九棵樹項(xiàng)目產(chǎn)品策劃報(bào)告及財(cái)務(wù)分析報(bào)告

中原集團(tuán)北京投資顧問部.01.2021北京金隅大成地產(chǎn)通州九棵樹工程產(chǎn)品謀劃報(bào)告及財(cái)務(wù)分析報(bào)告第一部分整體規(guī)劃規(guī)劃建議第二部分各物業(yè)產(chǎn)品謀劃建議第三部分開發(fā)方式和開發(fā)周期建議第四部分財(cái)務(wù)分析報(bào)告報(bào)告內(nèi)容整體規(guī)劃規(guī)劃建議Part1九棵樹站辦公價(jià)值最優(yōu)區(qū)域之二，交通組織便利，與城鐵站步行10分鐘內(nèi)?？捎行У膶こ倘肆鬟M(jìn)展引導(dǎo)。私密性最優(yōu)區(qū)域，南靠未來規(guī)劃的住宅小區(qū)，距主要道路間隔適中，適宜高質(zhì)量居住物業(yè)。工程最為主要的人流節(jié)點(diǎn)之一，與瑞都國際構(gòu)成互動，商業(yè)、辦公價(jià)值最優(yōu)。區(qū)域可塑性強(qiáng)，既可以依托家樂福的人流，又可以分享辦公客群的反復(fù)性消費(fèi)，商業(yè)價(jià)值較大。地塊分析九棵樹站建議：規(guī)劃高質(zhì)量居住物業(yè)。建議：規(guī)劃商業(yè)第一個(gè)主力店，與家樂福商業(yè)構(gòu)成互動，帶開工程有效到達(dá)人流建議：規(guī)劃辦公物業(yè)，辦公物業(yè)在步行間隔的可接受范圍，同時(shí)有效的帶開工程商業(yè)人流，到達(dá)雙贏的互動效果物業(yè)分布建議建議：在中間區(qū)域規(guī)劃商業(yè)街，在東側(cè)接近辦公區(qū)域規(guī)劃商業(yè)的第二個(gè)主力店，以主力店人流帶動商業(yè)街區(qū)人流，構(gòu)成互動，到達(dá)商業(yè)價(jià)值最大化九棵樹站各物業(yè)主要人流、車流動線建議商業(yè)住宅商業(yè)主要人流入口商業(yè)/辦公主要車流入口〔地下〕商業(yè)次要人流入口住宅主要車流出入口〔地下〕寫字樓辦公主要人流入口商業(yè)/辦公主要車流出口〔地下〕工程物業(yè)配比建議物業(yè)類型地上規(guī)模建議占比備注住宅55700平方米36%商業(yè)63300平方米43%含1萬平方米地下一層面積辦公30000平方米21%面積合計(jì)149000平方米100%工程車位建議物業(yè)類型占地面積（平米）規(guī)模建議（平米）車位數(shù)量（個(gè)）車位面積（平米）車位位置備注住宅159005570052020800地下二、三層按照1：1.3的比例計(jì)算，平均戶型面積140平米，共約400戶商業(yè)238006330076030400地下二、三層按照120輛/萬平米計(jì)算辦公300001957800地下二、三層按照基本要求65輛/萬平米辦公臨時(shí)車位可以與商業(yè)車位交叉使用面積合計(jì)149000147559000車位按照40平米/個(gè)計(jì)算工程地下空間運(yùn)用建議物業(yè)類型占地面積（平米）規(guī)模建議（平米）地下空間使用備注住宅1590055700地下一層人防、管理用房等地下二、三層為車庫及設(shè)備用房住宅地下空間獨(dú)立使用商業(yè)2380063300地下一層為商業(yè)地下二、三層為車庫及設(shè)備用房1、含地下一層1萬平方米商業(yè)面積；2、建議商業(yè)和辦公部分地下部分全部連通。辦公30000地下一層為員工食堂等配套用房地下二、三層為車庫及設(shè)備用房地上面積小計(jì)139000地下面積小計(jì)75000包含1萬平米商業(yè),5.9萬平米車位及6千平米配套用房.面積合計(jì)39700214000工程總體建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議：現(xiàn)代簡約風(fēng)格建筑立面簡單時(shí)髦，充溢城市感的現(xiàn)代氣味，盡顯氣派與大氣各物業(yè)產(chǎn)品謀劃建議Part2以國際性高端質(zhì)量為特征的、集合多種業(yè)態(tài)為一身的區(qū)域高端城市建筑群地標(biāo)級國際化高端城市綜合體通州新城南部區(qū)域開展的中心，引領(lǐng)通州城市功能的完善與提升新型區(qū)域中心城市綜合體，打造區(qū)域型城市綜合體開創(chuàng)區(qū)域運(yùn)營與價(jià)值平臺晉級的新方式市場定位住宅產(chǎn)品謀劃PartC.1世界級成熟配套，世界級城市生活精英·晉級·質(zhì)量·細(xì)節(jié)·配套這里具有便利的交通，20分鐘直達(dá)市區(qū)。這里成熟的城市配套為工程塑造一個(gè)高質(zhì)量的產(chǎn)品提供了能夠。這里是高素質(zhì)、高收入、忙碌的金領(lǐng)階層的聚集之地，尊貴是她天然的基因。