建筑及規(guī)劃基礎(chǔ)知識

建筑及規(guī)劃基礎(chǔ)知識

—.建筑識圖基礎(chǔ)知識

房屋是供人們生產(chǎn)、生活、工作、學(xué)習(xí)和娛樂的場所，與人們關(guān)系密切。

將一幢擬建房屋的內(nèi)外形狀和大小，以及各部分的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、裝飾、設(shè)備等

內(nèi)容，按照有關(guān)規(guī)范規(guī)定，用正投影方法，詳細(xì)準(zhǔn)確地畫出的圖樣，稱為“房

屋建筑圖”。它是用以指導(dǎo)施工的一套圖紙，所以又稱為施工圖。

(-).施工圖的內(nèi)容和用途

一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般包括：

1.圖紙目錄:包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號等，表明該工程施工

圖由哪兒個專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。

2.設(shè)計總說明：主要說明工程的概況和總的要求。內(nèi)容一般應(yīng)包括：設(shè)計

依據(jù)(如設(shè)計規(guī)模、建筑面積以及有關(guān)的地質(zhì)、氣象資料等)；施工要求(如

施工技術(shù)、材料、要求以及采用新技術(shù)、新材料或有特殊要求的做法說明)等。

以上各項內(nèi)容，對于簡單的工程，也可分別在各專業(yè)圖紙上寫成文字說明。

3.建筑施工圖:包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。表

示建筑物的內(nèi)部布置情況，外部形狀，以及裝修、構(gòu)造、施工要求等。

4.結(jié)構(gòu)施工圖:包括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。表示承重結(jié)構(gòu)

的布置情況，構(gòu)件類型，尺寸大小及構(gòu)造做法等。

5.設(shè)備施工圖:包括給水排水、采暖通風(fēng)、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系

統(tǒng)圖和詳圖。表示上、下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設(shè)備及通風(fēng)設(shè)備等的布置，

電氣線路的走向和安裝要求等。

(-)施工圖中常用的符號

為了保證制圖質(zhì)量、提高效率、表達(dá)統(tǒng)一和便于識讀，我國制訂了國家標(biāo)

準(zhǔn)《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（簡稱“標(biāo)準(zhǔn)”），其中幾項主要的規(guī)定和常用的

表示方法如下：

1.定位軸線

在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ)、墻、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線畫出，并進(jìn)

行編號，以便施工時位紡線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。

定位軸線采用細(xì)點畫線表示。軸線編號的畫圓用細(xì)實線，在畫圈內(nèi)寫上編

號。在平面上水平方向的編號采用阿拉伯?dāng)?shù)字，從左向右依次編寫。垂直方向

的編號，用大寫英文字母自下而上順次編寫，英文字中I、。及Z三個字母不

得作軸線編號，以免與數(shù)字1、0及2混淆。對于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系

的次要構(gòu)件，它的定位軸線一般作為附加軸線，編號可用分?jǐn)?shù)表示。分母表示

前一軸線的編號，分子表示附加軸線的編號。

2.標(biāo)高

在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高符號表示某一部位

的高度。各種圖紙上所用標(biāo)高符號，以細(xì)實線繪制。標(biāo)高數(shù)值以米為單位（不

標(biāo)單位），一般標(biāo)注至小數(shù)后三位數(shù)（總平面圖中為二位數(shù)）。

標(biāo)高有絕對標(biāo)高和相對標(biāo)高。

絕對標(biāo)高：我國把青島黃海的平均海平面定為絕對標(biāo)高的零點，其他各地

標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)，在總平面圖中的室外地面標(biāo)高中常采用絕對標(biāo)高。

相對標(biāo)高：除了總平面圖外，一般都采用相對標(biāo)高，即把首層室內(nèi)主要地

面標(biāo)高定為相對標(biāo)高的零點，并在建筑工程的總說明中說明相對標(biāo)高和絕對標(biāo)

高的關(guān)系。如室外地面標(biāo)高一0.45表示室外地面比室內(nèi)首層地面低0.45米。

3.尺寸線

施工圖中均應(yīng)注明詳細(xì)的尺寸。尺寸標(biāo)注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止

點和尺寸數(shù)字所組成。根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，除了標(biāo)高及總平面圖上的尺寸以米

為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注

寫單位。

在圖形外面的尺寸界線是用細(xì)實線畫出的，一般應(yīng)與被標(biāo)注長度垂直，但

在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來代替。尺寸線必須用細(xì)實線畫

出，而不能用其他線代替；應(yīng)與被注長度平行，且不宜超出尺寸界線。尺寸線

的起止點用45度的中粗短線表示，短線方向應(yīng)以所注數(shù)字的左下角向右上角

傾斜。尺寸數(shù)字應(yīng)標(biāo)注在水平尺寸線上方（垂直尺寸線的左方）中部。

二.建筑材料基礎(chǔ)知識

（~）建筑材料的分類

根據(jù)材料來源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料；根據(jù)使用部位

不同，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等；根據(jù)材料功能不同，可分為

結(jié)構(gòu)材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。為了研究學(xué)習(xí)方便，一般按材

料的化學(xué)組成分為無機材料、有機材料和復(fù)合材料三大類。

（二）建筑材料的基本性質(zhì)

1.材料結(jié)構(gòu)狀態(tài)的主要參數(shù)

