二次裝修培訓1課件

二次裝修培訓2010-12-131精選課件ppt前言樓盤是否高端，一方面取決于建設公司的建設，另一方面取決于物業(yè)管理服務工作的好壞。如果物業(yè)管理服務跟不上，將會使高端樓盤在短時間內跌入中端、甚至于低端。在物業(yè)管理服務過程中，二次裝修的管控是改變物業(yè)檔次的第一環(huán)節(jié)。為此，本次主講二次裝修的管控。2精選課件ppt一、熟悉并運用相關的法律法規(guī)1.國家類物權法物業(yè)管理條例（國務院379號令）城市新建住宅小區(qū)管理辦法（建設部33號令）住宅室內裝飾裝修管理辦法（建設部110號令）城市建筑垃圾管理規(guī)定（建設部139號令）物業(yè)服務收費管理辦法中華人民共和國消防法等等相關的法律規(guī)定試問國家類法規(guī)還須學習那些方面呢？3精選課件ppt2.省市類（以福建廈門為例）福建省物業(yè)管理條例福建省物業(yè)服務收費管理規(guī)定廈門市物業(yè)住宅區(qū)物業(yè)管理條例廈門市建筑廢土管理辦法廈門市外墻裝飾管理暫行規(guī)定廈門市消防條例各區(qū)關于對二次裝修的管理規(guī)定（因比較多，就不一一例舉，如海滄區(qū)對住宅小區(qū)外裝立面的管理規(guī)定）3.公司規(guī)定業(yè)主規(guī)約二次裝修協(xié)議4精選課件ppt二、各法律規(guī)定的運用順序1.先區(qū)域后國家的原則二次裝修違規(guī)裝修法律、法規(guī)及各種規(guī)定的運用首先業(yè)主規(guī)約二次裝修協(xié)議規(guī)定第二步所在區(qū)域內的相關規(guī)定第三步省市相關的法律條文及規(guī)章制度最后以國家、建設部5精選課件ppt三、二次裝修的管控（一）.在多數的樓管員、客服人員中，多數人認為二次裝修的管控是一項非常難做的一項工作，而且是最得罪業(yè)主的一項工作。為此許多物業(yè)工作人員如開發(fā)公司或物業(yè)公司沒有特別的規(guī)定，或沒有強制的考核措施，經常會睜只眼、閉只眼。也可能會只報相關執(zhí)法部門后，不了了之，然這種心理恰恰堅定業(yè)主規(guī)章裝修決定。同時因個別物業(yè)公司在二次裝修的管理規(guī)定中過于模糊、籠統(tǒng)，使小區(qū)物業(yè)的管理服務部門無法很好地實行公司的規(guī)定，或者個別物業(yè)公司因懼怕業(yè)主的關系（建設單位、市政部門）而不一視同仁，造成執(zhí)行管理的部門無法正常開展此項工作。最后造成樓盤檔次的降低。業(yè)主違章裝修人員責任心不強關系戶例外執(zhí)法部門執(zhí)法不嚴規(guī)定不清晰6精選課件ppt四、二次裝修前的準備工作一個小區(qū)在交付時，就應該對小區(qū)的二次裝修進行準備，其工作決定于后續(xù)二次裝修控制的質量。如何來控制這方面的工作呢？為此，一個小區(qū)二次裝修控制的好與壞，在一定的條件下，取決于二次裝修的事先準備工作。二次裝修我們可分為三個過程來控制：事前控過程控驗收控從這三個方面去控制二次裝修，保障業(yè)主在裝修的過程中，保持原有房屋設計的風格，達到小區(qū)原有設計的定位，保障業(yè)主物業(yè)的保值和增值。7精選課件ppt五、二次裝修的事前控一、資料的準備1、二次裝修協(xié)議2、二次裝修申請表3、二次裝修許可證4、二次裝修許可證簽發(fā)表試問：除了上述資料和表格外，其它還需要什么表格和資料嗎？試問：這些表格及資料是采用什么樣的形式進行宣傳的呢？