不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例概述-中華不動(dòng)產(chǎn)仲介經(jīng)紀(jì)商業(yè)同業(yè)公會(huì)

嘉義市政府不動(dòng)產(chǎn)交易平安宣導(dǎo)講習(xí)會(huì)主講人：內(nèi)政部地政司陳啓明

不動(dòng)產(chǎn)交易平安法令及案例解析1不動(dòng)產(chǎn)交易根本常識(shí)(民眾篇)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)執(zhí)業(yè)須知使用定型化契約應(yīng)注意事項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)交易糾紛之處理途徑簡報(bào)大綱2不動(dòng)產(chǎn)交易根本常識(shí)34建立不動(dòng)產(chǎn)交易資訊公開透明制度，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易市場健全發(fā)展，防止發(fā)生不當(dāng)哄抬不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格之情事。提供民間不動(dòng)產(chǎn)租售、抵押〔金融貸款〕、投資、學(xué)術(shù)研究及政府施政之重要參考。購屋或售屋者可正確作成交易決策，防止被市場誤導(dǎo)成交行情而引發(fā)高買或低賣等交易糾紛，以保障交易當(dāng)事人權(quán)益。加速不動(dòng)產(chǎn)成交速度，降低交易本錢。56789地政士： 依地政士法第51條之1規(guī)定，處新臺(tái)幣3萬元至15萬元罰鍰，經(jīng)限期改正而未改正者，可按次處罰。不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)： 依不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例第29條第1項(xiàng)第2款規(guī)定，處新臺(tái)幣3萬元至15萬元罰鍰，經(jīng)限期改正而未改正者，可按次處罰。權(quán)利人： 依平均地權(quán)條例第81條之2規(guī)定，先限期改正，如未改正者，處新臺(tái)幣3萬元至15萬元罰鍰，經(jīng)限期改正而未改正者，可按次處罰。10坐落位置及面積土地坐落土地面積土地使用分區(qū)房屋辦理建物第1次登記房屋門牌本棟大樓地上及地下層數(shù)擬購買房屋層次主建物、附屬建物、共用局部面積、總面積透天房屋層數(shù)，每一層樓面積、總面積權(quán)利資料土地是否為共有土地權(quán)利範(fàn)圍房屋權(quán)利範(fàn)圍土地與房屋所有權(quán)人是否同一人出售人與所有權(quán)人是否同一人土地及房屋有無限制登記有無設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。看屋注意事項(xiàng)(1/4)11本人或其代理人提出登記名義人之統(tǒng)一編號(hào)，得申請(qǐng)?zhí)峁└黝惖丶Y料，其個(gè)人全部登記及地價(jià)資料均予顯示。至其他共有人、他項(xiàng)權(quán)利人及管理者之統(tǒng)一編號(hào)及出生日期則予隱匿。任何人均得申請(qǐng)隱匿登記名義人之統(tǒng)一編號(hào)及出生日期之土地登記及地價(jià)資料。何謂第一類謄本？何謂第二類謄本？土地建物登記謄本的類別121平方公尺=約0.3025坪1坪=約3.3058平方公尺6m10m面積=6mx10m=60m2=60x0.3025=18.15坪平方公尺與坪數(shù)之換算13土地類別管制法令分區(qū)劃定或編定都市土地非都市土地都市計(jì)畫法及相關(guān)施行細(xì)則住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、風(fēng)景區(qū)、農(nóng)業(yè)區(qū)、文教區(qū)、行政區(qū)、保護(hù)區(qū)、…其他

?區(qū)域計(jì)畫法?非都市土地使用管制規(guī)則?10種分區(qū)(特定農(nóng)業(yè)、一般農(nóng)業(yè)、工業(yè)、鄉(xiāng)村、森林、山坡地保育、風(fēng)景、國家公園、河川、特定專用區(qū)等)?18種用地(甲建、乙建、丙建、丁建、農(nóng)、林、養(yǎng)、鹽、礦、窯、交、水、遊、古、生、國、墳、特定目地事業(yè)用地等)現(xiàn)行土地使用管制體系14都市土地向都市計(jì)畫主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)土地使用分區(qū)證明非都市土地由土地登記謄本之使用分區(qū)別及使用地類別加以判定如何得知土地使用管制內(nèi)容？15建蔽率=基地坪數(shù)建物1F坪數(shù)容積率=基地坪數(shù)總建坪ww23LL34建蔽率=50%共6F容積率=300%建蔽率=50%建蔽率與容積率16違反土地使用分區(qū)管制可能沒有優(yōu)惠房貸、貸款成數(shù)較低沒有稅賦優(yōu)惠房間格局較差、周圍環(huán)境複雜保值性及轉(zhuǎn)手性較差購買工業(yè)住宅有那些問題？17都市計(jì)畫土地使用分區(qū)管制(第32條～第41條)都市計(jì)畫得劃定住宅、商業(yè)、工業(yè)等使用區(qū)，並得視實(shí)際情況，劃定其他使用區(qū)域或特定專用區(qū)?！`反都市計(jì)畫法令之罰則(第79條～第80條)違規(guī)使用者，處土地或建物所有權(quán)人、使用人或管理人新臺(tái)幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令撤除、改建、停止使用或恢復(fù)原狀。不撤除、改建、停止使用或恢復(fù)原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強(qiáng)制撤除或採取其他恢復(fù)原狀之措施，其費(fèi)用由土地或建築物所有權(quán)人、使用人或管理人負(fù)擔(dān)。不遵前條規(guī)定撤除、改建、停止使用或恢復(fù)原狀者，除應(yīng)依法予以行政強(qiáng)制執(zhí)行外，並得處6個(gè)月以下有期徒刑或拘役。違反都市計(jì)畫法令之罰則18看屋注意事項(xiàng)(2/4)19夾層夾於樓地板與天花板間的樓層；同一樓層內(nèi)夾層面積的總和，不得超過該層樓地板面積1/3或100平方公尺，超過者應(yīng)視為另一樓層。夾層面積應(yīng)計(jì)入樓地板面積檢討容積率，如經(jīng)依法核準(zhǔn)建造者，則可辦理產(chǎn)權(quán)登記。不合法不平安天花板高度不夠二度施工的夾層合法嗎？20建造執(zhí)照或使用執(zhí)照平面圖繪製為陽臺(tái)，但廣告上將該陽臺(tái)圖示或?qū)嶋H外推作為客廳(臥室)之局部。違反建築法令未經(jīng)核準(zhǔn)變更使用擅自使用建築物者，處所有權(quán)人、使用人新臺(tái)幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補(bǔ)辦手續(xù)，屆期仍未改善或補(bǔ)辦手續(xù)而繼續(xù)使用者，得連續(xù)處罰。必要時(shí)，並停止供水供電、封閉或命其於期限內(nèi)自行撤除，恢復(fù)原狀或強(qiáng)制撤除。陽臺(tái)外推可作為室內(nèi)面積嗎？21看屋注意事項(xiàng)(3/4)22看屋注意事項(xiàng)(4/4)23成屋交易資金龐大，看房屋時(shí)要冷靜，應(yīng)注意房屋有否瑕疵，假設(shè)有，如何改善。購買時(shí)家人的意願(yuàn)、附近交通、治安、有無公害等，及購買後之使用目的、日後貸款如何支付等都應(yīng)慎重考慮。決定購買時(shí)最好有一段緩衝時(shí)間，多看幾次且不同時(shí)段去看並做多方面比較，免得貿(mào)然付出定金後才發(fā)現(xiàn)房屋缺失，或不符合自己或家人使用，而受損失?？次輹r(shí)內(nèi)政部提醒您(1/2)24與賣方或不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)業(yè)者交易，不要輕易有口頭保證、約定或答應(yīng)等情事，凡事均應(yīng)要求記載於書面文件內(nèi)，並經(jīng)雙方簽章確定，免得日後空口無憑產(chǎn)生糾紛。假設(shè)是透過不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)購買房屋，應(yīng)請(qǐng)業(yè)者提供不動(dòng)產(chǎn)說明書，以供核對(duì)。內(nèi)政部訂有「成屋買賣契約書範(fàn)本」供社會(huì)大眾參考，簽約前，可先查看其內(nèi)容與契約條款之相異度，並請(qǐng)業(yè)者或賣方說明。看屋時(shí)內(nèi)政部提醒您(2/2)25利用租屋(地)，偽造所有權(quán)人證件補(bǔ)發(fā)書狀，轉(zhuǎn)售善意第三人或設(shè)定抵押權(quán)向銀行高額借貸利用空屋、空地，扮屋(地)主，假出售騙定金、簽約金，或假出租詐押金、租金以假證件，利用非上班時(shí)間或例假日，急售要求現(xiàn)金交易，且金額較高簽約金過高、付款要求迅速指定銀行貸款，中途終止撥款偽造集團(tuán)惡意詐騙的模式2627針對(duì)下列6大課題，整合相關(guān)部會(huì)配套措施及因應(yīng)做法，擬定21項(xiàng)處理原則及44項(xiàng)具體措施。健全房市方案之具體措施28中古屋局部：臺(tái)北市漲幅最大，新北市次之中古屋市場房價(jià)變動(dòng)趨勢(shì)項(xiàng)目地區(qū)94年平均成交行情（萬元/坪）98年平均成交行情（萬元/坪）99年平均成交行情（萬元/坪）漲跌率（％）（94年/99年）公寓電梯大樓公寓電梯大樓公寓電梯大樓公寓電梯大樓臺(tái)北市23.729.233.742.741.554.475.186.3新北市14.416.518.220.722.124.253.546.7桃園區(qū)7.68.89.510.88.912.317.139.8新竹區(qū)9.410.89.513.09.613.72.126.9臺(tái)中市6.88.87.011.68.012.917.646.6臺(tái)南區(qū)5.46.85.47.75.68.93.730.9高雄市7.28.77.09.45.310.5-26.420.7資料來源：信義不動(dòng)產(chǎn)評(píng)論季報(bào)29新屋及預(yù)售屋局部：臺(tái)北市漲幅最大，新北市次之市場供需及價(jià)格存在地區(qū)性差異，與區(qū)域發(fā)展、都市化程度、產(chǎn)業(yè)及人口空間分布密切相關(guān)新屋市場房價(jià)變動(dòng)趨勢(shì)項(xiàng)目地區(qū)可能成交價(jià)格（萬元/坪）漲跌率（%）94年/99年94年98年99年臺(tái)北市36.653.159.963.7新北市16.420.123.342.1桃竹地區(qū)11.613.314.222.2臺(tái)中都會(huì)區(qū)12.213.813.913.9南高都會(huì)區(qū)10.212.212.623.9資料來源：國泰房地產(chǎn)指數(shù)季報(bào)30不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)地政士不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師不動(dòng)產(chǎn)交易輔助行業(yè)31不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)執(zhí)業(yè)須知32不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)統(tǒng)計(jì)經(jīng)紀(jì)業(yè)

