哈爾濱商品房市場(chǎng)年報(bào)

哈爾濱商品房市場(chǎng)年報(bào)

[提要]從宏觀調(diào)控政策來(lái)看，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)仍是中心工作。隨著2011年宏觀調(diào)控不斷走向深入，預(yù)計(jì)未來(lái)哈埠商品房?jī)r(jià)格上漲將得到一定的抑制。事件篇一、國(guó)務(wù)院重拳出擊調(diào)控\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)事件內(nèi)容：20**年4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，即“國(guó)十條”，要求“實(shí)施更嚴(yán)格的差別化信貸政策”、“加快保障性住房建設(shè)”、“加大交易秩序監(jiān)管力度”、“加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地和融資監(jiān)管”等，并密集出臺(tái)一系列調(diào)控新政。20**年9月29日國(guó)務(wù)院再次出臺(tái)“新五條”政策，要求“暫停發(fā)放第三套房貸”、推進(jìn)\o"房產(chǎn)"房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)、“部分城市限購(gòu)房套數(shù)”、“囤地捂盤(pán)房企停發(fā)股票債券不給貸款”、“增加住房有效供給”等。事件評(píng)述：20**年是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策最嚴(yán)厲的一年，調(diào)控力度之大、政策之多、持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)都堪稱(chēng)是歷年之最。自20**年1月6日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》開(kāi)始，國(guó)家先后兩次發(fā)文調(diào)控房地產(chǎn)，并陸續(xù)出臺(tái)大小調(diào)控42次。幾乎動(dòng)用了各種可用的政策工具，從信貸政策、住房保障政策、\o"土地"土地政策、預(yù)售制度、行政監(jiān)管等方面作了進(jìn)一步規(guī)定，其目的就是要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。但從效果來(lái)看，兩次調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的沖擊力度均未達(dá)到預(yù)期，4,17調(diào)控僅兩三個(gè)月就被市場(chǎng)所消化，9.29新政則更短。經(jīng)過(guò)如此大力度的調(diào)控，房?jī)r(jià)仍居高不下。究其原因主要是此輪調(diào)控既要面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)積重難返的歷史問(wèn)題，還要應(yīng)對(duì)復(fù)雜變幻的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)運(yùn)行大環(huán)境帶來(lái)的諸多不確定性因素，其難度之大前所未有。長(zhǎng)期以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)存在著供求失衡、投資比例過(guò)高、違法違規(guī)交易、炒地炒房、住房保障滯后、房地產(chǎn)稅制不健全、市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)等問(wèn)題。同時(shí)過(guò)分依靠房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和地方財(cái)政增收及多年累積形成的流動(dòng)性壓力也給調(diào)控帶來(lái)不小的阻力，此外，境外熱錢(qián)流入也加大了房?jī)r(jià)上漲壓力。二、國(guó)資委勒令78家央企退出地產(chǎn)業(yè)事件內(nèi)容：20**年3月18日，國(guó)資委表示除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)。至20**年底，78家央企退出進(jìn)度緩慢，應(yīng)者寥寥。具體的退出方案也沒(méi)有公之于眾，媒體和公眾找不到一個(gè)可以監(jiān)督央企行為的官方明確時(shí)間表。事件評(píng)述：在輿論熱切關(guān)注央企頻造地王的背景下,作為央企出資人的國(guó)務(wù)院國(guó)資委終于對(duì)主業(yè)非房地產(chǎn)的央企發(fā)出了退出地產(chǎn)業(yè)的指令。這78家央企的退出一定程度上會(huì)抑制土地價(jià)格超過(guò)在售商品房?jī)r(jià)格的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，對(duì)目前土地市場(chǎng)的種種非理性現(xiàn)象也起到一定的警示效應(yīng)。但相關(guān)政府部門(mén)也需要注意的是近來(lái)頻繁在各地高價(jià)拿地的央企，絕大部分都屬于以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企范圍內(nèi)，而土地市場(chǎng)地王不斷出現(xiàn)的本質(zhì)原因，也并非是由于“央企拿地推高房?jī)r(jià)”，而是在于貨幣政策和土地財(cái)政。要使土地價(jià)格平穩(wěn)受控、土地市場(chǎng)回歸理性，需要競(jìng)爭(zhēng)主體的適當(dāng)調(diào)整，更亟待游戲規(guī)則的合理改革。此外，“退出令”發(fā)布至今，78家央企的退出進(jìn)度緩慢，國(guó)資委對(duì)退出監(jiān)管尚無(wú)細(xì)則，部分央企對(duì)國(guó)資委的此番“退出令”難免存在陽(yáng)奉陰違的現(xiàn)象。三、貨幣政策全面轉(zhuǎn)向“緊縮”事件內(nèi)容：20**年12月3日，中共中央政治局會(huì)議指出，要實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，以此為標(biāo)志，金融危機(jī)時(shí)期實(shí)施的適度寬松政策發(fā)生轉(zhuǎn)向。20**年全年，央行共6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率連創(chuàng)新高。20**年10月19日和20**年12月26日央行兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，時(shí)隔兩年再次啟用價(jià)格型調(diào)控工具，貨幣政策開(kāi)始回歸穩(wěn)健。事件評(píng)述：20**年全國(guó)經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和防止通脹。與2009年相比，20**年的貨幣形勢(shì)更加復(fù)雜，貨幣政策操作挑戰(zhàn)更大。面對(duì)人民幣升值、通貨膨脹等壓力與保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)，20**年貨幣政策不斷放出的收緊信號(hào)，全年先后多次動(dòng)用存款準(zhǔn)備金率、利率等多元化手段配合信貸政策來(lái)調(diào)整貨幣供應(yīng)量。20**年貨幣政策調(diào)控\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)是遏制投資性、投機(jī)性需求引發(fā)的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。通過(guò)提高房貸首付比例及加息等信貸政策，來(lái)加大投資、投機(jī)成本，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和投機(jī)性需求。