老舊小區(qū)改造技術(shù)方案

老舊小區(qū)改造技術(shù)方案

1、改造原則

1.1、堅(jiān)持“先民生后提升、先規(guī)劃后建設(shè)、先功能后景觀、

先地下后地上”的原則，重點(diǎn)解決保障居民基本生活和安全的

用水、用電、用氣、交通出行、消防等問題，消除小區(qū)安全隱

患，改善基本生活需求，營(yíng)造良好居住環(huán)境。

1.2.老舊小區(qū)在改造過程中，應(yīng)尊重、保護(hù)和利用具有

歷史文化價(jià)值的住區(qū)文化、街巷道路和特色景觀，結(jié)合自身基

礎(chǔ)條件和居民切實(shí)意愿，因地制宜確定改造內(nèi)容。注重特色營(yíng)

造，融入特色文化元素，彰顯城市人文理念和風(fēng)格特點(diǎn)，形成

老舊小區(qū)改造試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。

1.3,堅(jiān)持整治與管理結(jié)合原則，在完善硬件配套設(shè)施的

同時(shí)，建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)建管并舉，做到業(yè)委

會(huì)成立一個(gè)、綜合整治推進(jìn)一個(gè)、物業(yè)管理建立一個(gè)，避免重

復(fù)施工影響居民生活。

1.4.堅(jiān)持先急后緩原則，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施差、管理混亂、

安全隱患突出等群眾反映強(qiáng)烈，需求高的小區(qū)先行改造。

1.5,堅(jiān)持整治改造為主，兼顧提升改造，在重點(diǎn)組織對(duì)

老舊小區(qū)進(jìn)行以水、電、氣、通訊網(wǎng)絡(luò)、市政道路排水、綠化

環(huán)境、停車場(chǎng)等設(shè)施進(jìn)行整治改造的同時(shí)，兼顧“適老化”和節(jié)

能等提升改造。小區(qū)內(nèi)配套公共設(shè)施可新建、擴(kuò)建，亦可置換

改造。

1.6、對(duì)相同且相鄰小區(qū)，可考慮整合提升，追求效益最

大化。1.7、老舊小區(qū)的更新改造應(yīng)具有可持續(xù)性，與城市的

久遠(yuǎn)規(guī)劃相結(jié)合，充分挖掘現(xiàn)有社區(qū)特色和資源。優(yōu)先選擇綜

合改造的方式，更新改造要有針對(duì)性，且在經(jīng)濟(jì)和技術(shù)上可行,

更新改造要充分利用現(xiàn)有條件，并為此后留有余地，更新改造

部位應(yīng)符合國(guó)度現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的規(guī)定。

2.建筑物本體修繕

2.1外立面改造。建筑外立面更新改造應(yīng)遵循安全美觀、

節(jié)能環(huán)保、符合區(qū)域風(fēng)貌控制規(guī)劃、與周邊建筑環(huán)境相協(xié)調(diào)的

原則，不得影響原有建筑的日照、采光、通風(fēng)、結(jié)構(gòu)安全、防

水，并慎重使用外加鋁單板，原則上使用涂料等。屋頂、外窗

和外墻進(jìn)行更新、改造的，更新、改造后的屋頂、外窗和外墻

的節(jié)能性能應(yīng)符合規(guī)范的相關(guān)要求。

2.1.1外門窗

1）更換采光、隔音及密封性不能滿足節(jié)能要求的老舊門

窗，有條件的改造增加外窗遮陽設(shè)施，改造后的門窗氣密性、

水密性、抗風(fēng)壓性及傳熱系數(shù)等級(jí)符合節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

2）樓梯間等公共部位外窗，可結(jié)合外立面改造選用普通

外窗。

2.1.2拆除私搭亂建的違章建筑，對(duì)改變房屋使用功能、

危及房屋安全的應(yīng)恢復(fù)原狀。對(duì)老舊小區(qū)內(nèi)原有老舊外設(shè)防盜

網(wǎng)進(jìn)行拆除，并根據(jù)外立面改造形式，結(jié)合空調(diào)位設(shè)置窗套或

隱形防盜網(wǎng)。2.L3樓內(nèi)外飾面

-2-

1）樓內(nèi)公共區(qū)域原有墻面破損嚴(yán)重或老舊污損均做涂料

粉刷；原有墻面保存尚好或?yàn)閴K材飾面，可保留修復(fù)。

2）樓外原飾面材料為涂料飾面的可在原飾面做修復(fù)翻新,

其他外墻飾面可根據(jù)確定的外飾面選定保溫材料。原有墻體材

料為水刷石時(shí)，施工時(shí)應(yīng)鏟除原飾面材料，按施工工藝要求完

成外墻保溫的改造，由于無法恢復(fù)原外飾面的做法，外飾面材

料可根據(jù)小區(qū)整體設(shè)計(jì)的要求選用。

3）高層建筑的外飾面宜優(yōu)先選用涂料、飾面砂漿等輕質(zhì)

材料。

4）建筑散水沉降或破損問題應(yīng)進(jìn)行修復(fù)與改造。

2.2屋面整修。在不影響房屋結(jié)構(gòu)、抗震設(shè)防要求的前提

下，增設(shè)防水及保溫系統(tǒng)以滿足節(jié)能、防水要求。

2.2.1屋面方式。屋面方式盡量不做改動(dòng)，如需改造可根

據(jù)小區(qū)實(shí)際需求，或結(jié)合市政街道外立面景觀改造做相應(yīng)改造。

且應(yīng)滿足原結(jié)構(gòu)平安為條件、并應(yīng)考慮福州地區(qū)抗風(fēng)設(shè)想要求,

避免臺(tái)風(fēng)形成影響。

222防水節(jié)能

1）老舊房屋屋面防水層存在漏水現(xiàn)象或15年內(nèi)未有過防

水改造的屋面，可考慮重新鋪設(shè)防水層及保溫層。新增屋面保

溫材料的性能應(yīng)滿足相應(yīng)節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，且滿足消防的

