南京田園置業(yè)大廠項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路報(bào)

南京東洲田園置業(yè)大廠工程運(yùn)營(yíng)思緒報(bào)告2006.06.61來自3722中國(guó)最大的資料庫下載報(bào)告思緒找出關(guān)鍵問題處理問題分析工程地塊找出市場(chǎng)空缺2來自3722中國(guó)最大的資料庫下載我們要處理什么問題？3來自3722中國(guó)最大的資料庫下載我們目前要處理的問題工程建筑方式？商業(yè)業(yè)態(tài)定位？工程檔次定位？消費(fèi)群體定位？投資客戶定位？運(yùn)營(yíng)商戶定位？還是其他問題？4來自3722中國(guó)最大的資料庫下載我們目前要處理的問題我們要處理的不是上述問題中的單獨(dú)的某個(gè)或某幾個(gè)問題，上述一切問題都是我們不得不處理的問題！但決議工程成敗，直接影響建筑設(shè)計(jì)的問題才是我們目前要處理的問題！5來自3722中國(guó)最大的資料庫下載商業(yè)運(yùn)營(yíng)問題！6來自3722中國(guó)最大的資料庫下載商業(yè)運(yùn)營(yíng)問題的本質(zhì)誰來消費(fèi)？為什么來消費(fèi)？什么商家來運(yùn)營(yíng)？商家都運(yùn)營(yíng)些什么？檔次如何？業(yè)態(tài)搭配如何？7來自3722中國(guó)最大的資料庫下載大廠商業(yè)境況？8來自3722中國(guó)最大的資料庫下載大廠商業(yè)印象9來自3722中國(guó)最大的資料庫下載大廠商業(yè)印象10來自3722中國(guó)最大的資料庫下載大廠商業(yè)印象消費(fèi)者的消費(fèi)才干比較高，需求呈現(xiàn)多樣化；消費(fèi)場(chǎng)所集中，但參差不齊，比較雜亂；目前的商業(yè)業(yè)態(tài)種類比較齊全；日常用品〔包括大件家電〕的采購(gòu)可以在本區(qū)域內(nèi)處理，但高端的非必需消費(fèi)品的采購(gòu)多在市區(qū)完成；11來自3722中國(guó)最大的資料庫下載大廠商業(yè)印象賣場(chǎng)曾經(jīng)比較興隆，而且也比較完善；長(zhǎng)沖“步行街〞，只能算是商業(yè)比較集中的街；永利購(gòu)物中心想什么都賣，但現(xiàn)實(shí)結(jié)果是什么都賣不好；開寧的商業(yè)內(nèi)街也只開了一半，但蘇果的人氣絕非虛名；麥當(dāng)勞、肯德雞們的進(jìn)駐，大廠的商業(yè)前景曾經(jīng)勿需多做闡明。12來自3722中國(guó)最大的資料庫下載大廠商業(yè)最缺的是什么？13來自3722中國(guó)最大的資料庫下載大廠商業(yè)什么最缺？購(gòu)買力？缺賣場(chǎng)？缺百貨？缺高檔次？缺商業(yè)運(yùn)營(yíng)？14來自3722中國(guó)最大的資料庫下載大廠的商業(yè)最缺體驗(yàn)！15來自3722中國(guó)最大的資料庫下載大廠商業(yè)什么最缺？在大廠，只需買東西的地方，沒有逛街的地方！16來自3722中國(guó)最大的資料庫下載來源：托夫勒——<第三次浪潮>體驗(yàn)是一種發(fā)明難忘閱歷的活動(dòng)，是企業(yè)以效力為舞臺(tái)、商業(yè)為道具，圍繞消費(fèi)者發(fā)明出值得回想的活動(dòng)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)到達(dá)一定程度之后，人類的消費(fèi)重點(diǎn)將從產(chǎn)品和效力向體驗(yàn)轉(zhuǎn)移，繼產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)和效力經(jīng)濟(jì)之后，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾經(jīng)降臨。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)際17來自3722中國(guó)最大的資料庫下載體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)席卷全球主題餐廳電影宋城迪斯尼18來自3722中國(guó)最大的資料庫下載知己知彼，百戰(zhàn)不殆?！?lt;孫子兵法>19來自3722中國(guó)最大的資料庫下載工程地塊分析〔優(yōu)勢(shì)〕中心區(qū)域，地段優(yōu)越，沿街面長(zhǎng)；控規(guī)不很嚴(yán)厲，可發(fā)揚(yáng)空間大；20來自3722中國(guó)最大的資料庫下載工程地塊分析〔優(yōu)勢(shì)〕工程基地面積比較小，可操作空間有限；周邊的工程尤其是華潤(rùn)蘇果進(jìn)駐的開寧鉆石星城曾經(jīng)構(gòu)成一個(gè)人氣聚集點(diǎn)；21來自3722中國(guó)最大的資料庫下載工程地塊分析綜合分析我們的工程，可以得出：一個(gè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)并存的工程；一個(gè)優(yōu)勢(shì)大于優(yōu)勢(shì)的工程；一個(gè)充溢智慧挑戰(zhàn)的工程；一個(gè)能成為大廠商業(yè)巨艦的工程；一個(gè)需精心規(guī)劃仔細(xì)打磨的工程；一個(gè)可以成就財(cái)富夢(mèng)想的好工程。22來自3722中國(guó)最大的資料庫下載

