課件：購房和租房決策.課件：購房和租房決策

購房和租房決策第三章：消費支出與住房規(guī)劃掌握購房與租房決策的兩種計算方法學(xué)習(xí)任務(wù)購房租房購房和租房決策vs租房年成本＝押金×存款利率＋年租金購房年成本＝首付款×存款利率＋貸款金額×貸款利率＋年維修稅捐費用購房者的使用成本是首付款的占用造成的機會成本，以及房屋貸款利息，而租房者的使用成本是房租。購房(或租房)者在進行決策時就會比較購房和租房成本的大小，選擇成本小的方案。王先生看上了一間80平方米位于某市一處房產(chǎn)，房產(chǎn)開發(fā)商可租可售。若是租，房租每月3000元，押金3個月。購則總價80萬，首付30萬元，利率6％的房屋抵押貸款。王先生租房與購房的成本分析如下(假設(shè)押金與首付款的機會成本是一年的存款利率3％)。的租房年成本：3000x12+3000x3x3％=36270(元)購房年成本：30萬x3％+50萬x6％=39000(元)年成本法01房租是否會每年調(diào)整購房后成本固定，而且租與購的月成本只差227.5元，只有月租的7.6％，因此只要未來房租的調(diào)整幅度超過7.6％，則購房比租房劃算。0203房價升值潛力若房價未來看漲，那么即使目前算起來購房的年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得也足以彌補居住期間的成本差異。租房年居住成本率=3.6萬元÷80萬元=4.5％購房年居住成本率=3.9萬元÷80萬元=4.875％，差距只有0.375％。若計劃住5年，0.375％x5=1.875％，只要房價可能在5年內(nèi)漲2％以上，購房仍然比較劃算。如果房價不斷探底，大家都預(yù)期房價會進一步下跌而寧可租房不愿購房，則租房居住成本高于購房成本的情況也有可能發(fā)生。因此租房與購房究竟何者劃算，當事人對未來房價漲跌的主觀判斷仍是決定因素。利率的高低利率愈低，購房的年成本愈低，購房就會愈劃算。如果預(yù)期房貸利率進一步降低，而房租保持不變，則租房與購房的居住成本的差異會逐漸降低，可以考慮通過購房滿足居住需求。凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法是考慮在一個固定的居住期間內(nèi)，將租房及購房的現(xiàn)金流量還原為現(xiàn)值，比較兩者的現(xiàn)值，支付的凈現(xiàn)金流越小越好。例題王先生看中一處房產(chǎn)。若是租，房租每年30萬元。王先生確定要在該處住滿5年。購則總價800萬元，假設(shè)5年后售房所得為1000萬元。以存款利率6％為機會成本的計算依據(jù)。請分析王先生是租房劃算還是購房劃算。1計算租房的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值由于房租每年30萬元，王先生租房5年，以存款利率6％為機會成本的計算依據(jù)。所以按照凈現(xiàn)值法有關(guān)計算可得出租房凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值為：P=年金30萬元×標準年金現(xiàn)值系數(shù)(n=5，i=6％)=30x(P／A，6％，5)=30x4.2124=126．37(萬元)2購房凈現(xiàn)金流現(xiàn)值購房凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值應(yīng)該等于5年后售房凈所得的現(xiàn)值減去購房現(xiàn)值，而5年后售房凈所得的現(xiàn)值：P=5年后售房所得1000萬元×標準復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)(n=5，i=6％)=1000x(P／F，6％，5)=1000x0.74726=747.26(萬元)購房凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=5年后售房凈所得的現(xiàn)值一購房現(xiàn)值=747.26-800=-52.74(萬元)購房凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值遠遠小于租房的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值，因此購房比租房劃算。若5年后房價與目前房價相當，此時的購房或租房決策，主要取決于當事人對5年后房價漲幅的主觀看法。凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法考慮居住年數(shù)，值得參考的決策標準是，如果不打算在同一個地方住3年以上，最好還是以租代購。

因為3年內(nèi)房租再怎么調(diào)漲，仍會低于房貸利息的負擔(dān)，若購房后裝修只住3年，則折舊成本太高，而期待房價不斷飆升是相當不切實際的。此外，若每次沒住多久就要換房，房屋的交易成本，如共同維護基金、契稅、律師費、保險費等合計起來也要房價的3％以上。再加上自用住宅會比租用的住宅舍得裝修，除非房價在3年內(nèi)大幅上