【我國住宅小區(qū)物業(yè)管理問題與發(fā)展趨勢8100字（論文）】

第頁共13頁我國住宅小區(qū)物業(yè)管理問題與發(fā)展趨勢目錄TOC\o"1-3"\h\u30511緒論 145912住宅小區(qū)物業(yè)管理概述 26372.1物業(yè)管理概念 2271212.2住宅小區(qū)概念 213872.3住宅小區(qū)物業(yè)管理簡介 215112.3.1住宅小區(qū)物業(yè)管理定義 2292862.3.2住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容 2284202.3.3住宅小區(qū)物業(yè)管理的特征 363273我國住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題 463273.1我國物業(yè)管理立法滯后 4317733.2物業(yè)管理公司與開發(fā)商的職責(zé)界定不明確 4317733.3成立業(yè)主委員會的比例低 441213.4物業(yè)管理公司的經(jīng)營缺乏監(jiān)督 539773.5物業(yè)管理費(fèi)用收繳難 5155063.6物業(yè)服務(wù)企業(yè)競爭力不強(qiáng) 5222703.7物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人才短缺 66264解決住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問題的對策 7179174.1國家盡快頒布針對物業(yè)管理的專業(yè)性法律 7167964.2實(shí)行建管分離 7297424.3完善業(yè)主委員會的設(shè)立程序 7229424.4加大監(jiān)管力度，提高物業(yè)服務(wù)水平 8229424.5建立科學(xué)，合理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度 861134.6實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場化,引進(jìn)競爭機(jī)制 92634.7要創(chuàng)新體制,用科學(xué)的手段吸納和培養(yǎng)人才 9172275我國住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展趨勢 10172275.1規(guī)范化的發(fā)展方向 1095655.2規(guī)?；陌l(fā)展方向 10300865.3法制化的發(fā)展方向 10314475.4信息化的發(fā)展方向 10160516結(jié)束語 116183參考文獻(xiàn) 121緒論一個行業(yè)要發(fā)展，首先要做到本行業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作符合客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，服務(wù)的內(nèi)容要符合廣大消費(fèi)者生活需求的內(nèi)涵，管理運(yùn)行的機(jī)制要有規(guī)則，并不斷發(fā)展完善，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也是如此。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會消費(fèi)水平的提高，物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)有很大的市場需求空間，而且這個空間在不斷擴(kuò)大。但是，這個擴(kuò)大的過程不是必然的，如果經(jīng)營管理不善，這種擴(kuò)大就可能停止，甚至被其他的經(jīng)濟(jì)模式所取代。隨著我國住宅商品化的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)逐步被社會廣泛的接受，城市化進(jìn)程的加速也促使物業(yè)管理的步伐加快。與此同時，物業(yè)管理也暴露出來由于體制的不完善而引發(fā)的各種問題，對于住宅小區(qū)實(shí)施的物業(yè)管理就更為突出。城市住宅小區(qū)中的物業(yè)管理，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，保持社會的和諧穩(wěn)定起著積極的作用。但是目前物業(yè)管理中出現(xiàn)了大量的問題，制約了我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的健康發(fā)展。因此，分析和研究我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理中的主要問題，對于促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。2住宅小區(qū)物業(yè)管理概述2.1物業(yè)管理概念物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，具有一定的資質(zhì)；物業(yè)管理企業(yè)按照國家法律、法規(guī)、和物業(yè)服務(wù)合同，采用先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)和方法，對建筑與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，為業(yè)主白日提供全方位高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理的具體內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》實(shí)施?