（1）密度：材料在絕對密實狀態(tài)（不含空隙或孔隙）下單位體積的質(zhì)量。

（2）體積密度：材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量。松散材料的體積密

度一般稱為堆積密度。

（3）孔隙率：固體材料體積內(nèi)孔隙體積所占的比例。

（4）密實度：材料體積內(nèi)被固體物質(zhì)充實的程度，即材料的絕對密實體

積與其總體積之比。

2.密度和體積密度主要反映材料的輕重，而孔隙率和密實度主要反映材

料鐘孔隙的多少。一般情況下，材料孔隙率越高（密實度越低），則材料的保

溫隔熱性能、吸聲性能和吸濕性能越好，而材料的強度降低，抗?jié)B透性能、耐

磨性能、抗凍性能、耐腐蝕性能耐久性等均下降。

（三）材料的力學(xué)性質(zhì)

1.強度

材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強度，用材料在被破壞時的最大應(yīng)

力（單位面積承受的力）值來表示。

根據(jù)外力作用方式的不同，材料強度主要有抗拉強度、抗壓強度、抗折強

度和抗剪強度。不同的材料?，對其強度的要求也不一樣。如水泥以抗壓強度為

主，鋼筋以抗拉強度為主。

彈性也塑性

材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力除去后，仍能恢復(fù)其原狀的性質(zhì)稱為材

料的彈性。反之，當(dāng)外力除去后，不能完全恢復(fù)其原狀的性質(zhì)稱為材料的塑性。

大多數(shù)建筑材料都同時具有彈性和塑性，在外力不大的情況下，產(chǎn)生彈性變形;

當(dāng)外力超過一定的數(shù)值后，便出現(xiàn)塑性變形。

2.韌性與脆性

材料在外力作用下，未發(fā)生明顯變形就突然破壞的性質(zhì)稱脆性，具有此性

質(zhì)的材料稱脆性材料。材料在沖擊、振動作用下產(chǎn)生較大變形尚不致破壞的性

質(zhì)稱為韌性，具有此性質(zhì)的材料稱為韌性材料”

3.硬度與耐磨度

材料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能力稱為硬度。材料抵抗磨損的能力稱為

耐磨性。

（四）材料的物理性質(zhì)

材料的物理性質(zhì)主要指的是材料的耐水性、抗?jié)B性、抗凍性、吸濕性、導(dǎo)

熱性、熱容量、耐燃性與耐火性、吸聲性與隔聲性的基本性質(zhì)，這些性質(zhì)構(gòu)筑

了建筑材料穩(wěn)定性。

（五）膠凝材料

能將散粒材料或塊狀材料粘結(jié)成整體并具有一定強度的材料稱膠凝材料。

膠凝材料在建筑工程中應(yīng)用廣泛。常用的膠凝材料，多數(shù)是無機礦物質(zhì)粉狀物,

按其凝結(jié)硬化的條件不同分為氣硬性膠凝材料和水硬性膠凝材料兩大類。

1.氣硬性膠凝材料：只能在空氣中凝結(jié)硬化并保持和發(fā)展其強度的膠凝

材料。常用的氣硬性膠凝材料主要有石膏、石灰、水玻璃等。

2.水硬性膠凝材料：不僅能在空氣中凝結(jié)硬化，而且能在水中硬化并保

持發(fā)展其強度的膠凝材料”這類建筑材料主要有水泥，它的強度主要是在水的

作用下產(chǎn)生的。水泥是最重要的建筑材料之一，用途廣泛，品種繁多。建筑中

工程中常用的是硅酸鹽水泥和普通的硅酸鹽水泥。

（六）混凝土及砂漿

混凝土是由膠凝材料?、水和粗骨料按適當(dāng)?shù)谋壤浜现瞥傻陌楹衔?，?jīng)一

定的時間硬化后，成為人造石材。混凝土主要有普通混凝土、輕混凝土、防水

混凝土、耐熱混凝土、噴射混凝土等幾種。

砂漿是由膠凝材料合細(xì)骨料配合制的伴合物，凝結(jié)硬化后具有相應(yīng)的強

度，并可將塊狀材料膠結(jié)成整體?；炷梁蜕皾{是現(xiàn)代建筑中最重要的材料。

砂漿主要有砌筑砂漿、抹面砂漿、防水砂漿、裝飾砂漿等幾類。

（七）建筑鋼材與木材

1.建筑鋼材

建筑鋼材的主要品種有：建筑用鋼筋、建筑用型鋼。

2.木材

木材作為建筑材料，在工程中應(yīng)用廣泛。如用作屋架、梁柱、門窗、模板

及室內(nèi)裝修等。木材按樹種類劃分，可分為針葉樹和闊葉樹兩大類；木材按加

工材料分類，可分為三種：原條、原木、板方材。

（八）防水、保溫隔熱及吸聲材料

1.防水材料?：建筑物的防水是很重要，其常用的防水材料，主要是瀝青

及其制品。

2.保溫和吸聲材料

(1)無機保溫吸聲材料?：這種吸水材料主要包括蛭石及其制品、珍珠巖

及其制品、礦渣棉及其制品、巖棉及巖棉制品、玻璃棉、泡沫玻璃。

(2)有機保溫吸聲材料：這種材料通常吸聲效果較好，主要有軟木制品、

木絲板、毛氈等。

(九)墻體材料

墻體及屋面材料石建筑工程中用量較大的材料之一。傳統(tǒng)的建筑中，大量

采用的墻體材料是粘土磚瓦，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，新型的墻體材料逐漸被廣

泛使用。現(xiàn)在普遍采用的墻體材料是粘土磚和砌塊。

1.粘土磚

(1)普通粘土磚：是以粘土為主要原料，經(jīng)過成型、干燥、焙燒而成的

墻體材料。普通粘土磚的規(guī)格為：240x115x53(單位：毫米)