這里居住著積極向上、勇于進(jìn)取的城市精英，社會的中堅(jiān)力量。而我們將要打造的建筑就是他們的精神，每一個(gè)細(xì)節(jié)都蘊(yùn)涵著居者的氣質(zhì)。住宅市場定位住宅客群定位重點(diǎn)關(guān)注客群——包括朝陽、東城區(qū)在內(nèi)的東部區(qū)域中產(chǎn)階層的上層以及部分權(quán)貴階層常規(guī)來源客群——通州本地具有一定財(cái)富積累人群，對區(qū)域有濃重感情的地緣性客戶其他客群——部分其他區(qū)域進(jìn)入性客戶以及投資客二次及以上置業(yè)的，改善型中高端白領(lǐng)階層住宅物業(yè)戶型配比建議戶型產(chǎn)品形式銷售面積（平米）套數(shù)比二居經(jīng)濟(jì)型90～10020%三居緊湊型120～14060%舒適型130～15015%四居奢華型180～200㎡5%合計(jì)100%我們針對本工程“二次及以上置業(yè)的，改善型中高端白領(lǐng)階層〞目的客群的市場需求進(jìn)展SPSS交叉分析，可以看到三居室的需求比例最高，到達(dá)58%，結(jié)合本工程較為高端的市場定位，因此我們建議本工程戶型配比如下：數(shù)據(jù)來源：住宅市場需求問卷之SPSS交叉分析戶型方式：在條件允許的情況下，建議可采用部分錯(cuò)層、躍層等手法，添加空間的情趣性，提升戶型的整體質(zhì)量和溫馨度。住宅物業(yè)戶型特征建議住宅物業(yè)戶型特征建議戶型方式：在條件允許的情況下，建議規(guī)劃一棟一梯兩戶的三面采光戶型，面積可略大。住宅物業(yè)戶型圖示范戶型示范戶型示范20產(chǎn)品中心訴求偏自住型成熟配套金隅品牌人性、宜居特性城市、溫馨特性平安、高智能性產(chǎn)品中心訴求精致戶型+完善設(shè)備+精裝修特殊功能偏好：對衣帽間、貯藏室、露臺、地下室的需求較高科技化偏好：較看重指紋識別系統(tǒng)目的客戶需求特征22主臥室優(yōu)化：三居室以上至少有一個(gè)全套房主臥雙主臥設(shè)計(jì)：三居室以上兩個(gè)主臥和客廳在南向情景空間設(shè)計(jì)：四居室需求有衍生空間明廚明衛(wèi)：邊單元戶型實(shí)現(xiàn)明廚明衛(wèi)1精致戶型——晉級功能空間戶型的私密化處置過渡區(qū)半開放區(qū)開放區(qū)私密區(qū)結(jié)合工程規(guī)劃特點(diǎn)以及目的客戶群的需求特征，建議本工程重點(diǎn)在于室內(nèi)功能空間的私密性處置。精致戶型——戶型私密化處置貯藏室大尺度外飄窗設(shè)計(jì)精裝意境陽臺個(gè)性功能空間設(shè)計(jì)精致戶型——個(gè)性功能空間設(shè)計(jì)根據(jù)客群反響玄關(guān)建議——興趣玄關(guān)空間，加強(qiáng)玄關(guān)功能具有強(qiáng)大收納空間的多功能興趣玄關(guān)系統(tǒng)、留足鞋、雨傘的擺放空間，引導(dǎo)業(yè)主盡能夠的利用玄關(guān)空間滿足生活質(zhì)量精致戶型——玄關(guān)設(shè)計(jì)將客廳與陽臺的尺度延伸構(gòu)成“休閑大陽臺〞，并添加給水點(diǎn)，使其更具備享用的便利性臥室燈具設(shè)計(jì)雙控照明開關(guān)，插座置于床頭柜上方，添加便利性廚房可視終端系統(tǒng)，同時(shí)具備可視對講、等功能廳房建議——神奇廳房系統(tǒng)，細(xì)節(jié)質(zhì)量表達(dá)精致戶型——廳房建議尺度保證料理臺、儲物柜的大空間擺放，一切從容不迫廚房可視終端系統(tǒng)，同時(shí)具備可視對講、等功能廚房建議——愉快廚房空間，不再手忙腳亂精致戶型——廚房建議281、采用傳統(tǒng)的技術(shù)成熟的中央空調(diào)系統(tǒng)在離心制冷機(jī)、樓宇自控、空調(diào)箱、濕膜加濕器、水泵以及冷卻塔等重要部件均采用世界一流的設(shè)備，變頻多聯(lián)式中央空調(diào)是市場較領(lǐng)先的技術(shù)。2、設(shè)置過渡季節(jié)換熱系統(tǒng)利用室外冷源節(jié)能經(jīng)過空調(diào)冷卻水系統(tǒng)汲取室外天然冷源，在過渡季節(jié)提供空調(diào)用冷凍水最大限制地利用室外有利氣候條件構(gòu)成天然冷源，減少制冷設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間，深度節(jié)能。3、新風(fēng)系統(tǒng)要求具備對室外空氣的除塵、殺菌、調(diào)溫、調(diào)濕功能，確保每個(gè)房間都有均勻潮濕、安康的空氣，窗式消聲通風(fēng)器是較成熟的技術(shù)。2完善設(shè)備——空氣調(diào)理系統(tǒng)29直飲水：去除水中細(xì)菌、雜質(zhì)、有機(jī)污染物，可直接飲用。