，F(xiàn)代物業(yè)物管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理在管理體制、服務(wù)范圍和服務(wù)質(zhì)量上都有很大的不同。2.2住宅小區(qū)概念所謂住宅小區(qū)是指市政配套比較完善，共用設(shè)備、設(shè)施比較齊全，經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃、集中成片開發(fā)建成的新型城鎮(zhèn)居住場所。通常由多層樓宇（9層以下）、高層樓宇（10層以上）、超高層樓宇（30層以上）及以單體或組合形式出現(xiàn)的別墅組成，集居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)和社會功能于一體，在現(xiàn)代物業(yè)管理項(xiàng)目中所占比例最大。2.3住宅小區(qū)物業(yè)管理簡介2.3.1住宅小區(qū)物業(yè)管理定義住宅小區(qū)物業(yè)管理是住宅小區(qū)業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。國務(wù)院頒布并于2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》重點(diǎn)規(guī)范了住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動。2.3.2住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容(1)居住設(shè)施的維護(hù)養(yǎng)護(hù)管理。住宅小區(qū)物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理，管理重點(diǎn)在共有，共用部分。主要包括房屋及配套設(shè)施的檔案管理，房屋及設(shè)施設(shè)備使用、運(yùn)行狀態(tài)的監(jiān)控、維修養(yǎng)護(hù)管理，房屋及設(shè)施設(shè)備安全狀態(tài)、更換、使用年限的管理，業(yè)主或使用人房屋維修管理等。(2)居住環(huán)境管理。主要任務(wù)是衛(wèi)生保潔，環(huán)境綠化美化，安全保衛(wèi)，消防管理，停車及道路管理，災(zāi)害預(yù)防，社區(qū)文化建設(shè)等，營造住宅小區(qū)整潔，安全，文明的居住環(huán)境。(3)便民綜合經(jīng)營服務(wù)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)居民的需要，住宅小區(qū)的硬件條件和企業(yè)自身實(shí)力，設(shè)計開展一些便民經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目，如開設(shè)商場，菜場，美容美發(fā)廳，家電維修等項(xiàng)目。2.3.3住宅小區(qū)物業(yè)管理的特征(1)社會化。這種管理模式擺脫了過去那種自建自管的分散的管理體制，替多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個總管家，從而克服了在舊體制下各自為政、互相扯皮、推諉的種種弊端，從而有利于提高整個城市管理的社會化程度。(2)專業(yè)化。這種管理是由專門的物業(yè)管理企業(yè)通過委托合同的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施管理。這種模式，將過去行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用制，在這種新體制下，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位就必須靠自己良好的經(jīng)營和服務(wù)才能占領(lǐng)這個市場。這樣，將從根本上促進(jìn)服務(wù)態(tài)度的改變，服務(wù)質(zhì)量的提高。(3)企業(yè)化。物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理，它推行的是有償服務(wù)、合理收費(fèi)，并通過多種經(jīng)營，使小區(qū)及各類房屋和設(shè)備的管理走上了以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展的道路。(4)建管結(jié)合。物業(yè)管理使房屋建設(shè)與管理相結(jié)合，表現(xiàn)了這一管理模式的強(qiáng)大生命力。這一模式使以往小區(qū)面貌一年新、二年舊、三年壞的情況得以改變。人們說的“三分建設(shè)，七分管理”的要求在物業(yè)管理的模式中得以體現(xiàn)。這一管理模式，既理順了建與管的關(guān)系，又有利于發(fā)揮投資效益，使得寶貴的社會財富、人民的財產(chǎn)得到保值和增值。3我國住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題3.1我國物業(yè)管理立法滯后目前我國現(xiàn)有的物業(yè)管理法律、法規(guī)主要有以下三個方面構(gòu)成：第一層次，憲法的有關(guān)條款。如《憲法》第十三條:“國家保護(hù)公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。國家依照法律保護(hù)公民的私有財產(chǎn)的繼承權(quán)”?！稇椃ā返谌艞l:“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅?！钡鹊?。第二層次,全國人大及其常委會、國務(wù)院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市綠化管理?xiàng)l例》、《城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》及其相關(guān)配套的法規(guī)、規(guī)章,如《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》等等最新出臺的是國務(wù)院頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。