(2)粘土空心磚：與普通磚相比，粘土空心磚可減輕自重30%—35%,

能改善墻體絕熱、隔聲性能，并且節(jié)省粘土原料］干燥時間短，燒成率高。

2.砌塊

砌塊有以下優(yōu)點：適用性強、原料來源廣、不占耕地節(jié)約能源、制作施工

方便，由于砌塊具有以上優(yōu)點，所以近年來發(fā)展較快，全國許多地方在推廣。

(十)裝飾材料

1.裝飾材料的基本要求及選用

建筑裝飾材料是用于建筑物表面，起到裝飾作用的材料。對裝飾材料的基

本要求有以下兒個方面：

(1)材料的顏色，光澤和透明性

(2)花紋圖案、形狀和尺寸

(3)質(zhì)感

2.常用建筑裝飾材料

常用的飾面材料（制品）主要有琉璃瓦、面磚、釉面磚、陶瓷錦磚、花崗

石板、大理石板、水磨石板、塑料貼面板、木材、膠合板、石膏板。

三.建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識

各種不同的建筑，盡管它們在使用要求、空間組合、外形處理、結(jié)構(gòu)形式、

構(gòu)造方式及規(guī)模大小等方面各有其特點，但構(gòu)成建筑物的主要部分都是由基

礎(chǔ)、墻體或柱、樓地面、屋頂、樓梯、門窗等六大部分組成。止匕外，一般建筑

物還有臺階、坡道、陽臺、雨棚、散水以及其他各種配件和裝飾部分等。

住宅的建筑結(jié)構(gòu)形式有很多鐘，例如按其施工方法可劃分為現(xiàn)澆（現(xiàn)場澆

制）和預(yù)制（預(yù)先澆制）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)兩大類型和預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)等。一般而言，

從采用的結(jié)構(gòu)墻體材料上分，主要有砌體結(jié)構(gòu)（如：磚混結(jié)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)等）

以及現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和輕鋼結(jié)構(gòu)等；從受力傳遞系統(tǒng)上分，常有剪力墻結(jié)

構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)等。

（-）下面就上述常見的承重系統(tǒng)類型做一個簡要的介紹。

1.砌體結(jié)構(gòu)

砌體結(jié)構(gòu)是我國廣泛采用的多層住宅建筑的剪力墻結(jié)構(gòu)形式。一般采用鋼

筋混凝土預(yù)制樓板、屋面板作為樓、屋面結(jié)構(gòu)層，豎向承重構(gòu)件采磚砌體。

砌體材料主要有：普通粘土磚、多孔磚、普通混凝土小砌塊、輕骨料混凝

土小砌塊等。

常規(guī)的砌體厚度有：370毫米、240毫米、190毫米、120毫米。習(xí)慣上人

們把370毫米厚的墻稱為“三七墻”、240毫米厚的墻稱為“二四墻”。在工程

中厚度大于等于240毫米厚的墻常用做承重墻，小于240毫米厚的墻用做非承

重墻。承重墻分為縱向承重墻和橫向承重墻，分別承受建筑物上部荷重和承受

縱橫方向來的地震力。外墻作承重作用，理應(yīng)受到充分的注意，非承重墻僅承

擔(dān)自重不承擔(dān)上部荷重，可作為間隔墻使用。

2.現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)

框架一般由梁、板、柱所組成。其特點是框架結(jié)構(gòu)布置靈活，具有較大的

室內(nèi)空間，使用比較方便?？蚣芙Y(jié)構(gòu)的樓板大多采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，框架

間的填充墻多采用輕質(zhì)砌體墻。

由于有框架結(jié)構(gòu)的柱截面較大，不宜家具布置和裝修，影響室內(nèi)使用，以往在

住宅建筑中采用較少。結(jié)合框架結(jié)構(gòu)特點，在新建住宅中出現(xiàn)了一種異形柱框

架輕型住宅結(jié)構(gòu)和短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系。

異形柱框輕住宅與其他傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)相比，具有以下特點：由T形邊柱、十字

形中柱、L形角柱組成框架受力體系，其柱間填充墻與體壁同厚，室內(nèi)不出現(xiàn)

柱楞便于使用，填充墻采用輕質(zhì)保溫隔熱材料，因墻體減薄，與砌體結(jié)構(gòu)相比

可增加使用面積。異形柱框輕住宅結(jié)構(gòu)體系和短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系在多高層住

宅中的應(yīng)用方面具有廣闊的發(fā)展前景。

3.剪力墻結(jié)構(gòu)

剪力墻其實就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載，這樣的水平

荷載對墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向

力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)

布置，方便使用。剪力墻結(jié)構(gòu)有較好的抗震性能，其不足之處是結(jié)構(gòu)自重大，

預(yù)應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)?？梢宰龅酱罂臻g住宅布局，剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅采

