第六章財(cái)務(wù)分析

第六章財(cái)務(wù)分析主要內(nèi)容6.1財(cái)務(wù)分析概述6.2財(cái)務(wù)根本報(bào)表6.3財(cái)務(wù)分析目的6.1.1財(cái)務(wù)分析的含義房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，工程謀劃，投資、本錢與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等根本資料和數(shù)據(jù)的根底上，在現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么、會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)和價(jià)錢體系下，經(jīng)過編制根本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)目的，對房地產(chǎn)工程的盈利才干、清償才干和資金平衡情況所進(jìn)展的分析，據(jù)此評價(jià)和判別投資工程在財(cái)務(wù)上的可行性，以便投資主體做出正確的投資決策。財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容包括：①收益分析；②風(fēng)險(xiǎn)分析；③資金流動(dòng)性分析6.1財(cái)務(wù)分析概述6.1.2財(cái)務(wù)分析的作用衡量工程的盈利才干衡量工程的清償才干衡量工程的資金平衡才干提供工程管理的根據(jù)提供工程融資必備要件6.1.3財(cái)務(wù)分析的步驟1、估算根底數(shù)據(jù)2、編制財(cái)務(wù)根本報(bào)表3、計(jì)算評價(jià)目的4、分析財(cái)務(wù)效益目的5、提出財(cái)務(wù)分析結(jié)論6.2財(cái)務(wù)根本報(bào)表財(cái)務(wù)分析根本報(bào)表主要有現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、利潤表、資產(chǎn)負(fù)債表。財(cái)務(wù)分析的根本原理就是從根本報(bào)表中獲得數(shù)據(jù)，計(jì)算財(cái)務(wù)分析的各項(xiàng)目的，然后與根本參數(shù)作比較。留意：各種根本報(bào)表之間存在的親密聯(lián)絡(luò)6.2.1現(xiàn)金流量表的種類按照投資計(jì)算根底的不同，現(xiàn)金流量表普通分為：〔1〕全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算根底〔即假定全部投資均為自有資金〕，用以計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價(jià)目的的計(jì)算表格。其目的是調(diào)查工程全部投資的盈利才干，為各個(gè)方案進(jìn)展比較建立共同根底。其表格方式見表6-1。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

23

…

N

1現(xiàn)金流入1．11．21．31．41．51．61．7銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表表6-1單位：萬元2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅

3凈現(xiàn)金流量

4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）：

2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=

%）：

3、投資回收期（年）：

4、基準(zhǔn)收益率（%）：全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表續(xù)表6-1單位：萬元〔2〕資本金現(xiàn)金流量表資本金是工程投資者本人擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算根底，把借款本金歸還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)目的，調(diào)查工程資本金的盈利才干。其表格方式見表6-2。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

23

…

N

1現(xiàn)金流入1．11．21．31．41．51．61．7銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出資本金現(xiàn)金流量表表6-2單位：萬元2．12．22．32．42．52．62．72．82．9資本金經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付

3凈現(xiàn)金流量

4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）：

2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=

%）資本金現(xiàn)金流量表續(xù)表6-2單位：萬元〔3〕針對兩表的有關(guān)闡明①全部投資中不含建立期利息，同時(shí)也不思索全部投資的本金和利息的歸還問題；在資本金現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出工程添加了“借款本金歸還〞和“借款利息支付〞。②在現(xiàn)金流出欄目中，資本金現(xiàn)金流量表能夠會(huì)發(fā)生“預(yù)售收入再投入〞工程，而全部投資現(xiàn)金流量表中卻能夠沒有這一項(xiàng)。因此，雖然上面“資本金現(xiàn)金流量表〞中沒有表達(dá)這一項(xiàng)，但實(shí)踐中，假設(shè)工程發(fā)生了預(yù)售收入回投，那么要加填這一欄。③資本金現(xiàn)金流量表中，土地增值稅與所得稅的計(jì)算基數(shù)中含財(cái)務(wù)費(fèi)用。而全部投資現(xiàn)金流量表中，雖然全部投資中不含財(cái)務(wù)費(fèi)用，但在表中所列的其他工程中仍保管有財(cái)務(wù)費(fèi)用的影響。因此，在編制全部投資現(xiàn)金流量表時(shí)，從實(shí)際上講，最好能把一切受利息影響的數(shù)據(jù)進(jìn)展調(diào)整，以便能真正反映出全部投資的經(jīng)濟(jì)效益?！?〕投資者各方現(xiàn)金流量表該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算根底，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)目的，反映投資者各方投入資本的盈利才干。當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)工程有幾個(gè)投資者進(jìn)展投資時(shí)，就應(yīng)編制投資者各方現(xiàn)金流量表。其表格方式見表6-3。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