防火要求。

2）原屋面防水層完好，且使用未超過15年，承載能力滿

足

-3-安全要求時(shí)，可直接在原防水層上加鋪保溫層。

223防雷

1）根據(jù)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB）進(jìn)行建筑物的防

雷分類。

2）對(duì)已設(shè)置防雷措施的原建筑，檢測(cè)其防雷接帶器、引

下線是否保持電氣聯(lián)通，對(duì)破損的接閃器應(yīng)進(jìn)行修復(fù)，對(duì)破損

的引下線沿建筑外墻新設(shè)、明裝，具體做法應(yīng)滿足規(guī)范。

3）按規(guī)范要求需設(shè)置防雷措施而未設(shè)置的老舊建筑物，

應(yīng)增補(bǔ)防雷措施。設(shè)防雷接閃帶，明裝引下線及野生接地裝置,

設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)端子箱，要求一切進(jìn)出建筑物的金屬管線應(yīng)與

其進(jìn)行等電位聯(lián)結(jié)，接地電阻滿足規(guī)范要求。

4）如果有外立面改造的并需要設(shè)置防雷設(shè)置的舊建筑，

如果新增加突出屋面的金屬構(gòu)筑物體（如鋁單板）應(yīng)與原防雷

接閃帶電氣連接；如果有新增豎向外立面的金屬構(gòu)筑物如鋁單

板，構(gòu)筑物內(nèi)的金屬支架應(yīng)與防雷引下線電氣連接。

2.3樓體附屬設(shè)施規(guī)整。檢查修繕樓內(nèi)公共部分既有的消

防設(shè)施，清理樓道亂堆亂放、亂搭亂建,取消垃圾道。

2.3.1清理疏散通道現(xiàn)雜物，恢復(fù)原有通道寬度，恢復(fù)原

有建筑功能，保障消防通道通順。

2.3.2樓梯及建筑物內(nèi)公共空間內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)功能

需要，并按適用、經(jīng)濟(jì)、美觀的原則確定。如有地坪破損起塵、

墻面地面滲漏等問題，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)修復(fù)。

-4-

233地下工程的排水管溝、地漏、出入口、窗井、風(fēng)井

等，應(yīng)采取防倒灌措施；

2.3.4對(duì)發(fā)現(xiàn)的結(jié)構(gòu)構(gòu)件的裂縫、沉陷及結(jié)構(gòu)表面的侵蝕、

風(fēng)化、疏松、脫落、掉角等損壞，應(yīng)進(jìn)行修補(bǔ)。修補(bǔ)鋼筋混凝

土結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)采用不低于原結(jié)構(gòu)混凝土強(qiáng)度等級(jí)的微膨脹混凝

土。對(duì)銹蝕變形嚴(yán)重的難以修復(fù)的鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件可拆除并更換新

的構(gòu)件。2.4樓道整治。對(duì)樓道、小區(qū)底層公共區(qū)域和底層雜

物間外墻、門等進(jìn)行清洗粉刷裝飾裝修。更換單元防盜門和對(duì)

講系統(tǒng);整修樓梯扶手、欄桿樓道,修繕、添置破損臺(tái)階、樓道

路燈。

1）對(duì)樓道墻面的小廣告、污漬涂鴉應(yīng)進(jìn)行清除，做到干

凈整潔。

2）對(duì)于陰暗潮濕、面層剝落的樓道，將墻面原飾面材料

鏟除后重新粉刷。

3）對(duì)于休息平臺(tái)處圍欄，銹蝕嚴(yán)重的鐵制構(gòu)件應(yīng)拆除更

換。

4）對(duì)于缺少扶手、缺少樓層標(biāo)識(shí)、踏步光滑、缺乏照明

的樓道，需要新增適老化設(shè)施便于老年人使用。

2.5電梯增設(shè)

2.5.1對(duì)設(shè)有電梯的住宅應(yīng)進(jìn)行安全隱患的排查，根據(jù)實(shí)

際情況，對(duì)老舊電梯作相應(yīng)維護(hù)保養(yǎng)，如有長(zhǎng)久失修電梯，可

根據(jù)需要考慮更換。

252未設(shè)電梯的多層住宅，在不影響日照、采光、通風(fēng)

結(jié)構(gòu)安全的情況下，根據(jù)相關(guān)規(guī)定鼓勵(lì)增建電梯，有條件的情

況可考慮容納擔(dān)架空間。

-5-253加裝電梯需根據(jù)現(xiàn)狀具體情形進(jìn)行調(diào)研，結(jié)合使

用要乞降原有建筑的既有條件，合理肯定電梯加裝位置和結(jié)構(gòu)

方式，在不影響建筑使用功能和建筑平安、消防平安的條件下

合理肯定改造計(jì)劃。

3.基礎(chǔ)設(shè)施改造提升

3.1雨污分流系統(tǒng)改造。梳理小區(qū)內(nèi)地下地上、樓外的雨

污水管網(wǎng)，實(shí)施雨污分流改造，與小區(qū)雨污管網(wǎng)接駁的市政管

網(wǎng)，同步實(shí)施雨污分流改造。更換破損害井蓋，清淤、改造化

糞池。實(shí)施排水管網(wǎng)的疏浚和改造，解決與市政管網(wǎng)的接駁問

題。

3.1.1污水管線改造

1）對(duì)污水管道以及化糞池進(jìn)行全面的疏通清淤，接入市

政污水主管網(wǎng)。對(duì)破損及淤堵管段進(jìn)行重點(diǎn)檢查，更換或重建

局部管道和檢查井、井蓋，污水管道管徑不小于d300,管材

可采用HDPE管、環(huán)剛度不小于8KN/m2、電熱熔連接或者采

用球墨鑄鐵管、C30橡膠圈承插連接，管道覆土不小于0.7米。

2）因建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、使用時(shí)間長(zhǎng)招致堵塞破損的污水管道