用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式。此時，房間的分隔墻和預(yù)應(yīng)力廚房衛(wèi)生間分隔墻

可采用預(yù)制的輕質(zhì)隔墻來分隔空間，

（二）如按照建筑物的承重結(jié)構(gòu)，主要有以下兒種形式：

1.磚混結(jié)構(gòu)：是建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

通俗上講是小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。

2.鋼、筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、

屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或用其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性好，整體

性強，抗腐蝕性耐火能力強，經(jīng)久耐用。

3.磚木結(jié)構(gòu)：是建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)得墻、柱等采用磚體砌筑，橫向

采用木質(zhì)結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)現(xiàn)代建筑中基本已不采用，其各種性能都較差。

4.鋼筋框架結(jié)構(gòu)：是指建筑物的豎向、橫向等主要承重結(jié)構(gòu)用鋼筋制作,

其余部位采用玻璃或其他圍合材料制作的。這種結(jié)構(gòu)多用在售樓處、小商鋪等

臨時性建筑。

四.住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計基礎(chǔ)知識

城市是人類集中的生活居住地域，是一種現(xiàn)代的人聚集的環(huán)境形式。在一

個城市中，生活居住用地的比重一般占到城市建設(shè)總用地的40%—50%。住宅

區(qū)是城市中在空間上相對獨立的各種類型和各種規(guī)模的生活居住用地的統(tǒng)稱，

它包括居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團、住宅街坊、和住宅群落等。住宅小區(qū)的

組成不僅僅是住宅和與其相關(guān)的道路、綠地，還包括與該住宅小區(qū)居民日常生

活相關(guān)的商業(yè)、服務(wù)、教育、活動、道路、場地和管理等內(nèi)容。這些內(nèi)容在空

間分布上，可能在該住宅小區(qū)空間范圍內(nèi)，也可能位于該住宅小區(qū)的空間范圍

之外。

(一)居住小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)

1.用地規(guī)模與配置

為了使住宅小區(qū)具備基本的生活設(shè)施以滿足居民的日常生活需求，一般要

求住宅人口或用地達(dá)到一定的規(guī)模，這一要求對周圍設(shè)施不足或沒有設(shè)施的住

宅小區(qū)而言，如在城市邊緣地區(qū)新建的住宅區(qū)，顯得尤為重要。

用地配置包含住宅建筑用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路與停車設(shè)施用地、公共

綠地和其他用地五部分的數(shù)量以及比例，它反映了一個住宅區(qū)的某些重要的特

征，如區(qū)位、環(huán)境、標(biāo)準(zhǔn)甚至住宅的層數(shù)等。

一個具體的住宅小區(qū)用地配置的確定應(yīng)該考慮多方面的因素。住宅小區(qū)用

地的配置應(yīng)該在國際《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(CB50180-93)用地配置建

議的基礎(chǔ)上，考慮住宅小區(qū)的職能側(cè)重、居住密度、土地利用方式和效益、社

區(qū)生活、戶外環(huán)境質(zhì)量和地方特點等多方面的因素綜合確定。

滿足住宅區(qū)居民的居住生活需求是確定住宅區(qū)用地配置的基礎(chǔ)，不同的居

住對象對住宅區(qū)的居住、公共服務(wù)、戶外環(huán)境和交通基礎(chǔ)等存在不同的需求，

因而應(yīng)該根據(jù)居住對象的特點適度增減住宅區(qū)各類用地構(gòu)成的比例。

2.居住密度

在住宅小區(qū)規(guī)劃考慮的因素中，居住密度是一項重要的量化控制指標(biāo)，它對居

住環(huán)境的品質(zhì)以及規(guī)劃結(jié)構(gòu)的空間與布局形態(tài)有著根本的影響。

居住密度是關(guān)于住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)之一。它是指單位用地面積

上居民和住宅的密集程度，是一個包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑

密度指標(biāo)的綜合概念。它主要的評價指標(biāo)有人口密度、住宅區(qū)人口密度（毛）、

住宅區(qū)人口密度（凈）、人均用地、建筑密度、住宅區(qū)建筑密度（毛）、住宅區(qū)

建筑密度（凈）、建筑面積密度溶劑率等等指標(biāo)。

3.設(shè)施布局

基本要求：各項公共服務(wù)設(shè)施，交通設(shè)施以及戶外活動場地的布局在滿足

各自的時空服務(wù)距離的同時，以達(dá)到使居民有更多的選擇為目標(biāo)。

考慮因素：上述設(shè)施在布局中可以考慮在平面上和空間上的結(jié)合，其中公

共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、教育設(shè)施和戶外活動設(shè)施的布局對住宅區(qū)規(guī)劃布局結(jié)

構(gòu)的影響較大。同時應(yīng)該注意到，隨著現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展和進(jìn)入家庭，部分

公共服務(wù)設(shè)施和教育設(shè)施的布局特別是管理設(shè)施的位置將逐步擺脫服務(wù)半徑

的限制。

（-）主要規(guī)劃指標(biāo)

1.建設(shè)強度指標(biāo)

住宅區(qū)在建設(shè)強度方面的指標(biāo)包括容積率、建筑密度、總建筑面積和分類

建筑總面積。

2.環(huán)境指標(biāo)

