報告南京新街口海華大廈租賃報告88P

南京海華大廈租賃報告PARTONE任務(wù)一.南京寫字樓市場根本情況調(diào)研分析；二.海華大廈約26000平米寫字樓的租金測算；

1、毛坯寫字間出租估算；

2、簡裝寫字間出租估算；PARTTWO目標□通過定位，選擇差異化經(jīng)營，提升海華大廈寫字樓形象，產(chǎn)生良好的社會效益?！跬ㄟ^本定位，選擇利益最大化的租賃方案，促進業(yè)績提升。□持續(xù)提升海華大廈的物業(yè)價值?！醌@得直接經(jīng)濟效益。匯報提綱項目分析海華大廈市場研究租賃定位第一局部市場環(huán)境研究一、南京總體寫字樓市場概況

進入2000年以來，南京主城區(qū)寫字樓市場供給根本保持平穩(wěn)狀態(tài)。2021年底，中高端寫字樓存量到達390萬平方米,市場供給仍與市場需求大致匹配。目前，44%體量的中高端寫字樓坐落于新街口地區(qū)，從而進一步穩(wěn)固了該地區(qū)作為南京商業(yè)中心的地位。鼓樓地區(qū)是南京另一個CBD，省市級政府機構(gòu)集中駐扎是鼓樓區(qū)別于新街口區(qū)域的特色。在穩(wěn)定的需求增長支持下，南京寫字樓租金從2001年起呈現(xiàn)上漲趨勢，這一定程度上是由于高品質(zhì)的新寫字樓工程投入市場。2006年至2021年租金上漲更加明顯。到2021年上半年，南京寫字樓出租的平均租金到達2元/平方米/天，而核心位置的甲級寫字樓及新建寫字樓工程的租金更可到達4-5元/平方米/天。近幾年，南京甲級寫字樓的價格也有顯著提升，2021年平均增長40-70%，一些CBD區(qū)的新建寫字樓工程物業(yè)價格也超越了20,000元/平米。這一方面反映了南京寫字樓市場供給，尤其是在CBD區(qū)域中的稀缺性；同樣也反映了樂觀市場預(yù)期下，投資商強烈的購置渴望；以及市場上日益提高的寫字樓品質(zhì)。2021年至2021年間，有共329,000平方米的甲級寫字樓工程將會竣工，這幾乎是至07年底甲級寫字樓市場總存量的翻番。幾個突出的工程分別是，位于新街口的國際金融中心，位于珠江路和廣州路交界處的珠江1號和位于鼓樓的綠地廣場三期。每一個工程都有顯著提高的配套和品質(zhì)，建成后均將成為各所在區(qū)域的地標性建筑。

二.南京總體寫字樓市場供需狀況2021年南京寫字樓上市面積為43.4萬平方米，在售82.5萬平米；成交面積為34.21萬平方米，同比增長12.34%。2021年南京新增寫字樓主要集中在城中、河西以及江北板塊，同比2021年出現(xiàn)較大漲幅?！?〕新街口和中山南路區(qū)域新街口是南京市商務(wù)樓最為集中的地區(qū)，該地區(qū)的商務(wù)樓一般以高層為主，高檔商務(wù)樓在此地區(qū)比較集中，一般樓宇外立面比較華貴，內(nèi)部配有CAS/OAS/BAS/SAS/FAS等現(xiàn)代樓宇設(shè)備系統(tǒng)，在商家和企業(yè)中的知名度比較高。代表物業(yè)有招商金融國際中心、德基廣場、金鷹、商貿(mào)、華泰證券、天安國際大廈、福鑫國際大廈、投資大廈等。三.南京總體寫字樓市場分布南京市目前商務(wù)樓的黃金商圈可分為五大區(qū)域。〔2〕鼓樓和山西路區(qū)域山西路最近幾年崛起了些中檔商務(wù)樓，各項配套效勞都很齊全，很大程度上改善了鼓樓區(qū)的辦公環(huán)境。代表物業(yè)有中環(huán)國際廣場、宏圖大廈、益來國際廣場、新晨國際大廈、天鶴文云、天環(huán)大廈、建達大廈、銀河國際大廈、世界貿(mào)易中心等。尤其2021年世界第七高樓南京紫峰大廈的出現(xiàn)，成為寫字樓市場的又一新地標。〔3〕珠江路區(qū)域珠江路位于南京兩大商務(wù)中心之間，緊鄰洪武北路、中山路、龍蟠路等主要干道。該地段商務(wù)樓的消費群體獨特、有針對性——IT行業(yè)。以前該地段辦公地點主要是沿街店面為主，中高檔商務(wù)樓比較少。代表物業(yè)有新華海大廈、雄獅大廈、長發(fā)科技大廈、新世界中心、谷陽世紀大廈、未來城、匯杰廣場等。四、個案研究個案研究--商貿(mào)中心大廈名稱商貿(mào)大廈投資商/開發(fā)商商貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)公司位置中山南路62號銷售均價