及附屬設(shè)施，按現(xiàn)行規(guī)范調(diào)換，以達(dá)到日常使用及運(yùn)行要求。

3）對(duì)有滲漏損壞情形的化糞池應(yīng)進(jìn)行維修或調(diào)換。化糞

池的位置應(yīng)便于靈活車清掏，并不得影響現(xiàn)有建筑基礎(chǔ)平安；

營(yíng)業(yè)餐廳的含油污水應(yīng)經(jīng)室外地下隔油池后方可排入污水管道。

4）污水排水不暢出現(xiàn)倒灌或排出管管道標(biāo)高低于市政接

口標(biāo)高時(shí)，應(yīng)設(shè)置提升裝置。

3.1.2雨水管線改造

-6-

1）對(duì)雨水管道以進(jìn)行全面的疏通清淤，接入市政雨水主

管網(wǎng)。對(duì)破損及淤堵管段進(jìn)行重點(diǎn)檢查，更換或重建局部管道

和檢查井、井蓋，且雨水污水井增設(shè)防墜網(wǎng)，接入市政井前設(shè)

置沉泥，雨水管道管徑不小于d300,管材可采用（同上）

HDPE管、環(huán)剛度不小于8KN/m2、電熱熔連接或者采用球墨

鑄鐵管、C30橡膠圈承插連接,管道起點(diǎn)覆土不小于0.7米。

2）因建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、使用時(shí)間長(zhǎng)導(dǎo)致堵塞破損的雨水管道

線及附屬設(shè)施，按現(xiàn)行規(guī)范更換，以達(dá)到日常使用及運(yùn)行要求。

3）當(dāng)小區(qū)處于低洼地段，雨水排水不暢呈現(xiàn)倒灌或排出

管管道標(biāo)高低于市政接口標(biāo)高時(shí)，應(yīng)設(shè)置提升裝置。

4）小區(qū)內(nèi)雨水口的設(shè)置應(yīng)根據(jù)雨水回滲利用、園林綠化、

景觀的要求合理布置。

3.1.3樓內(nèi)給水、排水管道改造。改造后的給水排水系統(tǒng)

應(yīng)滿足《建筑給水排水設(shè)想規(guī)范》（GB）及《住宅設(shè)想規(guī)范》

（GB）要求，并根據(jù)老舊小區(qū)特性參照履行《住宅建筑規(guī)范》

（GB）o

1）雨污分流從源頭進(jìn)行改造，盡量避免將陽臺(tái)排水接入

雨水立管。陽臺(tái)應(yīng)采取有組織排水措施，當(dāng)陽臺(tái)設(shè)有洗衣等設(shè)

備時(shí)，應(yīng)設(shè)置專用給水、排水管線及專用地漏，陽臺(tái)樓地面均

應(yīng)做防水。

2）為避免入戶查表，裝在戶內(nèi)的水表改至戶外，不具備

改造條件的應(yīng)改為遠(yuǎn)傳水表。

3）高層住宅給水系統(tǒng)的生活高位水箱，可改造或勾銷

（結(jié)

-7-合給水泵房改造采用供水裝置直接供水），高位水箱

如若改造，則要考慮改變材質(zhì)或增加內(nèi)襯等措施；如保留的情

況下，增加消毒器。

4）對(duì)樓內(nèi)廚房、衛(wèi)生間的排水立管及支管可進(jìn)行撤除更

新。在設(shè)置洗衣機(jī)的部位接納能避免溢流和干涸的專用地漏。

5）排水立管和支管應(yīng)采用超靜音或其它降噪的塑料管材、

柔性機(jī)制排水鑄鐵管，減少水流噪音污染。

6）空調(diào)冷凝管應(yīng)進(jìn)行整合，增設(shè)空調(diào)冷凝管系統(tǒng)，且接

入雨水系統(tǒng)。

3.2水氣電改造。對(duì)供水、供氣、供電管線未實(shí)施“一戶一

表''改造或燃?xì)馐姓涮孜吹轿坏睦吓f住宅小區(qū)，實(shí)施同步提

升改造，三表出戶，供水、供電一戶一表改造。

321供水管線改造

1）地下管道陳舊并有不同程度的腐蝕和結(jié)垢，造成水質(zhì)

差、供水不足、跑漏嚴(yán)重的老舊小區(qū)，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)范對(duì)小區(qū)地

下給水管道及附屬設(shè)施（水表井、閥門井等）進(jìn)行更換，改造

后的管網(wǎng)應(yīng)滿足生活用水的使用要求。

2）室外給水管道DN80及以上管道采用球墨鑄鐵管、

DN80以下采用襯塑管或內(nèi)襯不銹鋼復(fù)合鋼管。嚴(yán)禁小區(qū)自備

井水源供水管道與市政給水管道直接連接。

3）應(yīng)按用水性質(zhì)及管理要求設(shè)置計(jì)量裝置。如景觀、綠

化、設(shè)備用房等處應(yīng)單獨(dú)計(jì)量。

-8-

4）當(dāng)老舊小區(qū)歷久供水壓力不足時(shí)，應(yīng)根據(jù)市政給水管

網(wǎng)供水條件分析壓力不足原因，合理肯定供水計(jì)劃。

5）實(shí)現(xiàn)“一戶一表，一戶一閥“，水表出戶率達(dá)100%。入

戶水表統(tǒng)一規(guī)整布局在樓棟入口處，更換損壞的表閥。

6）二次供水設(shè)施。維修清理二次供水設(shè)備，修補(bǔ)、改造、

增設(shè)屋頂水池水箱，滿足防水防漏要求、平安防護(hù)要求及用水

衛(wèi)生要求。有條件的小區(qū)，可調(diào)換為環(huán)保節(jié)能型全自動(dòng)二次供

水設(shè)備，保證水質(zhì)平安、水壓穩(wěn)定。

322消防水源、管線和設(shè)施設(shè)備改造

1）應(yīng)檢查修繕小區(qū)公共部分原有的消防設(shè)施，并保證其

完好、有效，同時(shí)消防水源應(yīng)與生活飲用水獨(dú)立分開。

2）小區(qū)公共部分未設(shè)置消防設(shè)施的，應(yīng)按照《建筑設(shè)計(jì)

