房地產(chǎn)估價(jià)師：2023年《原理與方法》考試真題與答案解析

房地產(chǎn)估價(jià)師：2023年《原理與方法》考試真題與答案解析一、單選題1.用距離來(lái)評(píng)價(jià)某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時(shí)，一般不宜采用的距離是（）。A空間直線距離B交通路線距離C交通時(shí)間距離D經(jīng)濟(jì)距離答案：A答案解析：空間直線距離是指兩地之間的直線長(zhǎng)度，是最簡(jiǎn)單、最基礎(chǔ)、易獲得的距離。但在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)、有河流阻隔、地形復(fù)雜（如山城）等情況下，空間直線距離往往會(huì)失去意義，不能反映交通便利程度。2.市場(chǎng)比較法估價(jià)中需對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實(shí)例狀況應(yīng)是（）的狀況。A委托估價(jià)時(shí)B成交價(jià)格對(duì)應(yīng)C價(jià)值時(shí)點(diǎn)D成交日期答案：B答案解析：可比實(shí)例狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的狀況，而不是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)或估價(jià)作業(yè)期間的狀況。因?yàn)樵趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)或估價(jià)作業(yè)期間，可比實(shí)例狀況可能發(fā)生了變化，而在此之前的成交價(jià)格通常不反映這種變化。3.某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄔO(shè)成本及管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/㎡。A310.61B321.60C477.87D494.77答案：C答案解析：投資利息=3×[（1+7.2%）0.5﹣1]=0.1061229853億元。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本=（3+0.1061229853）×108/（1×65%×106）=477.87元/㎡。二、多選題1.房地產(chǎn)司法處置估價(jià)中，人民法院為（）。A估價(jià)委托人B估價(jià)當(dāng)事人C估價(jià)利害關(guān)系人D估價(jià)報(bào)告使用人E估價(jià)對(duì)象權(quán)利人答案：ABD答案解析：房地產(chǎn)司法處置估價(jià)中，人民法院是估價(jià)委托人，估價(jià)委托人屬于估價(jià)當(dāng)事人之一；人民法院也是估價(jià)報(bào)告使用人。2.下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況的有（）。A房屋已被列入征收范圍中B房屋已滅失C房地產(chǎn)有租約限制D房屋位于頂樓E房地產(chǎn)建設(shè)手續(xù)不齊全答案：ACE答案解析：B屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況；D屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況。3.下列原因引起的房地產(chǎn)保值增值，屬于房地產(chǎn)自然增值的有（）。A裝飾裝修改造B通貨膨脹C需求增加導(dǎo)致稀缺性增加D改進(jìn)物業(yè)管理E周?chē)h(huán)境改善答案：CE答案解析：需求增加、外部經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)利用限制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值增加，屬于房地產(chǎn)自然增值；通貨膨脹導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，屬于房地產(chǎn)保值；對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值增加，屬于房地產(chǎn)投資增值。4.房地產(chǎn)征用需要估價(jià)的內(nèi)容有（）。A被征收房地產(chǎn)的價(jià)值B征用房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失C被征用房地產(chǎn)的價(jià)值損失D房屋征收社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估E征用房地產(chǎn)造成的搬遷費(fèi)用答案：BCE答案解析：在房地產(chǎn)征收和征用中，不僅需要評(píng)估相關(guān)構(gòu)筑物和附屬設(shè)施的價(jià)值或價(jià)值損失，通常還需要評(píng)估因征收、征用房地產(chǎn)造成的搬遷費(fèi)用（如機(jī)器設(shè)備的拆除、運(yùn)輸和重新安裝調(diào)試等費(fèi)用）、臨時(shí)安置費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失，以及雖未到使用壽命但不可繼續(xù)利用的動(dòng)產(chǎn)殘余價(jià)值等。5.房地產(chǎn)承租人經(jīng)出租人同意，將承租房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給第三人，為評(píng)估承租人可獲得多少權(quán)利金提供估價(jià)服務(wù)，應(yīng)評(píng)估承租房地產(chǎn)（）。A完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值B出租人權(quán)益價(jià)值C承租人權(quán)益價(jià)值D租賃權(quán)價(jià)值E抵押權(quán)價(jià)值答案：CD答案解析：針對(duì)承租人，應(yīng)評(píng)估承租房地產(chǎn)的承租人權(quán)益價(jià)值和租賃權(quán)價(jià)值，其他選項(xiàng)和題干均不符合。6.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，屬于鑒證性估價(jià)的是（）。