經(jīng)紀(jì)人

經(jīng)紀(jì)營業(yè)員

營業(yè)保證金額許可家數(shù)備查家數(shù)營業(yè)處所領(lǐng)證人數(shù)受僱人數(shù)領(lǐng)證人數(shù)受僱人數(shù)6,608

5,427

1,061

8,8156,877105,94029,213

16億7千2百萬餘元資料來源：內(nèi)政部地政司統(tǒng)計(jì)日期：100年11月30日止知己知彼，百戰(zhàn)百勝！33不動(dòng)產(chǎn)仲介作業(yè)流程34加盟系統(tǒng)以「量」為思考主軸快速大量展店採無底薪、高獎(jiǎng)金制(俗稱高專制)經(jīng)紀(jì)人員不重視學(xué)歷鼓勵(lì)個(gè)人英雄主義直營系統(tǒng)以「質(zhì)」為思考主軸有多少店長開多少店採高底薪、低獎(jiǎng)金、加團(tuán)獎(jiǎng)制(俗稱普專制)經(jīng)紀(jì)人員要大專以上畢業(yè)、不要仲介經(jīng)驗(yàn)鼓勵(lì)團(tuán)隊(duì)合作不動(dòng)產(chǎn)仲介業(yè)在策略上的作法35不動(dòng)產(chǎn)之意義

土地土地定著物房屋→成屋：領(lǐng)有使用執(zhí)照或?qū)嵤┙ü芮爸ㄎ铩A(yù)售屋：領(lǐng)有建造執(zhí)照〔先售後建〕可移轉(zhuǎn)之權(quán)利：如地上權(quán)…等3637經(jīng)紀(jì)業(yè)經(jīng)營要件

向主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)?jiān)S可辦理公司或商業(yè)登記向全聯(lián)會(huì)繳存營業(yè)保證金參加所在地同業(yè)公會(huì)→限6個(gè)月內(nèi)開業(yè)僱用具備經(jīng)紀(jì)人員資格者執(zhí)行業(yè)務(wù)經(jīng)營者不得有犯罪等情事(消極要件)38經(jīng)紀(jì)人員注意事項(xiàng)(1)Q1：唯一的經(jīng)紀(jì)人留職停薪可以嗎？Q2：經(jīng)紀(jì)人員證書逾期失效可以繼續(xù)執(zhí)業(yè)嗎？39問：唯一的經(jīng)紀(jì)人留職停薪可以嗎？經(jīng)紀(jì)業(yè)設(shè)立之常態(tài)營業(yè)處所、銷售總金額達(dá)新臺(tái)幣6億元以上之非常態(tài)營業(yè)處所，至少應(yīng)置專任經(jīng)紀(jì)人1人；營業(yè)處所之經(jīng)紀(jì)營業(yè)員每逾20名時(shí)，亦應(yīng)增設(shè)專任經(jīng)紀(jì)人1人。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)為「專任」之目的，係為提升經(jīng)紀(jì)業(yè)者之服務(wù)品質(zhì)、確保交易者權(quán)益及兼顧業(yè)務(wù)責(zé)任之履行。本案經(jīng)紀(jì)業(yè)所置之專任經(jīng)紀(jì)人，固經(jīng)該業(yè)向主管機(jī)關(guān)申辦到職備查有案，惟實(shí)際並未於該業(yè)執(zhí)行經(jīng)紀(jì)人職務(wù)〔留職停薪〕，尚難履行其法定業(yè)務(wù)責(zé)任，恐影響專業(yè)服務(wù)品質(zhì)與交易者權(quán)益，即與本條例規(guī)定意旨不符。(內(nèi)政部98年2月11日內(nèi)授中辦地字第0980040470號(hào)函參照)40問：經(jīng)紀(jì)人員證書逾期失效可以繼續(xù)