12000樓層56大廈總高度230米大廳高度5米基本層高3.2米大廳概況豪華大廳硬裝大理石天租金（元/平米/天）2.8物業(yè)費（元/平米/月）8元停車位數(shù)量220停車位售價

不售停車位租金1000元/月停車費6/時公攤水費實際收取公攤電費實際收取綜合點評地段：新街口黃金地段租金：2.8元的租金，相對周邊而言較為廉價物業(yè)：優(yōu)質(zhì)的物業(yè)效勞星級標準〔裝修〕：外墻鋁塑板、玻璃幕墻，大廳大理石地面、進口高速電梯、進口中央空調(diào)其他點評：設(shè)備較為先進，整體感比較高端個案研究--天安國際大廈名稱天安國際投資商/開發(fā)商南京天都實業(yè)位置中山南路122號銷售均價

7500樓層43大廈總高度大廳高度較高8-9米基本層高

3.6米，吊頂后2.6米公共裝修地毯、吊頂入駐率

90%天租金（元/平米/天）2.25（簡裝）物業(yè)費（元/平米/月）7停車位數(shù)量

204停車位售價不售停車位租金800元/月空調(diào)三星中央空調(diào)公攤水電

2元/月/平米電梯

OTIS4部綜合點評地段：位于新街口核心地段，大洋百貨樓上租金：相對而言較廉價物業(yè)：優(yōu)質(zhì)的物業(yè)效勞星級標準〔裝修〕：大廳裝修環(huán)境相對不錯，大廳內(nèi)擁有水資源其他點評：局部寫字間由于柱子和采光問題，較難出租個案研究--蘇豪大廈大廈名稱蘇豪大廈投資商/開發(fā)商招商地產(chǎn)位置東方商城樓上銷售均價

7500樓層

29大廈總高度

29層大廳高度

5-6米基本層高凈高2.55天租金（元/平米/天）2.5（北）2.6（南）物業(yè)費（元/平米/月）6元停車位數(shù)量40停車位售價不售停車位租金

800元/月停車費5元/小時，40元封頂公攤水電1.5元/月·平米電梯日立，核載13人，3部客梯，一部貨梯地段：新街口核心商圈物業(yè)：招商物業(yè)星級標準〔裝修〕：相對較低其他點評：綜合點評大廈名稱金鷹國際商城投資商/開發(fā)商南京僑鴻國際集團位置漢中路89號銷售均價不售樓層58大廈總高度210米大廳高度5米寫字樓大廳基本層高層高2.9，凈高2.7大廳概況豪華、明亮、寬敞大廳硬裝豪華大理石天租金（元/平米/天）3.22物業(yè)費（元/平米/月）14.2元（含公攤、空調(diào)）停車位數(shù)量332電梯12部，三菱停車位租金負一樓1280元、負二樓1080元停車費

6元/小時公攤水電含在物業(yè)費中，包括空調(diào)費入住率

90%個案研究-金鷹國際綜合點評大廈名稱南京國際金融中心投資商/開發(fā)商南京富城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置漢中路1號物業(yè)公司戴德梁行樓層51大廈總高度220大廳高度8米左右基本層高層高2.9，凈高2.7大廳概況豪華大廳硬裝豪華大理石天租金（元/平米/天）3.1元起，每層增加5分錢物業(yè)費（元/平米/月）15停車位租金1200元/月停車費