發(fā)現(xiàn)了市場(chǎng)空缺，也認(rèn)識(shí)了本人，可如何做好本人？23來自3722中國(guó)最大的資料庫下載工程屬性定位集購(gòu)物、休閑、餐飲、文娛、商務(wù)為一體的體驗(yàn)式消費(fèi)街區(qū)。給大廠消費(fèi)者一個(gè)日常逛街休閑的所在，從此購(gòu)物逛街只能去新街口成為歷史，大多少情況下休閑逛街沒必要去市區(qū)了。大廠中心驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)24來自3722中國(guó)最大的資料庫下載商業(yè)類型定位商業(yè)類型普通由以下幾類方式：□購(gòu)物消費(fèi)類：綜合百貨大型超市專業(yè)市場(chǎng)步行街店中店[內(nèi)街鋪]

25來自3722中國(guó)最大的資料庫下載商業(yè)類型定位□休閑文娛類：餐飲店[中西餐/咖啡吧等]文娛城[KTV/酒吧/游藝等]休閑中心[美容/健身等]26來自3722中國(guó)最大的資料庫下載商業(yè)類型定位□那么適宜我們工程的商業(yè)類型：

是純購(gòu)物類？還是休閑文娛類？

是做百貨？大型超市？步行街？店中店？還是專業(yè)市場(chǎng)？

27來自3722中國(guó)最大的資料庫下載商業(yè)類型定位各類型商業(yè)的利弊分析表：

28來自3722中國(guó)最大的資料庫下載商業(yè)類型定位對(duì)于各形狀評(píng)價(jià)的理由1〕放棄百貨的理由：百貨在當(dāng)?shù)赜蛴蚴袌?chǎng)確實(shí)很少，而當(dāng)?shù)厝说氖杖肱c消費(fèi)力是足以支撐百貨的介入的，但由于大廠間隔南京很近，且交通興隆，遭到南京市區(qū)商圈的輻射影響太大，目前人們對(duì)百貨的消費(fèi)習(xí)慣還是集中于南京，永利購(gòu)物中心目前運(yùn)營(yíng)不好在某些程度上也能闡明問題，另外大的百貨的入駐對(duì)實(shí)現(xiàn)商業(yè)銷售與出租的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是不高的。2〕放棄大型超市的理由：周邊華潤(rùn)蘇果體量較大，可以滿足周邊社區(qū)的生活消費(fèi)所需，引進(jìn)同類超市的能夠性不大。3〕放棄步行街的理由：純戶外步行街對(duì)用地規(guī)劃要求較高，本工程思索住宅與商業(yè)的結(jié)合，思索容積率問題，規(guī)劃步行街不現(xiàn)實(shí)。29來自3722中國(guó)最大的資料庫下載商業(yè)類型定位對(duì)于各形狀評(píng)價(jià)的理由4〕選擇店中店內(nèi)街鋪方式的理由：店中店內(nèi)街方式的商業(yè)由于規(guī)劃設(shè)計(jì)要求不高，在住宅底商中的運(yùn)用比較常見，且周邊類似物業(yè)的招商與銷售情況較好，市場(chǎng)已驗(yàn)證這類形狀比較成熟，另外對(duì)于本工程而言，對(duì)外沿街面可作為商業(yè)門面，內(nèi)部構(gòu)成內(nèi)街規(guī)劃，這種方式的商業(yè)價(jià)值也會(huì)較高。