第三層次,各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會頒布的物業(yè)管理方面的地方性法規(guī),以及同級地方人民政府頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章,如《北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等等。這些地方法規(guī)彼此之間并不統(tǒng)一，甚至有矛盾之處，往往只能反應(yīng)一個地方關(guān)于物業(yè)管理方面的規(guī)定。就目前而言，物業(yè)管理的法律法規(guī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我國物業(yè)管理的迅速發(fā)展。3.2物業(yè)管理公司與開發(fā)商的職責(zé)界定不明確由于我們國家的物業(yè)管理行業(yè)建立較晚，物業(yè)管理公司一般都與開發(fā)商存在這千絲萬縷的關(guān)系。最明顯的例子就是物業(yè)管理公司一般都是開發(fā)商的下屬公司。在這種情況下，物業(yè)管理公司代表的是開發(fā)商而不是業(yè)主。當(dāng)業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生爭議時，物業(yè)管理公司往往會維護(hù)開發(fā)商而不是業(yè)主的利益。我國新的物業(yè)管理?xiàng)l例中已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)由業(yè)主組成的業(yè)主大會來確定。在開發(fā)商開發(fā)過程，可以由開發(fā)商臨時委托物業(yè)管理公司來進(jìn)行前期物業(yè)管理，一旦成立業(yè)主大會就應(yīng)當(dāng)重新確定物業(yè)管理公司。但在實(shí)踐中，由于法律意識淡薄、管理不力，二者職責(zé)仍沒有明確分開。3.3成立業(yè)主委員會的比例低2010年11月長沙晚報記者從長沙市房產(chǎn)局物管處了到，目前長沙住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的比例還不到20%，也是說，超過80%以上的居民小區(qū)沒有成立業(yè)委會。住宅小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，意味著業(yè)主失去了參與小區(qū)管理的權(quán)利，同時失去一個與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的溝通平臺，對于消化解決內(nèi)部矛盾十分不利。業(yè)主委員會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，負(fù)責(zé)向各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和運(yùn)作，它的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。3.4物業(yè)管理公司的經(jīng)營缺乏監(jiān)督由于缺乏有效的法律法規(guī)和相應(yīng)的管理制度，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間缺少明確的權(quán)責(zé)關(guān)系，它往往反客為主，與業(yè)主產(chǎn)生各種矛盾。例如有的物業(yè)公司把自己當(dāng)成了小區(qū)的主人，對小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施進(jìn)行出租收費(fèi)，對小區(qū)內(nèi)的任何變動，都可以完全不征求居民的意見。有的公司收取物業(yè)費(fèi)后，一些維修工作仍需交費(fèi)。對居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物業(yè)公司為獲取更多利潤，在小區(qū)居民樓內(nèi)、電梯、綠化區(qū)到處設(shè)置廣告，影響小區(qū)面貌和環(huán)境。更有甚者，物業(yè)管理公司雇傭的保安在公司與業(yè)主發(fā)生糾紛時毆打業(yè)主。這樣就嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。3.5物業(yè)管理費(fèi)用收繳難對物業(yè)管理公司來說，目前最頭疼的是物業(yè)管理費(fèi)的收繳問題。通常，物業(yè)管理水平高的小區(qū)，物業(yè)繳費(fèi)率就高，而在物業(yè)管理水平低的小區(qū)，無論收費(fèi)多少，物業(yè)繳費(fèi)率都很低。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)繳費(fèi)率的高低。但物業(yè)管理公司普遍存在收費(fèi)難的問題。目前高檔居住小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率目前占到90%以上，而在普通居住小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率不到60%，實(shí)際上在絕大多數(shù)小區(qū)都存在著欠交物業(yè)管理費(fèi)用的現(xiàn)象。