執(zhí)業(yè)嗎？經(jīng)紀(jì)人原領(lǐng)證書逾有效期限而未辦理換發(fā)證書者，依不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例第15條第1項(xiàng)及其施行細(xì)則第18條規(guī)定，應(yīng)由原核發(fā)機(jī)關(guān)註銷原證書，原證書即喪失效力，經(jīng)紀(jì)人不得以此逾期之證書繼續(xù)執(zhí)行業(yè)務(wù)，其充任資格則欠缺同條例第13條第1項(xiàng)所稱「領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證書」之要件。本案原領(lǐng)經(jīng)紀(jì)人證書已逾有效期限仍繼續(xù)執(zhí)行業(yè)務(wù)，則所屬經(jīng)紀(jì)業(yè)可謂僱用未具備經(jīng)紀(jì)人資格者從事仲介或代銷業(yè)務(wù)，依違反同條例第17條規(guī)定辦理。(內(nèi)政部96年1月2日內(nèi)授中辦地字第0950055449號(hào)函)41經(jīng)紀(jì)人員注意事項(xiàng)(2)經(jīng)紀(jì)人證書換證規(guī)定證書有效期限4年持4年內(nèi)完成專業(yè)訓(xùn)練30小時(shí)以上證明文件經(jīng)紀(jì)營業(yè)員證明換證規(guī)定證書有效期限4年持4年內(nèi)完成專業(yè)訓(xùn)練20小時(shí)以上證明文件經(jīng)紀(jì)人員之設(shè)置營業(yè)處所：至少置經(jīng)紀(jì)人1人非常態(tài)營業(yè)處所：銷售總金額達(dá)6億元以上者，至少置經(jīng)紀(jì)人1人經(jīng)紀(jì)營業(yè)員逾20名：增設(shè)經(jīng)紀(jì)人1人42問：營業(yè)員經(jīng)驗(yàn)可以用在職證明替代嗎？依不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例第14條第1項(xiàng)規(guī)定，經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試及格者，應(yīng)具備1年以上經(jīng)紀(jì)營業(yè)員經(jīng)驗(yàn)，始得向直轄市或縣(市)政府請(qǐng)領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證書；至經(jīng)紀(jì)營業(yè)員經(jīng)驗(yàn)，依同條第2項(xiàng)規(guī)定，應(yīng)以取得經(jīng)紀(jì)營業(yè)員資格並附有仲介或代銷業(yè)務(wù)所得扣繳資料證明或本條例施行前已實(shí)際從事仲介或代銷業(yè)務(wù)有所得扣繳資料證明認(rèn)定之。本案自應(yīng)依照上開規(guī)定辦理，不得另以在職證明書替代。(內(nèi)政部90年5月28日臺(tái)〔90〕內(nèi)中地字第9082318號(hào)函)地政士執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)不得認(rèn)定為經(jīng)紀(jì)營業(yè)員經(jīng)驗(yàn)(內(nèi)政部90年7月4日臺(tái)(90)內(nèi)中地字第9008938號(hào)令)4344問：經(jīng)紀(jì)人及地政士之專業(yè)訓(xùn)練

時(shí)數(shù)證明得否互為援用？按地政士、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)訓(xùn)練之認(rèn)可辦法，分別為地政士法第8條第3項(xiàng)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例第15條第2項(xiàng)規(guī)定，內(nèi)政部亦分別於91年8月6日、89年1月29日，訂定「地政士專業(yè)訓(xùn)練機(jī)關(guān)(構(gòu))學(xué)校團(tuán)體認(rèn)可辦法」、「不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)訓(xùn)練機(jī)構(gòu)團(tuán)體及課程認(rèn)可辦法」(註：95年8月21日已修正辦法名稱)據(jù)以辦理。是以，本案因其法源依據(jù)及業(yè)務(wù)性質(zhì)、訓(xùn)練課程不同，專業(yè)訓(xùn)練時(shí)數(shù)證明文件不得互為援用。(內(nèi)政部94年2月25日內(nèi)授中辦地字第0940042341號(hào)函參照)45經(jīng)紀(jì)業(yè)之業(yè)務(wù)責(zé)任(1)營業(yè)處所明顯處應(yīng)揭示相關(guān)書件證照經(jīng)紀(jì)業(yè)許可文件〔影本〕同業(yè)公會(huì)會(huì)員證書〔影本〕不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證書〔影本〕報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)及收取方式〔代銷業(yè)不適用〕Q1：揭示逾期失效之證書有無違法？46問：揭示逾期失效之證書有無違法？「同業(yè)公會(huì)會(huì)員證書」及「不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證書」或其影本為經(jīng)紀(jì)業(yè)開業(yè)後申請(qǐng)備查及其營業(yè)處所應(yīng)揭示之必要文件；經(jīng)紀(jì)業(yè)未於營業(yè)處所明顯之處揭示相關(guān)證照書件，由主管機(jī)關(guān)依不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例第29條第1項(xiàng)第1款規(guī)定處罰。為落實(shí)經(jīng)紀(jì)業(yè)之管理與輔導(dǎo)，強(qiáng)化同業(yè)公會(huì)自律管理之功能，主管機(jī)關(guān)於受理經(jīng)紀(jì)業(yè)申請(qǐng)備查或?qū)?jīng)紀(jì)業(yè)營業(yè)處所實(shí)施業(yè)務(wù)檢查時(shí)，應(yīng)注意其所檢附或揭示之「同業(yè)公會(huì)會(huì)員證書」與「不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證書」或其影本，應(yīng)以有效期限內(nèi)者為限；又假設(shè)發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)業(yè)營業(yè)處所揭示之證書逾有效期限者，自得依前開條例第29條第1項(xiàng)第1款規(guī)定辦理。(內(nèi)政部95年1月27日內(nèi)授中辦地字第0950724733號(hào)函)47經(jīng)紀(jì)業(yè)之業(yè)務(wù)責(zé)任(2)不得收取差價(jià)或其他報(bào)酬按中央主管機(jī)關(guān)規(guī)定之報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收違者加計(jì)利息後加倍返還買賣案件：不超過成交價(jià)6％租賃案件：不超過成交價(jià)1.5個(gè)月租金Q1：與屋主約定賣清的有無違法？Q3：查處差價(jià)行為與行政院公平會(huì)如何分工？Q2：低總價(jià)物件可以約定最低服務(wù)報(bào)酬嗎？48問：與屋主約定賣清的有無違法？為促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易資訊公開透明，保障交易者權(quán)益，經(jīng)紀(jì)業(yè)向買賣雙方當(dāng)事人收取之服務(wù)報(bào)酬，應(yīng)依規(guī)定以實(shí)際成交價(jià)金或租金按內(nèi)政部規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收之，縱經(jīng)紀(jì)業(yè)與買賣雙方當(dāng)事人另有約定報(bào)酬計(jì)收方式或額度，除不得逾上開規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)外，經(jīng)紀(jì)業(yè)與賣方〔委託人〕簽訂之委託銷售契約書所載委託銷售價(jià)格，仍不得與實(shí)際交易價(jià)格存有差額，否則即有構(gòu)成收取差價(jià)行為之虞。又經(jīng)紀(jì)業(yè)為買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商交易價(jià)金過程中，假設(shè)實(shí)際交易價(jià)格與委託銷售價(jià)格不符時(shí)，經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)再與賣方簽訂委託銷售契約內(nèi)容〔委託價(jià)金〕變更同意書，並向買賣雙方當(dāng)事人充分揭露相關(guān)資訊，始符本條例之立法精神。(內(nèi)政部97年6月2日內(nèi)授中辦地字第0970045735號(hào)函參照)49本案委託銷售契約書第5條第1款記載「買賣成交者，乙方得向買賣雙方收取成交總價(jià)款百分之六之服務(wù)報(bào)酬，其中甲方〔賣方〕同意給付乙方成交總價(jià)款百分之四之服務(wù)報(bào)酬…」，則按實(shí)際成交金額1150萬算得賣方應(yīng)付之服務(wù)費(fèi)為46萬元，然原告卻以上述方法使賣方立具契約內(nèi)容變更合意書，同意支付服務(wù)費(fèi)60萬元，則就賣方而言，該14萬之差額，即屬原告(仲介業(yè))依法不得收取之報(bào)酬。至於原告對(duì)買方折讓服務(wù)報(bào)酬23萬元，乃原告為使本件買賣得以成交，經(jīng)商業(yè)考量權(quán)衡得失所做出之讓步，不能將該項(xiàng)損失轉(zhuǎn)嫁予賣方，而辯稱非依法不得收取之報(bào)酬。(臺(tái)北高等行政法院97年度訴字第3013號(hào)判決)案例：不當(dāng)收取其他報(bào)酬50查處差價(jià)行為案件之分工經(jīng)紀(jì)業(yè)收取差價(jià)行為案件原則依不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)規(guī)定處理如有影響市場交易秩序及公共利益之情形由公平會(huì)依公平交易法處理51經(jīng)紀(jì)業(yè)之業(yè)務(wù)責(zé)任(3)廣告及銷售內(nèi)容應(yīng)與事實(shí)相符簽訂委託書後方得刊登廣告及銷售廣告註明經(jīng)紀(jì)業(yè)名稱違者負(fù)損害賠償責(zé)任Q1：與廢棄物清理法有無一事二罰之問題？Q3：查處廣告不實(shí)行為與行政院公平會(huì)如何分工？Q2：廣告及銷售內(nèi)容上之經(jīng)紀(jì)業(yè)名稱如何呈現(xiàn)？52原告雖主張張貼廣告未註明經(jīng)紀(jì)業(yè)名稱向例皆依廢棄物清理法處罰，被告改依不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例處罰原告，有違誠信原則及比例原則，且原告合理信賴被告就此類違法張貼廣告行為將依廢棄物清理法處罰，自無違反不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例第21條之成心或過失云云。惟查國家法律既經(jīng)公布施行，國民即有遵行之義務(wù)，原告自稱從事不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)18年，對(duì)於不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例之規(guī)定知之甚詳，仍違規(guī)張貼未載明經(jīng)紀(jì)業(yè)名稱之不動(dòng)產(chǎn)銷售廣告，難謂無違反不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例第21條之成心過失。原告明知張貼廣告應(yīng)載明經(jīng)紀(jì)業(yè)名稱而違規(guī)，即無信賴保護(hù)可言，被告依法處罰，並以其初次被查獲，科處法定最低罰鍰6萬元，自未違反誠信原則及比例原則，此與是否依廢棄物清理法為處罰係屬二事，不能混為一談。(臺(tái)北高等行政法院96年度訴字第3786號(hào)判決)案例：廣告未註明經(jīng)紀(jì)業(yè)名稱53問：廣告及銷售內(nèi)容上之經(jīng)紀(jì)業(yè)名稱

