房地產(chǎn)基礎知識培訓帶趣味小故事

內(nèi)部交流與學習（2009年元月）這次交流，得耽擱大伙一杯茶的功夫。開篇之前，先講一個小故事。小唐名叫唐阿土，是成都的彎彎（農(nóng)民）。從來沒有出過遠門。攢了半輩子的錢，終于參加一個旅游團出了國。

國外的一切都是非常新鮮的，關鍵是，唐阿土參加的是豪華團，一個人住一個標準間。這讓他新奇不已。

早晨，不懂中文的服務生來敲門送早餐時大聲說道：

“GOODMORNINGSIR！”

一個XIAO故事

唐阿土愣住了。這是什么意思呢？在自己的家鄉(xiāng)，一般陌生的人見面都會問：“您貴姓？”

于是唐阿土大聲叫道：“我叫唐阿土！”

如是這般，連著三天，都是那個服務生來敲門，每天都大聲說：“GOODMORNINGSIR！”而唐阿土亦大聲回道：“我叫唐阿土！”

一個XIAO故事但他非常的生氣。這個服務生也太笨了，天天問自己叫什么，告訴他又記不住，很煩的。終于他忍不住去問導游，“GOODMORNINGSIR！”是什么意思，導游告訴了他，天?。?！我暈死！真是丟臉死了。

唐阿土反復練習“GOODMORNINGSIR！”這個詞，以便能體面地應對服務生。

又一天的早晨，服務生照常來敲門，門一開唐阿土就搶先大聲叫道：“GOODMORNINGSIR！”

此時此刻，服務員楞了一下，然后——大聲而有禮貌的回答：“我是唐阿土！”一個XIAO故事

這個故事告訴我們——人與人交往，常常是意志力與意志力的較量。不是你影響他，就是他影響你！而我們要想成功，一定要培養(yǎng)自己的影響力！只有影響力大的人

才可以成為最強者。一個XIAO故事今天在座的各位大多數(shù)人士天天面對電腦和色彩打交道所以，今天的話題先從色彩說起……今天你是什么顏色？哪種顏色總能帶給您好的想法？灰色的世界，也不一定是灰暗的世界……GRAY灰色BLUE藍色RED紅色Cool,CoolCornerHotCorner冰冷火熱BLUE藍色·愛上“藍色”的人有清晰的頭腦?？偰軋猿肿约旱膇dea，并且說服你和身邊的人，包括客戶，也包括情人?！ど羁痰闹R/清楚的論點/無可置疑置的邏輯。·夢想是現(xiàn)實的。營銷人是理性的?！っ翡J，能切中要害。

·然而，·當“藍色”漸漸變成“灰色”的形態(tài)時,猜猜看會是什麼狀況?·明亮的紅色具有創(chuàng)意的爆破力！動力！閃閃動人！熱情、激情是他們的動力.用作品和情感說服別人，感染別人。廣告人更要有紅色的沖進。紅色像是一場艷遇。轟轟烈烈的開始/而且事後被人記得。然而——如果“紅色”褪成“粉紅色”,激情消逝,不復有記憶點。RED紅色“灰色”的人缺乏“紅色”的火熱和“藍色”的敏銳。大部份的人寧可平庸,也不要冒風險--以免自己看起來很笨?；疑娜耸呛苋菀妆贿z忘的。大部份的人都不自覺自己是灰色的。因為太多人是灰色的,"有齊頭平等"的效果不是很多人有勇氣告訴你,“你實在很乏味”其實灰色真的乏味，無論你是營銷人、策劃人、管理人、設計、文案都不要做灰色的人。GREY灰色以上內(nèi)容，均為題外話……房地產(chǎn)常用專業(yè)基礎知識作為專業(yè)房地產(chǎn)服務公司的一員把一些基礎的、淺顯的房地產(chǎn)知識梳理一次應該有所必要！即便以下內(nèi)容或許您已經(jīng)熟悉了百分之七八十。。。。。綱要一、中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程

