紅極一市珠寶婚慶廣場項目招商營銷策略方案

方案提綱Part1工程概述Part2工程本體分析Part3工程再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略

Part5工程招商策略分解Part6工程營銷策略分解1/25/20242Part1工程概述1.工程周邊概況2.工程根底概況Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解PARTⅠ——工程概述1/25/20243PARTⅠ——黃潛望地域商圈輻射下的【紅極一市】潛山路西一環(huán)〔合作化路〕黃山路長江西路工程從區(qū)域位置上看，隸屬黃潛望板塊，置于西一、二環(huán)之間，整個潛山路已逐步形成較為成熟的商業(yè)板塊，但是本工程周邊人氣目前尚且缺乏。Part1工程概述1.工程周邊概況2.工程根底概況Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解紅極一市西二環(huán)路史河路1/25/20244PARTⅠ——工程的幾個問題與前提停車問題目前工程圍墻是否可用工程節(jié)點明確廣場可用面積工程招商部、營銷部是否與甲方別離？關于工程在招商、銷售過程中的一系列問題必須有明確的、直接的明示客戶讓客戶對工程有相對確定的預判性Part1工程概述1.工程周邊概況2.工程根底概況Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解紅極一市交付標準明確明確的按揭優(yōu)惠政策1/25/20245Part1工程概述1.工程周邊概況2.工程根底概況Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解工程定位：紅極一市珠寶婚慶廣場招商定位：黃金珠寶、婚紗影樓、婚禮清單、婚慶禮品、婚宴糖酒自持狀況：自持約4000㎡銷售面積：4001.18㎡裝修狀況：目前內(nèi)部精裝修中〔負一層〕招商狀況：珠寶類招商已根本完成目前銷售概況：均價15000元/㎡，返租三年20％，實際成交價12000元/㎡，目前無其他優(yōu)惠品牌形象：好百年PARTⅠ——工程目前根底概況1/25/20246Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解PARTⅡ——工程本體分析1/25/20247從提供圖紙來看，合計鋪位58個，合計建筑面積4001.18平米主入口為潛山路入口，次入口為史河路入口裝修檔次：5星級裝修單鋪面積大局部分布在50-60平米，局部鋪位面積超過100平米PARTⅡ——工程本體分析Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解1/25/20248Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解PARTⅡ——工程本體分析紅極一市物業(yè)數(shù)據(jù)序號物業(yè)編號面積（㎡）備注110159.54/210259.54/310359.54/410459.54/510559.54/610659.54/710759.54/810859.54/910959.54/10110126.83/1111158.74/1211256.54/1311356.54/1411456.54/1511590.14帶倉儲間16116135.5異型鋪位，開口小，內(nèi)部異型面積大，帶倉儲間17117101.85異型鋪位，開口小，內(nèi)部異型面積大1811871.29/1911991.27/2012056.7/2112156.7/2212256.7/2312356.7/2412499.41/2512555.52/2612655.52/2712751.42/2812853.62/2912992.09/3013033.04/1/25/202493113151.72/3213251.72/3313351.72/3413451.72/3513551.72/3613649.03/3713751.72/3813851.72/3913951.72/4014051.72/4114151.72/4214249.03/4314397.18/4414455.9/4514555.9/4614654.64/4714786.06異型鋪位，開口小，內(nèi)部異型面積大4814890.22異型鋪位，開口小，內(nèi)部異型面積大