5元/小時公攤水電含在物業(yè)費內(nèi)入住率

15%個案研究-

國際金融中心外立面外墻為低輻射LOW-E中空玻璃，局部采用熱反射鍍膜玻璃、花崗巖和鋁板；幕墻為隱性框架設(shè)計，鋁材表面氟碳噴涂。大堂地面和墻面為高檔石才，不銹鋼飾件電梯廳地面和墻面為高檔石材，石材門套，輕質(zhì)材料吊頂電梯塔樓14部電梯，全部為日本原裝三菱電梯。電梯轎箱地面和墻面為石材和不銹鋼裝飾，LCD真彩顯示屏，中英文雙語音提示，背景音樂，閉路電視監(jiān)控空調(diào)（TICA）空調(diào)系統(tǒng)、獨立新風(fēng)系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)，特靈主機，分戶計量。不含分戶風(fēng)機盤管及風(fēng)管公共走道高檔石材鋪地，靠核心筒走廊為石材墻面，金屬板吊頂（整層客戶公共走道不裝修）辦公區(qū)門：預(yù)留門洞，無門框門扇天花：毛坯，無吊頂?shù)孛妫核嗌皾{找平消防：噴淋、報警到位電話：預(yù)留接口空調(diào)：主管到走廊網(wǎng)絡(luò)：光纖到層內(nèi)隔墻面：輕質(zhì)材料強電開關(guān)和接口：核心筒管道井預(yù)留放火門電梯廳配高級不銹鋼放火門衛(wèi)生間標準層公共衛(wèi)生間為高檔石材和瓷磚，高級鋁合金板或水石膏板天花板，國際名牌潔具其他Others備用發(fā)電機組裝采用原裝進口德國“奔馳”柴油機組，中央集成管理系統(tǒng)大廈名稱綠地廣場投資商/開發(fā)商綠地集團、南京國資委位置中山北路18號銷售均價不售樓層云峰28、紫峰89大廈總高度云峰100米紫峰450米大廳高度云峰6、紫峰10基本層高4米天租金（元/平米/天）云峰5、紫峰7物業(yè)費（元/平米/月）云峰19、紫峰25（含公攤水電空調(diào)）停車位數(shù)量1000停車位售價不售停車位租金1200元/月停車費5/時綜合點評地段：處于鼓樓核心地段，周邊政府及事業(yè)單位云集，有別于普通寫字樓租金：相對而言較高物業(yè)：金鷹物業(yè)可以提供

優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)星級標準（裝修）：外墻鋁塑板、玻璃幕墻，大廳大理石地面、進口高速電梯、進口中央空調(diào)其他點評：5A級寫字樓、配套成熟、集星級酒店、休閑會所、時尚購物、餐飲于一體的商務(wù)中心個案研究-綠地廣場大廈名稱南京國際貿(mào)易中心投資商/開發(fā)商南京興寧實業(yè)有限公司位置中山東路18號銷售均價

11500樓層33層大廈總高度108米大廳高度4米基本層高寫字樓3.5米、商務(wù)樓2.9米天租金（元/平米/天）1.95元/㎡/天物業(yè)費（元/平米/月）5元/㎡/月停車位數(shù)量110停車位售價不售停車位租金800元/月停車費6/時綜合點評地段：新街口黃金地段，交通便捷，周邊配套完備租金：相對而言較為便宜物業(yè)：優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理星級標準（裝修）：簡裝，吊頂、地面磚、其他點評：在新街口地段該地段租金不算很高。個案研究-國際貿(mào)易中心大廈名稱新華大廈投資商/開發(fā)商萊茵達房地產(chǎn)有限公司位置中心大酒店旁銷售均價不售樓層52大廈總高度179米大廳高度基本層高3米大廳概況較舊大廳硬裝大理石天租金（元/平米/天）2.1物業(yè)費（元/平米/月）3.06停車位數(shù)量240電梯