如何呈現(xiàn)嗎？自99年4月1日起經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)依以下方式辦理：直營店或獨(dú)立品牌店局部：廣告及銷售內(nèi)容應(yīng)註明之「經(jīng)紀(jì)業(yè)名稱」，可為經(jīng)紀(jì)業(yè)辦理公司或商業(yè)登記之名稱，或肆應(yīng)廣告製作簡明扼要及經(jīng)紀(jì)業(yè)實(shí)務(wù)需要，得適度簡化為足以使消費(fèi)者辨識(shí)該廣告責(zé)任之經(jīng)紀(jì)業(yè)名稱，並註明經(jīng)紀(jì)業(yè)組織型態(tài)為「公司」或「商號(hào)」。加盟店或加盟經(jīng)營局部：依直營店方式註明經(jīng)紀(jì)業(yè)名稱外，應(yīng)另標(biāo)明加盟店或加盟經(jīng)營字樣，尚不得逕以加盟店名稱替代經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例第21條第2項(xiàng)規(guī)定之經(jīng)紀(jì)業(yè)名稱。(內(nèi)政部98年10月26日內(nèi)授中辦地字第0980725218號(hào)函)注意：不包括市招注意：企業(yè)形象、行銷策略、服務(wù)品質(zhì)之廣告不適用之54查處廣告不實(shí)案件之分工(1)經(jīng)紀(jì)業(yè)所為不實(shí)廣告案件原則依不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例處理不屬於管理?xiàng)l例規(guī)範(fàn)之範(fàn)疇者→由公平會(huì)依公平交易法處理經(jīng)紀(jì)業(yè)廣告內(nèi)容涉及事業(yè)服務(wù)品質(zhì)、企業(yè)形象、行銷策略等虛偽不實(shí)或引人錯(cuò)誤之表示或表徵，或其他足以嚴(yán)重影響市場交易秩序及公共利益之情形由公平會(huì)依公平交易法處理55查處廣告不實(shí)案件之分工(2)經(jīng)紀(jì)業(yè)未標(biāo)明加盟店或加盟經(jīng)營字樣依不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例處理建商委託經(jīng)紀(jì)業(yè)者從事銷售行為，依其個(gè)案具體情形，倘建商與經(jīng)紀(jì)業(yè)者俱為廣告主由公平會(huì)依公平交易法處理無法依上開原則劃分業(yè)務(wù)管轄者由內(nèi)政部與公平會(huì)協(xié)調(diào)處理56永○房屋仲介公司受託銷售臺(tái)北縣中和市「樸石麗緻A3棟」，該公司承辦人員依現(xiàn)場進(jìn)出巷道研判，認(rèn)該預(yù)售屋日後應(yīng)可編定為景安路之門牌，為便於解說該預(yù)售屋之概略位置，而於製作之「不動(dòng)產(chǎn)說明書」、「標(biāo)的物現(xiàn)況說明書」、「網(wǎng)路刊載之廣告」及買方簽立之「不動(dòng)產(chǎn)買賣意願(yuàn)書」上載明物件地址為「景安路」，惟該預(yù)售屋已近完工時(shí)期，正門面向之巷弄為「南山路178巷8弄」，後方建物為面對(duì)復(fù)興路之集合住宅，建物基地坐落並無正對(duì)或正臨景安路或其巷弄，涉有刊登不實(shí)廣告並違反不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例第21條規(guī)定，經(jīng)臺(tái)北市政府地政處依同條例第29條規(guī)定等處新臺(tái)幣6萬元罰鍰。

(97.10.15)

案例：建物基地坐落廣告不實(shí)57瑞○房屋仲介企業(yè)社負(fù)責(zé)人○○○於95年9月9日更生日?qǐng)?bào)刊登不動(dòng)產(chǎn)銷售廣告〔建地─民國路28、43、70坪角地，和平路口寬180米可合售價(jià)10萬元起價(jià)〕，針對(duì)銷售廣告中「和平路口寬180米」、「70坪」等詞，有模糊資訊之疑，並與事實(shí)不符，涉有違反不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例第21條規(guī)定，經(jīng)花蓮縣政府依同條例第29條、行政罰法第18條規(guī)定等處罰該公司。(96.4.12)案例：土地現(xiàn)況廣告不實(shí)58行政院公平會(huì)第871次委員會(huì)議決議，信○房屋仲介公司於其所散發(fā)之海報(bào)上宣稱「各項(xiàng)調(diào)查都是房仲業(yè)第一」、「擁有全國最大房屋成交資料庫」、「〔信○房屋是〕買方買屋的首選，是第二名的五倍」，就其服務(wù)之品質(zhì)為虛偽不實(shí)及引人錯(cuò)誤之表示(註：惟查突破?管理?雜誌針對(duì)房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)布之理想品牌調(diào)查結(jié)果，89年「臺(tái)灣北區(qū)」調(diào)查排行第1名為他事業(yè)，第2名始為信○房屋，爰其並無「各項(xiàng)調(diào)查都是房仲業(yè)第一」之實(shí)績)，違反公平交易法第21條第3項(xiàng)準(zhǔn)用同條第1項(xiàng)之規(guī)定，依同法第41條規(guī)定，命其立即停止前項(xiàng)違法行為，並處新臺(tái)幣120萬元罰鍰。(97.7.16)案例：企業(yè)形象廣告不實(shí)59案例：成屋履約保證廣告不實(shí)60行政院公平會(huì)委員會(huì)議決議，鼎○房屋於銷售廣告刊載非其仲介成交物件及未標(biāo)明「加盟」經(jīng)營，就服務(wù)之品質(zhì)及內(nèi)容為虛偽不實(shí)及引人錯(cuò)誤之表示(註：鼎○房屋於廣告刊載成交物件共有18筆，惟其中「民生海華大廈」、「亞洲民生華廈」及「民生重劃區(qū)電梯」等物件並非鼎○房屋仲介成交，鼎○房屋雖辯稱系爭廣告所列賀成交專欄並未宣稱係鼎○房屋被委託物件所成交，純?yōu)樽ＹR物件成交之意，然綜觀系爭廣告宣稱用語，其予一般人之印象即系爭廣告刊載成交物件為鼎○房屋仲介成交，並據(jù)此認(rèn)知做成交易決定。至廣告刊載「有巢氏房屋民生敦北店」及「我是小巢」等字樣，未標(biāo)明「加盟」經(jīng)營乙節(jié)，經(jīng)查鼎○房屋於案關(guān)廣告未說明「加盟」經(jīng)營，亦未揭露其公司名稱，綜觀整體廣告將使人誤認(rèn)該廣告?zhèn)S有巢氏房屋直營店所為，鼎○房屋亦坦承未為註明係因作業(yè)疏失所致。)，違反公平交易法第21條第3項(xiàng)準(zhǔn)用同條第1項(xiàng)規(guī)定，爰命其自處分書送達(dá)之次日起，立即停止前述違法行為，並處新臺(tái)幣5萬元罰鍰。(99.2.10)案例：刊載非仲介成交案件61行政院公平會(huì)第838次委員會(huì)議決議，大○○房屋仲介公司於廣告上，就銷售建物之總面積為虛偽不實(shí)及引人錯(cuò)誤之表示(註：本案廣告宣稱「體育場2樓漂亮4房公寓41坪現(xiàn)金48萬」，按建物謄本揭示，本案建物加計(jì)陽臺(tái)之登記總面積為為33.275坪，縱然加計(jì)加建局部亦僅36.451坪，惟上開公司以粗略估計(jì)之方式，計(jì)入加建及未經(jīng)登記之公共設(shè)施持分，於廣告宣稱本案建物為41坪，其差異難為一般大眾所接受，且足以引起消費(fèi)者錯(cuò)誤之認(rèn)知或決定。)，違反公平交易法第21條第1項(xiàng)規(guī)定。依同法第41條規(guī)定，命其立即停止前項(xiàng)違法行為，並處新臺(tái)幣10萬元罰鍰。(96.11.29)案例：銷售建物面積廣告不實(shí)62雨遮算成室內(nèi)廣告不實(shí)罰建商30萬

