房地產(chǎn)上市公司財務分析-以綠地控股為例

摘要最近幾年社會經(jīng)濟的不斷向前發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的發(fā)展態(tài)勢，逐漸在國民經(jīng)濟中占據(jù)更高的地位，且越來越重視企業(yè)的經(jīng)濟效益與財務狀況，財務分析在企業(yè)發(fā)展過程中的作用也越來越明顯。財務分析即利用相關財務指標對企業(yè)資金情況和生產(chǎn)經(jīng)營情況進行分析，并評估其經(jīng)營績效。本文以綠地控股為例，從上市公司的角度考慮，將相關的理論介紹到應用的現(xiàn)狀分析。首先介紹了財務報表的含義、用途，接著將財務報表分析所使的用方法引出來，本文利用比率分析方法、比較分析法對綠地控股的財務報表進行分析，最后根據(jù)數(shù)據(jù)分析得出了相應的結(jié)論，并對綠地控股存在的問題提出了合理的解決措施。關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)，綠地控股，財務分析目錄31740摘要 2109571緒論 3286371.1研究背景 3210441.2研究意義 3293251.2.1理論意義 3265221.2.2現(xiàn)實意義 4167952財務分析的概念及方法 455852.1財務分析的概念 424192.2財務分析的方法 4227662.2.1文獻研究法 4147952.2.2案例分析法 5322512.2.3比較分析法 5161313綠地控股集團概況及財務分析 5197923.1綠地控股集團公司概況 5326833.2綠地控股財務指標分析 573083.2.1償債能力分析 517923.2.2營運能力分析 6116583.2.3盈利能力分析 7196253.2.4發(fā)展能力分析 8106923.3綠地控股財務報表分析 9191923.3.1資產(chǎn)負債表分析 9179203.3.2利潤表分析 10246873.3.3現(xiàn)金流量表分析 10143993.4綠地控股與同行業(yè)的對比分析 11149134綠地控股財務分析評價及建議 12302374.1綠地控股財務分析結(jié)果評價 12258914.1.1應收賬款周轉(zhuǎn)率低 12323044.1.2存貨周轉(zhuǎn)率低 12222364.1.3負債率高，償債能力弱 1278934.2綠地控股的發(fā)展建議 13226864.2.1應收賬款的管理政策 1379554.2.2存貨周轉(zhuǎn)管理政策 13136854.2.3有效降低成本，降低負債風險 139597結(jié)論 1410896參考文獻 16PAGE20房地產(chǎn)上市公司財務分析——以綠地控股為例1緒論1.1研究背景衣食住行是民生之本，本文簡要闡述“住”這一方面。這幾年我國經(jīng)濟發(fā)展的相當不錯，房地產(chǎn)業(yè)也隨之發(fā)展起來，人們的居住水平也得到了提高。隨著國家優(yōu)惠政策的頒布,房地產(chǎn)行業(yè)被扶持發(fā)展，所占的市場份額不斷提高，得到了來自各個行業(yè)的大量投資支持，逐漸形成了產(chǎn)業(yè)鏈，提高了國內(nèi)經(jīng)濟的水平。隨著學區(qū)房的出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更上一層樓，但是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過快，一些弊端隨之顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)業(yè)作為熱門產(chǎn)業(yè)，本應該有著較高利潤收入，但是由于一些企業(yè)忽視了財務報表所起到的重要作用，導致產(chǎn)生存貨周轉(zhuǎn)率過低、應收賬款周轉(zhuǎn)率低、負債比例過高等現(xiàn)象。為了房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展，國家也不斷出臺相關政策來對其發(fā)展進行規(guī)范，解決房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題。如今，隨著國家加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，并為房地產(chǎn)開發(fā)提供了更開放的政策環(huán)境，加大了資金和補貼的力度。在這樣的背景下，分析企業(yè)財務狀況，掌握其發(fā)展情況，對于行業(yè)的整體發(fā)展都是十分重要的。