1、文字2、圖片3、圖文并茂分析一下，這三種方式的利弊？8精選課件ppt二、二次裝修事前控很多的物業(yè)公司都不夠重視，如何去做好事前控，在此我給各位分享幾張圖片。陽臺只改變允許用無框玻璃及隱形防盜網封包；且不允許超出墻體表面。塑鋼門嚴禁拆除，保持原風格墻面需鏟除，貼磁磚者，必須使用白色馬賽克，裝修過程中，不允許破壞。不允許擅自變更其色彩9精選課件ppt防盜網需內設，針對窗戶較大者，應留救生窗?？照{安裝位，安裝時，不擅自改變位置，冷凝水應排放到指定的管道內。10精選課件ppt燃氣表，嚴禁拆移，如確因需要，應委托燃氣公司進行作業(yè)煙窗，嚴禁敲打及堵塞11精選課件ppt成都茶樓裝修成都網吧裝修0仐摋厹12精選課件ppt封包管道時，不要將檢查口蓋封住，便于管道的疏通及檢查13精選課件ppt對講分機嚴禁擅自拆移，確因需要，請聯系專業(yè)樓宇公司進行移動。14精選課件ppt嚴禁擅自增加、改變原設定的空氣開關，嚴禁對外線的改造。15精選課件ppt承重梁、柱，嚴禁敲打16精選課件ppt衛(wèi)生間、廚房裝修過程中，應重新制作防水層17精選課件ppt通過以上的圖片，你認為還有什么地方沒有宣傳到位呢？我們在辦理二次裝修時，將此告知業(yè)主，而非單純文字形式，因為單純的文字會導致業(yè)主找到借口：我不認識字我沒有那么多時間去看其實我剛才所講的只是對業(yè)主這方面的告知，你認為有這些告知夠嗎？現在業(yè)主請的裝修隊伍中，有80%以上是游擊隊，他們的裝修質量和人員的素質真的不可茍同，對于他們，你認為應如何宣傳及告知呢？我們可以在煙窗處，用粉筆書寫，煙窗，不許敲打；我們可在樓宇對講分機處寫著，對講分機嚴禁移動等方式，當然有些比較好的公司采用掛牌。18精選課件ppt二、二次裝修流程業(yè)戶申請室內裝修物業(yè)管理部財務部物業(yè)管理部施工工程部負責檢查及監(jiān)督工程向物業(yè)管理部申報完工物業(yè)管理部檢查單元退還按金不批準1253467819精選課件ppt六、二次裝修過程控一、職責安防隊主要控制材料、人員的進場及裝修時間的管控樓管人員主要巡查室內裝修的土建及外立面機電人員主要巡查業(yè)主室內裝修電線路及防水方面的工作小區(qū)主管主要全方位抽查裝修情況20精選課件ppt二、出現違章裝修的解決方案及時制止與業(yè)主協(xié)商恢復原狀發(fā)出整改通知書上報執(zhí)法部門上報媒體起訴你認為還有什么方式可解決此問題嗎，也許有的公司認為物業(yè)只要上報執(zhí)法部門后，我們物業(yè)已完成了應盡的義務，但很多的時候執(zhí)法部門都不處理，主要有以下幾個原因：執(zhí)法部門不重視執(zhí)法部門人力不足所以就需要媒體的介入來促使執(zhí)法部門的執(zhí)行，當然這要根據公司的意愿來了，很多的公司不愿意這么做。21精選課件ppt七、驗收控驗收控的一個難點在于，很多公司為了從后續(xù)工作的考慮，導致人情化，睜一只眼，閉一只眼，導致驗收無實質性的作用。探討問題裝修押金對于違章裝修的用戶，應不應該退還？我個人認為不應該，在部分的城市現在逐步的取消了裝修押金的收取，想用行政的手段來控制二次裝修，但目前我國的市場還不適合。主要是業(yè)主的素質不高及執(zhí)法力不強。22精選課件ppt驗收的主要內容是否超審批裝修有防水部分的閉水試驗有無改變結構承重有無受損有無占用公共部位及損害其它業(yè)主利益裝修垃圾在樓層的清理情況其它思考：你認為還有其它方面要進行驗收的嗎？23精選課件ppt押金的退還前提條件：無違章裝修無損害其它業(yè)主的利益押金退還的時間：基本上的公司在1