5〕選擇文娛類或?qū)I(yè)市場(chǎng)的理由：凡是商業(yè)，對(duì)于越高樓層其商業(yè)價(jià)值與招商銷售難度都比較大，而本案為了綜合目的思索，商業(yè)部分要做到3層，而專業(yè)市場(chǎng)或文娛城對(duì)于樓層的抗性較弱，且經(jīng)過其他要素的綜合評(píng)價(jià)，這里以為可以思索。30來自3722中國(guó)最大的資料庫下載商業(yè)類型定位根據(jù)以上分析，對(duì)本工程商業(yè)方式的初步定位方向?yàn)椋篈方案：店中店[內(nèi)街鋪]+休閑文娛中心B方案：店中店[內(nèi)街鋪]+專業(yè)市場(chǎng)這里傾向于A方案，但仍需根據(jù)再度的市場(chǎng)研討與資源判別來決議。31來自3722中國(guó)最大的資料庫下載商業(yè)業(yè)態(tài)定位大廠地域的現(xiàn)有的商業(yè)形狀豐富，業(yè)種齊全，根天性滿足當(dāng)?shù)厝说娜粘Ｉ钕M(fèi)需求，而本工程位于大廠的區(qū)域商圈中心，作為商圈性商業(yè)必需求對(duì)外區(qū)域人群產(chǎn)生輻射吸引力，假設(shè)以業(yè)種齊全的綜合性購(gòu)物內(nèi)街定位，那么在規(guī)模與特征性方面缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，而以1-3個(gè)特征主題的業(yè)態(tài)定位，打造具有主題特征的店中店，必將區(qū)別現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境，開辟新的市場(chǎng)。32來自3722中國(guó)最大的資料庫下載商業(yè)業(yè)態(tài)定位□業(yè)態(tài)的選擇目前大廠地域搶手的商業(yè)業(yè)態(tài)有：服飾、鞋帽、日用品、數(shù)碼電器以及干洗、美發(fā)等日常生活消費(fèi)類比較多；稀缺的商業(yè)業(yè)態(tài)有：時(shí)髦飾品、流行服飾、小工藝品、特征小餐飲、KTV文娛、茶餐吧等等。33來自3722中國(guó)最大的資料庫下載商業(yè)業(yè)態(tài)定位

目前，大廠地域的商業(yè)依然處于傳統(tǒng)的根本生活業(yè)態(tài)為主，而缺乏真正值得“逛、體驗(yàn)、消遣、玩耍、消費(fèi)〞的具有特征主題的商業(yè)集中區(qū)，在大廠任務(wù)生活的青年群在當(dāng)?shù)匾舱也坏竭m宜的地方來逛街/消費(fèi)，除非到南京城區(qū)，因此結(jié)合本工程打造主題特征的定位思想，根據(jù)差別化與同類化定位的根本戰(zhàn)略本工程的商業(yè)業(yè)態(tài)可選擇：品牌服飾、時(shí)髦飾品、流行服飾、特征小餐飲、茶餐吧、KTV等34來自3722中國(guó)最大的資料庫下載商業(yè)業(yè)態(tài)定位

經(jīng)過以上各類業(yè)態(tài)的選擇與組合，把本案打造為當(dāng)?shù)厥讉€(gè)具有時(shí)髦/流行/炫動(dòng)類主題特征的商業(yè)區(qū)，以特征的主題氣氛、優(yōu)良的商業(yè)硬件、溫馨的購(gòu)物環(huán)境以及合理的空間設(shè)計(jì)等來提升工程的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。35來自3722中國(guó)最大的資料庫下載運(yùn)營(yíng)方式定位