軟化水：去除水中過多的鈣鎂離子，降低水的硬度。降低潔具、臺盆、水龍頭的結(jié)垢，防止管道堵塞。完善設(shè)備——生活直飲水入戶/軟化水入戶30同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內(nèi)銜接到主排水立管上系統(tǒng)可以使衛(wèi)生設(shè)備用水量低于國家強(qiáng)迫性用水量的40％以上，綜合費(fèi)用降低33％左右。同層排水隔層排水完善設(shè)備——衛(wèi)生間同層排水系統(tǒng)2、外墻系統(tǒng)經(jīng)過干掛外墻資料、空氣層、加厚外保溫層組成。外墻和屋面采用聚氨酯保溫資料進(jìn)一步降低能耗3、LOW－E三層雙中空玻璃傳熱系數(shù)比普通玻璃低6倍，比普通中空玻璃低3倍，節(jié)能性能大大優(yōu)于前兩者。1、樓板隔音技術(shù)在承重樓板上鋪設(shè)彈性墊層，再在上面做樓面層的方法，減輕荷載對樓板的撞擊力完善設(shè)備——靜音處置系統(tǒng)躲避住宅部分來自城鐵及商業(yè)的噪音干擾，提高居住質(zhì)量完善設(shè)備——家居智能化系統(tǒng)住戶報(bào)警控制總機(jī)家電自動化書房寬帶上網(wǎng)廚房天然氣走漏報(bào)警可視或非可視對講紅外探測器家庭電子商務(wù)平臺緊急按鈕家居安防指紋識別系統(tǒng)根據(jù)需求調(diào)研顯示，三分之二以上的被訪者喜歡帶裝修的交房規(guī)范3精裝修——目的客戶需求特征精裝修規(guī)范特征1、國際知名品牌集合2、巧妙與現(xiàn)有空間交融，重點(diǎn)表達(dá)整體性及設(shè)計(jì)的人性化3、顏色及整體風(fēng)格可明晰傳送其高質(zhì)量；4、可感知的精細(xì)做工5、恰當(dāng)家私配飾為工程增值34精裝修——裝修規(guī)范4000元/平米的高質(zhì)量裝修規(guī)范品牌建議：4000元/平方米室內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)品牌建議(不含建材設(shè)備)室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)品牌門戶門采用德國霍曼“三防”子母門，其余內(nèi)門裝設(shè)高級木門，并配HOPEECO或BESTKO門鎖窗德國SCHUCO（旭格）鋁合金斷熱型材，高級進(jìn)口SCHUCO（旭格）五金件，鋼化中空玻璃窗。廳室地面石材及實(shí)木地板、墻面為意大利ARTE（雅帝）壁紙?zhí)旎槎鄻肥炕蛄钊槟z漆，局部優(yōu)質(zhì)石膏板吊頂。廚房地面鋪砌AZULEV或同檔次高級防滑地磚，墻面貼SALONI或同檔次高級磁磚，吊頂采用防水石膏板，德國POGGENPOHL組合櫥柜（含有不銹鋼洗滌盆及冷、熱、直飲水龍頭，垃圾處理器），蒙特利臺面，配原裝進(jìn)口SMEG嵌入式三頭灶具、抽油煙機(jī)、嵌入式冰箱、嵌入式洗碗機(jī)，SMEG微波爐、嵌入式烤箱。衛(wèi)生間玻璃淋浴房配HANSGROHE淋浴塔或KOHLER（科勒、漢斯格雅）花灑，KOHLER（科勒）按摩浴缸配MOEN（摩恩）花灑、龍頭；KOHLER（科勒）雙面盆、雙件衛(wèi)生潔具等。次衛(wèi)生間：地面鋪砌高級優(yōu)質(zhì)石材或高級優(yōu)質(zhì)防滑地磚，墻面采用高級優(yōu)質(zhì)石材或高級優(yōu)質(zhì)磁磚，吊頂采用優(yōu)質(zhì)防水石膏板，配KOHLER（科勒）高級潔具。精裝修——品牌建議品牌建議：4000元/平方米室內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)品牌建議(不含建材設(shè)備)入戶門曼特、德國霍曼、LG、三星窗進(jìn)口品牌（德國），玻璃建議采用鋼化中空加LOW-E墻面壁紙德國愛雨福特品牌、ENIVOWALL壁紙、愛爾福特漆美國威爾斯帕涂料、ICI乳膠漆、立邦漆地板實(shí)木富爾馬.富林、北美楓情、南美楓情復(fù)合圣象、柏高、世友地磚防滑磚馬可波羅、冠軍、諾爾貝通體磚馬可波羅、冠軍、諾爾貝波化磚馬可波羅、冠軍、諾爾貝墻磚馬可波羅、TOTO海潔特、馬賽克整體櫥柜德國Format、韓國漢森灶臺西門子、美的、LIBSI精裝修——品牌建議品牌建議：4000元/平方米室內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)品牌建議(不含建材設(shè)備)抽油煙機(jī)意大利ZANUSSI、德國西門子電磁爐意大利ZANUSSI、德國西門子洗菜盆意大利ZANUSSI、韓國漢森、漢威淋浴房斯帝雅、諾凡爾、美加華浴缸美國科勒、英國雅美、澳大利亞科馬坐便器美國科勒、英國雅美、澳大利亞科馬（可選自動坐便）洗面盆美國科勒、德國高義、澳大利亞科馬龍頭美國科勒、德國高義、澳大利亞科馬花灑美國科勒、德國高義、澳大利亞科馬開關(guān)面板西門子、松下、西蒙中央空調(diào)三菱、約克、麥克維爾可視對講法國羅格朗、韓國SAMSUNG、日本愛鋒精裝修——品牌建議歐式古典風(fēng)格地中海風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格現(xiàn)代前衛(wèi)風(fēng)格新古典風(fēng)格新中式風(fēng)格精裝修——根據(jù)調(diào)研結(jié)論提供多主題風(fēng)格滿足個(gè)性需求辦公產(chǎn