雨遮是否應(yīng)計(jì)算坪數(shù)面積曾引發(fā)爭議，現(xiàn)在又有建商將「雨遮」列入室內(nèi)使用空間，被公平會(huì)開罰。公平會(huì)委員會(huì)議上午認(rèn)定，帝璟建設(shè)公司銷售「帝璟敦和」建案時(shí)，將「雨遮」位置標(biāo)示為室內(nèi)空間之一局部，違反廣告不實(shí)，公平會(huì)開罰30萬元。公平會(huì)調(diào)查，帝璟公司在銷售「帝璟敦和」建案時(shí)，在「C戶平面參考配置圖」中將「雨遮」位置，標(biāo)示為臥室室內(nèi)空間使用局部。但據(jù)臺(tái)中市政府表示，建案如果依照「C戶平面參考配置圖」設(shè)計(jì)，將「雨遮」外推為室內(nèi)空間使用，則為違章建築，應(yīng)依「違章建築處理辦法」規(guī)定辦理。對(duì)一般消費(fèi)者來說，購買房屋時(shí)只看到「C戶平面參考配置圖」，而不了解此建築物將雨遮作為室內(nèi)空間用途屬於違規(guī)，已違反公平交易法第21條之廣告不實(shí)，公平會(huì)今天決議開罰建商30萬元。聯(lián)合晚報(bào)100/01/1963行政院公平會(huì)第1042次委員會(huì)議通過，群○建設(shè)公司預(yù)售「風(fēng)○山○」建案，於DM廣告宣稱系爭建案A+B棟1樓設(shè)有多項(xiàng)室內(nèi)公共設(shè)施，就商品之用途及內(nèi)容為虛偽不實(shí)及引人錯(cuò)誤之表示(註：系爭建案設(shè)置之「和風(fēng)會(huì)客大廳」、「交誼廳」、「會(huì)議室」、「活絡(luò)健身房」、「砂浴池」、「石板浴房」等室內(nèi)公共設(shè)施，易使消費(fèi)者誤認(rèn)皆可合法使用，並據(jù)此認(rèn)知作成交易決定。惟上述各項(xiàng)公共設(shè)施與使用執(zhí)照核準(zhǔn)圖說所載之停車空間用途不符)，違反公平交易法第21條第1項(xiàng)規(guī)定，爰命其立即停止前述違法行為，並處群○建設(shè)公司新臺(tái)幣180萬元罰鍰。(100.10.26)

案例：室內(nèi)公共設(shè)施廣告不實(shí)64行政院公平會(huì)第1041次委員會(huì)議通過，馥○建設(shè)公司與鴻○廣告公司銷售「馥○○境」建案，於戶外看板廣告表示「建中北一女成功明星學(xué)區(qū)入籍即入學(xué)！」，就商品之品質(zhì)為虛偽不實(shí)及引人錯(cuò)誤之表示，(註：看板廣告乃予觀者購買系爭建案且未來遷入戶籍後，即可入學(xué)建國高級(jí)中學(xué)、第一女子高級(jí)中學(xué)、成功高級(jí)中學(xué)等知名學(xué)校之特定印象。惟現(xiàn)行高中入學(xué)制度仍須通過基測考試方得分發(fā)入學(xué)，入籍系爭建案之國中生假設(shè)學(xué)測成績未達(dá)一定標(biāo)準(zhǔn)尚無法入學(xué)上述3所高中，其差異難為一般或相關(guān)大眾所接受)，違反公平交易法第21條第1項(xiàng)規(guī)定，爰命其立即停止前述違法行為，並處馥○建設(shè)公司、鴻○廣告公司各新臺(tái)幣10萬元罰鍰。(100.10.19)案例：明星學(xué)區(qū)廣告不實(shí)65案例：工業(yè)區(qū)建案廣告不實(shí)66案例：夾層屋廣告不實(shí)67行政院公平會(huì)第870次委員會(huì)議決議，竹○建設(shè)公司及新○○廣告公司於銷售「竹城京都」建案廣告上，就商品之內(nèi)容為虛偽不實(shí)及引人錯(cuò)誤之表示(註：上開公司被檢舉於93年間散發(fā)建案銷售廣告，以建案水岸第一排之視野景觀為廣告訴求，惟於94年間相鄰建案興建後，建案南側(cè)A、H、I、J、K2等棟視野有遭阻擋或限縮之情形，而遭住戶檢舉廣告不實(shí)。上開公司本可透過查證知悉相鄰建案基地得指示建築線，且已標(biāo)售予私人等情，並進(jìn)而得知其日後給付之內(nèi)容無法與廣告相符，惟其未克盡廣告主查證及真實(shí)表示之義務(wù)。)，違反公平交易法第21條第1項(xiàng)規(guī)定，依同法第41條規(guī)定，處竹○公司新臺(tái)幣100萬元罰鍰，處新○○廣告公司新臺(tái)幣50萬元罰鍰。(97.7.9)

案例：視野景觀廣告不實(shí)68經(jīng)紀(jì)業(yè)之業(yè)務(wù)責(zé)任(4)重要交易文件應(yīng)指派經(jīng)紀(jì)人簽章不動(dòng)產(chǎn)出租、出售委託書〔代銷業(yè)不適用〕不動(dòng)產(chǎn)承租、承購要約書〔代銷業(yè)不適用〕定金收據(jù)廣告稿不動(dòng)產(chǎn)說明書不動(dòng)產(chǎn)租賃、買賣契約書Q1：當(dāng)事人任一方之契約書漏未派人簽章是否違法？Q2：選擇要約書與斡旋金之告知義務(wù)有何規(guī)範(fàn)？69按不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例第22條第1項(xiàng)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)之買賣如委由經(jīng)紀(jì)業(yè)仲介者，其不動(dòng)產(chǎn)買賣契約書應(yīng)由經(jīng)紀(jì)業(yè)指派經(jīng)紀(jì)人簽章。為兼顧實(shí)務(wù)作業(yè)與買賣雙方權(quán)益，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)於交付不動(dòng)產(chǎn)買賣契約書予買賣雙方時(shí)，該契約書均應(yīng)由經(jīng)紀(jì)人完成簽章。本案縱使仲介公司及買方所持有之不動(dòng)產(chǎn)買賣契約書均有經(jīng)紀(jì)人簽章，惟賣方所持有之不動(dòng)產(chǎn)買賣契約書無經(jīng)紀(jì)人簽章，即有違不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例第22條第1項(xiàng)之規(guī)定，請(qǐng)依同條例第29條、第31條規(guī)定處理。

