估價(jià)結(jié)果較科學(xué)準(zhǔn)確.客觀合理，所以具有證明效力，能使人們信服.認(rèn)可或接受，這說(shuō)明專(zhuān)業(yè)估價(jià)和非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比（）。A.專(zhuān)業(yè)估價(jià)提供的是專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)B.專(zhuān)業(yè)估價(jià)具有公信力C.專(zhuān)業(yè)估價(jià)實(shí)行有償服務(wù)D.專(zhuān)業(yè)估價(jià)要承擔(dān)法律責(zé)任正確答案：B,9.以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為（）。A.簽訂估價(jià)委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日D.未來(lái)處置抵押房地產(chǎn)之日正確答案：C,10.通過(guò)土地重劃或調(diào)整后，土地利用價(jià)值會(huì)提高，地價(jià)會(huì)立即隨之上漲，這反過(guò)來(lái)也說(shuō)明了()對(duì)地價(jià)的影響。A.土地面積B.地質(zhì)條件C.土地位置D.土地形狀．正確答案：D,二.多項(xiàng)選擇題(共10題)1.關(guān)于估價(jià)方法的適用性，下列選項(xiàng)中錯(cuò)誤的有（）。A.商品住宅同時(shí)適用比較法、收益法和成本法估價(jià)B.特殊廠(chǎng)房適用比較法評(píng)估C.待開(kāi)發(fā)的土地適用成本法評(píng)估D.可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損適用損失資本化法評(píng)估E.在建工程適合假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估正確答案：B,C,D,2.下列房地產(chǎn)交易中，不需要進(jìn)行交易情況修正的有（ ）。A.以正常市場(chǎng)價(jià)格成交的交易B.急于出售的交易C.以協(xié)議方式進(jìn)行的房地產(chǎn)交易D.公司與其員工之間的房地產(chǎn)交易E.相鄰房地產(chǎn)的合并交易正確答案：A,C,3.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，具體方法有（）。A.靜態(tài)分析法B.動(dòng)態(tài)分析法C.成本法D.比較法E.總和法正確答案：A,B,4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中關(guān)于后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的說(shuō)法中，正確的有（）。A.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期由后續(xù)建設(shè)期和后續(xù)經(jīng)營(yíng)期構(gòu)成B.后續(xù)建設(shè)期和后續(xù)經(jīng)營(yíng)期可以有時(shí)間上的重合C.后續(xù)建設(shè)期從取得土地的時(shí)間點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算D.出租經(jīng)營(yíng)模式下，后續(xù)經(jīng)營(yíng)期可以和后續(xù)建設(shè)期重合E.一般而言，建造期短于建設(shè)期正確答案：A,B,E,5.根據(jù)房地產(chǎn)獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測(cè)算包括（）A.直接資本化法B.基于租賃收入測(cè)算C.收益乘數(shù)法D.基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法正確答案：B,D,6.預(yù)計(jì)某房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為170萬(wàn)元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少8萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則下列說(shuō)法中，正確的有（）。A.該房地產(chǎn)未來(lái)第30年的凈收益小于零B.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限大于22年C.該房地產(chǎn)的收益價(jià)值小于1276.47萬(wàn)元D.該房地產(chǎn)的收益價(jià)值大于875萬(wàn)元E.該房地產(chǎn)的資本化率為18%正確答案：A,B,C,D,7.下列房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型中，屬于非市場(chǎng)價(jià)值的有（）。A.完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值B.投資價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.現(xiàn)狀價(jià)值E.殘余價(jià)值正確答案：B,C,D,E,8.房地產(chǎn)估價(jià)具體采用幾種方法估價(jià)，主要是由()綜合決定的。A.估價(jià)的對(duì)象所處的區(qū)域范圍B.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類(lèi)型C.所搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量D.估價(jià)對(duì)象的權(quán)益特征E.估價(jià)方法適用的估價(jià)對(duì)象和條件正確答案：B,C,E,9.下列選項(xiàng)中，屬于某宗房地產(chǎn)的位置因素的有（）。A.方位B.坐落C.樓層D.臨街狀況E.交通條件正確答案：A,B,C,D,10.在求取凈收益中，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。A.房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)正確答案：A,C,E,三.判斷題(共10題)1.實(shí)際估價(jià)中，不是所有影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響都可用數(shù)學(xué)公式或模型來(lái)量化，但估價(jià)師應(yīng)盡量用定量分析來(lái)量化各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，使估價(jià)不斷科學(xué)、精準(zhǔn)。（）正確答案：A,2.非專(zhuān)業(yè)估價(jià)可以不承擔(dān)法律責(zé)任，而專(zhuān)業(yè)估價(jià)必須承擔(dān)法律責(zé)任。（）正確答案：A,3.在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，估價(jià)報(bào)告的用途也不同。()正確答案：A,4.弄清將擁有的土地權(quán)利，包括弄清楚權(quán)利性質(zhì)、使用年限、是否不可續(xù)期，以及對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、互換、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。搞清楚這些，主要是為了測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、租金等服務(wù)。()正確答案：B,5.層高或室內(nèi)凈高過(guò)低的建筑物給人以壓抑感，從而其價(jià)值一般較低，所以層高或室內(nèi)凈高越高越好。（）正確答案：B,6.現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)