住宅區(qū)在環(huán)境質(zhì)量方面的量化指標(biāo)主要包括綠地率、人口密度、套密度、

人均住宅區(qū)用地面積、人均綠地面積、人均公共綠地面積、人均住宅建筑面積、

日照間距。

（三）規(guī)劃管理

1.規(guī)劃管理審批的程序：（1）申報與立案；（2）工作周期。

2.規(guī)劃管理程序內(nèi)容：

（1）規(guī)劃要點；（2）選址定點；（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（4）規(guī)劃設(shè)

計條件；（5）規(guī)劃設(shè)計方案；

（6）設(shè)計方案；（7）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

并不是所有建設(shè)工程都需要經(jīng)過以上所述程序，對于工程量小，處在非重

要地段的簡單建設(shè)項目，經(jīng)市規(guī)劃局同意，可簡化規(guī)劃設(shè)計條件或設(shè)計方案設(shè)

計程序，建設(shè)單位可直接申報建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

五.住宅智能化和綜合布線

隨著信息社會的匕速發(fā)展，住宅智能化已經(jīng)是社會信息化的必然要求，提

供方便的經(jīng)濟信息服務(wù)，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。建立現(xiàn)代化的物業(yè)管理體

系，實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)是現(xiàn)代化家居發(fā)展的必然方向。

住宅職能化是建筑技術(shù)與信息技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物，是反映當(dāng)今住宅科技的

成果。它包括：中央監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、防災(zāi)系統(tǒng)、耗能參數(shù)計

量管理系統(tǒng)、家庭設(shè)施自動化系統(tǒng)及辦公自動化系統(tǒng)。同時隨著家庭社會化，

還需要考慮各種自動化系統(tǒng)的節(jié)能控制、電子信箱管理、商品咨詢、購物服務(wù)、

醫(yī)療、學(xué)習(xí)服務(wù)及有效的家庭和家務(wù)管理。

綜合布線的通用定義是通過對結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)與管理這四項建筑物的基

本要素以及對它們之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)作最優(yōu)化的考慮，提供一個投資合理又具有

高效、舒適、便利、安全的環(huán)境空間。具體而言住宅的綜合布線即在一個住宅

內(nèi)安裝一導(dǎo)體網(wǎng)絡(luò)，該網(wǎng)絡(luò)必須滿足一定數(shù)量、質(zhì)量及安排靈活性的要求。并

且具有模塊化結(jié)構(gòu)，有極高的可靠性，一旦布線完成后，應(yīng)當(dāng)可以連接任一類

型的終端，使布線標(biāo)準(zhǔn)化、簡單化。實現(xiàn)對語音、數(shù)據(jù)、視頻圖像的連接和對

整套住宅的控制與管理，從而在住宅內(nèi)重新布置工作端時無需另外布線，也可

在不改變布線結(jié)構(gòu)的情況下重新組織網(wǎng)絡(luò)的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)。

第二節(jié)土地權(quán)屬登記

土地權(quán)屬登記是國家進(jìn)行地籍管理的重要途徑，土地權(quán)屬登記i般分為兩

步：第一步進(jìn)行土地調(diào)查，第二步進(jìn)行土地登記。

一.土地調(diào)查

土地調(diào)查是為查清土地的數(shù)量、質(zhì)量、分布、利用和權(quán)屬狀況而進(jìn)行的調(diào)

查。《土地管理法》規(guī)定：“國家建立土地調(diào)查制度?？h級以上人民政府土地行

政主管部門會同同級有關(guān)部門進(jìn)行土地調(diào)查”。這一規(guī)定明確了土地調(diào)查是各

級土地行政主管部門的一項法定的職責(zé)和義務(wù)。

《土地管理法實施條例》規(guī)定：土地調(diào)查內(nèi)容包括：土地權(quán)屬和土地利用

現(xiàn)狀。

（一）土地權(quán)屬調(diào)查

土地權(quán)屬調(diào)查是指對土地權(quán)屬單位的土地權(quán)源及其權(quán)利所及的位置、界

址、數(shù)量和用途等基本情況的調(diào)查。

土地權(quán)屬調(diào)查是以宗地為基本單位進(jìn)行的。土地權(quán)屬調(diào)查的主要內(nèi)容有：

宗地*位置、界線、權(quán)屬（權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)源）和使用狀況（土地用途、土地等

級、地價和共用情況）等。

土地權(quán)屬調(diào)查的范圍主要是城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地，農(nóng)村土地的權(quán)屬確定由土

地利用現(xiàn)狀調(diào)查來進(jìn)行。

城鎮(zhèn)土地分為十個一級類，二十四個二級類（見表1）。

表1城鎮(zhèn)土地分類體系

（二）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查

土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是為查清土地的利用現(xiàn)狀而進(jìn)行的全面性的調(diào)查。

根據(jù)我國《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》，我國的土地按土地利用現(xiàn)狀用途分

為8大類，并以利

用方式、經(jīng)營方式和覆蓋特征等分為46個二級類（見表2）。

表2土地利用現(xiàn)狀分類體系

二.土地登記

土地登記是國家依照法律程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、座落、面積、用途、等

級、價格等在專門簿冊上進(jìn)行的一項重要的土地行政管理工作與制度。

土地登記分兩類：

（一）初始土地登記，是一種基礎(chǔ)性登記，是普遍的土地權(quán)屬登記。

（二）變更土地登記，也叫日常土地登記或經(jīng)常性土地登記，它是在初始

登記基礎(chǔ)上，根據(jù)土地使用者、所有者的土地權(quán)屬及主要用途變更的情況，隨

時辦理的登記。

三.土地權(quán)屬登記辦理流程

受理申請登記一權(quán)屬審核（初審、外業(yè)調(diào)查、復(fù)審）一公告f審批一收費、

發(fā)證一歸檔。

第三節(jié)房屋權(quán)屬登記

房屋權(quán)屬登記

房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)管理部門依照法律、法規(guī)的規(guī)定對申請登記的房