此外，宏觀調(diào)控對(duì)利用銀行資金對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資投機(jī)行為給出明確的抑制信號(hào)?？v觀20**年貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的影響，警示作用大于實(shí)際效應(yīng)。四、房地產(chǎn)稅征收提上日程事件內(nèi)容：20**年5月31日，在各項(xiàng)樓市調(diào)控措施推出之后。中國(guó)政府網(wǎng)全文公布了《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委〈關(guān)于20**年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)〉的通知》，其中“逐步推進(jìn)\o"房產(chǎn)"房產(chǎn)稅改革”的提法最為引人關(guān)注，并迅速對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了影響，成為影響樓市走勢(shì)的重要因素。20**年9月底，“新五條”，明確提出“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作”。緊隨其后的是，關(guān)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)的三套方案在部委會(huì)簽的消息得到證實(shí)。房產(chǎn)稅漸行漸近。事件評(píng)述：近來(lái)中國(guó)社會(huì)各界人士對(duì)于房地產(chǎn)稅改革的議論很多，但官方特別是決策層對(duì)于房地產(chǎn)稅改革持積極而謹(jǐn)慎的態(tài)度，這項(xiàng)改革涉及的范圍比較廣，相關(guān)利益關(guān)系比較復(fù)雜，必須穩(wěn)步推進(jìn)。因此房地產(chǎn)不會(huì)在全國(guó)全面展開(kāi)，而是先在部分城市對(duì)部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)，積累經(jīng)驗(yàn)以后逐步擴(kuò)大到全國(guó)。盡管靴子不會(huì)迅速落地，但房產(chǎn)稅開(kāi)征已經(jīng)成為迫切需求。近年來(lái)地方財(cái)力吃緊，過(guò)度依賴(lài)\o"土地"土地財(cái)政已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，面對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力，國(guó)家恢復(fù)征收法房產(chǎn)稅是必要的。房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配、健全地方稅體系、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)。房地產(chǎn)稅的開(kāi)征將大幅度提高購(gòu)房成本，將打破長(zhǎng)期以來(lái)投資房產(chǎn)穩(wěn)賺不賠的怪圈，有效地抑制房?jī)r(jià)投資投機(jī)行為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到很好的規(guī)范作用。五、萬(wàn)科成首個(gè)銷(xiāo)售過(guò)千億房企事件內(nèi)容：繼20**年12月1日萬(wàn)科宣布銷(xiāo)售額突破1000億大關(guān)之后，2011年1月4日萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司正式交出20**年成績(jī)單，最新公告顯示，20**年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積897.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1081.6億元，同比分別增長(zhǎng)35.3%和70.5%。20**年12月31日《20**年度中國(guó)\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷(xiāo)售排行榜》發(fā)布，近40家企業(yè)入席百億行列，TOP10底線提升超百億。萬(wàn)科榮登銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積冠軍；恒大地產(chǎn)居銷(xiāo)售面積排行榜亞軍；保利地產(chǎn)位列銷(xiāo)售金額榜亞軍，綠地集團(tuán)則囊括銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積季軍。事件評(píng)述：2004年萬(wàn)科制訂的《十年中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃》，提出按30%的年復(fù)合增長(zhǎng)率，將在2014年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。截至20**年年底萬(wàn)科已經(jīng)突破千億大關(guān)，成為中國(guó)第一個(gè)千億級(jí)地產(chǎn)公司，也開(kāi)啟了行業(yè)千億的時(shí)代序幕?？v觀《20**年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷(xiāo)售排行榜》，各大房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)依然得以快速增長(zhǎng)，對(duì)比2009年，TOP10企業(yè)銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻增幅超過(guò)100億元。從企業(yè)入榜門(mén)檻來(lái)看，對(duì)比2009年，進(jìn)榜企業(yè)在金額和面積上均呈現(xiàn)量級(jí)的提升，不同梯隊(duì)間差距進(jìn)一步拉大，同一梯隊(duì)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力也加劇，從銷(xiāo)售金額來(lái)看，百億以上的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)近40家，500億元以上的超大型房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)6家，200-500億元之間的企業(yè)達(dá)10家，100-200億元的企業(yè)也達(dá)到14家。六、哈市城建提速，投資超千億事件內(nèi)容：20**年初，哈爾濱市市委、市政府召開(kāi)哈爾濱市20**年項(xiàng)目建設(shè)提速年動(dòng)員大會(huì)，確定20**年為項(xiàng)目建設(shè)提速年，全市年計(jì)劃投資900億元以上，實(shí)施560個(gè)大項(xiàng)目。截至20**年年末，哈市新建改造長(zhǎng)江路、鐵路街、友誼西路等202條道路，建設(shè)文昌高架橋、征儀路跨線橋、香濱路立交橋等各類(lèi)橋涵57座，建設(shè)大跨度主干道路20條。啟動(dòng)城區(qū)棚改拆遷項(xiàng)目42個(gè)，拆遷面積518萬(wàn)平方米，竣工318平方米。預(yù)計(jì)全年完成投資1002億元，超過(guò)年計(jì)劃7.5個(gè)百分點(diǎn)。事件評(píng)述：作為哈爾濱實(shí)施新戰(zhàn)略的開(kāi)局之年，20**年城市建設(shè)的新開(kāi)工率和投資完成率都創(chuàng)歷史新高。大項(xiàng)目的實(shí)施和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)極大利好，利民、哈西、群力、松北、西南等新興板塊接力成為哈爾濱樓市的焦點(diǎn)，樓市不斷升溫。松浦大橋的通車(chē)、三環(huán)路的建成使松浦、利民樓盤(pán)受到追捧，友誼路的建成使群力新區(qū)樓盤(pán)價(jià)格堅(jiān)挺，哈西客站的興進(jìn)讓哈西地產(chǎn)成為關(guān)注熱點(diǎn)，三環(huán)橋的建成讓西南板塊炙手可熱。