二、房地產(chǎn)開發(fā)流程及各階段需求分析

三、房地產(chǎn)常用專業(yè)術語

中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程階段劃分發(fā)展特征階段關鍵詞第一階段1978年以前計劃經(jīng)濟時代，實行房屋統(tǒng)建統(tǒng)配統(tǒng)管制，由地方財政撥款和各單位投資建造住房以解決房屋問題住宅統(tǒng)建、福利分房第二階段1978—1990住房商品化，房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟向房地產(chǎn)市場經(jīng)濟轉變的階段土地使用制度改革憲法與土地管理法的修改住房制度改革第三階段1990—1997第一個快速發(fā)展階段，因市場不規(guī)范及發(fā)展過快也導致了第一個低谷期快速發(fā)展、泡沫、宏觀調(diào)控、安居工程、貨幣分房、房屋抵壓貸款、住房公積金第四階段1998—2007第二個快速發(fā)展階段快速發(fā)展、宏觀調(diào)控、大盤開發(fā)、多元化融資、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)……第五階段至今第二個調(diào)整期拐點、通漲、緊縮、豬堅強、范跑跑……房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型分類標準類型企業(yè)性質(zhì)

國有、集體、私營、中外合資企業(yè)資質(zhì)

一級、二級、三級、四級開發(fā)類型

住宅開發(fā)商、綜合開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)務體系

房地產(chǎn)專業(yè)化企業(yè)、多元化企業(yè)企業(yè)規(guī)模

項目公司、集團公司企業(yè)前身

原住宅統(tǒng)建相關部門、建筑施工企業(yè)、其他行業(yè)企業(yè)開發(fā)區(qū)域

本土型開發(fā)企業(yè)、跨區(qū)域開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程及開發(fā)商角色分析房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)需求分析房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)需求分析

1、投資決策及可行性研究需求：市場調(diào)研，形成可行性研究報告1）對內(nèi)：明確項目在經(jīng)濟上、技術上、效益上的可行性2）項目立項需要一份可研報告3）銀行貸款需要可研報告需求：確定整體開發(fā)策略，產(chǎn)品定位，形成設計任務書1）市場調(diào)研：區(qū)域市場走勢、競爭項目、類比項目、消費群體、政策、地塊……2）發(fā)達區(qū)域采盤，學習先進經(jīng)驗3）產(chǎn)品定位：做什么樣的產(chǎn)品（檔次、風格、戶型面積配比、建筑結構、裝修、配套、園林……），4）整體開發(fā)思路：開發(fā)時序、開盤策略、營銷主題、廣告策略……房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)需求分析2、前期策劃需求：把前期策劃或老板的思路通過設計形成執(zhí)行方案1）概念性規(guī)劃設計：確定整體規(guī)劃理念及總體規(guī)劃布局2）規(guī)劃、園林、建筑、戶型方案設計：執(zhí)行方案3）施工圖設計：執(zhí)行方案，指導施工房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)需求分析3、規(guī)劃設計需求：采購管理、施工管理1）采購：硬采購（建筑材料、建筑部品等）2）施工管理：進度管理、質(zhì)量管理、安全管理3）成本控制：控制采購及施工過程中的成本房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)需求分析4、施工階段需求1）制定整體推廣方案（營銷主題、開盤方案、廣告策略、活動策略……）2）廣告及活動推廣執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)需求分析5、營銷推廣需求1）銷售培訓（樓盤知識、銷售說辭、禮儀、策略……）2）銷售管理（人員管理、客戶管理、業(yè)績管理、物料管理……）3）銷售策劃（銷售過程中的銷售執(zhí)行策略策劃：價格、促銷……）4）客戶服務：辦理按揭、交房等房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)需求分析6、銷售我也認為，“以上內(nèi)容，太過死板令人不屑一顧?！爆F(xiàn)在，讓我們來了解一下不一樣的建筑。首先，您知道世界上哪一棟建筑在嚴重的進度延誤和費用超支的情況下完成，歷時14年，造價從700萬美元膨脹到1.2億美元，比預算增加了17倍？悉尼歌劇院身為專業(yè)房地產(chǎn)服務公司的一員，您知道：“不求最好，但求最貴”的香港寫字間是哪一棟嗎？香港匯豐銀行總部號稱：停放在港口海岸地面上的一艘“宇宙飛船”您知道：香港中銀大廈為什么被譽為“節(jié)節(jié)高”嗎？您知道中國哪一棟建筑看起來很舒服，修建起來難度滔天嗎？“好看難建”的ＣＣＴＶ大樓您知道：國家大劇院的建筑理念是什么嗎？“一滴晶瑩的水珠”曾經(jīng)是周總理未能完成的夙愿。位于人民大會堂西側，全世界獨一無二的恢宏建筑。可惜，由法國人擔綱設計…….如果以上這些內(nèi)容都太復雜深奧，還是讓我們來看些簡單、基礎的內(nèi)容吧！容積率:是項目總建筑面積與總用地面積的比值。一般用小數(shù)表示。綠化率:項目綠地總面積與總用地面積的比值。一般用百分數(shù)表示。建筑密度:項目總占地基地面積與總用地面積的比值。一般用百分數(shù)表示。層高、凈高：(1)層高指建筑物的層間高度，及本層樓面或地面至上一層樓面或地面的高度；(2)凈高指房間的凈空高度，及地面至天花板下皮的高度房地產(chǎn)常用專業(yè)術語1、技術經(jīng)濟指標建筑的面積建筑面積、使用面積、使用率:(1)建筑面積指建筑物長度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數(shù)。它由使用面積、交通面積和結構面積組成。(2)使用面積指主要使用房間和輔助使用房間的凈面積（凈面積為軸線尺寸減去墻厚所得的凈尺寸的乘積）。(3)使用率亦稱得房率，指使用面積占建筑面積的百分數(shù)。交通面積、結構面積:(1)交通面積指走道、樓梯間、電梯間等交通聯(lián)系設施的凈面積。(2)結構面積指墻體、柱所占的面積。磚木磚混框架鋼結構其他：鋼混、框剪……