防火規(guī)范》（GB-2014）等有關(guān)消防技術(shù)規(guī)定增設(shè)相應(yīng)的消防

設(shè)施。

3）原有消防水源不符合消防要求的，應(yīng)通過改造使其滿

足國(guó)家規(guī)范要求。

323燃?xì)夤芫€

1）對(duì)已通氣老舊小區(qū)的燃?xì)鈽谴闭{(diào)壓箱、立管，因周邊

環(huán)境發(fā)生變化的，設(shè)置防車輛沖撞欄加以保護(hù)。

2）對(duì)具備安裝燃?xì)夤艿罈l件的老舊小區(qū)，結(jié)合提升老舊

小區(qū)綜合整治工作，同步鋪設(shè)小區(qū)地下燃?xì)夤艿溃蝗細(xì)夤艿辣M

可能沿著建筑物外墻架空敷設(shè)。

-9-

3）樓幢燃?xì)饬⒐芤搜刂ㄖ锿鈮Ψ笤O(shè)，明設(shè)的燃?xì)夤?/p>

道應(yīng)美觀、整齊，不影響通行。

4）老舊小區(qū)改造建設(shè)單位要加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各類管線單位

施工方案，明確施工時(shí)間，力求做到同步施工，同步開挖，減

少擾民。同時(shí)，要建立聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，加強(qiáng)整治期間地下燃?xì)?/p>

管線安全保護(hù)工作。

5）要協(xié)調(diào)和支持小區(qū)紅線外的各類市政管網(wǎng)的接口及管

線延伸段破路施工，做到舊住宅小區(qū)配套設(shè)施即時(shí)竣工、即時(shí)

運(yùn)行同步增設(shè)標(biāo)識(shí)標(biāo)志。

6）小區(qū)改造涉及沿街店鋪裝修，因景觀需要統(tǒng)一，燃?xì)?/p>

立管位置的景觀施工應(yīng)根據(jù)設(shè)想院改造計(jì)劃實(shí)施，輕易日常維

護(hù)檢修。

3.2.4電力、電信管線

1）規(guī)整線纜。小區(qū)內(nèi)架空線路改造應(yīng)結(jié)合小區(qū)改造建設(shè)

同期實(shí)施，有條件實(shí)線全纜化小區(qū)可結(jié)合道路同步改造，實(shí)線

電力通信線路埋地敷設(shè)，條件受限小區(qū)，可接納耐腐蝕的橋架

將線路集中規(guī)整敷設(shè)，達(dá)到平安，與環(huán)境相協(xié)調(diào)。

2）室外電纜埋地應(yīng)根據(jù)《住宅建筑電氣設(shè)想規(guī)范》

（242）中“室外布線”進(jìn)行改造。

3）電力排管普通選用海泡石纖維水泥管、玻璃鋼管或硬

質(zhì)PVC管，過街管普通接納涂塑鋼管或玻璃鋼管。

4）實(shí)施架空線路入地工程后電纜線路中的地面上或墻上

低-10-

壓JI接箱應(yīng)絕緣化，普通選用帶熔斷器的負(fù)荷隔分開關(guān),

回路數(shù)不宜超過4路。有景觀要求的地區(qū)可接納地下低壓電纜

分支箱。

5）通信排管一般應(yīng)選用多孔管或預(yù)制混凝土標(biāo)準(zhǔn)塊。

6）小區(qū)低壓電纜當(dāng)需要更換時(shí)應(yīng)選用阻燃銅芯交聯(lián)聚乙

烯絕緣電纜，涉及到消防系統(tǒng)改造需要采用阻燃耐火銅芯交聯(lián)

聚乙烯絕緣電纜。

7）實(shí)行“一戶一表”，每套住宅應(yīng)按戶設(shè)置計(jì)量電表，低

層、多層住宅宜采用底層集中安裝電表方式。集中安裝確有困

難時(shí)，可采用分層集中安裝。

8）老舊小區(qū)公共用電宜考慮新能源汽車、電動(dòng)車的充電

設(shè)施，設(shè)施安裝應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范要求。

3.3小區(qū)道路整治。整治翻修小區(qū)破損道路，按照海綿城

市建設(shè)設(shè)計(jì)要求，對(duì)路面公共停車位、休閑廣場(chǎng)、人行道等優(yōu)

先采取透水磚、植草磚方式進(jìn)行鋪設(shè)，達(dá)到道路暢通、路面平

整無坑洼、路牙整齊無缺損。

3.3.1人行道

1）人行道設(shè)置應(yīng)遵守相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范。應(yīng)采用節(jié)能、環(huán)保

的透水磚鋪設(shè)，并設(shè)置照明，有條件的應(yīng)種植人行道樹，完善

林蔭道建設(shè)。

2）周邊地塊施工或者管線改造引起路面破裂，凹陷問題,

路面不平整，影響居民步行舒適度，通常是造成路基損壞，應(yīng)

及時(shí)進(jìn)行整改，小面積破損采用原路面結(jié)構(gòu)進(jìn)行恢復(fù)。

-11-

3）人行道不應(yīng)隨意放置影響行人行進(jìn)的障礙物，應(yīng)進(jìn)行

規(guī)范化設(shè)置。

4）人行道應(yīng)根據(jù)小區(qū)出入口的設(shè)置調(diào)整人行道結(jié)構(gòu)以滿

足結(jié)構(gòu)要求。

5）小區(qū)內(nèi)的道路結(jié)合海綿城市技術(shù)理念。透水鋪裝路面

設(shè)想應(yīng)滿足路基路面強(qiáng)度和穩(wěn)定性要求。路面標(biāo)高盡量高于周

邊綠化帶，對(duì)道路中間綠化帶也應(yīng)考慮滲水。停車區(qū)域應(yīng)接納

透水石專，且下部地基也接納透水材料，保證雨水的可滲透性。

經(jīng)由過程恰當(dāng)設(shè)置高差，使得雨水形成路面——綠化帶—透

水磚區(qū)域——集水井的合理滲流途徑。

332車行道

1）車行道設(shè)置應(yīng)遵守相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范。對(duì)于路面小面積破

