2023年房地產估價師-房地產基本制度與政策(含房地產估價相關知識)筆試歷年全考點試卷含答案

2023年房地產估價師-房地產基本制度與政策(含房地產估價相關知識)筆試歷年全考點試卷含答案卷I一.單項選擇題(共10題)1.業(yè)主大會會議決定改建、重建建筑物及其附屬設施事項，應當經（）以上的業(yè)主同意。A.專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一B.專有部分占建筑物總面積三分之一以上的業(yè)主且占總人數三分之一C.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二D.專有部分占建筑物總面積四分之三以上的業(yè)主且占總人數四分之三正確答案：C,2.新設立中介服務機構的房地產估價機構等級應當核定為（）。A.一級B.二級C.三級D.臨時資質正確答案：C,3.某房地產經紀機構完成一項房屋租賃代理，月租金1000元，租期20個月，可收取房屋租賃代理費不應包括（）元。A.500B.800C.1000D.1200正確答案：D,4.已抵押的房屋（）。A.不能轉讓B.可以轉讓但只能轉給抵押權人C.可以轉讓但必須告知抵押權人D.可以轉讓但轉讓的價格必須由抵押人確定正確答案：C,5.預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起（）個月內未申請登記的，預告登記失效。A.1B.2C.3D.6正確答案：C,6.按稅法規(guī)定，訂立商品房銷售合同應繳納()。A.:印花稅B.:契稅C.:營業(yè)稅D.:土地增值稅正確答案：A,7.8.下列關于物業(yè)服務的表述中，不正確的是()。A.:商品住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金B(yǎng).:物業(yè)企業(yè)代收水、電和有線電視等費用，可以向業(yè)主收取適當的手續(xù)費C.:業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式收取物業(yè)服務費用D.:物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價正確答案：B,9.租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過（）。A.10年B.20年C.30年D.50年正確答案：B,10.下列關于銷售不動產繳納增值稅規(guī)定的表述中，正確的是（）。A.個人銷售自建自用住房，免征增值稅B.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額C.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額作為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額D.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額正確答案：A,二.多項選擇題(共10題)1.補充性貨幣政策工具主要有()。A.:優(yōu)惠利率B.:消費信用控制C.:貸款額度控制D.:道義勸告E.:金融檢查正確答案：D,E,2.下列是征收與征用的主要區(qū)別的：（）A.適用對象不同B.前提條件不同C.所有權轉移不同D.補償內容不同E.固有內容不同正確答案：A,B,C,D,3.共用題干甲方地產開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）以2500萬元依法取得了1hm2綜合用地的土地使用權。該地塊地上容積率為6，建筑密度為50%，可建一幢16層的商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓1～4層為建筑面積相同的商業(yè)用房，5～16層為建筑面積相同的住宅；辦公樓總建筑面積5000m2，各層建筑面積相同。該地塊土質較差，地下水位較淺，需采取一定工程措施改善條件方適用于建造。假定該綜合樓單位建筑面積造價包括建安工程費、勘察設計與前期工程費、管理費用、銷售費用、投資利息等合計為2000元/m2，土地開發(fā)和房屋建設的正常成本利潤率為30%，銷售稅費率為6%。乙公司依法與甲公司簽訂土地使用權轉讓合同，購買辦公用地使用權進行自建，成交價格為500萬元。在建辦公樓時，乙公司以抵押方式向丙商業(yè)銀行貸款400萬元，另從私人手中借得部分資金，乙公司應要求對所抵押的在建工程辦理保險，并與丁財產保險公司簽訂了保險合同。A.:2916.67B.:3250.00C.:3437.50D.:3500.00正確答案：B,4.房地產估價師注冊證書失效的情形有（）。A.注冊期滿3年而未延續(xù)注冊的B.持續(xù)離開估價崗位超過1年的C.年齡超60周歲的D.聘用單位被撤回房地產估價機構資質證書的E.不具有完全民事行為能力的正確答案：A,D,E,5.