2

3…

N

1現(xiàn)金流入12（1）（2）（3）（4）應(yīng)得利潤資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入

2現(xiàn)金流出2．12．2開發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營資金出資額

3凈現(xiàn)金流量

4累計(jì)凈現(xiàn)金流量表6-3投資各方現(xiàn)金流量表單位：萬元6．2．2資金來源與運(yùn)用表1．資金來源與運(yùn)用表的含義資金來源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資工程在計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及工程的資金籌措方案和貸款歸還方案的財(cái)務(wù)報(bào)表，它為工程資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。其表格方式見表6-4。本表與現(xiàn)金流量表有著本質(zhì)的不同。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

23

…

N

1資金來源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9銷售收入出租收入自營收入資本金長期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用資金來源與運(yùn)用表表6-4單位：萬元2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付

3盈余資金（1）-（2）

4累計(jì)盈余資金現(xiàn)金來源與運(yùn)用表續(xù)表6-4單位：萬元2．資金來源與運(yùn)用表分類資金來源與運(yùn)用表按工程建成后的用途可分為出賣工程資金來源與運(yùn)用表、出租和自營工程的資金來源與運(yùn)用表。1〕出賣工程資金來源與運(yùn)用表〔見表6-5〕2〕出租和自營工程的資金來源與運(yùn)用表〔見表6-6〕序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

2

3

…

N

1資金來源

1．11．21．31．4銷售收入資本金長期借款短期借款

2資金運(yùn)用

2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付

3盈余資金（1）-（2）

4累計(jì)盈余資金出賣工程資金來源與運(yùn)用表表6-5單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

2

3

…

N

1資金來源

1．11．21．31．41．51．61．71．81．9出租收入（或自營收入）資本金折舊費(fèi)攤銷費(fèi)長期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入

2資金運(yùn)用出租與自營工程資金來源與運(yùn)用表表6-6單位：萬元

2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付

3盈余資金（1）-（2）

4累計(jì)盈余資金出租與自營工程資金來源與運(yùn)用表續(xù)表6-6單位：萬元6．2．3利潤表1．利潤表的含義利潤表也稱損益表，是反映房地產(chǎn)投資工程計(jì)算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及各年稅后利潤的分配等情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。經(jīng)過該表提供的投資工程經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計(jì)算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等目的。其表格方式如表6-7。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

23

…

N

1經(jīng)營收入1．11．21．3銷售收入出租收入自營收入2經(jīng)營成本2．12．2商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本

3運(yùn)營費(fèi)用

4修理費(fèi)用利潤表表6-7單位：萬元

5經(jīng)營稅金及附加

6土地增值稅

7利潤總額（=1-2-3-4-5-6）

8所得稅

9稅后利潤9．19．29．3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）

2、投資利稅率（%）

3、資本金利潤率（%）

4、資本金凈利潤率（%）損益表續(xù)表6-7單位：萬元2．利潤表的填列1〕關(guān)于利潤總額利潤表中的利潤總額普通應(yīng)為：利潤總額=運(yùn)營收入－運(yùn)營本錢－運(yùn)營費(fèi)用－修繕費(fèi)用－運(yùn)營稅金與附加－土地增值稅〔1〕以出賣為主的房地產(chǎn)工程的利潤總額利潤總額=銷售收入－總本錢費(fèi)用－運(yùn)營稅金與附加－土地增值稅其中，銷售收入、總本錢費(fèi)用、運(yùn)營稅金與附加分別來自根底數(shù)據(jù)估算。其表格方式見表6-8。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

23

…

N

1銷售收入2總成本費(fèi)用

3經(jīng)營稅金及附加

4土地增值稅

5利潤總額=1-2-3-4

6所得稅

7稅后利潤7．17．27．3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）

2、投資利稅率（%）

3、資本金利潤率（%）

4、資本金凈利潤率（%）出賣型房地產(chǎn)工程的利潤表表6-8單位：萬元〔2〕以出租為主的房地產(chǎn)工程利潤總額利潤總額=出租收入－運(yùn)營本錢－運(yùn)營費(fèi)用—運(yùn)營稅金與附加其中，出租收入、運(yùn)營本錢、運(yùn)營稅金與附加的數(shù)據(jù)可以經(jīng)過第5章的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和輔助報(bào)表得到。其表格方式見表6-9。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