本文對綠地控股的財務狀況進行分析，目的是讓企業(yè)外部的人們了解到這家具有代表性企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀，從而對我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況進行分析和評價，為后期研究與使用者提供參考價值。1.2研究意義1.2.1理論意義本研究闡述了財務分析的有關內(nèi)容與分析方法，基于綠地控股的運營成果與財務狀況，提出了較為完善的財務分析體系，并證明了企業(yè)發(fā)展與財務分析之間具有的重要關系，使大家對財務分析理論有著更深入的認識，可以更透徹的理解綠地控股的財務狀況，發(fā)現(xiàn)其中存在的問題。1.2.2現(xiàn)實意義財務分析對于企業(yè)的財務報表使用者和外部投資者做出重要決策具有重要意義，經(jīng)濟發(fā)展越來越好，上市公司也變多了，企業(yè)股東與管理人員可利用財務分析結(jié)果，掌握公司目前的運營情況。近年來，出現(xiàn)了大量的財務造假現(xiàn)象，嚴重打擊了投資者的投資信心，因此通過分析企業(yè)財務報表，能夠了解更為真實、有價值的財務信息。綠地控股在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)長期居于領先地位，通過分析該企業(yè)的財務報表，進一步了解其運營狀況，并分析相關財務指標，發(fā)現(xiàn)其運營過程中的問題及導致問題的原因，有利于投資者作出更科學的投資決策，并且對于其他房地產(chǎn)企業(yè)具有參考和借鑒價值。2財務分析的概念及方法2.1財務分析的概念財務分析發(fā)展階段，由外部向內(nèi)部分析體系逐漸發(fā)展，外部分析體系特別包含利潤、盈利能力等的分析。由于企業(yè)的不斷發(fā)展，為搶占更多的市場份額，包含企業(yè)償債能力與盈利能力分析在內(nèi)的內(nèi)部分析體系顯得尤為重要。內(nèi)部分析涉及的資料即包含了企業(yè)對外界公布的報表信息，又包含了內(nèi)部信息，管理人員可通過內(nèi)部分析結(jié)果探索管理決策和運營績效的關系，進而對經(jīng)營管理體系作出不斷地優(yōu)化，最終促進經(jīng)營績效的提升。目前，財務分析逐漸適用于更多的領域，對企業(yè)的重要性不斷提高，財務分析完善階段的有關理論與方法也越來越完善，根據(jù)企業(yè)的財務指標和財務報表，分析企業(yè)的經(jīng)營能力、獲利能力、償債能力等，掌握企業(yè)目前的發(fā)展狀況，并預測未來的發(fā)展趨勢。上市公司即通過國務院和有關部門審批，可在證交所中上市，公開發(fā)行股票并進行交易的股份有限公司。股份有限公司要滿足證交所中股票上市的要求，在通過證交所審核后，才可以將股票上市并進行交易，股份有限公司包含了上市公司。對于股票市場而言，決定股票價格的最關鍵因素就是發(fā)行股票企業(yè)的生產(chǎn)運營情況，對上市公司運營情況分析可利用財務報表。2.2財務分析的方法由于財務分析的相關理論概述基礎不斷完善，并提出了很多有效的分析方法，分析工具也不斷創(chuàng)新，本研究分析企業(yè)財務狀況的過程中主要采用了文獻分析法、案例分析法和比較分析法，并得出了具有價值的財務分析結(jié)論，為企業(yè)內(nèi)外部財務報告數(shù)據(jù)使用者提供理論指導。2.2.1文獻研究法筆者廣泛收集了與財務分析相關的資料文獻，梳理與總結(jié)我國目前在財務分析方面的研究進展和有關理論方法，并基于目前的財務分析狀況提出了存在的不足之處以及相應的解決辦法，這是后文理論研究的重要基礎所在。2.2.2案例分析法本研究以為綠地控股集團為例，收集了其2016年至2020年的有關財務數(shù)據(jù)信息，通過多種財務分析方法對其展開深入分析，將理論應用于實際分析過程，對于其他房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的參考價值。2.2.3比較分析法本研究基于綠地控股2016年至2020年的財務數(shù)據(jù)，分析了對企業(yè)經(jīng)營能力、償債能力、獲利能力和發(fā)展能力具有影響力的指標，并結(jié)合其他企業(yè)的實際案例進行了合理的對比分析，提出了其具有的優(yōu)勢與不足，并為其制定了合理的未來發(fā)展規(guī)劃。3綠地控股集團概況及財務分析3.1綠地控股集團公司概況1992年綠地控股集團有限公司成立，并在上海證券交易所上市,它是改革開放后房地產(chǎn)行業(yè)的代表性企業(yè)之一。