2011年哈埠將建設(shè)300個(gè)大項(xiàng)目，投資800億元，將重點(diǎn)推進(jìn)城市東部、西部和中部三大板塊130個(gè)路橋建設(shè)工程，及陽(yáng)明灘大橋、松花江公路大橋擴(kuò)建工程；同時(shí)將打造和推進(jìn)多個(gè)新城建設(shè)。在賓西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)打造哈東新城。隨著政策的刺激和城建的利好，未來(lái)哈市樓市將不斷涌現(xiàn)出新興板塊，樓市版圖將不斷向外擴(kuò)張。七、利民新區(qū)掀起“置業(yè)“熱潮事件內(nèi)容：利民開(kāi)發(fā)區(qū)的樓市開(kāi)發(fā)可以分為南京路周邊開(kāi)發(fā)區(qū)和學(xué)院路周邊開(kāi)發(fā)區(qū)，一個(gè)在區(qū)政府等企事業(yè)周邊，另一個(gè)在大學(xué)城周邊。過(guò)去由于江南江北交通瓶頸，利民區(qū)的房?jī)r(jià)始終漲勢(shì)不足。20**年隨著哈市“北躍”戰(zhàn)略的實(shí)施，松浦大橋的建成通車(chē)及西三環(huán)過(guò)江大氣哦、松花江公路大橋等項(xiàng)目的實(shí)施，利民區(qū)逐漸成為樓盤(pán)開(kāi)發(fā)和投資置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域，下半年以來(lái)大量項(xiàng)目涌入市場(chǎng)，房?jī)r(jià)連上三個(gè)臺(tái)階，已進(jìn)入5000元大關(guān)。事件評(píng)述：松浦大橋的開(kāi)通及路橋改造工程的竣工，使利民開(kāi)發(fā)區(qū)與江南的聯(lián)系不斷緊密，受松浦大橋即將通車(chē)?yán)孟⒌拇碳?，大橋附近的樓盤(pán)和利民開(kāi)發(fā)區(qū)的樓盤(pán)受到市場(chǎng)追捧。但與江南區(qū)域相比，利民區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格一般在3500-4500元/㎡，遠(yuǎn)低于江南區(qū)域。隨著路橋工程及基礎(chǔ)設(shè)施的不斷建成，附近樓盤(pán)的升值空間仍然很大。從市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，當(dāng)前利民有大片\o"土地"土地有待開(kāi)發(fā)，其開(kāi)發(fā)空間很大，僅20**年就有20宗商住用地成交，其中多宗土地已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)。八、冰城樓市進(jìn)入“三環(huán)時(shí)代”l事件內(nèi)容：20**年哈市的二環(huán)至三環(huán)之間出現(xiàn)大量高品質(zhì)社區(qū)，并逐步成為市場(chǎng)的主流。而傳統(tǒng)的主城區(qū)的樓盤(pán)數(shù)量不斷減少。20**年受城市建設(shè)利好的影響，哈西、群力、松北、西南等新區(qū)的項(xiàng)目大量入市，土地供應(yīng)量大幅提升，逐步成為市場(chǎng)的主流。事件評(píng)述：二環(huán)以?xún)?nèi)的城市主城區(qū)，由于開(kāi)發(fā)較早，現(xiàn)在能夠大面積開(kāi)發(fā)及改造的地塊已經(jīng)不多，未來(lái)樓市版圖向外擴(kuò)張已成必然。未來(lái)隨著大量城市路橋工程的竣工，三環(huán)沿線基本實(shí)現(xiàn)閉合通車(chē)，城市交通的優(yōu)化必將“激活”周邊許多地塊，催生大量新生板塊。同時(shí)大量新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)也將給樓市的擴(kuò)張帶來(lái)新的契機(jī)。九、\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)大鱷搶灘登陸冰城事件內(nèi)容：近年來(lái)，哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，其發(fā)展?jié)摿Ρ辉絹?lái)越多的開(kāi)發(fā)商重視。20**年10月山東魯商置業(yè)以45.67億標(biāo)中哈爾濱學(xué)府路八宗地塊，\o"土地"土地總面積約84.6萬(wàn)㎡，欲建城市綜合體。20**年3月融僑集團(tuán)增資哈綜開(kāi)，將合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，正式進(jìn)入哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)。20**年年末更是傳出廣州富力地產(chǎn)集團(tuán)、恒大集團(tuán)等國(guó)內(nèi)一線地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欲進(jìn)駐哈爾濱。事件評(píng)述：近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)一線房地產(chǎn)商從“逐鹿京深滬”到“移師二三線“已經(jīng)成為發(fā)展趨勢(shì)。哈爾濱作為二線城市，其置業(yè)需求不斷增強(qiáng)，相對(duì)于一線城市，短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲空間較大；同時(shí)，與一線城市土地市場(chǎng)相比，哈埠的地價(jià)相對(duì)較低，漲幅較為平穩(wěn)，供應(yīng)量較大；此外，隨著哈爾濱城市化建設(shè)的提速，其集聚效應(yīng)不斷提升，輻射能力不斷加大。大批國(guó)內(nèi)一線地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，必然給哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更新的專(zhuān)業(yè)理念，加快哈埠的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展步伐；但一線開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)模式及雄厚的資本也會(huì)對(duì)本土開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生一定的沖擊，哈爾濱的房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將不斷加劇，并可能面臨重新洗牌的危機(jī)。十、推出“哈爾濱商品房?jī)r(jià)格指數(shù)”事件內(nèi)容：哈爾濱房?jī)r(jià)指數(shù)是以?xún)r(jià)格指數(shù)形式反映哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變動(dòng)軌跡和發(fā)展態(tài)勢(shì)的指數(shù)系統(tǒng)。計(jì)劃覆蓋哈爾濱市6大主要區(qū)域。在物業(yè)類(lèi)型上僅包括完全市場(chǎng)化的新建普通商品住宅，經(jīng)濟(jì)適用房、單位自建房、兩限兩競(jìng)房、拆遷安置房、單位集資房以及別墅等均暫不包括。事件評(píng)述：當(dāng)前哈爾濱商品房市場(chǎng)面臨價(jià)格統(tǒng)計(jì)缺失和混亂的狀態(tài)，因此建立完善的商品房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)體系已成為刻不容緩的事情。而通過(guò)系統(tǒng)的房?jī)r(jià)指標(biāo)來(lái)反映商品房的價(jià)格變化趨勢(shì)，為房地產(chǎn)企業(yè)和社會(huì)公眾提供準(zhǔn)確、及時(shí)的信息需求，希望通過(guò)哈爾濱房?jī)r(jià)指數(shù)更準(zhǔn)確反映市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況，為研究哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)提供完善的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)及信息支持。