23

…

N

1出租收入2經(jīng)營成本3運(yùn)營費(fèi)用（經(jīng)營費(fèi)用）

4經(jīng)營稅金及附加

5利潤總額=1-2-3-4

6所得稅

7稅后利潤7．17．27．3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤出租型房地產(chǎn)工程的利潤表表6-9單位：萬元2〕關(guān)于稅后利潤稅后利潤=利潤總額－所得稅其中，所得稅=應(yīng)納稅所得額×所得稅稅率普通情況下，應(yīng)納稅所得額〔或應(yīng)納稅收入〕就是前面計(jì)算出來的利潤總額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅稅率普通為25%。3〕關(guān)于利潤分配房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤為稅后利潤，稅后利潤等于可供分配利潤，普通按照以下順序分配：〔1〕彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損?！?〕提取盈余公積金?！?〕向投資者分配利潤，即表中的應(yīng)付利潤。思索了這三項(xiàng)要素后〔大部分情況下只需后兩項(xiàng)要素〕，余額即為表中的未分配利潤，未分配利潤主要是用于歸還借款。當(dāng)借款還清后，普通應(yīng)將這部分利潤補(bǔ)分給投資者。6．2．4資產(chǎn)負(fù)債表1．資產(chǎn)負(fù)債表的含義資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資工程在計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債與一切者權(quán)益變化及對應(yīng)關(guān)系的報(bào)表。該表主要用于調(diào)查工程資產(chǎn)、負(fù)債、一切者權(quán)益的構(gòu)造，進(jìn)展工程清償才干分析。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和一切者權(quán)益之和。2．資產(chǎn)負(fù)債表的主體構(gòu)造資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和一切者權(quán)益。6．2．5根本報(bào)表的相互關(guān)系根本報(bào)表是財(cái)務(wù)分析體系中重要的組成部分。各種根本報(bào)表之間有著親密的聯(lián)絡(luò)。“利潤表〞與“現(xiàn)金流量表〞都是為進(jìn)展工程盈利才干分析提供根底數(shù)據(jù)的報(bào)表，不同的是，經(jīng)過“利潤表〞計(jì)算的是盈利才干的靜態(tài)目的；經(jīng)過“現(xiàn)金流量表〞計(jì)算的是盈利才干的動(dòng)態(tài)目的。同時(shí)“利潤表〞也為“現(xiàn)金流量表〞的填列提供了一些根底數(shù)據(jù)。6.3財(cái)務(wù)分析目的財(cái)務(wù)分析目的根據(jù)出現(xiàn)時(shí)代的不同，劃分為傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析目的和現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析目的，目前最常運(yùn)用的是現(xiàn)代財(cái)務(wù)目的?！?〕傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析目的主要包括收益乘數(shù)、財(cái)務(wù)比率、盈利才干目的、回收期目的。傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析目的構(gòu)成圖現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析目的構(gòu)成圖〔2〕現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析目的包括：靜態(tài)分析目的和動(dòng)態(tài)分析目的。6.3.1靜態(tài)財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)靜態(tài)目的是指不思索貨幣時(shí)間價(jià)值的情況下來調(diào)查工程盈利才干的一種目的。靜態(tài)財(cái)務(wù)分析在投資期較短的小型工程的投資分析中有一定的運(yùn)用價(jià)值，對大中型投資工程，在投資時(shí)機(jī)研討或初步可行性分析階段，也有較多的運(yùn)用。1、利潤率〔盈利才干目的〕〔1〕投資利潤率〔評價(jià)投資工程的獲利程度〕投資利潤率=利潤總額/總投資×100%〔2〕資本金利潤率〔資本金利潤率與行業(yè)平均資本金利潤率或投資者的目的資本金利潤率比較，假設(shè)前者大于后者，以為工程是可以思索接受〕資本金利潤率=利潤總額/資本金×100%〔3〕資本金凈利潤率〔反映投資者本人出資所帶來的凈利潤〕資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金×100%2、投資利稅率〔投資利稅率與規(guī)定的行業(yè)平均投資利稅率進(jìn)展比較，假設(shè)前者大于后者，以為工程是可以思索接受〕投資利稅率=年利總額/總投資額×100%3、借款歸還期〔清償才干目的〕借款歸還期是指在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營期內(nèi)，運(yùn)用可用作還款的利潤、折舊及其他還款資金，歸還建立投資借款本金和利息所需求的時(shí)間。借款歸還期=借款歸還后開場出現(xiàn)盈余的期數(shù)-開場借款的期數(shù)+上期歸還貸款額/當(dāng)期可用于還款的資金額或者：=歸還借款本金的資金款大于年初借款本息累積的期數(shù)-開場借款的期數(shù)+上期歸還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額4、靜態(tài)投資回收期〔1〕靜態(tài)投資回收期的定義靜態(tài)投資回收期是不思索資金時(shí)間價(jià)值條件下，以凈收益抵償全部投資所需求的時(shí)間，有時(shí)也叫還本期，通常以年為單位，從投資開場年初算起，式中：Pt——靜態(tài)投資回收期；CIt——第t年現(xiàn)金流入量；COt——第t年現(xiàn)金流出量?！?〕優(yōu)缺陷分析優(yōu)點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)意義明確、直觀、計(jì)算簡單，便于投資者衡量建立工程承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的才干，同時(shí)在一定程度上反映了投資效果的優(yōu)劣。缺陷：①投資回收期只思索投資回收之前的效果，不能反映回收期之后的情況，難免有片面性；②不思索資金時(shí)間價(jià)值，無法用以準(zhǔn)確地辨識(shí)工程的優(yōu)劣。5、財(cái)務(wù)比率〔清償才干目的〕〔1〕資產(chǎn)負(fù)債率〔是分析工程長期債務(wù)清償才干的重要目的，是一項(xiàng)衡量公司利用債務(wù)人資金進(jìn)展運(yùn)營活動(dòng)才干的目的，也反映了債務(wù)人對債務(wù)人發(fā)放貸款的平安程度。〕資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額×100%〔2〕流動(dòng)比率〔是反映工程流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金以歸還流動(dòng)負(fù)債的才干的目的。〕流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額×100%〔3〕速動(dòng)比率〔是短期償債才干目的，反映了企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的才干?！乘賱?dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債總額×100%