A為國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)進(jìn)行的估價(jià)B為個(gè)人出租房地產(chǎn)確定掛牌價(jià)進(jìn)行的估價(jià)C為商業(yè)銀行確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行的估價(jià)D為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地確定報(bào)價(jià)進(jìn)行的估價(jià)E為出國(guó)移民提供財(cái)產(chǎn)證明進(jìn)行的估價(jià)答案：ACE答案解析：鑒證性估價(jià)一般是估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果供委托人給第三方使用或說(shuō)服第三方，起著價(jià)值價(jià)格證明作用的估價(jià)，如借款人委托的房地產(chǎn)抵押估價(jià)，用于上市公司關(guān)聯(lián)交易的估價(jià)，為出國(guó)移民提供財(cái)產(chǎn)證明的估價(jià)。咨詢(xún)性估價(jià)一般是估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果僅供委托人自己使用，為其作出相關(guān)決策或判斷提供參考依據(jù)的估價(jià)，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價(jià)、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)確定出價(jià)服務(wù)的估價(jià)。B和D都屬于咨詢(xún)性估價(jià)。7.下列房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格影響因素，屬于房地產(chǎn)外部因素的有（）。A人口因素B經(jīng)濟(jì)因素C區(qū)位因素D社會(huì)因素E心理因素答案：ABDE答案解析：這是根據(jù)內(nèi)外有別，把房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格影響因素先分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類(lèi)，然后進(jìn)行細(xì)分。房地產(chǎn)自身因素是構(gòu)成房地產(chǎn)自身狀況的因素，可再分為實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位因素。房地產(chǎn)外部因素是房地產(chǎn)自身狀況以外的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格有影響的各種因素，可再分為制度政策、人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、國(guó)際、心理等因素。8.損失資本化法可以分為（）。A收益損失資本化法B收入損失資本化法C超額費(fèi)用資本化法D超額收益資本化法E直接資本化法答案：ABC答案解析：損失資本化法可以分為“收益損失資本化法”“收入損失資本化法”“超額費(fèi)用資本化法”。9.司法處置一個(gè)已抵押的房地產(chǎn)，其門(mén)牌號(hào)和記載的有所不同，內(nèi)部也因權(quán)利人不讓進(jìn)而無(wú)法查勘，其中應(yīng)包括的估價(jià)假設(shè)有（）。A歷史存在假設(shè)B不相一致假設(shè)C背離事實(shí)假設(shè)D依據(jù)不足假設(shè)E未定事項(xiàng)假設(shè)答案：BCD答案解析：不相一致假設(shè)：說(shuō)明在估價(jià)對(duì)象同一事項(xiàng)的狀況之間不一致的情況下，對(duì)估價(jià)所依據(jù)的狀況所做的合理假定?，F(xiàn)實(shí)中，同一房地產(chǎn)的同一事項(xiàng)的狀況之間不一致的情形較多，例如：房地產(chǎn)名稱(chēng)有多個(gè)，之間不一致，如不同權(quán)屬證明上的房地產(chǎn)名稱(chēng)不同，或與其約定俗成的名稱(chēng)、標(biāo)準(zhǔn)地名（如住宅區(qū)名稱(chēng)、樓宇名稱(chēng)）、現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)志上的名稱(chēng)不一致；未定事項(xiàng)假設(shè)：說(shuō)明在估價(jià)所必需的估價(jià)對(duì)象狀況等相關(guān)事項(xiàng)尚未明確或不夠明確、存在不確定性的情況下，對(duì)估價(jià)所依據(jù)的事項(xiàng)所做的合理的、最可能的假定。在對(duì)所評(píng)估的價(jià)值價(jià)格有重大影響的估價(jià)對(duì)象狀況有未定事項(xiàng)的情況下難以估價(jià)，因?yàn)檫@種情況下的估價(jià)對(duì)象價(jià)值價(jià)格存在很大不確定性。如果在這種情況下確需估價(jià)，就應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定、專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、先例等做未定事項(xiàng)假設(shè)。例如：估價(jià)對(duì)象未經(jīng)登記、無(wú)權(quán)屬證明、有關(guān)部門(mén)又未進(jìn)行認(rèn)定，在確需估價(jià)的情況下，對(duì)估價(jià)對(duì)象的合法性、權(quán)利性質(zhì)等產(chǎn)權(quán)狀況作出合理假定。依據(jù)不足假設(shè)：說(shuō)明在確因客觀原因致使估價(jià)師無(wú)法了解估價(jià)所必需的估價(jià)對(duì)象狀況的情況下，對(duì)估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象狀況所做的合理的、最可能的假定，包括說(shuō)明在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料及估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。