損情況，應(yīng)采用原結(jié)構(gòu)材料進(jìn)行修補(bǔ)。對(duì)于大面積破損的路面,

考慮到施工周期短、對(duì)居民生活出行影響小等需要，建議采用

瀝青路面。減少井蓋的設(shè)置，降低噪音。

2）周邊地塊施工或者管線改造引起路面破裂，凹陷問題,

通常是形成路基損壞，應(yīng)實(shí)時(shí)進(jìn)行整改，小面積破損接納原路

面結(jié)構(gòu)進(jìn)行恢復(fù)。

3.3.3路網(wǎng)優(yōu)化

1）更新后的道路寬度宜符合下列規(guī)定：小區(qū)路面寬度宜

為6米到9米，組團(tuán)路路面寬度宜為3米到5米，宅間小路路

面寬度不宜小于2.5米，小區(qū)內(nèi)盡端式道路的長(zhǎng)度不宜大于

120米,-12-

大于120米時(shí)，應(yīng)在盡端設(shè)不小于12米乘12米的回車場(chǎng)

地。

2）道路橫斷面設(shè)計(jì)應(yīng)優(yōu)化道路橫坡坡向、路面與道路綠

化帶及周邊綠地的豎向關(guān)系等，路面排水宜采用生態(tài)排水方式。

更新改造時(shí)，進(jìn)行適當(dāng)?shù)呢Q向優(yōu)化，使路面坡向綠化帶或周邊

綠地。有路緣石遮擋的小區(qū)道路，可結(jié)合原道路雨水口間隔將

路緣石做開口更新改造，將雨水引入綠地內(nèi)，并更新改造原道

路雨水口為綠化帶的溢流口，銜接雨水管網(wǎng)系統(tǒng)。

3.4通訊設(shè)施建設(shè)。5G基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。強(qiáng)弱電線路“入地”

改造與管線規(guī)整，梳理小區(qū)內(nèi)弱電管線，規(guī)整原有亂拉亂接明

線，撤除無用纜線，走線盡量隱蔽，對(duì)新增XXX、XXX、挪

動(dòng)、XXX等通信線路實(shí)行統(tǒng)一設(shè)想、統(tǒng)一走管，集中設(shè)置室

外、樓道內(nèi)光纖分配箱，同步建設(shè)5G基礎(chǔ)設(shè)施，杜絕反復(fù)開

挖、拉線。室外架空線路和外墻吊掛線路準(zhǔn)繩上全部完成地埋

敷設(shè)。不具有下地條件的，可經(jīng)由過程裝飾性遮擋或入槽盒或

套管或橋架等方式進(jìn)行有序規(guī)整，符合平安要求及橫平豎直美

觀要求?？缭降缆返墓芫€、橋架高度，必須滿足消防車通行要

求。

3.5信報(bào)箱。根據(jù)小區(qū)的使用需求狀況，清理樓道內(nèi)散布

的信報(bào)箱，并集中布置。

3.6停車設(shè)施整治

合理設(shè)置靈活車和非靈活車停車場(chǎng)地，規(guī)范停車秩序，基

本完成靈活車和非靈活車分區(qū)停放。規(guī)范提升電動(dòng)車充電設(shè)施,

確保用電平安。

-13-3.6.1充分考慮小區(qū)停車現(xiàn)狀，有條件的可以建設(shè)立

體停車設(shè)施，盡量滿足小區(qū)實(shí)際停車需求；重新規(guī)劃非靈活車

停車位。對(duì)小區(qū)內(nèi)停車配比、綠化面積應(yīng)設(shè)置合理上下限。停

車位數(shù)量不宜小于住民戶數(shù)的20%且不宜大于住民戶數(shù)的

70%o

362根據(jù)小區(qū)實(shí)際情形，規(guī)范非靈活車的停放，在架空

層處設(shè)置自行車停車位等非靈活車停車設(shè)施。

363根據(jù)小區(qū)實(shí)際情形，補(bǔ)建新能源靈活車停車位，配

套對(duì)應(yīng)充電樁與充電位置，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，保障電動(dòng)車、汽車

充電平安，以便于國(guó)度政策相匹配，由小區(qū)按時(shí)間停滯收費(fèi)辦

理。

364根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，增設(shè)電動(dòng)自行車充電區(qū)域。電

動(dòng)自行車充電區(qū)域內(nèi)，充電插頭應(yīng)滿足充滿電可自動(dòng)斷電設(shè)施

及智能化管理，用電應(yīng)滿足《爆炸和火災(zāi)危險(xiǎn)環(huán)境電力裝置設(shè)

計(jì)規(guī)范》（GB）規(guī)范要求，同時(shí)區(qū)域需配置相應(yīng)煙霧報(bào)警設(shè)

施及滅火設(shè)施；電動(dòng)車停放區(qū)域應(yīng)作相應(yīng)管理，方便使用并提

高使用效率。3.7環(huán)衛(wèi)設(shè)施與垃圾分類

統(tǒng)籌促進(jìn)老舊小區(qū)垃圾分類，勾銷垃圾道、垃圾房、垃圾

池，按標(biāo)準(zhǔn)配建垃圾搜集點(diǎn)，合理設(shè)置密封式垃圾桶（箱）或

垃圾分類廂房，明確大件垃圾、建筑垃圾姑且堆放點(diǎn)。改造原

有垃圾搜集點(diǎn)、轉(zhuǎn)運(yùn)站等設(shè)施。改造提升小區(qū)原有附建公廁。

垃圾分類搜集

3.7.1對(duì)小區(qū)內(nèi)垃圾進(jìn)行分類并清理，根據(jù)不同成分可分

為：可回收垃圾、廚余垃圾、有害垃圾及其他垃圾四類。

-14-

3.7.2根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，設(shè)置分類垃圾桶，合理設(shè)置垃