在商業(yè)物業(yè)工程的開發(fā)中，為了順利實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的銷售或者出租，必需思索商業(yè)后期運(yùn)營(yíng)與管理方式，同時(shí)對(duì)于確定工程的租售方式起到關(guān)鍵作用。36來自3722中國(guó)最大的資料庫下載運(yùn)營(yíng)方式定位運(yùn)營(yíng)方式的兩種方式37來自3722中國(guó)最大的資料庫下載運(yùn)營(yíng)方式定位本工程特征主題街區(qū)的商業(yè)形狀，必將面臨零散的運(yùn)營(yíng)戶，運(yùn)營(yíng)方式必需求符合以下2點(diǎn)：1要保證商業(yè)主題規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)的一致性，符合業(yè)態(tài)規(guī)劃要求，堅(jiān)持后期繼續(xù)旺熱；2滿足開發(fā)商的資金戰(zhàn)略需求，確?；乜钛杆?，并最大化實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤(rùn)。38來自3722中國(guó)最大的資料庫下載運(yùn)營(yíng)方式定位運(yùn)營(yíng)方式建議：成立商業(yè)管理部，對(duì)運(yùn)營(yíng)戶一致管理商戶自主運(yùn)營(yíng)，并服從一致管理：業(yè)主或運(yùn)營(yíng)者的運(yùn)營(yíng)類別/工程必需服從一致規(guī)劃，開業(yè)運(yùn)營(yíng)服從一致管理，對(duì)于業(yè)主提早簽署服從管理保證書。業(yè)主自主獲取租金收益，運(yùn)營(yíng)者自主獲取運(yùn)營(yíng)收益，一致交納管理費(fèi)。39來自3722中國(guó)最大的資料庫下載運(yùn)營(yíng)方式定位租售方式建議：為了保證開發(fā)商的資金回籠需求，本工程商鋪一致對(duì)外出賣，但由于主力店招商需求，為了后期更好的運(yùn)營(yíng)管理，本人保管部分物業(yè)。而目前由于國(guó)家政策限制，銷售產(chǎn)權(quán)一致返租的方式不好落實(shí)，因此原那么上消費(fèi)者購(gòu)買物業(yè)后自主招商或自主運(yùn)營(yíng)，但在實(shí)踐操作中，我們必需提早招商，這樣帶租約銷售會(huì)給投資者更多的收益保證，也會(huì)處理商業(yè)的一致規(guī)劃問題。40來自3722中國(guó)最大的資料庫下載客戶群定位41來自3722中國(guó)最大的資料庫下載工程客群定位42來自3722中國(guó)最大的資料庫下載工程客群定位消費(fèi)者大廠區(qū)域人群，以20-35歲的青年人群為主。運(yùn)營(yíng)者南京及周邊地域各類商業(yè)商家。投資者大廠乃至南京地域的投資客及自營(yíng)商家。以上將在深化市場(chǎng)調(diào)研后有詳細(xì)定位論述。43來自3722中國(guó)最大的資料庫下載工程產(chǎn)品思緒發(fā)散44來自3722中國(guó)最大的資料庫下載工程產(chǎn)品思緒發(fā)散45來自3722中國(guó)最大的資料庫下載工程產(chǎn)品思緒發(fā)散46來自3722中國(guó)最大的資料庫下載工程產(chǎn)品思緒發(fā)散47來自3722中國(guó)最大的資料庫下載工程產(chǎn)品思緒發(fā)散48來自3722中國(guó)最大的資料庫下載工程產(chǎn)品思緒發(fā)散49來自3722中國(guó)最大的資料庫下載我們的優(yōu)勢(shì)在哪里？50來自3722中國(guó)最大的資料庫下載創(chuàng)新謀劃才干營(yíng)銷執(zhí)行才干資源整合才干創(chuàng)新效力才干我們的優(yōu)勢(shì)51來自3722中國(guó)最大的資料庫下載以正合，以奇勝；問題就是時(shí)機(jī)；方法總比問題多。思緒決議出路52來自3722中國(guó)最大的資料庫下載用心發(fā)明價(jià)值；細(xì)節(jié)成就完美；沒有執(zhí)行力就沒有戰(zhàn)斗力；條理化＋方案性＝戰(zhàn)斗力。態(tài)度決議一切53來自3722中國(guó)最大的資料