路線價估價法

第十章路線價估價法第一節(jié)路線價估價法概述一、路線價估價法概念據(jù)土地價值隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價，依此單價配合深度百分率表及其它修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計算臨街宗地地價。路線價：指對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標準深度，求取該標準深度的假設(shè)干宗地的平均單價。二、理論依據(jù)替代原理三、計算公式1、根本計算公式2、特殊宗地四、路線價法的適用范圍適用于同時對大量土地進行估價，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進行估價的場合。第二節(jié)

路線價估價法的主要內(nèi)容一、路線價區(qū)段的劃分路線價區(qū)段：通常將地價相等、地段相連的地段一般劃分為同一路線價區(qū)段。路線段長度：街道兩側(cè)接近性根本相同的地段長度。二、標準宗地確實定標準宗地：從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選取深度、寬度、形狀標準的宗地。標準深度：標準宗地的臨街深度三、路線價的評估通常采用市場比較法等一般宗地估價法對標準宗地價格進行評估。四、深度百分率表的制作1、深度價格遞減比率地價隨臨街深度長短變化的比率。假設(shè)有一臨街寬度m米、深度n米的長方形宗地〔見圖〕，每平方米平均單價為A元，那么該宗地的總價格為mnA元。沿道路平行方向，以深度1米劃分為n個細片土地，各片土地的單價為如將各小地塊的單位面積價格以百分率表示，即單獨深度百分率。那么平均深度百分率為累計深度百分率為2、路線價法那么四三二一法那么：將標準深度100英尺的臨街地與街道平行劃分為四等分。蘇幕斯法那么：100英尺深的土地，前50英尺局部占全宗地總價的72.5%，后50英尺只占27.5%，假設(shè)再深50英尺，那么宗地價值僅增加15%。霍夫曼法那么：100英尺深的土地，前25英尺占全宗地總價的37.5%，50英尺占67%，75英尺占87.7%，100英尺為100%。例以“四三二一〞法那么制作深度百分率表。標準深度100英尺的宗地，其單獨深度百分率如下表所示。累計、平均深度百分率計算〔以50英尺為例〕：深度（英尺）255075100125150175200單獨深度百分率（%）403020109876累計深度百分率（%）407090100109117124130平均深度百分率（%）16014012010087.27870.965表深度百分率表制作例如第三節(jié)路線價估價法應(yīng)用舉例

一、一般宗地地價的計算例1如下圖，現(xiàn)有臨街宗地A、B、C、D、E、F，深度分別為25英尺、50英尺、75英尺、100英尺、125英尺、150英尺，寬度分別為10英尺、10英尺、20英尺、20英尺、30英尺、30英尺。路線價為2000元/英尺，設(shè)標準深度100英尺，試應(yīng)用“四三二一〞法那么，計算各宗土地價格。

解：二、路角地地價的計算例2如圖，A、B、C三宗地為路角地，臨街深度分別為12米、20米、10米，臨街寬度均為4.5米。臨街深度未到里地線18米的，按下表進行指數(shù)修正。試計算A、B、C三宗地的地價。解：A宗地地價計算：B宗地地價計算：以里地線將B宗地分為B1、B2兩局部。C宗地地價計算：三、前后臨街地地價的計算重疊價值估價法：對于兩面臨街的宗地，高價街與低價街的影響深度不同。分別計算出宗地受兩街道影響局部的價值，然后進行疊加。例3如圖，有一宗前后兩面臨街的宗地，標準深度為20米，深度百分率按“四三二一〞法那么計算，試用“重疊價值估價法〞估算土地的總價及單價。解：由于標準深度為20米，故四、袋地