4部停車位租金800元/月空調(diào)費8元/平米·月公攤水電實收入住率

90%個案研究-新華大廈大廈名稱中南國際大廈投資商/開發(fā)商中南房地產(chǎn)開發(fā)位置中山路129號銷售均價不售樓層26大廈總高度80大廳高度5米基本層高2.8米大廳概況一般大廳硬裝大理石天租金（元/平米/天）1.2-1.4物業(yè)費（元/平米/月）7停車位數(shù)量30電梯

6部三菱停車位租金800元/月空調(diào)費4.5-5元/平米·月公攤水電2元/平米·月入住率

15%個案研究-

中南國際大廈大廈名稱置地廣場投資商/開發(fā)商南京斯亞房地產(chǎn)有限公司位置洪武北路55號物業(yè)公司世邦魏理仕有限公司（美國）樓層26層大廈總高度100大廳高度8米基本層高3米大廳概況豪華大廳硬裝大理石地面，吊頂天租金（元/平米/天）4.3物業(yè)費（元/平米/月）7停車位數(shù)量240電梯

8部OTIS停車位租金1500元/月空調(diào)三菱分體空調(diào)公攤水電實收入住率

95%個案研究-置地廣場電梯口停車場大廈名稱德基大廈投資商/開發(fā)商南京德基房地產(chǎn)發(fā)展有限公司位置長江路188號物業(yè)公司南京德基房地產(chǎn)發(fā)展有限公司樓層35層大廈總高度150大廳高度8米基本層高3米大廳概況豪華大廳硬裝大理石，吊頂天租金（元/平米/天）2.3（毛坯）2.8（簡裝）物業(yè)費（元/平米/月）7停車位數(shù)量200電梯

5部三菱停車位租金1500元/月空調(diào)三菱分體空調(diào)公攤水電

2元/月入住率

95%個案研究-德基大廈大廈名稱隆盛大廈投資商/開發(fā)商江蘇省鐵路實業(yè)（集團）有限公司位置洪武路23號物業(yè)公司蘇鐵物業(yè)樓層27層大廈總高度85大廳高度6基本層高3米大廳概況一般大廳硬裝大理石天租金（元/平米/天）1.73（毛坯）物業(yè)費（元/平米/月）5.8停車位數(shù)量120電梯

10部，三菱停車位租金450元/月空調(diào)三菱分體空調(diào)公攤水電公攤水費3.9元/月*平方米，電費1.03入住率

85%個案研究-隆盛大廈個案研究-金輪國際

廣場大廈名稱金輪國際廣場投資商/開發(fā)商南京翡翠金輪置業(yè)有限公司位置漢中路6號物業(yè)公司南京新鴻運物業(yè)管理有限公司樓層僅23一層招租大廈總高度100大廳概況較小大廳硬裝吊頂，大理石天租金（元/平米/天）2.6元/㎡/天物業(yè)費（元/平米/月）

7元/㎡/月停車位數(shù)量35停車位售價不售停車位租金900元/月停車費5元/小時公攤水電

2元/月·平米電梯7部電梯，其中貨梯一部，富士達綜合點評地段：緊鄰新街口商業(yè)繁華地段，配套齊全租金：由于僅保留一層租賃，偏貴物業(yè)：一般星級標準（裝修）：簡裝，吊頂、地面磚、其他點評：該大廈為與商業(yè)配套的寫字間，以銷售為主，租賃為輔。目前銷售火暴大廈名稱金鷹天地投資商/開發(fā)商南京金鷹國際集團

位置珠江路1號物業(yè)公司金鷹物業(yè)樓層56層大廈總高度186大廳高度8米基本層高3米大廳概況豪華大廳硬裝大理石天租金（元/平米/天）3.2-3.5物業(yè)費（元/平米/月）15停車位數(shù)量425電梯

8部停車位租金800元/月空調(diào)三菱分體空調(diào)公攤水電含在物業(yè)費中入住率

80%個案研究-金鷹天地□總體租金不高，滯后于上海北京?！踅?年來南京甲級寫字樓不斷增加，新街口地區(qū)仍然是最熱區(qū)域，租金相對較高?！踝赓U條件大多提供簡裝辦公，但由于裝修品質(zhì)、物業(yè)管理水平層次不齊，呈現(xiàn)出差異。□租金遞增空間小，一般為市場自然遞增。南京寫字樓市場租賃總結(jié)第二局部工程分析

