湘潭地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（商業(yè)及租金住宅寫(xiě)字樓等）

2021年湘潭地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、商業(yè)市場(chǎng)分析〔一〕商圈概況市區(qū)商圈受老城開(kāi)展和河流分割的影響，核心商圈集中分布在西北片老城區(qū)內(nèi)，新興商圈隨著湘潭城市中心東南擴(kuò)張開(kāi)展起來(lái)。兩個(gè)商圈在湘潭商業(yè)金融用地規(guī)劃方面均為兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，但基建營(yíng)商圈作為傳統(tǒng)核心商圈，其地位隨著舊城改造的不斷推進(jìn)，也將進(jìn)一步穩(wěn)固。1、湘潭商圈綜合分析商圈名稱級(jí)別檔次消費(fèi)群體主要業(yè)態(tài)基建營(yíng)商圈市級(jí)商圈〔原核心商圈〕低檔、中檔、中高端綜合人群百貨+沿街商鋪+大賣場(chǎng)+專業(yè)賣場(chǎng)步行街商圈市級(jí)商圈〔新興商圈〕中檔、中高端綜合人群購(gòu)物中心+沿街商鋪+大賣場(chǎng)+專業(yè)賣場(chǎng)+步行街2、工程所在商圈分析名稱基建營(yíng)商圈概述市級(jí)商圈位置北至韶山路、東至車站路，南至雨湖，西至解放路核心區(qū)域?yàn)橛缮厣铰?、車站路和建設(shè)路路組成的三角形區(qū)塊商業(yè)類型百貨+沿街商鋪+大賣場(chǎng)+專業(yè)賣場(chǎng)典型商業(yè)百貨：大洋百貨、心連心百貨、康星百貨；大賣場(chǎng)：步步高；

專業(yè)賣場(chǎng)：蘇寧、國(guó)美、步步高電器城消費(fèi)人群輻射全市、綜合人群〔二〕代表性商業(yè)體分析1、基建營(yíng)商圈典型案例分布：①．大洋百貨工程位于建設(shè)北路與民主路交叉口，營(yíng)業(yè)面積43000平方米，共5層，于2021年9月開(kāi)業(yè)，定位于引領(lǐng)時(shí)尚、功能豐富、高品位、高風(fēng)格的全客層百貨公司。該店是大洋百貨在湖南首家店面，也是大洋百貨第14家分店。樓層主要品牌1F國(guó)際精品亨吉利名表中心；伊麗莎白雅頓、羽西、歐萊雅、美寶蓮；周大福、千葉、老鳳祥、千禧之星；fed、思加圖、千百度、康利、kiaacat、百麗、伊伴、SONY體驗(yàn)館；KFC；DQ、羅莎蛋糕等2F國(guó)際名品威可多、卡爾丹頓、杰凡尼、沙馳；聲雨竹、玖姿、敦奴、雅瑩、安瑞井、藝之卉；鄂爾多斯、春竹；曼谷銀、夢(mèng)特嬌；味千拉面等3F青春流行衣戀、ONLY、VEROMODA、百家好、艾格系列、拉夏貝爾、季候風(fēng)；黛安芬、安莉芳、BODYPOPS、狄芬詩(shī)；愛(ài)麗芬特、泰迪熊；重慶小天鵝火鍋等4F阿迪達(dá)斯、耐克、李寧、匡威、探路者、駱駝；皮爾卡丹、利郎、柒牌；金利來(lái)、木林森等；5F艾迪達(dá)斯童裝、衣戀童裝、PawinPaw、博士蛙、麗嬰房、英氏；樂(lè)高、芭比；夢(mèng)潔、富安娜、多喜愛(ài)、多樣屋、樂(lè)扣樂(lè)扣；紅黃藍(lán)早教中心、兒童樂(lè)園；美食廣場(chǎng)等②．心連心百貨該工程位于韶山路與車站路交匯處，經(jīng)營(yíng)面積26000平米，于2005天11月開(kāi)業(yè)。經(jīng)營(yíng)定位為中檔，無(wú)中庭。樓層主要品牌1F化裝品/鐘表珠寶/鞋類/屈臣氏羽西、歐萊雅、歐珀萊、美寶蓮；金伯利；fed、沙馳、STACCATO、百麗、她他；屈臣氏等2F淑女裝/內(nèi)衣哥弟、聲雨竹、拉夏貝爾、播、簡(jiǎn)；安莉芳、狄芬詩(shī)、黛安芬等。3F少女裝/休閑時(shí)裝ONLY、VEROMODA、Jack&JonesSELECTED、艾格系列、美邦、自然元素、淑女屋等4F男裝/休閑運(yùn)動(dòng)卡爾丹頓、金利來(lái)、七匹狼、恒源祥等；5F阿迪達(dá)斯、耐克、匡威、卡帕、以純等。