4914960.75/5015057.66/5115158.01/52152172.24面積最大的鋪位53153113/54154110.29異型鋪位,開間大，進深短，附帶內(nèi)部小面積空間5515576.03異型鋪位，開口大，內(nèi)部面積偏小5615672.16/5715765.37/58158111.99異型鋪位，開口小，內(nèi)部異型面積大合計/4001.18/PARTⅡ——工程本體分析Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解1/25/202410Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解紅極一市項目套數(shù)面積分析表面積區(qū)間（㎡）套數(shù)（套）套數(shù)百分比面積（㎡）面積百分比33.04㎡12%33.041%49.03㎡23%98.062%50-60㎡3662%2006.4150%60-70㎡23%126.123%70-80㎡35%219.485%80-90㎡12%86.062%90-100㎡610%560.3114%100-110㎡12%101.853%110-120㎡35%335.288%120-130㎡12%126.833%135.5㎡12%135.53%172.24㎡12%172.244%合計58100%4001.18100%從套數(shù)上來看，50-60平米鋪位占總套數(shù)的62％50平米以下的3套70平米以上的合計17套，占總套數(shù)的30％1/25/202411Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解從面積比例上來看，50-60平米鋪位占總面積的50％，設定12000元/平米，即本工程50％面積的鋪位總價需60-72萬，首付需30-36萬60-80平米商鋪占總面積的8％，即總價區(qū)間為72-96萬80平米以上占總計的38％，即近40％產(chǎn)品總價在100萬以上1/25/202412Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解PARTⅡ——工程本體客戶分析一切從客戶需求出發(fā)——客戶為什么買商鋪？——客戶如何做出購置決策？——客戶根據(jù)什么判斷商鋪價值？——本工程的客戶是誰？建立關于客戶需求的常識：1/25/202413常識1——商鋪是產(chǎn)生財富的載體，客戶購置商鋪的最根本目的是為了生財或升財，即追求財富利益客戶需求商鋪功能租金收益出租轉(zhuǎn)售經(jīng)營業(yè)主只需收取租金因“地段剛性〞而稀缺，從而產(chǎn)生增值銷售收益降低房租本錢，并獲得營業(yè)收入經(jīng)營收益長期收益風險保障資產(chǎn)沉淀客戶利益融資工具融資收益融資可作為不動產(chǎn)進行抵押或置信憑證，從而獲得貸款1/25/202414投資能力編號出處購鋪決策視角千萬級1投資機構/大型私營企業(yè)主增值性、長期性數(shù)百萬級2投資機構/灰色收入/中、大型私營業(yè)主/高管/CEO增值性、長期性百萬級接近百萬3中等私營業(yè)主/行政機關事業(yè)單位領導回報率、增值性、長期性數(shù)十萬4小型私營業(yè)主/高級公務員/“本土地主”回報率、增值性、長期性剛過十萬低于五十萬51.2.3類人的親屬/小型私營業(yè)主/個體經(jīng)營者/中高級公務員/企業(yè)高級管理層/事業(yè)單位/成功外出打工回報率、增值性、穩(wěn)定性、安全性十萬級接近十萬6小型私營企業(yè)主/中高級公務員/企業(yè)高級管理層/個體經(jīng)營者/1.2.3類人的親屬回報率、增值性、安全性、投資門檻常識2——投資與回報是客戶購置商鋪時最根本的決籌劃機，其決策角度與其財富或投資能力相關一般而言，財富等級越高，越關注回報的長期性；