例如：估價(jià)時(shí)一般應(yīng)查閱估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明原件，但在委托人不是估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人且不能提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明原件的情況下，估價(jià)師雖然進(jìn)行了盡職調(diào)查，但未能查閱估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明原件，此種情況下對(duì)未能查閱估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明原件的說(shuō)明，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況的合理假定。10.關(guān)于運(yùn)用多種估價(jià)方法測(cè)算后得出綜合測(cè)算結(jié)果的說(shuō)法，正確的有（）。A不得調(diào)整不同估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果的權(quán)重來(lái)調(diào)整綜合測(cè)算結(jié)果B不得隨意調(diào)整某種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果來(lái)調(diào)整綜合測(cè)算結(jié)果C不得根據(jù)預(yù)設(shè)的估價(jià)結(jié)果反推不同估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果的權(quán)重D不得根據(jù)預(yù)設(shè)的估價(jià)結(jié)果去除某種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果E有關(guān)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)不同估價(jià)方法權(quán)重取值有規(guī)定的，應(yīng)按規(guī)定恰當(dāng)選取答案：BCDE答案解析：不得隨意調(diào)整不同估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果的權(quán)重來(lái)調(diào)整綜合測(cè)算結(jié)果。11.關(guān)于估價(jià)基本事項(xiàng)的說(shuō)法，正確的有（）。A估價(jià)目的取決于委托人的真實(shí)估價(jià)需要B估價(jià)對(duì)象是由委托人單方確定的C價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)由估價(jià)目的決定D價(jià)值類(lèi)型應(yīng)包含價(jià)值價(jià)格的名稱(chēng)、定義或內(nèi)涵E價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示，宜具體到日答案：ACDE答案解析：估價(jià)對(duì)象是由委托人和估價(jià)目的共同決定。12.對(duì)部分或全部超出了本機(jī)構(gòu)估價(jià)師專(zhuān)業(yè)勝任能力的估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)機(jī)構(gòu)合理的處理方式有（）。A拒絕接受該項(xiàng)目的委托B接受委托后再要求估價(jià)師學(xué)習(xí)相關(guān)技術(shù)C接受委托后要求估價(jià)師回避專(zhuān)業(yè)技術(shù)困難D委托其他機(jī)構(gòu)完成該項(xiàng)目，但以本機(jī)構(gòu)名義出具估價(jià)報(bào)告E對(duì)本機(jī)構(gòu)估價(jià)師不能勝任的部分工作，邀請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家提供專(zhuān)業(yè)幫助答案：AE答案解析：根據(jù)估價(jià)規(guī)范和題意，BCD選項(xiàng)，都是錯(cuò)誤說(shuō)法。13.下列估價(jià)程序的步驟中，屬于估價(jià)實(shí)施階段步驟的有（）。A保存估價(jià)資料B實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象C確定估價(jià)基本事項(xiàng)策刷題寶D選用估價(jià)方法測(cè)算E確定估價(jià)結(jié)果答案：BDE答案解析：根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)工作實(shí)際，房地產(chǎn)估價(jià)程序一般為：①受理估價(jià)委托；②確定估價(jià)基本事項(xiàng)；③編制估價(jià)作業(yè)方案；④搜集估價(jià)所需資料；⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥選用估價(jià)方法測(cè)算；⑦確定估價(jià)結(jié)果；⑧撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；⑨內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；⑩交付估價(jià)報(bào)告；?保存估價(jià)資料。對(duì)上述估價(jià)程序進(jìn)行階段劃分：①至③項(xiàng)是前期準(zhǔn)備階段，④至⑧項(xiàng)是估價(jià)實(shí)施階段，⑨至?項(xiàng)是驗(yàn)收移交階段。14.下列某宗房地產(chǎn)權(quán)益因素中，屬于該房地產(chǎn)權(quán)利受自身其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的有（）。A擁有的是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)B已無(wú)償設(shè)立10年期限的居住權(quán)C已為相鄰宗地通行便利設(shè)立地役權(quán)D已設(shè)立抵押權(quán)E已委托物業(yè)管理答案：BCD答案解析：該房地產(chǎn)權(quán)利受自身其他房地產(chǎn)權(quán)利限制狀況，或者說(shuō)權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況。