背景篇一、政策環(huán)境分析1、金融政策中國(guó)人民銀行于20**年1月12日、2月12日、5月2日、11月9日、11月19日和12月10日共六次上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，每次均上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，使其由年初的15.5%提升至18.5%。在通脹大背景下，六次上調(diào)行動(dòng)既顯示了政府穩(wěn)定物價(jià)、控制通貨膨脹的決心，也是對(duì)貨幣政策回歸“穩(wěn)健”的詮釋。中國(guó)人民銀行于20**年10月20日、12月26日，分別上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率兩次均上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。兩次調(diào)整后，一年期存款基準(zhǔn)利率為2.75%。l20**年10月20日，住建部下發(fā)《中國(guó)人民銀行關(guān)于上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的通知》，通知要求，從20**年10月20日起，個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)至1.91%，貸款利率五年期以下（含五年）上調(diào)0.17個(gè)百分點(diǎn)至3.50%，五年期以上上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)至4.05%。20**年11月1日起，銀監(jiān)會(huì)要求銀行，即日起取消首套房貸利率最低7折優(yōu)惠的政策，首套房貸的利率優(yōu)惠最低下浮15%，下限調(diào)至8.5折。2、財(cái)政政策20**年2月20日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者，規(guī)定：流動(dòng)資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國(guó)家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域和用途。20**年4月11日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。20**年4月13日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。20**年4月15日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)要求，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90㎡以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。20**年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。20**年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，指出：發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人\o"房產(chǎn)"房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好\o"土地"土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。20**年5月4日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》，規(guī)定自20**年1月1日起對(duì)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)改造安置住房經(jīng)營(yíng)管理單位、開(kāi)發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購(gòu)買(mǎi)安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。20**年5月26日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題通知》規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，要按照發(fā)票金額來(lái)確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以銷(xiāo)售合同的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。若銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。20**年6月3日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，抬高土地增值稅預(yù)征率的下限，要求東部地區(qū)省市預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)不得低于1.5%，西部不得低于1%，各地要根據(jù)不同類(lèi)型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。20**年6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。20**年6月18日，七部委下發(fā)《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》)指出，一是著力解決低收入家庭住房困難問(wèn)題。力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，力爭(zhēng)到“十二五”期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保。二是努力解決中等偏下收入家庭住房困難。三是積極推進(jìn)各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造和舊住宅區(qū)綜合整治。20**年6月13日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求，有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。已享受廉租住房實(shí)物配租和經(jīng)濟(jì)適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房。符合廉租住房保障條件的家庭承租公共租賃住房的，可以申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼。20**年9月29日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部頒布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，規(guī)定，從20**年10月1日起，契稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。20**年9月29日，國(guó)家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施，要求，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%。20**年11月3日，住建部、財(cái)政部、央行、銀監(jiān)會(huì)四部委聯(lián)合發(fā)出通知，規(guī)定用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套房，套型建筑面積在90平方米以上的，首付比例不得低于30%；購(gòu)買(mǎi)第二套房用公積金貸款的，首付至少五成，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍；購(gòu)買(mǎi)第三套（及以上）房的停發(fā)公積金貸款。