共用題干2005年，甲房地產開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元/畝，土地使用權年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2006年3月12日，經評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產估價機構評估其市場價值為6800萬元。A.:銀行信用B.:商業(yè)信用C.:民間信用D.:國家信用正確答案：A,C,6.稅率屬于比例稅率的稅種有()。A.房產稅B.城鎮(zhèn)土地使用稅C.耕地占用稅D.城市維護建設稅E.營業(yè)稅正確答案：A,D,E,7.對紙質介質不動產登記簿的安全保護設施包括（）A.防盜B.防火C.防漬D.防有害生物E.防水正確答案：A,B,C,D,8.強制拍賣的基本原則包括()。A.:法院處置權限定原則B.:法院任意處理原則C.:法院主導拍賣程序原則D.:公開性原則E.:法院指定處置原則正確答案：A,C,9.下列統計指標屬于變異指標的是()。A.:中位數B.:標準差C.:平均差D.:全距E.:眾數正確答案：B,C,D,10.共用題干2013年1月，甲房地產開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得A省B市C縣一塊建設用地使用權，投資2億元開發(fā)普通商品住宅小區(qū)。該建設用地使用權需要征收D村基本農田10畝，基本農田以外的耕地16畝，已知D村原有耕地面積為1600畝，農業(yè)人口為800人。該耕地被征收前三年每平均年產值為2000元/畝。同時，該項目涉及征收張某在內的20戶國有土地上的房屋。其中張某選擇房屋產權調換的補償方式；其補償協議約定，張某取得該項目的一套住房和部分貨幣補償。A.:B市人民政府土地管理部門B.:C縣人民政府土地管理部門C.:B市人民政府D.:C縣人民政府正確答案：B,三.不定項選擇題(共2題)1.某房地產公司（以下簡稱A公司）現場拍賣獲得某城市內100000m2土地（含代征道路、綠化用地10000m2）70年使用權，擬開發(fā)為商品住宅。經初步規(guī)劃和可行性研究，計劃建造5棟樓，每棟均為5個單元，均為七層，每層均為一梯兩戶，每戶建筑面積為120m2。開發(fā)商未經批準，直接在原使用土地上建設辦公樓。如（），則判定此工程建設為違法建設。A.違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定B.擅自變更批準的規(guī)劃設計圖紙C.未取得建設工程規(guī)劃許可證D.違反批準文件規(guī)定的臨時建設工程正確答案：A,B,2.甲房地產開發(fā)公司（以下簡稱甲）在H省B市建設C住宅小區(qū)。C住宅小區(qū)占地40hm2，其中5hm2的土地在城市市區(qū)內，其余土地為基本農田。2010年6月甲取得當地房地產管理部門頒發(fā)的商品房預售許可證，并委托乙房地產經紀公司（以下簡稱乙）代理出售。同年7月，在職職工丙簽訂了購買該小區(qū)D套商品房預售合同，并在合同中約定“房屋建筑面積為100m2。房屋交付后如產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，按照《商品房銷售管理辦法》有關規(guī)定處理”。同年8月甲經有關部門批準調整了原規(guī)劃設計，在小區(qū)內增加了一部分商業(yè)用房，同時D套房屋的建筑面積也變更為105m2，并書面通知了丙。該小區(qū)綜合驗收合格后，經房產測繪單位實測D套房屋的套內建筑面積為83m2，套內陽臺建筑面積為3m2，分攤的共有建筑面積為21m2。甲以出讓方式獲得C小區(qū)土地使用權應當由（）批準。A.B市土地管理部門B.B市人民政府C.H省人民政府D.國務院正確答案：D,四.判斷題(共10題)1.注冊房地產估價師在每一注冊有效期內，必須接受繼續(xù)教育且接受繼續(xù)教育的學時為60學時。（）正確答案：B,2.區(qū)分財產權和人身權的意義在于，財產權受到侵害，一般不發(fā)生精神損害賠償的問題。（）正確答案：A,3.對依法收回的閑置土地，市、縣國土資源主管部門可以納入政府土地儲備，但不能確定新的國有建設用地使用權人開發(fā)利用。()正確答案：B,4.對于不定值保險而言，一旦發(fā)生保險事故，無論保險標的的實際價值是否隨時間發(fā)生了變化，保險人給付保險賠償金的計算依據均為保險合同雙方事先約定的保險價值。()正確答案：B,5.磷元素的含量提高，鋼材的塑性和韌性可以得到提高，但強度則會明顯下降。 （）正確答案：B,6.取得國有建設用地使用權后，滿2年仍未動工開發(fā)而閑置的，可以無償收回。()。正確答案：B,7.物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理中最根本的權利、義務是：依據《物業(yè)服務合同》對受托物業(yè)實施物業(yè)管理的權利、義務。