(內(nèi)政部95年7月11日內(nèi)授中辦地字第0950047568號(hào)函參照)問：交易當(dāng)事人任一方之契約書漏未指派經(jīng)紀(jì)人簽章是否違法？70提供消費(fèi)者公平自由選擇交付「斡旋金」或「要約書」之資訊收取斡旋金時(shí)宜書面告知購屋人有選擇採用內(nèi)政部版「要約書」之權(quán)利扼要說明斡旋金與要約書之區(qū)別及其替代關(guān)係由購屋人簽名確認(rèn)以釐清告知義務(wù)(文字範(fàn)例)交付斡旋金時(shí)宜以書面明訂交付目的及明確告知消費(fèi)者之權(quán)利義務(wù)(資料來源：行政院公平交易委員會(huì)對(duì)於不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)之規(guī)範(fàn)說明)71注意：購屋人得就內(nèi)政部版要約書或斡旋金任選一種為保障購屋人您的權(quán)益，並防杜日後滋生糾紛，本公司依據(jù)行政院公平交易委員會(huì)決議，確實(shí)提供內(nèi)政部版要約書與斡旋金契約二種文件及方式供您參考，購屋人您可自由選擇簽署其一，請(qǐng)您勾選所選擇簽署的文件：□內(nèi)政部版要約書〔詳如經(jīng)紀(jì)業(yè)者提供之要約書〕，主要內(nèi)容包括：1.載明您提出要約的主要內(nèi)容，由經(jīng)紀(jì)業(yè)者轉(zhuǎn)達(dá)給賣方。2.購屋人您如果選擇簽訂要約書即不須支付經(jīng)紀(jì)業(yè)者斡旋金，在要約條件尚未經(jīng)賣方承諾之前，無須支付其他任何款項(xiàng)。3.您在約定的要約期限內(nèi)，仍然可以書面隨時(shí)撤回本要約。但是如果賣方的承諾已經(jīng)到達(dá)購屋人您之後，那麼您就不能撤回本要約。4.本要約經(jīng)賣方承諾之後，購屋人您就應(yīng)依約定與賣方就買賣契約細(xì)節(jié)進(jìn)行協(xié)商，您如果不履行簽立買賣契約的義務(wù)時(shí)，就必須依據(jù)要約書中的約定內(nèi)容，支付賣方損害賠償金額。□斡旋金契約〔如經(jīng)紀(jì)業(yè)者所使用之斡旋金契約名稱〕購屋人：〔簽章〕身分證字號(hào)：公司名稱：買方經(jīng)紀(jì)人：簽署時(shí)間：年月日時(shí)「斡旋金」或「要約書」書面告知之文字範(fàn)例72行政院公平會(huì)第933次委員會(huì)議決議，元○不動(dòng)產(chǎn)仲介公司於房屋仲介交易過程，未告知購屋人斡旋金與內(nèi)政部版「要約書」之區(qū)別及其替代關(guān)係，隱瞞重要交易資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，(註：本案房屋仲介交易過程，未依坊間通常之仲介交易過程，由購屋人簽訂要約書或不動(dòng)產(chǎn)買賣意願(yuàn)書?即所謂斡旋金?委託仲介交易成功後，再行簽訂買賣契約書，而係買賣雙方先行簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣契約書，再提供要約書供購屋人補(bǔ)簽，不符「行政院公平交易委員會(huì)對(duì)於不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)之規(guī)範(fàn)說明」之規(guī)範(fàn)意旨)違反公平交易法第24條規(guī)定，依同法第41條規(guī)定，命其自處分書送達(dá)之次日起，立即停止該違法行為，並處新臺(tái)幣20萬元罰鍰。(98.9.23)案例：未提示要約書供選擇73經(jīng)紀(jì)業(yè)之業(yè)務(wù)責(zé)任(5)製作及解說不動(dòng)產(chǎn)說明書向與委託人交易之相對(duì)人(買方)解說解說前應(yīng)經(jīng)委託人(賣方)簽章簽約時(shí)由經(jīng)紀(jì)人交付相對(duì)人並由相對(duì)人簽章視為租賃或買賣契約書之一局部Q1：不動(dòng)產(chǎn)說明書應(yīng)記載事項(xiàng)是否為解說之最低義務(wù)？Q2：簽訂買賣契約書後，始製作不動(dòng)產(chǎn)說明書，是否違法？74不動(dòng)產(chǎn)說明書應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)，僅係提供不動(dòng)產(chǎn)仲介業(yè)者製作不動(dòng)產(chǎn)說明書之參考，並非除上開說明書所列事項(xiàng)外，在具體交易中，仲介業(yè)者基於專業(yè)，客觀上可期待其就交易標(biāo)的物可得注意，並向委託人告知及說明之事項(xiàng)，均可執(zhí)此脫免其注意義務(wù)，至於何種情形會(huì)影響訂約，是否屬於「訂約之事項(xiàng)」，仍應(yīng)由事實(shí)審法院依具體個(gè)案認(rèn)定之?！才_(tái)灣板橋地方法院91年度小上字第32號(hào)判決〕按不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)買賣仲介之業(yè)務(wù)過程中，固應(yīng)盡相當(dāng)之查證義務(wù)，並應(yīng)依不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)說明書向與其委託人交易之相對(duì)人為解說，惟上開所謂查證義務(wù)自應(yīng)以相當(dāng)合理之範(fàn)圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務(wù)仍無從查證，自不得認(rèn)為其有何過失。(臺(tái)灣高等法院96年度上字第40號(hào)判決)問：不動(dòng)產(chǎn)說明書應(yīng)記載事項(xiàng)是否為

解說之最低義務(wù)？75經(jīng)紀(jì)業(yè)與委託人簽訂委託契約書後，應(yīng)即製作不動(dòng)產(chǎn)說明書，並經(jīng)委託人及指派之經(jīng)紀(jì)人簽章，始可由經(jīng)紀(jì)人員向與委託人交易之相對(duì)人解說，並於簽訂租賃或買賣契約書時(shí)，將該說明書交付予該相對(duì)人。是以不動(dòng)產(chǎn)說明書製作、簽章、解說及交付之時(shí)機(jī)，應(yīng)於簽訂租賃或買賣契約書前為之，方得充分保障交易當(dāng)事人權(quán)益。本案經(jīng)紀(jì)業(yè)受託銷售後旋即促成雙方當(dāng)事人簽訂買賣契約，並於簽約後始製作不動(dòng)產(chǎn)說明書由經(jīng)紀(jì)人簽章，經(jīng)紀(jì)人員難謂已善盡解說之責(zé)；經(jīng)紀(jì)業(yè)則已喪失經(jīng)紀(jì)業(yè)指派經(jīng)紀(jì)人簽章之目的與意義，尚難謂符合本條例第22條第1項(xiàng)規(guī)定。