屋的性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得方式、取得時間及其他有關(guān)情況，在專門簿冊上進(jìn)

行記載并予以確認(rèn)的法律制度。

房屋權(quán)屬登記主要分為：

（-）總登記：總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限

內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一權(quán)屬登記。登記機關(guān)認(rèn)為需要時，經(jīng)縣級以

上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對本行政區(qū)內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗證或者換證。

（二）初始登記：新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個月內(nèi)登記

機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)

用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料及其

他有關(guān)證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房竣工后，經(jīng)過初始登記才能取得大產(chǎn)

證。

（三）轉(zhuǎn)移登記：因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥轉(zhuǎn)讓、分割、合

并、裁決等原因使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)

申請轉(zhuǎn)移登記。

（四）變更登記：權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利

人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請變更登記：1、屋坐落的街道、門牌或者

房屋名稱發(fā)生變更的；2、房屋面積增加或者減少的；3、房屋翻建的；4、法

律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

（五）他項權(quán)利登記：設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)

自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請他項權(quán)利登記。

（六）注銷登記：因房屋滅失、土地使用年限、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人

應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請注銷登記。

二.房屋權(quán)屬登記的程序

（-）受理登記申請。

（-）權(quán)屬審核。

（三）公告。

（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

三.房地產(chǎn)交易的核心

房地產(chǎn)交易的核心是權(quán)力的轉(zhuǎn)移，即房屋和土地的占有、使用、分配、收

益等權(quán)力發(fā)生了轉(zhuǎn)移。不論是房地產(chǎn)一級市場交易，還是二級市場交易的核心

都是房地產(chǎn)各種權(quán)力發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

（-）商品房預(yù)售

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先售給買受人，

并由買受人支付定金或者房價款的行為。

商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土堆使用權(quán)證書。

2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

3.按揭提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投

資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

（二）商品房買賣合同

1.商品房買賣合同說明

（1）本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受

人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。

（2）本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

（3）為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行,

供雙方自行約定或補充約定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增

補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

（4）本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。

（5）對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加

的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃J方式選定；對于實際情

況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打X,以示刪除。

（6）在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)

證書、證明文件。

（7）本合同條款由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負(fù)責(zé)解

釋。

2.商品房買賣合同文本

商品房買賣合同（合同編號）

合同雙方當(dāng)事人：

出賣人：_______________________________________________________

注冊地址：_____________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：_______________________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書號：_______________________________________________

法定代表人：聯(lián)系電話：_

郵政編碼：_____________________________________________________

委托代理人：地址：

郵政編碼：聯(lián)系電話:

委托代理機構(gòu)：_________________________________________________

注冊地址：_____________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：_______________________________________________

法定代表人：聯(lián)系電話:

郵政編碼：__________________________________________________________

買受人：_____________________________________________________________

［本人］［法定代表人］姓名：_______________________________________

國籍________

【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】

地址：_______________________________________________________________

郵政編碼：聯(lián)系電話:

［委托代理人［［］姓名：____________________________________________

國籍：______

地址：_______________________________________________________________

郵政編碼：電話:

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及

其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)

上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條項目建設(shè)依據(jù)

出賣人以方式取得位于

_、編號為的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓

合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號】為

該地塊土地面積為，規(guī)劃用途為

—，土地使用年限自年月日至________

年月曰O

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】

o建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為,施工許

可證號為O

第二條商品房銷售依據(jù)

買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機關(guān)為—

，商品房預(yù)售許可證號為o

第三條買受人所購商品房的基本情況

買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一,

房號以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：

第【幢】【座】【單元】

［層］號房。

該商品房的用途為，屬

結(jié)構(gòu)，層高為，建筑層數(shù)地上

一層，地下層。

該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式，

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共

平方米，其中，套內(nèi)建筑面積平方米，公共部位與公

用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e平方米（有關(guān)公共部位與公用房

屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二）。

第四條計價方式與價款

出賣人與買受人約定按下述第種方式計算該商

品房價款：

1.按建筑面積計算，該商品房單價為（幣）每

平方米元，總金額（幣）千

百拾萬千百

―拾元整。

2.按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（幣）

每平方米元，

總金額（幣）千百拾

萬千百拾元整。

3.按套（單元）計算，該商品房總價款為（幣）

千百拾萬千

一百拾元整。

4.___________________________________________________________

第五條面積確認(rèn)及面積差異處理

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本

條款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

當(dāng)事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_

__________________種方式進(jìn)行處理：

1.雙方自行約定：

(1)______________________________________________________

(2)______________________________________________________

(3)______________________________________________________

(4)______________________________________________________

2.雙方同意按以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款；

(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款

退還給買受人，并按利率付給利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%

以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人

承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值

在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分

的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積

面積誤差比二-------------------------X100%

合同約定面積

因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。

第六條付款方式及期限

買受人按下列第種方式按期付款：

1.一次性付款_________________________________________________

2.分期付款___________________________________________________

3.其他方式___________________________________________________

第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任

買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第種

方式處理：

1.按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起

至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一

的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同

的，買受人按累計應(yīng)付款的%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼

續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之

第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款

萬分之（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付

款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額

確定。

2.________________________________________________________________

第八條交付期限

出賣人應(yīng)當(dāng)在年月日前，依照國家和地方人

民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第種條件，并符合本合同約定的商

品房交付買受人使用：

1.該商品房經(jīng)驗收合格。

2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格。

3.該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。

4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

5.___________________________________________________________

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實

予以延期：

1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_________日內(nèi)告知買受人的；

2.