()正確答案：A,8.會計差錯是指故意的、有目的的、有預謀的、有針對性的財務造假和欺詐行為。（）正確答案：B,9.在木材內部含有的水分根據其存在形式分為三種，即自由水、吸附水和化合水。當木材干燥時，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水。()正確答案：B,10.限價商品住房面向有本地戶籍中低收入家庭銷售。（）正確答案：A,卷II一.單項選擇題(共10題)1.（三）A房地產開發(fā)公司于2011年1月1日，通過出讓方式獲得B市C縣規(guī)劃區(qū)內一地塊，從事住宅樓開發(fā)建設。并于次日簽訂了建設用地使用權出讓合同，交納土地出讓金6000萬元，合同約定2011年3月1日開始動工建設。后由于種種原因，該項目直到2012年5月1日才開始動工建設。同時A房地產開發(fā)公司為提高整體投資效益，準備將臨街的地塊建成商業(yè)門市。按閑置土地的規(guī)定，應向A房地產開發(fā)公司征收（）萬元以下的土地閑置費。A.1200B.1300C.1400D.1500正確答案：A,2.關于房地產業(yè)描述錯誤的是（）。A.我國房地產業(yè)中房地產開發(fā)經營業(yè)占主體地位B.房地產估價要求獨立.客觀.公正C.房地產經紀業(yè)不是知識密集和勞動密集的行業(yè)D.房地產估價活動主要由房地產估價師來完成正確答案：C,3.目前，我國房地產業(yè)中（）占主體地位。A.房地產開發(fā)經營業(yè)B.房地產咨詢業(yè)C.房地產估價業(yè)D.房地產經紀業(yè)正確答案：A,4.下列建設項目中，應通過出讓方式取得國有建設用地使用權的是（ ）。A.部隊營房B.國有企業(yè)辦公樓C.國家投資的核電站D.科技博物館擴建正確答案：B,5.某商品房建筑面積售價為4000元/m2，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房產權登記的建筑面積為100m2，合同約定建筑面積為97m2。該商品房的成交價格是（）元。A.388000B.388640C.399640D.400000正確答案：C,6.2013年某市職工上一年度月平均工資為3500元，該市職工李某上一年度月平均工資為4000元，李某每月住房公積金免繳個人所得稅的最高額度是（）元。[2014年真題]A.175B.250C.420D.480正確答案：D,7.根據《房屋建筑工程質量保修方法》，屋面防水工程的最低保修期限是（）。A.1B.2C.3D.5正確答案：D,8.劃定城市規(guī)劃藍線的作用是確定()。A.:城市基礎設施用地控制界線B.:綠地控制范圍C.:歷史建筑保護范圍D.:城市地表水保護和控制范圍正確答案：D,9.最低收入家庭住房保障，原則上以（）為輔。A.實物配租B.租金核減C.發(fā)放租賃補貼D.實物配租和租金核減正確答案：D,10.某房地產開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間建成商品住宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該宗土地使用權年限為()年。A.47B.57C.67D.77正確答案：C,二.多項選擇題(共10題)1.房地產估價機構組織形式包括（）。A.合伙制B.股份制C.有限責任制D.國有獨資公司E.個人企業(yè)正確答案：A,C,2.共用題干W房地產開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農田以外的耕地20m2，擬建一經濟適用住房小區(qū)，并委托某房地產估價機構對被征收房屋的市場價格進行了評估。支付土地補償費和安置補助費、青苗補償費共計1800萬元。開發(fā)建設一段時間后，W公司將項目整體轉讓給甲公司，甲公司通過市場分析后，決定調整開發(fā)方案，即拿出5m2的土地用于開發(fā)商品住宅，按規(guī)定補交了750萬元的地價。甲公司采取先建商品住宅方式，當商品住宅建設一段時間后，甲公司用在建工程（價值約為3000萬元）作抵押從D建行獲得了一部分資金，在取得《商品房預售許可證》并經銀行同意，并委托乙公司代理預（銷）售商品房。甲公司按規(guī)定與購房者各自繳納稅費后，為購房者辦理了房屋登記手續(xù)。請回答以下問題：A.:該項目建設用地可以以劃撥方式供應B.:低收入家庭可購買該項目經濟適用住房C.:該項目單套的建筑面積應控制在80m2左右D.:該項目可采取招標方式選擇物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)服務，也可以在社區(qū)居委會等機構的指導下，由居民自我管理，提供符合居住區(qū)居民基本生活需要的物業(yè)服務正確答案：A,B,D,3.市、縣國土資源主管部門在供應工業(yè)用地時，應當納入土地使用條件的控制指標包括（）。A.工業(yè)項目投資強度B.工業(yè)項目生產規(guī)模C.容積率D.臨時用地使用比例E.