業(yè)主不繳管理費(fèi)，主要原因有：一，對物業(yè)管理的不滿意，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)沒有到位；二，質(zhì)價不相等，多收費(fèi)少服務(wù)；三，除政府定價的普通住宅外，一些小區(qū)的業(yè)主對物業(yè)公司制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)可；四，因房屋質(zhì)量等問題而將應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)到物業(yè)管理公司；五，由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主因出國或者出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時等。3.6物業(yè)服務(wù)企業(yè)競爭力不強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢和群體優(yōu)勢，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題。細(xì)看近幾年，不少物業(yè)企業(yè)的退出也是一種市場的行為，未建立社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)行業(yè)競爭體制，導(dǎo)致一些物業(yè)企業(yè)不能實(shí)現(xiàn)“自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”的現(xiàn)代企業(yè)競爭管理模式，在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中，因競爭不強(qiáng)虧損現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須建立現(xiàn)代企業(yè)制度，特別是加入WTO后參與物業(yè)服務(wù)行業(yè)國際競爭。要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行規(guī)范的公司制改革，精細(xì)管理，變被動為主動，走物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌化建設(shè)之路。3.7管理人才短缺問題目前，我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員80%以上人員來自城市下崗職工、復(fù)員退伍軍人和農(nóng)村剩余勞動力，經(jīng)簡單培訓(xùn)后進(jìn)入企業(yè)，從事工作以體力勞動為主。目前，在很多小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)人員構(gòu)成中，10%從事管理，20%從事房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備管理，40%左右從事保安，30%左右從事環(huán)境清潔綠化及居民生活服務(wù)。物業(yè)管理隊(duì)伍中專業(yè)人才少，懂經(jīng)營管理、工程技術(shù)、維護(hù)技術(shù)，又通曉物業(yè)管理業(yè)務(wù)的專業(yè)化人才則更少。與此同時，我國對物業(yè)管理人才的培養(yǎng)還有所欠缺。4解決住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問題的對策4.1國家盡快頒布針對物業(yè)管理的專業(yè)性法律2003年發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》可以說是物業(yè)管理制度發(fā)展中的一個里程碑。它對于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和業(yè)主的責(zé)、權(quán)、利，以及水電氣暖等等其他一些方面的法律關(guān)系，都有非常明確的法律規(guī)范。它出臺以后，對于解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，推行物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，都會起到非常重要的作用。但由于其本身?xiàng)l文規(guī)范相對原則、涉及面較窄等問題，對在現(xiàn)實(shí)中存在的許多物業(yè)管理的問題都不能很好的解決。例如《條例》中對物業(yè)服務(wù)中存在的諸如業(yè)主委員會選舉問題、新舊物業(yè)公司的更替問題、維修基金的保管問題，以及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)費(fèi)用等問題都沒有提出任何解決辦法，而且像物業(yè)公司的傭金報酬、業(yè)委會收取物業(yè)費(fèi)等新的現(xiàn)象，這部法規(guī)更是只字未提。一些專門從事物業(yè)管理研究的專家以及行業(yè)律師，對《條例》表現(xiàn)出質(zhì)疑的態(tài)度。故我們需要以物業(yè)管理?xiàng)l例為基礎(chǔ)，進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系。4.2實(shí)行建管分離物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開發(fā)商自己組建一個物業(yè)管理公司來進(jìn)行管理的。這種模式延續(xù)到現(xiàn)在。它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。因此，新的物業(yè)管理?xiàng)l例已經(jīng)明確提出業(yè)主自治、物業(yè)管理獨(dú)立等原則。它對于解決物業(yè)管理糾紛，維護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為具有積極意義。