房地產(chǎn)銷售是該企業(yè)的主營業(yè)務，其他業(yè)務在品牌、創(chuàng)新和開發(fā)規(guī)模等方面在業(yè)內(nèi)同樣較為突出，尤其是產(chǎn)業(yè)園區(qū)、會展中心、特色小鎮(zhèn)、大型城市綜合體等領域擁有十分不錯的表現(xiàn)，在一定程度上推動了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)和城鄉(xiāng)建設的發(fā)展與進步。3.2綠地控股財務指標分析3.2.1償債能力分析表1綠地控股2016年-2020年償債能力指標項目比率2020年2019年2018年2017年2016年短期償債能力指標流動比率01.341.34速動比率0.50.440.430.430.34長期償債能力指標資產(chǎn)負債率0.840.810.780.770.78權(quán)益比率20.230.22利息保障倍數(shù)25.6525.6671.7240.4128.24數(shù)據(jù)來源：整理巨潮資訊綠地控股年報獲得（1）短期償債能力分析根據(jù)表1，綠地控股2016年至2020年的速動比率均未達到這一標準，不過和流動比率的下降趨勢不同，速動比率表現(xiàn)為逐年增長，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，該企業(yè)是具有較高的存價值的，因此即使其速動比率處于偏低水平，不過仍然可以接受，并有逐年增長的趨勢，證明其未來的控股償債水平是具有很大的提升潛力的?？偟膩碚f，綠地控股的短期償債能力處于中下水平，這值得企業(yè)引起重視。不過根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特性以及企業(yè)近年來的速動比率變化趨勢，其短期償債水平表現(xiàn)出了良好的發(fā)展?jié)摿?，因此，企業(yè)管理人員應不斷促進償債能力的提高，爭取盡快提升自身償債水平。（2）長期償債能力分析企業(yè)舉債能力可通過權(quán)益比率進行分析，二者具有正相關關系，根據(jù)表1，綠地控股2016年至2020年的權(quán)益比率在逐年降低，由此可知其財務風險處于較高的水平，管理人員應引起足夠的重視，并對融資計劃作出科學地調(diào)整，降低財務風險。長期償債能力還可通過利息保障倍數(shù)來分析，該指標可說明的是企業(yè)在利息償還方面的能力。理論認為，利息保障倍數(shù)應不低于1，否則就會波及到股東的利益，股東同樣可通過該指標對企業(yè)舉債決策的合理性進行判斷。根據(jù)表1，綠地控股在2016年至2020年的利息保障倍數(shù)表現(xiàn)為先上升后下降，2018年達到最高值為71.72，隨后出現(xiàn)了下降，由此可知，綠地控股的償債水平在2018年后有所降低，在一定程度上限制了綠地控股的發(fā)展速度。3.2.2營運能力分析表2營運能力指標數(shù)據(jù)表營運能力指標20202019201820172016應收賬款周轉(zhuǎn)率5.656.928.9612.7112.97存貨周轉(zhuǎn)率0.570.530.500.480.48流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.440.410.410.410.41固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率12.7018.1426.5023.8219.60總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.390.370.370.370.37數(shù)據(jù)來源：整理巨潮資訊綠地控股年報獲得應收賬款周轉(zhuǎn)率與收回賬款速度成正相關關系。應收賬款周轉(zhuǎn)率不斷走低，表明當前企業(yè)管理存在一定的問題，資產(chǎn)流動速度不能夠符合市場發(fā)展的要求。根據(jù)表2數(shù)據(jù)，在近五年時間里企業(yè)的這一指標呈現(xiàn)不斷下滑趨勢，在一定程度上反映出公司對于應收賬款的管理水平不高，使得公司面臨較大的風險。作為公司管理者必須采取針對性的措施加強對于公司應收賬款的管理。通過進一步對表2數(shù)據(jù)分析可知，公司的流動資產(chǎn)主要是指公司當前的存貨，這就使得流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率這兩個指標的變化趨勢基本相同。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的影響因素主要與市場大環(huán)境有關，其會隨著市場行情回暖而呈現(xiàn)下降趨勢。這些指標也能在一定程度上對公司的財務的管理狀況進行衡量，周轉(zhuǎn)率較高表明當前公司對于市場的把握程度較低，盈利水平較低。因此，公司管理者需要采取有針對性的措施加強管理。