3、行政政策20**年3月23日，國(guó)資委要求78家不以\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有\(zhòng)o"土地"土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。20**年4月19日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。20**年8月2日，國(guó)土資源部已將一份涉及全國(guó)1457宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表交予銀監(jiān)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)將根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風(fēng)險(xiǎn)排查。其中80%閑置土地可能被收回。20**年9月29日，國(guó)家多部委推出了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策之后，各地隨后紛紛出臺(tái)的樓市調(diào)控地方性細(xì)則。截至20**年，全國(guó)已有16座城市出臺(tái)了樓市“限購(gòu)令”，分別是：北京、天津、大連、上海、杭州、南京、溫州、寧波、蘇州、廣州、深圳、廈門(mén)、三亞、海口、福州和蘭州。20**年11月3日，住建部和國(guó)家外匯管理局發(fā)出通知，進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理，要求境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住房。根據(jù)通知，在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。4、土地政策l20**年1月21日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》提出，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。l20**年3月22日，國(guó)土資源部會(huì)議提出，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市開(kāi)展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)；各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量；房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)高的城市，要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地。l20**年3月12日，國(guó)土資源部稱(chēng)，將于今年3月至7月在全國(guó)開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題的專(zhuān)項(xiàng)檢查，本次調(diào)查重點(diǎn)針對(duì)擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問(wèn)題。l20**年3月10日，國(guó)土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，該通知明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。l20**年3月10日，國(guó)土資源部公布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求房企拿地前必須先繳20%的保證金，同時(shí)50%的地價(jià)首付款1月內(nèi)須交清。l20**年9月26日，國(guó)土部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，規(guī)定，對(duì)于因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的企業(yè)，在結(jié)案和問(wèn)題查處整改到位前，禁止競(jìng)買(mǎi)人及其控股股東參加土地競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)。l20**年12月19日，國(guó)土資源部下發(fā)通知，急令地方采取有力措施抑制地價(jià)過(guò)快上漲要求，“對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，市縣國(guó)土資源主管部門(mén)要在成交確認(rèn)書(shū)簽訂(中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出)后2個(gè)工作日內(nèi)，填寫(xiě)《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》，分別上報(bào)國(guó)土部和省(區(qū)、市)國(guó)土資源主管部門(mén)。二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析20**年中國(guó)經(jīng)濟(jì)成功擺脫了國(guó)際金融危機(jī)的負(fù)面沖擊，開(kāi)始進(jìn)入穩(wěn)定的增長(zhǎng)期。盡管?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍保持平穩(wěn)較快發(fā)展哈爾濱市經(jīng)濟(jì)也整體保持較快增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，20**年前三季度實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)14.7%，預(yù)計(jì)全年增速將達(dá)到14.6%。20**年是哈爾濱“項(xiàng)目建設(shè)提速年”，也是實(shí)施“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”發(fā)展戰(zhàn)略的開(kāi)局之年，因此市政府加大了對(duì)億元以上項(xiàng)目的投資，截止11月末，在全市已開(kāi)工項(xiàng)目中計(jì)劃總投資億元以上項(xiàng)目432個(gè)，比上年同期增長(zhǎng)45.9%，完成投資913.5億元，增長(zhǎng)71.3%，占全市投資的比重為46.4%。大型項(xiàng)目的投資對(duì)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了顯著地拉動(dòng)作用。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級(jí)，住房改善需求顯著增加，是20**年哈市的\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的深層原因。1、地區(qū)生產(chǎn)總值20**年，哈爾濱全年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3737億元，較上一年增長(zhǎng)14.6%；其中前三季度實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2557.2億元，比上一年同期增長(zhǎng)14.7%。2009年前三季度中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值106.6億元，增長(zhǎng)6.6%；第二產(chǎn)業(yè)864.4億元，增長(zhǎng)17.7%；第三產(chǎn)業(yè)1532.2億元，增長(zhǎng)14.0%。2、社會(huì)固定資產(chǎn)投資20**年，哈爾濱市固定資產(chǎn)投資完成額預(yù)計(jì)為2648.9億元。