例如，擁有房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)，是否設(shè)立了抵押權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)等其他物權(quán)，如已抵押的寫(xiě)字樓、商鋪，設(shè)立了居住權(quán)的住宅。15.估價(jià)對(duì)象為同一幢建筑物內(nèi)的兩套辦公用房，導(dǎo)致其價(jià)格不同的因素，按房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格影響因素進(jìn)行分類(lèi)，一般不包括（）。A外部因素B一般因素C區(qū)域因素D個(gè)別因素E實(shí)物因素答案：ABC答案解析：根據(jù)內(nèi)外有別，把房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格影響因素先分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類(lèi)，然后進(jìn)行細(xì)分。房地產(chǎn)自身因素是構(gòu)成房地產(chǎn)自身狀況的因素，可再分為實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位因素。房地產(chǎn)外部因素是房地產(chǎn)自身狀況以外的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格有影響的各種因素，可再分為制度政策、人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、國(guó)際、心理等因素。根據(jù)影響范圍不同，從大到小把房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格影響因素先分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次，然后進(jìn)行細(xì)分。16.下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。A當(dāng)前該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B該類(lèi)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升C該類(lèi)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平提高D預(yù)期該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲E該類(lèi)房地產(chǎn)未來(lái)持有成本下降答案：AC答案解析：該類(lèi)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)供給量減少；該類(lèi)房地產(chǎn)未來(lái)持有成本下降會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)供給量減少；預(yù)期該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲會(huì)導(dǎo)致未來(lái)供給量增加，現(xiàn)實(shí)供給量減少。17.某公司擬參加國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)，現(xiàn)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其能承受的最高競(jìng)買(mǎi)價(jià)進(jìn)行評(píng)估，所得出的評(píng)估價(jià)值屬于（）。A交換價(jià)格B市場(chǎng)價(jià)值C投資價(jià)值D掛牌價(jià)格E標(biāo)定地價(jià)答案：AC答案解析：房地產(chǎn)估價(jià)中所講的房地產(chǎn)價(jià)值，首先可明確為經(jīng)濟(jì)價(jià)值，然后進(jìn)一步明確為交換價(jià)值，再分為市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值等在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中所需評(píng)估的各種具體的價(jià)值。政府以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、協(xié)議等方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)，意向用地者可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其可承受的最高價(jià)，為其確定投標(biāo)報(bào)價(jià)、最高出價(jià)等提供參考依據(jù)。這就是一種投資價(jià)值評(píng)估。18.關(guān)于運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)投資價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。A宜根據(jù)投資者對(duì)未來(lái)收益的預(yù)測(cè)水平來(lái)確定評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益B所預(yù)測(cè)的未來(lái)收益可能是樂(lè)觀的，也可能是保守的，不應(yīng)是折中的C采用的報(bào)酬率可能與擬投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率相同D采用的報(bào)酬率應(yīng)是投投資者所要求的最低期望收益率E可根據(jù)投資者設(shè)定的經(jīng)營(yíng)方式選擇適宜的現(xiàn)金流模型答案：ACDE答案解析：所預(yù)測(cè)的未來(lái)收益可能是樂(lè)觀的，也可能是保守的，或者是折中的。三、綜合分析題甲企業(yè)一工業(yè)廠區(qū)內(nèi)有一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積2000m2，二層建筑面積1500m2。2016年1月出租給乙企業(yè)，租賃期限16年。乙企業(yè)承租后將其裝修改造成酒樓，并加建了500m2的餐廳。2018年3月甲企業(yè)以該房屋抵押貸款，貸款期限為3年。2020年5月因未能償還貸款，甲企業(yè)上述房屋被人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)，被乙企業(yè)競(jìng)買(mǎi)取得。