3.

第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品

房交付買受人使用，按下列第種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的

第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一

的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同

的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起_______天內(nèi)退還全部已付

款，并按買受人累計已付款的%向買受人支付違約金。買受人要求

繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二

天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之

（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。

2.____________________________________________________________

第十條規(guī)劃、設(shè)計變更的約定

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買

受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10

日內(nèi)，書面通知買受人：

（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；

（2）__________________________________________________________

(3)__________________________________________________________

(4)__________________________________________________________

(5)__________________________________________________________

(6)__________________________________________________________

(7)__________________________________________________________

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人

在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定

時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起__________天內(nèi)將買受

人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不

退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。

第十一條交接

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。

雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署

房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住

宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)

拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛

因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出

賣人承擔(dān)全部責(zé)任。______________________________________________________

________________________________________O

第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的

標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第種

方式處理：

1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。

2.

3.____________________________________________________________

第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑

按以下日期達(dá)到使用條件：

1.____________________________________________________________

2.____________________________________________________________

3.____________________________________________________________

4.____________________________________________________________

5.____________________________________________________________

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1.

2.

3.

第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由

出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)

定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第項處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起___________日內(nèi)

將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的%賠償買

受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的%向買受人支付

違約金。

3.___________________________________________________________

第十六條保修責(zé)任

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附

件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容

承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保

修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義

務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助

維修，維修費用由購買人承擔(dān)。___________________________________________

__________________________________________________________________________________________________O

第十七條雙方可以就下列事項約定：

1.該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán);

2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)；

3.該商品房所在樓宇的命名權(quán)______________________________________

4.該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)

5.____________________________________________________________

6.____________________________________________________________

第十八條

買受人的房屋僅作使用，買受人

使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同

及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商

品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)

義務(wù)。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。_

第十九條本合同在履行過程中發(fā)生的爭議

由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第種方式解決:

1.提交仲裁委員會仲裁。

2.依法向人民法院起訴。

第二十條本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（附件四）。

第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，

空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條本合同連同附件共頁，一式份，

具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣人份，買受人份，份，一

________份。

第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十四條商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向—

_____________________________________申請登記備案。

出賣人（簽章）：買受人（簽章）：

【法定代表人工【法定代表人工

【委托代理人工【委托代理人】：

（簽章）（簽章）

簽于年月日

簽于年月0

（商品房買賣合同內(nèi)容由建設(shè)部提供）

附件一：房屋平面圖

附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明

附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

1.外墻：2.內(nèi)墻：3.頂棚：4.地面：5.門窗：

6.廚房：7.衛(wèi)生間：8.陽臺：9.電梯10.其他：

附件四：合同補充協(xié)議

（三）商業(yè)銀行個人住房貸款

個人住房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用

普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保，借款人

到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人

承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。

個人住房貸款現(xiàn)階段主要有三種方式：等額本息、等額本金和組合貸款三種。

現(xiàn)在一般采用等額本息和等額本金的方式。

（四）個人住房公積金貸款

個人住房公積金貸款是指對交繳住房公積金的個人向房屋開發(fā)商購買住

房、用于支付購房款，而發(fā)放的個人住房貸款。

（五）貸款對象及條件：

貸款對象是具有完全民事行為能力的個人，并同時具備以下條件：

1.按期交繳住房公積金。

2.有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期償還貸款本息的能力。

3.與開發(fā)商簽訂了購房合同。

4.已首付30%以上的購房款。

5.以所購房產(chǎn)或貸款人認(rèn)可的其它房產(chǎn)作為貸款的抵押物；或以國債、

工商銀行定期存單作質(zhì)押。蘇州市區(qū)（不含園區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)）的借