(內(nèi)政部97年11月6日內(nèi)授中辦地字第0970052453號(hào)函參照)問：簽訂買賣契約書後，始製作不動(dòng)產(chǎn)說明書，是否違法？76本案買方於97年7月19日簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣契約書時(shí)，原告尚未製作不動(dòng)產(chǎn)說明書，除影響買方?jīng)Q定購屋之考量面象，亦喪失本條例規(guī)定經(jīng)紀(jì)業(yè)者指派經(jīng)紀(jì)人簽章之目的與意義，尚難認(rèn)符合本條例第22條第1項(xiàng)規(guī)定。另不動(dòng)產(chǎn)說明書製作完成之時(shí)機(jī)，本條例內(nèi)容固無直接明文，惟依本條例第21條第1項(xiàng)、第22條第1項(xiàng)、第23條、第24條等規(guī)定整體觀之，該不動(dòng)產(chǎn)說明書製作、簽章、解說及交付之時(shí)機(jī)，應(yīng)於簽訂買賣契約書前為之，方得充分保障交易當(dāng)事人權(quán)益，俾符上開條例之立法目的。原告稱係為積極滿足回應(yīng)客戶需求致未及於買賣契約成立時(shí)提供買方參閱，實(shí)非得已，且已於事後製作完成不動(dòng)產(chǎn)說明書並依規(guī)定指派所屬不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽章云云。惟按諸原告為合法經(jīng)紀(jì)業(yè)者，於社會(huì)生活上就同性質(zhì)事務(wù)繼續(xù)反覆實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)仲介業(yè)務(wù)行為，已具備專業(yè)知識(shí)及能力，自應(yīng)遵守執(zhí)業(yè)規(guī)範(fàn)並且盡善良管理人之注意義務(wù)，竟違反規(guī)定，縱非成心亦有過失。(臺(tái)北高等行政法院98年度簡字第224號(hào)判決A)案例A：未適時(shí)製作不動(dòng)產(chǎn)說明書77即便如原告所述，於調(diào)閱彙整相關(guān)資料通常須費(fèi)時(shí)3個(gè)工作日而不及製做完成並交付買方參考，但是原告為專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)仲介業(yè)者，其經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)仲介已有相當(dāng)時(shí)日，即已能預(yù)見並且計(jì)算於事前調(diào)閱彙整相關(guān)資料所需花費(fèi)的時(shí)間，其自應(yīng)與不動(dòng)產(chǎn)買受人約定買賣雙方於不動(dòng)產(chǎn)說明書製作完成後且經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽章及解說後始交付並簽訂買賣契約書，而本案原告卻未履行上相關(guān)義務(wù)，其作為屬應(yīng)注意、能注意而不注意致導(dǎo)致消費(fèi)糾紛，故原告執(zhí)行業(yè)務(wù)過程即為未盡善良管理人之注意義務(wù)而有過失。原告違反不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例第22條規(guī)定，尚與交易之相對(duì)人是否因此權(quán)益受損及原告是否因此獲得利益並無直接關(guān)聯(lián)，蓋行政罰係針對(duì)行為人過去違法之行為所為之處罰，其是否因?yàn)檫`法行為而獲利，在所不問。(臺(tái)北高等行政法院98年度簡字第224號(hào)判決B)案例B：未適時(shí)製作不動(dòng)產(chǎn)說明書78經(jīng)紀(jì)業(yè)之業(yè)務(wù)責(zé)任(6)損害賠償責(zé)任歸責(zé)經(jīng)紀(jì)業(yè)事由→由經(jīng)紀(jì)業(yè)負(fù)責(zé)任經(jīng)紀(jì)人員成心或過失→由業(yè)與人員負(fù)連帶責(zé)任受害人向全聯(lián)會(huì)求償→營保金繳存總額內(nèi)代償Q1：消保法第7條規(guī)定之無過失責(zé)任是否適用於經(jīng)紀(jì)業(yè)者？Q2：經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)盡善良管理人之注意義務(wù)嗎？79案例：請(qǐng)求損害賠償80謝○○根本無欲以1,248萬元購買系爭房屋，其實(shí)際承購系爭房屋之總價(jià)為1,200萬元，被上訴人(仲介公司)及謝○○均無欲為附停止條件定金委託書、購屋承諾書所載承購總價(jià)1,248萬元所拘束，係通謀虛偽所為之表示，被上訴人並未完成上訴人委託以1,248萬元銷售系爭房屋之目的，上訴人自不負(fù)與買主簽訂買賣契約之義務(wù)，被上訴人主張依系爭契約第貳局部第5條第2項(xiàng)第3款約定，上訴人應(yīng)支付委託銷售總價(jià)4％之服務(wù)報(bào)酬及2％之違約金，即屬無據(jù)。又上訴人並未於委託銷售期間終止系爭契約，被上訴人主張依系爭契約第貳局部第5條第2項(xiàng)第1款約定，上訴人應(yīng)給付委託銷售總價(jià)2％之違約金，亦屬無據(jù)。(高等法院99年度上易字第484號(hào)判決)案例：請(qǐng)求給付違約金81被上訴人向上訴人買受之系爭房屋既有混凝土剝落、鋼筋鏽蝕、氯離子含量過高〔俗稱海砂屋〕，平安堪慮，已不適宜居住等重大瑕疵，被上訴人以之解除買賣契約，並無顯失公平之情事。則被上訴人依民法第259條規(guī)定，請(qǐng)求上訴人返還該房地價(jià)款新臺(tái)幣390萬元及房屋稅及地價(jià)稅款8,665元，扣除上訴人主張抵銷有理由之19萬元局部外，計(jì)為371萬8,665元本息，應(yīng)予準(zhǔn)許等情。(最高法院95年度臺(tái)上字第287號(hào)判決)案例：海砂屋之解約82買到海砂屋勝訴全額討回

【聯(lián)合報(bào)╱臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】

83案例：輻射屋之價(jià)金返還84房屋內(nèi)有人「非自然身故」之情形，為一般人決定購買與否之重要判斷資訊，此見前開內(nèi)政部所頒房地產(chǎn)委託銷售契約範(fàn)本以及臺(tái)灣高等法院暨所屬法院95年法律座談會(huì)意見，均認(rèn)此資訊應(yīng)列不動(dòng)產(chǎn)交易應(yīng)揭露之事項(xiàng)自明。因一般購買者知有上情，多心生畏怖而無購買意願(yuàn)，就供給與需求之角度觀察，足以影響系爭房地之交易價(jià)值甚鉅，應(yīng)認(rèn)屬交易上之重大瑕疵。被告辯稱建築物是否因?yàn)樵腥遂洞俗詺⒍蔀閮凑瑑H屬於個(gè)人主觀面及心理面之範(fàn)疇，因人、因時(shí)、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉於時(shí)間經(jīng)過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認(rèn)將導(dǎo)致物之價(jià)值、效用或品質(zhì)不具備，自非謂物之瑕疵云云，缺乏採取。(臺(tái)中地方法院96年度訴字第2526號(hào)判決)案例：請(qǐng)求返還買賣價(jià)金85法官判案各有主張屋主隱匿兇宅判賠買家百萬

兇宅會(huì)不會(huì)影響房價(jià)？臺(tái)中地院某法官認(rèn)為，兇宅影響房價(jià)是主觀因素造成，還舉彰化洪假設(shè)潭滅門血案豪宅為例，指二者缺乏因果關(guān)係，判決免賠；但板橋地院法官卻認(rèn)為，兇宅確會(huì)讓一般社會(huì)大眾心生嫌惡，對(duì)住戶居住品質(zhì)、心理層面亦會(huì)造成相當(dāng)大的負(fù)面影響，判決隱匿兇宅事實(shí)的江姓父子應(yīng)賠一百萬元價(jià)金。劉女興沖沖買了房子，卻從鄰居處輾轉(zhuǎn)得知，九十三年四月間吳姓屋主曾在臥房內(nèi)燒炭自殺身亡，劉女發(fā)現(xiàn)買到兇宅，提告要求江家父子應(yīng)賠償一百五十萬元買屋價(jià)金。江姓父子辯稱，他們?cè)谑掳l(fā)三年後才買入房子，對(duì)於產(chǎn)權(quán)持有前發(fā)生的自殺案件，無需負(fù)起說明義務(wù)；況且前手吳姓屋主的三名子女也都隱匿兇宅事實(shí)，才會(huì)以三百四十萬元的最高限額抵押權(quán)人身分，買下這間房屋，他們也是在房屋認(rèn)賠脫手之後，才獲悉這間房子是兇宅。倘假設(shè)依照臺(tái)中地院先前判決，在這宗兇宅糾紛中，劉姓女買家恐怕要摸摸鼻子自認(rèn)倒楣；但板橋地院認(rèn)為，在房地產(chǎn)交易市場及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)中，有非自然身故情事之不動(dòng)產(chǎn)，都會(huì)嚴(yán)重影響到購買價(jià)格，兇宅屬房屋交易重要資訊，買到兇宅要求減少價(jià)金，天經(jīng)地義。板橋地院委託不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師鑑價(jià)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐膬凑瑑r(jià)格，必須減去四成的瑕疵，以買賣的二五○萬元價(jià)金計(jì)算，審結(jié)判決江姓父子應(yīng)賠償劉姓買家一百萬元價(jià)金。中國時(shí)報(bào)A10版186經(jīng)紀(jì)業(yè)之業(yè)務(wù)責(zé)任(7)不得無故洩漏他人秘密不得規(guī)避、妨礙或拒絕業(yè)務(wù)檢查標(biāo)明「加盟店」或「加盟經(jīng)營」掣給收據(jù)遵守經(jīng)紀(jì)業(yè)倫理規(guī)範(fàn)其他Q3：經(jīng)紀(jì)業(yè)可否揭示「免費(fèi)估價(jià)」用語？Q2：經(jīng)紀(jì)人員不當(dāng)利用謄本資料侵?jǐn)_所有權(quán)人如何處理？Q1：經(jīng)紀(jì)業(yè)可否租借經(jīng)紀(jì)人證書？87仲介業(yè)倫理規(guī)範(fàn)修正重點(diǎn)