③.步步高〔金湘潭店〕步步高集團(tuán)1995年始創(chuàng)于湖南湘潭，目前擁有超市〔Hyper-mart和Super-mart超市〕、百貨〔步步高廣場(chǎng)〕、電器〔步步高電器E—MART〕、餐飲〔大楚食街〕、娛樂(lè)、大型商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)，致力于成長(zhǎng)為中國(guó)第一的多業(yè)態(tài)零售商，并擁有中南零售業(yè)最大的現(xiàn)代化物流中心。截止2021年8月，多業(yè)態(tài)門(mén)店共計(jì)186家，年銷售過(guò)100億元。工程位于韶山路和建設(shè)北路交叉口的金湘潭商業(yè)廣場(chǎng)，2007年9月開(kāi)業(yè)，該賣場(chǎng)集合了步步高集團(tuán)旗下綜合超市、美采時(shí)尚平價(jià)百貨和電器業(yè)態(tài)，是一家多品類的一站式購(gòu)物賣場(chǎng)。④.康星百貨工程位于建設(shè)北路與民主路交匯處，營(yíng)業(yè)面積20000平米，于2021年12月開(kāi)業(yè)，物業(yè)條件一般，定位中低端。樓層主要品牌1F化裝品/鐘表珠寶/鞋類/屈臣氏千禧之星；丸美、歐萊雅、美寶蓮；百麗、她他、森達(dá)、達(dá)芙妮；屈臣氏等2F淑女裝艾格周末、海貝、水木年華、卡佛連；阿依蓮、金苑等。3F男裝羅蒙、恒源祥、金雀豪等4F休閑運(yùn)動(dòng)阿迪達(dá)斯、耐克、高邦、彬伊奴等。5F平價(jià)服裝賣場(chǎng)6F休閑娛樂(lè)魅力四色溜冰場(chǎng)〔滾軸冰場(chǎng)、臺(tái)球廳、電玩城等〕2、步行街商圈典型案例分布：①.步步高廣場(chǎng)〔湘潭店〕工程位于建設(shè)路與河?xùn)|大道交匯處，總面積達(dá)12萬(wàn)平方米，于2021年12月開(kāi)業(yè)。該工程是湖南最大的購(gòu)物中心，綜合了大型百貨、生活超市、品牌餐飲、兒童樂(lè)園、五星影城等主力店，被譽(yù)為“湖南百貨第一Mall〞。完全按照一線城市中高端購(gòu)物中心形式打造，物業(yè)條件好。樓層主要品牌-1F生活精品超市、同仁堂、老百姓大藥房、天福茗茶、貼心花坊等、名煙名酒、汽車飾品等1F名品館雅格獅丹、奧德臣、都彭、華斯度、LOCOSTE、CKJEANS；周生生、周大福、中國(guó)黃金；羽西、歐泊來(lái)、歐萊雅、美寶蓮；Kisscat、百麗、她他、千百度；蘋(píng)果、索尼；星巴克、DQ、味千拉面、KFC；斯沃琪、帝駝、古琦；寶格麗、巴博瑞、菲拉格慕等2F魅力館詩(shī)篇、恩裳、慕托麗、勁草、聲雨竹、影兒、雅瑩、敦奴、粉紅瑪琍、漁；春竹、恒源祥、花花公子；ELLE包；柏萊雅、丸美、卡姿蘭；曼谷銀；美甲、咖啡吧等3F青春館Mikebana、歐時(shí)力、季候風(fēng)、ONLY、VEROMODA、江南布衣、拉夏貝爾、拉夏貝爾運(yùn)動(dòng)、謎底、小熊維尼；曼妮芬、黛安芬、桑扶蘭、芬狄詩(shī)、華歌爾；美標(biāo)、宜而爽；石頭記；水果撈等4FLEE、李維斯、馬克華菲、GXG、LOSACOS、杰克瓊斯、迪柯尼、VANS、ELLEHOME；圣得西、皮爾卡丹、步森、海瀾之家、與狼共舞；沙馳包、ELLE男包等；5F阿迪達(dá)斯、耐克、匡威、卡帕、佐丹奴、美邦、以純；夢(mèng)潔、富安娜、多喜愛(ài)；雙立人、菲仕樂(lè)、隆達(dá)骨瓷、多樣屋、家什居家居生活體驗(yàn)館；可口可樂(lè)果汁吧等6F阿迪達(dá)斯童裝、衣戀童裝、安踏童裝、米奇、小豬班納、巴拉巴拉；麗嬰房、好孩子、可愛(ài)可親母嬰生活館等7F伊東日本料理、常德口味粉、哈特波波巴西燒烤、大楚食街、思必客麻辣香鍋、紅鼎韓城韓國(guó)燒烤等8F橫店影城、陽(yáng)光動(dòng)漫樂(lè)園、丁丁童星教育等10F健康子陽(yáng)健身白金會(huì)所②.蓮城步行街工程位于建設(shè)南路以西，南起霞光路，北至嵐園路，蓮城商業(yè)步行街南北長(zhǎng)680米，東西寬168米，成“豐〞字型布局，形成三街六區(qū)格局?？