海華大廈位于鼓樓區(qū)新街口西北方，緊鄰新街口核心商業(yè)圈，大廈北側(cè)為中南大廈、東側(cè)為40米寬的中山路、南側(cè)為華夏大廈、西側(cè)是規(guī)劃中16米寬的高家酒館路，商業(yè)配套齊全。海華大廈地上37層，地下4層，高100米，集商業(yè)、酒店式公寓為一體的綜合性高層建筑。層高3.3米，凈高2.8米，每層建筑面積1136平米，其中13~37層為寫字樓用途〔13、37層開發(fā)商自用〕，可租賃面積

2.6萬平方米。

一、工程概況

硬件設(shè)施：

全敞開式玻璃幕墻外立面8部進口高速電梯〔三菱等一線品牌〕190個停車位，其中160個地下、30個外場

商務(wù)配套：

-1層為公共餐廳，可供大廈寫字樓午餐使用2、3層為簡餐、茶社等高檔商務(wù)餐飲4-11層為商務(wù)快捷酒店客房，4星標準裝修12層為會議專用

一、工程概況

公交路線有34、1、31、100、16、29、60、68路等公交車，交通便捷。

1、工程優(yōu)勢〔S〕1)、本工程緊鄰南京CBD中心——新街口，地理位置昭示性強，易引起往來潛在客戶關(guān)注；2)、地鐵2號線經(jīng)過本工程；擴大了工程的輻射區(qū)域。3)、靠近多條城市交通要道，享有優(yōu)越的城市交通條件；多路公交車途經(jīng)本工程及周邊區(qū)域；4)、本工程自身擁有完善的商務(wù)配套以及優(yōu)良的硬件設(shè)施；5)、作為新寫字樓，硬件設(shè)施比舊寫字樓占有優(yōu)勢；2、工程劣勢〔W〕1)、本工程非純寫字樓，它的體量和層級定位，使高端租賃客不會選擇本工程；2)、目前南京寫字樓市場不容樂觀，整體租金價位不高。二、工程SOWT分析3、開展機遇(O)：1〕、中山路路段目前缺乏高檔裝修品質(zhì)的甲級寫字樓，中南國際大廈品質(zhì)低端，又沒有停車位；2〕、抓住南京寫字樓租賃客戶的心理，尋找主力客戶〔大客戶，國際知名公司〕，以期帶動小客戶的租賃。4、開展威脅(T)：1〕、凱潤金城〔27層已封頂〕、德基大廈〔48層〕、金陵飯店2期〔238米〕等周邊高檔寫字樓的存在，是本工程最直接的潛在競爭對手，因此本工程應(yīng)以60%出租率為第一年的租賃目標；2〕、本工程工程交付時間推遲，將使所有工作進度推遲；3〕、租賃定位不明確，會直接導(dǎo)致后期租賃的失敗。二、工程SOWT分析以利潤最大化為開發(fā)總戰(zhàn)略；以差異化定位進入市場；通過多方面硬件配套，提升大廈的物業(yè)品質(zhì)；疏理和細分市場，強化對核心目標客戶的營銷。Strength優(yōu)勢Opportunities機會SO優(yōu)化策略TW躲避策略Threats威脅Weakness劣勢以差異化形象定位規(guī)避同質(zhì)化競爭；以差異化營銷通路應(yīng)對激烈的市場競爭；不走高價路線，選取最恰當?shù)哪繕丝腿海徽腺Y源，增加附加值，提升項目的性價比；辦公物業(yè)開展策略：物業(yè)平面單元柔性分割，選擇多元化，提供定制化效勞，擴大目標客戶范圍。小面積分割，簡裝小面積分割：降低物業(yè)總價及客戶門檻，擴大客戶范圍。靈活組合：單元間可靈活組合，為客戶提供柔性辦公面積組合。建議：整個樓層的30%劃分為100-250平米的辦公間。大面積辦公區(qū)域提升寫字樓的品質(zhì)包括：物業(yè)附加功能：為客戶提供完善的、高標準的商務(wù)配套，同時提供大開間辦公場所。建議：整個樓層的40%劃分為300-500平米的辦公間。定制化效勞尋找定制化客戶：一些大型機構(gòu)可能需求面積較大，且平面布局有特殊要求，小面積單元組合不能滿足物業(yè)要求。建議：整個樓層的30%劃分為500平米以上或整層?！