財富等級越低，越關注短期快速回報及平安性；1/25/202415常識3——客戶最終是根據(jù)經(jīng)營前景來判斷投資回報的，其最直觀判斷因素那么是租金和售價購鋪用途投資經(jīng)營投資回報經(jīng)營前景判斷根底收益途徑租金或轉(zhuǎn)售價格營業(yè)額一般投資者的實際判斷過程內(nèi)在經(jīng)濟原理最需要解決的問題——經(jīng)營前景與投資信心1/25/202416客戶類別首期支付能力（元）對應產(chǎn)品范圍（元）備注第一類中級公務員/事業(yè)單位個體經(jīng)營者小私營業(yè)主企業(yè)高層10萬－20萬20萬－40萬1套第二類大型或中等私營業(yè)主中高級公務員企業(yè)高層行政單位/事業(yè)單位領導中等實力商家20萬-40萬40萬-80萬本項目50％面積產(chǎn)品總價范疇在60-72萬之間同時在本總價范圍內(nèi)合肥市場可選擇面太廣第三類大型私營企業(yè)主灰色收入領導高實力商家50萬以上100萬以上80平米以上占總計的38％，即近40％產(chǎn)品總價在100萬以上而100萬以上的業(yè)主的理性選擇很難與本項目對應本工程客戶定位——根據(jù)產(chǎn)品的價值本工程的客戶分為3個層次主導客戶群體從工程本體產(chǎn)品上來分析，工程主導客群無對應產(chǎn)品，產(chǎn)品主體局部與工程客戶群不符合，造成了產(chǎn)品與市場脫離，難以對應，需要在產(chǎn)品上進行調(diào)整另外一局部主要客群，即全力爭取經(jīng)營戶購置1/25/202417Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解從招商上來看，珠寶黃金局部招商一局部物業(yè)甲方自持，一局部依賴于原有商戶積累。以甲方實力考量，根本不存在太大問題從婚慶、婚紗影樓招商上來看，有較大難度：第一、婚慶根本為夫妻店，投入本錢較小，根本上利潤為人工費用第二、婚慶需求面積不大，從本工程面積劃分上來看，為便于分割，采取一刀切的模式，面積大局部為50-60平米，其余由于異等原因，面積更大。而婚慶本身抗風險能力較弱，過大的面積與總租金，婚慶公司難以承受從影樓招商上來看，招商難度在于工程位于負一層，無直接的街道昭示面，影樓工作室或者對外展示窗口有較大可能進駐婚紗類招商需要依賴與專業(yè)的婚紗一條街或者影樓、婚慶公司集中的地域條件PARTⅡ——工程本體招商分析1/25/202418Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解PARTⅢ——再規(guī)劃設計建議1/25/202419Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解???銷售角度需要有區(qū)別于其他工程的總價優(yōu)勢盡量減小公攤，增大使用面積，在過道上考慮予以縮減面積劃分建議套內(nèi)面積在15-25平米，建筑面積在30-50平米在面積控制上需要較小的面積來予以實現(xiàn)銷售角度PARTⅢ——工程再規(guī)劃建議1/25/202420Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解???招商角度由于一局部已經(jīng)招商，圖紙仍可以按照現(xiàn)有規(guī)劃進行招商，銷售在、招商的規(guī)劃劃分進行別離加大體驗式招商力度，在工程內(nèi)部各分區(qū)設置上增加體驗式配置婚慶區(qū)進行二次裝修設計，鑒于各婚慶單位區(qū)域較小，難以在裝修上成勢與吸引客戶，由公司統(tǒng)一裝修成獨具風格的體驗式婚禮現(xiàn)場在招商上也可以靈活組合，小鋪組合大鋪的靈活招商模式招商角度PARTⅣ——工程核心策略1/25/202421Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解PARTⅣ——工程核心策略1/25/202422Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解樹立項目投資信心PARTⅢ——工程再規(guī)劃建議1/25/202423Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解PARTⅢ——工程核心定位在工程整體招商營銷中，全城貫穿“殿堂級〞、“體驗式〞核心策略殿堂級：強調(diào)工程的內(nèi)裝以及業(yè)態(tài)之間的相互整合體驗式：強調(diào)工程的婚慶一體化體系以及全程的體驗過程安徽首席殿堂級珠寶婚慶體驗廣場1/25/202424Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解PARTⅢ——工程核心推廣思路以工程運營帶動銷售1/25/202425Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解PARTⅢ——工程核心操作模式工程操作必須要有