圾桶數(shù)量與位置，布置于小區(qū)各樓棟相應(yīng)位置，應(yīng)做到使用方

便、美觀、衛(wèi)生，同時(shí)垃圾收集設(shè)施容量應(yīng)考慮滿足日常使用

需求，垃圾桶采用易清倒、簡(jiǎn)單經(jīng)濟(jì)的垃圾桶形式。

373撤除小區(qū)內(nèi)原有不達(dá)標(biāo)、衛(wèi)生條件差的垃圾房、垃

圾池，封堵樓道原有垃圾道。

3.7.4根據(jù)小區(qū)整體布局情形，重新規(guī)劃增設(shè)生活垃圾分

類搜集處理設(shè)施，接納與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的標(biāo)準(zhǔn)化分類垃圾桶

（箱）。小區(qū)內(nèi)垃圾桶不宜放置在綠化帶中，以免形成后期清

掃問題。垃圾桶所處位置及周邊，可采取透水混凝土路面，輕

易洗濯排水。3.7.5在小區(qū)的明顯位置設(shè)置《生活垃圾分類公

示牌》，設(shè)置宣傳專欄，張貼垃圾分類宣傳海報(bào)，宣傳垃圾分

類事情。

3.8消防平安。清除消防通道上的障礙物，保障消防通道

通順。381原小區(qū)無設(shè)置消防通道，需根據(jù)小區(qū)情形，優(yōu)化

調(diào)整小區(qū)入口寬度，及小區(qū)內(nèi)道路寬度和道路轉(zhuǎn)彎半徑，滿足

消防通道要求。382原小區(qū)有設(shè)置消防通道，應(yīng)保證消防通

道通順，無阻隔，禁止消防通道堆放各類雜物及停放車輛。

3.9安防設(shè)施提升。美滿小區(qū)安防監(jiān)控設(shè)施，在小區(qū)出入

口及重要節(jié)點(diǎn)設(shè)置安防監(jiān)控探頭，并配置監(jiān)控室等。監(jiān)控探頭

所在位置應(yīng)視野開闊、無明明障礙物或眩光光源，保證成像清

晰。391小區(qū)安防設(shè)施的改造可參照相關(guān)規(guī)定。

3.9.2小區(qū)應(yīng)實(shí)行關(guān)閉式辦理，根據(jù)小區(qū)的現(xiàn)有實(shí)際情形,

如原大

-15-門為老舊鐵藝大門，對(duì)其進(jìn)行除銹并重新噴漆，若

生銹情況嚴(yán)重，影響日常使用，則對(duì)其進(jìn)行更換；如原大門為

開敞大門，根據(jù)需要設(shè)置行車匝道或電動(dòng)伸縮門并設(shè)置局部等

電位聯(lián)結(jié)，并配置崗?fù)らT衛(wèi)進(jìn)行控制。

3.9.3小區(qū)應(yīng)安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)且應(yīng)接消防控制室，在小

區(qū)主要出入口、小區(qū)周界、重要通道、公共設(shè)施、車輛集中停

放區(qū)域設(shè)置監(jiān)控探頭。視頻監(jiān)控系統(tǒng)接入物業(yè)值班室、街道綜

治維穩(wěn)中心或派出所三級(jí)平臺(tái)，監(jiān)控錄相保存期限不少于30

天。

394樓棟單元門應(yīng)安裝門禁系統(tǒng)。

1）門禁系統(tǒng)應(yīng)具有對(duì)講功能，為訪客和主人之間供給雙向

通

話，并由主人遙控防盜門的開啟。旌旗燈號(hào)接入物業(yè)辦理

中心。

2）可選用可視對(duì)講系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)應(yīng)保證夜間來訪者

圖

像顯示質(zhì)量達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。門口機(jī)宜具有密碼開鎖功能。

設(shè)

有物業(yè)管理的小區(qū)可選用聯(lián)網(wǎng)型可視對(duì)講系統(tǒng)，可具備向

物

業(yè)管理中心進(jìn)行緊急報(bào)警功能。室內(nèi)機(jī)可選用具有防盜、

燃

氣泄露等報(bào)警功能的可視對(duì)講戶內(nèi)機(jī)。

3）當(dāng)疏散樓梯和走道的指示標(biāo)識(shí)和火災(zāi)應(yīng)急照明呈現(xiàn)損壞

和缺失時(shí)，應(yīng)予以修補(bǔ)和更換。用于消防撲救的消防設(shè)備,

消防器具和消防系統(tǒng)，應(yīng)定期檢查與維修，出現(xiàn)問題時(shí)應(yīng)

進(jìn)

行整體更新改造和局部維修。

3.9.5已有安防設(shè)施的小區(qū)保持現(xiàn)狀，并進(jìn)一步完善。缺

失以上功能的小區(qū)，應(yīng)進(jìn)行布置，特別是重要節(jié)點(diǎn)應(yīng)予以增補(bǔ)

完善。-16-

3.10無障礙設(shè)施。坡道、盲道等無障礙設(shè)施和“適老化”改

造，修復(fù)單元入口坡道、臺(tái)階和樓梯踏步、扶手，美滿無障礙

設(shè)施。3.10.1寓居區(qū)道路應(yīng)滿足無礙設(shè)想要求。

3.10.2居住綠地內(nèi)進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)的范圍及建筑物類型包

括：出入口、游步道、休憩設(shè)施、兒童游樂場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)、健

身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、公共廁所等。

3.10.3公共區(qū)域的主要出入口應(yīng)設(shè)置為無障礙出入口；有

3個(gè)以上出入口時(shí)，無障礙出入口不應(yīng)少于2個(gè)。

3.10.4基地地坪坡度不大于5%的居住區(qū)，居住綠地應(yīng)滿

足無障礙要求，地坪坡度大于5%的居住區(qū)，應(yīng)至少設(shè)置一個(gè)