非生產設施占地比例正確答案：A,C,E,4.共用題干W房地產開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農田以外的耕地20m2，擬建一經濟適用住房小區(qū)，并委托某房地產估價機構對被征收房屋的市場價格進行了評估。支付土地補償費和安置補助費、青苗補償費共計1800萬元。開發(fā)建設一段時間后，W公司將項目整體轉讓給甲公司，甲公司通過市場分析后，決定調整開發(fā)方案，即拿出5m2的土地用于開發(fā)商品住宅，按規(guī)定補交了750萬元的地價。甲公司采取先建商品住宅方式，當商品住宅建設一段時間后，甲公司用在建工程（價值約為3000萬元）作抵押從D建行獲得了一部分資金，在取得《商品房預售許可證》并經銀行同意，并委托乙公司代理預（銷）售商品房。甲公司按規(guī)定與購房者各自繳納稅費后，為購房者辦理了房屋登記手續(xù)。請回答以下問題：A.:土地補償費歸C村集體組織所有B.:地上附著物和青苗補償費歸C村集體組織所有C.:不需要統一安置的人員，補助費發(fā)放給個人D.:由C村集體組織安置的人員，安置補助費由C村集體經濟組織管理和使用正確答案：A,C,D,5.普通股票持有者的權利和義務主要體現在（）之內。A.無限責任原則B.有限責任原則C.平等原則D.不平等原則E.股份有限原則正確答案：B,C,6.會計計量屬性包括()。A.:重置成本B.:歷史成本C.:可變現凈值D.:公允價值E.:終值正確答案：A,B,C,D,7.發(fā)生以下()情況時，登記機關有權注銷房屋權屬證書。A.申報情況不屬實B.房屋權屬證書被涂改C.無意將房屋權屬證書丟失D.因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實E.房屋權利滅失，而權利人未在規(guī)定期限內辦理房屋權屬注銷登記正確答案：A,B,D,E,8.某市中心地段高檔長租公寓，當地市場上沒有同類高檔公寓，由甲運營商壟斷經營。該長租公寓小區(qū)總占地面積為100000m2，其中公共服務設施用地15000m2，道路用地5000m2，該小區(qū)容積率為5，建筑密度為50%，綠地率30%。整個小區(qū)的建筑層數均一樣，規(guī)劃總人口為13500人。甲運營商以其租金收益為基礎，利用資產證券化發(fā)行了5億元收益憑證。乙某長期租賃甲運營商的高檔長租公寓，并簽訂了長期租賃合同，另外與丙金融機構通過手機APP直接簽署了“租金貸”合同，用貸款提前預付了1年的房租。丙金融機構的資金均以合法的方式籌集。以下關于甲運營商的表述，正確的是（）。A.甲的高檔公寓需求曲線就是整個行業(yè)的需求曲線B.短期均衡時，甲憑借其壟斷地位可以確保獲得超額利潤C.甲的平均收益曲線和需求曲線重合D.甲的邊際收益曲線是一條在平均收益曲線下方，向右下方傾斜的曲線正確答案：A,C,D,9.屬于不計算房屋面積的范圍的有（）A.房屋之間無上蓋的架空通廊B.房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池C.活動房屋、臨時房屋、簡易房屋D.半地下室及其相應出入口E.與房屋室內不相通的房屋間的伸縮縫正確答案：A,B,C,E,10.建筑平面設計常見的組合方式包括（）。A.走廊式組合B.套間式組合C.單間式組合D.大廳式組合E.整體式組合正確答案：A,B,D,三.不定項選擇題(共2題)1.在某省會城市，甲房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲企業(yè)）開發(fā)商品房住宅小區(qū)，擬征收某村基本農田以外的耕地200萬平方米，并委托某房地產估價機構對被征收房屋的市場價格進行了評估。共4棟，每棟10層，5個單元，每個單元均為一梯兩戶。2014年6月1日，該項目取得《商品房預售許可證》，準許銷售300套。甲企業(yè)應在取得《商品房預售許可證》10日內，一次性公開（）套房源。A.100B.200C.300D.400正確答案：C,2.W省B縣人民政府為加快城鎮(zhèn)住房制度改革進程，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、W省人大常委會出臺的《W省城鎮(zhèn)房地產開發(fā)經營管理條例》及W省政府頒布實施的《W省商品房銷售管理辦法》等法律、法規(guī)，出臺了《B縣城鎮(zhèn)職工住房補貼管理暫行辦法》、《B縣城鎮(zhèn)商品房預售管理辦法》、《B縣城鎮(zhèn)商品房銷售管理辦法》等一系列規(guī)定，全面完善了以經濟適用住房為主的住房供應體系，并建立了城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障制度。為加快經濟適用住房建設，2012年3月，該市采取招標方式，選定C房地產開發(fā)公司開發(fā)建設園林小區(qū)經濟適用住房建設項目，該經濟適用住房項目每平方米成本價中，征地和拆遷補償費為130元、勘察設計和前期工程費為170元、建安工程費