20**年1-11月份，全市固定資產(chǎn)投資完成1967.5億元，比2009同期增長(zhǎng)40.0%，比2009同期低2.4個(gè)百分點(diǎn)，全年保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中，建設(shè)項(xiàng)目投資完成1703.2億元，增長(zhǎng)42.5%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成264.4億元，增長(zhǎng)25.9%。截止20**年11月末，全市投資在建項(xiàng)目3758個(gè)，其中新開(kāi)工項(xiàng)目3392個(gè)，占全部項(xiàng)目的90.3%，復(fù)工項(xiàng)目366個(gè)，僅占9.7%。今年以來(lái)，我市億元以上項(xiàng)目比重大、開(kāi)工早，是投資快速增長(zhǎng)的重要因素。3、哈市居民收入20**年哈市居民人均可支配收入預(yù)計(jì)為17412.2萬(wàn)元，同比2009年增長(zhǎng)9.6%；人均消費(fèi)支出預(yù)計(jì)為13346.7萬(wàn)元，同比2009年增長(zhǎng)8%。20**年城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與同比2009年相比為103.4，增長(zhǎng)3.4個(gè)百分點(diǎn)。這主要是受20**年經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，通貨膨脹加劇，物價(jià)大幅上漲所致。三、\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)指標(biāo)1、房地產(chǎn)投資2001-2009年以來(lái)，哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，20**年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資保持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)將低于2009年。這主要是由于，2009年市場(chǎng)面臨金融危機(jī)后的復(fù)蘇問(wèn)題，國(guó)家政策的寬松與鼓勵(lì)使得2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，大量項(xiàng)目集中入市。而20**年經(jīng)濟(jì)工作重心已經(jīng)轉(zhuǎn)移至“防止通貨膨脹與保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)”，因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策開(kāi)始收緊，因此20**年的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率不會(huì)超過(guò)2009年。2、商品房建設(shè)指標(biāo)2009年是市場(chǎng)回暖的一年，大量項(xiàng)目集中入市，商品房竣工面積增長(zhǎng)率達(dá)59.10%。而20**年是經(jīng)濟(jì)開(kāi)始平穩(wěn)趨好的一年，商品房施工面積與竣工面積也將穩(wěn)步增長(zhǎng)，但不會(huì)再出現(xiàn)2009年的商品房竣工面積大幅增長(zhǎng)的情況。與2009年相比，20**年的商品房施工面積增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)會(huì)有所上升，但竣工面積增長(zhǎng)率會(huì)有所下降。3、商品房銷(xiāo)售指標(biāo)20**年商品房銷(xiāo)售面積穩(wěn)步上升，預(yù)計(jì)將達(dá)到840萬(wàn)平方米。增長(zhǎng)率不會(huì)超過(guò)2009年。市場(chǎng)篇一、\o"土地"土地市場(chǎng)1、20**年土地供應(yīng)20**年，哈爾濱市掛牌供應(yīng)土地共207宗，總面積9407313㎡。其中商業(yè)用地29塊，占地面積548104㎡，住宅用地2塊，占地面積19861㎡，商住用地75塊，占地面積5207260㎡，合計(jì)共106塊商、住用地，總占地面積5775225㎡，占總土地供應(yīng)的61.4%。l月度土地供應(yīng)情況20**年\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)市場(chǎng)是調(diào)控年，國(guó)家推出一系列土地政策來(lái)縮小供需缺口，抑制價(jià)格上漲。相應(yīng)地，哈爾濱政府也在下半年加大土地供應(yīng)力度，8-12月的供應(yīng)量更是達(dá)到空前規(guī)模，總計(jì)達(dá)到全年供應(yīng)量的79.5%。l各區(qū)域土地供應(yīng)情況20**年各區(qū)土地供應(yīng)量方面，松北區(qū)位列第一，作為城市“北躍“發(fā)展戰(zhàn)略的重要承接區(qū)域，20**年松北區(qū)重新煥發(fā)活力，土地市場(chǎng)的火爆即是最好的證明。道里區(qū)土地供應(yīng)量?jī)H次于松北區(qū)，其主要供應(yīng)主要集中在群力新區(qū)及其周邊地塊，在連續(xù)兩年的大規(guī)模供應(yīng)下群力新區(qū)啟動(dòng)區(qū)的土地基本已經(jīng)用盡，2011年即將開(kāi)始群力西區(qū)地塊的供應(yīng)。20**年平房區(qū)位列區(qū)域土地總供應(yīng)第三名，但供應(yīng)土地以工業(yè)用地為主，僅有一塊商、住用地，而去年供應(yīng)量較低的南崗區(qū)憑借西客站地區(qū)及學(xué)府路沿線得土地大規(guī)模入市，供應(yīng)量排名上升至第四位。l各用途地塊\o"土地"土地供應(yīng)情況在20**年掛牌土地中，商住地塊和工業(yè)用地仍是主導(dǎo)，商住地塊供應(yīng)量最量，占土地總供應(yīng)量的55%；工業(yè)用地占33%；另有純住宅用地兩宗。2、20**年土地成交20**年哈爾濱土地市場(chǎng)共成交157宗，占地面積達(dá)8563039㎡。土地出讓金總額約186.5億，同比去年上漲152%，土地平均價(jià)格為2178元/㎡，同比上漲36.98。其中商住用地成交49宗，總面積4714600㎡。土地出讓金總額約172億元，同比上漲132.4%，商住用地平均價(jià)格為3642元/㎡，同比上漲62.6%。l月度土地成交情況20**年全年土地交易量最高月份為5月，成交總面積為256.2萬(wàn)㎡，在8月與10月土地大規(guī)模入市背景下，11月土地成交159.2萬(wàn)㎡排在第二，9月土地成交157.6萬(wàn)㎡排在第三。這三個(gè)月成交總面積占年度成交的66.9%?？傮w來(lái)看，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆椴⑽词艿胶暧^調(diào)控政策的明顯影響。l各區(qū)域\o"土地"土地成交20**年松北區(qū)土地成交量位于全市各區(qū)域土地成交量首位，從2009年下半年開(kāi)始，隨著哈爾濱“北躍“的城市發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，松北區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到快速提升，從而使松北區(qū)土地價(jià)值得到較高提升。道里區(qū)土地成交量位列第二，群力新區(qū)作為哈市商品房市場(chǎng)發(fā)展最快的一個(gè)區(qū)域，帶動(dòng)著其周邊區(qū)域的發(fā)展，20**年群力新區(qū)仍是眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備的首選。平房區(qū)以大規(guī)模的工業(yè)用地成交位列區(qū)域成交量第三位。l各用途地塊土地成交情況在土地成交上仍以商住用地和工業(yè)用地為主，商住用地成交428.6萬(wàn)㎡，工業(yè)用地成交382.4萬(wàn)㎡，兩者占據(jù)總成交的94.8%。l成交商住地塊規(guī)模分析在成交地塊規(guī)模上看，20**年仍以10萬(wàn)㎡以下的小規(guī)模地塊為主，出讓比例與2009年基本持平。