我們應(yīng)規(guī)范物業(yè)管理業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。例如深圳的一些開發(fā)商，自己不再組建物業(yè)管理公司，而是從社會上選聘。實(shí)際上，分業(yè)經(jīng)營以后，互相形成了一種制約關(guān)系，這種有品牌的物業(yè)管理公司，就能很好地對今后入住的業(yè)主負(fù)責(zé)，對開發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督，使得整個物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程，為后來的物業(yè)管理，為大家入住創(chuàng)造一個良好的條件。4.3完善業(yè)主委員會的設(shè)立程序現(xiàn)行政策下業(yè)主籌備、成立業(yè)主委員會困難重重。成立業(yè)委會必須首先要召開業(yè)主大會，籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料包括房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖等，這些文件均掌握在建設(shè)單位手中。雖然根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照政府部門的要求，及時報送上述資料，但是如果建設(shè)單位沒有報送，相關(guān)政府部門也僅有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正，而不能要求建設(shè)單位承擔(dān)其他法律責(zé)任。所以很多建設(shè)單位并沒有及時報送相關(guān)資料，直接影響了業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的組建?！稑I(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定了政府部門在業(yè)主委員會成立中的相關(guān)職責(zé)，但是政府部門在業(yè)主委員會成立和指導(dǎo)上具體職責(zé)界定不明確，缺少罰則。且目前在實(shí)踐中成立業(yè)主委員會和指導(dǎo)業(yè)主委員會工作沒有引起地方政府的重視，沒有有力的措施保障，有關(guān)基層部門人力資源和經(jīng)費(fèi)有限，缺少主動指導(dǎo)監(jiān)督設(shè)立籌備組和業(yè)主委員會工作的積極性。所以對相關(guān)法規(guī)規(guī)章應(yīng)該對政府部門職責(zé)界定予以明確，建議政府部門指導(dǎo)業(yè)主委員會應(yīng)納入政府考核體系，對于不履行義務(wù)、推諉等造成業(yè)主委員會成立工作延誤等情況，規(guī)定明確的處罰原則。這樣可以增強(qiáng)政府部門指導(dǎo)監(jiān)督設(shè)立籌備組和業(yè)主委員會工作的積極性，從而加快業(yè)主委員會的組建步伐。4.4加大監(jiān)管力度，提高物業(yè)服務(wù)水平相關(guān)職能部門應(yīng)對開發(fā)商按國家有關(guān)規(guī)定支付的各項(xiàng)費(fèi)用如維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等實(shí)行全過程、全方位監(jiān)督，保證能及時到位，并科學(xué)合理地使用。業(yè)主委員會和房地產(chǎn)開發(fā)商有權(quán)對物業(yè)管理公司的日常管理，各項(xiàng)收費(fèi)，房屋及公共設(shè)施，設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修和搭亂建、改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途，以及不履行物業(yè)管理合同、管理辦法、規(guī)定的行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督。物價部門也要加大監(jiān)督檢查力度，對亂收費(fèi)的物業(yè)公司從嚴(yán)處罰，減少亂收費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。4.5建立科學(xué)、合理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度物業(yè)服務(wù)費(fèi)一直是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)注的經(jīng)濟(jì)焦點(diǎn)，也是二者產(chǎn)生的矛盾的核心內(nèi)容?，F(xiàn)在，市區(qū)的業(yè)主普遍已認(rèn)識到日常生活不能離開物業(yè)管理，但認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用高，這實(shí)際與市區(qū)人們的經(jīng)濟(jì)承受能力有關(guān)，另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨著生產(chǎn)要素的提高，卻不能按已經(jīng)頒布的新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提價，使企業(yè)承受著一定的經(jīng)濟(jì)壓力。那么，考慮這兩方面因素，可以根據(jù)住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍，細(xì)化每一項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，然后，由業(yè)主通過業(yè)主大會決定需要的服務(wù)項(xiàng)目及相對應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行這種“菜單式”的收費(fèi)方式，豐儉由人，這種以小區(qū)的配套狀況、業(yè)主收入狀況、業(yè)主的物管需求等作為調(diào)整因素，有利于降低業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益之爭。