根據(jù)表2中數(shù)據(jù)可知，企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈上升趨勢。表明當前企業(yè)的資產(chǎn)的經(jīng)營管理處在一個穩(wěn)定狀態(tài)。企業(yè)的管理者應該更加重視對資產(chǎn)利用效率的提升通過有效的管理方式和手段，探索銷售的新方式新策略，充分發(fā)揮市場的作用，不斷提升企業(yè)的盈利水平。3.2.3盈利能力分析盈利能力是指公司獲得收益的能力，公司能否盈利對于公司未來的發(fā)展具有重要的影響，關乎公司管理者、股東、公司員工的切身利益，加強對企業(yè)盈利能力的管理，有助于幫助管理者更好地發(fā)現(xiàn)在管理過程中存在的問題，對于企業(yè)的長期發(fā)展具有重要意義，本文對浙江綠地控股集團的分析中主要基于總資產(chǎn)報酬率、凈利潤率、營業(yè)利潤率、毛利率四個指標。表3盈利能力指標分析表指標2020年2019年2018年2017年2016年總資產(chǎn)報酬率（%）1.381.24凈利潤率（%）3.453.273.122.923.32營業(yè)利潤率（%）7.407.086.816.204.91毛利率（%）15.4615.3514.3415.1114.76數(shù)據(jù)來源：整理巨潮資訊綠地控股年報獲得企業(yè)在定期內(nèi)獲得的報酬總額與資產(chǎn)平均綜合的比率稱之為總資產(chǎn)報酬率。其能夠?qū)ζ髽I(yè)整體的資產(chǎn)獲利能力進行衡量，能夠確實反映企業(yè)當前對資產(chǎn)的使用情況，根據(jù)上表數(shù)據(jù)可知，2020-2016年來公司的總資產(chǎn)報酬率處于穩(wěn)定狀態(tài)，具體數(shù)值為1.35%、1.21%、1.14%、1.08%、1.24%，整體呈現(xiàn)上升趨勢。這在一定程度上反映公司當前對資金的利用程度較好，公司近年來收入出現(xiàn)明顯增幅，公司對資金的控制和使用取得了比較不錯的成績。表3可以看出2016-2020年凈利潤率分別為3.32%、2.92%、3.12%、3.27%、3.45%，先下降后上升，整體呈上升趨勢。由于前期集團擴張，對于土地開發(fā)的需求量大，導致主營業(yè)務成本大、利潤低，公司盈利能力下降，后期集團發(fā)展穩(wěn)定，且與多個地區(qū)政府達成了戰(zhàn)略合作，因而土地提前鎖定，并且價格相對較低，對外投資小、成本降低、利潤上漲，公司盈利能力明顯上升。在房地產(chǎn)行業(yè)中這一指標越高，表明銷售額對公司利潤的貢獻值越大。這能夠在一定程度上反映出企業(yè)當前管理者的管理水平。通過數(shù)據(jù)可知，企業(yè)2016年到2020年營業(yè)利潤率分別為4.91%、6.20%、6.81%、7.08%、7.40%，企業(yè)的利潤率水平呈上升趨勢，主要是因為企業(yè)營業(yè)收入和營業(yè)成本增幅放緩，總體來看，企業(yè)的營業(yè)利潤率還是比較穩(wěn)定。表3顯示毛利率整體呈上漲趨勢，相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)中的毛利率十分具有代表性，近年來經(jīng)濟快速發(fā)展、人民幣貶值、房價攀升，而建房周期又長，導致房子一直處于增值狀態(tài)，毛利率自然逐年增長，加強了企業(yè)的盈利能力，有利于企業(yè)的資金快速回流，推動企業(yè)的長期發(fā)展。3.2.4發(fā)展能力分析表4發(fā)展能力指標數(shù)據(jù)表發(fā)展能力指標20202019201820172016營業(yè)收入增長率（％）22.7920.0717.4019.25-20.80總資產(chǎn)增長率（％）10.5322.1615.7422.1017.97營業(yè)利潤增長率（％）28.2924.8829.0450.5110.87凈利潤增長率（％）29.6125.8625.404.6623.64凈資產(chǎn)增長率（％）12.5512.1111.126.0214.18數(shù)據(jù)來源：整理巨潮資訊綠地控股年報獲得從圖以看出，受國家對房地產(chǎn)行業(yè)的強調(diào)控影響，綠地集團的主營業(yè)務收入增長率在2016年，出現(xiàn)了負數(shù)但是從2016年開始，綠地集團借殼上市后，主營業(yè)務收入增長率開始出現(xiàn)增長的趨勢，在2018年，以17.4％的主營業(yè)務收入增長率位居行業(yè)先水平。在2016年之后，綠地集團的凈資產(chǎn)增長率處于較高水平，甚至該現(xiàn)象從2016年綠地集團整體上市后開始有所加劇，今后仍需繼續(xù)加強對凈資產(chǎn)方面的管控。