l成交商住地塊容積率分析20**年哈爾濱出讓地塊容積率指標(biāo)方面，容積率3以上的地塊占總出讓地塊宗數(shù)的50.62%，容積率在1.5-3之間的地塊占總出讓地塊宗數(shù)43.95%，容積率在1.5以下的地塊占總出讓地塊宗數(shù)5.43%。從出讓地塊容積率指標(biāo)看，低密產(chǎn)品在市場(chǎng)占有量越來(lái)越少，這也正是哈爾濱近年來(lái)多層產(chǎn)品價(jià)格持續(xù)走高的原因，今后別墅和多層產(chǎn)品將越發(fā)稀缺，高層住宅是商品房市場(chǎng)的主要產(chǎn)品。二、商品房市場(chǎng)1、20**年商品房供應(yīng)狀況20**年，哈爾濱市市區(qū)商品房供應(yīng)項(xiàng)目共92個(gè)，較2009年增加兩個(gè)，供應(yīng)套數(shù)84087套，同比2009年上升39.9%，總供應(yīng)面積8842500㎡，同比2009年上升45.5%。l各區(qū)域供應(yīng)情況20**年道里區(qū)供應(yīng)項(xiàng)目23個(gè)，累計(jì)供應(yīng)面積占總供應(yīng)面積35%，排在第一，其中群力區(qū)的\o"群力觀江國(guó)際樓盤(pán)詳情"群力觀江國(guó)際，恒盛豪庭，\o"盛和天下樓盤(pán)詳情"盛和天下和道里二環(huán)路附近的\o"恒祥城樓盤(pán)詳情"恒祥城等四個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入哈埠年度供應(yīng)前十的項(xiàng)目；香坊區(qū)供應(yīng)項(xiàng)目25個(gè)，累計(jì)供應(yīng)面積占總供應(yīng)量20%，其中供\o"四季上東樓盤(pán)詳情"四季上東，中北春城（四期），立匯格林小鎮(zhèn)進(jìn)入哈埠年度供應(yīng)十強(qiáng)項(xiàng)目；而南崗區(qū)以16%的供應(yīng)比例排第三，其中哈新新區(qū)的\o"壹品新境樓盤(pán)詳情"壹品新境進(jìn)入哈埠年度供應(yīng)前十項(xiàng)目；道外區(qū)僅次于南崗區(qū)，以15%的供應(yīng)比例排第四，其中南棵小區(qū)占較大比例；松北區(qū)持續(xù)兩年表現(xiàn)比較低迷，以9%的供應(yīng)比例排在第六，但隨著20**年松北區(qū)大塊\o"土地"土地的供應(yīng)及恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)的入駐，2011年松北區(qū)將會(huì)有很好的成績(jī)；平房區(qū)住宅供應(yīng)量仍屬最少，僅以5%得供應(yīng)比例位居最末位。l20**年度哈爾濱商品房供應(yīng)項(xiàng)目十強(qiáng)l20**年哈爾濱商品房市場(chǎng)供需情況20**年全年供求比為1.97,同比2009年上升47.01%。其中，20**全年9月份的供求比最大，達(dá)4.95；11月的供求比最小，達(dá)0.73。2、20**年商品房成交狀況20**年，哈爾濱市市區(qū)商品房成交面積為448.4萬(wàn)㎡，同比下降0.97%；其中住宅成交面積393.8萬(wàn)㎡，同比上升8.26%。20**年商品房成交總額達(dá)256億元，成交均價(jià)為5717元/㎡，同比上升12.01%。l月成交狀況20**年每月平均成交面積為37.37萬(wàn)㎡，20**年月度成交面積最大為6月份，總成交面積達(dá)73.91萬(wàn)平方米。占全年成交面積的16.5%。l商品房成交價(jià)格走勢(shì)20**年1月以5216元/㎡成交均價(jià)，成交備案量33.6萬(wàn)㎡，拉開(kāi)20**年哈爾濱商品房市場(chǎng)序幕；2月受春節(jié)長(zhǎng)假的影響，成交備案量較1月有所下跌，但商服成交量較大，使2月商品房均價(jià)達(dá)到全年最高點(diǎn)；3—4月成交備案大幅上升，4.17新政出臺(tái)，購(gòu)房者持幣觀望氛圍濃厚，使5份成交量達(dá)到20**年全年最低點(diǎn)；經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的積壓，4.17新政很快被市場(chǎng)所消化，6月商品房成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象，成交量達(dá)到全年最高點(diǎn)，幾乎是20**年月均成交量的兩倍；七月份成交備案量再次下滑，為29.21萬(wàn)平方米；8、9、10月成交備案量趨穩(wěn),但成交均價(jià)不斷攀升；20**年最后兩個(gè)月份成交備案量有所上揚(yáng)，成交均價(jià)有所下降，給哈爾濱20**年市場(chǎng)做個(gè)完美的收尾。l各區(qū)域成交情況20**年群力新區(qū)和哈西新區(qū)的成交熱潮拉動(dòng)道里區(qū)和南崗區(qū)總成交面積大幅上揚(yáng)，并成為20**年哈爾濱市住宅成交面積最大的兩個(gè)區(qū)域。其中，20**年道里區(qū)住宅成交面積為117.6萬(wàn)㎡，同比2009年上升26.22%；南崗區(qū)住宅成交面積為108.5萬(wàn)㎡，同比2009年上升51.02%。而2009年排名第二名的香坊區(qū)跌至第三名，住宅成交面積為71.9萬(wàn)㎡；道外區(qū)位列第四位，住宅成交面積為42萬(wàn)㎡；松北區(qū)位列第五位，住宅成交面積為39.3萬(wàn)㎡，較2009年大幅縮減；平房區(qū)住宅成交量則以14.4萬(wàn)㎡德成交面積居于末位。l成交套型面積情況20**年哈爾濱市商品房成交套均面積是105.14㎡，較2009年上升1.74㎡。套均60-80㎡之間的商品房成交8455套，占總成交套數(shù)的19.53%；套均100-120㎡之間的商品房成交8425套，占總成交套數(shù)的19.46%；套均0-60㎡之間的商品房成交7733套，占總成交套數(shù)的17.86%。前三甲累積成交套數(shù)占總成交套數(shù)的56.58%。從成交戶(hù)型套均面積來(lái)看出，20**年哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)套均面積在0-80㎡及100-120㎡之間的中小戶(hù)型更受消費(fèi)者的歡迎。這反映隨著生活水平的改善，及城建利好的刺激，20**年哈爾濱市場(chǎng)改善性需求及剛性需求成為市場(chǎng)主流。l各產(chǎn)品類(lèi)型成交情況住宅成交面積占全年商品房總成交面積的87%，占比同2009年持平，排在第一位；商服成交占6%，較2009年上升3個(gè)百分點(diǎn)；辦公成交占5%，較2009年下降4個(gè)百分點(diǎn)；車(chē)庫(kù)占2%，較2009年上升1個(gè)百分點(diǎn)。l商品房成交面積與住宅成交面積對(duì)比20**年住宅成交面積占商品房成交總面積的87.82%，較2009年上升7.79個(gè)百分點(diǎn)。l20**年商品房市場(chǎng)成交排行三、年度市場(chǎng)總結(jié)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)受各種利好政策的影響，創(chuàng)造一個(gè)反轉(zhuǎn)神話，到20**年初全國(guó)眾多城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲過(guò)快，無(wú)法遏制的態(tài)勢(shì)。在這一狀況下，20**年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為有史以來(lái)調(diào)控次數(shù)最多，最嚴(yán)厲的一年。提高存款準(zhǔn)備金、加息、提高二套房首付、限購(gòu)令和一直被炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的\o"房產(chǎn)"房產(chǎn)稅。這些都注定20**年房地產(chǎn)市場(chǎng)將是一個(gè)不平凡的一年。在這樣大環(huán)境下，20**年哈爾濱市政府大力加大保障房和廉\o"租房"租房建設(shè)力度。