款人必須由蘇州市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司為其提供保證擔(dān)保。

（六）額度和期限：貸款額度最高為房價的70%。貸款期限最長20年。

（七）貸款利率：1一5年，月利率3.45%。；5—20年，月利率3.825%。；

（A）申請材料?：按住房基金管理中心要求提供。

（九）貸款申辦程序：

1.借款人簽訂購房合同并預(yù)付30%以上的房款；

2.持借款人及其配偶的公積金卡到住房基金管理中心申請貸款；

3.攜住房基金管理中心的貸款審批表，并帶齊所有貸款申請材料，到工

商銀行”個人理財中心〃辦理貸款手續(xù)，簽訂《個人購房借款合同》；

4.銀行將貸款以借款人購房款的名義，直接劃入開發(fā)商賬戶中；

5.借款人到銀行拿取個人住房貸款進(jìn)帳單、到開發(fā)商處換取房款收據(jù)或

發(fā)票。

（十）貸款歸還：

貸款期限為一年以下的（含一年），到期一次還本付息，利隨本清。貸款期

限?年以上的，從貸款發(fā)放的次月起，按月等額償還借款本息。

按月等額還款時，采用委托代扣、自動轉(zhuǎn)帳方式。借款人將本人在工商銀

行開立的活期儲蓄帳戶或牡丹靈通卡帳戶作為還款帳戶，于每月還款日之前,

在該帳戶上存足當(dāng)月應(yīng)還款金額，通過委托銀行代扣方式，自動轉(zhuǎn)帳歸還貸款。

借款人可按任意金額提前部分歸還貸款，或按當(dāng)前貸款本金余額全部還清

貸款。提前部分歸還或提前還清貸款時，銀行對提前歸還的本金按實際借款時

間、原檔次的貸款利率結(jié)清貸款本息。

四.住宅新概念與創(chuàng)新設(shè)計

隨著社會的進(jìn)步，人們對住宅要求的不斷提高，房地產(chǎn)產(chǎn)品也大踏步的向

前。各種新概念的住宅不斷出現(xiàn)，設(shè)計的創(chuàng)新，產(chǎn)品的更新，但住宅創(chuàng)新需要

建立在產(chǎn)品之上，這樣才能體現(xiàn)產(chǎn)品的創(chuàng)新，如果背離了產(chǎn)品價值去創(chuàng)新，就

會被市場所拋棄。

(一)以人為本煉就現(xiàn)代人居

1.多層甚至小高層住宅花園化漸成氣象，大面積退臺設(shè)計、入口大堂花

園式設(shè)計比比皆是，諸多獨棟、聯(lián)排、疊拼住宅的設(shè)計手法被更多地運用到多

層及小高層的設(shè)計中來，“情景花園住宅”漸成新寵，并導(dǎo)致各地項目亦步亦

趨。

2.景觀環(huán)境設(shè)計理念日漸深化，使居住體驗更接近人文本質(zhì)。與此相對

應(yīng)，矩陣式的兵營排列、“四菜一湯”的程式化規(guī)劃等已極為罕見，依山就勢、

傍河而居等與當(dāng)?shù)氐孛}、人脈相融通的設(shè)計比比皆是，景觀的均好性已得到極

大尊重，不少項目還通過出色的規(guī)劃和景觀設(shè)計令項目透出彌足珍貴的文化底

蘊。

(-)綠色生態(tài)、健康住宅

綠色生態(tài)住宅在國際上亦被稱為綠色住宅、生態(tài)住宅、可持續(xù)發(fā)展住宅等,

但無論怎么稱呼，其核心都是為人們提供更健康、舒適和經(jīng)濟的居住條件和環(huán)

境，實施住宅的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。隨著我國住宅市場化進(jìn)程的加快，住宅市場

的競爭日趨激烈，開發(fā)商和購房者開始關(guān)注綠色生態(tài)住宅。

這種新的住宅講究：以人為本，呵護(hù)健康舒適；資源的節(jié)約與再利用；與周圍

生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)與融合。以可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的模式：人類的生活模式；現(xiàn)有的

生產(chǎn)模式；消費模式為動力。評價這種創(chuàng)新的住宅的指標(biāo)是：社會效益、環(huán)境

效益和經(jīng)濟效益。

這種綠色生態(tài)住宅同時業(yè)是一種可持續(xù)發(fā)展建筑，基本上圍繞三個主題：

第堿少對地球資源環(huán)境的負(fù)荷和影響，第二創(chuàng)造健康舒適生活環(huán)境，第三與

周圍自然環(huán)境相和諧。

雖然在當(dāng)今房地產(chǎn)界人們大談住宅創(chuàng)新、綠色建筑，然而，目前中國對綠

色建筑的規(guī)劃，還存在一定的誤區(qū)和不合理運用。

(三)高科技型住宅

科技型住宅的本質(zhì)其實就是要應(yīng)用高科技進(jìn)行細(xì)節(jié)處理，以提高人們住宅

生活的舒適度。運用各種科技手段建造高技術(shù)集成型住宅來塑造高品質(zhì)的生

活。這種產(chǎn)品體現(xiàn)人性的關(guān)懷，遵循的是以人為本的設(shè)計理念，決不是一味的

追求高技術(shù)含量，通過運用高技術(shù)達(dá)到節(jié)約、環(huán)保、生態(tài)等等功能。

第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)中的稅費

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要要繳納的稅費有：

(一)營業(yè)稅

1.應(yīng)稅范圍：

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時主要涉及以下兩個方面：

(1)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所

有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不

征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。

(2)銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。

不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)，形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收

范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。

A.銷售建筑物或構(gòu)筑物

銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以

轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。

B.銷售其他土地附著物

a.銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。

b.其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動

產(chǎn)。

c.單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。

d.在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷

售不動產(chǎn)征稅。

e.以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行

為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。

f.不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。

2.涉及稅種

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增

值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。

(1)銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定：

A.納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費

用。

B.單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》

第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征

收營業(yè)稅。

C.營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏

低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額:

a.按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格

核定；

b.按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均

價格核定；

c.按下列公式核定計稅價格：

計稅價格=營業(yè)成本或工程成本X（1+成本利潤率）+（1—營業(yè)稅稅率）

上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機關(guān)

確定。

（2）其他具體規(guī)定如下：

A.根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題

的通知》（京地稅營[1996]592號