)品謀劃PartC.2辦公物業(yè)市場定位景觀生態(tài)型高質(zhì)量辦公空間主要特點(diǎn)：生態(tài)辦公：空中花園、陽光辦公、內(nèi)天井與觀光電梯、綠色建材與節(jié)水節(jié)能等設(shè)計(jì)辦公客群定位目的客群來源產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開展帶來的商務(wù)需求，以及南部區(qū)域的商務(wù)休閑區(qū)，主要企業(yè)為影視、演藝、音樂等文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)，將本工程作為他們對外聯(lián)絡(luò)的窗口；市區(qū)商務(wù)開展的外溢，尤其是CBD東擴(kuò)帶來的企業(yè)商務(wù)需求隨著通州新城的建立開展，越來越多的企業(yè)進(jìn)入通州，包括開發(fā)企業(yè)、金融企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)等。通州新城其他辦公企業(yè)。周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)及東部區(qū)域的相關(guān)企業(yè)寫字樓客戶普遍關(guān)注什么？企業(yè)順應(yīng)性——這個(gè)寫字樓產(chǎn)品能否適宜企業(yè)需求？〔例如面積能否適宜企業(yè)需求？產(chǎn)品能否適宜企業(yè)運(yùn)用？等等〕企業(yè)籠統(tǒng)〔面子〕——這個(gè)寫字樓能否比公司原來的或其他的寫字樓更適宜公司的籠統(tǒng)要求〔外里面要求？檔次要求？等等〕企業(yè)運(yùn)營本錢——這個(gè)寫字樓能否有助于節(jié)省企業(yè)運(yùn)營的本錢？〔軟硬件設(shè)備？人性化節(jié)能設(shè)備？等等〕根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范，結(jié)合客戶需求，設(shè)計(jì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)1企業(yè)順應(yīng)性——規(guī)范層設(shè)計(jì)3、其他附加價(jià)值;2、開間的設(shè)計(jì);1、規(guī)范層設(shè)計(jì)規(guī)劃原那么：1、盡能夠占用空間高度優(yōu)勢，釋放地面面積；2、保證辦公物業(yè)的合理運(yùn)用空間；工程建議：1、規(guī)范層面積：為1200平方米〔符合市場需求〕2、地上總層數(shù)為：共23層3、層高建議：1-2層，層高4.5-5米，銀行、咖啡廳等；3-21層，層高4米，辦公空間；22-23層，層高5.49米，特征辦公空間；總高度96.48米。根據(jù)通州東部創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的興起，特征空間可用來滿足創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)的辦公需求。3、其他附加價(jià)值;2、開間的設(shè)計(jì);1、規(guī)范層設(shè)計(jì)規(guī)劃原那么：1、盡能夠降低總價(jià)需求，合理控制總價(jià)；2、滿足目的企業(yè)的辦公需求；工程建議：1、主力開間面積：100-300平方米〔主要滿足周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的中型企業(yè)需求，因此主力開間面積不宜過大?！?、闡明：盡量減少單個(gè)開間的單位面積，假設(shè)有目的客群需求較大面積，可以采取不同的組合方式，使其更加靈敏，加快銷售速度。企業(yè)順應(yīng)性——開間的設(shè)計(jì)3、其他附加價(jià)值;2、開間的設(shè)計(jì);1、規(guī)范層設(shè)計(jì)空中花園、陽光辦公、內(nèi)天井與觀光電梯、綠色建材與節(jié)水節(jié)能等設(shè)計(jì)。大廈每三層建一個(gè)高12米、面積200多平米的綠色空中主題花園，飾以點(diǎn)式通透玻璃幕墻，陽光透射、光線充足。空中花園與內(nèi)天井的配合，使大廈樓道、電梯間等公共空間充分分享自然光線。景觀辦公室也為大廈所獨(dú)有。綠色多氧的空中花園企業(yè)順應(yīng)性——附加價(jià)值本工程辦公產(chǎn)品中心價(jià)值點(diǎn)該設(shè)計(jì)曾經(jīng)在北京銀谷大廈實(shí)現(xiàn)，效果良好大堂——部分挑高兩層，面積300-400平方米10m高空間，自然采光生態(tài)大堂功能：客戶休憩、前臺保安、便利店、商務(wù)中心。從整體出發(fā)，留意不同資料質(zhì)感構(gòu)成的綜合視覺效果，同時(shí)，盡量減少資料種類。2企業(yè)籠統(tǒng)需求——大堂周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)由于市場整體辦公硬件程度比較落后，同時(shí)具有對外展現(xiàn)的需求，迫切希望轉(zhuǎn)變企業(yè)籠統(tǒng)。電梯——可選擇合資國際品牌電梯，國際品牌標(biāo)志、國內(nèi)品牌價(jià)錢，建議規(guī)劃四部客梯，一部貨梯建議要點(diǎn)設(shè)計(jì)風(fēng)格簡約，大氣。