偨ㄖ娣e約20萬(wàn)平米，分期建設(shè)，第一期于08年2月開(kāi)街。該步行街以“1小時(shí)長(zhǎng)株潭生活圈〞為依托，營(yíng)造“可逛、可玩、可賞、可食、可購(gòu)〞的高游覽價(jià)值的綜合業(yè)態(tài)組合體。實(shí)地調(diào)研，內(nèi)街商鋪根本閉店，除主力店步步高超市人流較好外，其余商鋪根本無(wú)人流，內(nèi)街商鋪均在轉(zhuǎn)租。〔三〕重點(diǎn)商業(yè)租金水平統(tǒng)計(jì)所在商圈工程性質(zhì)商業(yè)業(yè)態(tài)租售價(jià)格〔元/平米/天〕商業(yè)面積〔㎡〕基建營(yíng)商圈大洋百貨中高端百貨百貨、餐飲、零售專賣負(fù)一樓散鋪?zhàn)饨鸺s2-3元/天一樓沿街門(mén)店租金5-8.5元/天4.3萬(wàn)心連心百貨中端百貨百貨/2.6萬(wàn)金湘潭商業(yè)廣場(chǎng)中低端百貨+超市+電器超市、小百貨、專業(yè)賣場(chǎng)、零售負(fù)一樓散鋪?zhàn)饨鸺s1.5-2.2元/天6萬(wàn)康星百貨低端百貨百貨/2萬(wàn)蘇寧電器專業(yè)賣場(chǎng)電器專賣0.86元/天1-4層5110平米民主路沿街商鋪女裝5.56元/天30平米建設(shè)路沿街商鋪〔臨近地塊〕女裝8.5元/天35平米解放路沿街商鋪女裝租金2.2元/天，轉(zhuǎn)讓費(fèi)4萬(wàn)150平米步行街商圈步步高廣場(chǎng)購(gòu)物中心超市、百貨、零售、餐飲、娛樂(lè)休閑等對(duì)外宣傳該店2021年銷售7個(gè)億；2021年18家百貨門(mén)店銷售30億元。但2021年財(cái)務(wù)公報(bào)顯示百貨銷售額14.7億12萬(wàn)〔10層〕蓮城步行街步行街專賣店+超市+零售商鋪3元/天130平米〔沿街商鋪〕蘇寧電器專業(yè)賣場(chǎng)電器專賣0.98元/天1-2層3375平米備注：以上租金均按建筑面積折算后所得，數(shù)據(jù)主要通過(guò)實(shí)地調(diào)研及商鋪網(wǎng)報(bào)價(jià)所得?！菜摹成虡I(yè)市場(chǎng)總結(jié)★從宏觀層面來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)株潭城市群被列為全國(guó)重點(diǎn)支持開(kāi)展的七大城市密集區(qū)之一，且被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為“資源節(jié)約型和環(huán)境友好型〞社會(huì)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。湘潭經(jīng)濟(jì)近年來(lái)迅速開(kāi)展，人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)，這些為商業(yè)開(kāi)展提供了動(dòng)力源泉。★湘潭商業(yè)經(jīng)過(guò)了沿街商鋪——大廈裙樓——百貨商場(chǎng)的開(kāi)展模式，逐步向購(gòu)物中心模式開(kāi)展，開(kāi)始步入商業(yè)物業(yè)升級(jí)階段。隨著城市的開(kāi)展新城區(qū)商圈逐步成熟。★湘潭核心基建營(yíng)商圈經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期開(kāi)展，目前業(yè)態(tài)分布明顯、各個(gè)路段商業(yè)形成了較好互動(dòng)；但受交通擁堵、配套設(shè)施落后等諸多局限與缺乏，亟待改造?！锵嫣侗镜厣虡I(yè)企業(yè)步步高集團(tuán)實(shí)力雄厚，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈。劇烈的競(jìng)爭(zhēng)極大地繁榮了商業(yè)市場(chǎng)，推動(dòng)了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)的水平向一線城市開(kāi)展，代表商業(yè)物業(yè)如步步高廣場(chǎng)。二、住宅市場(chǎng)分析工程位置開(kāi)盤(pán)時(shí)間裝修標(biāo)準(zhǔn)售價(jià)〔元/平米〕開(kāi)發(fā)公司德仁·聚星城河?xùn)|區(qū)/毛坯4200〔寫(xiě)字樓均價(jià)，公寓為返祖形式尚未出售〕浙江德仁地產(chǎn)白石古蓮城雨湖區(qū)2021.08毛坯4500晨輝建工集團(tuán)湘銀·納帕溪谷岳塘區(qū)/毛坯4300湘潭湘銀房地產(chǎn)金僑城九華區(qū)2021.07毛坯花園洋房，主力戶型130-260平米，4200元湘潭金僑集團(tuán)白石公館〔商住兩用公寓〕雨湖區(qū)二手房二手房面積40—50平米5200—5500元湘潭湘源實(shí)業(yè)總結(jié)：湘潭老城區(qū)舊城改造推進(jìn)較緩慢，住宅供給有限；新住宅供給商主要集中在河?xùn)|新城區(qū)和九華示范區(qū)。九華因便于往返長(zhǎng)沙的區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引了大量購(gòu)房者，但因配套滯后，入住率低。外鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)商金僑集團(tuán)、城郊置業(yè)實(shí)力較強(qiáng)，且碧桂園已入駐湘潭，湘潭房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越劇烈。從住宅成交的面積結(jié)構(gòu)來(lái)看，湘潭商品住宅面積集中于120-144、90-120、60-90㎡；湘潭商品房庫(kù)存量從2021年年底的121.32萬(wàn)㎡上升到2021年年底的242.44萬(wàn)㎡，按照10年全年湘潭商品房登記銷售215.71萬(wàn)㎡總量計(jì)算，目前商品房庫(kù)存量可供2021年一年消化。2021年湘潭房地價(jià)格穩(wěn)中有升，全年商品住房均價(jià)為2853元/㎡，同比增長(zhǎng)16.3%；2021年房地產(chǎn)價(jià)格上升較快，全年商品房均價(jià)為3638元/㎡，同比增長(zhǎng)27.5%。主城區(qū)住宅均價(jià)在3700左右，局部高品質(zhì)工程到達(dá)4600元/平米以上。湘潭作為長(zhǎng)株潭城市群城市之一，近年來(lái)房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲；投資型公寓產(chǎn)品也逐步增多，但目前仍以傳統(tǒng)住宅為主。三、寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析1、2021年湘潭三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為10.7:55.9:33.4，為工業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)城市，寫(xiě)字樓市場(chǎng)不興旺，區(qū)域周邊目前暫無(wú)寫(xiě)字樓新盤(pán)在售?，F(xiàn)有的辦公物業(yè)多為銀行、聯(lián)通、移動(dòng)等自建物業(yè)，其他企業(yè)辦公需求極小。2、寫(xiě)字樓市場(chǎng)尚未成形，租金低。二手寫(xiě)字樓出租租金在0.5-1元/㎡/天，如金湘潭商業(yè)廣場(chǎng)精裝寫(xiě)字樓平均租金在0.67元/㎡/天，大洋百貨樓上〔白石公館〕精裝商住樓平均租金在0.95元/㎡/天。3、依附商業(yè)和住宅，檔次偏低。與沿街商業(yè)/住宅結(jié)合，獨(dú)立寫(xiě)字樓根本上沒(méi)有大堂，只有面積較小的電梯廳，整體檔次低。四、酒店市場(chǎng)分析酒店房間數(shù)最低房?jī)r(jià)〔攜程