杆倬奂赓U客人氣—提升寫字樓品質(zhì)—吸引大客戶面積劃分建議規(guī)劃設(shè)計建議——大堂裝修原那么：大氣、大理石背景、精美寬闊規(guī)劃設(shè)計建議——公共走道裝修電梯廳與公共走廊精美寬闊，更表達辦公環(huán)境的高貴與雍容建議：1.8米寬的公共走廊、高檔華美的電梯廳，業(yè)主在哪一個角落都能沉著交流。規(guī)劃設(shè)計建議——公共洗手間裝修建議：座便器使用一次性的塑料便捷座便器建議：24小時提供手紙規(guī)劃設(shè)計建議——入戶單元門及墻面裝修以玻璃隔斷為主，間隔以墻為主規(guī)劃設(shè)計建議——地面裝修建議：大理石地面，非地磚，并進行拋光。規(guī)劃設(shè)計建議——導(dǎo)視系統(tǒng)安裝建議：大廳、樓層、洗手間統(tǒng)一指示系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計建議——綠植的點綴建議：大廳、公共通道、電梯廳適當放置一些綠植規(guī)劃設(shè)計建議——樓層號碼設(shè)置建議：不設(shè)置13層、14層、24層、25層、33層、34層等不吉樓層，直接跳開硬件設(shè)施的品質(zhì)，能夠全面提升工程的價值，提升綜合競爭力工程的價值體系全面提升，包括：區(qū)域價值——強化海華大廈的區(qū)域價值；產(chǎn)品價值——優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計，全面提升工程的產(chǎn)品價值競爭突圍附加價值——管家式商務(wù)物業(yè)效勞，資源的整合等形象價值——從大堂形象、指示形象、市場形象塑造等方面表達工程的高標準定位一：毛坯寫字間出租定價原那么與方法定價原那么市場比較法定價方法運用1〕估價思路市場比較法的核心是運用相類似的工程作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估工程最可能實現(xiàn)的合理價格。2〕樣本選取樣本必須具有參照意義，否那么將影響價格的準確性。甲骨文地產(chǎn)機構(gòu)在實踐中總結(jié)出以下樣本選取原那么：相近原那么，相近地段會有更多的相近因素成功原那么，只有成功的樓盤才具有參考意義功能原那么，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原那么的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案相關(guān)的物業(yè)，選取了其中具有參考價值的個案作為本案的比較對象。3〕修正思路一般情況下，市場比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素4個方面。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況和區(qū)域因素，故這兩項因素的修正意義不大，這里簡略認為相同；個案得到的均為銷售價格數(shù)據(jù)，都是當前時間發(fā)生的價格，因此也不必考慮交易日期因素。因此，我們選擇了一些指標對商業(yè)個案進行了修正。租賃均價修正比較內(nèi)容權(quán)重ABCD德基大廈天安國際隆盛大廈國貿(mào)中心擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)CBD商圈20%1.10.220.850.170.90.180.80.16品牌價值10%0.60.060.950.0950.80.0810.1規(guī)劃及品質(zhì)30%0.70.211.050.3151.020.3060.90.27主力租賃戶10%0.70.0710.10.80.080.920.092物管及配套30%0.70.211.050.3150.90.271.050.315合計