采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾資料，交融與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，構(gòu)成特有商務(wù)特質(zhì)。品牌：選用三菱電梯、OTIS、迅達(dá)、通力等內(nèi)裝：電梯內(nèi)可裝設(shè)小液晶屏；內(nèi)裝材質(zhì)盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質(zhì)，添加轎廂尺度空間，風(fēng)格簡單，易于后期管理和清潔；電梯內(nèi)設(shè)置空調(diào)及音樂系統(tǒng)。目的設(shè)置：電梯設(shè)計(jì)等候時(shí)間小于45〞；電梯速度2.0-2.5m/s〔甲B級寫字樓的最低規(guī)范〕。企業(yè)籠統(tǒng)需求——電梯公共通道——寬度大于等于1.5米，整體顏色設(shè)計(jì)亮堂寬闊，添加商務(wù)質(zhì)量感參考市場甲級寫字樓設(shè)計(jì)規(guī)范，寬度大于1.5米；材質(zhì)與顏色的呼應(yīng)，加強(qiáng)整體感及商務(wù)質(zhì)量感；添加綠植擺放，營造綠色生態(tài)空間企業(yè)籠統(tǒng)需求——公共通道思索要素洗手間符合甲級寫字樓裝修規(guī)范；設(shè)計(jì)風(fēng)格與寫字樓其它公共空間相交融；建議要點(diǎn)位置預(yù)留于中心筒內(nèi)；設(shè)備完備，與各辦公間門口要有分隔間隔；配備廁紙、干手機(jī)，潔具可選取經(jīng)濟(jì)型品牌。大塊面的現(xiàn)代材質(zhì)處置，表達(dá)樓宇的現(xiàn)代風(fēng)格。企業(yè)籠統(tǒng)需求——洗手間打造符合甲級寫字樓裝修規(guī)范公共洗手間空調(diào)——根據(jù)客戶需求分而治之，建議選擇按電費(fèi)計(jì)量的變頻VRV空調(diào)，中央空調(diào)的分戶表達(dá)，同時(shí)也符合本工程產(chǎn)權(quán)銷售的特征。思索要素空調(diào)的運(yùn)轉(zhuǎn)方式和計(jì)量方式直接影響著企業(yè)運(yùn)營本錢，其設(shè)置往往是客戶進(jìn)入購買決議階段最為關(guān)注的問題之一，2005年最新空調(diào)技術(shù)——變頻VRV空調(diào)以其合理的計(jì)費(fèi)和顯著的變頻節(jié)能效果博得市場青睞建議要點(diǎn)：公共空間均安設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)和中央空調(diào)寫字樓部分按電量計(jì)費(fèi)，計(jì)費(fèi)點(diǎn)盡能夠按產(chǎn)權(quán)單位劃分，公共空間經(jīng)過物業(yè)管理費(fèi)分時(shí)段收??；提供24小時(shí)全天候效力，無時(shí)差辦公，滿足不同類型公司需求；在條件允許的情況下盡量選用進(jìn)口設(shè)備。3運(yùn)營本錢——空調(diào)與瑞都國際分戶安裝空調(diào)對比，本工程優(yōu)勢表達(dá)網(wǎng)絡(luò)地板——選擇價(jià)廉物美的網(wǎng)絡(luò)地板，高性價(jià)比創(chuàng)新建材，降低雙方營運(yùn)本錢預(yù)留10公分高度，用鋼架搭成的網(wǎng)絡(luò)架空地臺思索要素：網(wǎng)絡(luò)地板利于降低企業(yè)二次裝修本錢，為客戶博得最大的利益；作為衡量甲級寫字樓的重要目的，對于后期營銷推行有一定的促進(jìn)作用；網(wǎng)絡(luò)地板有工廠定制的專業(yè)地板，本錢較高，也有現(xiàn)場施工制造的網(wǎng)絡(luò)地板，本錢低但效果明顯，性價(jià)比高。本案網(wǎng)格地臺建議：建議在實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)地板作用前提下，盡量的節(jié)省建筑本錢。建議預(yù)留10公分的地臺設(shè)計(jì)，既實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)地板的作用，又可以降低建筑本錢?！踩缬覉D示〕建議本工程根據(jù)走線，在地面搭鋼架，做成中空水泥網(wǎng)絡(luò)地臺。本工程在預(yù)留足夠的網(wǎng)絡(luò)走線空間前提下盡量節(jié)省凈高空間。運(yùn)營本錢——網(wǎng)絡(luò)地板智能化配置——本工程建議規(guī)劃5A規(guī)范的寫字樓，提升工程在區(qū)域內(nèi)的競爭力5A智能化設(shè)備OA〔辦公智能化〕：以物業(yè)管理，公用信息效力，智能卡管理，商場管理為主的運(yùn)用軟件系統(tǒng)。BA〔樓宇自動化〕：可對全樓的供排水設(shè)備、制冷設(shè)備、供電系統(tǒng)和電梯、自動扶梯進(jìn)展監(jiān)視及控制。以形狀監(jiān)視為主，控制啟停為輔CA〔通訊傳輸智能化〕：綜合布線支持系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，是一個(gè)開放性網(wǎng)絡(luò)平臺；設(shè)挪動信號加強(qiáng)系統(tǒng)。