2023年8月該房屋被列入征收范圍，2018年，2020年及2023年，有關(guān)單位分別委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋進(jìn)行抵押估價(jià)、司法處置估價(jià)和征收補(bǔ)償估價(jià)。1﹣1.抵押估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象建筑面積應(yīng)為（）m2。A2000B2500C3500D4000答案：C答案解析：根據(jù)合法原則，估價(jià)對(duì)象建筑面積應(yīng)為=2000+1500=3500m2。1﹣2.關(guān)于為人民法院提供處置參考價(jià)的估價(jià)技術(shù)處理的說(shuō)法，正確的為（）。A根據(jù)委托，乙企業(yè)加建房屋可以列入估價(jià)范圍B應(yīng)按房屋實(shí)際用途進(jìn)行評(píng)估C一般應(yīng)考慮租約對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響D應(yīng)考慮征收對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響答案：C答案解析：ABD三個(gè)選項(xiàng)都是邏輯錯(cuò)誤。1﹣3.關(guān)于抵押和征收估價(jià)中技術(shù)處理的說(shuō)法，正確的為（）。A抵押估價(jià)按工業(yè)用途，評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值B抵押估價(jià)按酒店用途，評(píng)估有租約限制價(jià)值C征收估價(jià)按工業(yè)用途，評(píng)估有租約限制價(jià)值D征收估價(jià)按政府認(rèn)定用途，評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值答案：D答案解析：征收估價(jià)，不需要考慮租約的影響。1﹣4.關(guān)于抵押和征收估價(jià)中該房屋裝修價(jià)值處理的說(shuō)法，正確的為（）。A抵押估價(jià)可根據(jù)估價(jià)委托不考慮裝修價(jià)值B抵押估價(jià)應(yīng)以乙企業(yè)實(shí)際支付的裝修費(fèi)用確定裝修評(píng)估價(jià)值C征收估價(jià)裝修價(jià)值可由征收當(dāng)事人協(xié)商確定D征收估價(jià)裝修價(jià)值應(yīng)根據(jù)乙企業(yè)提供的發(fā)票、完稅憑證等確定答案：AC答案解析：BD說(shuō)法都不符合估價(jià)規(guī)范。2021年10月，某企業(yè)以出讓方式取得一宗商品住宅建設(shè)用地使用權(quán)，出讓合同約定項(xiàng)目應(yīng)于2022年10月前開(kāi)工建設(shè)，因資金不足，該企業(yè)于2022年3月以土地使用權(quán)為抵押物取得于抵押貸款，貸款期限為1年。后因該企業(yè)內(nèi)部原因、項(xiàng)目未能如期竣工。2022年底調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該土地所在區(qū)域住宅用地成交量和成交價(jià)同比均有所下降，地方政府對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)政策作了某些調(diào)整，2023年3月，該企業(yè)因不能如期償還貸款而申請(qǐng)貸款展期，估價(jià)機(jī)構(gòu)受托對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。2﹣1.本次估價(jià)中，應(yīng)遵循的估價(jià)原則為（）。A替代原則B一致性原則C謹(jǐn)慎原則D價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則答案：ACD答案解析：替代原則和價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則是普適應(yīng)原則；抵押評(píng)估需要遵循謹(jǐn)慎原則。2﹣2.本次估價(jià)中，估價(jià)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的地價(jià)影響因素為（）。A稅收政策B住房政策C供地政策答案：B答案解析：根據(jù)題意，估價(jià)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的地價(jià)影響因素為住房政策。2﹣3.本次估價(jià)中，最適宜采用的兩種估價(jià)方法為（）。A市場(chǎng)比較法B收益還原法C成本逼近法D剩余法答案：AD答案解析：略。2﹣4.下列相關(guān)信息中，估價(jià)師應(yīng)在報(bào)告中披露的為（）。A估價(jià)對(duì)象是否被政府認(rèn)為閑置土地B估價(jià)對(duì)象價(jià)格變化情況C土地使用權(quán)人股權(quán)狀況D評(píng)估的土地價(jià)值類(lèi)型答案：ABD答案解析：ABD都會(huì)影響到土地使用權(quán)的評(píng)估價(jià)值。甲企2年前將某宗商業(yè)房地產(chǎn)出租給乙企業(yè)，合同約定租賃期限10年，年租金為300元/㎡，租賃合同簽訂時(shí)一次性收取10年租金，房屋維修費(fèi)由乙企業(yè)承擔(dān)，乙企業(yè)經(jīng)甲企業(yè)同意，對(duì)承租房地產(chǎn)進(jìn)行必要裝修改造后以年租450元/㎡分割對(duì)外租。現(xiàn)甲企業(yè)因決策需要甲，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)帶租約轉(zhuǎn)讓的價(jià)格以及乙企業(yè)的承租人權(quán)益價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)選用收益法進(jìn)行估價(jià)。3﹣1.評(píng)估該房地產(chǎn)帶租約的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，租賃合同期內(nèi)的收益年限應(yīng)為（）年。A.0B.2C.8D.10答案：C答案解析：合同約定租賃期限10年，已使用2年，租賃合同期內(nèi)的收益年限應(yīng)為10﹣2=8年。2018年1