4.6實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場化,引進(jìn)競爭機(jī)制目前我國的大部分物業(yè)公司都是由房地產(chǎn)商指派而來的,要想從根本上改變物業(yè)管理中存在的問題,除了國家出臺相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范,還應(yīng)該取消以前的“誰開發(fā),誰管理”的運(yùn)營模式。從根本上斷絕物業(yè)管理公司于房地產(chǎn)商之間的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在工商部門依法登記并取得相應(yīng)的資格,國家應(yīng)多鼓勵有實(shí)力的企業(yè)、團(tuán)體加入到物業(yè)管理當(dāng)中。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營中應(yīng)當(dāng)靠優(yōu)質(zhì)服務(wù)和品牌參與市場競爭,小區(qū)選擇的物業(yè)公司應(yīng)在政府房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的監(jiān)督下接受小區(qū)業(yè)主委員會的公開招標(biāo),中標(biāo)后入駐小區(qū),在政府價格主管機(jī)關(guān)領(lǐng)取收費(fèi)許可證,制訂服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)公布后從事管理收費(fèi)。通過市場競爭,使那些實(shí)力較強(qiáng)、規(guī)模較大、服務(wù)質(zhì)量好的知名企業(yè)脫穎而出,從事較多的業(yè)務(wù),創(chuàng)出品牌,用優(yōu)質(zhì)服務(wù),合理收費(fèi)占領(lǐng)市場制高點(diǎn)。促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展。4.7要創(chuàng)新體制,用科學(xué)的手段吸納和培養(yǎng)人才結(jié)合我國物業(yè)管理行業(yè)人力資源開發(fā)與管理的現(xiàn)狀問題以及該行業(yè)的特點(diǎn),物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要認(rèn)清形勢,及時養(yǎng)將企業(yè)的人力資源開發(fā)與管理工作放到戰(zhàn)略地位上來考慮和處理,要全面提高人力資源開發(fā)與管理的工作效能,進(jìn)而提升企業(yè)的市場競爭力。為此,要徹底解決好這個難題,應(yīng)做好以下幾點(diǎn):企業(yè)要提高員工的整體素質(zhì),促進(jìn)人才的職業(yè)化,優(yōu)化人力資源配置;建立一套科學(xué)的招聘管理系統(tǒng),公實(shí)行公開招聘。公平競爭的用人機(jī)制;建立一套有效的績效考評系統(tǒng),完善符合企業(yè)激勵雇員的激勵機(jī)制。5我國住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展趨勢5.1規(guī)范化的發(fā)展方向規(guī)范化即要求小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須完善管理制度，運(yùn)作必須做到規(guī)范化，尤其是收費(fèi)管理要規(guī)范化。對于小區(qū)物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)和專項(xiàng)業(yè)務(wù)，可以采用“保本微利”為原則，只向業(yè)主收取較低的費(fèi)用。而對于小區(qū)物業(yè)管理的特色業(yè)務(wù)，可以以“微利”為原則，在成本之上再收取稍高一些的費(fèi)用。5.2規(guī)?；陌l(fā)展方向根據(jù)規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論，企業(yè)只有達(dá)到一定的規(guī)模，管理服務(wù)成本才是最低的。隨著專業(yè)化物業(yè)公司的大量涌現(xiàn)，住宅小區(qū)物業(yè)管理的市場競爭也日趨激烈。小區(qū)物業(yè)公司要發(fā)展，必須走規(guī)模經(jīng)營、降低成本、提高效益的經(jīng)營之路。另一方面，小區(qū)業(yè)主也必然會選擇服務(wù)質(zhì)量好、信譽(yù)高、經(jīng)營得法、收費(fèi)合理的公司。凡是上規(guī)模的物業(yè)公司，既能使業(yè)主受到全方位、多層次、多項(xiàng)目的服務(wù)，又可以減輕業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，為自身創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)效益。5.3法制化的發(fā)展方向隨著業(yè)主法律意識的不斷增強(qiáng)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》將會得到更好的貫徹，實(shí)施對小區(qū)物業(yè)管理公司的監(jiān)督管理，明確開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)的房屋質(zhì)量責(zé)任。在業(yè)主委員會成立還缺乏條件的情況下，建立業(yè)主保護(hù)自己權(quán)益的條件和機(jī)制，建立對