FA〔消防智能化〕：設(shè)有智能類比功能的火災(zāi)自動報(bào)警及自動滅火和消防聯(lián)動控制；火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)與公共廣播合用一套廣播系統(tǒng)。SA〔安保智能化〕：閉路監(jiān)視系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)5A智能化寫字樓是寫字樓未來開展的趨勢，代表了寫字樓建立、運(yùn)營所處的技術(shù)階段；目前北京新增寫字樓工程多為5A智能寫字樓區(qū)域?qū)懽謽切略龉?yīng)少，且設(shè)備設(shè)備陳舊，不能到達(dá)一定智能要求，本案建立5A智能寫字樓將具有極大競爭優(yōu)勢。運(yùn)營本錢——智能化配置商業(yè)產(chǎn)品謀劃PartC.3Lifestyle商業(yè)公園——是商業(yè)、也是公園帶來全新的商業(yè)體驗(yàn)商業(yè)市場定位籠統(tǒng)定位通州第一個(gè)全體驗(yàn)式特征商業(yè)集群，為區(qū)域高端精英家庭提供全方位的體驗(yàn)式商業(yè)環(huán)境，是商業(yè)，更是精神上的家園享用，帶來全新的商業(yè)體驗(yàn)！休閑第一：將傳統(tǒng)的消費(fèi)方式向精神層面所追求的休閑的“生活方式〞的傾斜和功能偏重。環(huán)境設(shè)計(jì)：注重環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)，突出規(guī)劃明晰合理、風(fēng)格獨(dú)具特征和環(huán)境溫馨閑雅，與消費(fèi)者階層生活品味、消費(fèi)習(xí)慣相匹配。對本工程未來規(guī)劃休閑文娛場所較集中的預(yù)期是：KTV、健身中心、洗浴、美容美體、影院及兒童類商業(yè)。最希望本工程運(yùn)營的內(nèi)容是：休閑文娛、餐飲以及購物場所。但對中高端購物場所的預(yù)期相對有限。商業(yè)客群需求調(diào)研結(jié)論業(yè)態(tài)配比購物休閑娛樂餐飲本案建議45%28485㎡30%18990㎡25%15825㎡主力店31000㎡占比49%百貨15000㎡電影院6000㎡兒童體驗(yàn)中心8000㎡會所2000㎡商業(yè)街區(qū)32300㎡占比51%品牌專賣店13485㎡健身中心490㎡餐飲15825㎡美容美發(fā)1000㎡KTV1500㎡業(yè)態(tài)配比建議各樓層業(yè)態(tài)分布建議地下一層兒童體驗(yàn)中心美食廣場地上一、二層百貨品牌專賣店會所辦公各樓層業(yè)態(tài)分布建議地上三、四層百貨餐飲、休閑文娛影院住宅辦公各樓層業(yè)態(tài)分布建議影院這種目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)可帶動人流，從而提高商業(yè)街區(qū)的價(jià)值構(gòu)造建議：采用框架構(gòu)造，以保證商鋪運(yùn)用率和靈敏性；柱距建議：不小于8×8米；層高建議：1層層高不低于4.8米，2層層高不低于4.2米，3-4層層高不低于3.8米〔影院及百貨部分除外〕；銷售部分單店進(jìn)深不超越16米，開間與進(jìn)深比盡量控制在1：2以內(nèi)；商業(yè)街部分為銷售的主體，建議單位面積控制在50-500平方米之間，主力面積控制在200平米左右。根據(jù)需求調(diào)研顯示，50-500平方米的商鋪面積需求最大。商業(yè)產(chǎn)品建筑規(guī)劃滿足常規(guī)設(shè)計(jì)要求：商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)建筑方式建議外高內(nèi)低，高低參差的視覺感受商業(yè)建筑方式建議街區(qū)式商業(yè)商業(yè)交通組織建議橫向交通：連廊設(shè)計(jì)，相互連通商業(yè)交通組織建議縱向交通：滾梯、步行梯、直梯針對地上三四層商業(yè)，在一層設(shè)立門頭，方便到達(dá)商業(yè)建筑方式建議中心廣場商業(yè)建筑方式建議小品點(diǎn)綴屋頂功能1豐富商業(yè)運(yùn)營興趣性；2豐富屋頂，構(gòu)成屋頂景觀，為臨近高層住宅帶來較好的視覺感觀。屋頂綠化屋頂設(shè)計(jì)建議1可上人屋頂設(shè)計(jì)；2屋頂不作為商業(yè)運(yùn)營運(yùn)用；3屋頂進(jìn)展綠化和裝飾，構(gòu)成屋頂小景觀；4合理設(shè)計(jì)空調(diào)各主機(jī)位置，防止混亂局面。商業(yè)建筑方式建議開發(fā)方式和開發(fā)周期建議Part3工程開發(fā)方式建議物業(yè)類型規(guī)模（平米）業(yè)態(tài)銷售部分持有部分備注面積占比面積占比住宅5570055700100%————占住宅比例辦公3000030000100%————占辦公比例商業(yè)63300百貨————1500049%影院————6000兒童體驗(yàn)中心————8000會所————2000商業(yè)街區(qū)3230051%————占商業(yè)比例合計(jì)14900011800080%3100020%占總體比例物業(yè)類型進(jìn)度2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年住宅工程進(jìn)度