企業(yè)的整體上市，對于像綠地集團這樣在A股市場上屬于規(guī)模最大的房企來說，面臨的是國家對房地產(chǎn)行業(yè)的強調(diào)控的壓力，綠地集團在2016年整體上市后總資產(chǎn)逐漸趨于平穩(wěn)，但是在成長能力方面仍待加強，綠地集團在今后的日常經(jīng)營管理當中，應更加注重對成長能力，特別是總資產(chǎn)增長率方面的提高。3.3綠地控股財務報表分析3.3.1資產(chǎn)負債表分析表52016-2020年資產(chǎn)負債表（單位：萬元）20202019201820172016資產(chǎn)類科目貨幣資金8890152.1581019567537599.366268344.594380869.91流動資產(chǎn)101321300.8492746297.7176318708.0867077662.1854233721.29非流動資產(chǎn)13249352.1510908247.928534573.396236133.375809885.75總資產(chǎn)114570652.99103654545.6384853281.4773313795.5560043607.04負債類科目流動負債82977582.2274721602.7357643226.5246241622.9835149523.85長期借款13730282.3213283484.7414415013.1415303176.8814197271.97非流動負債18453840.6818040357.7117864871.5119324560.1117710789.3總負債101431422.8992761960.4575508-98.0365566183.0952860313.15股東權(quán)益類科目實收資本1216815.441216815.441216815.441216815.441216815.44未分配利潤5291132.134452585.223696230.73160111.372724838.41所有者權(quán)益13139230.110892585.189345183.447747612.467183293.9數(shù)據(jù)來源：整理巨潮資訊綠地控股年報獲得貨幣資金、流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)從2016年到2020年呈上升趨勢，說明企業(yè)的規(guī)模不斷擴大，經(jīng)營范圍也隨之增加，企業(yè)發(fā)展較好，但從表中可以看出，流動資產(chǎn)在總資產(chǎn)中占據(jù)的比例較高，這增加了公司資金管理難度，賬款回收存在困難，勢必會導致公司的存貨周轉(zhuǎn)率降低?？傌搨鹉暝龈?，從2016年的52860313.15萬元增漲到2020年的101431422.89萬元，流動負債比率相對較高，對企業(yè)的債務償還能力提出考驗，企業(yè)負債償還能力降低會增加企業(yè)資金運營管理的風險，這表明企業(yè)存在明顯的財務杠桿情況。股東權(quán)益包含實收資本、未分配利潤、所有者權(quán)益，這些數(shù)據(jù)從2016年到2020年逐年增加（實收資本保持不變），但占比不高于負債，反映出公司的經(jīng)營風險較低，股東權(quán)益比率越低，則負債比率高，公司籌資成本越少，經(jīng)營越大。3.3.2利潤表分析表62016-2020年度利潤表（單位：萬元）20202019201820172016營業(yè)收入42782270.6134842645.7529017415.224716021.7120725659.48營業(yè)成本36166215.4129493351.8524855108.6520980660.4617667305.6營業(yè)利潤3166100.532468008.341976245.341532875.181018471.18利潤總額3059264.622426938.411926140.571444034.81057528.07所得稅964253.66824607.57568928.24504298.74319050.85母公司凈利潤1474301.31113748.47903776.65720729.92688642.67數(shù)據(jù)來源：整理巨潮資訊綠地控股年報獲得根據(jù)標準數(shù)據(jù)可知，公司近年來的營業(yè)收入不斷增加，其增長幅度在2019年和2020年較大。收入的提高是與當前的房地產(chǎn)環(huán)境有重要關系。從2016年開始，公司的營業(yè)收入就出現(xiàn)提升，原因是因為在該時間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境較好，房價上漲迅速，銷售量不斷提升，營業(yè)業(yè)績提升。