0.77

0.995

0.916

0.937參考對象租賃均價修正系數(shù)修正價格權(quán)重權(quán)重價格擬合租賃價格A2.30.771.77110%0.17711.7984105B2.250.9952.2387515%0.3358125C1.730.9161.5846835%0.554638D1.950.9371.8271540%0.73086建議起始租金在元/㎡/天第一年出租率：一季度10%、二季度17%、三季度34%、四季度50%1.8元/平米·天X365X26128平米X〔10%+17%+34%+50%〕/4=476.36萬第二年出租率：一季度50%、二季度56%、三季度64%、四季度70%1.8元/平米·天X365X26128平米X〔50%+56%+64%+70%〕/4=1029.97萬第三年出租率：一季度70%、二季度75%、三季度80%、四季度85%1.8元/平米·天X365X26128平米X〔70%+75%+80%+85%〕/4=1330.37萬三年內(nèi)租金總收益為：476.36萬+1029.97萬+1330.37萬=2836.7萬

定位二：簡裝寫字間出租租賃均價修正比較內(nèi)容權(quán)重ABCD金鷹國際金輪國際華泰大廈商貿(mào)世紀擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)CBD商圈20%0.90.180.90.180.90.180.70.14品牌價值10%0.60.060.90.090.80.080.80.08規(guī)劃及品質(zhì)30%0.70.2110.30.90.270.850.255主力租賃戶10%0.60.0610.10.70.070.80.08物管及配套30%0.70.2110.30.90.270.90.27合計

0.72

0.97

0.87

0.825參考對象租賃均價修正系數(shù)修正價格權(quán)重權(quán)重價格擬合租賃價格A3.220.722.318410%0.231842.29539B2.60.972.52215%0.3783C2.50.872.17535%0.76125D2.80.8252.3140%0.924對頂面進行簡單裝修，是目前普遍的寫字樓租賃做法，一方面吻合高檔寫字樓整體的品質(zhì)感，另一方面可以提高租賃租金簡單裝修后的租金水平定位：2.2~2.3元/平米·天第一年出租率：一季度10%、二季度30%、三季度50%、四季度70%2.2元/平米·天X365X26128平米X〔10%+30%+50%+70%〕/4=839.23萬第二年出租率：一季度70%、二季度75%、三季度80%、四季度85%2.2元/平米·天X365X26128平米X〔70%+75%+80%+85%〕/4=1626.01萬第三年出租率：一季度85%、二季度90%、三季度90%、四季度90%2.2元/平米·天X365X26128平米X〔85%+90%+90%+90%〕/4=1862.04萬三年內(nèi)租金總收益為：839.23萬+1626.01萬+1862.04萬=4327.28萬

改造本錢預(yù)算按單價200元/㎡計，共需約520萬

商務(wù)酒店收益分析本案4F-11F規(guī)劃為商務(wù)酒店用途：商務(wù)酒店年收入〔平均入住率82%〕：176間X300元X365天X82%=1580.3萬商務(wù)酒店年收益〔毛利率為55%〕1580.3萬X55%=869.17萬商務(wù)酒店總投入：176間X6萬=1056萬〔按四星裝修標準〕四星商務(wù)酒店5年內(nèi)須一次性投入裝修費用1056萬，8層共176間客房估算平均年收益為869萬。

寫字樓收益比較假設(shè)4F-11F規(guī)劃為寫字樓用途：總面積：8層X1136平米=9088平米

毛坯寫字間三年總收益：986.68萬，年平均收益為328.89萬簡裝寫字間三年總收益：1510.14萬，年平均收益為503.38萬

結(jié)論：

假設(shè)4F-11F規(guī)劃為寫字樓，無論毛坯或簡裝的年收益均低于商務(wù)酒店的收益。另外，商務(wù)酒店可以為樓上13-37F的寫字樓租賃客戶提供優(yōu)越的商務(wù)配套。因此，我們認為：4F-11F規(guī)劃為商務(wù)酒店〔商務(wù)酒店的客房數(shù)量標準為150-200間左右〕是可行的而且是需要的。

推薦案名1、國豪中心/大廈2、萬豪中心3、財富中心4、恒隆大廈5、中環(huán)廣場大氣穩(wěn)重，朗朗上口港派，時尚、引人入勝尊貴、品位，品質(zhì)卓越盛大、直接，一目了然商務(wù)風(fēng)范，涵蓋面廣全國案名備選世貿(mào)大廈〔北京〕國際