入住銷售進(jìn)度70%100%寫字樓工程進(jìn)度

入住銷售進(jìn)度

50%

100%商業(yè)工程進(jìn)度內(nèi)外裝修商戶裝修開業(yè)銷售進(jìn)度50%

100%出租進(jìn)度（自持部分）80%

100%工程開發(fā)周期和銷售方案建議財(cái)務(wù)分析Part4財(cái)務(wù)分析主要內(nèi)容

1、根本技術(shù)目的及運(yùn)營方式2、各物業(yè)價(jià)錢預(yù)測3、財(cái)務(wù)假設(shè)建議4、資金來源與運(yùn)用5、本錢估算6、收入估算7、利潤估算8、現(xiàn)金流量表技術(shù)目的項(xiàng)目地上建筑面積（㎡）地下建筑面積（㎡）小計(jì)總用地面積（㎡）39700總建筑面積13900075000214000住宅面積55700－55700寫字樓面積30000－30000商業(yè)面積533001000063300地下車位及配套－65000（1475個(gè)）65000（1475個(gè)）運(yùn)營方式項(xiàng)目運(yùn)營模式住宅銷售寫字樓銷售商業(yè)銷售51%、持有49%地下車位住宅地下車位銷售50%，其余持有（包括住宅、商業(yè)及寫字樓部分）銷售260個(gè)，持有1215個(gè)各物業(yè)銷售、租賃價(jià)錢預(yù)測價(jià)錢預(yù)測分為住宅、寫字樓、商業(yè)價(jià)錢預(yù)測以及商業(yè)租賃價(jià)錢預(yù)測。根據(jù)以下判別方法進(jìn)展預(yù)測。價(jià)錢預(yù)測根本方法德爾菲法特點(diǎn)：〔1〕吸收專家參與預(yù)測，充分利用專家的閱歷和學(xué)問；〔2〕采用匿名或背靠背的方式，能使每一位專家獨(dú)立自在地作出本人的判別；〔3〕預(yù)測過程幾輪反響，使專家的意見逐漸趨同。德爾菲法的這些特點(diǎn)使它成為一種最為有效的判別預(yù)測法。市場比較法定義：指在評價(jià)某工程房地產(chǎn)價(jià)錢時(shí)，將待估對象與近期發(fā)生買賣的類似房地產(chǎn)工程加以對比，然后根據(jù)曾經(jīng)發(fā)生買賣的類似房地產(chǎn)工程的價(jià)錢進(jìn)展各種修正后，得到對象房地產(chǎn)工程價(jià)錢的一種評價(jià)方法。市場比較法公式加權(quán)值＝∑[A〔權(quán)重×系數(shù)〕+B〔權(quán)重×系數(shù)〕+…+N〔權(quán)重×系數(shù)〕]實(shí)際價(jià)錢計(jì)算公式：X〔本工程實(shí)際價(jià)錢〕=∑[Y〔本工程加權(quán)值〕/A1〔樣本工程加權(quán)值〕*A2〔樣本工程參照份額〕+Y〔本工程加權(quán)值〕/B1〔樣本工程加權(quán)值〕*B2〔樣本工程參照份額〕+…+Y〔本工程加權(quán)值〕/N1〔樣本工程加權(quán)值〕*N2〔樣本工程參照份額〕]住宅價(jià)錢預(yù)測比較因素權(quán)重本案分值北京ONE華業(yè)東方玫瑰遠(yuǎn)洋東方金隅花石匠位置交通18.00%5.005.004.004.504.00產(chǎn)品設(shè)計(jì)21.00%4.005.003.504.004.00建筑外觀19.00%5.005.004.004.505.00社區(qū)配套15.00%2.504.503.003.002.50園林綠化10.00%5.004.004.004.005.00區(qū)域環(huán)境8.00%3.005.004.003.503.00物業(yè)管理5.00%5.004.004.004.005.00開發(fā)商品牌4.00%5.004.004.005.005.00綜合得分100.00%4.084.743.754.044.08對比樓盤價(jià)格

20500180001630016000對比樓盤權(quán)重100.00%

19.64%70.83%9.54%49.99%本項(xiàng)目權(quán)重價(jià)格

850.103404.26385.271962.64合成價(jià)格20292.88

住宅銷售價(jià)錢預(yù)測：本案當(dāng)前售價(jià)20000元/平方米，按價(jià)錢年增長率10％計(jì)算，至2021年入市銷售時(shí)均價(jià)約22000元/平方米〔毛坯價(jià)〕。加上4000元/平米精裝修，入市價(jià)錢約26000元/平方米。寫字樓價(jià)錢預(yù)測寫字樓銷售價(jià)錢預(yù)測：本案當(dāng)前售價(jià)25500元/平方米，按價(jià)錢年增長率5％計(jì)算，至2021年入市銷售時(shí)均價(jià)約28000元/平方米。比較因素權(quán)重本案分值瑞都國際上游商務(wù)中心祥和新天地位置交通25.00%5.005.002.002.00商務(wù)氛圍16.00%4.004.001.001.00周邊配套15.00%5.005.002.002.00內(nèi)部格局15.00%5.003.502.002.00建筑外觀12.00%5.003.502.002.00硬件水平12.00%5.002.002.002.00內(nèi)部配套5.00%5.003.002.002.00綜合得分100.00%4.843.981.841.84對比樓盤價(jià)格

2500090006800對比樓盤權(quán)重100.00%

50.00%23.21%26.79%本項(xiàng)目權(quán)重價(jià)格

3144.651135.48989.91合成價(jià)格25507.00商業(yè)價(jià)錢預(yù)測商業(yè)銷售價(jià)錢預(yù)測：本案當(dāng)前售價(jià)為首層38000元/平方米，二層28000元/平米，三層21000元/平米，四層20000元/平米，均價(jià)26500元/平米。按價(jià)錢年增長率5％計(jì)算，至2021年入市銷售時(shí)均價(jià)約29000元/平方米。比較因素權(quán)重本案分值瑞都國際當(dāng)代名筑藍(lán)調(diào)沙龍有效人流20.00%5.004.003.003.00項(xiàng)目可視性20.00%4.003.503.003.00區(qū)域發(fā)展規(guī)劃18.00%5.005.003.503.00位置交通15.00%5.004.504.003.00物業(yè)形象10.00%5.004.003.003.00商業(yè)氛圍10.00%5.004.503.003.00硬件設(shè)施7.00%5.004.003.003.00綜合得分100.00%4.804.213.243.00對比樓盤價(jià)格

300002500028000對比樓盤權(quán)重100.00%

42.86%27.14%30.00%本項(xiàng)目權(quán)重價(jià)格

3057.582094.362800.00合成價(jià)格38169.32（首層）商業(yè)租賃價(jià)錢預(yù)測根據(jù)市場閱歷，綜合各業(yè)態(tài)承租程度，當(dāng)前平均租金按照3元/天·平米計(jì)算，同時(shí)思索到租金生長性，根據(jù)市場閱歷，按照每5年租金遞增10%計(jì)算。業(yè)態(tài)面積平均租金（元/天·平米）百貨150003影院60003兒童體驗(yàn)中心80003會所20003合計(jì)310003財(cái)務(wù)假設(shè)建議本財(cái)務(wù)模型以穩(wěn)健運(yùn)營方式為想象。工程計(jì)算期住宅70年，寫字樓50年，商業(yè)40年。其中建立期為2.5年，從2021年下半年起至2021年，運(yùn)營租賃期發(fā)生在從2021年到2050年。基準(zhǔn)收益率按8%計(jì)算。住宅、寫字樓100％出賣，商業(yè)51%出賣、49%出租，住宅車位銷售50%，寫字樓及商業(yè)車位100%出租。工程土地本錢按取地價(jià)錢10600元/平方米樓面地價(jià)進(jìn)展估算，其他開發(fā)本錢費(fèi)用根據(jù)中原地產(chǎn)所掌握資料所得。物業(yè)類型2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年住宅