良好的市場環(huán)境使得公司近年來的營業(yè)成本不斷提升，在良好市場環(huán)境的推升下，大量的新建項目不斷出現(xiàn)，這些因素共同的促進了企業(yè)營業(yè)成本的提升，利潤總額還是保持每年遞增的趨勢。由此不難發(fā)現(xiàn)，綠地控股公司的營業(yè)能力處于一個穩(wěn)步提升的狀態(tài)，表明公司近年來在各項的管理過程中取得了良好的效果。企業(yè)營業(yè)收入和營業(yè)利潤的增加，使得企業(yè)的年度利潤總額提升幅度較大，凈利潤也是穩(wěn)中有升。上表可以看出，從2016-2020年，綠地集團的營業(yè)利潤總額以及凈利潤均保持著一致的增長勢，其獲利能力不斷，綠地集團凈利潤的上主要功于營業(yè)利潤的大幅增長，就整體而言，綠地集團由地產(chǎn)主業(yè)所產(chǎn)生的營業(yè)利潤的增量對集團整體營業(yè)利潤的貢獻最大。首先針對營業(yè)利潤，如表5所示，在2016-2020年，綠地集團的營業(yè)利潤分別為1018471.18萬元、1532875.18萬元、1976245.34萬元、2468008.34萬元、3166100.53萬元，表明企業(yè)的管理者采取了有效的措施促進了公司的平穩(wěn)發(fā)展，企業(yè)管理水平處于較高狀態(tài)，能夠保證企業(yè)始終處于良好的盈利狀態(tài)。同時需要關注的是，營業(yè)收入不是營業(yè)利潤增長的唯一因素影響因素，企業(yè)的其他各項費用都需要進行嚴格的控制才能共同的促進最后營業(yè)。例如，稅金附加、公允價值變動收益、投資等，都會對于營業(yè)利潤產(chǎn)生影響，除了營業(yè)利潤對利潤總額有著拉動作用之外，營業(yè)外收支的變動對營業(yè)利潤也起著重要的影響作用。3.3.3現(xiàn)金流量表分析表72016-2020年度現(xiàn)金流量表（單位：萬元）20202019201820172016經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額1926145.884217242.785886255.25-435731.72-2423923.72投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-1551944.34-1077455.27-1443336.86-138826.24-1670177.95籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額503389.86-2690097.73-3661895.522330636.484960297.19數(shù)據(jù)來源：整理巨潮資訊綠地控股年報獲得由表7可知，在2016年公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額處于負增長狀態(tài)，為-2423923.72萬元，經(jīng)營水平不高。但是在今后幾年，公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量額出現(xiàn)大幅提升，在2019年以421724278萬元一躍成為行業(yè)領先水平。究其原因，由于集團購入商品、接受勞務所支付的現(xiàn)金減少了，且房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期較長，導致銷售利潤周轉(zhuǎn)速度較慢，但是從2018年開始，集團的銷售回款大量增加，資金逐漸回籠。隨著經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額的增長，綠地集團近幾年大量房款資金的回籠以及企業(yè)拓展的全球多元化經(jīng)營項目已逐漸進入佳境，企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額持續(xù)穩(wěn)健上升?？傮w而言，企業(yè)整體運營管理處于穩(wěn)定狀態(tài)，公司的各項投資、融資以及經(jīng)營活動都穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)金流量處于可控狀態(tài)。唯獨存在的問題是公司當前資金回收速度偏慢，需要公司的管理者重點關注，通過有效的方式合理規(guī)避風險，提升公司的現(xiàn)金流量管理水平，促進公司的穩(wěn)步發(fā)展。