籌劃、推廣、設計、銷售、招商等一體的整體運作思路統(tǒng)一團隊執(zhí)行，強化執(zhí)行力，做到思想統(tǒng)一、行動一致1/25/202426Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解PARTⅤ——招商策略分解1/25/202427廣州百利婚慶廣場：百利婚慶廣場于2004年5月正式開始營業(yè),座落于江南大道中，經(jīng)營面積達15000多平方米，以婚紗影樓業(yè)、新婚人士為主要效勞的大型的、專業(yè)的、全方位的采購中心，主要經(jīng)營內(nèi)容有婚紗禮服、旗袍裙褂、頭飾、相框相冊、攝影背景布、背景架、攝影道具、影樓美工用品、影樓化裝品、相框相冊等。集銷售、批發(fā)租賃業(yè)務于一體、涵蓋婚姻登記、購物、舉辦婚禮等項。配套效勞設施有：民政婚姻登記處、3000平方米大型戶外活動廣場、戶外中西式園林攝影區(qū)等。由于與廣州歷史悠久的“婚紗一條街〞在一起，坐享商圈資源，商場開業(yè)才一年時間，就吸引了國內(nèi)外大量商家前來洽談采購，日均顧客人流量達3萬多人次。Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解PARTⅤ——成功案例1/25/202428Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解PARTⅤ——招商策略分解：推廣模式上報紙、電視、電臺、高炮等費用高的廣告媒體方式少做，降低推廣費用；報紙媒體用以節(jié)點性活動以及形象形成期投放網(wǎng)站：作為常態(tài)性媒體進行運作，增加網(wǎng)站的投放形式與更新速度活動：小型活動結合營銷性活動共同推開工程的市場深化認知度1/25/202429Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解PARTⅤ——招商策略分解：傳播渠道上在客戶群集中區(qū)域集中使用名片、單頁、墻體及巨幅、短信、現(xiàn)場氣拱門和空飄、工程周邊路道旗等費用少的媒體廣告方式，有針對性的廣告宣傳和傳播；媒體上：以新安晚報、安徽商報、加油報為主1/25/202430Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解PARTⅤ——招商策略分解：招商方式招商前提工作：市調(diào)摸清工程有效客戶群體范圍，大量使用人員招商方式，實行地毯式、一對一、反復屢次跟進的直接傳播和洽談，提倡行商方式、用腳走出招商效率，而非坐商等客；擬定1-3F業(yè)態(tài)方案。招商模式：招商專人重點跟進品牌商家、領袖商家的引進，先做朋友、再做生意，加強感情投入和銜接，以客帶客、以商引商；階段性組織已簽約和局部意向性強的商家的酒會、聯(lián)誼等娛樂活動〔婚慶協(xié)會〕，加強客戶對商場的好評，表達營運方做好商場、效勞商戶的誠意和實力；工程現(xiàn)場適時對外宣傳已簽約商家進駐狀況〔逐步推出入駐商家名單〕，形成聚集效應，營造市場緊迫感，以加快意向猶豫商家的合作決策；招商后期加大商場營業(yè)后經(jīng)營利好的效果宣傳的力度，形成市場旺市的期待；是否可自己采購幾輛老爺車，免費提供婚慶或者底價給予使用，設定使用年限，吸引商戶與造成市場圍觀具體方案以階段性另附細案1/25/202431Part1工程概述Part2工程本體分析Part3再規(guī)劃設計建議Part4工程核心策略Part5招商策略分解Part6營銷策略分解PARTⅤ——招商策略分解：招商方式設立“商場商戶開展基金〞，低利息小額短期借貸方式解決商戶的資金周轉(zhuǎn)難題，形成市場共同開展的經(jīng)營思想；設立《好百年“紅極一市〞婚慶商場》網(wǎng)上商場，擴展宣傳空間和范圍，增加新的營銷渠道。設立團購部門，多方位、多渠道地適時組織團購活動，積極在營銷源頭挖掘客戶，形成商場管理方和商場客戶共同經(jīng)營的思想；提供商戶在進場裝修、商品組織、陳列、人員招聘和培訓、營業(yè)執(zhí)照和稅收辦理等方面的效勞內(nèi)容〔綠色通道〕，協(xié)助商戶解決相關問題，增強商戶進駐商場和后期經(jīng)營的信心。具體方案以階段性另附細案做效勞體系，不做大而寬的泛商業(yè)體系，外表如此，內(nèi)里是商業(yè)運作的商業(yè)經(jīng)營獲取利潤，同時取得商業(yè)品牌，帶動物業(yè)銷售與商業(yè)后期品