6、還本付息比率〔清償才干目的〕還本付息比率是工程投資所獲得的年凈運(yùn)營收益與年還本付息額之比，也是表示工程清償才干的目的。還本付息比率=年凈運(yùn)營收益/年還本付息額6.3.2動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕：是指工程按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目的收益率,將工程計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)工程財(cái)務(wù)評價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)目的?；鶞?zhǔn)收益率：是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率，也稱為最低要求收益率?，F(xiàn)金流入現(xiàn)值和現(xiàn)金流出現(xiàn)值和式中FNPV——工程在起始時(shí)間點(diǎn)的凈現(xiàn)值；ic——基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目的收益率；CI——現(xiàn)金流入量；CO——現(xiàn)金流出量；〔CI-ＣＯ〕ｔ——工程在第ｔ年的凈現(xiàn)金流量；ｔ＝０——工程開場進(jìn)展的時(shí)間點(diǎn)；ｎ——計(jì)算期，即工程的開發(fā)或運(yùn)營周期2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算要點(diǎn)〔1〕凈現(xiàn)金流量在各工程之間進(jìn)展比較的時(shí)候需求一致可比根底?！?〕根底收益率基準(zhǔn)收益率就是工程凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的利率。它反映了資金的時(shí)間價(jià)值。在我國，它普通由行業(yè)或部門制定基準(zhǔn)收益率作為基準(zhǔn)收益率；假設(shè)沒有規(guī)定的基準(zhǔn)收益率，可以根據(jù)銀行中長期貸款的實(shí)踐利率確定；也可以根據(jù)投資者要求的目的收益率或最低報(bào)答率來確定。工程分析評價(jià)人員在確定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率時(shí)，普通綜合思索以下要素：當(dāng)前整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)開展情況；銀行貸款利率；其他行業(yè)的投資收益率程度；投資者對工程收益增長才干的預(yù)期；工程風(fēng)險(xiǎn)的大??；工程的壽命期長短等?！?〕關(guān)于計(jì)算期對開發(fā)工程而言，是指建立開場到全部售出的時(shí)間，有時(shí)也叫開發(fā)期；對開發(fā)后出租工程或置業(yè)后出租的工程而言，是指從建立或購買開場，不斷地獲取收益直到工程轉(zhuǎn)售或工程的經(jīng)濟(jì)壽命終了的時(shí)間，有時(shí)也叫持有期或運(yùn)營期。從計(jì)算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時(shí)間應(yīng)該是指工程在經(jīng)濟(jì)上的可用時(shí)間而非耐用年限。3、凈現(xiàn)值目的的作用