3.4綠地控股與同行業(yè)的對比分析表8基于杜邦分析法下綠地控股與同行業(yè)上市公司的對比分析表公司\指標凈資產(chǎn)收益率2020年銷售凈利率2020年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2020年權(quán)益乘數(shù)2020年萬科22.47%14.99%23%5.34恒大28.11%14.99%25%1.18綠地控股18.9%3.79%39%10.31碧桂園28.53%12.60%55%2.22 行業(yè)均值19.88%5.04%21.96%4.78數(shù)據(jù)來源：財報說、新京報在房地產(chǎn)行業(yè)來看，以綠地控股2020年的財務指標為例進行分析，其中總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)為例，這些數(shù)據(jù)的指標都在行業(yè)均值之上，但是凈資產(chǎn)收益率、銷售凈利率相對較低，在行業(yè)均值之下，說明綠地控股集團資金運營和管理模式方面可能存在弊端。從表8可以看出，綠地控股凈資產(chǎn)收益率僅為18.9%，說明綠地控股存在不善于利用閑置資金、對于項目監(jiān)管及運作監(jiān)管不力，導致出現(xiàn)綠地控股收益偏低的情況。應該合理使用閑置資金，加速資金鏈運轉(zhuǎn)，同時也要加強監(jiān)管力度，推動企業(yè)更好更快的發(fā)展。綠地控股的銷售凈利率為3.79%，說明了綠地控股銷售的盈利能力低。綠地控股的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為39%，說明公司的銷售能力強，資金周轉(zhuǎn)速度快。綠地控股的權(quán)益乘數(shù)為10.31，而恒大、萬科、碧桂園分別為1.18、5.34、2.2，這表明綠地控股較其他三家企業(yè)負債多，進而會導致企業(yè)財務杠桿率較高、財務風險較大。4綠地控股財務分析評價及建議4.1綠地控股財務分析結(jié)果評價4.1.1應收賬款周轉(zhuǎn)率低綠地控股應收賬款周轉(zhuǎn)率低可能是由于企業(yè)為了提高銷售額，擴大市場占比份額，企業(yè)主動為客戶提供分期付款，回款周期長，導致資金被占用，容易造成資金鏈斷裂；還存在客戶拖延甚至拒不付款的情況，例如分期付款后，由于各種突發(fā)狀況，無力支付房貸，導致房貸逾期或欠繳;綠地控股催收賬款不力，客戶故意推脫還款，應收賬款一拖再拖，這一定程度上提高了企業(yè)的壞賬分險，給企業(yè)流動資產(chǎn)的管理帶來難度，這會在某種程度上降低公司的債務償還能力，不利于企業(yè)的發(fā)展。4.1.2存貨周轉(zhuǎn)率低2020年末，綠地控股的存貨規(guī)模達到了6699.12億元。2016-2020年末，綠地控股的存貨分別為3970.61億元、4845.33億元、5146.83億元、5954.97億元和6699.12億元，在這四年的周期中，增長幅度不超七成相比于同期的一線龍頭房企，處于領先水平。4.1.3負債率高，償債能力弱通過分析可以發(fā)現(xiàn)，公司當前的資產(chǎn)負債率較高。這在一定程度上反映出企業(yè)當前面臨的財務風險較大，企業(yè)需要及時的應對現(xiàn)金流斷裂所能帶來的風險。通過綠地控股近五年融資數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，到2020年其負債余額少于3900億元。但是剔除出預售長寬后綠地控股企業(yè)的，負債率仍處于較高水準，經(jīng)過分析可知，綠地控股再2020年負債率較高，為82.81%。相較于2016年的85.07%，并沒有明顯下滑，成為房地產(chǎn)企業(yè)中唯一一家，剔除預收賬款后資產(chǎn)負債率超過八成的企業(yè)。4.2綠地控股的發(fā)展建議4.2.1應收賬款的管理政策（1）定期核對賬目，加強應收賬款的回款速度。每月展開一次部門會議，針對應收賬款進行核算。明確應收賬款的相關客戶，聯(lián)系客戶每兩個月或一個季度核對一次賬目，在考核的過程中也應該加強對公司管理者和高層領導的考核，建設具體的考核指標，從公司平均收款出發(fā)，切實提升考核的覆蓋程度，保障考核的彈性化程度。（2）在考核過程中要明確責任劃分，對應收賬款管理部門的責任要進行細化，加強對相關工作人員的管理培訓，切實完善備用金建設、審批等相關管理制度，堅持誰審批誰負責的原則，要嚴格落實每一筆賬款使用的相關責任人，加強管理和監(jiān)督，業(yè)務辦理人員對經(jīng)手的業(yè)務要負責到底，保障資金回籠。（3）執(zhí)行獎懲制度，對于規(guī)定時間內(nèi)收回貨款做出獎勵制度，在工作期間造成壞賬過多的予以懲罰。嚴格執(zhí)行獎懲制度，逐步建立健全應收賬款管理制度，對相關人員的權(quán)力和責任進行劃分明確。第一，要從制度上對于業(yè)務的負責人進行責任劃分，建立終身負責制，保障銷售人員對辦理的業(yè)務進行負責。