滿足無障礙要求的居住綠地。

3.10.5滿足無障礙要求的居住綠地，宜靠近設(shè)有無障礙住

房和宿舍的居住建筑設(shè)置，并通過無障礙通道到達(dá)。

3.10.6居住綠地內(nèi)的游步道應(yīng)為無障礙通道，輪椅園路縱

坡不應(yīng)大于4%；輪椅專用道不應(yīng)大于8%。

3.10.7居住綠地內(nèi)的游步道及園林建筑、園林小品如亭、

廊、花架等休憩設(shè)施不宜設(shè)置高于450mm的臺(tái)明或臺(tái)階；必

須設(shè)置時(shí)，應(yīng)同時(shí)設(shè)置輪椅坡道并在休憩設(shè)施入口處設(shè)提示盲

道。

3.10.8綠地及廣場(chǎng)設(shè)置休息座椅時(shí)，應(yīng)留有輪椅逗留空間。

3.10.9未做無障礙設(shè)想的住宅，其出入口應(yīng)增設(shè)供輪椅通行的

坡道。

-17-4.小區(qū)環(huán)境提升整治

4.1小區(qū)綠化。根據(jù)老舊小區(qū)內(nèi)外的環(huán)境特征、綠地條件

和居民的實(shí)際需求，綜合考慮小區(qū)功能用地與綠化用地的需求

和平衡關(guān)系，合理進(jìn)行整體景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，補(bǔ)植裸露綠化地，

拆墻透綠，營(yíng)造綠蔭空間，提高小區(qū)整體綠化質(zhì)量和綠化水平。

小區(qū)內(nèi)原有的樹木和綠地應(yīng)盡量保留和利用，可結(jié)合各類可利

用的平臺(tái)、屋頂及墻面增加立體綠化。新增綠植應(yīng)選擇好管養(yǎng)、

易打理的本地植物品種。對(duì)小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有樹池進(jìn)行生態(tài)化改造，

可覆蓋網(wǎng)格式透氣護(hù)柵或者增設(shè)休閑座椅，材質(zhì)可采用鑄鐵、

防腐木、塑料等。對(duì)小區(qū)內(nèi)擋土墻進(jìn)行安全質(zhì)量評(píng)估，若存在

安全隱患的，擴(kuò)建墻基、減小墻背土壓力、外置阻滑構(gòu)筑物、

施加外力等措施進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固改造，消除安全隱患。

4.1.1注意植物的配置和樹種的選擇，以下幾種情況應(yīng)進(jìn)

行提升改造：綠地雜亂、坑洼不平；綠地成了“私家菜園”；草

皮有明顯的黃土裸露；色塊有明顯缺株、死苗、病蟲害等；喬

木有明顯的偏冠、傷殘、枯死枝現(xiàn)象；土壤有板結(jié)現(xiàn)象，通氣、

透水和保水能力不足；苗木長(zhǎng)期無修剪養(yǎng)護(hù)。

4.1.2提升改造原則上要考慮以下方面：

1）要考慮綠化功能的需要，以樹木花草為主，提高綠化覆

蓋率，以期起到良好的生態(tài)環(huán)境效益。

2）要考慮四季景觀的效果，采用常綠樹與落葉樹，重點(diǎn)與

一般相結(jié)合。豐富美化居住環(huán)境。

3）樹木花草種植形式要多種多樣，以植物布置的多種形式,

-18-

豐富空間的變革，并結(jié)合道路的走向、建筑、門洞等形成

對(duì)景、框景、借景等，創(chuàng)造良好的景觀效果。

4）植物材料的種類不宜太多，又要避免單調(diào)，力求以植物

材料形成特色，使統(tǒng)一中有變化。各組團(tuán)、各類綠地在統(tǒng)一基

調(diào)的基礎(chǔ)上，又各有特色樹種。

5）居住區(qū)綠化是件群眾性綠化工作，宜選擇生長(zhǎng)健壯、管

理粗放、少病蟲害、有地方特色的優(yōu)良樹種。

6）要多種攀緣植物，以綠化建筑墻面、各種圍欄、矮墻，

提高寓居區(qū)立體綠化效果，并以攀緣植物遮蔽丑陋之物。

7）在幼兒園及兒童游戲場(chǎng)忌用有毒、帶刺、帶尖，以及易

引起過敏的植物，以免傷害兒童。在運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、活動(dòng)場(chǎng)地不宜栽

植大量飛毛、落果的樹木。

8）要注意與建筑物、地下管網(wǎng)有恰當(dāng)?shù)拈g隔，以免影響建

筑的通風(fēng)、采光，影響樹木的生長(zhǎng)和破壞地下管網(wǎng)。

4.2路燈照明：合理布置路燈管線，改造和增設(shè)公共照明

設(shè)施，達(dá)到小區(qū)夜間照明和平安用電標(biāo)準(zhǔn)。

4.2.1根據(jù)現(xiàn)狀條件，維修或增設(shè)小區(qū)公共區(qū)域和住宅樓

道內(nèi)的照明設(shè)施，以滿足居民夜間出行基本照明需要。

4.2.2路燈照明設(shè)施設(shè)置應(yīng)覆蓋單元出入口、通道、小區(qū)

出入口、活動(dòng)場(chǎng)所。

4.2.3路燈照明設(shè)施設(shè)計(jì)以經(jīng)濟(jì)、簡(jiǎn)潔、高效為原則，優(yōu)

先選擇節(jié)能燈具和太陽能燈具，照度和樣式進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，以

符合不同場(chǎng)所的具體使用要求，突出小區(qū)特色。

-19-424樓道照明燈具宜選擇聲光控LED節(jié)能燈，采用

阻燃型電纜。4.3圍墻大門

對(duì)存在安全隱患或老化的圍墻、大門進(jìn)行修繕，有條件的

小區(qū)可將老化的圍墻改為通透式欄桿。

4.3.1原有小區(qū)圍墻為老舊鐵藝圍墻，對(duì)其進(jìn)行除銹并重

新噴涂，若有生銹情況嚴(yán)重部位，則對(duì)其進(jìn)行替換。原有圍墻

為磚砌圍墻，結(jié)合景觀改造需要，對(duì)面層材質(zhì)重新涂刷或貼磚,

若有損壞部位，進(jìn)行拆除重修，若損壞嚴(yán)重，拆除改為通透式

圍墻。

4.3.2新建或翻新的通透式鐵藝圍墻需考慮后期維護(hù)保養(yǎng),

對(duì)選用材料或做法應(yīng)滿足防銹要求，特別對(duì)圍墻鐵藝底端易積

水生銹處做對(duì)應(yīng)構(gòu)造措施，如底部5cm處防銹噴涂?jī)傻赖却?/p>

施。4.4文化宣傳設(shè)施與戶外廣告。修繕、配建公告欄，有條

件的小區(qū)設(shè)置融媒體宣傳欄。戶外廣告設(shè)施應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、