入住寫字樓

入住商業(yè)

內(nèi)外裝修商戶裝修開業(yè)營業(yè)稅金及附加：按租金/自營收入的5%交納營業(yè)稅，按照營業(yè)稅的7%和3%分別交納城市建立維護(hù)費(fèi)和教育費(fèi)附加，綜合稅率按照5.5%計(jì)算。所得稅：根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，按照25％的稅率計(jì)征。租售進(jìn)度安排：財(cái)務(wù)假設(shè)建議物業(yè)類型進(jìn)度2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年住宅

銷售進(jìn)度0%70%100%

寫字樓銷售進(jìn)度

50%

100%商業(yè)銷售進(jìn)度0%0%0%50%100%出租進(jìn)度0%0%80%100%相關(guān)稅金按照國家規(guī)范計(jì)算資金來源與運(yùn)用1資金來源201120122013

自有資金（萬元）156,27900

銷售收入（萬元）0101,374136,477

銀行貸款（萬元）30,00041,22902資金運(yùn)用201120122013

土地成本（萬元）156,27900

建設(shè)成本（萬元）30,00040,00082,266

償還貸款（萬元）071,2290本錢估算本錢估算包括土地本錢、前期工程費(fèi)、建安費(fèi)用、根底設(shè)備建立費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用。工程土地本錢按取地價(jià)錢10600元/平方米樓面地價(jià)進(jìn)展估算，其他開發(fā)本錢費(fèi)用根據(jù)中原地產(chǎn)所掌握資料及以往閱歷估算。序號項(xiàng)目成本（萬元）一綜合地價(jià)款156,279二前期工程費(fèi)3,335三建筑安裝工程費(fèi)92,145四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2,571五管理費(fèi)用2,841六銷售費(fèi)用10,028七不可預(yù)見費(fèi)3,228八財(cái)務(wù)費(fèi)用38,118九總投資308,545序號工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)造價(jià)（萬元）占總成本比例備注一綜合地價(jià)款

156,27950.65%

土地出讓金元/平方米13.9010600151,728

10600元/平方米，其中住宅車位按104元/平米、商業(yè)及辦公按167元/平米補(bǔ)交土地出讓金，地下10000平米商業(yè)單價(jià)為地上出讓金的1/3計(jì)算土地契稅土地出讓金的3%151,727.593.00%4,552

市場估計(jì)成交價(jià)的3%二前期工程費(fèi)

3,3351.08%

節(jié)能評估及項(xiàng)目申請報(bào)告元/平方米13.902.738

環(huán)境影響評估元/平方米13.901.014

交通影響評估元/平方米13.901.014

市場調(diào)研及策劃費(fèi)根據(jù)市場價(jià)格估算

100

根據(jù)市場價(jià)格估算監(jiān)理費(fèi)

13.90139.21,935

按照《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》，暫按安裝工程費(fèi)的2.1%估算勘察費(fèi)元/平方米13.9010.0139

設(shè)計(jì)費(fèi)元/平方米13.9050.0695

審圖費(fèi)元/平方米13.904.056

標(biāo)底編制元/平方米13.902.028

招投標(biāo)代理費(fèi)用元/平方米13.902.535

招投標(biāo)管理費(fèi)元/平方米13.904.055

測繪費(fèi)用(釘樁、正負(fù)零、竣工等）元/平方米13.905.070

測繪費(fèi)用（房屋面積實(shí)測）元/平方米13.901.419

竣工驗(yàn)收費(fèi)用元/平方米13.9010.0139

三建筑安裝工程費(fèi)

92,14529.86%

商業(yè)地上元/平方米5.333,50018,655

單位成本＝3500元/平米商業(yè)地下元/平方米1.002,8002,800

單位成本＝2800元/平米住宅元/平方米5.577,00038,990

單位成本＝3000元/平米，精裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平米寫字樓元/平方米3.004,50013,500

單位成本＝4500元/平米，公共部分精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米

地下車庫及配套元/平方米6.502,80018,200

單位成本＝2800元/平米本錢估算明細(xì)一本錢估算明細(xì)二序號工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)造價(jià)（萬元）占總成本比例備注四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

2,5710.83%

住宅元/平方米5.57160891

單位成本＝160元/平米

寫字樓元/平方米3.00180540

單位成本＝180元/平米

商業(yè)元/平方米6.331801,139

單位成本＝180元/平米五管理費(fèi)用三、四項(xiàng)合計(jì)的3.0%94,715.603.00%2,8410.92%建安費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)合計(jì)的3％六銷售費(fèi)用銷售收入的3%334,273.683.00%10,0283.25%銷售收入的3%七不可預(yù)見費(fèi)三、四、五、六項(xiàng)和的3%107,585.283.00%3,2281.05%建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)合計(jì)的3％八財(cái)務(wù)費(fèi)用土地資金成本156,279.425.85%38,11812.35%

土地成本按期初投入計(jì)算，建設(shè)成本根據(jù)建設(shè)資金安排計(jì)算利息九總投資

308,545100.00%

收入預(yù)測收入預(yù)測分為銷售收入和運(yùn)營收入兩部分。1，銷售收入出售物業(yè)2011年2012年2013年2014年總計(jì)住宅0.00101,374.0047,122.200.00148,496.20寫字樓0.000.0042,