房地產(chǎn)常用專業(yè)術語建筑結構磚混結構：房屋的豎向承重構件采用磚墻或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，此類結構形式叫磚混結構?？蚣芙Y構：

框架結構指由柱子、縱向梁、橫向梁、樓板等構成的骨架作為承重結構，墻體是圍護結構。

剪力墻：

剪力墻指在框架結構內(nèi)增設的抵抗水平剪切力的墻體。因高層建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力墻又稱抗震墻。鋼結構：

鋼結構是建筑物的主要承重構件由鋼材構成的結構。具有自重輕、強度高、延性好、施工快、抗震性好的特點。鋼結構多用于超高層建筑，造價較高。建筑的結構與磚混結構相比，框架結構有何優(yōu)、缺點？優(yōu)點：(1)自重輕：磚混結構自重為1500公斤/平方米；框架結構如采用輕板（加氣混凝土隔墻、輕鋼龍骨隔墻等）的自重為400公斤~600公斤/平方米，僅為磚混結構的1/3。(2)房間布置靈活：框架結構的承重結構為框架本身，墻板只起圍護和分隔作用，因而布置比較靈活。(3)增加了有效面積：框架結構墻體較磚混結構薄，相對的增加了房屋的使用面積。缺點：(1)用鋼量比磚混結構高出約30%，與磚混結構相比，造價偏高。(2)部分柱子截面尺寸過大，會凸出墻外，影響美觀。五證《國有土地使用證》《建筑用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》(建筑工程開工證）《商品房銷售（預售）許可證》兩書《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》房地產(chǎn)常用專業(yè)術語“五證兩書”三通一平

三通一平是指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結構的基礎工程要求，內(nèi)容包含“水通、電通、路通和土地平整”，是房地產(chǎn)基礎用地開發(fā)的最低法定要求。七通一平

七通一平是指“給水、排水、電力、通信、燃氣、熱力、道路通，土地平整”。

房地產(chǎn)常用專業(yè)術語“三通一平”與“七通一平”開間

住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。進深

在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。房地產(chǎn)常用專業(yè)術語“開間與進深”錯層復式躍式入戶花園空中花園

房地產(chǎn)常用專業(yè)術語創(chuàng)新戶型錯層室內(nèi)實景圖錯躍式室內(nèi)效果圖按建筑層數(shù)分低層、多層、小高層、高層按單體結構分

板樓、塔樓、板塔結合別墅按單體結構分獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼

房地產(chǎn)常用專業(yè)術語建筑類別板樓四大優(yōu)點南北通透，采光通風好；均好性；管理成本不高；實用率、得房率高。板樓兩大缺陷建筑密度小，不能充分挖掘地土地價值，且房價相對高；房型格局不宜改造。按單體結構分塔樓平面圖塔樓四大優(yōu)點節(jié)約土地資源，房價較低；空間結構靈活，宜于改造；結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓兩大缺陷均好性差，居住密度高；使用率不高，存在灰色空間。獨棟別墅立面別墅按單體結構分聯(lián)排別墅

聯(lián)排別墅又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設有1至2個車位，還有地下室。與獨棟別墅區(qū)別很大的是，它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，有統(tǒng)一的平面設計和獨立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右。雙拼別墅它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，是由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。在美國被叫作“Twofamilyhouse”，直譯為兩個家庭的別墅。疊拼別墅它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的基礎上產(chǎn)生的，由多層的復式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進深的缺點。疊拼別墅立面圖

即將，，結束。