修正後之「不動(dòng)產(chǎn)仲介經(jīng)紀(jì)業(yè)倫理規(guī)範(fàn)」業(yè)經(jīng)內(nèi)政部97年12月3日備查。經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)揭露不動(dòng)產(chǎn)說明書應(yīng)記載之內(nèi)容，不得有蓄意矇蔽欺罔之行為。

經(jīng)紀(jì)業(yè)不得與經(jīng)紀(jì)人員通謀，使其未親自執(zhí)行業(yè)務(wù)而假藉其名義對(duì)外執(zhí)行業(yè)務(wù)。經(jīng)紀(jì)人員不得不當(dāng)利用土地登記及地價(jià)電子資料謄本之住址資料，侵?jǐn)_所有權(quán)人。經(jīng)紀(jì)業(yè)及所屬經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)詳細(xì)審查委託人身分，並影存交易憑證，如發(fā)現(xiàn)疑似洗錢之交易行為時(shí)，應(yīng)向經(jīng)紀(jì)業(yè)所在地同業(yè)公會(huì)通報(bào)。

88使用定型化契約應(yīng)注意事項(xiàng)89意義：以企業(yè)經(jīng)營者提出之定型化契約條款作為契約內(nèi)容之全部或一部而訂立之契約。內(nèi)容定型化契約條款企業(yè)經(jīng)營者為與不特定多數(shù)消費(fèi)者訂立同類契約之用，所提出預(yù)先擬定之契約條款。其不限於書面，以放映字幕、張貼、牌示、網(wǎng)際網(wǎng)路、或其他方法表示者，亦屬之。個(gè)別磋商條款契約當(dāng)事人個(gè)別磋商而合意之契約條款。定型化契約之簡介90簽約前合理的審閱期間(30日內(nèi))符合平等互惠原則及誠信原則「個(gè)別磋商條款」效力優(yōu)於「定型化契約條款」防止發(fā)生異常條款的問題條款發(fā)生疑義時(shí)應(yīng)為有利消費(fèi)者的解釋遵守政府公告的「應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)」政府公告之應(yīng)記載事項(xiàng)，未經(jīng)記載於定型化契約者，仍構(gòu)成契約之內(nèi)容。定型化契約訂立之原則91預(yù)售屋買賣契約書範(fàn)本成屋買賣契約書範(fàn)本預(yù)售停車位買賣契約書範(fàn)本不動(dòng)產(chǎn)委託銷售契約書範(fàn)本房屋租賃契約書範(fàn)本房屋委託租賃契約書範(fàn)本審閱至少5日審閱至少3日善用政府訂頒之契約書範(fàn)本92定型化契約範(fàn)本只是提供各界參考使用，並不具法律拘束力，但仍建議企業(yè)經(jīng)營者依行政院消保會(huì)審議通過之契約書範(fàn)本為契約內(nèi)容。應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)之條款具有相當(dāng)之法律拘束力，倘假設(shè)企業(yè)經(jīng)營者所提供之定型化契約，有違反政府公告之應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)之條款，消費(fèi)者得主張?jiān)摋l款無效。定型化契約範(fàn)本與應(yīng)記載及

不得記載事項(xiàng)之效力93問：定型化契約應(yīng)記載事項(xiàng)是否屬法規(guī)命令？

中央主管機(jī)關(guān)依消費(fèi)者保護(hù)法第17條第1項(xiàng)規(guī)定公告規(guī)定之定型化契約應(yīng)記載或不得記載係對(duì)多數(shù)不特定人民就一般事項(xiàng)所作抽象之對(duì)外發(fā)生法律效果，屬實(shí)質(zhì)意義之法規(guī)，自應(yīng)踐行行政程序法第4章法規(guī)命令之訂定、修正等程序規(guī)定。

(法務(wù)部95年9月21日法律字第0950035512號(hào)函)94建商提供之預(yù)售屋買賣契約內(nèi)容應(yīng)包括內(nèi)政部公告之定型化契約應(yīng)記載事項(xiàng)，且不得記載事項(xiàng)不應(yīng)列入契約內(nèi)容。應(yīng)記載事項(xiàng)，每條、點(diǎn)次之順序，得自由調(diào)整。只要文意相同，未影響消費(fèi)者權(quán)益即可，不須逐字逐句相同。已訂約之「定型化契約條款」之內(nèi)容，較「個(gè)別磋商條款」之約定，更有利於消費(fèi)者，而消費(fèi)者於為該約定時(shí)所不知者，仍以「定型化契約條款」之內(nèi)容，為雙方權(quán)利義務(wù)之依據(jù)。企業(yè)經(jīng)營者提供之契約內(nèi)容是否應(yīng)與政府公告之內(nèi)容逐字逐句相符？95按審閱期間之規(guī)定，係使消費(fèi)者在簽訂定型化契約之前，有充分了解其內(nèi)容的時(shí)間，故如以個(gè)別商議條款之方式，約定拋棄審閱期間，核其性質(zhì)，因非屬自由之拋棄或預(yù)先免除成心或重大過失，自無民法第17條第1項(xiàng)或第222條規(guī)定之適用，該約定尚難謂為無效。但如以定型化契約條款為此約定，將使消費(fèi)者完全失去審閱之機(jī)會(huì)，則可能違反消費(fèi)者保護(hù)法第12條所揭櫫之平等互惠及誠信等原則及消保法施行細(xì)則有關(guān)審閱期間之規(guī)定而無效，惟具體個(gè)案仍應(yīng)由法院判斷。(行政院消費(fèi)者保護(hù)委員會(huì)臺(tái)消保法字第00056號(hào)函)問：消費(fèi)者可以同意拋棄契約

審閱期間嗎？96問：未預(yù)先審閱定型化契約款可以

主張?jiān)摷s款不構(gòu)成契約內(nèi)容嗎？97問：加註消費(fèi)者自願(yuàn)拋棄契約

審閱權(quán)之條款是否有效？98買預(yù)售屋5月起享履約保證保障消費(fèi)者購買預(yù)售屋權(quán)益，今(100)年5月1日起將實(shí)施「預(yù)售屋履約保證機(jī)制」，並納入預(yù)售屋定型化契約範(fàn)本，內(nèi)政部公布，將「不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)信託」列入履約保證方式，並確定「同業(yè)連帶擔(dān)?！沟姆旨?jí)及擔(dān)保方式。

「預(yù)售屋履約保證機(jī)制」去年8月16日公告，訂今年5月1日生效，給予業(yè)者八個(gè)月準(zhǔn)備期間，內(nèi)政部指出，三次邀請(qǐng)專家學(xué)者、相關(guān)產(chǎn)業(yè)公會(huì)及機(jī)關(guān)代表開會(huì)研商，最後獲得共識(shí)，決定將不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)信託做為內(nèi)政部同意的履約保證方式，昨天並公告。依據(jù)預(yù)售屋履約保證機(jī)制，消費(fèi)者有兩種履約保證