在人事管理中要制定嚴格的人員離崗、調(diào)崗等管理流程和手續(xù)，確保應收賬款的負責始終明確。第二，公司對于銷售人員的保障要建立彈性機制，主要應收賬款的回收要建立時間限制。例如，應收賬款的期限超過兩年，那么企業(yè)需要委派專人負責，借助法律等手段進行賬款的追還。從制度上確立銷售人員與應收賬款的聯(lián)系，賬款回收與銷售人員的收入進行結(jié)合，提升銷售人員的工作主動性，最大程度地避免壞賬的發(fā)生。4.2.2存貨周轉(zhuǎn)管理政策企業(yè)存貨數(shù)量較大，公司必須從現(xiàn)狀出發(fā)，通過建立新的銷售渠道緩解公司當前的存貨壓力，加快資金回收，這有助于為公司后續(xù)的發(fā)展提供資金保障。在銷售的過程中，公司要加強對銷售策略和方式的轉(zhuǎn)變，結(jié)合實際市場環(huán)境采用豐富的營銷方式和手段。通過有針對性的促銷活動，提升銷售銷量，緩解公司存貨壓力，提升公司的市場站位，促進公司的穩(wěn)步發(fā)展。4.2.3有效降低成本，降低負債風險（1）綠地控股房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，為了保持在行業(yè)內(nèi)的主導地位，綠地控股不斷進行業(yè)務擴張、擴大自身的發(fā)展規(guī)模來占據(jù)市場份額，這會導致綠地控股的業(yè)務成本增加，且房地產(chǎn)項目周期性強，需要大量的資金供給，后期的維護也消耗十分多的資源，造成了經(jīng)濟壓力，會導致負債情況的出現(xiàn)。負債越多，企業(yè)的風險越大，為了合理地規(guī)避財務風險，降低負債率，就必須實施以下方法：一是對于公司負責的結(jié)構(gòu)和規(guī)模進行優(yōu)化控制；二是提升土地投資和利用的質(zhì)量；三是制定符合實際的生產(chǎn)供應方案；四是優(yōu)化現(xiàn)金管理，加快資金回收速度；五是積極推動已建成項目的交付；六是提升企業(yè)的綜合資產(chǎn)水平。（2）制定預算管理制度，強制壓低綠地控股的業(yè)務成本。綠地控股管理層必須重視預算管理制度，維護和推進預算管理制度的實施，通過預算管控可以合理使用閑置資源，提高資源利用率，以預算來控制成本，減免了資金浪費現(xiàn)象的發(fā)生。從公司的財務風險出發(fā)，發(fā)揮預算在資金管理、風險控制中的作用，立足增收節(jié)支、降本增效等具體的預算管理工作，根據(jù)公司的實際情況，切實發(fā)揮預算的作用和功效，控制公司成本處于合理范圍，提高綠地控股的成本管控能力，降低營運成本與負債風險，為企業(yè)帶來更多的利潤。結(jié)論通過分析表明，雖然綠地控股集團是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，具有一定的競爭力和優(yōu)勢，但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展和政府a(chǎn)政策對房地產(chǎn)行業(yè)的大力支持，該行業(yè)呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，綠地控股集團拓展了新的業(yè)務、跨度到新的行業(yè)領域，但主營業(yè)務仍是房地產(chǎn)業(yè)。為了提高綠地控股集團的償債能力和營運能力，可以從去除存貨量、減輕負債壓力、健全應收賬款管理政策等方面入手，同時積極響應現(xiàn)有的政府政策要求，因材施教，尋找適合綠地控股發(fā)展的道路，推動綠地控股更好更快的發(fā)展。同時也希望通過對綠地控股的案例研究，為相關行業(yè)的其他上市公司提供參考價值。參考文獻[1]李淺鋮.基于哈佛分析框架的?？低暪矩攧辗治鯷D].南京郵電大學,2020.[2]朱科羽.基于哈佛分析框架下的京東集團財務分析[D].合肥工業(yè)大學,2020.[3]劉思元.基于哈佛框架的碧桂園集團財務分析研究[D].西安理工大學,2020.[4]吳誼東.戰(zhàn)略視角下的房地產(chǎn)企業(yè)財務分析[D].景德鎮(zhèn)陶瓷大學,2020.[5]WeiPeng.FinancialandStrategicAnalysisofRealEstateEnterprises——TakingGreenlandGroupasanExample[A].WuhanZhichengTimesCulturalDevelopmentCo.,Ltd..Proceedingsof2ndInternationalSymposiumonEconomicDevelopmentandManagementInnovation(EDMI2020)[C].WuhanZhichengTimesCulturalDevelopmentCo.,Ltd.:武漢