凈現(xiàn)值目的是用來判別投資工程可行與否。凈現(xiàn)值評價(jià)規(guī)范的臨界值是零。當(dāng)NPV＞0時(shí)，闡明投資工程的預(yù)期收益率可以到達(dá)基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益程度，投資工程的資金產(chǎn)出大于工程的資金投入，工程可行。當(dāng)NPV＝0時(shí)，闡明投資工程收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益程度，投資工程資金的產(chǎn)出等于工程資金的投入，此時(shí)影響工程投資決策的是資金運(yùn)用的時(shí)機(jī)本錢，投入或者不投皆可；當(dāng)NPV＜0時(shí)，闡明投資工程收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益程度〔即小于貼現(xiàn)率〕或最低可接受的報(bào)答率，甚至能夠出現(xiàn)虧損。此時(shí)工程不可行，應(yīng)回絕。因此，只需NPV≥0時(shí)，投資工程在財(cái)務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步思索。4、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的優(yōu)缺陷優(yōu)點(diǎn)：思索了工程投資期內(nèi)各筆資金的時(shí)間價(jià)值，對投資工程的凈利潤有明確反映，凈現(xiàn)值越大，工程凈利潤越高，經(jīng)濟(jì)效益越好。缺陷：〔1〕基準(zhǔn)收益率不易確定；〔2〕財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是一個(gè)絕對目的，沒有反映出投資的單位報(bào)答，而反映投資單位報(bào)答的動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)目的，常用的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。某工程的現(xiàn)金流量〔單位：萬元〕例1：某工程的現(xiàn)金流量如下表所示，求其凈現(xiàn)值〔ic=15%〕，并判別工程的可行性。t年末012345-12凈現(xiàn)金流量-50-80-80456075練習(xí)1：知某投資工程的凈現(xiàn)金流量如下表所示。假設(shè)投資者目的收益率為10%，求該投資工程的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。年份012345現(xiàn)金流入量300300300300300現(xiàn)金流出量1000凈現(xiàn)金流量-1000300300300300300單位：萬元〔2〕動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)，是指當(dāng)思索現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)，工程以凈收益抵償全部投資所需求的時(shí)間，是反映開發(fā)工程投資回收才干的重要目的。t=0Pb∑(CI-CO)t(1+i)-t=0式中：Pb——?jiǎng)討B(tài)投資回收期。T—各年累積凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值初次大于等于零的年份第T年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值Pb=〔T–1〕+第(T–1)年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對值在工程財(cái)務(wù)評價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期〔Pb〕與基準(zhǔn)回收期〔Pc〕比較，假設(shè)Pb≤Pc，那么開發(fā)工程在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。例2：知某工程計(jì)算期內(nèi)逐年凈現(xiàn)金流量如表所示。試問該工程的靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投資回收期各是多少？〔ic=12%〕某投資工程現(xiàn)金流量表〔單位：萬元〕t年末01234567凈現(xiàn)金流量-10-204812121212凈現(xiàn)值〔NPV〕折現(xiàn)率〔i〕NPV1NPV20FIRRi1i2圖凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系〔3〕財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔3〕財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕，是指工程在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是調(diào)查工程盈利才干的主要?jiǎng)討B(tài)評價(jià)目的。經(jīng)濟(jì)含義：是工程對占用資金的恢復(fù)才干，是指投資工程在這樣的折現(xiàn)率下，到工程計(jì)算期終止時(shí)，當(dāng)初的一切投資可以完全被收回。內(nèi)插法求取財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率式中：i1——當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；i2——當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；NPV1——采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值；NPV2——采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值；式中i1和i2之差不應(yīng)超越2%，否那么，折現(xiàn)率i1、i2和凈現(xiàn)值之間不能近似于線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的作用第一，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率本質(zhì)上是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，反映了投資工程所能承當(dāng)?shù)淖罡哔J款利率，即貸款利率上限，只需當(dāng)貸款利率低于內(nèi)部收益率時(shí)，投資工程才能夠盈利。第二，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率經(jīng)過與基準(zhǔn)收益率的比較，可以直觀地判別獨(dú)立工程的可行性。當(dāng)工程的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，那么工程盈利才干已滿足投資者的最低報(bào)答要求，方案可行；反之，方案不可行。第三，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以比較互斥工程單位投資報(bào)答的優(yōu)劣。內(nèi)部收益率闡明了工程投資所能支付的最高貸款利率。假設(shè)貸款利率高于內(nèi)部收益率，工程投資就會(huì)面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率ic比較，當(dāng)FIRR大于或等于ic時(shí)，那么以為工程在財(cái)務(wù)上是可以接受的，否那么，工程不可接受。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的優(yōu)缺陷優(yōu)點(diǎn)：〔1〕與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值目的一樣，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率目的思索了資金的時(shí)間價(jià)值，對工程進(jìn)展動(dòng)態(tài)分析，并調(diào)查了工程在整個(gè)壽命期內(nèi)的全部情況?！?〕財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是工程內(nèi)生決議的，即由工程的現(xiàn)金流量特征決