并在增加\o"土地"土地供應(yīng)量，20**年哈爾濱土地市場(chǎng)商住地塊共出讓577.5萬(wàn)㎡，占總出讓地塊的61.4%，同比2009年上升73.54%，為哈市商品房市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展做出很大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)在成交量上基本維持2009年成交情況，但價(jià)格上略有上漲。多輪調(diào)控效果使購(gòu)房客群出現(xiàn)較大變化，通過(guò)我們兩次房展會(huì)的問(wèn)卷調(diào)查中，以投資為目的的購(gòu)買(mǎi)群體比例較較以往大幅下降，自住需求成為市場(chǎng)主要購(gòu)買(mǎi)力。20**年哈爾濱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上也有著幾個(gè)重量新聞，魯商職業(yè)斥資45.67億拍的學(xué)府路農(nóng)科院地塊，該地塊處于地鐵一號(hào)線沿線終點(diǎn)，建筑面積200萬(wàn)㎡。而恒大地產(chǎn)，富麗地產(chǎn)都在溝通中，2011年這幾大巨鱷進(jìn)駐哈爾濱商品房市場(chǎng)，預(yù)期這都會(huì)將給哈爾濱市場(chǎng)帶來(lái)更好的動(dòng)力，2011年哈爾濱商品房市場(chǎng)預(yù)期將會(huì)有個(gè)平穩(wěn)健康的發(fā)展。媒體篇一、年度媒體廣告總結(jié)哈爾濱\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手段種類(lèi)繁多，但平面媒體廣告在項(xiàng)目推廣中占據(jù)最重要的位置。根據(jù)真觀堂市場(chǎng)研究中心對(duì)哈埠兩大主流平面媒體的全年廣告投放數(shù)據(jù)的匯總，20**年共有148個(gè)項(xiàng)目在兩大紙媒投放1945次廣告，平均每個(gè)項(xiàng)目投放約13次。全年共計(jì)投放約1864版廣告，投放金額達(dá)15046萬(wàn)元。由于平面媒體是各類(lèi)媒體中影響力最大的媒體，因此也是受市場(chǎng)變化影響最大的媒體。20**年哈爾濱市房地產(chǎn)樓盤(pán)廣告金額投放不均衡，且呈現(xiàn)較大的波動(dòng)，縱觀20**年廣告投放金額最高的是9月份，達(dá)2086.1萬(wàn)元；占全年投放金額的13.9%；最低的是2月份，僅有112.5萬(wàn)元。全年月廣告投放金額超過(guò)1600萬(wàn)元的月份有4、7、8、9、10、11月，累計(jì)達(dá)10800.8萬(wàn)元，而其他月份的廣告投放金額累計(jì)僅為5285.75萬(wàn)元。在三月份市場(chǎng)成交集中釋放后，投資者對(duì)市場(chǎng)前景看好，四月份的廣告投入大幅增加。而6-9月份市場(chǎng)成交呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的態(tài)勢(shì)，大量房源入市，廣告宣傳持續(xù)投入。20**年哈爾濱投放廣告的樓盤(pán)數(shù)量與投放金額呈正相關(guān)。平均每月廣告投放金額約為1340.5萬(wàn)元，低于此平均值的月份有1、2、3、5和12共5個(gè)月份，其余均高于平均值，而12月份的金額最接近全面平均值。平均每個(gè)樓盤(pán)的廣告投放廣告金額（即樓盤(pán)廣告均額）最高出現(xiàn)在5月份，這與宏觀環(huán)境有關(guān)。由于4.17新政的出臺(tái)造成需求的觀望，促使開(kāi)發(fā)商加大廣告宣傳促銷(xiāo)力度。而20**年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況較好，廣告投放量也隨之趨穩(wěn)。二、廣告媒體分析20**年新晚報(bào)有128個(gè)樓盤(pán)投放875次廣告，共投放940版，占全年投放版面的50.4%；而生活報(bào)有119個(gè)樓盤(pán)投放1075次廣告，共投放923.5版，占全年投放版面的49.6%。因此，在樓盤(pán)的廣告宣傳方面，生活報(bào)和新晚報(bào)旗鼓相當(dāng)。在投放廣告的樓盤(pán)數(shù)量上，生活報(bào)比新晚報(bào)少9家；在廣告投放版面上，生活報(bào)比新晚報(bào)少16.5版；而在廣告投放頻次上，生活報(bào)比新晚報(bào)多200次。這主要是由于版面不同所造成。三、廣告樓盤(pán)分析l樓盤(pán)區(qū)域分析20**年哈爾濱兩大平面媒體共投放1945次樓盤(pán)廣告。從分布區(qū)域上看，江南四區(qū)仍占據(jù)主導(dǎo)位置，占全年廣告投放量的65%；江北及周邊的4區(qū)廣告投放量也有大幅提升，占全年廣告投放量的35%。從各區(qū)的投放量來(lái)看，道里區(qū)和南崗區(qū)分別以27%和21%的投放比例榮登冠、亞軍；松北區(qū)和呼蘭區(qū)超越香坊區(qū)，以19%和15%的投放比例居于第三、四位；香坊區(qū)以13%的投放比例居于第五位；道外區(qū)以4%的投放比例居于第六位；而周邊的平房區(qū)和阿城區(qū)投放量較少，僅占全年廣告投放量的1%。這與20**年各區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)量有關(guān)，隨著群力新區(qū)、松北區(qū)和利民區(qū)的加速開(kāi)發(fā)，\o"土地"土地供應(yīng)量大幅增加，樓盤(pán)大量入市，其廣告宣傳力度順勢(shì)大幅提升。l樓盤(pán)類(lèi)型分析從樓盤(pán)類(lèi)型來(lái)看，20**年廣告投放量最大的是普通住宅類(lèi)樓盤(pán)，共投放1550次，占全年廣告投放量的80%；其次是商服，共投放181次，占全年廣告投放量的9%；再次是公寓和別墅，分別投放98次和92次，占全年廣告投放量的5%和4.6%；而寫(xiě)字樓和企業(yè)形象，僅投放17次和6次，以1%和0.4%居于末位。四、廣告投入排名TOP10從各樓盤(pán)的廣告投放金額來(lái)看，廣告投放金額最多的是盛和置業(yè)，廣告投放金額達(dá)到900.5萬(wàn)元，超出第二名海富置業(yè)110萬(wàn)元，是第十名\o"四季上東樓盤(pán)詳情"四季上東的2.4倍。這主要是由于，盛和置業(yè)的廣告采取的是集中覆蓋、連續(xù)投入的方式。而其他公司的廣告投入常與樓盤(pán)的推盤(pán)計(jì)劃相關(guān)，其廣告的訴求點(diǎn)十分具體。哈爾濱20**年樓盤(pán)廣告投入排名前十的企業(yè)按廣告投放金額可劃分為三個(gè)梯隊(duì)。第一梯隊(duì)是廣告投放金額超過(guò)600萬(wàn)元的企業(yè)，包括盛和置業(yè)、海富置業(yè)、\o"金域藍(lán)城樓盤(pán)詳情"金域藍(lán)城和上實(shí)置業(yè)四家，廣告投放金額分別為900.5萬(wàn)元、790.5萬(wàn)元、731.4萬(wàn)元；第二梯隊(duì)是廣告投放金額在450-550萬(wàn)之間的企業(yè)，包括\o"立匯美羅灣樓盤(pán)詳情"立匯美羅灣、濱才集團(tuán)及保利集團(tuán)三家，廣告投放金額分別為539萬(wàn)元、518.8萬(wàn)元、482.5萬(wàn)元；第三梯隊(duì)是廣告投放金額在400萬(wàn)左右的企業(yè)，包括綠地集團(tuán)、金色萊茵及四季上東三家，廣告投放金額分別為434.9萬(wàn)元、417.5萬(wàn)元、383.3萬(wàn)元。五、典型項(xiàng)目解析l盛和置業(yè)20**年哈爾濱盛和置業(yè)有限公司有\(zhòng)o"盛和世紀(jì)樓盤(pán)詳情"盛和世紀(jì)和\o"盛和天下樓盤(pán)詳情"盛和天下兩個(gè)項(xiàng)目投放廣告，兩個(gè)項(xiàng)目總建筑面積分別為70萬(wàn)平方米和50萬(wàn)平方米。廣告版面以整版為主20**年盛和置業(yè)兩個(gè)項(xiàng)目共投放廣告88次，其中，盛和世紀(jì)投放35次，盛和天下投放47次，企業(yè)及其他方面廣告投放6次。從廣告版面來(lái)看，整版廣告投放65次，占廣告總投放量的74%；跨版廣告投放23次，占廣告總投放量的26%。兩大報(bào)紙媒體同時(shí)覆蓋從廣告媒體上看，20**年盛和置業(yè)在生活報(bào)投放46次，占廣告總投放量的52%；而在新晚報(bào)投放42次，占廣告總投放量的48%。盛和置業(yè)在兩大報(bào)紙媒體的廣告投放采