法規(guī)的規(guī)定。積極與城管部門協(xié)調(diào)配合，治理戶外廣告。道路

上的戶外廣告設(shè)施嚴(yán)禁遮擋交通標(biāo)識(shí)，不應(yīng)使用與交通設(shè)施易

混淆的色彩。4.5拆除違法違章建筑：依法清理拆除老舊小區(qū)

內(nèi)侵占地面公共空間的違章建設(shè)。

4.6立體綠化.依托陽臺(tái)綠槽、小區(qū)公園、屋頂花園等，提

高小區(qū)立體復(fù)合綠化率。

4.6.1實(shí)施立體綠化的建筑要符合《種植屋面工程技術(shù)規(guī)

程》（155）等相關(guān)規(guī)范、規(guī)定的要求。

4.6.2多層建筑及城市歷史風(fēng)貌區(qū)周邊的平屋頂建筑，宜

實(shí)施包括屋頂綠化改造在內(nèi)的頂部裝飾改造。

-20-

463在符合建筑規(guī)范、滿足結(jié)構(gòu)安全要求的前提下，原

則上建筑層數(shù)少于12層（含12層）、高度低于40m（含

40m）、產(chǎn)權(quán)明晰、層頂坡度小于15。的建筑（含裙房），宜

實(shí)施屋面綠化。4.6.4建筑墻體、陽臺(tái)、窗臺(tái)和各類圍墻等宜

實(shí)施垂直綠化。4.7增設(shè)休閑設(shè)施和場(chǎng)地。見縫插針開辟具有

休息、游憩功能的公共廣場(chǎng)空間，增設(shè)小區(qū)黨建活動(dòng)、文化宣

傳、老年活動(dòng)、健身器材等場(chǎng)所、設(shè)施。

4.7.1室外廣場(chǎng)場(chǎng)地應(yīng)地形平坦，自然環(huán)境良好，排水通

暢施。廣場(chǎng)硬質(zhì)鋪裝地面應(yīng)采用透水性鋪裝材料進(jìn)行硬化，以

便雨水入滲回補(bǔ)地下水。

472景觀照明。室外照明供電宜接納部分TN-S系統(tǒng)，照

明回路應(yīng)設(shè)剩余電流舉措保護(hù)裝置，并宜在每個(gè)燈桿處設(shè)置單

獨(dú)的短路保護(hù)裝置。金屬燈桿部分均應(yīng)可靠接地。室外照明宜

接納節(jié)能型LED光源。

4.7.3健身娛樂設(shè)施。應(yīng)根據(jù)小區(qū)不同年齡層次人群的需

求，合理配置健身設(shè)施。健身設(shè)施的設(shè)立應(yīng)保證安全，每項(xiàng)健

身器械或場(chǎng)地內(nèi)應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的保護(hù)措施。

1）兒童游戲及成人健身設(shè)備及場(chǎng)地，必須符合安全、衛(wèi)生

的

要求，并應(yīng)避免干擾周邊環(huán)境。

2）兒童游戲場(chǎng)地宜接納軟質(zhì)地坪或潔凈的沙坑，沙坑周邊

應(yīng)

設(shè)防沙粒散失的措施。兒童游戲場(chǎng)所的植物和材料的選擇

應(yīng)

無毒無刺。

3）室外活動(dòng)場(chǎng)地宜種植較大闊葉喬木和硬鋪裝，為居民的

活

-21-

動(dòng)創(chuàng)造充足的具有遮蔭條件的硬地場(chǎng)所。

4）休息座椅設(shè)置應(yīng)規(guī)范，充分與室外活動(dòng)場(chǎng)地結(jié)合，材料

選

擇要耐久適用，其數(shù)量應(yīng)根據(jù)游人量計(jì)算，宜為20-50個(gè)

/公

頃。

4.7.4園林建筑小品

1）應(yīng)設(shè)置布局合理的園林小品，提升景觀形象，并在色彩、

設(shè)計(jì)形式上與小區(qū)的整體風(fēng)格相呼應(yīng)。

2）對(duì)已設(shè)置的各類園林建筑小品，出現(xiàn)臟污破損、銹蝕松

動(dòng)的應(yīng)進(jìn)行維護(hù)修繕，存在缺失的及時(shí)補(bǔ)齊，不符合材質(zhì)、樣

式等標(biāo)準(zhǔn)的及時(shí)更換。

3）可根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，合理增加或改造廊架、景觀亭、

座椅等休憩設(shè)施園林小品，凡居民可接觸到的水景，需根據(jù)水

深設(shè)置駁岸或防護(hù)措施，并設(shè)置警示標(biāo)識(shí)。景觀水體補(bǔ)水宜優(yōu)

先選擇雨水，由于水源變化不能保證景觀用水且無可替代水源

時(shí)，宜取消水景。

如確需增設(shè)小品如噴泉水池等使用電氣設(shè)備時(shí)，除應(yīng)相關(guān)

國(guó)家規(guī)范要求以外，還必須滿足以下規(guī)定：水下電氣設(shè)備必須

滿足IPX8防水要求。水下電氣設(shè)備回路必須設(shè)置RCD,并應(yīng)

確保水下電源回路上的RCD的有效動(dòng)作。水下電源回路不得

有接頭，如有接頭必須采取保證接頭不進(jìn)水的措施。噴水池邊

樹立警示牌，告誡噴水池通電時(shí)人體不得進(jìn)入池內(nèi)。宜定期測(cè)

試水下電氣裝置的絕緣水平。

-22-

5.完善公共服務(wù)設(shè)施

5.1增設(shè)智能快遞柜。應(yīng)依照公共配套設(shè)施設(shè)置要求供給

適宜的場(chǎng)地，支持郵政企業(yè)在轄區(qū)內(nèi)設(shè)置郵政智能快件箱或?qū)?/p>

原有信報(bào)